Evacuare. Jurisprudenta. Decizia 1947/2008. Curtea de Apel Cluj
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL CLUJ
Secția civilă, de muncă și asigurări sociale
pentru minori și familie
Dosar nr-
DECIZIA CIVILĂ NR.1947/R/208
Ședința publică din 13 octombrie 2008
Instanța constituită din:
PREȘEDINTE: Traian Dârjan
JUDECĂTORI: Traian Dârjan, Carmen Maria Conț Silvia
: -
GREFIER:
S-a luat în examinare, în vederea pronunțării, recursul declarat de pârâtul împotriva deciziei civile nr. 257/A din 14 mai 2008 a Tribunalului Cluj, pronunțată în dosar nr-, privind și pe reclamanta SERV având ca obiect evacuare.
Se constată că mersul dezbaterilor și concluziile puse de reprezentanta pârâtului recurent, avocat din Baroul Cluj, au fost consemnate în încheierea ședinței publice din 06 octombrie 2008, care face parte integrantă din prezenta decizie. De asemenea, se constată că prin registratura instanței, la data de 10 oct. 2008, pârâtul recurent a depus "Concluzii scrise" (34- 36), copii după trei chitanțe care atestă plata onorariului avocațial în cuantum de 750 lei, copia contractului de asistență juridică nr.34 din 30.07.2008, iar reclamanta Serv - Sucursala de Întreținere și Servicii Energetice Transilvania Nord a depus "Concluzii scrise" solicitând respingerea recursului formulat de și menținerea în tot a deciziei civile nr. 257/A din 14 mai 2008 Tribunalului Cluj.
CURTEA:
Prin sentința civilă nr. 7898/15.2007 pronunțată în Dosarul nr- al Judecătoriei Cluj -N, s-a admis acțiunea reclamantei Serv - Sucursala de Întreținere și Servicii Energetice Transilvania Nord, împotriva pârâtului, dispunându-se evacuarea acestuia din imobilul situat în C-N--11,. 69.
Prin aceeași sentință, s-a respins cererea reconvențională a pârâtului având ca obiect obligarea reclamantei la încheiere contract vânzare-cumpărare, iar în caz de refuz sentința să țină loc de act pentru transmiterea proprietății și intabularea dreptului de proprietate în favoarea pârâtului.
Pentru a hotărî astfel, instanța a reținut că pârâtul ocupă apartamentul nr. 69 situat în C-N,--11, înscris în 150.721 C-N, nr. top 23475/S/LXIX în baza contractului de închiriere nr. 169/15.11.2004, încheiat cu - Sucursala de Întreținere și Servicii Energetice Transilvania Nord, termenul de închiriere fiind stabilit cu începere de la data de 01.XII.2004, până la 30.XI.2005.
Având în vedere că termenul de închiriere a expirat și anterior pârâtul a fost somat la data de 21.XI.2005 să părăsească apartamentul la expirarea termenului, s-a apreciat că în cauză sunt aplicabile dispozițiile art. 1436 și 1438 Cod civil. În baza acestor dispoziții legale și a prevederilor art. 1431 Cod civil, instanța a admis acțiunea în evacuare a pârâtului.
În privința cererii reconvenționale a pârâtului, instanța a reținut că potrivit art. 1 din OUG130/2004, societățile comerciale pot vinde locuințele către chiriași, neavând însă obligație în acest sens, aspect reținut și în practica judiciară. În aceste condiții, în lipsa acordului reclamantei la vânzare și în lipsa unui temei legal, cererea reconvențională a fost respinsă ca neîntemeiată.
Apelul pârâtului a fost în parte admis prin Decizia civilă nr. 257/14.2008 pronunțată în Dosarul nr- al Tribunalului Cluj, fiind schimbată sentința atacată în sensul desființării ei parțiale, respectiv cu privire la soluția dată acțiunii principale și cererea subsidiară formulată în precizarea cererii reconvenționale, fiind trimisă cauza spre rejudecare în aceste limite la Judecătoria Cluj -N s-a menținut soluția dată petitului principal, din cererea reconvențională.
Pentru a pronunța această soluție, Tribunalul a reținut că în mod corect a respins prima instanță cererea reconvențională vizând obligarea reclamantei la încheierea contractului de vânzare-cumpărare, însă judecătoria nu a verificat aplicabilitatea în cauză a dispozițiilor Legii nr. 85/1992.
această omisiune a primei instanțe, Tribunalul a reținut că primul act de încheiere al pârâtului datează din anul 1997, iar îndreptățirea acestuia la cumpărarea apartamentului s-a născut în data de 7.VI.1993, când a formulat cererea înregistrată sub nr. 3387 la.
