Evacuare. Jurisprudenta. Decizia 175/2009. Curtea de Apel Iasi
| Comentarii |
|
Dosar nr-
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL IAȘI
SECTIA CIVILĂ ȘI PENTRU CAUZE CU MINORI ȘI DE FAMILIE
DECIZIE Nr. 175
Ședința publică de la 29 Aprilie 2009
Completul compus din:
PREȘEDINTE: Gheorghiu Elena
JUDECĂTOR 2: Buliga Georgeta
JUDECĂTOR 3: Andronic Adriana
Grefier:
Pe rol judecarea cauzei civile privind pe recurenta-intimată Asociația de Locatari - proprietari - și pe intimata-recurentă AF, având ca obiect evacuare împotriva deciziei civile numărul 60 din 28.01.2009 pronunțată de Tribunalul Iași.
La apelul nominal făcut în ședința publică se prezintă av. pentru recurenta-intimată Asociația de Locatari - Proprietari - și administratorul intimatei-recurente AF asistat de av..
Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefier din care rezultă că dosarul este la al doilea termen de judecată și părților li s-a pus în vedere la termenul din 8 aprilie 2009 să timbreze recursurile cu diferență de taxă judiciară de câte 490 lei fiecare.
Reprezentanții părților depun chitanțe în valoare de 490 lei reprezentând diferența de taxă judiciară pusă în vedere.
Instanța constată legal timbrate recursurile și nemaifiind alte cereri de formulat acordă cuvântul la dezbateri.
Av. pentru recurenta-intimată Asociația de Locatari - Proprietari - arată că decizia pronunțată de instanța de apel a fost atacată cu recurs întrucât soluția dată de instanță nu cuprinde motivele pe care se sprijină și motivele expuse în hotărâre sunt în contradicție cu soluția pronunțată.
În mod greșit instanța de apel a obligat Asociația de locatari la plata sumelor reprezentând îmbunătățiri. Deși reține ca fiind justificate argumentele aduse în cauză în sprijinul apelului declarat, instanța respinge apelul.
Un al doilea motiv de recurs este acela că hotărârea a fost dată cu încălcare și aplicarea greșită a legii. Între părți a fost încheiat un contract conform căruia nu se puteau face modificări bunului închiriat decât cu acordul Asociației de locatari. Însă între părți nu există un acord cu privire la modificarea instalației electrice deci sumele solicitate cu acest titlu sunt nejustificate.
Pentru aceste motive admiterea recursului formulat de Asociația de Locatari - Proprietari - și respingerea recursului declarat de AF ca fiind neîntemeiat.
Av. pentru intimata-recurentă AF arată că a atacat cu recurs decizia pronunțată de tribunal întrucât nu s-a ținut seama de înscrisurile depuse în cauză și motivarea hotărârii contrazice dispozitivul.
Pe recursul formulat de Asociația de Locatari - Proprietari -, av. solicită respingerea acestuia. Din înscrisurile depuse la dosar precum procesul-verbal din 29.11.2002, contractul de închiriere, expertiza rezultă necesitatea investițiilor pentru a transforma un loc de depozitat gunoiul igienic cu destinație de spațiu comercial. De altfel, în contractul de închiriere încheiat la notariat prevede la art. 7 că bunul închiriat este dat în folosință locatorului cu destinația de spațiu comercial.
La art. 13 din contract se prevede că valoarea chiriei va fi diminuată direct proporțional cu valoarea investiției făcută de chiriaș bunului închiriat.
Pentru aceste motive solicită respingerea recursului formulat de Asociația de Locatari - Proprietari - și restituirea contravalorii investițiilor. Cu cheltuieli de judecată.
Declarând închise dezbaterile, instanța rămâne în pronunțare.
