Evacuare. Jurisprudenta. Decizia 187/2009. Curtea de Apel Bucuresti
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
DOSAR NR-
CURTEA DE APEL BUCUREȘTI
SECȚIA A IX-A CIVILĂ ȘI PENTRU CAUZE PRIVIND
PROPRIETATEA INTELECTUALĂ
DECIZIA CIVILĂ NR. 187R
Ședința publică de la 31 martie 2009
Curtea compusă din:
PREȘEDINTE: Melania Stanciu
JUDECĂTOR 2: Mihaela Paraschiv
JUDECĂTOR 3: Silvia Pană
GREFIER - - -
Pe rol se află soluționarea cererilor de recurs formulate de recurenta - intervenientă MUNICIPIUL B PRIN PRIMAR GENERAL, recurentul - chemat în garanție MINISTERUL ECONOMIEI ȘI FINANȚELOR și recurenții - pârâți, G și împotriva deciziei civile nr. 1034A/04.07.2008 pronunțată de Tribunalul București, Secția a V- Civilă, în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimații - reclamanți și.
Dezbaterile au avut loc în ședința publică din data de 17.03.2009 și au fost consemnate în încheierea de ședință de la acea dată, ce face parte integrantă din prezenta decizie, când Curtea, având nevoie de timp pentru a delibera, a amânat pronunțarea la data de 24.03.2009 și la data de 31.03.2009 când, în aceeași compunere, a dat următoarea decizie:
CURTEA
Prin cererea adresată Judecătoriei sector 1 la data de 08.02.2007, reclamanții, au chemat în judecată pe pârâții G, solicitând instanței ca prin hotărârea ce va pronunța să dispună evacuarea părților din apartamentul nr.12, situat în B,--15, parter,. B, pentru lipsa titlului locativ, obligarea pârâților la plata cheltuielilor de judecată.
La data de 20.03.2007 pârâții au formulat întâmpinare și cerere reconvențională solicitând pe calea întâmpinării respingerea acțiunii ca nefondată, iar pe cale reconvențională solicitând obligarea reclamanților în temeiul art. 15 din legea nr. 10/2001 la încheierea unui contract de închiriere pentru o perioada de 5 ani, la plata contravalorii lucrărilor de îmbunătățire aduse imobilului.
Totodată pârâții au solicitat chemare ai garanție a Primăriei Municipiului B și Ministerului d e Finanțe în temeiul răspunderii acestora pentru evicțiunea produsă, în sensul obligării acestora la restituirea prețului achitat pentru apartamentul cumpărat în temeiul legii nr. 112/1995, stabilirea în favoarea pârâților reclamanți a unui drept de retenție până la achitarea sumelor solicitate.
Prin sentința civilă nr. 15872/15.11.2007, Judecătoria Sector 1 admis cererea principala dispunând evacuarea pârâților din imobil pentru lipsa titlului locativ, a respins cererea reconvențională având ca obiect obligarea reclamanților la a încheia cu pârâții contract de închiriere ca neîntemeiată, a respins cererea reconvențională având ca obiect obligarea reclamanților pârâți la plata contravalorii lucrărilor necesare și utile aduse imobilului ca fiind formulată împotriva unei persoane fără calitate procesuală pasivă, a admis cererea de chemare în garanție obligând chemata în garanție Primăria Municipiului B, la plata către pârâții reclamanți a sumei de 17.631 lei, reprezentând sporul de valoarea adus imobilului prin efectuarea lucrărilor necesare și utile aduse acestuia, a respins cererea privind instituire unui drept de retenție ca neîntemeiat.
Având în vedere disp. art. 274 civ. în raport de culpa procesuală stabilită în sarcina pârâților reclamanți au fost obligați aceștia la plata către reclamanți a cheltuielilor de judecată reprezentate de onorariu avocat iar pârâții chemați în garanție au fost obligați la plata către pârâți a cheltuielilor de judecată reprezentate de onorariu expertiză și onorariu avocat.
Pentru a pronunța aceasta sentința, instanța de fond a reținut că pârâții în calitate de titulari ai contractului de închiriere asupra imobilului au încheiat cu Primăria Municipiului B contractul de vânzare cumpărare nr. 1880/29257/11.12.1996, în temeiul legii nr. 112/1995, contract constat nul absolut prin decizia civila nr.161/02.02.2005 a Curții de APEL BUCUREȘTI.
A mai reținut instanța de fond că din probele administrate în cauză, a rezultat că în imobil locuiesc cu caracter permanent pârâții, și cu caracter sporadic G și, astfel că întrucât pârâta nu are calitatea de cumpărător în contractul de vânzare cumpărare anulat nu justifica un titlu în imobil iar, pârâtul G, îndreptățit la încheierea unui contract de închiriere nu îndeplinește condiția impusă de art. 6 din OUG nr. 40/1999 în sensul încheierii unui contract de închiriere întrucât nu locuiește cu caracter permanent în imobil, acesta locuind în imobilul proprietatea sa din localitatea.
A mai reținut instanța de fond că pârâții Doaru și nu au deținut un titlu asupra imobilului, astfel că se impune evacuarea acestora din imobil și respingerea cererii lor în sensul obligării reclamanților la a încheia un contract de închiriere pe o perioadă de 5 ani.
În ședința publică de la data de 18.10.2007, instanța de fond a admis excepția lipsei calității procesuale pasive a reclamanților pârâți în cererea privind plata contravalorii îmbunătățirilor aduse imobilului, având în vedere decizia nr. 161/2005 în sensul că imobilul a trecut în patrimonial statului fără titlu, iar obligația de plata a contravalorii acestor îmbunătățiri revine statului nu Ministerului Finanțelor sau unităților deținătoare astfel că nu Ministerul Finanțelor ca subiect de drept are calitate procesuală pasivă în cererea de chemare în garanție.
În ce privește restituirea prețului urmare evicțiunii, instanța de fond a reținut că sunt incidente disp. art. 50 alin. 3 din legea nr. 10/2001 potrivit cu care obligația de restituire revine Ministrului Finanțelor Publice, sume încasate cu titlu de preț fiind constituite într-un fond extrabugetar la dispoziția acestuia, astfel că a fost obligat chematul în garanție la plata către pârâți a sumei de 36.707 lei, reprezentând preț actualizat.
Cum pârâții reclamanți au făcut dovada cheltuielilor pentru lucrările de îmbunătățire cu caracter necesar și util aduse imobilului, instanța a făcut aplicarea art. 48 din legea nr. 10/2001, obligând chemata în garanție Primăria Municipiului B la plata către pârâții reclamanți a sumei de 17.631 lei.
Instituirea unui drept de retenție în favoarea pârâților reclamanți a fost apreciată ca nefondată de către instanța de fond, în considerarea faptului că creditorii obligației de restituire a imobilului sunt reclamanții, iar obligația de restituire a sumelor reprezentând preț și contravaloare îmbunătățiri a fost stabilită în sarcina unității deținătoare, astfel că reclamanții pârâți nu au calitate procesuală în stabilirea acestui drept de retenție.
Împotriva acestei sentințe au declarat apel pârâții G, criticând sentința pentru nelegalitate și netemeinicie, solicitând admiterea apelului schimbarea în parte a sentinței apelate în sensul obligării în solidar a intimaților la plata sumei de 17.631 lei, reprezentând contravaloare lucrări aduse imobilului, acordarea dreptului de retenție până la achitarea acestei sume.
În motivarea apelului pârâții apelanți susțin că în mod greșit instanța de fond a respins cererea reconvențională în ce privește obligarea reclamanților la a încheia un contract de închiriere pentru o perioada de 5 ani, reținând în mod eronat că pârâta apelantul G nu ar locui cu caracter permanent în acest imobil, deși din copia actului de identitate depus la dosar rezultă că își are domiciliu în imobilul din str. - -, achita lunar contravaloarea cotelor de întreținere, îndeplinind astfel condițiile impuse de lege pentru a beneficia de încheierea unui contract de închiriere.
Apelanții, susțin ca urmare anularii contractului de vânzare cumpărare încheiat în temeiul legii nr. 112/1995, practic sunt repuși în situația anterioara și întrucât aveau drepturi locative proprii în contractul de închiriere anterior, sunt îndreptățiți a cere încheierea unui nou contract de închiriere asupra spațiului.
