Evacuare. Jurisprudenta. Decizia 153/2008. Curtea de Apel Alba Iulia
| Comentarii |
|
Dosar nr-
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL ALBA IULIA
SECȚIA CIVIL
DECIZIA CIVIL Nr. 153/2008
Ședința public de la 08 Mai 2008
Completul compus din:
PREȘEDINTE: Ioan Truță
Judector - - -
Judector - - - președinte secție
Grefier - -
Pe rol se afl soluționarea recursului declarat de pârâții și, împotriva deciziei civile nr. 47/25.02.2008 pronunțat de Tribunalul Sibiu în dosar civil nr-, având ca obiect
evacuare.
La apelul nominal fcut în ședința public se prezint mandatarul cu procur general a reclamanților intimați - dl. -, lips fiind restul prților.
Procedura de citare este legal îndeplinit.
Intrucât unuia dintre membrii titulari ai completului de judecat C 2 - recurs civil, respectiv d-nei judector i-a încetat activitatea de judector, în conformitate cu prevederile art. 99(1) din Regulamentul de Ordine Interioar al Instanțelor Judectorești, completul de judecat a fost complinit prin participarea d-nei judector - - -, desemnat din lista de permanenț pentru soluționarea incidentelor procedurale ivite la acest termen de judecat.
S-a fcut referatul cauzei de ctre grefier care învedereaz instanței, c s-a înregistrat la dosar, prin serviciul registratur al instanței, întâmpinare formulat de intimații reclamanți prin mandatar.
Instanța, deliberând, pune în discuție excepția de netimbrare a cii de atac.
Mandatarul cu procur general a intimaților reclamanți solicit anularea ca netimbrat a recursului, iar în cazul depunerii la dosar a taxei judiciare de timbru, solicit judecarea acestuia, pentru motivele artate pe larg în întâmpinare, cu cheltuieli de judecat.
In timpul dezbaterii cauzei, se prezint în instanț, mandatarul pârâților recurenți - avocat, care depune la dosar împuternicire avocațial, tax judiciar de timbru în sum de 5 RON precum și timbru judiciar de 0.15 RON.
De asemenea, se comunic cu acesta, un exemplar din întâmpinarea depus de intimații reclamanți.
Nefiind alte cereri formulate, instanța constat cauza în stare de judecat și acord cuvântul în dezbateri.
Mandatarul recurenților pârâți - avocat, solicit admiterea recursului așa cum a fost formulat, și în consecinț a se dispune modificarea deciziei atacate și menținerea hotrârii instanței de fond ca legal și temeinic.
Consider c instanța de apel, în mod netemeinic și nelegal a respins acțiunea reconvențional formulat de pârâții - reclamanți reconvenționali recurenți, întrucât aceștia au dobândit drepturi locative asupra imobilului din litigiu, în baza OG 40/1999, act normativ prin care fiecare parte are nscute drepturi și obligații. De asemenea, arat recurenții c și-au manifestat dorința de a încheia contract de închiriere cu intimații. Totodat, instanța de apel a înclcat principiul echitții la diminuarea duratei raportului locativ și principiul disponibilitții.
Pentru considerentele artate, solicit admiterea recursului așa cum a fost formulat.
Nu s-au solicitat cheltuieli de judecat.
Mandatarul cu procur a intimaților reclamanți - dl. -, solicit respingerea recursului pentru motivele artate pe larg în întâmpinare.
Instanța, deliberând, faț de actele și lucrrile dosarului, las cauza în pronunțare.
CURTEA DE APEL
Asupra recursului civil de faț,
Prin sentința civil nr.5387/2007, Judec toria Sibiua respins acțiunea formulat de reclamanții și - în contradictoriu cu pârâții și.
A fost admis cererea reconvențional formulat de pârâții reclamanți-reconvenționali și în contradictoriu cu pârâții reconvenționali și - și în consecinț:
Au fost obligați reclamanții pârâți reconvenționali și - s încheie cu pârâții reclamanți reconvenționali și contract de închiriere privind locuința situat în Sibiu, str.-, nr.51.59.22 jud.Sibiu, înscris în CF 53238 Sibiu nr.top.4072/1/1/1/1/2/2, pe o perioad de 5 ani începând cu data de 1.06.2007, în condițiile OUG 40/1999 cu modificrile ulterioare. Fr cheltuieli de judecat.
Pentru a pronunța aceast soluție prima instanț a reținut c locuința în litigiu, situat administrativ în Sibiu, str.-, nr.51.59.22 jud.Sibiu, înscris în CF 53238 Sibiu nr.top.4072/1/1/1/1/2/2 a fost deținut de Statul Român pân la data de 31.05.2007, astfel c printr-o serie de contracte de închiriere, ultimul cu nr.3331/29.11.2005 încheiat de Serviciul Public pentru Administrarea Fondului Locativ aflat în proprietatea Municipiului Sibiu, pârâții au beneficiat de aceast locuinț în calitate de chiriași (filele 44, 46-49 ale dosarului).