După deliberare,
CURTEA DE APEL
Asupra recursului civil de față;
Prin decizia civilă nr. 379/2008 a Curții de APEL IAȘI, s-a admis recursul formulat de Asociația Familială cu sediul în I,--etaj 9,. 60 împotriva deciziei civile nr. 232 din 31 martie 2008 Tribunalului Iași,pe care o casează în parte.
S-a respins excepția prescripției dreptului la acțiune față de pretențiile aferente anului 2003.
S-a dispus trimiterea cauzei la ribunalul Iași pentru rejudecarea apelului în fond formulat de Asociația de Proprietari -.
S-au menținut dispozițiile deciziei apelate care nu contravin prezentei decizii.
Pentru a se pronunța astfel, Curtea de Apel a reținut următoarele:
Prin sentința civilă 6126 din 28.05.2007 a Judecătoriei Iași, s-a admis în parte cererea principală formulată de reclamanta -pârâtă Asociația de Proprietari -.6 în contradictoriu cu pârâta -reclamantă Asociația Familială " ". Respinge excepția prescripției dreptului la acțiune față de pretențiile din cererea reconvențională.
Admite cererea reconvențională formulată de pârâta reclamantă Asociația Familială " ", în contradictoriu cu reclamanta pârâtă Asociația de Proprietari -.6.
Dispune evacuarea pârâtei reclamante din spațiul din str. -. - nr. 21, - parter, la încetarea efectelor dreptului de retenție.
Respinge cererea reclamantei pârâte privind obligarea pârâtei -reclamante la plata chiriei restante și la plata cheltuielilor de întreținere. Obligă reclamanta -pârâtă la plata sumei de 14.920,70 lei reprezentând c/ lucrărilor de investiții efectuate de pârâta reclamantă la spațiul din str. -. - nr. 21, - parter. Instituie în favoarea pârâtei -reclamante un drept de retenție până la achitarea către reclamanta -pârâtă a sumei de 14.920,70 lei reprezentând c/ lucrărilor de investiții. Obligă pârâta -reclamantă să plătească reclamantei -pârâte cheltuieli de judecată de 10,30 lei la pretențiile admise. Obligă reclamanta -pârâtă să plătească pârâtei reclamante suma de 2240,90 lei cheltuieli de judecată.
Pentru a se pronunța astfel, instanța de fond a reținut că:
Între Asociația de locatari - și a fost încheiat contractul de închiriere nr. 1 din 17.01.2003 autentificat sub nr. 739/2003 și că ulterior Asociația de locatari s-a transformat în Asociație de Proprietari, având astfel legitimare procesuală activă în cauză. Au convenit părțile ca durata închirierii să fie de 3 ani începând cu data de 17.01.2003 și până la 17.01.2006.
Așadar, la data de 17.01.2006 contractul de închiriere a expirat, în cauză nefiind posibilă existența acordului părților pentru continuarea locațiunii, prin introducerea acțiunii locatarul arătând că nu mai este de acord cu prelungirea contractului, astfel încât potrivit disp. art. 1436 Cod civil, acesta încetând de drept la data expirării termenului.
Potrivit art. 34 din contract, pârâtei - reclamante îi revine obligația de a restitui bunul închiriat, împreună cu toate accesoriile, în starea în care a fost primit potrivit anexei 1, astfel încât cererea reclamantei pârâte privind evacuarea pârâtei -reclamante este întemeiată și urmează a fi admisă.
Urmează a se respinge cererea reclamantei - pârâte privind obligarea la plata chiriei restante în valoare de 350 lei, motivat de faptul că suma a fost achitată la data de 20.03.2006, astfel încât această cerere a rămas fără obiect.
În ceea ce privește cererea reclamantei - pârâte având ca obiect obligarea pârâtei -reclamante la plata sumei de 400 lei cheltuieli de întreținere pentru perioada oct. 2004 -martie 2005, oct. 2005 -martie 2006 urmează a fi respinsă ca nefondată, nefiind probată în cauză.
