Evacuare. Jurisprudenta. Decizia 161/2008. Curtea de Apel Alba Iulia
| Comentarii |
|
Dosar nr-
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL ALBA IULIA
SECȚIA CIVILĂ
DECIZIA CIVILĂ Nr. 161/2008
Ședința publică de la 15 Mai 2008
Completul compus din:
PREȘEDINTE: Anca Neamțiu președinte secție
JUDECĂTOR 2: Daniela Mărginean
Judecător - -
Grefier - -
Pe rol se află soluționarea recursului formulat de pârâții, A, împotriva deciziei civile nr. 357/21.11.2007 pronunțată de către Tribunalul Sibiu în dosarul civil nr-, având ca obiect evacuare.
La apelul nominal făcut în ședința publică se prezintă avocat pentru recurenții pârâți, avocat cu delegație la dosar pentru intervenienta și reclamanții intimați, lipsă fiind restul părților.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
Intrucât unuia dintre membrii titulari ai completului de judecată C 2 - recurs civil, respectiv d-nei judecător, i-a încetat activitatea de judecător, completul de judecată a fost complinit, în conformitate cu prevederile art. 99(1) din Regulamentul de Ordine Interioară al Instanțelor Judecătorești, prin participarea d-nei judecător - -, desemnată din lista de permanență pentru soluționarea incidentelor procedurale ivite la acest termen de judecată.
S-a făcut referatul cauzei de către grefier care învederează instanței, că s-a înregistrat la dosar, prin serviciul registratură al instanței, cerere formulată de mandatara recurenților pârâți - avocat, prin care se solicită strigarea prezentei cauze după ora 10, pentru a avea posibilitatea de a ajunge de la B, cerere rămasă fără obiect, față de prezența acesteia în instanță la strigarea cauzei.
De asemenea s-a înregistrat la dosar, tot prin serviciul registratură al instanței, întâmpinare formulată de intervenienta, din care un exemplar se comunică cu mandatara recurenților pârâți și intimații reclamanți.
Mandatara recurenților pârâți solicită lăsarea cauzei la a doua strigare, pentru a avea posibilitatea studierii întâmpinării depuse și comunicate la acest termen.
Mandatarul intervenientei și intimații reclamanți nu se opun acestei cereri.
La reluarea cauzei, părțile declară că nu mai au alte cereri de formulat.
Nefiind alte cereri formulate, instanța constată cauza în stare de judecată și acordă cuvântul în dezbateri.
Mandatara recurenților pârâți - avocat susține faptul că hotărârea Tribunalului Sibiu este una nelegală, instanța de fond fiind sesizată cu o acțiune în evacuare de către intimații reclamanți, care nu sunt proprietari ai imobilului în litigiu, întrucât contractul de vânzare - cumpărare încheiat între aceștia și intervenientă a fost constatat nul.
Consideră de asemenea că cererea de intervenție formulată de este inadmisibilă, întrucât aceasta avea la îndemână calea unei acțiuni în revendicare, în situația în care se considera că pârâții recurenți ocupă imobilul din litigiu fără nici un titlu, așa cum prevăd dispozițiile legale. De asemenea, invocă că aceasta, nu a respectat prevederile OG nr. 40/1999, înstrăinând imobilului în litigiu intimaților reclamanți, deși avea cunoștință de existența contractului de închiriere cu pârâții recurenți.
De asemenea, consideră nelegală decizia tribunalului, întrucât nu s-au îndeplinit prevederile art. 10 din OG nr. 40/1999, nici înainte și nici după emiterea deciziei de restituire a imobilului în natură. Totodată invocă faptul că pârâții nu au fost notificați de către intervenientă în vederea prelungirii contractului de închiriere ci de către intimații reclamanți, care nu aveau nici o calitate, la momentul notificării, și nici nu a fost făcută legal, adică prin intermediul unui birou al executorului judecătoresc.
In consecință, solicită admiterea recursului așa cum a fost formulat, cu cheltuieli de judecată justificate cu chitanță la dosar.
