Evacuare. Jurisprudenta. Decizia 1595/2008. Curtea de Apel Cluj
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL CLUJ
Secția civilă, de muncă și asigurări sociale,
pentru minori și familie
Dosar nr-
DECIZIA CIVILĂ NR.1595/R/2008
Ședința publică din 4 septembrie 2008
Instanța constituită din:
PREȘEDINTE: Andrea Țuluș
JUDECĂTORI: Andrea Țuluș, Ana Ionescu Eugenia Pușcașiu
- -
GREFIER: - -
S-a luat în examinare recursul declarat de pârâții, împotriva deciziei civile nr. 96 din 27 martie 2008 Tribunalului Maramureș, pronunțată în dosarul nr-, privind și pe reclamanții, u, și, având ca obiect evacuare.
La apelul nominal făcut în ședință publică, se prezintă reprezentanta intimaților reclamanți, av., din Baroul Maramureș, care depune împuternicire avocațială la dosar, lipsă fiind părțile din proces.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
Recursul este legal timbrat cu 5 lei taxă judiciară de timbru și 0,15 lei timbru judiciar.
S-a făcut referatul cauzei, după care reprezentanta intimaților reclamanți invocă excepția tardivității recursului, pe motiv că memoriul de recurs s-a înregistrat la data de 9. 06. 2008, așa cum rezultă din actul care cuprinde motivele de recurs aflat la 2.
Instanța, în urma deliberării, unește cu fondul excepția invocată de către reprezentanta intimaților reclamanți, urmând ca instanța să verifice informațiile din programul ECRIS privind data înregistrării motivelor de recurs, însă invederează reprezentantei intimaților reclamanți că recursul a fost înaintat la curte, potrivit adresei de la 1, în data de 28 mai 2008, iar motivele de recurs s-au înregistrat la data de 9.06.2008, ceea ce ar putea însemna că s-a strecurat o eroare materială în ceea ce privește menționarea datei înregistrării.
Se acordă cuvântul asupra recursului formulat în cauză.
Reprezentanta recurenților pârâți, av., susține excepția invocată și solicită respingerea recursului, în principal, ca tardiv, în baza art.303 alin.1 și 2. proc. civ, iar, în subsidiar, pe fond, solicită respingerea recursului, ca nefondat, și menținerea deciziei Tribunalului Maramureș, ca legală și temeinică. Nu solicită cheltuieli de judecată.
CURTEA
Prin sentința civilă nr.6354 din 19 decembrie 2007 Judecătoriei Baia Mare, a fost respinsă acțiunea civilă exercitată de reclamanții, u, și împotriva pârâților, și, având ca obiect evacuare.
Pentru a pronunța această hotărâre, instanța de fond a reținut că obiectul acțiunii îl constituie evacuarea pârâților din imobilul situat în B M, str. - nr.70 înscris în CF nr.3288 B M nr.topo.1282/4 și obligarea pârâților la plata daunelor cominatorii în sumă de 100 lei pentru fiecare zi de întârziere începând cu data notificării și până la eliberarea efectivă a spațiului, cu cheltuieli de judecată.
În considerente, judecătoria a reținut că reclamanților le-a fost restituit în natură, în temeiul Legii nr.10/2001, imobilul în litigiu, casă de locuit compusă din mai multe apartamente, cu 444. teren situat în B M, str. - nr.70, identificat în CF nr.3288 B M nr.topo.1288/4, iar, prin procesul verbal din 13.01.2003, aceștia au și fost puși în posesie.
Asupra casei compusă din mai multe apartamente, au fost încheiate cu pârâții contracte de închiriere de către Municipiul B
Reclamanții, la rândul lor, au încheiat cu pârâții contracte de închiriere la data de 2.04.2003 până la data de 9.05.2004. De la data expirării contractului de închiriere, 9.05.2004 și până în prezent, nu au fost încheiate alte contracte.
termenului contractului de închiriere nu atrage încetarea efectelor contractului, ci operează reînnoirea contractului prin acordul părților, iar, potrivit art. 23 din Legea nr.114/1996, acest contract nu este obligatoriu a fi încheiat în formă scrisă.
