Evacuare. Jurisprudenta. Decizia 187/2008. Curtea de Apel Craiova
| Comentarii |
|
Dosar nr-
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL CRAIOVA
SECȚIA CIVILĂ
DECIZIE Nr. 187
Ședința publică de la 27 Februarie 2008
Completul compus din:
PREȘEDINTE: Maria Cumpănașu
JUDECĂTOR 2: Sorin Drăguț
JUDECĂTOR 3: Marin Covei
Grefier - -
Pe rol, judecarea recursului civil formulat de pârâtul, împotriva deciziei civile nr. 218 din 19 octombrie 2007, pronunțată de Tribunalul Mehedinți în dosarul nr-, și a sentinței civile nr. 7682 din 5 decembrie 2002, pronunțată de Judecătoria Dr. Tr. S în dosarul nr. 13024/2002, în contradictoriu cu reclamanta -, având ca obiect evacuare.
La apelul nominal, făcut în ședința publică au răspuns recurentul pârât, asistat de avocat, lipsind intimata reclamantă - Dr. Tr.
Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefier .
Instanța, apreciind cauza în stare de soluționare a acordat cuvântul asupra recursului.
Avocat pentru recurentul pârât, a invocat pe cale de excepție lipsa de interes a reclamantei - - Dr. Tr. S în promovarea acțiunii, arătând că, reclamanta a promovat acțiune
deși chiria era achitată în avans. A solicitat admiterea excepției invocate.
Instanța unește excepția cu fondul și acordă cuvântul asupra recursului.
Avocat pentru recurentul pârât a susținut motivele de recurs întemeiate pe dispozițiile art. 304 pct. 7, 8 și 9 Cod procedură civilă, în raport de care a apus concluzii de admitere a recursului, modificarea deciziei și a sentinței în sensul respingerii acțiunii; fără cheltuieli de judecată.
Într-o teză subsidiară a solicitat admiterea recursului, casarea deciziei cu trimiterea cauzei spre rejudecate. A depus concluzii scrise.
CURTEA
Asupra recursului civil de față;
Prin cererea înregistrată la Judecătoria Drobeta Turnu S sub nr.13024 din 6.11.2002, reclamanta - - a chemat în judecată pe pârâtul, pentru ca prin hotărâre judecătorească să se dispună rezilierea contractului de închiriere încheiat între părți și evacuarea pârâtului din apartamentul situat în Dr.Tr.S,-, --.1, -.7, Județul
A motivat că la data de 6.04.1987 - - a încheiat cu pârâtul contractul de închiriere nr.3970, contract accesoriu contractului de muncă și încheiat pe perioada cât pârâtul era angajat al societății; că, în prezent acesta nu mai are calitatea de angajat și nu și-a respectat obligațiile contractuale referitoare la plata chiriei din luna ianuarie 1998.
Prin sentința civilă nr. 7682/5.12.2002 Judecătoria Dr. Tr. Saa dmis acțiunea formulată de reclamanta - - și a dispus rezilierea contractului de închiriere nr.3970/6.04.1987 privind imobilul situat în T S,-, Bl.o4,.1,.7, Județul
A dispus evacuarea pârâtului din apartamentul mai sus menționat.
Pentru a pronunța această sentință s-a reținut că pârâtul nu mai îndeplinește calitatea de angajat al societății, că nu a plătit chiria din ianuarie 1998, astfel că în mod corect s-a solicitat evacuarea în baza art.13 din contractul de închiriere.
Împotriva acestei sentințe la 17.09.2003 a formulat apel pârâtul, criticând-o pentru nelegalitate și netemeinicie.
În motivare a susținut că, în realitate contractul de închiriere a fost încheiat la data de 6.04 1987, prin acest contract au dobândit drepturi locative proprii inclusiv soția și cei doi copii ai săi, iar în anul 1999 locatorul în mod unilateral a modificat cuantumul chiriei stabilind o chirie în valută care depășește cu mult cuantumul veniturilor sale,contrară dispozițiilor art.27 din OUG 40/1999 și Legii 114/1996, nivelul maxim al chiriei fiind de 10% din venituri.