Mandatarul intimatei intervenientei - avocat, solicită respingerea prezentului recurs ca nefondat.
S-a invocat faptul că nu există notificare, însă intervenienta este în posesia notificării legale făcută prin J, existând de asemenea și proces verbal al executării în acest sens ( 17), din care rezultă că pârâții recurenți din prezenta cale de atac au refuzat semnarea acestuia.
Cu privire la contractul de vânzare - cumpărare încheiat între intervenientă și intimații reclamanți, face precizarea că singurul motiv pentru care acesta a fost anulat, a fost lipsa apostilei aplicată, iar proprietar de carte funciară, respectiv al imobilului în litigiu este intervenienta. De asemenea invocă faptul că au fost respectate prevederile OG nr. 40/1999, întrucât contractul de închiriere cu pârâții recurenți a fost prelungit, fiind aplicabile de asemenea prevederile art. 9 din acest act normativ. Se cunoaște faptul că pentru prelungirea unui contract între două sau mai multe părți este nevoie de manifestarea de voință exprimată a părților. La acel moment, al încheierii prelungirii contractului de închiriere, conform contractului de vânzare - cumpărare, intimații reclamanți erau proprietari, iar intimata intervenientă a continuat doar acțiunea înregistrată de reclamanți, de evacuare a pârâților. Consideră acțiunea admisibilă și față de interogatoriile luate în fața instanței de apel. Cu cheltuieli de judecată.
CURTEA DE APEL
Asupra recursului civil de față,
Prin cererea înregistrată la Judecătoria Brașov sub dosar nr. 9929/2004 reclamanții și au chemat în judecată pârâții, solicitând instanței ca prin hotărâre să se dispună evacuarea pârâților din locuința din - compus din cameră de 28 mp, hol locuibil de 10 mp, bucătărie de vară de 27,20 mp, pivniță de 21,25 mp, grajd de 36 mp, acces pivniță de 28 mp, și WC în curte de 2,25 mp.
În motivarea cererii de chemare în judecată, reclamanții arată că sunt proprietarii imobilului menționat înscris în CF 8641 top 536/3, 536/4, 536/2/I, 536/2/II, 536/1/2, 536/1/3, 536/1/4. Partea din imobil care constituie apartamentul I reclamanții au dobândit-o în temeiul Legii 112/1995, iar parte din imobil care constituie apartamentul II prin contractul autentificat sub nr. 1533/2002 la BNP - de la, căreia i s-a restituit în natură partea din imobil neînstrăinată de Statul Român și este în prezent ocupat de pârâți fără titlu. Până la data dobândirii dreptului de proprietate asupra apartamentului deținut de pârâți prin efectul prelungirii contractului de închiriere, reclamanții au fost administratorii acestui imobil, calitate în care au convocat pârâții la data de 09.01.2003 la biroul executorului judecătoresc în vederea încheierii contractului de închiriere, însă aceștia au refuzat încheierea contractului. Pârâții au fost notificați și ulterior dobândirii dreptului de proprietate de către reclamanți, însă aceștia au refuzat din nou. Au fost înștiințați că la împlinirea termenului prevăzut de OG 40/1999 reclamanții nu înțeleg să prelungească contractul de închiriere fundamentată pe dispozițiile art. 14 alin. 5 din OG 40/1999 deoarece locuința urma să satisfacă nevoile de locuit ale fiicei reclamanților. În această situație pârâții dețin spațiul fără titlu, iar raporturile dintre părți sunt guvernate de art. 21-23 din Legea 14/1996, impunându-se evacuarea lor. Se mai arată că pârâții nu au achitat nici o chirie.
La data de 28.02.2005 s-a formulat cerere de intervenție în interes propriu de către intervenienta, care a solicitat în contradictoriu cu intimații, -a, evacuarea pârâților din locuința - compus din cameră de 28 mp, hol locuibil de 10 mp, bucătărie de vară de 27,20 mp, pivniță de 21,25 mp, grajd de 36 mp, acces pivniță de 28 mp, și WC în curte de 2,25 mp, cu cheltuieli de judecată.