S-a mai reținut că situația imobilului intră sub incidența art. 2 din nr.OUG40/1999, exceptând posibilitatea prev. de art. 14 alin. 2 din nr.OUG 40/1999, însă reclamanții nu au notificat pârâților refuzul de a prelungi durata contractului.
Cât privește starea de degradare avansată a imobilului, această împrejurare permite reclamanților să solicite rezilierea contractelor și nu evacuarea necondiționată din locuință.
Prin decizia civilă nr. 96/A din 27 martie 2008 Tribunalului Maramureș, a fost admis în parte apelul reclamanților, sentința apelată fiind schimbată în sensul admiterii în parte a acțiunii, dispunându-se evacuarea pârâților din imobilul obiect al litigiului, fiind respins capătul de cerere privind daunele cominatorii, pârâții fiind obligați să le plătească reclamanților 150 lei, cheltuieli de judecată în ambele instanțe.
În considerentele acestei sentințe, tribunalul reține că biectul dedus judecății îl formează evacuarea pârâților din imobil, pentru că acesta este într-o stare avansată de degradare, fapt constatat de Inspectoratul de Stat în Construcții nr. 464/24.05.2005, care dispune eliberarea de urgență a imobilului pentru evitarea accidentării locatarilor în caz de prăbușire, stabilind în acest scop termenul pe 25.06.2007, cu precizarea că locatarii nu dețin contract de închiriere, deoarece pârâții locatori nu au renegociat clauzele contractuale.
Față de acest obiect, instanța de fond a apreciat că reclamanții trebuiau să solicite rezilierea contractelor și nu evacuarea pârâților.
Rezilierea contractelor este o sancțiune ce se poate aplica numai pentru viitor și numai în cazul contractelor cu executare succesivă, atunci când una din părți nu își îndeplinește obligațiile asumate la termenele fixate.
Se face, astfel, o confuzie între instituția rezilierii contractelor și evacuare, cu atât mai mult cu cât pârâții, din anul 2004, nu mai dețin contract de închiriere.
În speță, reclamanții sunt proprietari de CF a imobilului, ca urmare a aplicării prevederilor Legii nr.10/2001, ei fiind puși în posesie conform procesului verbal din 13.01.2003. Imobilul casă de locuit format din mai multe apartamente a fost locuit de pârâți anterior retrocedării.
Între părți, a intervenit contractul de închiriere din 2.04.2003 încheiat până la data de 9.05.2004, potrivit căruia la împlinirea termenului "dacă părțile doresc, să se încheie un nou contract de închiriere". Nu rezultă de nicăieri și pârâții nu au dovedit că au dorit să reînnoiască contractul.
Instanța de fond a reținut greșit art. 23 din Legea nr. 114/1996, susținând că, potrivit acestui articol expirarea termenului nu atrage încetarea efectelor contractului și operează reînnoirea lui prin acordul părților, care nu trebuie neapărat să îmbrace formă expresă.
Art. 21 din Legea nr.114/1996 prevede expres că închirierea locuințelor se face pe baza acordului dintre proprietar și chiriaș, consemnat prin contract scris, care se va înregistra la organele fiscale.
Art. 23 din Legea nr.114/1996 republicată precizează că "în cazul în care părțile nu convin asupra reînnoirii contractului de închiriere, chiriașul este obligat să părăsească locuința la expirarea termenului contractual", or părțile au convenit prin contract reînnoirea "dacă părțile doresc". Pârâții nu au dovedit că doresc și nu și-au manifestat interesul în reînnoirea contractului.
Din contră, ei au solicitat Primăriei municipiului B M să le repartizeze o altă locuință, deoarece locuiesc într-un imobil naționalizat pe care trebuie să-l părăsească, imobil care este necorespunzător și degradat.
Pârâții și soția au renunțat la acțiunea înaintată, iar celorlalți pârâți li s-a respins acțiunea prin sentința civilă nr. 129/18.01.2007, pe considerentul că nu sunt mulțumiți de locuința repartizată de către Primărie.