Apelanții critică soluția instanței de fond și în ce privește respingerea cererii de obligare a reclamanților la plata contravalorii îmbunătățirilor aduse imobilului și la stabilirea unui drept de retenție, întrucât sporul de valoare adus imobilului prin aceste îmbunătățiri ar reprezenta o îmbogățire fără justa cauză în favoarea reclamanților.
Împotriva aceleiași sentințe a declarat apel și pârâtul - chemat în garanție Ministerul Economiei și Finanțelor, arătând că sentința apelată este în parte nelegală și netemeinică, soluția dată excepției lipsei calității procesuale pasive fiind greșită întrucât, obligația de restituire a prețului nu poate fi întemeiată decât pe răspunderea vânzătorului pentru evicțiune potrivit art. 1337 civ. ori Ministerul Economiei și Finanțelor nefiind vânzător în actul de vânzare cumpărare anulat nu poate fi obligat la restituirea prețului, iar prin art. 50 alin. 3 din legea nr. 10/2001 nu se acorda calitate procesuala pasiva Ministerului Economiei și Finanțelor, acesta fiind considerat doar sursa din care vor fi restituie sumele solicitate de reclamanți fără a stabili un raport juridic între aceștia și Minister, calitate procesuală pasivă având doar Municipiul B prin mandatarul sau SC Nord SA.
În ce privește reactualizarea sumei cu titlu de preț, apelantul arată că această actualizare se face în raport de indicele de inflație comunicat de Institutul Național de Statistica și nu prin intermediul unei expertize contabile.
Mai susține apelantul că în mod greșit a fost stabilită în sarcina sa obligația de restituire a întregului preț, deci inclusiv a comisionului de 1% încasat de SC Nord SA, câtă vreme nu a fost parte în contractul de vânzare cumpărare anulat.
Apelantul considera că în mod greșit instanța de fond a dispus obligarea sa la plata cheltuielilor de judecată reprezentate de onorariu avocat și onorariu expertiză, întrucât culpa procesuală aparține Primăriei Municipiului B, ca parte contractanta, răspunzătoare pentru evicțiune.
Primăria Municipiului Baf ormulat apel împotriva sentinței, invocând faptul că instanța de fond în mod greșit a respins excepția calității sale procesual pasive, întrucât lucrările de îmbunătățire efectuate la imobil nu au fost edificate cu acordul Primăriei Municipiului B, iar din concluziile raportului de expertiza nu rezulta că aceste lucrări au avut caracter necesar și util, aceste cheltuieli fiind făcute în scopul de a creste confortul proprietarului, aceste lucrări profitând actualului proprietar al imobilului și nu Primăriei Municipiului
Apelanta mai susține că în mod greșit instanța de fond a obligat-o la plata cheltuielilor de judecată în suma de 900 lei, întrucât nu s-a făcut dovada unei culpe procesule în acord cu disp.art. 274 civ.
Prin decizia civilă nr.1034/A de la 04.07.2008 a TRIBUNALULUI B - SECTIA AVA CIVILA au fost respinse ca nefondate apelurile, au fost bligați apelanții la plata către intimații reclamanți a cheltuielilor de judecată în sumă de 2.000 lei, reprezentând onorariu avocat.
În motivarea deciziei s-a reținut că susținerea apelantului G în sensul obligării în solidar a intimaților la plata sumei de 17.631 lei, reprezentând contravaloare lucrări aduse imobilului, nu poate fi reținută întrucât prin art. 48 din legea nr. 10/2001, chiriașii cumpărători ale căror contracte încheiate în temeiul legii nr. 10/2001 au fost anulate au dreptul la a li se restitui sporul de valoare adus imobilului, contravaloarea acestui spor urmând a fi suportat de către unitatea deținătoare în cazul în care imobilul a trecut în patrimonial statului, ori, din considerentele decizie civile nr. 161/2005 a Curții de APEL BUCUREȘTI, rezultă ca imobilul a trecut în patrimonial statului "fără titlu", astfel încât obligația de restituire a contravalorii îmbunătățirilor revine exclusiv unității deținătoare, instanța de fond apreciind în mod corect asupra acestui aspect. Cum obligația de plată a contravalorii acestor îmbunătățiri nu a fost stabilită în sarcina reclamanților, pentru ca obligația de predare să poată veni în concurs cu obligația de plată, în mod corect instanța de fond a apreciat că acordarea dreptului de retenție până la achitarea acestei sume, este nefondată.
În ce privește obligarea reclamanților la a încheia un contract de închiriere pentru o perioada de 5 ani, din declarația martorului -administrator al imobilului (fila 148 dosar fond) rezultă că pârâtul apelant G nu mai locuiește efectiv în imobil, contravaloarea cotelor de întreținere fiind achitate în perioada 2005-2007, doar pentru 3 persoane, situație confirmată și de declarația martorului, aceasta arătând că sunt înscrise la cheltuielile de întreținere 3 persoane și că pârâtul G are o locuință proprietatea sa la unde locuiește anumite perioade de timp, astfel că situația de fapt fost corect reținută de instanța de fond, criticile apelanților fiind nefondate. Aceeași situație de fapt se reține și în ce privește pe pârâții, din adresa emisă de către Primăria Sector 1 (fila 14 dosar fond), rezultând că aceștia și-au stabilit domiciliul în imobilul din--15 din data de 08.12.2003, astfel că la momentul cumpărării locuinței de către titularul de contract aceștia nu locuiau în imobil stabilindu-și domiciliu la această adresă după promovarea acțiunii în anularea contractului de vânzare cumpărare. Mai mult, chiar în ipoteza în care pârâții ar fi avut drepturi locative la momentul anularii contractului, instanța nu poate obliga o persoană la încheierea unei convenții întrucât s-ar nesocoti disp. art. 948 civ. chiriașii cumpărători având la îndemână dispozițiile legii nr. 10/2001 coroborate cu disp. OUG nr. 40/1999 în a solicita proprietarului repus în drepturi încheierea unui contract de închiriere, refuzul acestuia din urmă atrăgând posibilitatea stabilirii de drept a locațiunii.
În ceea ce privește apelul pârâtului - chemat în garanție Ministerul Economiei și Finanțelor Tribunalul a reținut că potrivit OUG nr. 184/2002, sumele încasate cu titlu de preț pentru imobilele vândute în temeiul legii nr. 112/1995, se constituie într-un fond extrabugetar la dispoziția Ministerului d e Finanțe, iar potrivit art. 50 alin. 3 din legea nr. 1 0/2001, restituirea acestui preț în situația anulării contractelor se face de către Ministerul d e Finanțe în cuantum reactualizat cu indicele de inflație de la data plății, astfel că deși între Ministerul d e Finanțe și chiriașii cumpărători nu sunt raporturi obligaționale, sarcina restituirii prețului a fost stabilită prin lege, criticile pe acest aspect formulate de apelantul Ministerul Economiei și Finanțelor fiind nefondate, cum nefondate apar și susținerile potrivit cărora indexarea prețului de face în raport de indicele de inflație comunicat de Institutul Național de Statistică, indice avut în vedere de expertul contabil la întocmirea raportului de expertiză. Vânzarea imobilului s-a făcut printr-un mandatar care a acționat în cadrul unui mandat cu plată, acesta procedând la întocmirea procedurilor de vânzare în schimbul unui comision, ori câtă vreme nu s-au adus critici contractului de mandat nu s-a stabilit în sarcina mandatarului obligația de restituire a contravalorii serviciului prestate comisionului), acesta nu poate fi obligat la plata către apelanții pârâți a aceeași sume, susținerile apelantului fiind nefondate. Culpa procesuală a Ministerului d e Finanțe nu derivă din răspunderea pentru evicțiune așa cum susține acesta ci din obligația legală de restituire preț, obligație pe care nu a înțeles să o execute fără a determina pe pârâți la acționarea în judecată, astfel că instanța de fond a stabilit în mod corect în sarcina acestei pârâte culpa procesuală și obligația de plată a cheltuielilor de judecată în acord cu disp.art. 274.civ.
