Evacuare. Jurisprudenta. Decizia 2336/2008. Curtea de Apel Cluj
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL CLUJ
Secția civilă, de muncă și asigurări sociale
pentru minori și familie
Dosar nr-
DECIZIA CIVILĂ NR. 2336/R/2008
Ședința publică din 27 noiembrie 2008
Instanța constituită din:
PREȘEDINTE: Carmen Maria Conț
JUDECĂTORI: Carmen Maria Conț, Silvia Nicorici Traian
-
GREFIER:
S-a luat în examinare, în vederea pronunțării, recursul declarat de reclamantul împotriva deciziei civile nr.431 din 17 septembrie 2008 a Tribunalului Cluj, pronunțată în dosar nr-, privind și pe pârâții, (), -, și având ca obiect evacuare.
Se constată că mersul dezbaterilor și concluziile părților au fost consemnate în încheierea ședinței publice din 17 noiembrie 2008, care face parte integrantă din prezenta hotărâre.
CURTEA
Prin sentința civilă nr.3181 din 19 martie 2008 a Judecătoriei Cluj -N, s-a admis în parte acțiunea civilă intentată de reclamantul în contradictoriu cu pârâții, - (căsătorită, -, --, și și în consecință, s-a dispus evacuarea pârâților - și din imobilul situat în C-N,-,.3, înscris în CF nr.- C-N, nr.top5467/1/III.
S-a respins cererea reclamantului cu privire la evacuarea din imobilul situat în C-N,-, jud.C a pârâților, -, -, -, și.
A fost obligat reclamantul să îi plătească pârâtei suma de 700 lei și pârâtei suma de 400 lei ambele cu titlu de cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunța această soluție, prima instanță a reținut că prin sentința civilă nr.208/1998 a Judecătoriei Cluj -N, modificată prin decizia civilă nr.1581/A/2003 a Tribunalului Cluj, s-a constatat că imobilul situat în C-N,-, înscris în CF nr.7670 C-N, nr.top 5467 a fost preluat fără titlu de Statul Român și s-a constatat nulitatea absolută a contractelor de vânzare-cumpărare încheiate de pârâții, - și și, cu SC SA.
Prin certificatul de moștenitor nr.2 din 18 ianuarie 2006, întocmit de, s-a reținut că imobilul înscris în CF nr.7670 C-N, sub nr.top 5467, situat în C-N,-, face parte din masa succesorală rămasă după defunctul, moștenitoare fiind, care prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.220/05.05.2006, a transmis dreptul de proprietate asupra imobilului în favoarea reclamantului.
i-a somat pe pârâții -, și pe membrii de familie ai acestora, prin notificările expediate prin executorul judecătoresc la 14 martie 2007 și 18 aprilie 2007, să evacueze imobilul în litigiu, imobil pe care îl ocupă fără titlu, în termen de 10 zile.
Pârâții i-au transmis reclamantului un răspuns prin care i-au adus la cunoștință că beneficiază de dispozițiile art.11 din OUG nr.40/1999.
Raportat la prevederile art.6 și art.10 alin.(1) din același act normativ, judecătoria a reținut că obligațiile prevăzute de art.10 sunt obligațiipropter in rem, care afectează bunul, indiferent de persoana proprietarului, astfel că avea obligația de a-i notifica pe foștii chiriași în vederea încheierii unui contract de închiriere, s-a născut pentru aceștia la data de 28 ianuarie 2005, dată la care în mod definitiv și irevocabil s-a statuat nulitatea contractelor de vânzare-cumpărare ale pârâților, inclusiv sancțiunea prevăzută de lege pentru neîndeplinirea acestei obligații, opozabilă oricărui proprietar subsecvent, inclusiv reclamantului-cumpărător.
Instanța a reținut că reclamantul nu a făcut dovada că i-ar fi notificat pe pârâți să încheie un contract de închiriere, respectiv că aceștia ar fi refuzat încheierea acestuia sau nu și-au manifestat opțiunea în termen de 30 de zile de la data când au fost notificați.
Din contractele de vânzare-cumpărare depuse la dosar, a rezultat că pârâtul - a dobândit și înstrăinat în perioada 2002-2005 un imobil situat în C-N,-,.48, respectiv în C-N,-,.5, astfel că în privința acestuia sunt incidente dispozițiile art.13 lit.a) din OUG nr.40/1999, fiind fără relevanță dacă imobilele au fost înstrăinate anterior sau ulterior anulării contractului de vânzare-cumpărare al acestora, legea referindu-se la orice înstrăinare de locuință, ulterioară anului 1990.
