Evacuare. Jurisprudenta. Decizia 183/2009. Curtea de Apel Bucuresti
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
DOSAR NR-
CURTEA DE APEL BUCUREȘTI
SECȚIA A IX-A CIVILĂ ȘI PENTRU CAUZE PRIVIND
PROPRIETATEA INTELECTUALĂ
DECIZIA CIVILĂ NR. 183R
Ședința publică de la 31 martie 2009
Curtea compusă din:
PREȘEDINTE: Silvia Pană
JUDECĂTOR 2: Antonela Cătălina Brătuianu
JUDECĂTOR 3: Mihaela
GREFIER - -
Pe rol se află soluționarea cererii de recurs formulată de recurenții - pârâți, -, împotriva deciziei civile nr. 1341A/30.10.2008 pronunțată de Tribunalul București - Secția a III-a Civilă, în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimații - reclamanți, - moștenitoare a defunctului.
La apelul nominal făcut în ședință publică se prezintă recurenții - pârâți, -, reprezentați de avocat, în baza împuternicirii avocațiale nr. -/06.01.2009, intimații - reclamanți și reprezentați de avocat, în baza împuternicirii avocațiale nr. -/03.03.2009, lipsind intimații - reclamanți și - moștenitoare a defunctului.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, după care:
Părțile prezente, prin reprezentant, învederează instanței că nu mai are alte cereri de formulat sau probe de administrat.
Nemaifiind alte cereri de formulat sau probe de administrat, Curtea constată cauza în stare de judecată și acordă cuvântul pe cererea de recurs.
Reprezentantul recurenților - pârâți solicită admiterea recursului formulat împotriva deciziei civile nr. 1341A/30.10.2008 pronunțată de Tribunalul București, Secția a III-a Civilă, cu consecința respingerii acțiunii ca neîntemeiată. Cu cheltuieli de judecată.
Reprezentantul intimaților - reclamanți și solicită respingerea recursului formulat de recurenții - pârâți împotriva deciziei civile nr. 1341A/30.10.2008 pronunțată de Tribunalul București, Secția a III-a Civilă. Continuând, arată că, chiriașii din imobilele preluate abuziv au fost ocrotiți de lege în drepturile locative numai până la data de 8 aprilie 2004, întrucât Legea nr. 241/2001, care a modificat OG nr. 40/1999, avea durată de aplicabilitate 5 ani, respectiv de la 07.04.1999 până la 08.04.2004. După această dată, nu mai există lege care să protejeze chiriașii, iar în Ordonanța nr. 8/2004, (care a intrat în vigoare la data de 09.04.2004 pentru o perioadă de 5 ani - până la 09.04.2009) nu se prevede prelungirea acestor contracte. Mai arată că nu există un contract de închiriere pentru recurenții - pârâți. Depune concluzii scrise. Cu cheltuieli de judecată, în măsura în care au fost dovedite.
CURTEA,
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Sectorului 2 B, sub nr-, la data de 01.02.2008, rec1amanții, și au chemat în judecată pe pârâții, și solicitând instanței ca prin hotărârea pe care o va pronunța să dispună evacuarea acestora din imobilul situat în B,-, sector 2, pentru lipsa titlului locativ.
Prin sentința civilă nr. 3982/25.04.2008, Judecătoria Sectorului 2 Baa dmis acțiunea, a dispus evacuarea pârâților din imobilul situat în B,-, sector 2 pentru lipsa titlului locativ; a anulat cererea de chemare în judecată formulata de reclamantul, pentru lipsa semnăturii; a luat act că reclamanții nu au solicitat cheltuieli de judecată și a respins cererea pârâților privind obligarea reclamanților la plata cheltuielilor de judecată ca neîntemeiată.
Pentru a pronunța această hotărâre instanța de fond a reținut că pârâții au beneficiat de dispozițiile art. 1 din OUG nr. 40/1999, reclamanții respectând termenul legal de 5 ani prevăzut de textul sus menționat, imobilul fiind restituit acestora ulterior datei de 08.04.2004, dată la care s-a împlinit termenul reglementat de Ordonanța nr. 40/1999.