Cod PenalReferitor la apelul Primăriei Municipiului B tribunalul a reținut că dispozițiile legii nr. 10/2001 stabilesc în sarcina unității deținătoare obligația de plată a contravalorii lucrărilor de îmbunătățire aduse imobilului, această unitate ca vânzător al bunului în baza legii nr. 112/1995 încasând prețul în raport de starea în care se găsea imobilul la momentul vânzării, astfel că preluarea fără titlu a imobilului îl face răspunzător față de chiriașul cumpărător la restituirea acestei sume, fostul proprietar deposedat de imobil neputând fi obligat la plata contravalorii lucrărilor de întreținere și îmbunătățire în condițiile în care nu a putut beneficia de prerogativele dreptului său, ca urmare trecerii imobilului în patrimoniul statului, astfel încât nu se poate reține o mărire a patrimoniului acestuia în dauna patrimoniului statului. La momentul vânzării vânzătorul Primăria Municipiului Bas tabilit prețul în funcție de starea imobilului, ceea ce înseamnă că și-a însușit lucrările de îmbunătățire aduse acestuia.
Cum pentru realizarea dreptului lor pârâții reclamanți au fost obligați a apela la acțiune iar Primăria Municipiului B, în calitate de chemată în garanție nu a reușit să-și dovedească susținerile în mod corect instanța de fond, în acord cu disp.art. 274 civ. a obligat-o la plata cheltuielilor de judecată.
Ținând cont că apelanții nu au reușit a-și dovedi motivele de apel, acestora aparținându-le culpa procesuală, în temeiul art. 274 civ. i-a obligat la plata către intimații reclamanți a cheltuielilor de judecată în suma de 2.000 lei, reprezentând onorariu avocat.
Împotriva deciziei menționate anterior au declarat recurs pârâtul Municipiul B, pârâtul - chemat în garanție Ministerul Economiei și Finanțelor, pârâții, si G și.
În motivarea recursului recurentul MUNICIPIUL Baa rătat că hotărârea pronunțată este lipsită de temei legal, ori a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greșită a legii, conform art. 304 pct. 9.proc.civ. întrucât, în ceea ce privește capătul de cerere cu privire la sporul de valoare adus imobilului prin efectuarea îmbunătățirilor necesare și utile prin care a fost obligată Primăria Municipiului B la plata sumei de 17.631, nu are calitate procesuală pasivă; pentru lucrările efectuate înainte de a cumpăra apartamentul chiriașii aveau nevoie de acordul proprietarului, acela fiind statul și având în vedere că acel acord nu a fost încheiat, rezultă că statul nu poate fi obligat la restituirea acestor sume; din expertiza efectuată în cauză nu rezultă că aceste cheltuieli au avut caracter necesar și util, aceste îmbunătățiri au fost făcute în scopul de a crește confortul proprietarului și astfel că sumele solicitate nu îi pot fi imputabile, caz în care doar actualul proprietar acesta ar profita de o îmbogățire fără justă cauză; aceste cheltuieli au fost făcute pentru a crește confortul propriu nedovedindu-se că sunt necesare și utile.
Municipiul Bam ai arătat, cât privește obligarea sa la plata cheltuielilor de judecată, că în mod neîntemeiat s-a reținut această obligație în sarcina, întrucât nu s-a făcut dovada culpei procesuale în condițiile art. 274 art.
În motivarea recursului MINISTERUL ECONOMIEI ȘI FINANȚELOR a arătat că otărârea pronunțată de Tribunalul București Secția a V-a Civilă este netemeinică și nelegală, fiind pronunțată cu încălcarea și aplicarea greșită a legii (art.304 pct.9 Cod Procedura Civila), instanța de apel în mod greșit, respingând apelul formulat de Ministerul Economiei și Finanțelor și apreciind că în cauza dedusă judecății are calitate procesuală pasivă Ministerul Economiei și Finanțelor în calitate de chemat în garanție, având în vedere următoare considerente:
Calitatea procesuală pasivă presupune existența identității între persoana pârâtului și cel obligat în cadrul aceluiași raport juridic. Stabilirea calității procesuale pasive implică, în speță, clarificarea prealabilă a unei probleme de drept substanțial, anume natura obligației sumei de bani reprezentând prețul actualizat, mai precis izvorul acestei obligații. Obligația de restituire a prețului actualizat nu poate fi întemeiată decât pe principiile efectelor nulității actelor juridice, anume al retroactivității, astfel încât părțile raportului juridic trebuie să ajungă în situația în care acel act nu s-ar fi încheiat, principiu având la baza și regula îmbogățirii fără justă cauză, fapt ce conduce la concluzia că restituirea trebuie să aibă în vedere prețul actualizat, văzând și dispozițiile art. 970.civ.
Fiind lămurit acest aspect de drept substanțial, pe plan procesual calitatea procesuala pasiva nu poate avea, într-o astfel de acțiune, decât unitatea administrativ-teritoriala vânzătoare (în speță Municipiului B, prin mandatar SC Nord SA), nicidecum Ministerul Economiei și Finanțelor, atât pentru faptul că acesta nu a fost parte contractantă în raportul juridic dedus judecății, nerevenindu-i obligația de restituire a prestațiilor efectuate în baza actului constatat nul, cât și pentru argumentele pornite de la aceeași premisă juridică:
a) ne aflăm în față unui raport juridic de drept privat având la baza un contract, or, statul nu poate interveni într-un astfel de raport, în sensul de a stabili, sub aspect juridic, o altă persoana (institutie) răspunzătoare;
b) prevederile art. 50 alin. 3 din Legea 10/2001 nu sunt norme cu caracter procesual, prin care să se acorde calitate procesuală pasivă Ministerului Economiei și Finanțelor. Într-adevăr, în cadrul Legii nr. 10/2001 legiuitorul a intervenit în acest sens, când a considerat necesar, instituind prevederile cu caracter procesual, caracter ce rezultă clar din formularea textului și, în plus, referindu-se numai la efecte ale faptului juridic licit (îmbogățirea fără justă cauză), ci nu ale unui act juridic (contractul fiind, conform art. 969.civ. "legea părților", neputându-se interveni peste voința contractanților, indiferent că este vorba de repunerea părților în situația anterioară în urma constatării nulității contractului).
Prin modificarea alin. 3 din art. 50 din Legea nr. 10/2001 (introdus prin OUG 184/2002) s-a urmărit determinarea sursei din care vor fi restituite sumele de natura celor care sunt solicitate de reclamanții din prezenta cauză, fără însă ca prin aceasta să se creeze cum s-a arătat un raport obligațional direct între persoanele îndreptățite să primească restituirea prețului actualizat corespunzător contractului anulat prin sentința judecătoreasca și Ministerul Economiei și Finanțelor care numai administrează fondul cu aceasta destinație.
c) pentru a reține opinia contrară, în sensul că ex lege s-a stabilit calitatea procesuală pasivă a Ministerului Economiei și Finanțelor în astfel de acțiuni în justiție, reținere bazată pe argumente juridice, ar însemna că prin lege s-ar realiza o novațiune de debitor, conform art. 1128 pct. 2 civ. Or, în acest caz novațiunea nu operează fără consimțământul expres al creditorului (art. 1132 civ) și, în plus, novațiunea nu se prezumă, voința - animus donandi - de aof ace trebuind să rezulte evident din act (art. 1130C.civ). Legiuitorul a procedat, în alte situații, când a urmărit, în interes general, schimbarea unui debitor prin novațiune, la respectarea normelor dreptului comun, prevăzând expres, în actul normativ respectiv, novațiunea.
În conformitate cu art. 1337 Cod civil, în speță ar trebui instituită răspunderea vânzătorului pentru evicțiune totală sau parțială prin fapta unui terț. Această dispoziție de drept comun, nu poate fi înlăturată prin nici o dispoziție specială contrară, fiind așadar pe deplin aplicabilă între părțile din prezentul litigiu. Nici dispozițiile art. 50 alin. 3 din Legea nr. 10/2001, nu sunt de natură să determine introducerea în prezenta cauză a Ministerului Economiei și Finanțelor și să îi acorde calitate procesuală pasivă acestei instituții, cât timp obligația de garanție pentru evicțiune are un conținut mai larg decât simpla restituire a prețului. reclamantei de apartamentul ce face obiectul prezentului litigiu, în urma anularii contractului de vânzare-cumpărare printr-o hotărâre definitivă și irevocabilă, întrunește condițiile unei tulburări de drept prin fapta unui terț. Această tulburarea de drept, este de natură să angajeze răspunderea contractuala pentru evicțiune totală a vânzătorului, respectiv Municipiul B, față de pretențiile privind restituirea prețului pentru imobilul în cauză. Nu poate fi antrenată răspunderea Ministerului Economiei și Finanțelor, având în vedere că în prezenta acțiune nu există culpa acestei instituții.
