Evacuare. Jurisprudenta. Decizia 207/2009. Curtea de Apel Bucuresti
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
DOSAR NR-
CURTEA DE APEL BUCUREȘTI
SECȚIA A IX-A CIVILĂ ȘI PENTRU CAUZE PRIVIND
PROPRIETATEA INTELECTUALĂ
DECIZIA CIVILĂ NR. 207R
Ședința publică de la 14 aprilie 2009
Curtea compusă din:
PREȘEDINTE: Melania Stanciu
JUDECĂTOR 2: Mihaela Paraschiv
JUDECĂTOR 3: Silvia Pană
GREFIER - - -
Pe rol se află soluționarea cererii de recurs formulată de recurenții - pârâți și împotriva deciziei civile nr. 1248A/06.10.2008 pronunțată de Tribunalul București - Secția a V-a Civilă în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimatul - reclamant.
La apelul nominal făcut în ședință publică se prezintă recurenții - pârâți și, reprezentați de avocat, în baza împuternicirii avocațiale nr. -/23.12.2008 aflată la fila 6, și intimatul - reclamant, personal și asistat de avocat, care depune în ședință publică împuternicirea avocațială nr. 88682/14.04.2009.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, învederându-se că recurenții - pârâți nu au depus timbru judiciar și nu au făcut dovada achitării taxei judiciare de timbru, deși au fost citați cu mențiunea de a-și îndeplini această obligație; intimatul - reclamant a fost citat cu copia motivelor de recurs.
Reprezentantul recurenților - pârâți depune timbru judiciar în valoare de 0,15 lei și chitanța seria - nr. -/13.04.2009 cu care face dovada achitării taxei judiciare de timbru, în cuantum de 5 lei.
La interpelarea Curții cu privire la numele persoanei menționată în calitate de plătitor al taxei judiciare de timbru, reprezentantul recurenților - pârâți învederează că doamna este avocat colaborator.
Curtea ia act de îndeplinirea obligației de a depune taxa judiciară de timbru și timbrul judiciar aferente cererii de recurs, de către recurenții - pârâți. Reprezentantul recurenților - pârâți solicită încuviințarea probei cu înscrisuri, în cadrul căreia depune înscrisuri care atestă starea de sănătate a recurenților - pârâți și comunică un exemplar al acestora reprezentantului intimatului - reclamant.
Curtea încuviințează proba cu acte formulată de reprezentantul recurenților - pârâți și o constată administrată.
Părțile prezente, prin reprezentanți învederează instanței că nu mai au alte cereri de formulat sau probe de administrat.
Nemaifiind alte cereri de formulat sau probe de administrat, Curtea constată cauza în stare de judecată și acordă cuvântul pe cererea de recurs.
Reprezentantul recurenților - pârâți solicită admiterea recursului formulat împotriva deciziei civile nr. 1248A/06.10.2008 pronunțată de Tribunalul București, Secția a V - a Civilă, modificarea în tot a hotărârii, în sensul admiterii apelului și schimbării în tot a hotărârii primei instanțe prin respingerea cererii introductive. Continuând, arată că a invocat excepția inadmisibilității cererii introductive și excepția prematurității cererii introductive, arătând că, instanța nu a fost învestită cu o cerere privind schimbul obligatoriu de locuință. De asemenea, arată că instanța a acordat mai mult decât s-a cerut sau ce nu s-a cerut, arătând că instanța a considerat că sunt incidente prevederile art.14 alin.2 lit.a din OUG nr.40/1999, în sensul că locuința îi este necesară proprietarului pentru locuit, în condițiile în care acest lucru nu s-a cerut și nu s-a administrat nicio probă din care să rezulte faptul că proprietarul nu are altă locuință. Un alt motiv de recurs, se întemeiază pe dispozițiile art.304 pct.5 Cod procedură civilă, susținând că nu s-au reținut nici motivele de fapt și nici cele de drept invocate de pârâți, efectul devolutiv al apelului a fost ignorat, astfel încât arată că sunt aplicabile dispozițiile art.105 alin.2 Cod procedură civilă. De asemenea, arată că hotărârea recurată a fost dată cu încălcarea și aplicarea greșită a legii. Cu cheltuieli de judecată.
Reprezentantul intimatului - reclamant solicită respingerea recursului formulat împotriva deciziei civile nr. 1248A/06.10.2008 pronunțată de Tribunalul București, Secția a V - a Civilă, ca vădit neîntemeiat. Susține că, chiriașii nu au titlu locativ în privința ocupării imobilului. Precizează că în speță nu sunt aplicabile dispozițiile privind prelungirea contractului de închiriere, întrucât această prelungire a fost de 5 ani și a expirat la data de 8 aprilie 2004. Fără cheltuieli de judecată.
CURTEA,
Deliberand asupra recursului de fata, constata urmatoarele:
Prin cererea înregistrată la data de 21.02.2007, pe rolul Judecătoriei Sectorului 5 B - Secția a II-a Civilă, reclamantul a chemat în judecată pe pârâții și, pentru ca, prin hotărârea ce se va pronunța, să se dispună evacuarea acestora din apartamentul nr.2 situat în imobilul din str. dr. - nr. 2,. 1, cu cheltuieli de judecată.
În motivarea cererii de chemare în judecată reclamantul a arătat că are calitatea de unic proprietar al apartamentului sus menționat, imobilul fiind preluat abuziv de către stat, fiindu-i retrocedat în baza deciziei civile nr.104/A/26.02.2002 a Curții de APEL BUCUREȘTI. Prin aceeași decizie s- constatat nulitatea contractului de vânzare-cumpărare nr. 40694/31.10.1996 prin care Caî nstrăinat pârâților apartamentul, iar prin Dispoziția Primarului General al Municipiului B nr. 758/25.02.2005, s-a luat act de decizia instanței. A mai învederat reclamantul că, potrivit actului de partaj voluntar autentificat cu nr. 638/18.05.2006 de către, a devenit proprietar exclusiv al apartamentului nr. 2.
