Evacuare. Jurisprudenta. Decizia 187/2008. Curtea de Apel Alba Iulia
| Comentarii |
|
Dosar nr-
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL ALBA IULIA
SECȚIA CIVILĂ
DECIZIA Nr. 187/2008
Ședința publică de la 05 Iunie 2008
Completul compus din:
PREȘEDINTE: Carla Maria Cojocaru
JUDECĂTOR 2: Anca Neamțiu
JUDECĂTOR 3: Ioan Truță
Grefier: - -
Pe rol se află soluționarea recursului declarat de reclamanții A și, împotriva deciziei civile nr. 30/4.02.2008 pronunțată de Tribunalul Sibiu în dosar civil nr-, având ca obiect evacuare.
La apelul nominal făcut în ședința publică se prezintă avocat cu delegație la dosar pentru reclamanții recurenți, lipsă fiind aceștia și restul părților.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, care învederează instanței că s-a depus prin serviciul registratură la data de 04.06.2008 întâmpinare formulată de intimata.
Instanța comunică un exemplar al întâmpinării cu mandatara recurenților reclamanți.
Avocat învederează instanței că are cunoștință de conținutul întâmpinării, nu mai solicită un nou termen pentru studiu și nu mai are alte cereri de formulat.
Nemaifiind cereri prealabile de formulat, instanța, în deliberare față de actele și lucrările dosarului, constată cauza în stare de judecată și acordă cuvântul în susținerea recursului.
Avocat, având cuvântul, solicită instanței admiterea recursului așa cum a fost formulat, să se modifice decizia atacată în sensul respingerii apelului declarat de pârâtă și menținerea ca legală și temeinică a sentinței instanței de fond cu privire la admiterea acțiunii în evacuare, arătând că soluția instanței de apel este dată cu greșita aplicare a prevederilor OUG nr. 40/1999, care la art. 6 nu precizează că noul proprietar, căruia i s-a restituit imobilul, este obligat la încheierea unui nou contract de închiriere, sens în care pârâta a solicitat aceasta prin cererea reconvențională formulată, notificarea acesteia fiind adresată nu proprietarului, ci împuternicitului acestuia, persoană fără calitate și care ulterior a decedat. Astfel, susținând că punctul de vedere al instanței de apel este greșit referitor la contractele încheiate conform Legii 112/1995, care au fost anulate, reintrând în vigoare contractele de închiriere, această ipoteză neputând fi primită având în vedere că acest lucru ar fi în detrimentul adevăraților proprietari, al căror drept ar fi încălcat prin abuzurile pe care chiriașii le fac în mod constant, încălcând acest drept de proprietate și îngrădindu-l, fiind astfel încălcate prevederile CEDO, și față de faptul că intimata a folosit imobilul timp de 9 ani fără a avea un titlu locativ și pentru o chirie mai mult decât derizorie, se solicită admiterea recursului de față având în vedere că instanța de apel, prin admiterea cererii reconvenționale a trecut peste prevederile legale și a depășit cadrul procesual, nefiind admisibilă o astfel de hotărâre în speța de față, în concluzie se solicită admiterea recursului de față, fără cheltuieli de judecată.
Instanța, față de actele și lucrările dosarului și cele expuse de mandatara recurenților reclamanți, lasă cauza în pronunțare.
CURTEA DE APEL
Asupra recursului civil de față:
Prin acțiunea civilă înregistrată pe rolul Judecătoriei Sibiu sub nr- reclamanții A și - au solicitat evacuarea pârâtei din imobilul situat în Sibiu, str. -, nr. 57,. 49,. 35, arătând că sunt proprietarii imobilului dobândit prin cumpărare la data de 24.08.2005 de la fostul proprietar căruia i-a fost restituit imobilul în baza Legii 10/2001.
Pârâta a depus cerere reconvențională solicitând ca prin hotărâre judecătorească să fie suplinit consimțământul pârâților reconvenționali la încheierea contractului de închiriere pe perioada stabilită de lege și să se stabilească în sarcina sa plata unei chirii, în cuantum legal.
Prin sentința civilă nr. 4603/3.10.2007 Judecătoria Sibiua admis acțiunea reclamanților, a dispus evacuarea pârâtei din imobilul în litigiu și a respins cererea reconvențională.
Împotriva acestei sentințe a declarat apel pârâta solicitând schimbarea în tot în sensul respingerii acțiunii principale și admiterii cererii reconvenționale de obligare a reclamanților la încheierea unui nou contract de închiriere în baza art. 6, 9 și 10 din OUG 40/1999.
