Evacuare. Jurisprudenta. Decizia 252/2008. Curtea de Apel Cluj
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL CLUJ
Secția civilă, de muncă și asigurări sociale
pentru minori și familie
Dosar nr-
DECIZIA CIVILĂ NR. 252/R/2008
Ședința publică din 28 ianuarie 2008
Instanța constituită din:
PREȘEDINTE: Carmen Maria Conț
JUDECĂTORI: Carmen Maria Conț, Silvia Nicorici Alexandrina
: - -
GREFIER:
S-a luat în examinare - în vederea pronunțării - recursul declarat de pârâtul G, împotriva deciziei civile nr. 568/A din 17 octombrie 2007 Tribunalului Cluj, pronunțată în dosar nr-, privind și pe reclamanții și, având ca obiect evacuare.
dezbaterilor și concluziile părților au fost consemnate în încheierea ședinței publice din data de 21 ianuarie 2008, încheiere care face parte integrantă din prezenta decizie.
CURTEA
Prin sentința civilă nr. 5176/11.06.2007 pronunțată de Judecătoria Cluj -N în dosar nr- s-a respins excepția lipsei calității procesuale a reclamanților invocată de pârât.
S-a admis acțiunea civilă formulată de reclamanții, împotriva pârâtului G și, în consecință, s-a constatat că orice drept locativ al pârâtului cu privire la imobilul apartament nr. 80 situat in C-N, B-dul - nr. 36, -7, scara II a încetat ca urmare a denunțării unilaterale a contractului de închiriere încheiat de numiții, si pârât la data de 1.09.2004, preluat de reclamanți prin convenția încheiată la 10.07.2006 si s-a dispus evacuarea necondiționată a pârâtului din apartamentul nr. 80 identificat mai sus.
A fost obligat pârâtul să plătească reclamantului suma de 1529,6 lei RON cu titlu de cheltuieli de judecată.
La pronunțarea acestei hotărâri, instanța de fond a reținut următoarele:
Reclamanții au devenit proprietarii imobilului.80 situat în C-N str. B-dul - nr. 36, -.17, scara II, înscris în ind. 88810 C-N sub cu nr. top 3979/S/LXXX compus din trei camere și dependințe, în baza contractului de vânzare-cumpărare încheiat de aceștia cu numiții, și, autentificat prin încheierea de autentificare nr. 1001 din 05.04.2006 de BNP Asociati și din C-N.
Prin contractul de închiriere încheiat la data de 01.09.2004 între numiții și, în calitate de proprietari ai imobilului apartament nr. 80 identificat mai sus și pârâtul G, în calitate de chiriaș, proprietarii au închiriat apartamentul precizat mai sus pe o perioadă nedeterminată începând cu data de 01.09.2004.
Prin convenția încheiată la data de 10.07.2006 numiții și au cedat reclamanților contractul de închiriere încheiat la 01.09.2004 ntre și și pârâtul G ca și locatar.
Prin notificarea nr. 719/21.12.2006 trimisă de reclamanți prin intermediul Biroului executorului judecătoresc, comunicată pârâtului la data de 22.12.2006, reclamanții i-au adus la cunoștință pârâtului că în termen de 30 de zile de la primirea notificării, contractul de închiriere încheiat la data de 01.09.2004 ntre numiții si pe de altă parte, va fi reziliat conform prevederilor art. 5.3 din acel contract, și i-au pus în vedere ca în același termen să părăsească apartamentul nr. 80 identificat mai sus. Totodată i-au adus la cunoștință și faptul că au devenit proprietarii apartamentului nr. 80 și că au preluat contractul de închiriere de la foștii proprietari.