Art.13 lit. c din nr.OUG 40/1990 prevede în mod expres că prelungirea contractului de închiriere nu se aplică în cazul chiriașului care refuză să preia în folosință o altă locuință pusă la dispoziție de fostul proprietar sau moștenitorii acestuia ori de autoritățile publice locale.
În atare situație, s-a constatat că pârâții ocupă fără nici un act legal imobilul în discuție încălcând dreptul de proprietate al reclamanților.
În altă ordine de idei, imobilul este înscris în CF 3288 B M nr.topo.1282/4 pe numele reclamanților. Reclamanții au fost puși în posesie asupra acestei case de locuit la data de 13.01.2003.
Potrivit procesului verbal de inspecție nr.464/25.05.2007 emis de Inspectoratul de stat în construcții, această clădire a fost construită în anii 1920, iar în prezent este într-o stare avansată de degradare, partea dinspre fiind în pericol de a se prăbuși. La etaj, locuiesc două familii formate din 8 persoane, iar, la parter, se află un atelier de croitorie, în care lucrează 10-20 de persoane.
Față de aceste constatări, inspectoratul a dispus eliberarea de urgență a imobilului pentru evitarea accidentării locatarilor în caz de prăbușire, fixând termen până la 25.06.2007 și stabilind răspunderea proprietarilor în caz de neexecutare, precum și demolarea sau reabilitarea (consolidarea) imobilului în regim de urgență stabilind răspunderea proprietarilor în caz de accident.
Văzând că în cauză pârâții, din anul 2004, nu mai dețin contract de închiriere, ei nemanifestându-și dorința de a reînnoi contractul deținut, văzând că imobilul se află într-o stare avansată de degradare existând pericolul de prăbușire a unui perete, tribunalul a apreciat, în temeiul art.480, 1075 și 1079 Cod civil, acțiunea ca fiind întemeiată, motiv pentru care, în baza art.296 Cod procedură civilă a admis apelul, a schimbat sentința și a admis acțiunea în ceea ce privește evacuarea.
Petitul privind acordarea de daune cominatorii a fost respins, deoarece acestea reprezintă, în realitate, o sumă de bani pe care debitorul unei obligații de a face sau a nu face este obligat prin hotărâre judecătorească să o plătească creditorului pentru fiecare zi de întârziere, până la executarea în natură a obligației sale, or cauza dedusă judecății nu are ca obiect obligația de a face sau de a nu face.
Împotriva acestei decizii au declarat în termenul legal recurs pârâții, solicitând modificarea ei, în sensul respingerii apelului, cu consecința menținerii sentinței apelate, prin care acțiunea reclamanților a fost respinsă.
În motivarea recursului lor, pârâții învederează că, în procesul-verbal de predare a imobilului către reclamanți, a fost trecută doar starea de degradare imobilului, nu și pericolul de prăbușire, însă, la circa 6 luni după întocmirea primului contract de închiriere, o parte din peretele cu contoare de gaze s-a prăbușit, fiind și sesizată regia competentă pentru a lua măsuri.
Nu se poate spune că pârâții nu au dorit prelungirea contractului de închiriere, în realitate, reclamanții fiind cei care nu s-au prezentat pentru prelungirea contractului și au desființat contul în care pârâții plăteau chiria, astfel că aceștia au fost obligați să se adreseze executorului judecătoresc în vederea somării reclamanților la prelungirea contractului.
Pârâții au cerut primăriei repararea locuinței, încă înainte ca aceasta să fie restituită, iar, în condițiile în care, în proces verbal de restituire imobilului către reclamanți nu s-a trecut exact starea clădirii, aceștia nu răspund pentru consolidarea locuinței.
Este obligația reclamanților, față de multiplele neglijențe și rele intenții să le caute pârâților chirie, până ce vor primi de la primărie o altă locuință.
Este adevărat că primăria le-a oferit pârâților o altă locuință, iar aceștia au refuzat-o, însă refuzul lor este unul justificat, câtă vreme locuința oferită nu avea gaz, apă și curent, o parte dintre pârâți fiind bolnavi și neputând locui într-un imobil insalubru.