Reclamantul a arătat că la data de 29.09.2006 i-a notificat pe pârâți, în sensul că nu este dispus să încheie cu aceștia un contract de închiriere, punându-le totodată la dispoziție două variante de mutare în două apartamente, pârâții refuzând propunerea efectuată. S-a mai precizat că pârâții au copii având o stare materială foarte bună, iar reclamantul nu deține o altă locuință.
Reclamantul a precizat că în urma desființării pe cale judecătorească a titlului pârâților, și-a exercitat opțiunea conferită de art. 15 alin.2 din Legea nr. 10/2001 de a nu perfecta cu pârâții un contract de închiriere, suportând consecința prelungirii de drept a contractului încheiat inițial de aceștia cu Această prelungire nu este nelimitată, ci se subordonează termenului instituit de art. 15 alin. 1 din Legea nr. 10/2001 și art. 6 din nr.OUG 40/1999, care este de 5 ani și care a expirat, iar legiuitorul nu a înțeles să acorde o altă prelungire contractelor de închiriere, deoarece prin nr.OUG 8/2001 s-au prelungit doar contractele pentru locuințele de stat.
Pârâții au formulat întâmpinare, depusă la dosar la data de 28.02.2007, prin care au solicitat respingerea acțiunii, arătând că în cauză sunt incidente dispozițiile art. 6 din nr.OUG 40/1999, proprietarii recunoscuți în justiție fiind obligați să încheie contracte de închiriere cu foștii chiriași care au cumpărat locuința în temeiul Legii nr. 112/1995. Reclamantul era obligat să înștiințeze despre intenția sa de a încheia contractul de închiriere, potrivit art. 10 din nr.OUG 40/1999. S-a arătat, de asemenea, că art. 13 și 15 din Legea nr. 10/2001 vin să consolideze drepturile chiriașilor, stabilind în favoarea acestora un drept de locațiune. Prin urmare, în cauză își produc efectele dispozițiile art. 11 din nr.OUG 40/1999 raportat la art. 13 din Legea nr.10/2001.
Pe cale de cerere reconvențională, depusă la dosar o dată cu întâmpinarea, pârâții-reclamanți au solicitat instanței obligarea reclamantului pârât la încheierea contractului de închiriere în temeiul dispozițiilor nr.OUG 40/1999 și ale Legii nr. 10/2001.
În motivarea cererii reconvenționale s-a arătat că susținerea reclamantului în sensul că prin nerespectarea dispozițiilor art. 10 și art. 11 din nr.OUG 40/1999 se prelungesc contractele de închiriere încheiate cu Primăria Municipiului B sunt lipsite de temei legal, deoarece în materia imobilelor naționalizate s-a stabilit un regim juridic special. Astfel, s-a învederat că în condițiile în care contractul de vânzare-cumpărare a fost desființat, chiriașii cumpărători revin din punct de vedere juridic la situația anterioară de chiriași, astfel încât potrivit dispozițiilor imperative ale nr.OUG 40/1999, reclamantul era obligat să notifice pe pârâți în vederea încheierii unui contract de închiriere. S-a precizat că reclamantul nu a procedat la notificare, iar art. 13 și art. 15 din Legea nr. 10/2001 conferă pârâților un drept de locațiune corelativ cu obligația proprietarului de a încheia un contract de închiriere, producându-și astfel efectele dispozițiile art. 11 din nr.OUG 40/1999.
La data de 24.04.2007, reclamantul-pârât a formulat întâmpinare la cererea reconvențională, prin care a invocat excepția autorității de lucru judecat în raport de sentința civilă nr. 5750/2005, prin care s-a respins ca inadmisibilă cererea pârâților având ca obiect obligarea sa la încheierea unui contract de închiriere, existând identitatea de părți, obiect și cauză, prevăzută de art. 1201.civ, iar pe fond, s-a solicitat respingerea cererii reconvenționale ca neîntemeiată, arătându-se că încheierea unui contract, oricare ar fi natura lui, având la bază consimțământul părților, nu poate fi impusă prin forță, actul juridic fiind subordonat exclusiv voințe neviciate a părților. S-a învederat că, aderând la acest principiu, legiuitorul a stabilit că refuzul proprietarului de a încheia contractul de închiriere se sancționează cu prelungirea vechiului contract. În speță, termenul de 5 ani a expirat de peste 1 an, astfel că în prezent obligația proprietarului de a încheia un contract de închiriere a devenit caducă.
La termenul de judecată din 23.05.2007, instanța a respins ca neîntemeiată excepția autorității de lucru judecat a cererii reconvenționale, pentru considerentele expuse în încheierea de ședință de la acea dată.
Prin sentința civilă nr. 6325/03.10.2007 pronunțată de Judecătoria Sectorului 5 B - Secția a II-a Civilă în dosarul nr- a fost admisa cererea de chemare în judecată formulată de reclamantul-pârât, împotriva pârâților-reclamanți și; s-a dispus evacuarea pârâților-reclamanți din apartamentul nr. 2 situat în B, str. -. - nr. 2, etaj 1, sector 5; a fost respinsa ca neîntemeiată cererea reconvențională formulată de reclamanții-pârâți și împotriva reclamantului-pârât și s-a luat act că reclamantul-pârât nu a solicitat cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunța această hotărâre, prima instanță a reținut că prin decizia civilă nr. 104A/26.02.2002 a Curții de APEL BUCUREȘTI - Secția a III-a Civilă, rămasă irevocabilă prin decizia nr. 599/28.01.2004 pronunțată de Înalta Curte de Casație și Justiție - Secția Civilă, s-a dispus obligarea pârâților din acea cauză, și să lase reclamanților și în deplină proprietate și liniștită posesie imobilul situat în B, str. dr. - nr. 2, compus din parte, etaj 1 și demisol. De asemenea, prin aceeași decizie, s-a constatat nulitatea contractelor de vânzare-cumpărare nr. 40694/1996 și nr. 40896/1996 încheiate între și, și.
