Evacuare. Jurisprudenta. Decizia 181/2008. Curtea de Apel Alba Iulia
| Comentarii |
|
Dosar nr-
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL ALBA IULIA
SECȚIA CIVILĂ
DECIZIA CIVILĂ Nr. 181/2008
Ședința publică de la 29 Mai 2008
Completul compus din:
PREȘEDINTE: Ioan Truță
JUDECĂTOR 2: Carla Maria Cojocaru
JUDECĂTOR 3: Anca Neamțiu președinte secție
Grefier - -
Pe rol se află soluționarea recursului declarat de către reclamanta A împotriva deciziei civile nr.221/A din 13 noiembrie 2007 pronunțată de Tribunalul Alba în dosar cu nr.unic - având ca obiect evacuare, în contradictoriu cu pârâta intimată C
La apelul nominal făcut în ședința publică se prezintă avocat pentru reclamanta recurentă - SRL A și avocat pentru pârâta intimată - SRL C
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefier, care învederează că recursul este motivat și netimbrat.
Avocat pentru reclamanta recurentă depune la dosar împuternicire avocațială, chitanța de onorariu avocațial în sumă de 1000 lei și chitanță în cuantum de 333,50 lei și timbre judiciare de 5 lei-reprezentând taxa de timbru datorată.
Avocat pentru pârâta intimată depune la dosar împuternicire avocațială, chitanța de onorariu avocațial în sumă de 200 lei și întâmpinare.
Se comunică un exemplar din întâmpinare cu avocatul recurentei, după care instanța lasă cauza la a doua strigare pentru a-i da posibilitatea acestuia să o studieze.
După reluarea cauzei, avocatul recurentei depune la dosar copie după contractul de vânzare-cumpărare al imobilului, înscris de care înțelege să se folosească în probațiune.
Nemaifiind alte cereri de formulat, instanța constată cauza în stare de judecată și acordă cuvântul în dezbateri.
Avocat pentru reclamanta recurentă solicită admiterea recursului așa cum a fost formulat, desființarea deciziei atacate și rejudecând respingerea apelului și menținerea sentinței pronunțate de instanța de fond ca temeinică și legală. În continuare susține motivele de recurs invocate în scris arătând, în esență, că instanța de apel a interpretat greșit actul dedus judecății și a admis apelul, întrucât a reținut în mod greșit opozabilitatea față de reclamanta recurentă a contractului de vânzare-cumpărare al imobilului încheiat între persoana fizică și pârâta - SRL. Mai susține că termenul de trei ani prevăzut de lege este expirat la 1.01.2007 întrucât trebuie calculat de la data încheierii contractului de închiriere, respectiv 23.01.2004, și nu de la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare. Solicită cheltuieli de judecată în recurs și apel.
Avocat pentru pârâta intimată solicită respingerea recursului ca nefondat, decizia pronunțată de instanța de apel fiind temeinică și legală. În continuare susține motivele de respingere invocate în întâmpinare arătând că motivele invocate de recurentă nu se regăsesc în prevederile art.304 pct.8 sau 9 cod procedură civilă, reclamanta nu a solicitat în acțiune desființarea titlului, iar prin contractul de vânzare-cumpărare, cumpărătoarea - SRL este obligată să respecte locațiunea făcută înainte de vânzare. Solicită cheltuieli de judecată.
CURTEA DE APEL
Asupra recursului civil de față;
Prin acțiunea civilă înregistrată la Judecătoria Aiud reclamanta - SRL a chemat în judecată pârâta - SRL C solicitând ca prin hotărâre:
-să se dispună evacuarea pârâtei din imobilul administrativ situat în A- jud. A înscris în CF 2913 A;
-să fie obligată pârâta la plata folosului de tras, egal cu chiria solicitată de reclamantă în cuantum de 1200 lei/lună, de la data de 01.05.2006 până la predarea efectivă a imobilului;
-să fie obligată pârâta la cheltuieli de judecată.