Față de cererea reconvențională formulată de pârâta reclamantă prin care a solicitat obligarea reclamantei pârâte la plata sumei de 14.920,70 lei c/ investițiilor pe care le-a efectuat la spațiul închiriat în perioada 2003 - 2005, instanța apreciază că dreptul la acțiune nu este prescris având în vedere dispozițiile Decretului 167/1958, valoarea totală a sumei pretinse fiind la finalizarea lucrărilor realizate pentru îmbunătățirea spațiului, astfel încât se va respinge excepția prescrierii dreptului la acțiune.
Pe fondul cererii reconvenționale, cu probele administrate în cauză se constată că valoarea îmbunătățirilor conform expertizei efectuate în cauză este de 14.920,70 lei, motiv pentru care se va admite cererea reconvențională și va obliga reclamanta pârâtă la plata acestora către pârâta reclamantă.
Până la achitarea acestei sume se va constitui în favoarea pârâtei reclamante în calitate de creditor pentru îmbunătățirile aduse imobilului în litigiu, un drept de retenție asupra spațiului, având în vedere că prin încetarea efectelor contractului de închiriere, asociația de proprietari a devenit beneficiara acestor lucrări.
Împotriva acestei sentințe a declarat apel Asociația de Proprietari - criticând-o pentru nelegalitate și netemeinicie întrucât în mod greșit i s-a respins cererea privind obligarea pârâtei la plata chiriei restante și a cheltuielilor de întreținere și a admis în totalitate cererea reconvențională a pârâtei.
Prin decizia civilă 232 din 31.03.2008 a Tribunalului Iași, s-a admis apelul reclamantei pârâte Asociația de Proprietari - împotriva sentinței civile 6126 din 28.05.2007 a Judecătoriei Iași pe care o schimbă în parte.
Admite excepția prescripției dreptului la acțiune față de pretențiile pârâtei reclamante aferente anului 2003. Respinge ca fiind prescrisă cererea reconvențională formulată de pârâta reclamantă în contradictoriu cu reclamanta pârâtă Asociația de Proprietari - pentru pretențiile aferente anului 2003 și ca neîntemeiată pentru celelalte.
Respinge cererea pârâtei reclamante de obligare a reclamantei pârâte la plata cheltuielilor de judecată. celelalte dispoziții ale sentinței apelate care nu contravin prezentei decizii. Obligă intimata să plătească apelantei suma de 407,15 lei cheltuieli de judecată.
Pentru a se pronunța astfel, instanța de apel a reținut că:
Prin cererea de chemare în judecată, Asociația de Proprietari - a solicitat evacuarea pârâtei din spațiul pe care îl ocupă abuziv, obligarea acesteia la plata chiriei restante indexate începând cu luna februarie 2006 până la eliberarea spațiului și plata sumei de 400 lei c/ utilităților neachitate.
Pârâta intimată a formulat cerere reconvențională prin care a solicitat obligarea reclamantei la plata sumei de 8751 lei c/ îmbunătățirilor aduse spațiului închiriat precum și acordarea unui drept de retenție a spațiului până la achitarea integrală a debitului.
Față de concluziile expertizei, pârâta - reclamantă și-a majorat pretențiile la suma de 14,920,70 lei, această sumă fiind formată din c/ lucrărilor efectuate pentru amenajarea spațiului în 2003 și pentru cele executate în 2005.
Excepția prescripției dreptului la acțiune în ceea ce privește obligarea reclamantei la plata contravalorii lucrărilor efectuate în 2003 este întemeiată întrucât fiind o acțiune în pretenții, având un obiect patrimonial este supusă termenului de prescripție general de 3 ani conform art. 3 din Decretul 167/1958.
Cererea pârâtei -reclamante fiind formulată în 2007 pentru suma pretinsă aferentă perioadei 2003, aceasta este prescrisă.
În ceea ce privește obligarea reclamantei -pârâte la plata contravalorii lucrărilor de amenajare a spațiului aferent anului 2005, această cerere este neîntemeiată.