S-a mai reținut, din interpretarea sistematică a dispozițiilor art. 6 din OUG 40/1999, că data de la care își produce efectele contractul de închiriere sau prorogarea de locațiune, este aceea a intrării în vigoare a ordonanței, respectiv 08.04.1999. A interpreta altfel, ar însemna crearea de situații diferite, în funcție de data pronunțării hotărârii irevocabile în favoarea foștilor proprietari, cu consecințe diferite în ce privește dreptul locativ al chiriașilor și cărora li s-a recunoscut posibilitatea de a mai locui în astfel de spații pe o perioadă de 5 ani de la intrarea în vigoare a actului normativ anterior menționat.
În situația în care imobilul a fost retrocedat ulterior intrării în vigoare a acestui act normativ, nu înseamnă că începe să curgă un nou termen, de 5 ani, al locațiunii. Practic, până la momentul retrocedării, chiriașului îi este aplicabil beneficiul prorogării prevăzute de art. 1, această prorogare fiind opozabilă proprietarului (ca obligație scriptae in rem) numai până la împlinirea termenului de 5 ani, în situația în care nu încheie el însuși un nou contract de închiriere cu locatarul, aspect care nu se regăsește și în litigiul de față.
Constatând că pârâții nu mai justifică un titlu locativ în imobilul proprietatea reclamanților, după data de 08.04.1999, instanța de fond a admis acțiunea.
Prin decizia civilă nr. 1341 A/30.10.2008 pronunțată de Tribunalul București - Secția a III-a Civilă, s-a respins ca nefondat apelul pârâților.
Pentru a soluționa astfel, instanța de apel a reținut că, după data de 08.04.2004 (când s-a împlinit termenul reglementat de OUG 40/1999), prorogarea legală operează numai în privința contractelor de închiriere având ca obiect suprafețe locative cu destinația de locuință aflate în proprietatea statului sau a unității administrativ-teritoriale, în curs de executare la momentul intrării în vigoare a OUG nr. 8/2004, iar apelanții nu au făcut dovada existenței unui contract de închiriere în curs de executare la data respectivă.
Totodată, s-a apreciat ca nefondată susținerea apelanților-pârâți referitoare la obligația reclamanților de a le notifica intenția de a încheia un nou contract de închiriere, motivat de faptul că, potrivit art. 9 din OUG 40/1999, contractul de închiriere reglementat de dispozițiile art. 2-7 din același act normativ, se încheie numai la cererea chiriașului, sau a fostului chiriaș, după caz (în speță fiind incidente dispozițiile art. 6 conform celor sus reținute).
Împotriva acestei decizii, pârâții au formulatrecursîn termen legal, solicitând pe fond, respingerea acțiunii.
În motivarea recursului întemeiat pe disp. art. 304 alin. 1 pct. 9 Cod pr. civilă, s-a arătat că în cazul imobilelor restituite prin proceduri administrative prevăzute de Legea nr. 10/2001 sau prin hotărâre judecătorească, sunt aplicabile prevederile privind contractele de închiriere cuprinse în OUG 40/1999.
Logica demersului legislativ are ca substanță crearea unei protecții pentru persoanele care au ajuns în situația anulării contractelor, iar în această ordine de idei, pare nefiresc ca, funcție de momentul la care contractul a fost anulat, unii dintre chiriași să beneficieze de locațiunea pentru o perioadă de 5 ani, iar alții nu.
Dispozițiile art. 10 din OUG 40/1999, care nu au fost modificate de Legea nr. 241/2001 impun expres că. " în vederea încheierii noului contract de închiriere, în termen de 30 de zile de la data intrării în vigoare a prezentei ordonanțe sau de la deschiderea rolului fiscal, după caz, proprietarul va notifica chiriașului sau fostului chiriaș, prin executor judecătoresc data și locul întâlnirii". Folosirea noțiunii de "fost chiriaș" arăta în mod clar că este eronată motivarea instanței de apel, în sensul că ar fi fost nevoie a fi produsă dovada existenței unui contract în curs de executare la 08.04.2004.