În motivarea cererii, intervenienta arată că prin decizia 4197/Ap/2004 a Curții de Apel Brașovs -a dispus anularea contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1533/2002 de BNP - astfel că a redevenit titulara dreptului de proprietatea a apartamentului II ocupat de pârâți. Până la data de 23.12.2002 reclamanții au exercitat prerogativele administrării imobilului și în această calitate iu-au convocat pe pârâți la 09.01.2003 în vederea încheierii contractului de închiriere, la care pârâții nu au consimțit. După expirarea valabilității OUG 40/1999 sa-u prelungit doar contractele încheiate cu statul aflate în curs de executare.
În drept s-a invocat art. 49 și urm Cod procedură civilă, 21-23 și 61 din Legea 114/1996, art. 14 din OUG 40/1999.
Prin sentința civilă nr. 7947/13.10.2006 Judecătoria Brașova admis excepția lipsei calității procesuale active a reclamanților și a respins acțiunea formulată de acești reclamanți, apoi a fost respinsă și cererea de intervenție în interes propriu formulată de. Au fost obligați reclamanții la 600 lei cheltuieli de judecată.
În motivarea sentinței, instanța de fond a reținut că față de conținutul deciziei civile nr. 171/A/2005 pronunțată de Curtea de Apel Brașov, irevocabilă prin decizia civilă nr. 117/2006 a aceleiași instanțe, (pronunțată ca instanță de recurs), prin care s-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare încheiat între reclamanți și intervenienta în nume propriu, proprietar a redevenit astfel că reclamanții nu mai au calitate procesuală de a mai cere evacuarea chiriașilor. De aceea, s-a respins acțiunea principală.
Cu privire la cererea de intervenție, instanța a motivat următoarele: pârâții au avut pentru imobilul în litigiu contract de închiriere din anul 1991, reînnoit în 1999, cu termen de valabilitate până în anul 2004 încheiat cu SC SRL La data de 04.02.2002 SC a comunicat pârâților că s-a formulat notificare în temeiul Legii 10/2001 de către fostul proprietar al imobilului, iar la data de 15.04.2002 s-a emis decizia nr. 104 prin care imobilul revendicat se restituie în natură intervenientei. La sfârșitul anului 2002 intervenienta a vândut imobilul reclamanților, cu încălcarea dreptului de preemțiune a chiriașilor și prin fraudă la lege. Ulterior părțile au revocat contractul și în data de 23.12.2003 au încheiat un nou contract de vânzare-cumpărare 1533 prin care reclamanții au dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului. Aceste acte au fost constatate nule prin decizia nr. 171/A/2005 a Curții de Apel Brașov.
Reclamanții au încercat evacuarea pârâților pe calea ordonanței președințiale, care însă a fost respinsă irevocabil, reținându-se că nu se pot aplica dispozițiile OUG 40/1999 pentru că notificarea trimisă de reclamanți în calitate de proprietari, poartă data de 28.11.2003 la mult timp după intrarea în vigoare a OUG 40/1999.
Instanța a mai reținut că intervenienta avea obligația de a notifica în vederea încheierii unui nou contract de închiriere cu pârâții la data la care i s-a restituit imobilul, sau ulterior, după ce a redobândit proprietatea asupra imobilului, în 17.02.2005. Ca efect al neîndeplinirii acestei obligații de către intervenientă, instanța a considerat că este prelungit de drept contractul pe care l-au încheiat anterior pârâții, până la încheierea unui nou contract, astfel că pârâții au drepturi locative în baza cărora ocupă imobilul. Pârâții au beneficiat de prelungirea de drept a contractului de închiriere încheiat cu SC SRL, potrivit art. 14 alin. 1 pentru aceeași perioadă, părțile nemodificând expres durata închirierii.