A mai arătat că, potrivit art. 42 din OUG 40/1999, orice litigiu dintre proprietar și chiriaș cu privire la nivelul chiriei se soluționează de către instanță, fapt ce face ca hotărârea să fie dată cu încălcarea legii, prin nerespectarea limitei maxime prevăzute de lege cu privire la chirie, astfel căp ârâtul nu putea fi obligat la o plată nelegală, impusă unilateral de către locator.
A susținut că a continuat să achite chiria corespunzător veniturilor sale, astfel că, evacuarea sa nu putea fi dispusă în temeiul neplății unei chirii stabilită unilateral și nelegal de către reclamantă.
Mai mult, evacuarea dispusă nu se putea face și pentru faptul că din fișa locativă a imobilului a reieșit că în imobil locuiesc și membrii familiei sale, nelegalitatea sentinței fiind dată și de aprecierea că, nemaiîndeplinind calitatea de angajat al societății locatoare, nu ar mai avea dreptul la locuința în litigiu, potrivit Legii 85/1992, dreptul de a cumpăra aceste locuințe construite din fondul statului avându-l și persoanele care nu mai au calitatea de angajați ai societății, care deține aceste apartamente.
Prin decizia civilă nr.907/A din 28 octombrie 2003 pronunțată de Tribunalul Mehedinți în dosarul nr.7310/2003, s-a respins ca tardiv apelul formulat de pârâtul.
Împotriva acestei decizii în termen legal a declarat recurs pârâtul, iar prin decizia civilă nr.1200 din 11 mai 2005 Curții de Apel Craiovas -a admis recursul, s-a casat decizia Tribunalului Mehedinți și s-a trimis cauza pentru rejudecarea apelului la aceeași instanță.
S-a reținut că instanța a pronunțat o hotărâre nelegală încălcând principiile legale de citare și înlăturând apărarea pârâtului, referitoare la imposibilitatea de a lua la cunoștință de comunicarea hotărârii instanței de fond.
La rejudecarea apelului, prin decizia civilă nr.774/A din 20 decembrie 2005 Tribunalul Mehedinția respins ca nefondat apelul declarat de pârât, cu motivarea că acesta nu și-a respectat obligația de plată a chiriei, iar potrivit art.24 din Legea nr.114/1996, proprietarul locuinței are dreptul să ceară rezilierea contractului de închiriere când chiriașul nu a achitat chiria mai mult de 3 luni consecutiv.
Împotriva acestei hotărâri a declarat recurs pârâtul, motivând că a achitat chiria direct din salariu pe perioada cât a fost angajat al reclamantei însă nu a putut produce dovezi, întrucât a refuzat să-i elibereze copie de pe ștatele de plată.
A mai arătat că a achitat chiria și după ce a plecat de la societate și a depus la dosar copii ale chitanțelor de plată.
Prin decizia nr.1916/25 mai 2006,Curtea de Apel Craiovaa admis recursul declarat de recurentul pârât, a casat decizia cu trimiterea cauzei spre rejudecare la Tribunalul Mehedinți.
S-a motivat că instanța nu a examinat toate capetele de cerere ale acțiunii, capătul principal al acțiunii l-a constituindu-l rezilierea contractului de închiriere, astfel că modalitatea de rezolvare a acestuia a determinat rezolvarea și celui de al doilea capăt de acțiune privitor la evacuare.
Tribunalul Mehedinți prin decizia civilă nr.511/A din 20.11.2006 a admis apelul formulat de pârâtul, a desființat sentința și a trimis cauza spre rejudecare instanței de fond.
Curtea de Apel Craiova prin decizia civilă nr.442/21.03.2007 a casat decizia, cauza fiind trimisă spre rejudecare la Tribunalul Mehedinți.