În motivare, reclamanta arată că a dobândit prin cumpărare imobilul în litigiu, pe care pârâta îl folosește în temeiul unui contract de închiriere încheiat cu fostul proprietar.
În drept se invocă art. 480, 998, 1000 cod civil.
Prin sentința civilă nr. 258/26.02.2007 Judecătoria Aiuda admis în parte acțiunea în sensul că a dispus evacuarea pârâtei din imobilul situat administrativ în A- înscris în CF 2913 A top 601/2, 601/1/2 și a fost obligată pârâta să-i plătească reclamantei suma de 1200 RON lunar cu titlu despăgubiri, începând cu data de 01.01.2007 până la predarea efectivă a imobilului. A fost obligată pârâta să-i plătească reclamantei cheltuieli de judecată de 813 RON.
În considerentele sentinței s-a reținut că la data de 19.01.2004 între, și în calitate de locatori și pârâta în calitatea de locatar s-a încheiat un contract de închiriere având ca obiect spațiul comercial în suprafață de 106 mp și anexa de 60 mp situate în A-. Chiria a fost stabilită la suma de 400 RON, iar durata închirierii de la 01.01.2004 până la 21.12.2008. Contractul a fost înregistrat sub nr. 762/20.01.2004 la Administrația Finanțelor Publice a municipiului Prin scrisoarea din 14.04.2006 locatorul a notificat pârâta că a înstrăinat imobilul închiriat și a îndrumat-o a se adresa noului proprietar pentru reglementarea situației, apreciind că începând cu data de 01.05.2006 contractul de locațiune încheiat își încetează efectele.
Pârâta a plătit prin ofertă reală de plată suma de 4200 lei reprezentând chiria restantă, însă reclamanta a solicitat în mod repetat încheierea unui nou contract începând cu 01.05.2006 în condițiile unei noi chirii lunare de 1200 RON.
Instanța de fond a reținut că potrivit art. 21 lit. c din Legea 7/1996 contractele încheiate pe o durată mai mare de trei ani, pentru realizarea opozabilității față de terți este necesară înscrierea în CF. Ori, în speță, cerința publicității nu a fost respectată astfel că locațiunea s-a considerat că încetat după expirarea termenului de trei ani, respectiv la 01.01.2007. În aceste condiții, pârâta folosea fără titlu valabil imobilul așa că s-a dispus evacuarea. Despăgubirile au fost acordate în temeiul art. 998-999 cod civil, având în vedere dovezile prezentate de reclamantă prin contractele de închiriere depuse în dosar, fiind stabilite de la data de 01.01.2007, până atunci fiind făcută dovada că s-a plătit chirie.
Împotriva acestei sentințe a declarat apel pârâta, care a fost admis prin decizia civilă nr. 221/A/2007 pronunțată de Tribunalul Alba, și schimbată în parte sentința în sensul respingerii acțiunii civile formulate de reclamanta - SRL împotriva pârâtei - SRL. A fost obligată intimata reclamantă la cheltuieli de judecată de 2333,5 lei către apelantă.
Pentru a admite apelul, tribunalul a reținut că sunt incidente prevederile art. 1441 cod civil potrivit cărora dacă locatorul vinde lucrul închiriat, cumpărătorul este dator să respecte locațiunea făcută înainte de vânzare, cu condiția să fi fost încheiată prin înscris autentic, sau prin înscris sub semnătură privată, cu dată certă. În lipsă de stipulație contrară, contractul de închiriere, având dată certă anterioară contractului de vânzare-cumpărare, produce efecte și este opozabil terțului dobânditor. În ce privește condiția înscrierii în CF față de prevederile art. 19 alin. 1 pct. c lit. a din Legea 7/1996, rep. efectele locațiunii se reduc la 3 ani de la data vânzării, fără a depăși termenul limită stabilit în contract. Instanța a calculat, în speță, acest termen de la data eliberării extrasului de CF care atestă întabularea reclamantei-intimate, respectiv data de 6.04.2006. Dar, pentru că această dată depășește termenul de locațiune stabilit prin contract, locațiunea va înceta la data menționată în contract. Apelanta fiind titulara unui drept de locațiune valabil, s-a schimbat sentința atacată în sensul respingerii acțiunii.