Pârâții continu s ocupe acest apartament, îns prin dispoziția nr.2172/22.03.2007 emis de Primarul municipiului Sibiu s-a dispus restituirea imobilului în natur reclamanților foști proprietari, în condițiile Legii 10/2001, dreptul de proprietate astfel dobândit de reclamanți fiind înscris în cartea funciar prin încheierea de CF nr.18430/31.05.2007 (filele 6 și 7 ale dosarului).
Conform art.13 alin.1 din Legea 10/2001 cu modificrile ulterioare, în cazul imobilelor restituite prin procedurile administrative prevzute de aceast lege sau prin hotrâre judectoreasc, sunt aplicabile prevederile privind contractele de închiriere cuprinse în OUG 40/1999 privind protecția chiriașilor și stabilirea chiriei pentru spațiile cu destinație locuinț, aprobat cu modificri și completri prin Legea 241/2001 cu modificrile ulterioare.
Conform art.2, 9 și 10 din OUG 40/1999, pârâții foști chiriași în baza contractului de închiriere nr.331/29.11.2005 încheiat cu Serviciul Public pentru Administrarea Fondului Locativ aflat în proprietatea Municipiului Sibiu, au dreptul la cerere, la încheierea unui contract de închiriere cu actualii proprietari, reclamanții în speț, pe o perioad de 5 ani, cu stabilirea chiriei conform art.31 din acest act normativ. În acest sens, conform procedurii instituit de textele mai sus menționate, reclamanții erau obligați la notificarea pârâților chiriași prin executorul judectoresc, privind data și locul întâlnirii pentru încheierea contractului, pârâții fiind la rândul lor obligați s comunice în scris, co confirmare de primire, cererea de a încheia un nou contract de închiriere, în termen de 30 zile de la primirea notificrii.
În speț pârâții chiriași și-au manifestat voința de a încheia contract de închiriere cu reclamanții, prima dat în cuprinsul procesului verbal încheiat de prți la data de 8.05.2007, iar apoi prin ofertele de contractare comunicate reclamanților prin executor judectoresc la datele de 28.05.2007, 15.06.2007, 23.07.2007, 16.10.2007 (filele 11, 23, 29, 37 ale dosarului).
Reclamanții proprietari au rspuns ofertei din 28.05.2007, stabilind data și locul încheierii contractului de închiriere "ce se va perfecta strict cu respectarea OUG 40/1999", îns contractul de închiriere prezentat de reclamanți nu a fost semnat de pârâți întrucât chiria nu respecta nivelul maxim impus de OUG 40/1999 faț de veniturile pârâților ci era stabilit la prețul pieței (filele 24, 40, 41 și 52 ale dosarului).
Chiria menționat de pârâți în ofertele de contractare, în sum de 150 respectiv 160 lei se încadreaz în limita maxim de 15% din venitul net lunar pe familie prevzut de art.31 alin.1 din OUG 40/1999, în condițiile în care aceștia sunt pensionari și beneficiaz de un venit mediu net lunar pe membru de familie d e 555 lei, situat astfel sub salariul mediu net lunar pe economie.
Mai mult decât atât, pârâții au consemnat la CEC pe numele reclamanților proprietari, începând cu luna iunie 2007, suma de 150 lei lunar cu titlu de chirie (filele 39, 62-66 ale dosarului).
Reținându-se astfel c pârâții nu au nicio culp pentru neîncheierea contractului de închiriere conform dispozițiilor legale cu reclamanții proprietari și și-au îndeplinit la termen și corespunztor obligațiile stabilite prin lege în sarcina lor, în baza textelor de lege mai sus menționate, s-a respins acțiunea formulat de reclamanții și - și s-a admis cererea reconvențional formulat de pârâții reclamanți reconvenționali și în sensul obligrii reclamanților pârâți reconvenționali s încheie cu pârâții reclamanți reconvenționali contract de închiriere privind locuința situat în Sibiu, str.-, nr.51.59.22 jud.Sibiu, înscris în CF 53238 Sibiu nr.top.4072/1/1/1/1/2/2, pe o perioad de 5 ani, începând cu data de 1.06.2007 (data ulterioar întabulrii în CF a dreptului de proprietate asupra imobilului de ctre reclamanți) în condițiile OUG 40/1999 cu modificrile ulterioare.
Împotriva acestei sentințe au declarat apel reclamanții solicitând schimbarea în tot în sensul admiterii acțiunii principale și respingerii acțiunii reconvenționale.