S-a reținut că în mod greșit instanța de apel nu s-a pronunțat asupra fondului cauzei, în condițiile în care prin decizia de casare instanța de control judiciar îi dăduse acestei instanțe îndrumări de a face o cercetare completă a fondului cauzei, inclusiv de a administra și alte probe pentru soluționarea litigiului.
Mai mult, art. 297 Cod pr. civilă, prevede limitativ și expres cazurile de desființare a sentinței și trimitere a cauzei spre rejudecare, nefiind îndeplinite în speță cerințele acestui text, instanța de apel trebuia să se pronunțe pe fondul apelului, urmare a completării probatoriilor și îndrumărilor deciziei de casare.
Cauza a fost înregistrată sub nr-.
In apel,cu respectarea deciziei de casare și a îndrumărilor date prin aceasta, inclusiv sub aspectul administrării probatoriului, a fost pusă în discuția părților și încuviințată o expertiză contabilă, ale cărei obiective au constat în calcularea chiriei datorate de pârât conform convenției părților, pentru ce perioadă este datorată, ce sume au fost achitate cu acest titlu și dacă au rămas sume restante,expertiză ce a fost efectuată de către expert.
Prin decizia civilă nr.218/A/2007, pronunțată de Tribunalul Mehedinți în dosarul nr-, s-a respins apelul declarat de pârâtul.
În motivarea deciziei s-a reținut că pârâtul ocupă imobilul în litigiu, în baza contractului de închiriere nr.3970/6.04.1987,contract accesoriu contractului de muncă, și potrivit art. 3 din contract, termenul locațiunii expira la momentul în care locatarul pierdea calitatea de salariat, iar potrivit art. 13 nerespectarea obligației de plată a chiriei stabilite, chirie ce conform art. 4 era de 141 lei, atrage posibilitatea proprietarului de a solicita rezilierea contractului.
S-a apreciat că în condițiile în care pârâtul a pierdut calitatea de angajat al societății reclamante încă dinainte de anul 1999 și faptul că acesta nu a achitat reclamantei cu titlul de regie nici o sumă de bani, impunea aplicarea dispozițiilor art.1436 Cod civil, art. 24 lit. b din Legea nr.114/1996, cât și a dispozițiilor contractuale, dispoziții care au putere de lege între părțile contractante.
Membrii familiei pârâtului, dată fiind natura contractului de închiriere, accesoriu contractului de muncă, nu pot fi considerați că au drepturi locative distincte de cele ale titularilor contractului, iar admisibilitatea acțiunii în evacuare nu este condiționată de promovarea acțiunii în evacuare a tuturor locatarilor unui imobil, aceștia nefiind într-un raport obligațional unic și indivizibil.
Faptul că începând cu anul 1999 reclamanta a modificat cuantumul chiriei la o sumă rezonabilă, chirie pe care nu a contestat-o în instanță, deși avea cunoștință de aceasta, cum învederează în apel, s-a apreciat ca nerelevant.
S-a apreciat că achitarea la 3.02.2000 de către pârât a sumei de 1.500.000 lei cu titlul de chirie restantă nu este de natură a înlătura consecințele atitudinii sale față de obligația de a plăti lunar chiria stabilită în sarcina sa, în cursul anului 1999 acesta neachitând nici o sumă de bani, înscrisurile depuse de pârât fiind chitanțe de plată a regiei către Asociația de Locatari.
Susținerea că primirea și înregistrarea cererii de cumpărare a imobilului adresată de către pârât reclamantei în temeiul Legii nr.85/1992, ar valora cu acceptarea ofertei de vânzare și implicit, încheierea unui antecontract de vânzare -cumpărare, s-a apreciat ca nefondată, raportat la faptul că la data formulării cererii acesta nu mai avea calitatea de chiriaș, iar asupra acestei probleme s-a pronunțat cu autoritate de lucru judecat o hotărâre judecătorească.