La pronunțarea hotărârii s-a avut în vedere și faptul că între - SRL și s-a încheiat o "minută", din 19.01.2004, ca act adițional la contractul de închiriere, prin care durata contractului să fie prelungită până la recuperarea integrală de către chiriaș a investițiilor făcute.
Împotriva acestei decizii a declarat recurs reclamanta - SRL solicitând desființarea acesteia și rejudecând cauza să fie menținută sentința instanței de fond, ca legală și temeinică.
În drept s-a invocat art. 304 pct. 8 și 9, ca aplicarea art. 312 cod procedură civilă, invocând greșita aplicare a legii determinată de interpretarea greșită a actului juridic dedus judecății, grefată pe o interpretare eronată a probațiunii administrate în cauză. Cu cheltuieli de judecată.
motivele de recurs, reclamanta susține că în mod greșit instanța de apel a imputat reclamantei faptul că nu a depus contractul de vânzare-cumpărare, cât timp întabularea în cartea funciară are efect de opozabilitate față de terți. Recurenta susține că nu îi este opozabil înscrisul intitulat "minută" încheiat între pârâtă și, cu atât mai mult cu cât nu i s-au dat relații de la A în legătură cu acest înscris, (dacă figurează în evidențe) motivat de faptul că sunt terți.
Se invocă prevederile art. 711 cod procedură civilă, față de pretinsa neaplicare a Legii 7/1996, în sensul că drepturile cuprinse în aceste acte nu sunt opozabile celui de-al treilea chiar dacă sunt cunoscute de aceasta.
Este criticată ca nelegală, și reținerea de către instanță a reducerii duratei contractului de închiriere neînscris în CF, la 3 ani de la data vânzării, clauză care nu se regăsește în contractul menționat și care a condus la ideea că acel contract se prelungește peste durata stabilită inițial cu locatorul. În acest context apreciază ca fiind corectă reținerea de către instanța de fond a reducerii duratei locațiunii la 3 ani începând de la data încheierii contractului.
Instanțele nu au stabilit care este modul în care recurenta ar fi putut prelua "de iure" contractul de închiriere încheiat între intimata și persoana fizică. Prețul practicat prin acel contract este sub valoarea practicată în contractele dintre societățile comerciale, iar OG 40/1999 stabilește încheierea de noi contrate de închiriere și nu preluarea și continuarea contractelor vechi. Se apreciază că în acest mod s-a creat intimatei un regim mult mai favorabil decât persoanelor fizice chiriași, fapt contrar ocrotirii dreptului de proprietate.
Prin întâmpinarea depusă, intimata a solicitat respingerea recursului, cu cheltuieli de judecată. În esență, intimata arată că motivul de admisibilitate a recursului întemeiat pe art. 304 pct. 8 cod procedură civilă nu este incident, întrucât nu a fost dedus judecății nici un act juridic, obiectul acțiunii fiind evacuarea și nu o acțiune în pretenții. Nu s-a cerut anularea titlului în baza căruia intimata ocupă imobilul, contractul de închiriere care stă la baza ocupării imobilului are dată certă, este opozabil recurentei și avea cunoștință de el din momentul cumpărării imobilului. În ceea ce privește aplicarea art. 304 pct. 9 cod procedură civilă, este nefondată critica adusă de recurentă deciziei, art. 1441 cod civil a fost corect aplicat, iar pentru neînscrierea contractului în CF singura sancțiune poate fi reducerea duratei acestuia la 3 ani de la data vânzării. Pe de altă parte, Legea 7/1996 nu este aplicabilă pentru că nu sunt finalizate lucrările de cadastru la nivelul județului A, astfel că legea aplicabilă este Decretul lege 115/1938.