În al doilea rând, cu privire la respingerea criticilor referitoare la cuantumul sumei ce a reieșit din raportul de expertiză contabilă, instanța de apel în mod greșit a apreciat că expertul contabil a calculat în mod corect suma la care a fost obligat Ministerul Economiei și Finanțelor. Astfel, așa cum am arătat și în motivele de apel, modul de calcul folosit de către expertul contabil pentru actualizarea prețului plătit de către pârâți este greșit. Așa cum rezultă din adresa cu nr. 4776/J/31.10.2007, depusă la dosarul de fond, prin care a formulat obiecțiuni la raportul de expertiză contabilă, suma corecta la care s-ar ajunge aplicând indicele de inflație comunicat de Institutul Național de Statistică este de 31.669 RON și nicidecum suma de 36.707 RON, sumă reținută de expertul contabil.
În al treilea rând, este nelegală respingerea criticilor referitoare la comisionul de 1 % la care această instituție a fost obligată, întrucât Ministerul Economiei și Finanțelor nu a fost parte la încheierea contractului de vânzare-cumpărare, mandatarul statului în încheierea contractelor de vânzare-cumpărare, în temeiul Legii nr. 112/1995 fiind Primăria Municipiului B prin SC Nord SA care a și încasat comisionul din prețul de vânzare al imobilului. Conform prevederilor art. 41 din Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 112/1995: " Unitățile specializate, care evaluează și vând apartamentele care fac obiectul Legii nr. 112/1995, au obligația să încaseze contravaloarea acestora de la cumpărător, să rețină comisionul de 1%, potrivit art. 13 lit. a) din legea susmenționată, iar suma rămasă să o vireze, în termen de 3 zile lucrătoare, în contul 50.21, deschis la trezoreria statului din localitatea unde își are sediul vânzătorul, sau în contul 64.74, deschis la unitățile Băncii Comerciale Române -, după caz". Astfel, instanța de fond, trebuia să dispună ca procentul de 1 % prevăzut de dispozițiile normative mai sus invocate, să fie restituit din prețul actualizat de partea care a încasat comisionul.
În al patrulea rând, este netemeinică și nelegală dispoziția instanței de apel dea obliga Ministerul Economiei și Finanțelor la plata cheltuielilor de judecată, întrucât acesta nu are obligația de a plăti cheltuieli de judecată, reprezentând onorariu de avocat, chiar dacă va fi obligat la plata prețului actualizat, deoarece culpa procesuală nu îi aparține acestuia, ci Primăriei Municipiului B - parte în contractul de vânzare-cumpărare nr. 1880/29257/11.12.1996. Mai mult, dacă se va trece peste argumentul de mai sus, este necesar să se facă aplicabilitatea art. 1337.civ. privind răspunderea pentru evicțiune a vânzătorului, având în vedere că Primăria Municipiului B prin mandatar Nord a încheiat contractul de vânzare-cumpărare cu reclamanții, contract încheiat în temeiul Legii nr. 112/1995. Astfel, Ministerul Economiei și Finanțelor nu a dat dovada de rea credință, neglijență, nu se face vinovat de declanșarea litigiului și, prin urmare, nu poate fi sancționat procedural prin obligarea la plata cheltuielilor de judecată. Neexistând culpa procesuală, principiu consacrat de procedura civilă, potrivit art. 274 Cod proc.civ. și neexistând temei legal, Ministerul Economiei și Finanțelor nu poate fi obligat la plata cheltuielilor de judecată.
În drept: - art. 304 pct. 9 din Codul d e procedură civilă; - Legea nr. 10/2001; nr.OUG 184/2002.
În motivarea recursului, si G și au arătat că atât instanța de apel, cât și instanța de recurs au aplicat greșit dispozițiile art. 480 și 481 cod civil, întrucât reclamanții pârâți au invocat decizia civila nr. 161/02.02.2005 a Curții de APEL BUCUREȘTI în sprijinul afirmației că pârâții nu au un titlu pentru imobilul în care locuiesc, decizie prin care a fost anulat contractul de vânzare cumpărare nr. 1880/29257/11.12.1996 încheiat între G în calitate de cumpărător și Primaria Municipiului B în calitate de vânzător, fără a fi citată și cealaltă cumpărătoare, astfel că această decizie nu are nici un fel de efect în ceea ce o privește pe cumpărătoarea și nici pe moștenitoarea acesteia (pârâta din dosarul de față), reclamanții nejudecându-se în contradictoriu cu aceștia. În consecință în ceea ce o privește pe pârâta, moștenitoarea defunctei cumpărătoare, contractul de vânzare cumpărare nr. 1880/29257/11.12.1996 este în continuare valabil, acesta constituind un titlu valabil în baza căruia pârâta recurenta împreună cu fiul ei pârâtul ocupă imobilul în cauză. Prin urmare acțiunea de evacuare a acestora pentru lipsa de titlu trebuie respinsă ca nefondată.
Recuren ții au arătat în continuare că instanța de fond și instanța de recurs au interpretat greșit dispozițiile OUG 40/1999, potrivit art. 40 alin 1 din OUG nr. 40/1999, în vederea încheierii noului contract de închiriere proprietarul trebuind să notifice chiriașului său fostului chiriaș data și locul întâlnirii. În temeiul art. 11 din același act normativ nerespectare de către proprietar a dispozițiilor art. 10 alin. l atrage prelungirea de drept a contractului de închiriere anterior până la încheierea unui nou contract de închiriere. Prin urmare dacă ne raportăm la decizia civila 161/02.02.2005 de anulare a contractului de vânzare cumpărare, de la data rămânerii ei irevocabile recurenții recapătă calitatea de chiriaș (iar cei față de care nu e opozabilă rămân chiar proprietari). Reclamanții nu au înțeles însă să facă acest lucru. Mai mult, recurenții au făcut ei însăși demersuri pentru încheierea contractului de închiriere notificându-i de trei ori pe reclamanți în acest sens în condițiile art. 9 din ordonanță. La notificarea trimisă de recurenți (anexată la motivele de recurs), intimații au răspuns că nu înțeleg să se conformeze obligațiilor prevăzute în ordonanța 40/1999. Notificarea reclamanților intimați privind refuzul de a încheia un nou contract de închiriere este lovită de nulitate în condițiile art. 18 din OUG 40/1999 deoarece nu este însoțită de propunerea de vânzare. Obligația de a încheia un nou contract de închiriere în condițiile legii este imperativă pentru proprietar mai ales în condițiile în care foștii chiriași își manifestă aceasta intenție. Intimaților reclamanți pârâți le incumbă obligația legală de a conveni cu recurenții pârâți reclamanți asupra condițiilor de închiriere, vechiul contract de închiriere prelungindu-se până la data încheierii unui nou contract. Prin urmare în acest moment sunt valabile condițiile vechiului contract de închiriere, recurenții având astfel un titlu în baza căruia ocupa imobilul. Instanța de apel a recunoscut aceste drepturi solicitate pe cale de reconvențională la fila 5 paragraful 3 din decizia atacată dar a refuzat să se pronunțe asupra lor. În ceea ce-i privește pe, și aceștia au dreptul la încheierea unui nou contract de închiriere, fiind înscriși în fișa suprafeței locative a imobilului, moștenind și drepturile mamei sale.
Recuren ții au mai arătat că în ceea ce îl privește pe recurentul pârât reclamant G ambele instanțe au reținut în mod eronat și în contradicție cu probele administrate faptul că acesta nu mai locuiește efectiv în imobilul în cauză încălcând și dispozițiile art. 13 lit. b din ordonanța 40/1999. Această susținere a instanței este contrazisă de toate mijloacele de probă administrate în cauză. Astfel la dosar există adeverința de la administrația imobilului care confirmă faptul că în imobil locuiesc și plătesc întreținere în permanență trei persoane, si G. De asemenea la dosar există și comunicarea Poliției sectorului 1 referitoare la faptul că G are domiciliu stabil în strada - - - nr. 9-15,.12, unde locuiește împreună cu fiica sa și nepotul său. Faptul că G își petrece o perioadă a verii într-un imobil din nu este de natură de a-l priva de dreptul de a avea o locuință în localitatea de domiciliu. OUG 40/1999 nu interzice chiriașilor dreptul de a deține o proprietate de vacanță în altă localitate. De altfel proprietate din a recurentului nu este compatibil a fi locuită tot anul fiind o construcție ce poate fi locuită sezonier. Dimpotrivă art. 13 lit. b din OUG 40/1999 stipulează clar că nu se înnoiesc contractele de închiriere pentru chiriașii care dețin altă locuință corespunzătoare în aceeași localitate. Nici una din cele două condiții nu este îndeplinită. Astfel locuința deținută de G nu este corespunzătoare, în cauză neadministrându-se probe pe acest aspect și nici nu este în aceeași localitate.