Având în vedere cele reținute, convenția încheiată de reclamanți la data de 10.07.2006 și prevederile art. 1391-1398 si art. 1402-1404 cod civil din care rezultă că reclamanții în calitate de cesionari au devenit creditori în locul cedenților și, preluându-se drepturile ce decurg din contractul de închiriere, iar pârâtul a devenit debitor cedat pe de o parte, iar pe de altă parte, având în vedere prevederile art. 3.5 din contractul de închiriere încheiat la data de 01.09.2004, conform cărora "proprietarii sau chiriașii au dreptul de a rezilia prezentul contract cu un preaviz de 30 de zile, expediat proprietarului sau chiriașului" instanța de fond a admis acțiunea.
Excepția lipsei calității procesuale active a reclamanților, invocată de pârât, a fost respinsă ca neîntemeiată, deoarece reclamanții, devenind proprietari ai. nr. 80 și cesionari ai contractului de închiriere cu nr. de mai sus, între ei si pârât se raporturi juridice în al căror conținut intră drepturi și obligații civile corelative ale părților.
Pârâtul a fost obligat să plătească reclamantului suma de 1.529,6 lei RON,cu titlu de cheltuieli de judecată, reprezentând taxă timbru, timbru judiciar si onorariu avocat.
Pârâtul Gad eclarat apel, în termen legal, împotriva sentinței solicitând instanței schimbarea acesteia în întregime, în sensul respingerii acțiunii.
In motivarea apelului pârâtul a invocat netemeinicia și nelegalitatea sentinței arătând că:
Instanța a reținut în mod greșit că i-ar fi opozabilă convenția de cesiune de creanță încheiată între foștii proprietari și reclamanți cu privire la contractul de locațiune, atâta vreme cât cesiunea nu a fost făcută condițiile reglementate de art. 1393. civ. referitoare la notificarea debitorului sau a acceptării acestuia în formă autentică.
Instanța nu a ținut cont de împrejurarea că asupra fondului cauzei, respectiva dreptului de proprietate al reclamanților există un litigiu pe rol, ce face obiectul dosarului nr-, aflat în rejudecare în fața Judecătoriei Cluj - Judecătorul ce a pronunțat sentința în litigiul de față s-a pronunțat și asupra acțiunii referitoare la dreptul de proprietate, astfel încât se afla în situația de incompatibilitate.
Instanța de fond a respins în mod greșit excepția insuficientei timbrări a acțiunii rec1amantilor, deoarece atâta vreme cât pe rol se află soluționarea unei cereri de constatare a nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare cu privire la imobil, prin această acțiune se tinde la revendicare. In mod nelegal si netemeinic a fost respinsă cererea de suspendare fără a se verifica dacă sunt îndeplinite condițiile prevăzute de art. 244 alin.1 pct.1 și alin.2 Cod Procedură Civilă. Față de împrejurarea indicată de ei, și anume, că există o acțiune "în care se pune în discuție însuși dreptul de proprietate asupra apartamentului, era absolut legal să se dispună suspendarea prezentei acțiuni.
Instanța a ignorat că Legea nr. 114/1996 interzice absolut denunțarea unilaterală de către locator a contractului, atâta timp cât chiriașul își îndeplinește obligațiile legale si contractuale iar de la aceste prevederi legale nu se poate deroga nici măcar prin convenția părților.
Reclamanții nu au calitate procesuală activă, atâta timp cât calitatea de locator o au potrivit contractului de închiriere numiții și, iar cesiunea contractului de închiriere trebuia să se facă cu respectarea dispozițiilor art. 1393 Cod Civil.
Prin întâmpinarea depusă la filele 8-11, reclamanții intimați și au solicitat respingerea apelului ca nefondat, menținerea hotărârii primei instanțe și obligarea apelantului la plata cheltuielilor de judecată.
Răspunzând criticilor formulate de apelant, intimații au arătat că toate acestea sunt nefondate, întrucât cesiunea contractului de locațiune a fost notificată apelantului, după cum reiese din înscrisurile depuse la 7-10 dosar, suspendarea judecării litigiului până la soluționarea irevocabilă a dosarului având ca obiect constatarea nulității contractului de vânzare-cumpărare este nefondată, de vreme ce apelantul nu a făcut dovada existentei unui litigiu care să aibă o influență decisivă asupra soluționării litigiului de față.