Prin decizia civilă nr. 30/2008 Tribunalul Sibiua admis apelul pârâtei, a respins cererea principală și a admis cererea reconvențională, obligând pârâții reconvenționali să încheie cu reclamanta reconvențională contract de închiriere pentru imobilul în litigiu, stabilind în sarcina reclamantei obligația plății unei chirii lunare de 25% din venitul lunar net al acesteia.
Pentru a pronunța această decizie instanța a reținut că, din coroborarea disp. OUG 40/1999 cu Legea 112/1995 și art. 15 din Legea 10/2001, rezultă că termenul de 5 ani pentru încheierea unui nou contract de închiriere curge de la data la care pârâta a putut lua cunoștință de faptul că imobilul are un nou proprietar, anume cel al întabulării dispoziției de restituire în natură, 25.01.2005.
Întrucât trebuia încheiat un contract de la acea dată, pentru 5 ani, contractul este încă în vigoare și deci nu se poate dispune evacuarea pârâtei, motiv pentru care acțiunea principală a fost respinsă. Cererea reconvențională a fost admisă și s-a dispus încheierea unui nou contract pe o perioadă de 5 ani, începând cu data de 25.01.2005, fiind stabilită o chirie de 25% din venitul net lunar realizat de aceasta.
Împotriva acestei decizii au declarat recurs reclamanții care au solicitat, în baza art. 304 pct. 9 cod pr. civilă, modificarea acesteia în totalitate în sensul respingerii apelului declarat de reclamanta reconvențională și menținerea sentinței ca fiind legală și temeinică.
In expunerea motivelor de recurs s-a arătat că disp. OUG 40/1999 au fost greșit interpretate de instanța de recurs, întrucât potrivit art. 1 din același act normativ contractele de închiriere pentru suprafețele cu destinații locative se prelungesc de drept pentru o perioada de 5 ani de la data intrării in vigoare a ordonanței, respectiv de la data de 8.04.1999. După această dată contractele au mai fost prelungite prin OUG 8/2004 doar pentru locuințele proprietate de stat. Art. 6 nu face decât sa reglementeze situația juridică a persoanelor cărora li s-au desființat contractele de vânzare-cumpărare încheiate în temeiul Legii 112/1995.. art. 6 din OUG 40/1999 și disp. art. 5 din Legea 10/2001 trebuie interpretate în coroborare cu disp. art. 1 din ordonanță, potrivit cărora prelungirea contractelor operează până la data de 8.04.2004. Din acest moment nu mai există niciun temei legal pentru a opera o prelungire a contractelor de închiriere pentru locuințele restituite proprietarilor.
Sub aspectul cererii reconvenționale hotărârea este nelegală întrucât nu s-a stabilit un cuantum al chiriei ci doar un procent din salariul realizat de reclamanta reconvențională.
Intimata a depus la dosar întâmpinare prin care a solicitat respingerea recursului ca nefondat și menținerea deciziei ca fiind legală și temeinică.
Analizând legalitatea și temeinicia deciziei atacate prin prisma criticilor formulate precum și din oficiu, Curtea constată că prezentul recurs este fondat și va admis pentru următoarele considerente:
Imobilul în litigiu a fost deținut cu titlu de chirie de către reclamanta reconvențională în temeiul contractului închiriere nr. 1148/3.05.1990, iar în temeiul Legii 112/1995 a încheiat cu SC SA contractul de vânzare-cumpărare nr. 5340/1999, aceasta devenind proprietară a imobilului.
Prin decizia 309/28.05.2004 a Curții de APEL ALBA IULIA contractul de vânzare-cumpărare a fost constatat nul și a fost restabilită situația anterioară de carte funciară, iar prin dispoziția 2236/2004 a Primarului Mun. Sibiu, imobilul a fost restituit în natură fostului proprietar, în baza Legii 10/2001.
Potrivit art. 6 din OUG 40/1999 în cazul contractelor de vânzare-cumpărare încheiate cu încălcarea Legii 112/1995 și desființate prin hotărâre judecătorească, proprietarul recunoscut de justiție va încheia cu persoanele care au cumpărat locuința în baza Legii 112/1995 și care o ocupă efectiv, la cererea acestora, un contract de închiriere pentru o perioadă de 5 ani.. art. 6 din OUG 40/1999 precum și disp. art. 15 din Legea 10/2001 trebuie interpretate în coroborare cu disp. art. 1 din OUG 40/1999, potrivit cărora prelungirea contractelor operează de la data intrării în vigoare a ordonanței, respectiv 8.04.1999, până la data de 8.04.2004. După această dată contractele de închiriere au mai fost prelungite prin OUG 8/2004 doar pentru locuințele aflate în proprietate de stat.