Instanța a reținut că, în baza Dispoziției nr. 758/2005 emisă de Primarul General al Municipiului B, s-a luat act de nulitatea contractelor menționate, s-a dispus restituirea în proprietatea reclamantului-pârât și a lui a imobilului situat în B, str. -. - nr. 2, sector 5 și că prin actul de partaj voluntar autentificat cu nr. 683/18.05.2006 de către, reclamantul-pârât a devenit proprietar exclusiv asupra apartamentului nr. 2 din imobil.
Instanța a mai reținut că prin notificarea din 29.09.2006, reclamantul-pârât a pus în vedere pârâților-reclamanți să elibereze apartamentul, deoarece nu poate încheia un contract de închiriere. Prin aceeași notificare, reclamantul-pârât a învederat pârâților-reclamanți că le va pune la dispoziție un apartament de trei camere, în baza unui contract de închiriere, urmând ca reclamantul-pârât să suporte diferența de chirie raportată la nivelul practicat pe piața imobiliară.
Din declarațiile martorilor audiați în cauză, din interogatoriul administrat pârâtei-reclamante, precum și din procesul-verbal încheiat între părți la data de 18.12.2006, instanța a reținut că pârâții-reclamanți au refuzat propunerea reclamantului, deoarece cele două apartamente vizionate nu corespundeau nevoilor lor locative, aflându-se în renovare, fiind situate în cartiere mărginașe ale orașului și prezentând inconveniente legate de producerea de zgomote în împrejurimi, existența pubelelor de colectare a gunoiului în aproprierea ferestrelor, situarea unui dintre apartamente la etajul al șaselea, iar celălalt la parter etc.
Instanța a apreciat că, potrivit art. 13 din Legea nr. 10/2001, în cazul imobilelor restituite prin procedurile administrative prevăzute de prezenta lege sau prin hotărâre judecătorească sunt aplicabile prevederile privind contractele de închiriere cuprinse în nr.OUG 40/1999 privind protecția chiriașilor și stabilirea chiriei pentru spațiile cu destinația de locuințe, aprobată cu modificări și completări prin Legea nr. 241/2001. De asemenea, potrivit art. 15 alin. 1 din Legea nr. 10/2001, contractele de închiriere prevăzute la art. 6 din nr.OUG 40/1999 se vor încheia pentru o perioadă de 5 ani. În cazul în care chiriașului i se pune la dispoziție o altă locuință corespunzătoare, acesta este obligat să elibereze de îndată locuința ocupată.
Conform art. 6 din nr.OUG 40/1999, în cazul contractelor de vânzarecumpărare încheiate cu încălcarea prevederilor Legii nr. 112/1995 și desființate prin hotărâre judecătorească, proprietarul recunoscut de justiție va încheia cu persoanele care au cumpărat locuința în baza Legii nr. 112/1995 și care o ocupă efectiv, la cererea acestora, un contract de închiriere pentru o perioadă de 5 ani. Dispozițiile art. 9 și 10 din nr.OUG 40/1999 prevăd procedura de urmat în vederea încheierii unui contract de închiriere, în baza notificării formulate în acest sens de proprietar, iar conform art. 11 din același act normativ, nerespectarea de către proprietar a obligației de notificare atrage prelungirea de drept a contractului de închiriere anterior până la încheierea unui nou contract de închiriere.
Instanța a constatat și că, în cauză, atât desființarea contractului de vânzare-cumpărare încheiat de pârâții-reclamanți în baza Legii nr. 112/2005, cât și retrocedarea imobilului pe cale judecătorească către paratul-reclamant a avut loc ulterior intrării în vigoare a celor două acte normative anterior menționate. Prin urmare, deoarece dispozițiile art. 13 și 15 din Legea nr. 10/2001 fac trimitere la prevederile nr.OUG 40/1999, fără a se prevedea data de la care curge termenul de 5 ani, instanța apreciază că acest termen s-a împlinit la data de 08.04.2004. Aceasta întrucât, dacă s-ar considera altfel, s-ar proceda la un tratament diferit între proprietari, în raport de momentul la care au obținut hotărârile judecătorești de retrocedare, suportând astfel, pe lângă perioada de derulare a procesului, încă un termen de 5 ani.
Instanța a reținut totodată că, în ipoteza în care se admite că acest termen de 5 ani se calculează de la data rămânerii definitive și irevocabile a hotărârii judecătorești, în speță de la data de 28.01.2004, prelungirea contractului de închiriere încheiat între unitatea deținătoare și chiriaș, fără acordul proprietarului, ca sancțiune prevăzută expres de art. 11 din nr.OUG 40/1999, în lipsa notificării proprietarului de a se încheia un contract de închiriere (precum în cauza de față), reprezintă o ingerință în exercitarea dreptului de proprietate al acestuia, în condițiile în care restrângerea exercițiului acestui drept nu se încadrează în excepțiile prevăzute de prevederile art. 1 din Protocolul nr. 1 din Convenția pentru apărarea drepturilor omului și a libertăților fundamentale, ratificată de România prin Legea nr. 30/1994.