Împotriva acestei sentințe a declarat "recurs" intervenienta, care a fost admis prin decizia civilă nr. 357/21.11.2007 pronunțată de Tribunalul Sibiu, ca urmare a strămutării judecării apelului de la Tribunalul Brașov la Tribunalul Sibiu. A fost admis apelul declarat de intervenientă și în consecință a fost schimbată în parte sentința atacată în sensul admiterii cererii de intervenție cu consecința evacuării pârâților din imobilul situat în -. Au fost menținute celelalte dispoziții ale sentinței atacate. Au fost obligați intimații la plata sumei de 2500 lei cheltuieli de judecată.
În considerentele sentinței s-a reținut că intimații au avut contract de închiriere pentru imobil încheiat cu proprietarul anterior pentru perioada 1999 - 2004. ei au fost notificați asupra intenției intervenientei de a redobândi dreptul de proprietate, ulterior primind înștiințare de la SC asupra schimbării proprietarului. au notificat la data de 19.06.2006 intenția de a cumpăra imobilul și nu intenția de a încheia contract de închiriere, în condițiile în care ei nu mai aveau contract din anul 2004, când cel existent încetase. S-a apreciat că intimații nu și-au manifestat niciodată intenția de a încheia contract de închiriere, nici în raport cu reclamanții, nici cu intervenienta. Față de litigiile care au avut loc în legătură cu imobilul și conduita intervenientei nu putea opera tacita relocațiune. Art. 2 din OUG 40/1999 impune inițiativa chiriașului în prelungirea contractului de închiriere, iar pârâții nu au manifestat o asemenea intenție.
Împotriva acestei decizii au declarat recurs pârâții solicitând, în temeiul art. 304 pct. 7 și 9 raportat la art. 312 cod procedură civilă, modificarea deciziei atacate și în rejudecare respingerea apelului și menținerea ca temeinică și legală a sentinței pronunțată de judecătorie.
Criticând decizia tribunalului, recurenții susțin că era inadmisibilă cererea de intervenție formulată de intervenientă în temeiul art. 21-23 și art. 61 din Legea 114/1996 pentru evacuare, calea pe care trebuia să o urmeze era acțiunea în revendicare.
În al doilea rând, se susține că instanța de apel a reținut greșit că la momentul intrării în vigoare a OUG 40/1999 pârâții nu aveau contract de închiriere, întrucât contractul lor de închiriere data din 08.04.1999, cu valabilitate până în 2004, iar intervenienta nu depusese notificare în temeiul Legii 10/2001.
Recurenții susțin că nu au fost notificați de către proprietara căreia i s-a restituit proprietatea în vederea încheierii unui contract de închiriere, ci au fost doar înștiințați de SC că s-a formulat notificare, așa că sunt aplicabile prevederile art. 10-11 din OUG 40/1999. Prin decizia 104/15.04.2002 SC a restituit în natură imobilul intervenientei, însă nu s-a încheiat proces-verbal de punere în posesie. La sfârșitul anului 2002 recurenții au aflat de contractul de vânzare-cumpărare încheiat între intervenientă și reclamanții, contract care a fost anulat pentru nerespectarea dreptului de preemțiune a chiriașilor și frauda la lege, prin hotărârile judecătorești susmenționate, pentru ca apoi părțile să încheie un nou contract de vânzare-cumpărare.
Se mai arată că deși, intervenientei i s-a adus la cunoștință prin decizia de restituirea imobilului de către SC necesitatea încheierii unui contract de închiriere, intervenienta a ales să vândă imobilul, și apoi, cu toate că imobilul a reintrat în posesia sa din 17.02.2005, de când a fost pronunțată de către instanța de judecată hotărârea definitivă, nu a făcut nici un demers în vederea îndeplinirii obligațiilor legale față de chiriași, deși aceștia au plătit la zi chiria. Mai mult, intervenienta - potrivit art. 9 - nu putea să-și întabuleze dreptul de proprietate în CF în lipsa plății despăgubirilor la care aceasta a fost obligată către recurenți, în caz contrara existând mențiunea că partea din imobil restituită va reintra în patrimoniul SC. Pârâții au achitat chiria către intervenientă în momentul în care a devenit irevocabilă hotărârea de retrocedare a imobilului, în anul 2005, după soluționarea cererii de revizuire și a contestației în anulare.