În ceea ce îl privește pe recurentul s-a arătat că aceasta nu are calitate procesuală pasivă, din actele depuse la dosar reie șind cu certitudine că acesta nu locuiește în imobilul în cauză. Atât copia buletinului de identitate cât și adeverința de la adresa de domiciliu atestă că acesta are de fapt și de drept o altă locuință. Faptul că își vizitează fiul ( ) nu este de natură să atragă concluzia că locuiește în imobilul în cauză. La dosar există și două adrese, una de la Primăria Sector 1cu nr. 13435/27.12.2006 și una de la Asociația de proprietari care confirmă că în imobil locuiește doar familia nu și.
Recuren ț ii au mai men ționat că instanța a aplicat greșit dispozițiile art. 43 din OUG 40/1999, întrucât din redactarea acestui articol reiese cu claritate că obligația de achitare a despăgubirilor pentru îmbunătățiri revine proprietarului, același articol instituind un drept de retenție în favoarea chiriașului până la achitarea cestora. În decizia atacată nu se face nici o referire la dispozițiile acestui articol, instanța întemeindu-și hotărârea pe disp. legii 10/2000 care reglementează altă situație de drept.
În drept art. 304 pct. 9 c, art. 480, 481 c civ, art. 9, 10, 11, 13 lit. b, art. 18 din OUG 40/1999.
Analizând actele și lucrările dosarului prin raportare la motivele recursurilor, Curtea, în majoritate, a constatat nefondate recursurile pentru considerentele expuse mai jos.
În ceea ce prive ș te recursul formulat de către recurentul MUNICIPIUL B, Curtea a constatat nefondate sus ț inerile privind lipsa calită ț ii procesuale pasive pentru capătul de cerere privind sporul de valoare adus imobilului prin efectuarea îmbunătățirilor necesare și utile, având în vedere că potrivit art. 48 din Legea nr.10/2001, în vigoare la data formulării ac țiunii, (1) au dreptul la despăgubire pentru sporul de valoare adus imobilelor cu destinația de locuință prin îmbunătățirile necesare și utile. (2) În cazul în care imobilul care se restituie a fost preluat cu titlu valabil, obligația de despăgubire prevăzută la alin. (1) revine persoanei îndreptățite. (3) În cazul în care imobilul care se restituie a fost preluat fără titlu valabil, obligația de despăgubire revine statului sau unității deținătoare. Prin decizia civilă nr.161/2005 s-a constatat nevalabilitatea titlului statului asupra apartamentului în cauză, fiind astfel aplicabile dispozițiile art.48 alin.3 din Legea nr.10/2001, obligația de despăgubire revenind unității care deținut imobilul.
Nu se pune problema aplicării Legii nr.10/2001 așa cum a fost modificată prin Legea nr.1/2009, ținând cont de regulile de aplicare în timp a legilor, o situație juridică fiind guvernată de legea în vigoare la data nașterii ei, adică data formulării acțiunii.
În ceea ce prive ș te argumentele legate de pretinsele lucrări efectuate de către chiria ș i înainte de a cumpăra apartamentul, pentru care ace ș tia ar fi avut nevoie de acordul proprietarului, acela fiind statul, pentru ca acesta să poată fi obligat la restituire acestor sume, Curtea a constatat că în fa ț a primei instan țe recurentul pârât nici măcar nu și-a formulat apărări în acest sens, iar în apel ș i recurs nu a administrat nicio dovadă în sprijinul acestei apărări, neîndeplinindu- ș i obliga ț ia prevăzută de art.1169 civ. de a- ș i dovedi preten țiile.
Referitor la sus ț inerile legate de faptul că nu toate îmbunătă țirile ar fi fost necesare ș i utile, Curtea le-a constatat nefondate având în vedere că potrivit concluziilor expertizei administrate în fa ț a primei instan ț e toate cheltuielile efectuate cu îmbunătă țirea imobilului au fost considerate necesare și utile. În cuprinsul expertizei expertul ș i-a exprimat ini ț ial îndoiala că ar exprima o astfel de cheltuială doar cu privire la platforma betonată din curte. Totu ș nu se poate aprecia că turnarea unei platforme betonate în curte ar reprezenta o cheltuială voluptorie, făcută doar pentru plăcerea chiria șilor cumpărători, fără o necesitate practică.
Atât timp cât legiuitorul a prevăzut expres suportarea de către stat a acestor îmbunătă ț iri în cazul imobilelor preluate fără titl, nu se pune problema verificării existen ț ei unei îmbogățiri fără justă cauză a actualului proprietar, legiuitorul de la acea dată având în mod evident anumite ra țiuni pentru care a făcut aceste deosebiri, în acest domeniu.
În ceea ce prive ște motivele de recurs privind nelegala aplicare a art. 274 alin.1 proc. civ. Curtea le-a constatat nefondate având în vedere că potrivit acestui text de lege "partea care cade în pretențiuni va fi obligată, la cerere, să plătească cheltuielile de judecată", astfel că este prezumată culpa procesuală atât timp cât partea a pierdut procesul în favoarea celeilalte, ceea ce s-a întâmplat ș i cu Municipiul Potrivit art. 1202alin.1 civ."prezumția legală dispensă de orice dovadă pe acela în favoarea căruia este făcută". Ca atare, partea în favoarea căreia a fost obligat pârâtul la plata cheltuielilor de judecată nu era obligată să facă vreo dovadă a culpei procesuale a păr ț ii adverse, atât timp cât a avut câ știg de cauză raportat la acest pârât.
În ceea ce prive ș te recursul formulat de către recurentul MINISTERUL ECONOMIEI ȘI FINANȚELOR, Curtea a constatat nefondate sus ț inerile privind lipsa calită ț ii procesuale pasive pentru capătul de cerere privind obligarea la plata pre ț ului actualizat având în vedere că potrivit art.50 alin.3 din Legea nr.10/2001, în vigoare la data formulării ac ț iunii,"restituirea prețului actualizat plătitde chiriașii ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările și completările ulterioare, au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabilese face de către Ministerul Finanțelor Publicedin fondul extrabugetar constituit în temeiul art. 13 alin. 6 din Legea nr. 112/1995, cu modificările ulterioare", Curtea a constatat că acest text de lege este instituit în favoarea foștilor chiriași și se referă la momentul plății efective, rămânând la altitudinea acestor persoane vătămate dacă recurg la această procedură sau la dispozițiile dreptului comun, privind obligația de evicțiune care incumbă vânzătorului, astfel că sunt nerelevante sus ț inerile recurentului legate de posibilele temeiuri ale ac țiunii.
Art.50 alin.3 din Legea nr.10/2001, citat anterior nu face distinc ț ie între contractele de vânzare-cumpărare, încheiate cu eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările și completările ulterioare, desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile, pentru care se prevede restituirea prețului actualizat plătit de chiriași de către Ministerul Finanțelor Publice din fondul extrabugetar constituit în temeiul art. 13 alin. 6 din Legea nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, astfel că nici instan ț a de judecată nu poate face o astfel de distinc ție.
Argumentele recurentului sunt pur teoretice, fără legătură cu cazuza juridică a litigiului ș i pe lângă textul de lege aplicabil în speță, care con ț ine dispozi ții foarte clare ș i neinterpretabile. De asemenea, recurentul ignoră principiul potrivit căruia dispozi țiile speciale derogă de la normele generale, la care acesta face apel în motivarea recursului.