Raportat la dispozițiile art. 1 și 7 din Legea nr. 85/1992 ce impun pentru vânzare, ca o condiție esențială, existența unui contract de închiriere încheiat anterior intrării în vigoare a Legii nr. 85/1992, s-a concluzionat că incidența acestui act normativ este exclusă, pârâtul neavând un astfel de contract.
În schimb, prima instanță omițând să analizeze petitul subsidiar din cererea reconvențională, vizând reînnoirea contractului de închiriere, petit de care depinde evacuarea pârâtului, cerută prin acțiunea introductivă, s-a desființat în aceste limite sentința instanței de fond, urmând ca rejudecarea pricinii să se facă în aceste limite.
Împotriva acestei decizii rezumate mai sus, pârâtul a declarat recurs în termenul legal, solicitând modificarea ei în sensul respingerii acțiunii introductive și admiterea cererii reconvenționale.
În motivare se arată că existența unui contract de închiriere valabil încheiat, trebuia analizată la momentul formulării cererii de cumpărare a apartamentului, deoarece dispozițiile art. 1 și 7 din Legea nr. 85/1992, instituie nu doar un drept de cumpărare, ci și obligația de vânzare în sarcina societății proprietare, pârâtul formulând nenumărate cereri pentru cumpărarea apartamentului închiriat.
Legea nr. 85/1992, nu face nici o distincție între chiriașii ce aveau deja contracte de închiriere, la momentul intrării ei în vigoare și cei care au încheiat astfel de contracte, după acest moment și de altfel pârâtul a deținut contract de închiriere încă din anii 1991, încheiat cu C, antecesoarea reclamantei ce a suferit numeroase reorganizări și nu acesta este motivul pentru care nu s-a perfectat vânzarea, deoarece un exemplar din contractul respectiv, se află în posesia firmei.
În plus prima cerere pentru cumpărarea apartamentului, a fost depusă de pârât în data de 6.1992 fiind înregistrată sub nr. 6349, dată la care avea un contract de închiriere valabil încheiat.
Prin întâmpinare reclamanta a solicitat respingerea recursului.
Curtea examinând dosarul cauzei reține următoarele.
Conform art. 1 din Legea nr. 85/1992 " locuințele construite din fondurile statului, pot fi cumpărate de titularii contractelor de închiriere, cu plata integrală sau în rate a prețului, în condițiile Decretului - Lege nr. 61/1990 ".
Pe de altă parte, potrivit art. 7 alin. 1 din Legea nr. 85/1992 "locuințele construite din fondurile unităților economice sau bugetare de stat, până la data intrării în vigoare a prezentei legi, altele decât locuințele de intervenție, vor fi vândute titularilor contractelor de închiriere, la cererea acestora, cu plata integrală sau în rate a prețului, în condițiile Decretului - Lege nr. 61/1990 și ale prezentei legi".
Prin sintagma "pot fi cumpărate", sau "vor fi vândute" folosită de legiuitor, se subliniază faptul că nașterea raportului juridic, este la latitudinea titlului contractului de închiriere, care fără a fi legat de vreun termen, poate formula cerere de cumpărare.
Totodată, din conținutul acestor norme legale reiterate mai sus, rezultă neîndoielnic că legiuitorul a instituit obligativitatea vânzării imobilelor ce intră sub incidența legii menționate, limitând în acest mod principiul autonomiei de voință consacrat de art. 969 Cod civil.
Cu alte cuvinte, consimțământul care stă la baza contractului de vânzare-cumpărare, trebuie să se circumscrie necesității de ordin juridic amintite.
Aceleași texte reproduse anterior, relevă faptul că obligația de a vinde ființează doar atunci când sunt îndeplinite cumulativ următoarele condiții: locuințele să fie construite din fondurile unităților economice sau bugetare de stat până la intrarea în vigoare a legii și să nu facă parte din categoria celor de intervenție și solicitantul să fie titular al contractului de încheiere ( la data formulării cererii de cumpărare ).
Rezultă așadar, că obligația de vânzare a acestor imobile este una "in rem", fiind circumscrisă în raport cu natura obiectului ( locuință construită din fondurile unităților economice sau bugetare de stat până la data intrării în vigoare a legii ) și nu o obligație "in personam", derivată din calitatea de chiriaș, la data intrării în vigoare a legii.