Recurenții consideră că prelungirea contractului de închiriere operează de drept, potrivit legii, când proprietarul nu-și îndeplinește această obligație.
Prin întâmpinarea depusă, intimate intervenientă a solicitat respingerea recursului, cu obligarea recurenților la cheltuieli de judecată. motivele, intimata susține că este proprietara imobilului în litigiu și evoluția raporturilor dintre ea și reclamanți nu are nici o relevanță pentru raporturile față de chiriași. În ce privește legea aplicabilă, intimata arată că potrivit art. 7 și 9 din OUG 40/1999 între proprietar și chiriași se pot încheia contracte de închiriere numai la cererea chiriașului. Pentru perioada ulterioară restabilirii dreptului de proprietate, inițiativa încheierii unui nou contrat aparține chiriașului, iar intervenienta a respectat legea, recurenții refuzând de două ori încheierea unui nou contract de închiriere, notificați fiind în acest sens de două ori. Se mai arată că OUG 40/1999 a înțeles să prelungească doar contractele de închiriere pentru suprafețele locative cu destinația de locuință din proprietatea statului sau a unităților administrativ teritoriale, ceea ce nu era cazul în speță. Pe de altă parte, se susține că prelungirea contractelor nu putea opera "sine die" și până la limita celor 5 ani prevăzută de art. 7-9 din OUG 40/1999. Recurenții, se mai menționează în continuare, au refuzat expres încheierea unui nou contract de închiriere atât la data de 9.01.2003, cât și la data de 21.11.2003, potrivit proceselor-verbale ale executorului judecătoresc prin care au fost notificați, astfel că după data de 9.01.203 nu mai au titlu asupra locuinței.
În fine, se invocă art. 13 lit. g din OUG 40/1999 potrivit căruia prelungirea contractelor nu se aplică în cazul chiriașilor care au schimbat destinația sau structura interioară a locuinței fără consimțământul scris al proprietarilor, iar prin interogatoriul luat în fața instanței de apel, recurenții recunosc că au realizat schimbarea structurii interioare a locuinței fără aprobarea proprietarului în condițiile legii.
În drept se invocă art. 115 și urm. cod procedură civilă, art. 274 cod procedură civilă art. 480 cod civil.
Analizând legalitatea deciziei atacate, prin prisma motivelor de recurs invocate raportat la art. 304 cod procedură civilă, Curtea reține următoarele:
Cererea de intervenție formulată de prin care a solicitat evacuarea pârâților din imobil a fost întemeiată atât pe prevederile art. 21-23 și următoarele din Legea 114/1996, cât și pe art. 14 din OUG 40/1999, astfel că este nefondat motivul legat de inadmisibilitatea acțiunii față de temeiul de drept. Art. 14 alin. 5 din OUG 40/1999 stabilește că chiriașul este obligat să părăsească locuința în termen de 60 de zile de la expirarea termenului contractului, dacă locațiunea nu s-a reînnoit. Ori, intervenienta invocă tocmai lipsa titlului locativ al pârâților față de expirarea termenului pentru care s-a încheiat contractul cu SC. În lipsa unui nou contract, intervenienta a considerat aplicabile prevederile Legii 114/1996.
OUG 40/1999 privind protecția chiriașilor și stabilirea chiriei pentru spațiile cu destinația de locuințe a fost publicată în Monitorul Oficial nr. 148 din 8 aprilie 1999 și a intrat în vigoare la data publicării. Așadar, nu se poate susține că pârâții nu au beneficiat de protecția acestei legi, cu atât mai mult cu cât contractul de închiriere depus la fila 11 în dosarul instanței de fond, a fost încheiat între SC SRL și la data de 15.07.1999, pe termen de 5 ani, începând cu 1.05.1999 până la data de 8.04.2004 în prelungirea contractului de închiriere nr. 908/23.05.1991.