Pe de altă parte, modificarea alin. 2 al art. 10 prin Legea nr. 241/2001, în sensul că, chiriașul sau fostul chiriaș este obligat să comunice în scris proprietarului cererea sa de a încheia un nou contract în cel mult 30 de zile, coroborat cu art. 6, astfel cum a fost modificat, nu este de natura să conducă la concluzia că eventualul demers al inițierii încheierii unui nou contract revine fostului chiriaș, întrucât, cel puțin în speță, pârâții nu aveau cunoștință de dispoziția de restituire.
Examinând decizia recurată prin prisma motivelor invocate și ținând seama de actele și lucrările dosarului, Curtea constată că recursul este neîntemeiat, urmând a fi respins, pentru următoarele considerente:
În speță, contractul de vânzare-cumpărare a imobilului situat în B,-, sector 2, încheiat de pârâții chiriași, în baza Legii nr. 112/1995, a fost constatat nul absolut prin sentința civilă nr. 2571/09.04.2003 pronunțată de Judecătoria Sectorului 2 B în dosarul nr. 10419/2002, definitivă și irevocabilă prin decizia Curții de Apel București nr. 2937/09.12.2004. Ulterior, imobilul a fost restituit în natură către reclamanți, în baza Legii nr. 10/2001, prin Dispoziția Primarului General al Municipiului B nr. 9021 emisă 07.11.2007.
Evacuarea în speță are drept cauză, lipsa de titlu locativ. Problemele de drept în discuție se referă la:
- termenul prorogării legale a beneficiului locațiunii, reglementat prin OUG 40/1999 (privind protecția chiriașilor și stabilirea chiriei pentru spațiile cu destinația de locuințe), respectiv prin OUG nr. 8/2004 (la care, deși nu se face referire expresă, se va raporta situația de fapt reținută în speță);
- existența unei obligații a proprietarului repus în drepturi, de a notifica chiriașului sau fostului chiriaș încheierea unui nou contract de închiriere, conform disp. art. 10 din OUG 40/1999.
Conform dispozițiilor art. 1 și 2 din OUG 40/1999, prelungirea pentru o perioadă de 5 ani a contractelor de închiriere pentru suprafețele locative cu destinația de locuințe, proprietatea persoanelor fizice sau juridice de drept privat, este operantă de la data intrării în vigoare a ordonanței de urgență (08.04.1999), rămânând valabilă, conform art. 7, și în cazul redobândirii imobilelor respective de către foștii proprietari sau de către moștenitorii acestora, după intrarea în vigoare a actului normativ.
În speță, instanțele anterioare au reținut în mod corect că recurenții-pârâți au beneficiat de prorogarea termenului legal de 5 ani, care a expirat la data de 08.04.2004. După aceasta dată, prelungirea a devenit inoperantă în speță, deoarece OUG nr. 8/11.03.2004 privind prelungirea unor contracte de închiriere, condiționează noul beneficiu al prorogării, de existența unor contracte în curs de executare la data intrării în vigoare a noii ordonanțe și în legătură cu suprafețe locative din proprietatea statului sau a unităților adminstrativ-teritoriale.
Cum recurenții nu au făcut dovada existenței unui contract de închiriere în curs de executare la data de 08.04.2004, pentru o atare suprafață locativă, titlul de proprietate al acestora (contractul de vânzare-cumpărare încheiat în baza Legii nr. 112/1995) fiind desființat prin sentința civilă nr. 2571/09.04.2003 pronunțată de Judecătoria Sectorului 2 B, Curtea va aprecia că, în mod corect, instanțele anterioare au admis acțiunea reclamanților.
Cea de a doua problema de drept în discuție, este dacă la expirarea termenului de închiriere reglementat în baza OUG 40/1999, chiriașul are dreptul la reînnoirea contractului pentru aceeași perioadă, în lipsa notificării proprietarului repus în drepturi.
Art. 1 din Protocolul nr. 1 Adițional la Convenția Europeană a Drepturilor Omului conține trei norme distincte referitoare la: principiul respectării proprietății, privarea de proprietate (supusă anumitor condiții), respectiv recunoașterea puterii statelor de a reglementa folosința bunurilor, conform interesului general.