Excepția nelegalei timbrări este nefondată, pentru că obiectul litigiului îl constituie constatarea inexistentei unui drept de locațiune si nicidecum o acțiune in revendicare.
C de-al patrulea motiv de apel este nefondat si acesta, deoarece actul normativ invocat de apelant nu prezintă relevanță în cauză, si in afară de aceasta însuși apelantul a recunoscut la interogatoriu cu nu plătește chirie, locuind gratuit în imobil, situație în care nu poate pretinde că și-ar îndeplini obligațiile contractuale.
Calitatea lor procesuală pasivă nu poate fi discutată atât a timp cât în condițiile legii le-a fost cesionat contractul de locațiune încheiat între foștii proprietari și apelant.
Prin decizia civilă nr. 568/17.10.2007 pronunțată de Tribunalul Cluj în dosar nr- s-a respins ca nefondat apelul pârâtului, care a fost obligat să le plătească intimaților suma de 1.500 lei cheltuieli de judecată în apel.
Pentru a pronunța această soluție, tribunalul a reținut în considerentele deciziei următoarele:
Articolul 1393 Cod civil prevede următoarele:
,(1) nu va putea opune dreptul său la oat reia persoană decât după ce a notificat cesiunea debitorului său.
( 2) Același efect va avea acceptarea cesiunii făcută de debitor într-un act autentic".
Notificarea depusă la filele 8-9 dosar și dovada de comunicare depusă la fila 10 dosar fac dovada deplină că reclamanții intimați și au notificat chiriașului prin intermediul Biroului executorului judecătoresc cesiunea contractului de închiriere încheiat la 4 septembrie 2004 între și în calitate de locatori și G in calitate de locatar astfel încât reclamanții au îndeplinit condițiile art. 1393 al. (1) Cod civil, din momentul," notificării cesiunea devenind opozabilă atât pârâtului cât și terților.
Contrar susținerilor apelantului, art. 1393 Cod civil nu impune ca cesiunea să fie făcută in formă autentică, nici să fie acceptată de către debitor, ci pentru ca aceasta să devină opozabilă terților, cere să fie notificată debitorului sau să fie acceptată de către debitor prin act autentic, ambele formalități atrăgând opozabilitatea cesiunii terților.
Potrivit art. 24 Cod Procedură Civilă, judecătorul este incompatibil dacă a pronunțat o hotărâre de aceeași pricină.
In speță judecătorul care a pronunțat hotărârea atacată nu a mai pronunțat o altă hotărâre în același dosar, astfel încât susținerea apelantului potrivit căreia judecătorul s-ar fi aflat în situația de incompatibilitate este nefondată.
Solicitând suspendarea litigiului în temeiul dispozițiilor art. 244 pct.1 Cod Procedură Civilă, apelantul avea obligația să facă dovada existenței celeilalte judecăți chiar în momentul formulării cererii, prin depunerea copiei acțiunii și a hotărârilor judecătorești la care făcea referire.
In condițiile în care nu și-a dovedit susținerile, instanța a procedat corect la respingerea cererii de suspendare. In plus, suspendarea întemeiată pe dispozițiile art. 244 pct.1 Cod Procedură Civilă este facultativă, legea dispunând că instanța poate să dispună suspendarea. Dat fiind caracterul facultativ al suspendării, nu se poate pretinde ca instanța avea obligația de a dispune suspendarea litigiului.
Apelantul pretinde că Legea 114/1996, incidentă in cauză, interzice absolut denunțarea unilaterală a contractului de închiriere de către locator atâta timp cât chiriașul își îndeplinește obligațiile legale și contractuale.
Legea nr. 114/1996 nu reglementează într-adevăr denunțarea unilaterală a contractului de închiriere între modalitățile de încetare a contractului, dar articolul 72 din lege prevede că dispozițiile legii se completează cu dispozițiile codului civil, care este dreptul comun în materie, ori, articolul 1436 Cod civil dispune că locațiunea făcută pentru un timp determinat încetează de la sine cu trecerea timpului, fără să fie trebuință de o prealabilă înștiințare, iar dacă contractul a fost făcut fără termen, concediul trebuie să se dea de la o parte la alta, observându-se termenele defipte de obiceiul locului.