Pârâta a recunoscut la interogatoriu că a deținut cota de 1/5 parte din imobilul situat în C-N,-, însă a pierdut ulterior această cotă, ca urmare a sistării stării de indiviziune. Cu privire la ceilalți pârâți, reclamantul a arătat că aceștia au procedat la subînchirierea locuinței în cauză, fără a avea acordul lui în calitate de proprietar, astfel că sunt incidente dispozițiile art.13 alin.(1) lit.f) din OUG nr.40/1999.
Pârâții - (căsătorită ) și - sunt copiii pârâților și, fiind înscriși în această calitate în anexa contractului de închiriere nr.-/1984.
La rândul lor, pârâții, -, și, sunt rude sau afini cu pârâta, respectiv fii, nepoți de fiică și ginere.
Prin decizia civilă nr.431/A din 17 septembrie 2008, a Tribunalului Cluj, s-a respins ca nefondat apelul declarat de reclamantul împotriva sentinței civile nr.3181 din 19 martie 2008 a Judecătoriei Cluj -N, pe care a menținut-o în totul.
A fost obligat apelantul să îi plătească intimatei suma de 600 lei cheltuieli de judecată în apel, iar intimatului suma de 600 lei cheltuieli de judecată în apel.
Pentru a decide astfel, instanța de apel a reținut că în temeiul Legii nr.112/1995, și, precum și, sunt îndreptățiți la folosința imobilului în temeiul unui contract de închiriere, proprietarul imobilului având obligația de a-i notifica prin scrisoare recomandată cu confirmare de primire, în vederea încheierii noului contract de închiriere, neîndeplinirea acestei obligații atrăgând prelungirea de drept a contractului de închiriere anterior, pe o perioadă de 5 ani, neplata chiriei până la încheierea noului act neputând fi invocată ca motiv de evacuare a chiriașilor. Or reclamantul nu s-a conformat acestor dispoziții legale.
Referitor la inaplicabilitatea acestor texte, tribunalul a mai reținut că nu se poate considera că pârâtele și -, au înstrăinat o locuință corespunzătoare după data de 1 ianuarie 1990. În cazul înstrăinării imobilului ca urmare a executării silite nu este vorba de pierderea dreptului de proprietate în mod voit.
Ceilalți membri ai familiilor și, folosesc acest imobil în calitate de membri ai familiilor respective, așa cum rezultă din actele de stare civilă și din răspunsurile la interogatorii, motiv pentru care nu se poate reține faptul că au subînchiriat fără acordul proprietarului, imobilul respectiv.
Împotriva acestei decizii a declarat recurs reclamantul, solicitând modificarea ei în sensul admiterii cererii de chemare în judecată și evacuării tuturor pârâților din imobilul situat în C-N,-, pe care îl ocupă fără titlu locativ valabil.
În motivarea recursului, reclamantul a susținut că pârâții ocupă în mod abuziv imobilul în litigiu, fără titlu locativ valabil emanând de la adevăratul proprietar.
Prin notificările înregistrate sub nr.159/14.03.2007 și nr.224/12.04.2007, i-a somat pe pârâți ca în termen de 10 zile să evacueze necondiționat imobilul situat în C-N,-, iar pârâții au răspuns notificărilor în sensul că li s-ar fi prelungit de drept contractele de închiriere încheiate anterior încheierii contractelor de vânzare-cumpărare în temeiul dispozițiile art.11 alin.(1) din OUG nr.40/1999, dispoziții care nu sunt aplicabile în cauză.
În schimb, sunt incidente dispozițiile art.13 lit.b) din OUG nr.40/1999, deoarece pârâtele și - au dobândit anterior închirierii apartamentului, imobilul în litigiu, a cărui coproprietare au fost în cote de câte 1/5 parte fiecare. Cu ocazia sistării stării de indiviziune asupra imobilului situat în C-N,-, efectuată după anul 1990, întrucât nimeni nu a avut bani pentru achitarea sultei, imobilul a fost vândut, iar banii rezultați din vânzare au fost împărțiți, cele două pârâte primind părțile corespunzătoare cotelor de proprietate din imobil.
Însuși legiuitorul vorbește în art.67311pr.civ. de "vânzare" către un terț. Astfel, nu se mai poate vorbi despre un coindivizar care a fost obligat prin forța împrejurărilor să accepte o înstrăinare forțată, ci despre două coindivizare care au optat în mod voluntar pentru vânzarea imobilului către un terț și încasarea cotei corespunzătoare din prețul obținut de terț.