Conform practicii recente a Curții Europene a Drepturilor Omului (CEDO), materializată în hotărârile de condamnare a statului român din 02.11.2006 în cauzaRadovici și Stănescu României, respectiv din 08.03.2007 în cauzași Toader României,OUG 40/1999 reprezintă o reglementare a folosinței bunurilor, ce urmărește un scop de interes general, iar sistemul astfel implementat de autoritățile naționale, nu este criticabil în sine.
Cu toate acestea, s-a interpretat de către Curtea Europeană a Drepturilor Omului, că aplicarea art. 11 alin. 1 și art. 13 lit. d din Ordonanță, ar impune o sancțiune proprietarului care a omis să se conformeze condițiilor de formă prevăzută de Ordonanță, prin obligația de a-i tolera timp de 5 ani pe chiriași în imobilul restituit, fără nici o posibilitate concretă și reală de a percepe chirie. Aceasta a fost apreciată ca o sarcină specială și exorbitantă, capabilă să rupă justul echilibru între interesele aflate în joc, din cauza prevederilor defectuoase și a lacunelor constatate de către CEDO în legislația națională de urgență privind spațiile cu destinația de locuințe.
Aceste restricții în privința utilizării bunului imobil au fost apreciate de către CEDO ca fiind disproporționate, considerându-se că statul dispune de o largă marjă de apreciere în ceea ce privește reglementarea folosinței bunurilor, însă atâta timp cât există riscul ca proprietarul să suporte o sarcină excesivă în privința posibilității de a dispune de bunul său, autoritățile trebuiau să stabilească "mecanisme legislative previzibile și coerente", care să protejeze proprietarul împotriva unor intervenții arbitrale și imprevizibile în dreptul său de proprietate. Curtea Europeană a Drepturilor Omului a considerat că OUG 40/1999 nu cuprinde astfel de garanții.
Prin urmare, aplicarea dispozițiilor celor două ordonanțe de urgență conținând dispoziții defectuoase și lacunare, în contra drepturilor reclamantului, ar produce acestuia o ingerință disproporționată în exercitarea drepturilor recunoscute la respectarea bunului imobil, neputând fi lăsată pe seama proprietarilor neprotejați, suportarea costurilor legate de protecția pe care statul era dator aoa sigura chiriașilor din imobilele retrocedate în mod legal.
Totodată, o asemenea soluție, ar conduce la încălcarea dispozițiilor art. 1 din Protocolul nr. 1 Adițional la Convenție, act normativ a cărui aplicare are preponderență, în raport cu legislația națională, în conformitate cu dispozițiile art. 20 alin. 2 din Constituție (privind prioritatea reglementărilor internaționale față de legile interne, în caz de neconcordanță).
Constatând că este inoperantă prelungirea de drept a contractului de închiriere al pârâtei, prevăzută de OUG 8/2004 (în legătură cu OUG 40/1999), și că nu mai poate continua raportul de locațiune inițial stabilit și care a fost încheiat pe durată limitată, Curtea va constata că în lipsa titlului locativ, cererea de evacuare este întemeiată, în concordanță cu practica recentă a CEDO și cu cerințele respectării dispozițiilor art. 1 din Protocolul nr. 1 Adițional la Convenția pentru Apărarea Drepturilor Omului și a Libertăților Fundamentale, care garantează respectarea dreptului de proprietate.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge ca nefondat, recursul formulat de către recurenții - pârâți, -, împotriva deciziei civile nr. 1341 A/30.10.2008 pronunțată de Tribunalul București - Secția a III-a Civilă, în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimații - reclamanți, - moștenitoare a defunctului.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică, azi, 31.03.2009.
PREȘEDINTE JUDECĂTOR JUDECĂTOR
- - - - -
-
GREFIER
-
Red. / Tehnored. / 2 ex.
Judecători apel - Secția a III-a Civilă:,
Președinte:Silvia PanăJudecători:Silvia Pană, Antonela Cătălina Brătuianu, Mihaela