Proprietarii nu au făcut nimic pentru consolidarea imobilului de la prăbușirea peretelui, situație în care pârâții și au fost nevoiți să facă ei înșiși acest lucru, motiv pentru care solicită să fie despăgubiți.
Instanța trebuie să constate prelungirea contractelor de închiriere ale pârâților din anul 2004, în culpă fiind reclamanții proprietari, care au preluat imobilul într-o stare avansată de degradare, periclitând, prin aceasta, viața chiriașilor, care nu pot fi scoși în stradă fără să li se ofere o altă locuință, nefiind vinovați cu nimic de situația creată.
Reclamanții nu au depus întâmpinare, solicitând prin reprezentantul prezent în fața instanței respingerea recursului, în principal, ca tardiv, iar, în subsidiar, ca nefondat, fără cheltuieli de judecată în recurs.
În ceea ce privește excepția tardivității recursului, în temeiul art.137 alin.1 Cod proc.civ. aceasta va fi respinsă, întrucât, așa cum rezultă din înregistrările făcute în programul ECRIS, acesta fost depus la Tribunalul Maramureș la data de 9 mai 2008 și nu la data de 9 iunie 2008, fiind vorba de o eroare materială în mențiunea de pe declarația de recurs, eroare ce rezultă și din împrejurarea că recursul a fost înaintat Curții de Apel Cluj și înregistrat la această instanță la 28 mai 2008.
Referitor la fondul recursului, având în vedere motivele învederate de pârâți, raportat la disp. art. 304 pct. 9 Cod proc.civ. curtea apreciază că acesta nu este fondat, din considerentele ce urmează a fi expuse.
Astfel, pentru solicita evacuarea pârâților din imobilul ce le-a fost restituit în natură în temeiul dispozițiilor Legii nr.10/2001, reclamanții au invocat mai multe motive, parțial reținute de instanța de apel, respectiv că pârâții nu și-au manifestat intenția de încheia un nou contract de închiriere după împlinirea termenului, locuința se află într-o stare avansată de degradare, reprezentând un pericol chiar pentru viața pârâților, iar acestora le-a fost oferită o altă locuință.
Reclamanții au încheiat cu pârâții contracte de închiriere pentru apartamentele pe care aceștia le ocupă, în temeiul art.15 din Legea nr.10/2001 republicată, aceste contracte fiind depuse la filele 144 -170 din dosarul judecătoriei, toate fiind încheiate în aceeași zi, respectiv 2 aprilie 2003 până la data de 9 mai 2004, adică o perioadă mai scurtă decât termenul de 5 ani prevăzut de textul de lege, care, însă, oricum, în prezent, este împlinit.
Pe tot parcursul procesului, pârâții au susținut că ei doresc să rămână în continuare în locuință, sens în care au și depus întâmpinare ( 73-76 dosar judecătorie), astfel că aceștia și-au manifestat dorința de a reînnoi contractul de închiriere în temeiul art. 14 alin. 1 din OUG nr. 40/1999, împrejurare ce rezultă și din rămânerea lor în imobil în răstimpul scurs de la împlinirea termenului prevăzut în contract, astfel că instanța trebuie să verifice dacă sunt întrunite condițiile prev. de alin. 2 și 3, pentru ca reclamanții proprietari să poată refuza reînnoirea.
Reclamanții au invocat starea avansată de degradare imobilului, însă nu s-a susținut și nu s-a dovedit că aceasta s-ar datora împrejurării că pârâții chiriași au pricinuit însemnate stricăciuni locuinței, instalațiilor sau bunurilor aferente acestora, în sensul art. 14 alin. 2 lit. d raportat la art. 13 lit. h din OUG nr. 40/1999.