În acest sens, instanța a reținut că potrivit hotărârii din 02.11.2006 pronunțată de Curtea Europeană a Drepturilor Omului în cauza Radovici și Stănescu contra României (aceleași considerente fiind reiterate în cauza Popescu și Toader contra României), dispozițiile nr.OUG 40/1999 reprezintă o reglementare a folosirii bunurilor care urmărește un scop de interes general și că sistemul pus astfel la punct de autoritățile naționale nu este criticabil în sine. Cu toate acestea, aplicarea articolelor 11 alin. 1 din nr.OUG 40/1999 privează pe proprietari de o posibilitate evidentă de a încasa chiria. A mai reținut Curtea că a sancționa proprietarii care au omis să se conformeze condițiilor de formă prevăzute de nr.OUG 40/1999, ce le impune o obligație atât de grea ca aceea de a păstra chiriașii în imobilul lor timp de cinci ani, fără nici o posibilitate concretă și reală de a încasa chiria, a făcut să greveze asupra lor o sarcină specială și exorbitantă de natură să rupă echilibrul just între interesele aflate în joc. S-a constatat de către Curtea Europeană că legiuitorul nu a oferit nici o informație în privința căii de care ar dispune proprietarul care a omis, datorită necunoașterii sau neglijenței, să respecte condițiile de formă impuse de articolul 10 alin. 1 din nr.OUG 40/1999, pentru a încheia acest nou contract cu ocupanții imobilului său sau pentru a înlocui statul în vederea încasării chiriilor înainte de termenul prelungirii legale a contractelor, adică înainte ca cei cinci ani să se fi scurs începând de la intrarea în vigoare a ordonanței. Or, această lacună a legii conduce la imposibilitatea pentru proprietari, timp de mai mulți ani, să ceară orice chirie - chiar și fiind plafonată de lege - ocupanților imobilului lor. Curtea a considerat că restricțiile astfel suferite de proprietari în privința folosirii bunului lor și în special imposibilitatea pentru aceștia de a obliga pe ocupanții imobilului să le plătească o chirie, din cauza dispozițiilor defectuoase și a lipsurilor relevate în legislație, nu au înlesnit un echilibru just între protecția dreptului individului la respectarea bunurilor sale și cerințele interesului general.
Instanța a mai reținut că în sistemul impus de nr.OUG 40/1999, singura posibilitate pentru proprietari de a intra în posesia imobilului este schimbul de locuință reglementat de art. 23, modalitate recunoscută de legislația internă proprietarului, coroborat cu lipsa posibilității concrete pentru proprietar de a încasa o chirie pentru ingerința în exercitarea atributelor dreptului de proprietate, a fost, de asemenea, sancționată de Curtea Europeană a Drepturilor Omului, prin hotărâre a din 08.02.2007 pronunțată în cauza Cleja și împotriva României, reținându-se, în esență, că dispozițiile art. 23 din nr.OUG 40/1999 - ca unică modalitate pentru proprietar de a se bucura de dreptul său de proprietate - conduc la o protecție disproporționată a intereselor chiriașilor în detrimentul proprietarilor.
Instanța a reținut și că, deși nu este învestită cu o acțiune având ca obiect schimbul de locuință, reclamantul-pârât și-a manifestat intenția de a pune la dispoziția pârâților-reclamanți o altă locuință, deși, prin prisma considerentelor expuse, o astfel de sarcină îi restrânge nejustificat exercițiul dreptului de proprietate.
În consecință, reținând că, în prezent, pârâții-reclamanți nu dețin vreun titlu locativ în privința ocupării imobilului reclamantului-pârât, instanța, în baza art.480 civ. și a dispozițiilor art. 1 din Protocolul nr. 1 al Convenției pentru Apărarea Drepturilor Omului și a Libertăților Fundamentale, a admis cererea de chemare în judecată, a dispus evacuarea acestora din apartamentul nr. 2 situat în B, str. -. - nr. 2, etaj 1, sector 5.
Pentru aceleași considerente de fapt și de drept, instanța nu a putut reține în sarcina reclamantului-pârât obligația de a încheia un contract de închiriere cu pârâții-reclamanți, astfel încât cererea reconvențională a fost respinsă ca neîntemeiată.
Împotriva acestei sentințe au declarat apel pârâții și, apelul fiind înregistrat la Tribunalului București Secția a V-a Civilă sub nr. 1921/20.11.2007, criticând hotărâre a pentru nelegalitate și netemeinicie.
În motivarea cererii de apel, apelanții pârâți au criticat hotărârea pentru faptul că aceasta cuprinde o serie de teze de drept greșite și de relatări denaturate ale faptelor, întrucât decizia civilă nr. 104/2002 pronunțată de Curtea de APEL BUCUREȘTI - Secția a III-a Civilă a rămas irevocabilă prin decizia civilă nr. 599/2004 pronunțată de Înalta Curte de Casație și Justiție.
Au arătat că nerespectarea de către proprietar a dispozițiilor art. 10 alin. 1 atrage prelungirea de drept a contractului de închiriere anterior, până la încheierea noului contract de închiriere, conform art. 11 alin. 1 din Ordonanța de Urgență și considerând că proprietarul putea refuza încheierea unui nou contract numai în cazurile expres și limitativ prevăzute de art. 13 și 14 din această Ordonanță de Urgență, care însă nu sunt incidente în cauză.
Au mai arătat că, în condițiile în care proprietarul a refuzat să dea curs cererii apelanților de a încheia un nou contract de închiriere, și-au produs efectele dispozițiile art. 11 din nr.OUG 40/1999 raportat la prevederile art. 13 din Legea nr. 10/2001, stabilind ope legis asupra imobilului în cauză, un drept de locațiune în favoarea apelanților.
Apelanții consideră că, în cazul imobilelor cu destinația de locuințe ce au făcut obiectul preluării abuzive anterior anului 1989, prin lege, se impun anumite limitări ale drepturilor proprietarilor, în sensul că, pentru o perioadă limitată de timp aceștia să fie obligați să cedeze folosința imobilului către chiriași, în condițiile reglementate de textele legale, arătând totodată că reclamantul nu i-a notificat pe apelanți și că încearcă în mod neîntemeiat să se prevaleze de o serie de dispoziții legale.
Au mai arătat că dispozițiile Convenției Europene pentru Drepturile Omului se referă nu numai la anumiți oameni, cărora li s-a acordat o reparație morală prin restituirea proprietăților autorilor lor, ci și la foștii proprietari în baza Legii nr. 112/1995, care sunt, la rândul lor, victime ale regimului actual.