La dosar s-a depus copia contractului de vânzare-cumpărare încheiat între, și SRL, precum și copia adresei către A prin care s-au solicitat date în legătură cu contractul de închiriere.
Analizând legalitatea deciziei atacate, prin prisma motivelor de recurs raportat la art. 304 cod procedură civilă, Curtea reține următoarele:
Contractul de închiriere încheiat între, și în calitate de locatori și pârâta în calitatea de locatar, la data de 01.01.2004 cu scadența la 21.12.2008, având ca obiect spațiul comercial în suprafață de 106 mp și anexa de 60 mp situate în A-, este opozabil reclamantei, având în vedere că potrivit art. 1441 cod civil dacă locatorul vinde lucrul închiriat cumpărătorul trebuie să respecte locațiunea făcută anterior vânzării, dacă este făcută prin act autentic sau prin act sub semnătură privată. În speță, contractul de închiriere menționat are dată certă din momentul înregistrării la A, astfel că reclamanta este obligată să respecte locațiunea, contractul îndeplinind condițiile prevăzute de art. 1441 cod civil. Art. 19 alin. 1 pct. C lit. a din Legea 7/1996 stabilește mențiunile care se fac în partea a treia a unei cărți funciare, respectiv se va menționa un contractul de locațiune (folosință) se notează în cartea funciară dacă durata acestuia depășește trei ani. Legea, însă nu sancționează în nici un fel lipsa notării acestui contract în cartea funciară, foaia De aceea, acest text legal nu este incident în cauză, rolul său și funcția sa fiind aceea de a stabili care sunt mențiunile cuprinse în fiecare parte a cărții funciare, deci are un rol descriptiv.
Minuta încheiată între persoana fizică și pârâtă nu este opozabilă reclamantei pentru că nu menționează o dată certă la care expiră contractul de închiriere. Art. 711-712 cod procedură civilă sunt abrogate, astfel că nu va fi analizată incidența lor în cauză, chiar trimiterea la dispozițiile lor fiind fără efect.
Așadar, pârâta ocupă imobilul în temeiul contractului de închiriere încheiat cu foștii proprietari tabulari ai imobilului în litigiu, cererea de evacuare a acestora formulată de reclamantă fiind neîntemeiată. Preluarea contractului de locațiune a operat în temeiul legii, iar referirea din recurs la contractele de închiriere pe care le încheie persoanele fizice în temeiul OUG 40/1999, sub aspectul cuantumului chiriei, sau referirea la chiria practicată în contractele încheiate între societățile comerciale sunt lipsite de relevanță, în condițiile în care (așa cum s-a arătat), contractul de locațiune a fost preluat de la foștii proprietari în forma și condițiile în care a fost încheiat.
Față de aceste aspecte de fapt și de drept reținute se va respinge ca nefondat recursul reclamantei, în temeiul art. 312 cod procedură civilă, menținând ca legală decizia atacată.
În temeiul art. 274 cod procedură civilă, recurenta va fi obligată să plătească intimatei suma de 2000 lei cheltuieli de judecată, reprezentând onorariu de avocat.
Pentru aceste motive:
In numele legii
DECIDE
Respinge recursul declarat de reclamanta - SRL A împotriva deciziei civile nr.221/A/2007 pronunțată de Tribunalul Alba.
Obligă recurenta să plătească intimatei - SRL cheltuieli de judecată de 2000 lei.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică din 29 Mai 2008.
Președinte, - - | Judecător, - - - | Judecător, - - |
Grefier, - - |
Red.
Tehn. 2ex/ 25.06.2008
Jud..,
jud.fond
Președinte:Ioan TruțăJudecători:Ioan Truță, Carla Maria Cojocaru, Anca Neamțiu