Referitor la motivele privind respingerea criticilor legate de cuantumul sumei ce a reieșit din raportul de expertiză contabilă, Curtea a constatat pe de o parte că în recurs pot fi invocate doar motive ce țin de nelegalitatea deciziei atacate, iar nu de temeinicia acesteia, modul în care instanța de fond apreciază o probă administrată fiind o problemă de temeinicie. Pe de altă parte potrivit art. 201C. proc.civ. expertiza este dispusă, când pentru lămurirea unor împrejurări de fapt instanța consideră necesar să cunoască părerea unor specialiști, stabilind prin încheiere punctele asupra cărora ei urmează să se pronunțe și termenul în care trebuie să efectueze expertiza. Astfel, expertul contabil a fost numit în cauză tocmai pentru a determina suma reprezentând prețul, actualizată, în temeiul dispozițiilor legale aplicabile în această materie, ce ține de specializarea expertului. Dacă instanța ar fi considerat că are cunoștințele necesare pentru a determina această sumă nu l-ar mai fi numit pe expert. Expertul este responsabil pentru corectitudinea formulării concluziilor sale.
Curtea a constatat nefondate și motivele de recurs referitoare la comisionul de 1 % la care această instituție a fost obligată, având în vedere că art.50 alin.3 amintit mai sus nu distinge în sensul că Ministerul Economiei și Finanțelor ar fi obligat să plătească doar partea din preț care i-a fost virată în temeiul art. 13 alin. 6 din Legea nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, cu scăderea comisionului de 1% din valoarea apartamentelor, care a revenit vânzătorului. Or, unde legea nu distinge nici instanța de judecată nu o poate face. Pentru cazul în care consideră că Primăria Municipiului B sau SC Nord datorează plata acestei sume care nu i-a fost virată în contul reprezentând fondul extrabugetar constituit în temeiul art. 13 alin. 6 din Legea nr. 112/1995, se poate îndrepta împotriva acestora printr-o acțiune separată.
Culpa procesuală se raportează la comportamentul păr ții în cadrul prezentului litigiu. Potrivit art. 274 alin.1 proc. civ."partea care cade în pretențiuni va fi obligată, la cerere, să plătească cheltuielile de judecată" astfel că este prezumată culpa procesuală atât timp cât partea a pierdut procesul în favoarea celeilalte, ceea ce s-a întâmplat ș i cu Ministerul Economiei și Finanțelor. Recurenta avea posibilitatea, pentru a nu fi obligată la plata cheltuielilor de judecată, conform art. 275 să recunoască la prima zi de înfățișare pretențiile pârâ ț ilor reclaman ț i, raportat la acesta. Pentru cazul în care consideră că Primăria Municipiului B i-a provocat prin fapta sa ilicită un prejudiciu constând în aceste cheltuieli se poate îndrepta împotriva sa cu o ac țiune în răspundere civilă delictuală.
În ceea ce privește recursul declarat de către, si G și, Curtea a constatat nefondat primul motiv de recurs prin care se susține inopozabilitatea deciziei civile nr. 161/02.02.2005 a Curții de APEL BUCUREȘTI prin care s-a constatat nulitatea contractului încheiat în temeiul Legii nr.112/1995, pe motivul că nu au fost citată și cealaltă cumpărătoare, având în vedere că pe de o parte această apărare a fost invocată pentru prima dată în recurs, în primele faze procesuale părțile necontestând anularea contractului față de una dintre părți. Dimpotrivă pârâții au cerut restituirea integrală a prețului plătit actualizat, iar nu doar o parte din acesta, pentru cazul în care ar fi considerat că nulitatea își produce efectele doar față de unul dintre cumpărători, G. Pe de altă parte, a decedat la 19.01.2001, ca atare persoana care avea obligația să învedereze instanței că există și alți succesori care au acceptat în termen succesiunea acesteia, în afară de el care era soțul supraviețuitor, era tocmai G. În ceea ce-i privește pe ceilalți succesori, fiii lui G, nici instanța și nici reclamanții nu pot fi considerați în culpă atât timp cât dezbaterea succesiunii s-a făcut de-abia în septembrie 2008 cu mult după termenul de 6 luni de la deces, prevăzut de lege. Or, nimeni nu poate invoca propria culpă(incorectitudine) în sprijinul apărărilor sale (pentru a obține protecția unui drept).
În ceea ce privește motivele de recurs prin care se susține existența drepturilor locative ale recurenților și, Curtea le-a constatat nefondate având în vedere că aceștia nu se încadrează în dispozițiile art.6 din OUG nr.40/1999 pentru a putea susține că ar fi avut dreptul în principiu la încheierea unui contract de închiriere după constatarea nulității contractului e vânzare cumpărare. Astfel, ei nu se numără printre persoanele care au cumpărat imobilul. Faptul că sunt succesorii unuia dintre foștii cumpărători nu înseamnă că au primit și dreptul de a închiria imobilul, drept care se stinge prin decesul titularului și astfel nu se afla în masa succesorală. Pentru ca acest drept să li transmită și succesorilor trebuia prevăzut expres de lege, cum este cazul art.27 din Legea nr.114/1996 și art.12 din OUG nr.40/1999. Dar acest articol nu le este aplicabil recurenților în cauză întrucât anterior decesului nu era chiriaș al imobilului, ci proprietar, și mai mult, la acel moment acești pârâți nu ocupau efectiv imobilul, stabilindu-și domiciliul aici la sfârșitul anului 2003-începutul anului 2004. Pe de altă parte, efectul nulității contractului constând în repunerea părților în situația anterioară constă în aceea că tot ceea ce s-a executat în baza unui act anulat trebuie restituit, adică în speță prețul și bunul cumpărat, iar nu revenirea cumpărătorilor la calitatea de chiriaș. Vechiul contract de închiriere a încetat o dată cu dobândirea de către foștii chiriași a calității de proprietari asupra imobilului. Pentru dobândirea din nou a acestei calități era nevoie de o dispoziție specială, cum a fost art.6 din OUG nr.40/1999, de strictă interpretare și aplicare.
Astfel sunt nefondate susținerile privind faptul că și ar avea vreun titlu pentru a ocupa imobilul în cauză.
Curtea a constatat nefondate și motivele de recurs prin care se susține că recurentul pârât reclamant G ar avea drepturi locative cu privire la imobilul în cauză, în temeiul art.6 din OUG nr.40/1999, având în vedere că, pe de o parte, instanțele de fond, prin interpretarea probelor administrate în cauză au stabilit situația de fapt în sensul că acest recurent pârât nu mai ocupă efectiv locuința în cauză, astfel că nu este îndeplinită una dintre condițiile cumulative ale art.6 din OUG nr.40/1999, pentru ca acesta să aibă dreptul la încheierea unui contract de închiriere.
Criticile privind modul în care instanțele de fond au interpretat probele administrate vizează temeinicia hotărârii atacate ș i nu pot fi încadrate în dispozi ț iile art. 304 alin.1C. proc. civ. potrivit căruia modificarea sau casarea unor hotărâri se poate cere în situațiile prevăzute la punctele 1-9 ale acestui articol, numai pentru motive de nelegalitate. Punctele 10 "când instan ț a nu s-a pronun țat asupra unui mijloc de apărare sau asupra unei dovezi administrate, care erau hotărâtoare pentru dezlegarea pricinii" ș i 11"când hotărârea se întemeiază pe o gre ș eală gravă de fapt, decurgând dintr-o apreciere eronată a probelor administrate" ale art.304 proc.civ. care admiteau posibilitatea criticării în recurs a deciziei pronun ț ate de instan ț a de apel pentru motive de netemeinicie au fost abrogate pct.11 prin art.I pct.112 din OUG nr.138/2000, iar pct.10 prin Legea nr.219/2005, prin Legea nr.195/2004 introducându-se expres în alin.1 cerin ța ca motivele invocate să vizeze doar nelegalitatea.
În speță nu se pune problema verificării îndeplinirii condițiilor art. 13 lit. b din OUG 40/1999, adică dacă partea deține altă locuință corespunzătoare în aceeași localitate, și nici unde are partea domiciliul în buletin, ci dacă ocupă efectiv imobilul în cauză, ceea ce în speță, din interpretarea probelor administrate s-a ajuns la concluzia că nu ocupă efectiv imobilul.
Pe de altă parte, chiar dacă s-ar considera că acesta ar fi făcut această dovadă, se pune problema momentului până la care poate fi obligat proprietarul imobilului naționalizat abuziv să suporte lipsa de folosință a imobilului său în lipsa perspectivei de a obține o chirie satisfăcătoare, fără ca aceasta să fie considerată o sarcină disproproționată.