Pârâta - a avut în proprietate un imobil situat în C-N,-, pe care l-a înstrăinat în anii 1995-1996, în urma unei executări silite. Și în cazul acestei pârâte suntem tot în prezența unei înstrăinări a imobilului, chiar dacă în cadrul unei proceduri de executare silită, înstrăinare care nu este nici ea independentă de atitudinea culpabilă, cu implicații juridice a pârâtei -, constând în nerestituirea împrumutului în condițiile și termenele în care acesta a fost contractat, ceea ce a dus la înstrăinarea apartamentului cu care s-a garantat împrumutul.
În plus, pârâta - a înstrăinat în perioada 1990-1994, un imobil situat în C-N, str.-, la care instanța de apel nu a făcut nici o referire.
În continuare, reclamantul-recurent a invocat dispozițiile art.13 lit.f) din OUG nr.40/1999, susținând că prin răspunsul la notificarea nr.159/14.03.2007, pârâții -, -, - și au subînchiriat locuința fără acordul scris al proprietarului, în favoarea pârâților () -, -, -, -, și -.
Rezultă că imobilul în litigiu este ocupat în mod abuziv și în disprețul total al dispozițiilor legale, de cu totul alte persoane decât cele care au beneficiat de contractele de închiriere care au stat la baza încheierii în mod abuziv a contractelor de vânzare-cumpărare a căror nulitate absolută a fost constatată de către instanța de judecată, pârâții de rândul 8-11, cărora pârâții de rândul 1-7, dovedindu-și încă o dată reaua-credință, le-au subînchiriat apartamentele asupra cărora dețineau contract de închiriere până în anul 1996.
Pârâții au recunoscut la interogatorii că folosesc B din apartamentul pârâților - și, ceea ce dovedește că aceștia au subînchiriat locuința fără acordul scris al proprietarului. Pârâții de rândul 3-12 folosesc o parte din apartamentul pârâților - și, cu acordul acestora, astfel încât dreptul lor este subsecvent dreptului pârâților - și, condiționat de existența și valabilitatea dreptului acestora din urmă.
Pârâtul -, soțul pârâtei -, a recunoscut că nu locuiește efectiv în imobilul în cauză, dar are domiciliul acolo, afirmând că locuiește într-un apartament de firmă.
Pârâții -, și -, nu figurează în anexele la contractele de închiriere, dar locuiesc efectiv în imobilul în litigiu, în mod abuziv, împreună cu mama și bunica lor.
Nici pârâții de rândul 12, și membrii familiei acesteia nu se pot prevala de un contract de închiriere care să provină de la adevărații proprietari ai imobilului, și, încheiat după data de 1.10.2000, când a fost încheiat procesul-verbal de predare-primire nr.243/45/01.11.2000 între Consiliul local al municipiului C-N și prin mandatar.
Intimații, -, și prin întâmpinare depusă la dosar 21-23, au solicitat respingerea recursului ca nefondat și obligarea recurentului la plata cheltuielilor de judecată.
Intimații, - (căsătorită ) și - prin întâmpinare depusă la dosar 25-27, au solicitat respingerea recursului ca nefondat și obligarea recurentului la plata cheltuielilor de judecată.
Examinând recursul prin prisma motivelor invocate, curtea reține următoarele:
realității că asupra imobilului înscris în CF nr.7670 C-N, nr.top 5467, casă și curte în suprafață de 120 stjp, situat în C-N,-, este proprietar tabular reclamantul.
Reclamantul a dobândit imobilul în litigiu prin cumpărare de la mama lui, conform contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.220/05.05.2006. La rândul ei, numita a dobândit imobilul transmis reclamantului, în baza sentinței civile nr.208/1998 a Judecătoriei Cluj -N, modificată prin decizia civilă nr.1581/A/2003 a Tribunalului Cluj și rămasă irevocabilă prin decizia civilă nr.324/R/2005 a Curții de APEL CLUJ.
În această situație, analizând acțiunea intentată de reclamant împotriva pârâților și respectiv, apelul declarat de același reclamant în contra sentinței, instanțele erau obligate să țină seama de prevederile Ordonanței de urgență a Guvernului nr.40/1999, privind protecția chiriașilor și stabilirea chiriei pentru spațiile cu destinația de locuință.