Din actele depuse la dosarul cauzei nu rezultă că locatarul, în speță reclamanta pârâtă, și-ar fi dat acordul scris cu privire la efectuarea de modificări și amenajări a spațiului închiriat.
Neavând acordul scris al locatarului, nerespectând clauza contractuală prevăzută de art. 32 din contract, pârâta - reclamantă nu este îndreptățită să solicite obligarea reclamantei -pârâte la plata contravalorii îmbunătățirilor care au avut drept scop schimbarea destinației spațiului închiriat.
Totodată se reține că cererea reclamantei - pârâte de acordare a c/ chiriei restante și utilități a fost corect soluționată de instanța de fond.
Împotriva acestei decizii a formulat recurs pârâta criticând-o pentru nelegalitate potrivit art. 304 pct.9 Cod procedură civilă motivat de faptul că instanța a aplicat greșit dispozițiile Decretului 167/1958 și dispozițiile art. 1169 cod civil în sensul că dreptul său s-a născut la data nașterii raportului juridic de drept, adică a efectuării plății reprezentând lucrări de transformare a spațiului, lucrările fiind efectuate în perioada 2003 -2005, acțiunea reclamantului fiind introdusă la data de 18.09.2006 iar cererea sa reconvențională fiind depusă la 9.10.2006, încât dreptul său la acțiune vizând contravaloarea lucrărilor de îmbunătățiri nu este prescris așa cum nelegal s-a reținut de către instanța de apel, hotărârea astfel pronunțată fiind nelegală și dată cu aplicarea greșită a legii.
Recursul este fondat.
Verificând actele și lucrările dosarului, instanța de recurs reține că:
Prin acțiunea introductivă de instanță reclamanta Asociația de proprietari - a chemat în judecată pârâta pentru a dispune evacuarea acesteia din spațiul pe care îl ocupă în mod abuziv întrucât contractul de închiriere pe care l-a încheiat cu pârâta la data de 17.01.2003 având ca obiect folosința uscătorului și gunoierului de la parterul blocului ca spațiu comercial, pe o perioadă de 3 ani până la data de 17.01.2006 a încetat și nu a mai fost prelungit, cu obligarea aceleiași pârâte la plata chitiei restante, neachitate începând cu febr. 2006 până la eliberarea spațiului și plata sumei de 400 lei reprezentând c/ utilităților consemnate și neachitate.
" " a formulat întâmpinare și cerere reconvențională prin care solicită respingerea capătului de cerere vizând plata chiriei restante și a utilităților, deoarece au fost achitate precum și acordarea unui drept de retenție până la achitarea c/ utilității făcute la acel spațiu care a fost transformat în spațiu comercial în valoare totală de 110.777 lei(ROL).
La data de 07.05,2007 pârâta " " și-a majorat pretențiile din cererea reconvențională la suma de 14.920,70 lei (RON) conform raportului de expertiză tehnică efectuată în cauză,
Față de aceste precizări reclamanta Asociația de Proprietari - a invocat excepția prescripției dreptului la acțiune privitoare la c/ lucrărilor investiției la spațiul comercial.
Potrivit art. 1 al. 1 din Decretul 167/1958 dreptul la acțiune având un obiect patrimonial se stinge prin prescripție dacă nu a fost exercitat în termenul stabilit de lege, respectiv de 3 ani de la data nașterii dreptului la acțiune conform art. 3 al. 1 și art. 7 din Decretul 167/1958.
Prin cererea reconvențională formulată " " a solicitat obligarea reclamantei la plata sumei de 14.920,70 lei reprezentând c/ investițiilor pe care le-a efectuat pentru transformarea spațiului închiriat în perioada 2003 -2005, pentru a desfășura activitatea comercială pentru realizarea scopului locațiunii.