Au mai arătat și că, instanța a recunoscut faptul că decizia civilă nr. 104/2002 a Curții de APEL BUCUREȘTIa rămas irevocabilă începând cu data de 28.01.2004, acesta fiind moment de la care aceasta își produce efectele juridice, astfel că în ce privește contractul de închiriere încheiat cu Primăria Municipiului B, acesta este prelungit de drept pentru perioada 28.01.2004-28.01.2009.
Au mai criticat hotărârea și față de faptul că aceasta a apreciat greșit probatoriul administrat în cauză, dând relevanță și chiar interpretând numai aspectele ce erau în favoarea reclamantului pârât intimat, astfel că prin soluția dată, instanța de fond a fost complet părtinitoare în favoarea acestuia din urmă fiind încălcate astfel drepturile apelanților.
Au criticat hotărârea și față de faptul că instanța de fond nu a dat relevanță prevederilor art. 15 alin. 4 din Legea nr. 10/2001 și art. 23 și 24 din nr.OUG 40/1999, din care rezultă drepturile apelantului, care este veteran de război, având gradul de general, cât și a soției acestuia, de a primi o locuință corespunzătoare situației acestora și echivalentă cu cea pe care trebuie să o predea actualului proprietar.
O altă critică se referă la încălcarea dreptului apelanților la apărare, drept consfințit atât de legislația internă cât și de Convenția Europeană pentru Drepturile Omului, în ce privește termenul din 26.09.2007.
Prin decizia civilă nr. 1248/A/06.10.2008 pronuntata de Tribunalul B Sectia a V-a Civilă in dosarul nr- apelul a fost respins ca nefondat.
Pentru a hotari astfel, instanta de apel a retinut urmatoarele:
"Este neîntemeiată critica apelanților în sensul că în cauză nu ar fi incidente dispozițiile art. 13 și 14 din nr.OUG 40/1999. Astfel, Tribunalul reține din probele administrate în cauză în fața instanței de fond, respectiv notificările adresate apelanților, procesul verbal întocmit de părți la data de 18.12.2006, interogatoriile și declarațiile martorilor audiați, că intimatul reclamant a oferit apelanților cel puțin două locuințe pe care aceștia să le preia în schimbul imobilului restituit intimatului reclamant. Apelanții au refuzat însă sub diverse pretexte locuințele ce li s-au oferit la schimb, fără a invoca vreun motiv întemeiat, de natură să justifice refuzul lor. Se mai reține totodată că după vizionarea celor două apartamente, aceștia au refuzat să mai vizioneze și altele, considerând că sunt îndreptățiți la încheierea unui contract de închiriere cu privire la imobilul în care locuiesc și care a fost restituit fostului proprietar.
Față de această situație de fapt, Tribunalul constată că în cauză sunt incidente dispozițiile art. 13 lit. c) din nr.OUG40/1999, potrivit cărora prelungirea contractelor de închiriere nu se aplică chiriașului care refuză să preia în folosință o altă locuință pusă la dispoziție în condițiile prezentei ordonanțe de urgență de către fostul proprietar sau de moștenitorii acestuia. În ce privește invocarea de către apelanți a dispozițiilor art. 15 alin. 4 din Legea nr.10/2001, Tribunalul constată că aceștia nu au indicat motive temeinice pentru care să se poată aprecia că locuințele oferite la schimb nu asigurau condiții de folosință similare celor existente în locuința deținută, și nici nu au justificat motivul pentru care au refuzat să viziteze și alte locuințe oferite de intimatul reclamant la schimb.
De asemenea, Tribunalul mai reține incidența în cauză și a dispozițiilor art. 14 alin. 2 lit. a) din nr.OUG 40/1999, potrivit cărora proprietarul poate refuza reînnoirea contractului de închiriere, atunci când locuința este necesară pentru a satisface nevoile sale de locuit. Astfel, din actul de partaj voluntar autentificat sub nr. 683 din 18.05.2006 de BNP "", rezultă că spațiul în care a locuit intimatul reclamant a revenit în proprietatea exclusivă a fratelui său, astfel încât în prezent intimatul are nevoie de apartamentul ce face obiectul prezentului litigiu pentru satisfacerea propriilor nevoi de locuit.
În raport cu aceste considerente, nu se poate reține că în cauză ar opera prelungirea de drept a contractului de închiriere, astfel încât nu pot fi avute în vedere nici criticile formulate în acest sens.
Nu pot fi reținute nici criticile referitoare la așa zisa încălcare a dreptului la apărare, având în vedere că în mod corect instanța de fond a respins cererea de amânare a cauzei, în temeiul art. 156 Cod Procedură Civilă, în lipsa oricăror dovezi de natură să justifice "temeinic" imposibilitatea de prezentare a apărătorului ales. Totodată, în temeiul art. 156 alin. 2 Cod Procedură Civilă, instanța a amânat pronunțarea pentru a da posibilitatea părților să depună concluzii scrise, astfel încât se reține că a fost respectat atât dreptul la apărare al apelanților, cât și condiția exercitării cu bună credință a drepturilor procesuale."
Impotriva acestei decizii au declarat recurs paratii.
In motivarea recursului s-au aratat urmatoarele:
"Solicităm admiterea recursului și, în principal, casarea hotărârii, cu trimitere spre rejudecare Curții de APEL BUCUREȘTI, iar în subsidiar modificarea în tot a deciziei atacate, în sensul admiterii apelului și respingerii cererii introductive ca inadmisibilă sau neîntemeiată.
MOTIVE DE RECURS
1. Excepția inadmisibilității cererii introductive
În speță, instanța a fost investită cu o cerere de evacuare și nu cu o cerere de a se constata schimbul obligatoriu de locuință. Schimbul obligatoriu de locuință face obiectul unei proceduri speciale, reglementat de dispozițiile art. 23-25 din OUG nr. 40/1999. Astfel, art. 23 dispune: "(1) Proprietarii au dreptul să ceară si să obțină mutarea chiriașilor din spațiile cu destinația de locuință pe calea unui schimb obligatoriu.