Împotriva acestei decizii, în termen legal, a declarat recurs pârâtul, criticând-o ca nelegală - art. 304 pct.7, 8 și 9 Cod pr. civilă.
În dezvoltarea motivelor de recurs, s-a invocat că în mod greșit s-a reținut că nu mai are calitatea de angajat, întrucât în cauză nu s-a făcut dovada desfacerii contractului de muncă, iar faptul că a avut și un alt loc de muncă, nu are relevanță în cauză, legea permițând unei persoane să aibă mai multe contracte de muncă.
S-a arătat că în interpretarea art.7 din Legea nr.85/192 locuința în litigiu, fiind construită din fondurile locative de stat, poate fi cumpărată de către titularul contractului de închiriere, indiferent dacă este sau nu angajatul societății proprietare.
S-a criticat decizia și cu privire la reținerea neplății chiriei, arătându-se că a respectat obligațiile contractuale.
S-a dezvoltat această susținere, arătându-se că din raportul de expertiză rezultă că nu au fost luate în calcul fișele de cont, deoarece unitatea nu a putut explica sau prezenta nota de calcul a acestora, iar cu privire la majorarea chiriei aceasta s-a realizat în mod unilateral și nu exista dovada încheierii unui act adițional la contractul de închiriere în acest sens.
S-a arătat că a făcut dovada plăți chiriei cu chitanțele depuse și din care rezultă că plata s-a făcut chiar înainte de formularea acțiunii de către reclamantă, reținerea instanței că aceste chitanțe privesc plata regiei, fiind greșită.
Recursul nu este fondat.
Este de remarcat în primul rând, că aprecierea instanțelor privind neplata chiriei și calitatea de angajat, constituie o chestiune de fapt și se bazează pe interpretarea probelor administrate și care nu mai poate face obiectul analizei instanței de recurs, după abrogarea cazurilor de casare prevăzute de pct. 10 și 11 în vechea reglementare a art. 304 Cod pr. civilă.
O eventuală reevaluare a probatoriilor în faza procesuală a recursului, ar fi fost posibilă numai în măsura în care recurentul, în temeiul dispozițiilor art. 305 Cod pr. civilă, ar fi administrat proba cu înscrisuri care să contrazică situația de fapt reținută în etapele procesuale anterioare, ceea ce nu s-a întâmplat în cauză.
Invocarea de către recurent a deciziei Curții Constituționale dată în soluționarea excepției de neconstituționalitate a dispozițiilor art. 7 din Legea nr.85/1992 nu are relevanță juridică în prezenta cauză, având în vedere obiectul acțiunii - reziliere contract de închiriere și evacuare, și nu vânzare locuință.
Se constată că, raportat la situația de fapt reținută - pierderea calității de angajat și neplata chiriei - instanța a făcut o bună interpretare și aplicare a dispozițiilor art.1436 Cod civil, art. 24 din Legea nr.114/1995, cât și a dispozițiilor contractuale asumate de către părți.
Având în vedere aceste considerente, urmează ca în baza art. 312 Cod pr. civilă, a se respinge recursul ca nefondat.
PENTRU ACEST E MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge recursul formulat de recurentul pârât, împotriva deciziei civile nr. 218 din 19 octombrie 2007, pronunțată de Tribunalul Mehedinți în dosarul nr-, și a sentinței civile nr. 7682 din 5 decembrie 2002, pronunțată de Judecătoria Dr. Tr. S în dosarul nr. 13024/2002, în contradictoriu cu reclamanta -
Irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică din 27 februarie 2008.
PREȘEDINTE, JUDECĂTOR, JUDECĂTOR,
- - - - - -
Grefier,
- -
Red.Judec.-
Tehn./2 ex.
25.03.2008
Jud.fond
Jud.apel
Președinte:Maria CumpănașuJudecători:Maria Cumpănașu, Sorin Drăguț, Marin Covei