Întrucât lucrările au fost efectuate în perioada 2003 -2005 așa cum rezultă din actele depuse la dosarul cauzei și din expertiza tehnică efectuată în cauză, raportat la data introducerii acțiunii de către reclamantă -18.09.2006 și a formulării cererii reconvenționale de către pârâtă -9.10.2006 se poate aprecia că dreptul la acțiunea în pretenții a pârâtei nu este prescris având în vedere disp. art. 8 al. 2 din Decretul 167/1988, valoarea totală a sumei pretinse fiind cunoscută abia cu ocazia efectuării expertizei, valoare la care a achiesat, pârâta și, a timbrat corespunzător, așa cum de altfel aceasta a solicitat prin cererea reconvențională formulată.
Ca atare, excepția prescrierii dreptului la acțiune invocată de reclamantă nefiind întemeiată motivul de recurs invocat sub acest aspect fiind fondat, urmează a fi primit și se va respinge excepția prescrierii dreptului la acțiune, pentru suma pretinsă aferentă anului 2003.
Prin urmare, constatând că pentru perioada aferentă anului 2003 pretențiile pârâtei sunt prescrise iar pentru cele aferente anului 2005 sunt neîntemeiate, tribunalul nu a cercetat cauza în fond ci s-a mărginit să facă doar verificări limitate sub acest aspect.
În această situație se impune casarea în parte a hotărârii instanței de apel și trimiterea cauzei aceleiași instanțe pentru rejudecarea în fond a apelului formulat de Asociația de Proprietari - privitor la capătul de cerere din cererea reconvențională vizând lucrările de investiții efectuate la spațiul închiriat de către pârâta - recurentă în integralitatea lor în perioada 2003 -2005, menținând celelalte dispoziții din decizia recurată ce nu contravin prezentei decizii.
Pentru toate aceste considerente, raportate la motivele de recurs invocate și care sunt fondate, în conformitate cu disp. art. 312 Cod procedură civilă urmează a se admite recursul formulat de " " împotriva deciziei civile 232 din 31.03.2008 a Tribunalului Iași pe care o va casa în parte se va respinge excepția prescripției dreptului la acțiune față de pretențiile aferente anului 2003, dispunând trimiterea cauzei la ribunalul Iași, pentru rejudecarea în fond a apelului, menținând dispozițiile deciziei recurate ce nu contravin prezentei decizii.
Primind cauza spre rejudecare Tribunalul Iași respinge apelul declarat de reclamanta pârâtă Asociația de locatari - Proprietari - împotriva sentinței primei instanțe pe care o păstrează.
Pentru a hotărî astfel se rețin următoarele:
Potrivit dispozițiilor Codului civil, contractul dintre părți reprezintă legea părților, ori potrivit art. 32 din contract, chiriașul nu putea face modificări la bunul închiriat decât cu acordul scris al locatorului,
Cu ocazia soluționării cauzei, intimata nu a depus nici un act din care să rezulte acordul scris cu privire la modificări, martorul audiat declară că nu știe dacă acest acord a fost obținut, iar procesul verbal depus nu cuprinde acordul proprietarilor cu privire la modificarea destinației spațiului.
Pretinsul acord din 19.03.2004 nu reprezintă în realitate un acord semnat de părțile contractante și în special nu cuprinde lucrări în valoare de 87.515.777 lei.
Pretinsul acord privind schimbarea instalației electrice în realitate nu există, astfel că susținerile din recurs sunt neîntemeiate.
Modificările la spațiu făcute cu de la sine putere și cu încălcarea art. 32 din contract sunt făcute pe riscul intimatei, recurente, i-au profitat numai acesteia și nu pot fi imputate apelantei.
Față de aceste considerente, tribunalul în temeiul art. 296 Cod procedură civilă, urmează a respinge apelul formulat de Asociația de Proprietari, păstrând ca temeinică și legală sentința Judecătoriei Iași.
În temeiul disp. art. 274 Cod procedură civilă, urmează a obliga intimata la plata cheltuielilor de judecată.