Prin decizia civil nr.47/25.02.2008 Tribunalul Sibiua admis apelul declarat de reclamanții și - prin mandatar împotriva sentinței civile nr.5387/2007 a Judec toriei Sibiu pe care a schimbat-o în sensul c a respins cererea reconvențional formulat de pârâții reclamanți reconvenționali și în contradictoriu cu reclamanții pârâți reconvenționali și -. A fost înlturat din sentința atacat dispoziția prin care au fost obligați reclamanții s încheie contract de închiriere și au fost pstrate celelalte dispoziții ale sentinței atacate, fr cheltuieli de judecat.
Pentru a pronunța aceast decizie instanța de apel a reținut și motivat urmtoarele:
Imobilul în litigiu este situat în Sibiu, str.-, nr.51.59.22 jud.Sibiu, înscris în CF 53238 Sibiu nr.top.4072/1/1/1/1/2/2. El a fost proprietatea reclamanților fiind preluat de Statul Român în baza Decretului 223/1974.
Prin dispoziția nr.2172/22.03.2007 Primarul Municipiului Sibiu a dispus restituirea în natur a imobilului ctre foștii proprietari.
În perioada când imobilul s-a aflat în proprietatea statului pentru acesta s-a încheiat un contract de închiriere (nr.422/1982) în care calitate de chiriași au avut-o pârâții și, contractul de fost reînnoit succesiv ultima oar fiind în 29.11.2005 (sub nr.3331) și pân la 8.04.2009. În 2007 s-a încheiat un act adițional prin care s-a recalculat chiria.
Dup emiterea dispoziției de restituire a imobilului ctre foștii proprietari Serviciul Public pentru Administrarea Fondului Locativ aflat în proprietatea Municipiului Sibiu a considerat contractul reziliat, fr îns a interveni un acord al prților sau o hotrâre judectoreasc în acest sens.
Ca urmare, în speț ne aflm în situația prevzut de art.14 din Legea nr.10/2001care prevede c "dac imobilul restituit prin procedurile administrative prevzute de lege - face obiectul unui contract de locațiune - noul proprietar se va subroga în drepturile statului sau ale persoanei juridice dețintoare, cu renegocierea celorlalte clauze ale contractului, dac aceste contracte au fost încheiate potrivit legii.
Se observ c, în speț contractul încheiat cu pârâții pentru imobilul în litigiu a fost5 încheiat potrivit legii în anul 1992 și prelungit succesiv prin legile speciale în materie, întrucât se afla înc în proprietatea statului.
Ultima prelungire s-a acordat pân la data de 8.04.2009. Contractul este deci în vigoare, transferul proprietții nefiind o cauz de încetare a locațiunii.
Imobilul a fost restituit în natur prin procedura administrativ prevzut de Legea nr.10/2001, ca urmare, reclamanții apelanți s-au subrogat în temeiul legii în drepturile fostului locator, și au posibilitatea renegocierii celorlalte clauze. Acestea se pot referi la termen și la cuantumul chiriei, îns, dac prțile nu se înțeleg vor rmâne în vigoare:
-termenul inițial de încetare a contractului, anume 8.04.2009 și
-chiria calculat conform OUG 40/1999 întrucât pârâții au venituri mai mici decât venitul mediu pe economie.
Pentru toate aceste motive acțiunea reclamanților privind evacuarea pârâților chiriași din imobilul în litigiu este neîntemeiat și a fost în mod corect respins de prima instanț îns cu motivarea c aceștia sunt titularii unui contract de închiriere valabil și au pltit chiria calculat conform OUG 40/1999, pe care o datoreaz și în continuare, dac veniturile lor nu vor crește.
Tot pentru motivul c exist un contract de închiriere în care noii proprietari s-au subrogat în drepturile fostului locator se va respinge și cererea reconvențional întrucât nu este necesar încheierea unui nou contract cât timp cel vechi este în vigoare.
Așa fiind, în baza art.296 cod procedur civil s-a admis apelul reclamanților și s-a schimbat în parte sentința civil nr.5387/2007 a Judec toriei Sibiu în sensul c s-a respins atât acțiunea principal cât și cea reconvențional.
Pentru c exist deja un contract valabil nu s-au admis susținerile apelanților cum c ar fi incidente dispozițiile privind reînnoirea contractului și deci refuzul lor de a acorda reînnoirea. În condițiile în care exist un contract, singura variant posibil de evacuare a chiriașilor înainte de termen este pe calea unui schimb obligatoriu.
Faptul c pârâții dețin o locuinț corespunztoare tot în Sibiu nu s-a dovedit în cauz.