Ca atare, este de observat că legea nu condiționează obligativitatea vânzării, de existența unui contract de închiriere valabil încheiat la data intrării sale în vigoare, ci de acest moment este condiționată doar situația locuințelor, aceea de a fi " construite din fondurile unităților economice sau bugetare de stat până la data intrării în vigoare " a Legii nr. 85/1992.
Această concluzie, se desprinde cu claritate atât din conținutul neechivoc al textelor menționate și reproduse la începutul expunerii de motive, cât și din scopul adoptării acestei legi, ca orice chiriaș să devină proprietarul locuinței respective, însăși succesiunea reglementărilor în materie ( Decretul - Lege nr. 61/1990, Legea nr. 82/1992, Legea nr. 114/1996 ) reflectând opțiunea legiuitorului, de a lua măsuri de protecție socială.
Sintetizând cele ce preced, se poate conchide că dacă legiuitorul ar fi dorit ca de dispozițiile Legii nr. 82/1992 să beneficieze doar o anumită categorie de chiriași, excluzându-i pe cei care au închiriat locuințele după intrarea în vigoare a acestui act normativ, ar fi prevăzut în mod expres această excludere.
Or, în lipsa unei prevederi legale exprese de interdicție, apare cu evidență faptul că în virtutea principiului aplicării legii numai pentru viitor, de dispozițiile Legii nr. 82/1992 beneficiază toți titularii contractelor de închiriere a locuințelor, indiferent de momentul încheierii acestora, în acest sens pronunțându-se în cadrul recursului în interesul legii, Înalta Curte de Casație și Justiție prin Decizia nr. 5/21.2008 pronunțată în Dosarul nr. 59/2007, publicată în monitorul oficial din 30.IX.2008.
Tribunalul Cluj însă, prin soluția pronunțată, a exclus "ab initio" pârâtul din câmpul de aplicare a Legii nr. 82/1992.
Apreciind practic că cererea acestuia este inadmisibilă, pe considerentul că închirierea nu este anterioară intrării în vigoare a legii, Tribunalul a îndreptat incidența acestui act normativ "in personam" și nu a mai cercetat pe fond cauza, raportat la celelalte condiții "in rem" impuse de legiuitor pentru vânzare și la înscrisurile prin care s-a materializat deja acordul de voință al părților, privind vânzarea apartamentului în litigiu.
Singurul aspect nerezolvat de acestea, rezumându-se la cuantumul prețului, ce urmează a fi stabilit printr-un raport de expertiză tehnică, Curtea față de considerentele expuse mai sus în temeiul art. 312 alin. 1-3 și 5.pr.civ. raportat la art. 304 pct. 8 și 9.pr.civ. va admite recursul pârâtului și va casa în întregime decizia atacată cu trimiterea cauzei aceluiași Tribunalul, în vederea rejudecării pe fond a apelului și administrării unei expertize tehnice, pentru stabilirea prețului apartamentului în litigiu în condițiile Legii nr. 85/1992.
În acest context, nu se mai impune soluționarea petitului formulat în subsidiar, prin precizarea cererii reconvenționale, vizând reînnoirea contractului de închiriere, mai ales că reprezentanta pârâtului, în ședința publică din 17.IX.2007 a arătat în mod expres, în prezența pârâtului, că înțelege să susțină doar cererea reconvențională inițială, înregistrată în 28.VI.2006, aceeași poziție procesuală fiind adoptată și cu ocazia dezbaterii pe fond a cauzei din 8.2007, fiind irelevante din acest punct de vedere, concluziile scrise depuse după încheierea dezbaterilor.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Admite recursul declarat de pârâtul împotriva deciziei civile nr. 257/A/ din 14 mai 2008 Tribunalului Cluj pronunțată în dosar nr-, pe care o casează în întregime și trimite cauza la aceeași instanță, pentru rejudecarea pe fond a apelului pârâtului.
Decizia este irevocabilă.
Dată și pronunțată în ședința publică din 13 octombrie 2008.
PREȘEDINTE, JUDECĂTORI, GREFIER,
- - - - - -
RED.
DACT.
3 EX./16.10.2008.
JUD.APEL.,.
Președinte:Traian DârjanJudecători:Traian Dârjan, Carmen Maria Conț Silvia