Pentru aceasta, proprietarul este obligat să pună la dispoziție chiriașului, cu contract de închiriere, un alt spațiu cu destinația de locuință în aceeași localitate sau într-o altă localitate, cu acordul chiriașului și cu respectarea suprafeței locuibile minime de 152/persoană.
Dacă locuința oferită în schimb este proprietatea altei persoane, contractul de închiriere se încheie de către aceasta pentru un termen care nu poate fi mai mic decât cel prevăzut în contractul inițial."
Art. 25 reglementează procedura de judecată, astfel: "Litigiile dintre proprietari și chiriași, legate de schimbul obligatoriu de locuință, sunt de competenta judecătoriei în raza căreia se află imobilul. Hotărârea pronunțată de judecătorie poate fi atacată cu recurs. Hotărârea instanței de recurs este definitivă și irevocabilă."
Așadar, legea pune la dispoziția proprietarilor, pentru conservarea drepturilor acestora, posibilitatea de a cere, în justiție, mutarea chiriașilor, pe calea schimbului obligatoriu. Numai în situația în care hotărârea ce consfințește schimbul obligatoriu nu este pusă în executare, benevol, de către chiriași, proprietarul poate formula cerere de evacuare a acestora din imobil.
Or, în speță, instanța nu a fost învestită cu o cerere privind schimbul obligatoriu de locuințe, ceea ce se constituie în fine de neprimire a cererii de evacuare astfel cum a fost formulată.
Nu se poate solicita evacuarea chiriașilor pentru schimb obligatoriu fără o hotărâre judecătorească care să consfințească acest schimb.
2. Excepția prematurității cererii introductive
Pentru aceleași motive sus arătate, cererea introductivă este și prematur introdusă. Atâta vreme cât nu s-a solicitat mutarea chiriașilor pe calea schimbului obligatoriu, cererea având ca obiect evacuarea este prematur formulată.
În situația în care veți trece peste aceste considerente, hotărârea atacată este nelegală pentru următoarele motive:
1. art. 304 pct. 6 - instanța a acordat ceea ce nu s-a cerut și mai mult decât s-a cerut
Așa cum rezultă din cele sus arătate, deși instanța nu a fost învestită cu o cerere privind obligarea chiriașilor de a se muta într-o altă locuință, întreaga motivare privește exclusiv această împrejurare. Întreaga hotărâre este bazată pe dispozițiile legale privind schimbul obligatoriu, care nu a fost cerut prin cererea introductivă. Singurul capăt de cerere este evacuarea, iar prin hotărârea atacată se motivează, de fapt, schimbul obligatoriu.
Mai mult, instanța consideră că sunt incidente prevederile art. 14 alin. 2 lit. a) din OUG nr. 40/1999, în sensul că locuința îi este necesară proprietarului pentru locuit, în condițiile în care acest lucru nu s-a cerut și nu s-a administrat nici o probă din care să rezulte faptul că proprietarul nu are altă locuință. Pe baza unei simple prezumții, fără coroborarea cu probe pertinente și concludente, instanța a acordat mai mult decât s-a cerut.
2. art. 304 pct. 5 - când, prin hotărârea pronunțată, instanța a încălcat formele de procedură prevăzute sub sancțiunea nulității de art. 105 alin. 2
Apelul, devolutiv de judecată, presupune o nouă judecată în fond, în limitele stabilite de apelant. În speță, subsemnații am formulat cerere reconvențională în fața primei instanțe, cerere respinsă. Cu toate că, în apel, am reluat solicitarea noastră de admitere a acestei cereri, instanța de apel nu s-a pronunțat cu privire la acest aspect. Nu s-au reținut nici motivele de fapt și nici cele de drept invocate de noi, efectul devolutiv al apelului a fost ignorat, în recurs nu putem reitera cererea noastră și nici nu mai putem critica hotărârea primei instanțe. Singura hotărâre pe care o putem ataca este cea a instanței de apel, iar aceasta nu conține dispoziții cu privire la cererea noastră reconvențională, astfel încât sunt aplicabile dispozițiile art. 105 alin. 2. Proc. Civ. Vătămarea produsă constă în aceea că nu ne putem formula apărările pentru cererea reconvențională, instanța de apel fiind obligată să efectueze acest act procedural al soluționării apelului pentru toate cererile.
3. art. 304 pct. 9 - hotărârea pronunțată este dată cu încălcarea și aplicarea greșită a legii.
Conform art. 6 din nr.OUG 40/1999, în cazul contractelor de vânzare-cumpărare încheiate cu încălcarea prevederilor Legii nr. 112/1995 și desființate prin hotărâre judecătorească, proprietarul recunoscut de justiție va încheia cu persoanele care au cumpărat locuința în baza Legii nr. 112/1995 și care o ocupă efectiv, la cererea acestora, un contract de închiriere pe o perioada de 5 ani. Dispozițiile art. 9 si 10 din G nr. 40/1999 prevăd procedura de urmat în vederea încheierii unui contract de închiriere, în baza notificării formulate în acest sens de proprietar, iar conform art. 11 din același act normativ, nerespectarea de către proprietar a obligației de notificare atrage prelungirea de drept a contractului de închiriere anterior la încheierea unui nou contract de închiriere.
În condițiile în care proprietarul a refuzat să dea curs cererii noastre de a încheia contract de închiriere, și-au produs efectele dispozițiile art. 11 din nr.OUG 40/1999 raportat la prevederile art. 13 din Legea nr. 10/2001, stabilind ope legis un drept de locațiune în favoarea subsemnaților asupra imobilului în cauză.
Art. 13 și 15 din Legea nr. 10/2001 vin să consolideze drepturile chiriașilor, stabilind în favoarea acestora un drept de locațiune, corelativ cu obligația proprietarului de a încheia contract de închiriere în limitele impuse de actele normative.