În speță se pune problema interpretării dispozițiilor art. art. 6 din OUG nr.40/1999, potrivit cărora "în cazul contractelor de vânzare-cumpărare încheiate cu încălcarea prevederilor Legii nr. 112/1995 pentru reglementarea situației juridice a unor imobile cu destinația de locuințe, trecute în proprietatea statului, și desființate prin hotărâre judecătorească, proprietarul recunoscut de justiție va încheia cu persoanele care au cumpărat locuința în baza Legii nr. 112/1995 și care o ocupă efectiv, la cererea acestora, un contract de închiriere pentru o perioadă de 5 ani", la care se face trimitere prin art. 13 și următoarele din Legea nr.10/2001.
În jurisprudența CEDO s-a statuat în repetate rânduri, după ce s-a examinat și s-au identificat dispozițiile defectuoase și lacunele din OUG nr. 40/1999, că a sancționa proprietarii care au omis să se conformeze condițiilor de formă prevăzute de OUG nr. 40/1999, impunându-le o obligație atât de apăsătoare ca aceea de a păstra foștii chiriași ai statului în imobilul lor timp de mai mulți ani, fără nicio posibilitate concretă și reală de a percepe o chirie, constituie o sarcină deosebită și exorbitantă, de natură să rupă justul echilibru între protecția dreptului persoanei la respectarea bunurilor sale și exigențele interesului general cu încălcarea art. 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție (a se vedea, printre altele, și, și alții împotriva României).
În cauza Cauza și împotriva României, CEDO a statuat că reprezintă o încălcare a art. 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție, faptul că, prin aplicarea acestei ordonanțe reclamanții au suferit restricții în ceea ce privește folosința bunului lor imobiliar și că s-au aflat în imposibilitatea de aoo bliga pe ocupantă să le plătească chirie din cauza prevederilor defectuoase și a lacunelor constatate în legislația de urgență privind spațiile cu destinația de locuințe, împrejurare ce reprezintă o ingerință în dreptul reclamanților de a-și folosi bunul imobiliar.
În Cauza Tarik împotriva României din 7 februarie 2008 CEDO a statuat că "printre alte condiții art. 1 din Protocolul nr. 1 impune, ca ingerința în dreptul de proprietate trebuie nu doar să urmărească un "scop legitim" conform "interesului general", ci și să păstreze un raport rezonabil de proporționalitate între mijloacele folosite și scopul urmărit prin orice măsură aplicată de stat, inclusiv măsurile destinate să reglementeze folosința bunurilor unui individ. Tocmai acest lucru este exprimat de noțiunea de "just echilibru" ce trebuie păstrat între cerințele interesului general al comunității și imperativele de apărare a drepturilor fundamentale ale omului. În cauzele legate de funcționarea unei legislații de amploare privind locuințele, această apreciere poate să se refere nu numai la întinderea ingerinței statului în libertatea contractuală și la relațiile contractuale de pe piața locativă, dar și la existența unor garanții procedurale și a altora menite să asigure că funcționarea sistemului și impactul său asupra drepturilor patrimoniale ale proprietarului nu sunt nici arbitrare, nici imprevizibile. Incertitudinea - fie ea legislativă, administrativă sau legată de practicile urmate de autorități - este un factor care trebuie luat în calcul pentru a aprecia conduita statului. Într-adevăr, atunci când este vorba de o chestiune de interes general, autoritățile publice sunt obligate să reacționeze în timp util, în mod corect și cu cea mai mare coerență".
În ceea ce privește scopul urmărit de ingerința litigioasă, Curtea a admis că ingerința în cauză urmărea un scop legitim conform cu interesul general, și anume protecția socială a chiriașilor într-un context caracterizat printr-o criză de locuințe cu chirie moderată, dar, în ceea ce privește respectarea justului echilibru între interesele în cauză, Curtea a reamintit că implementarea de către autoritățile naționale a unui sistem de protecție a chiriașilor nu este criticabil în sine, având în vedere în special larga marjă de apreciere permisă de al doilea alineat al art. 1 din Protocolul nr. 1. Totuși, din moment ce un astfel de sistem prezintă riscul de a impune locatorului o sarcină excesivă în ceea ce privește posibilitatea de a dispune de propriul bun, autoritățile sunt obligate să stabilească proceduri sau mecanisme legislative previzibile și coerente, prevăzând anumite garanții pentru ca punerea lor în aplicare și incidența lor asupra dreptului de proprietate al locatorului să nu fie nici arbitrare, nici imprevizibile. Curtea mai reamintit că a statuat în alte cauze referitoare la concilierea intereselor opuse ale proprietarilor și ale chiriașilor că sarcina socială și financiară pe care o presupun transformarea și reforma locuințelor într-o țară nu se poate clădi pe un anumit grup social, indiferent de importanța intereselor celuilalt grup sau ale colectivității în ansamblul ei.
În speță, prin decizia nr.161/2.02.2005 a Curții de APEL BUCUREȘTIs -a constatat nevalabilitatea titlului statului asupra apartamentului în cauză și nulitatea contractului nr.1880/29257/11.12.1996 prin care apartamentul fusese cumpărat de G și, acțiune formulată înainte de anul 2002, în decizie reținându-se reaua credință a părților la data încheierii contractului, care cunoșteau sau ar fi putut cunoaște demersurile începute de fostul proprietar pentru recuperarea imobilului încă din 1995, când a formulat o cerere de restituire în temeiul Legii nr. 112/1995.
Ca atare, deși și-ar fi putut recupera bunul în preajma anului 1995, din cauza comportamentului de rea credință al chiriașilor G și, reclamanții au fost împiedicați în exercitarea dreptului lor până în prezent pentru o perioadă de peste 12 ani, timp în care foștii chiriași au folosit bunul fără să-i plătească vreo chirie, situație care este echivalentă cu cea menționată anterior în jurisprudența CEDO.
Nu pot fi interpretate dispozițiile legilor aplicabile în materia folosinței imobilelor naționalizate abuziv astfel încât chiriașii care au acționat cu rea credință cumpărând imobilele despre care știau că sunt solicitate spre restituire de către foștii proprietari să aibă mai multe drepturi, în sensul de un termen mai de folosire a locuinței în cauză decât chiriașii care s-au abținut de la un astfel de act, fiind de notorietate practica recentă a instanțelor judecătorești de a aprecia că nu se pot prelungi sine die termenele de închiriere conform OUG nr.40/1999, în condițiile unei chirii modice stabilită conform acestui act normativ, fără a se produce o ingerință disproproționată, contrară art. 1 din Protocolul nr. 1 adițional la CEDO.
Proprietarul nu poate fi lipsit la nesfârșit de bunul său, potrivit art. 1 din Protocolul nr. 1 adițional la Convenția Europeană pentru Apărarea Drepturilor Omului și a Libertăților Fundamentale, în caz contrar aducându-i-se o gravă atingere atributului usus al dreptului de proprietate. Nu poate fi obligată o persoană particulară să suporte, fără o limită rezonabilă, sarcinile sociale ale statului, prin imposibilitatea valorificării folosinței imobilului său la adevărata valoare. Or, perioada de mai mult de 12 ani cât reclamantul a fost limitat în exercitarea dreptului său de proprietate depășește cu mult orice limită rezonabilă.
Curtea a constatat nefondate și motivele de recurs privind lipsa calității procesuale pasive a pârâtului argumentată în sensul că nu ar locui în imobil, având în vedere că acesta nu a declarat apel prin care să critice sentința sub acest aspect, iar recurs nu se poate exercitaomisso medio. Instanța de apel, potrivit art. 295alin.1 proc. civ va verifica, în limitele cererii de apel, stabilirea situației de fapt și aplicarea legii de către prima instanță. În fața primei instanțe, la termenul din 18.10.2007 acest pârât a arătat că este de acord cu admiterea acțiunii de evacuare formulată împotriva sa. Din probele administrate prima instanță a reținut că locuiește în imobilul în cauză cu caracter sporadic. Oricum, atât timp cât partea susține că nu locuiește în imobil, hotărârea de evacuare nu îi produce nici un prejudiciu.