Menținând vechiul contract care expir într-un termen mai scurt (decât cel de 5 ani prevzut de lege pentru un nou contract) tribunalul a apreciat c se va pstra și un just echilibru între interesele generale ale societții de a proteja chiriașii și cele ale proprietarilor de a-și folosi bunul în propriul interes, pentru a nu se înclca disp.art.1 din Protocolul adițional nr.1 din Convenția European a Drepturilor Omului (așa cum a decis Curtea European în cauzele și Arsenovici contra României).
La fondul cauzei pârâții nu au solicitat cheltuieli de judecat, iar cererea reclamanților de a li se acorda aceste cheltuieli a fost respins ca urmare a respingerii acțiunii principale (art.274 cod procedur civil).
Împotriva acestei ultime hotrâri au declarat recurs pârâții și, fr a fi motivat în drept.
În expunerea criticilor, recurenții arat c și-au manifestat voința de a încheia un contract de închiriere cu intimații, noii proprietari ai imobilului restituit în baza Legii 10/2001 la 22.03.2007, iar ofertele de contractare au fost comunicate prin executor judectoresc ultima la 15.10.2007 astfel c nu au împiedicat sau refuzat culpabil încheierea contractului de închiriere.
Așa fiind, recurenții beneficiaz de prelungirea condițiilor locative conform OUG 40/1999, pentru o perioad de 5 ani de la momentul restituirii.
Instanța de apel a procedat netemeinic și nelegal invocând principiul echitții, la diminuarea duratei raportului locativ prin respingerea acțiunii reconvenționale întrucât principiul echitții este aplicabil atunci când lipsesc dispozițiile legale.
Recurenții mai arat c proprietarii reclamanți au acceptat de la început durata locațiunii, disputa fiind exclusiv referitoare la cuantumul chiriei astfel c instanța de apel a înclcat principiul disponibilitții iar cauzele și Arsenovici nu sunt cauze identice cu cea dedus judecții.
Prin întâmpinare intimații au solicitat respingerea recursului ca nefondat.
Examinând hotrârea atacat prin prisma criticilor formulate și având în vedere dispozițiile art.304 pct.9 Cod procedur civil, respectiv prevederile art.305 alin.3 cod procedur civil care oblig instanța de recurs s procedeze la soluționarea recursului dac dezvoltarea motivelor face posibil încadrarea în vreunul din motivele prevzute de art.304 cod procedur civil, Curtea constat recursul nefondat pentru urmtoarele:
E de precizat c stabilirea situației de fapt de ctre instanțele de fond excede atribuțiilor instanței de recurs dup abrogarea pct.11 din art.304 cod procedur civil prin OUG 138/2000.
Instanța de apel a aplicat corect textele legale incidente, respectiv prevederile OUG 40/1999, art.14 din Legea 10/2001.
Corect a reținut instanța de apel c recurenții chiriași sunt titulari unui contract de închiriere valabil astfel c nu este necesar încheierea unui nou contract cât timp cel vechi este în vigoare, în conformitate cu prevederile art.14 din Legea 10/2001, dispoziții care prevd subrogarea noilor proprietari în drepturile statului.
Prin urmare, susținerile recurenților referitoare la principiul echitții reținut de instanța de apel nu pot fi primite.
Pe de alt parte corect s-a reținut în subsidiar în motivarea deciziei atacate faptul c pentru a nu se înclca dispozițiile art.1 din Protocolul adițional nr.1 la Convenția European a Drepturilor Omului, convenție care are aplicare preeminent dreptului intern conform art.21 din Constituția României - trebuie pstrat un just echilibru între drepturile proprietarilor asupra bunului și drepturile chiriașilor încât acestea din urm s nu par excesive.
Nici critica referitoare la înclcarea principiului disponibilitții de ctre instanța de apel nu poate fi primit întrucât aceast regul se analizeaz în legtur cu obiectul litigiului și nu în raport cu susținerile prților referitoare la starea de fapt, potrivit dispozițiilor art.129 alin.6 cod procedur civil.
Pentru considerentele expuse, Curtea în temeiul dispozițiilor art.312 cod procedur civil va respinge ca nefondat prezentul recurs.
În cauz nu se vor acorda cheltuieli de judecat.
Pentru aceste motive,
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge recursul declarat de ctre pârâții și împotriva deciziei civile nr.47/2008 pronunțat de Tribunalul Sibiu în dosar civil nr-.
Fr cheltuieli de judecat.
Pronunțat în ședința public din 08.05.2008.
PREȘEDINTE: Ioan Truță - - | Judector, - - - | Judector, - - |
Grefier, - - |
Red.
Dact.2ex/13 Mai 2008
Jud..
Jud.fond
Președinte:Ioan TruțăJudecători:Ioan Truță, Cristina Gheorghina Nicoară, Anca Neamțiu