Este adevărat că art. 11 din OUG 40/1999 arată că nerespectarea de către proprietar a disp. art. 10 alin. 1 ( trimiterea notificării de către proprietar către chiriaș pentru încheierea noului contract) atrage prelungirea de drept a contractului de închiriere anterior până la încheierea unui nou contract de închiriere. Această sancțiune însă nu poate să vizeze decât pe proprietarul recunoscut de justiție, numitul, căruia i s-a restituit imobilul în temeiul Legii 10/2001 și nicidecum pe noii proprietari care au cumpărat imobilul prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 914/24.08.2005 și s-au întabulat în cartea funciară cu încheierea nr. 16630/29.08.2005, sub B 8 și 9. OUG 40/1999 nu a interzis fostului proprietar căruia i s-a restituit imobilul să-l înstrăineze, însă a impus respectarea unor condiții prevăzute în ordonanță, dintre care cea mai importantă se referă la respectarea dreptului de preempțiune al chiriașului, prevăzută de art. 18 din OUG 40/1999. Însă dosarul nu are un astfel de obiect, reclamanta reconvențională neatacând contractul de vânzare-cumpărare pentru acest motiv, astfel că nerespectarea dreptului de preempțiune nu mai poate fi pusă în discuție, iar obligația de a încheia un nou contract de închiriere nu s-a transmis noului proprietar.
Noul proprietar ar fi avut doar obligația de a respecta contractul de închiriere, dacă ar fi existat un asemenea contract încheiat între chiriaș și proprietarul inițial recunoscut de justiție, aplicabile fiind disp. art. 21 din OUG 40/1999 și art. 1441 cod civil, dacă a fost încheiat în scris și înregistrat la organul fiscal teritorial. Or, în speță nu s-a încheiat un astfel de contract între, cel căruia i s-a restituit imobilul în baza Legii 10/2001 și reclamanta reconvențională, astfel că noii proprietari nu pot fi ținuți la încheierea unui contract de închiriere începând cu anul 2005, așa cum în mod greșit reține instanța de apel, întrucât legea nu stabilește nicio obligație în sarcina proprietarilor subsecvenți decât aceea de a respecta contractul de închiriere până la expirarea termenului contractual, dacă un asemenea contract există.
În fine, în mod corect s-a reținut de instanța de fond că contractul de închiriere încheiat între reclamanta reconvențională și societatea de administrare nu poate fi opus actualilor proprietari în temeiul principiului relativității actului juridic, astfel că nu conferă acesteia un titlu locativ valabil. Așa fiind se constată că interpretarea juridică corectă a disp. legale incidente în speță a fost dată de instanța de fond, care a făcut aplicarea art. 480 cod civil și a dispus evacuarea pârâtei din imobilul în litigiu, dând reclamanților posibilitatea de a se bucura de toate prerogativele dreptului de proprietate asupra imobilului pe care aceștia l-au cumpărat în anul 2005, respingând totodată cererea reconvențională. O altă interpretare a legii ar duce la o îngrădire a dreptului de proprietate garantat de Constituție și de Convenția Europeană a Drepturilor Omului.
Pentru motivele arătate mai sus, în temeiul art. 312 alin. 3 raportat la art. 304 pct. 9 cod pr. civilă, Curtea de Apel va admite recursul declarat de reclamanții A și - împotriva deciziei civile nr. 30/4.02.2008 a Tribunalului Sibiu - secția civilă, și în consecință va modifica decizia recurată în sensul că va respinge apelul declarat de pârâta împotriva sentinței civile nr. 4603/3.10.2007 a Judecătoriei Sibiu pe care o va menține ca fiind legală și temeinică.
Se va constata că nu s-au solicitat cheltuieli de judecată în fața instanței de recurs.
Pentru aceste motive,
În numele legii
DECIDE
Admite recursul declarat de reclamanții A și - împotriva deciziei civile nr. 30/4.02.2008 a Tribunalului Sibiu - secția civilă, și în consecință:
Modifică decizia recurată în sensul că
Respinge apelul declarat de pârâta împotriva sentinței civile nr. 4603/3.10.2007 a Judecătoriei Sibiu.
Menține sentința civilă nr. 4603/2007 a Judecătoriei Sibiu.
Fără cheltuieli de judecată în recurs.
IREVOCABILĂ.
Pronunțată în ședința publică din 5.06.2008.
PREȘEDINTE, JUDECĂTOR, JUDECĂTOR,
- - - - -(CO) - -
Semn. Vicepreședinte
GREFIER,
- -
Red.
Tehnored.
2 ex. /1.07.2008
Jud. Fond Jud. Apel,
Președinte:Carla Maria CojocaruJudecători:Carla Maria Cojocaru, Anca Neamțiu, Ioan Truță