În ceea ce privește motivele de recurs referitoare la neacordarea dreptului de retenție, Curtea le-a constatat nefondate instanța de apel reținând corect că în speță titularul dreptului de proprietate asupra imobilului este o altă persoană decât cea obligată la plata despăgubirilor, astfel că rațiunea instituirii dreptului de retenție nu-și găsește aplicare, nereprezentând o constrângere pentru cel ținut de plata îmbunătățirilor. Art.43 din OUG 40/1999 se referă tot la "achitarea integrală a despăgubirilor de către proprietar", or, în speță, potrivit dispozițiilor speciale ale art. 48 din Legea nr.10/2001, în vigoare la data formulării ac țiunii obligația de despăgubire revine statului sau unității deținătoare, acesta fiind temeiul pentru care Municipiul Baf ost obligat la plata acestor despăgubiri, iar nu proprietarul imobilului. De altfel chiar recurenții pârâți au formulat și o astfel de cerere.
În consecință, în temeiul art.312 alin.1 raportat la art.304 pct.9 proc.civ. Curtea va respinge recursurile ca nefondate.
În temeiul art.274 proc. civ. va bliga recurenții, G și la plata către intimații și a cheltuielilor de judecată în sumă de 1000 lei, reprezentând onorariu de avocat, și recurenții Municipiul B și Ministerul Economiei și Finanțelor la plata cheltuielilor de judecată în sumă de 1500 lei, reprezentând onorariu de avocat, către pârâta.
A fost constatată nefondată cererea intimaților de obligare în solidar a recurenților la plata cheltuielilor de judecată având în vedere că această obligație nu este solidară, aceștia neavând alegerea de a cere oricărui debitor executarea integrală a prestației care formează obiectul obligației, conform art.1039 civ. Mai mult, solidaritatea pasivă trebuie dovedită, putând rezulta din convenția părților sau din lege.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
În opinie majoritară.
Respinge ca nefondate recursurile declarate de către Municipiul B, Ministerul Economiei și Finanțelor, și pârâții, G și, împotriva deciziei civile nr. 1034A/04.07.2008 pronunțată de Tribunalul București, Secția a V- Civilă, în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimații - reclamanți și.
Obligă recurenții, G și la plata către intimații și a cheltuielilor de judecată în sumă de 1000 lei și recurenții Municipiul B și Ministerul Economiei și Finanțelor la plata cheltuielilor de judecată în sumă de 1500 lei către pârâta.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică, azi, 31.03.2009.
JUDECĂTOR JUDECĂTOR
- - - -
GREFIER
- -
Red.MP
.red./
2 ex./06.05.2009
Jud. Apel Secția a V-a Civilă
,
Cu opinie parțial separată în sensul admiterii recursului formulat de pârâtul G, modificarea în parte a deciziei în sensul admiterii apelului formulat de G, schimbării în parte a sentinței în sensul respingerii cererii de evacuare a pârâtului G, admiterea în parte a cererii reconvenționale și obligarea reclamantului la încheierea contractului de închiriere pe termen de 5 ani, începând cu 22.02.2005.
In privinta paratului sunt aplicabile dispozitiile art. 6 din OUG 40/1999, potrivit carora "În cazul contractelor de vânzare-cumpărare încheiate cu încălcarea prevederilorLegii nr. 112/1995pentru reglementarea situației juridice a unor imobile cu destinația de locuințe, trecute în proprietatea statului, și desființate prin hotărâre judecătorească, proprietarul recunoscut de justiție va încheia cu persoanele care au cumpărat locuința în bazaLegii nr. 112/1995și care o ocupă efectiv, la cererea acestora, un contract de închiriere pentru o perioadă de 5 ani."
Astfel, prin decizia civila nr. 161/2.02.2005 pronuntata de Curtea de Apel B in dosarul nr. 2528/2004 a fost constatata nulitatea contractului de vanzare-cumparare nr. 1880/29257/11.12.1996, incheiat in baza Legii nr. 112/1995, iar G indeplineste cumulativ conditiile prevazute de art. 6 din OUG 40/1999, in sensul ca este "persoana care a cumparat locuinta" si din probele administrate rezulta si faptul ca o ocupa efectiv.
Faptul ca acesta are o locuinta in alta localitate este irelevant, intrucat acest fapt nu constituie un impediment legal pentru incidenta in cauza a dispozitiilor art. 6 din OUG 40/1999, in art. 13 lit. b din aceleasi act normativ stablindu-se ca impediment la incheierea/prelungirea contractelor de inchiriere doar existenta dreptului de proprietate dupa 1989 asupra unei locuinte in aceeasi localitate.
In cauza si impotriva Romaniei, precum si din solutiile ulterioare date in cauze similare, Curtea Europeana a Drepturilor Omului a afirmat ca OUG nr. 40/1999 reprezintă o reglementare a folosirii bunurilor care urmărește un scop de interes general și că sistemul pus astfel la punct de autoritățile naționale nu este criticabil în sine, criticabil fiind doar faptul ca se impune prelungirea de drept fara termen efectiv stabilit sau previzibil, precum si reinnoirea obligatorie a contractului in anumite conditii, fara vreo posibilitate concreta si reala de a incasa chiria.
Ca atare, din perspectiva practicii CEDO in materie, aplicarea dispozitiilor art. 6 din OUG 40/1999 nu poate fi total inlaturata, fiind necesar insa ca obligatia pusa in sarcina proprietarului sa fie una rezonabila, previzibila ca durata si proportionala cu interesul ocrotit, fara a atinge dreptul in substanta lui si fara a lipsi proprietarul de posibilitatea obtinerii echivalentului sarcinii impuse, respectiv a chiriei.
In consecinta, obligatia proprietarului de a incheia contract de inchiriere pe termen de 5 ani, prevazuta de art. 6 din OUG 40/1999 nu poate fi ignorata, iar sanctiunea neindeplinirii obligatiei de notificare a chiriasului in conditiile art. 10 atrage sanctiunea prelungirii de drept a contractului in conditiile art. 11 alin. 1 din OUG 40/1999, dar nu pana la inchierea contractului, aceasta din urma dispozitie fiind incompatibila cu dispozitiile art. 1 protocol 1 CEDO, ci pe perioada pentru care art. 6 stabileste obligatia in sarcina proprietarului, respectiv pe o perioada de 5 ani, perioada care curge de la data nasterii dreptului la incheierea contractului in temeiul art. 6, respectiv de la data cand cel caruia i-a fost anulat contractul de vanzare-cumparare solicita incheierea unui contract de inchiriere, art. 6 impunand existenta unei solicitari in acest sens, de la manifestarea de vointa in acest sens dreptul fiind nascut si efectiv, pana la acest moment dreptul la incheierea unui contract de inchiriere fiind doar eventual.
Or, paratul-reclamant Gaf ormulat notificarea nr. 176/22.02.2005, prin care a solicitat reclamantilor incheierea unui contract de inchiriere in temeiul art. 6 din OUG 40/1999, cererea pentru inchierea contractului intervenind in intervalul de 30 de zile de la data desfiintarii contractului de vanzare-cumparare al acestui parat.
Totodata, desi din perspectiva efectelor neindeplinirii obligatiei de notificare pusa in sarcina proprietarului apare ca inutila obligarea proprietarului sa incheie contract de inchiriere pe termen de 5 ani, avand in vedere prelungirea de drept a contractului in temeiul art. 11 alin. 1 din OUG 40/1999, avand in vedere cele retinute de Curtea Europeana a Drepturilor Omului in solutionarea cauzelor privind conflictele nascute intre proprietari si chiriasi in aplicarea OUG 40/1999, pentru protectia dreptului proprietarului, care are dreptul la incasarea unei chirii negociate in limitele legale, se impune obligarea acestuia la incheierea contractului, intrucat este de natura a-l prejudicia prelungirea de drept in aceleasi conditii cu cele existente anterior incheierii contractului de vanzare-cumparare desfiintat in instanta.
Ca atare, fata de cele retinute, rezulta ca paratul G ocupa in prezent cu titlu imobilul in litigiu, titlu rezultat din prelungirea de drept pe termen de 5 ani a contractului de inchiriere ce a stat la baza incheierii contractului de vanzare-cumparare constatat nul si, totodata, este intemeiata cererea reconventionala a acestuia pentru obligarea reclamantului la incheierea contractului de inchiriere pe termen de 5 ani, incepand cu 22.02.2005.
JUDECATOR
- -
Președinte:Melania StanciuJudecători:Melania Stanciu, Mihaela Paraschiv, Silvia Pană