Împotriva acestei decizii au declarat recurs Asociația Familială și Asociația de locatari - Proprietari - 6.
Prin cererea de recurs formulată de Asociația Familială se aduc următoarele critici:
- hotărârea este nelegală, pe de o parte pentru că nu respectă indicațiile instanței de recurs, respectiv Curtea de APEL IAȘI, astfel că potrivit art. 315 (1) Cod procedură civilă hotărârile instanței de recurs sunt obligatorii asupra problemelor de drept rezolvare.
Tribunalul, deși a fost investit să soluționeze cauza pe fond a făcut verificări limitate și nu ținut cont de raportul de expertiză întocmit de expertul.
Hotărârea nu cuprinde motivele prin care se sprijină aceste motive, fiind contradictorii.
Prin cererea de recurs formulată de Asociația de locatari - Proprietari - 6 se aduc următoarele critici deciziei Tribunalului:
- soluția instanței nu cuprinde motivele pe care se sprijină, iar motivarea instanței de apel este în contradictoriu cu soluția dată. Prin apel s-a susținut că în mod greșit au fost obligați la plata sumei cu titlu de îmbunătățiri aduse la spațiul proprietatea recurentei. Instanța de apel respinge apelul, deși prin motivare argumentează în sensul admiterii apelului.
Deși instanța când motivează reține ca fiind justificate aprecierile invocate prin apel respinge apelul. Deși se reține în mod corect că, chiriașul nu putea aduce modificări fără acordul proprietarului interpretând în mod corect clauzele contractuale respinge apelul în mod greșit.
Urmare a casării deciziei pronunțate inițial în apel, tribunalul a avut de soluționat doar motivul de apel referitor la expertiza efectuată în cauză, sumele pretinse de intimata cu titlu de îmbunătățiri aduse la spațiul proprietatea recurentei.
Instanța de apel după rejudecare deși motivează în sensul admiterii apelului, totuși respinge apelul.
Deși instanța argumentează corect că susținerile apelantului sunt întemeiate totuși respinge apelul.
Instanța de apel reține faptul că potrivit art. 969 Cod civil contractul dintre părți are putere de lege și că potrivit art. 970 Cod civil trebuie executat cu bună credință și că potrivit art. 32 din contract nu se puteau face modificări în bunul închiriat decât cu acordul recurentei, totuși respinge apelul.
În cauză se constată că este incident motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 7 Cod procedură civilă, că recursurile sunt fondate raportat la motivul de recurs incident în cauză.
Instanța de apel respins apelul declarat de reclamanta - pârâtă Asociația de locatari - Proprietari - 6 I împotriva sentinței primei instanțe.
Deși soluția este de respingere a apelului considerentele sunt în vădită contradicție cu această soluție.
Aceasta deoarece instanța de apel analizează situația de fapt și de drept în sensul că susținerile apelantei sunt temeinice și legale, argumentele fiind în mod neechivoc în sensul admiterii apelului.
contradicție între considerente care sunt în sensul admiterii apelului și dispozitivul deciziei prin care se respinge apelul echivalează cu o nesoluționare a fondului, ceea ce atrage casarea deciziei și trimiterea cauzei Tribunalului Iași spre rejudecarea pe fond a apelului.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Admite recursurile formulate de Asociația de Locatari - Proprietari - 6 și de, împotriva deciziei civile nr. 60 din 28.01.2009, pronunțată de Tribunalul Iași, decizie pe care casează.
Dispune trimiterea cauzei la ribunalul Iași pentru rejudecarea apelului în fond.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică azi, 29.04.2009.
PREȘEDINTE, JUDECĂTOR, JUDECĂTOR, GREFIER,
- - - - - - -
Red..
Tehnored.
02 ex.
25.05.2009
Tribunalul Iași
Jud.
Jud.
Președinte:Gheorghiu ElenaJudecători:Gheorghiu Elena, Buliga Georgeta, Andronic Adriana