De asemenea instanța a recunoscut faptul că decizia civilă nr. 104/2002 a Curții de APEL BUCUREȘTIa rămas irevocabilă începând cu data de 28.01.2004, acesta fiind momentul de la care aceasta își produce efectele juridice, astfel că în ceea ce privește contractul de închiriere încheiat cu Primăria Municipiului B, acesta este prelungit de drept pentru perioada 28.01.2004 - 28.01.2009.
Un motiv în plus, care dovedește încălcarea legii este acela că instanța nu a reținut dispozițiile art. 10 alin. 1 și art. 11 alin. 1 din OUG nr. 40/1999, în sensul că, de la pronunțarea hotărârii irevocabile decizia civilă nr. 104/2002 a Curții de APEL BUCUREȘTI, respectiv 28.01.2004, până la prima notificare primită de la reclamant, respectiv 29.09.2006, reclamantul a stat în pasivitate. Termenul de 30 de zile de la deschiderea rolului fiscal, în care proprietarul este obligat să notifice chiriașii, este unul de decădere. Sancțiunea aplicabilă este aceea a prelungirii de drept a contractului de închiriere anterior până la încheierea unui nou contract de închiriere, ca sancțiune împotriva proprietarului nediligent. Adică: contractul de închiriere s-a prelungit de drept pentru perioada 28.01.2004 - 28.01.2009, după această perioadă urmând a se încheia sau nu, un nou contract, cu respectarea normelor exprese și explicite ale actului normativ.
Un ultim aspect pe care îl supunem atenției dumneavoastră este încălcarea, de către intimatul-pârât, a dispozițiilor imperative ale art. 14 alin. 21it. b) și art. 18 - 22 din OUG nr. 40/1999. În speță, fără să ne notifice în acest sens, intimatul-pârât a încheiat un antecontract de vânzare-cumpărare pentru imobil, cu o terță persoană, fără să țină cont de dreptul nostru de preemțiune. De altfel, aceasta este o dovadă clară a faptului că reclamantul nu are nevoi locative în acest imobil.
, prin prezenta, cerere de suspendare a executării hotărârii recurate. Motivele pentru care facem această solicitare sunt lesne de înțeles, riscul să fim, efectiv, lăsați pe străzi, credem că justifică o astfel de cerere.
Pentru toate aceste motive solicităm admiterea recursului și, în principal, respingerea cererii introductive ca inadmisibilă și/sau prematură, iar în subsidiar modificarea în tot a hotărârii în sensul admiterii apelului și schimbării în tot a hotărârii primei instanțe prin respingerea cererii introductive."
Analizand lucrarile dosarului, curtea retine urmatoarele:
In ce priveste exceptiile inadmsibilitatii si, respectiv, prematuritatii actiunii principale, curtea le va analiza impreuna intrucat in sustinerea lor au fost invocate aceleasi argumente.
Hotararea prin care s-a constatat nulitatea contractului de vanzare-cumparare al paratilor cu privire la apartamentul detinut in imobilul in litigiu a fost pronuntata la 26.02.2002, avand caracter definitiv si executoriu inca de la pronuntare.
In aceste conditii, si avand in vedere dispozitiile art. 11 alin. 1 din OUG 40/1999 incidente in cauza, prelungirea de drept a contractului nu putea avea loc decat incepand cu data de 26.02.2002.
Avand in vedere termenul de 5 ani prevazut de OUG 40/1999 si de art. 15 din Legea nr. 10/2001, precum a jurisprudenta CEDO in materie, prelungirea de drept a contactului nu putea fi pe un termen mai decat cel prevazut de actele normative mentionate, prelungirea de drept neputand opera pe o perioada de timp mai indelungata decat termenul stabilit de lege ca termen maxim al contractului de inchiriere incheiat in baza acordului de vointa.
Cererea de evacuare a fost introdusa la 21.02.2007, iar primul termen de judecata a fost la 28.03.2007, deci dupa expirarea termenului prelungirii de drept.
Recurentii nu au facut nici o dovada ca, anterior expirarii acestui termen, ar fi solicitat reinnoirea raporturilor locative in conditiile art. 14 din OUG 40/1999, iar reinnoirea unor raporturi locative nu poate avea loc decat in conditiile in care titularul dreptului la reinnoire isi manifesta vointa in acest sens, OUG 40/1999 neprevazand si posibilitatea "reinnoirii de drept", in lipsa unei manifestari de vointa in acest sens a beneficiarului dreptului la reinnoire.
In aceste conditii, dupa data de 26.02.2007 paratii au ocupat imobilul fara titlu locativ.
Nici instanta de apel si nici prima instanta nu au dispus (respectiv mentinut solutia) evacuarea paratilor pentru ca acestia ar fi refuzat mutarea in locuintele puse la dispozitie de reclamant, ci pentru lipsa titlului locativ al paratilor, iar cererea de evacuare a fost solicitata pentru lipsa titlului locativ al partilor asupra apartamentului proprietatea reclamantului.
Mentionarea imprejurarii ca anterior formularii cererii de evacuare pentru lipsa de titlu reclamantul a facut demersuri pentru a asigura un spatiu locativ paratilor nu a constituit temei al evacuarii, ci circumstantiere a imprejurarilor in care s-au derulat raporturile dintre parti anterior formularii cererii de evacuare.
Ca atare, sustinerile recurentilor privind inadmisibilitatea si prematuritatea cererii in evacuare sunt fara suport in situatia de drept existenta intre parti, intrucat cerinta de a supune analizei instantei schimbul obligatoriu cu prioritate in raport cu cererea de evacuare exista doar in masura in care intre parti ar mai exista raporturi locative actuale. Or, in cauza, astfel de raporturi locative nu mai exista dupa data de 26.02.2007.