Art. 1 din OUG 40/1999 prevede că durata contractelor de închiriere pentru suprafețele locative deținute de stat sau de unitățile administrative ale acestuia, la data intrării în vigoare a ordonanței, cu destinația de locuință, se prelungește de drept pentru o perioada de 5 ani de la data intrării în vigoare a ordonanței. Imobilul în litigiu este tocmai în această situație, fiind în administrarea unei unități a statului, această instituție SC, i-a prelungit cu 5 ani contractul de închiriere de la data intrării în vigoare a ordonanței.
Art. 7 din Ordonanța de urgență stabilește că prelungirea contractelor de închiriere încheiate în baza art. 1 rămâne valabilă și în cazul redobândirii imobilului de către foștii proprietari. Deci, contractul încheiat de pârâți cu SC a devenit opozabil intervenientei din momentul în care i-a fost restituită proprietatea de către societate, fiind obligată să-l respecte. În continuare, prevederile legale aplicabile sunt ale art. 9 din ordonanță, potrivit cărora un nou contract de închiriere se încheie numai la cererea chiriașului. Pârâții recurenți au formulat cererea de încheierea a unui nou contract doar pe parcursul litigiului de față, în condițiile în care contractul pe care-l avusese a expirat în anul 2004. Intervenienta nu mai are obligația de a încheia un nou contract, ci doar un drept subiectiv, la libera sa apreciere.
Celelalte temeiuri invocate în recurs nu sunt incidente în cauză.
Chiar dacă nu mai intra în obligațiile legale ale proprietarului, față de pârâți s-au făcut demersuri pentru încheierea unui nou contract de închiriere. Cu înscrisurile depuse la dosarul instanței de fond, respectiv procese verbale încheiate de executorul judecătoresc, la data de 9.01.2003 și 21.11.2003, s-a făcut dovada că pârâții au fost chemați pentru încheierea unui contract de închiriere, fiind totodată înștiințați de reclamanți că au nevoie de spațiu pentru fiica lor. Împrejurarea că notificarea pentru încheierea unui nou contract, a fost formulată de reclamanți, care la acel moment erau proprietarii imobilului, nu are relevanță sub aspectul îndeplinirii acestei obligații, câtă vreme reclamanții erau proprietarii imobilului în acel moment și au înțeles să se subroge în drepturile proprietarului căruia i-a fost restituit imobilul. Nu s-a realizat acordul de voință între părți din cauza pârâților recurenți.Imobilul a reintrat în patrimoniul intervenientei în data de 17.02.2005, la data rămânerii definitive a sentinței civile 6723/2004 a Judecătoriei Brașov prin admiterea apelului prin decizia civilă nr. 171/A/2005 a Curții de Apel Brașov. La acea dată pârâții nu mai aveau nici un drept locativ asupra imobilului, contractul încheiat cu SC fiind expirat.
Având în vedere că nu revenea nici o obligație intervenientei de încheiere a contractului, nu se poate reține că s-ar fi prelungit de drept contractul de închiriere. Având în vedere lipsa titlului, în mod corect s-a dispus evacuarea pârâților din imobil. Sub un alt aspect, în situația în care s-ar fi întabulat în mod nelegal în CF, aceasta nu poate face obiectul cenzurii în prezenta cauză, ci eventual pe cale separată. Față de considerentele de fapt și de drept expuse, Curtea apreciază că este legală hotărârea instanței de apel, pe care o va menține, respingând ca nefondat recursul pârâților în temeiul art. 312 cod procedură civilă. Nu s-au acordat cheltuieli de judecată pentru că nu s-a făcut dovada acestora. Pentru aceste motive:
In numele legii
DECIDE
Respinge recursul declarat de pârâții, și -a împotriva deciziei civile nr. 357 pronunțată de Tribunalul Sibiu în dosar nr-.
Fără cheltuieli de judecată.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică din 15.05.2008
Președinte, - - | Judecător, - - | Judecător, - - |
Grefier, - - |
.
Tehn.
2 ex/20.06.2008
-
- /
Președinte:Anca NeamțiuJudecători:Anca Neamțiu, Daniela Mărginean