În temeiul acestui act normativ, pe lângă pârâții - și, care au fost evacuați de prima instanță, curtea apreciază că nici pârâții, -, și, nu dețin nici un titlu locativ valabil cu privire la imobilul în litigiu, ceea ce înseamnă că nu beneficiază de dispozițiile de protecție prevăzute de OUG nr.40/1999 în favoarea chiriașilor, astfel că în temeiul art.304 pct. 9 pr.civ. se va admite în parte recursul reclamantului împotriva deciziei tribunalului, care va fi modificată în parte și rejudecând, se va admite în parte apelul reclamantului în contra sentinței judecătoriei, care va fi schimbată în parte, în sensul că se va dispune evacuarea și a acestor pârâți, din imobilul în litigiu.
Vor fi menținute celelalte dispoziții ale sentinței.
De asemenea, vor fi menținute dispozițiile deciziei tribunalului privind obligarea reclamantului la plata către pârâta a sumei de 600 lei cheltuieli de judecată în apel și către pârâtul a sumei de 600 lei cu titlu de cheltuieli de judecată.
În privința celorlalți pârâți, recursul reclamantului nu este fondat.
Pârâta a deținut doar o cotă de 1/5 parte din imobilul situat în C-N,-, cotă care în urma ieșirii din indiviziune i-a fost atribuită altui coindivizar.
Art.13 lit.b) din OUG nr.40/1999, aprobată prin Legea nr.241/2001, se referă la ipoteza în care chiriașii au "înstrăinat o locuință corespunzătoare, după data de 1 ianuarie 1990, în aceeași localitate", or cota de 1/5 parte dintr-o locuință, sau contravaloarea ei, nu reprezintă o "locuință corespunzătoare" în sensul dispoziției legale citate mai sus.
În privința pârâților și, aceștia sunt titularii contractului de închiriere nr.-/1984, iar - și - sunt copiii acestora, înscriși în anexa la contractul de închiriere.
pârâți au răspuns notificării reclamantului la data de 13 aprilie 2007 30-31 dos.judecătorie, invocând dispozițiile art.10 alin.(1) din OUG nr.40/1999 și arătând că beneficiază de prevederile art.11 din același act normativ, privind prelungirea contractului de închiriere.
În actuala configurație, recursul reprezintă o cale extraordinară de atac ce poate fi exercitată numai pentru motivele de nelegalitate prevăzute expres de art.304 pct. 1-9 pr.civ. Prin urmare, în prezent nu mai pot fi reanalizate probele care au fost analizate de instanțele de fond, așa cum pretinde în mod nejustificat recurentul.
În baza art.274 alin. (1) pr.civ. recurentul va fi obligat la plata cheltuielilor de judecată în sumă de 800 lei în favoarea intimatei și în sumă de 1.000 lei în favoarea intimatului.
PENTRU ACESTE MOTIVE
IN NUMELE LEGII
DECIDE
Admite în parte recursul declarat de reclamantul împotriva deciziei civile nr.431 din 17 septembrie 2008 a Tribunalului Cluj pronunțată în dosar nr-, pe care o modifică în parte, în sensul că, admite în parte apelul declarat de reclamantul, în contra sentinței civile nr.3181/19.03.2008, dosar nr.6308/2007 al Judecătoriei Cluj -N, pe care o schimbă în parte, astfel:
Dispune evacuarea pârâților, și, din imobilul situat în C-N,-.
restul dispozițiilor din sentință.
Menține dispoziția din decizie referitoare la obligarea reclamantului apelant la plata către pârâta intimată a sumei de 600 lei cheltuieli de judecată în apel și, respectiv, la plata către pârâtul intimat a sumei de 600 lei cheltuieli de judecată în apel.
Obligă reclamantul recurent să plătească cheltuieli de judecată în recurs, după cum urmează:
800 lei în favoarea pârâtei intimate; 1.200 lei în favoarea pârâtului intimat.
Obligă pe intimații, și în solidar, să plătească recurentului suma de 1.000 lei cheltuieli de judecată în recurs.
Decizia este irevocabilă.
Dată și pronunțată în ședința publică din 27 noiembrie 2008.
PREȘEDINTE, JUDECĂTOR, GREFIER,
- - - - - -
Red.TD:28.11.2008
Dact.CA:05.12.2008 - 3 ex.
Jud.fond.
Jud.apel:;
Președinte:Carmen Maria ConțJudecători:Carmen Maria Conț, Silvia Nicorici Traian