În ceea ce privește motivul referitor la refuzul pârâților de a prelua în folosință o altă locuință pusă la dispoziție de autoritatea publică locală, acesta este fondat. Aceasta, deoarece, deși art.14 alin. 2 lit. din OUG nr. 40/1999 se raportează doar la disp. art. 13 lit. f-i și nu și la lit. c, care se referă la refuzul chiriașului de a prelua în folosință un alt imobil oferit de fostul proprietar sau de autoritatea publică locală ca motiv de neprelungire a contractului de închiriere, fără îndoială, în condițiile în care contractul nu putea fi prelungit în prezența unui astfel de refuz nejustificat, cu atât mai mult acesta nu poate fi reînnoit după ce a fost prelungit de drept ori a fost încheiat un nou contract cu proprietarul după restituirea imobilului către acesta. De altfel, art. 15 alin. 1 teza finală din Legea nr. 10/2001 prevede că "în cazul în care chiriașului i se pune la dispoziție o altă locuință corespunzătoare, acesta este obligat să elibereze de îndată locuința ocupată".
Referitor la caracterul refuzului, curtea apreciază că acesta este unul abuziv, întrucât, deși locuința pusă la dispoziție, împrejurare necontestată de reclamanți, este insalubră, în sensul că nu este racordată la utilități, condițiile de locuit oferite de aceasta trebuie raportate la condițiile de locuit din imobilul obiect al prezentului litigiu. Comparând un imobil neracordat la utilități cu unul să se prăbușească și care, parțial, s- și prăbușit, nu se poate vorbi de condiții mai proaste de locuit raportat la cele existente.
Pârâta recurentă nu a fost parte în procesul în care ceilalți pârâți au atacat HCL nr. 473/26.09.2006, prin care le-a fost oferit un alt imobil pe- A, însă motivele de recurs sunt comune tuturor pârâților, ceea ce înseamnă că toți s-au aflat în aceeași situație.
Așadar, câtă vreme pârâții în mod nejustificat au refuzat să preia în folosință o altă locuință pusă la dispoziție de Consiliul Local al municipiului B M, refuzul reclamanților proprietari de a reînnoi contractul de închiriere este fondat.
Termenul de închiriere fiind expirat, refuzul de reînnoi contractul de închiriere al reclamanților proprietari nefiind unul abuziv, în prezent, pârâții nu dețin nici un titlu asupra imobilului obiect al litigiului, fiind obligați să-l predea proprietarilor la expirarea termenului de închiriere, în temeiul art. 1431. civil.
Întrucât nu și-au executat această obligație, acțiunea în evacuare exercitată de reclamanți este fondată, așa cum corect apreciat Tribunalul Maramureș.
Pârâții au mai susținut că reclamanții sunt de rea credință, deoarece îi lasă să stea într-o locuință care se dărâmă. În realitate, nu se poate vorbi de vreo rea credință reclamanților, care nu au nicio culpă în degradarea clădirii, fiind lipsiți de folosința ei o perioadă îndelungată de timp și care nu pot efectua reparații capitale fără eliberarea locuinței de către chiriași, reclamanți care, în calitate de proprietari, ar răspunde civil delictual pentru ruina edificiului în temeiul art. 1003. civil, în măsura în care prin aceasta s-ar produce un prejudiciu pârâților. În realitate, pârâții cer foștilor proprietari să le ofere condiții mai bune de locuit decât cele de care se bucură în prezent, ceea ce, fără îndoială, reprezintă un abuz de drept.
Din toate aceste considerente, în temeiul art. 312 alin.1 raportat la art. 304 pct. 9 Cod proc. civ. recursul pârâților va fi respins ca nefondat.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
IN NUMELE LEGII,
DECIDE:
Respinge excepția tardivității.
Respinge ca nefondat recursul declarat de pârâții, și împotriva deciziei civile nr. 96 din 27 martie 2008 Tribunalului Maramureș, pronunțată în dosarul nr-, pe care o menține.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică din 4.09.2008.
PREȘEDINTE JUDECĂTORI GREFIER
- - - -, - - - -
Red. dact. GC
2 ex/9.09.2008
Jud.apel:,
Președinte:Andrea ȚulușJudecători:Andrea Țuluș, Ana Ionescu Eugenia Pușcașiu