Pentru aceleasi argumente mentionate anterior nu poate fi primita nici sustinerea in sensul ca instanța ar fi acordat ceea ce nu s-a cerut și mai mult decât s-a cerut, cele retinute de instanta de apel cu privire la aspectele vizand schimbul obligatoriu fiind doar argumentele din combaterea motivelor de apel invocate de catre parati, care au sustinut ca instanta de fond ar fi trebuit sa dea relevanta prevederilor art. 15 alin. 4 din Legea nr. 10/2001 si art. 23 si 24 din OUG 40/1999.
Nu poate fi retinuta sustinerea ca nu s-ar fi invocat de catre reclamant faptul ca nu are alta locuinta, aceasta sustinerea regasindu-se la finalul filei 2 si inceputul filei 3 din cererea introductiva, iar probele retinute de instanta ca fiind relevante in acest sens au fost actul de partaj si dovada instrainarii celuilalt apartament.
De altfel, toate aceste aspecte au fost retinute doar in circumstantierea raporturilor dintre parti anterior introducerii actiunii in evacuare, fara a fi relevante in raport cu lipsa titlului paratilor, acesta din urma fiind temeiul solutiei de admitere a cererii de evacuare.
Nu poate fi retinut nici motivul de recurs prin care se sustine, invocandu-se art. 304 pct. 5.proc.civ. ca prin hotărârea pronunțată instanța ar fi încălcat formele de procedură prevăzute sub sancțiunea nulității de art. 105 alin. 2, intrucat instanta de apel nu s-ar fi pronuntat si asupra cererii reconventionale.
Astfel, cererea principala si cererea reconventionala in prezenta cauza sunt interdependente, argumentele care conduc la admiterea cererii principale fiind, in acelasi timp, argumente care conduc la respingerea cererii reconventionale.
De altfel, tocmai datorita acestei stranse interdependente, apelantii nici nu au adus in apel vreo sustinere separata in favoarea admiterii cererii reconventionale, argumentele invocate in combaterea cererii principale fiind comune cu cele prin care se sustinea admiterea cererii reconventionale. Instanta de apel a raspuns argumentelor invocate de apelanti, asa incat nu se poate sustine ca nu a analizat cauza si din perspectiva cererii reconventionale.
In ce priveste sustinerea in sensul ca hotărârea pronunțată ar fi dată cu încălcarea și aplicarea greșită a legii, curtea retine ca si aceasta este eronata.
Astfel, asa cum s-a retinut mai sus, termenul maxim in care raporturile locative pot fi stabilite ca efect al prelungirii de drept a contractului de inchiriere este de 5 ani si a inceput sa curga la momentul la care hotararea de constatare a nulitatii contractului de vanzare-cumparare a fost definitiva si executorie, respectiv 26.02.2002, acest termen expirand la 26.02.2007. Cum paratii nu si-au manifestat vointa in sensul reinnoirii acestuia anterior expirarii termenului mentionat, raporturile locative stabilite ca efect al legii au incetat si, in consecinta, paratii ocupa imobilul fara titlu locativ, asa cum corect au retinut si prima instanta si instanta de apel.
Art. 13 din Legea nr. 10/2001 nu este incident in cauza, intrucat imobilul nu a fost retrocedat in cadrul procedurii prevazute de Legea nr. 10/2001 sau prin hotarare judecatoreasca intemeiata pe legea respectiva, iar 15 din Legea nr. 10/2001 nu confera in prezenta cauza vreun drept nou sau termene derogatorii in raport cu reglementarea din art. 6 si urm. din OUG 40/1999.
Nu poate fi retinuta sustinerea ca decizia civila nr. 104/2002 a si-ar produce efectele doar de la data de 28.01.2004, cand a devenit irevocabila, intrucat potrivit art. 372 si urm. proc.civ. decizia civila nr. 104/2002 aaf ost definitiva si executorie de la momentul pronuntarii ei, astfel ca efectele sale se produc de la pronuntare, iar nu de la momentul la care a devenit irevocabila.
Sustinerea recurentilor in sensul ca reclamantul ar fi incheiat un antecontract de vanzare-cumparare este irelevanta, intrucat antecontractul de vanzare-cumparare nu este translativ de proprietate, iar in masura in care la expirarea raporturilor locative dintre parti s-ar fi incheiat un contract de vanzare-cumparare cu incalcarea dreptului de preemtiune al recurentilor, acestia aveau posibilitatea de a se subroga in drepturile cumparatorului. Aspectul invocat nu este dovedit si, totodata, este irelevant in prezenta cauza, care priveste evacuarea pentru lipsa de titlu.
De asemenea, atat timp cat paratii nu au un titlu locativ actual in imobilul in litigiu, este irelevant daca reclamantul are sau nu nevoi locative in legatura cu imobilul in litigiu, instanta neputand cenzura exercitiul dreptului de proprietate de catre proprietar decat in masura in care s-ar fi facut dovada in cauza cu privire la existenta unor drepturi locative actuale, a caror protejare sa fie recunoscuta de lege si sa constituie o limita legala a dreptului de proprietate. Or, fata de cele retinute mai sus, recurentii nu mai au la acest moment vreun titlu in temeiul caruia sa ocupe imobilul in litigiu.
In consecinta, curtea va respinge recursul ca nefondat.
PENTRU ACESTE MOTIVE
IN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge ca nefondat recursul formulat de recurentii-parati-reclamanti si, domiciliati in B, str. -. - nr. 2,. 1,. 2 sect. 5 impotriva deciziei civile nr. 1248/6.10.2008 pronuntata de Tribunalul B - Sectia a V-a Civila in dosarul nr- in contradictoriu cu intimatul-reclamanat-parat, domiciliat in B, str. -. - nr. 2,. 1 sect. 5.
Irevocabila.
Pronuntata in sedinta publica astazi, 14.04.2009.
Presedinte Judecator Judecator
Grefier
Red.MS/2 ex.
Președinte:Melania StanciuJudecători:Melania Stanciu, Mihaela Paraschiv, Silvia Pană