Este foarte clar că aceste dispoziții legale au fost avute in vedere de părțile contractante atunci când au stabilit un termen de 30 de zile in care părțile să-și anunțe concediul.
Așadar, art. 1436 Cod civil, 969 Cod civil și dispozițiile contractuale sunt temeiul ce îndrituiesc locatorii să denunțe unilateral contractul de închiriere.
Apelantul nu a indicat exact care este dispoziția cuprinsă in Legea nr. 114/1996 care prohibește rezilierea contractului de închiriere. C mai probabil că se referă la art. 24, ce reglementează rezilierea înainte de termen, care însă în nici caz nu își poate găsi aplicarea în speță, pentru simplul fapt că textul reglementează situația contractului de închiriere cu termen, ori in speță contractul a fost încheiat fără termen, pe de o parte, iar pe de altă parte, însuși apelantul a recunoscut la interogatoriu că nu a plătit reclamanților chiria, așadar nu și-a îndeplinit principala obligație asumată in contract.
Acțiunea de față este una referitoare la dreptul de folosință asupra unei locuințe, care potrivit dispozițiilor art. 3 lit. b din Legea 146/1997 se timbrează cu taxa fixă de 10 lei. Față de această situație excepția nelegalei timbrări a fost respinsă în mod corect de către judecătorie.
Este neîntemeiată și susținerea apelantului potrivit căreia reclamanții nu ar avea calitate procesuală activă, de vreme ce prin cesiunea contractului de închiriere făcută în condițiile legii, aceștia au dobândit calitatea de locator.
Față de toate aceste considerente apelul pârâtului a fost apreciat ca nefundat, și în consecință, în temeiul art. 295, 296 Cod Procedură Civilă,va fi respins, păstrându-se în întregime sentința atacată.
In temeiul dispozițiilor art. 274 Cod Procedură Civilă apelantul va fi obligat să plătească intimaților 1500 lei cheltuieli de judecată în apel reprezentând onorariul avocațial achitat potrivit chitanței de la fila 17 dosar.
Împotriva acestei decizii a declarat recurs, în termen legal, pârâtul G, solicitând admiterea recursului, cu consecința respingerii acțiunii reclamanților, cu motivarea că soluția a fost dată fără respectarea legii și fără luarea în considerare a celor arătate de pârât, instanța de apel lipsindu-l pe pârât la dreptul de apărare în mod injust, încălcând atât prevederile Codului d e procedură civilă, cât și Convenția Europeană pentru Apărarea Drepturilor Omului și a Libertăților Fundamentale, respectiv art. 6 pct. 1, în sensul că prin lipsirea de avocat și de posibilitatea de a depune actele și probele indicate în cererea de apel, s-a lezat în mod absolut dreptul la apărare și implicit la un proces echitabil.
Cesiunea contractului de locațiune nu s-a făcut în condițiile reglementate de art. 1393. civ. iar instanța nu a ținut seama de faptul că dreptul de proprietate asupra imobilului face obiectul unui alt dosar aflat pe rolul Judecătoriei Cluj -N, cu nr-. În virtutea rolului activ, cât și pentru corecta soluționare a cauzei, chiar dacă pârâtul nu a fost în măsură să depună copie după această acțiune, instanța putea lua cunoștință de conținutul dosarului. Prin aceasta instanța de fond a r fi constatat că este în condiție de incompatibilitate, deoarece a soluționat pe fond acțiunea din dosar nr-, doar aflat în rejudecare în urma deciziei din recurs. Instanța nu a avut cunoștință de conținutul dosarului nr-. În mod greșit instanța a respins excepția insuficientei timbrări a acțiunii reclamanților, deoarece atâta vreme cât pe rol se află soluționarea unei cereri de constatare a nulității absolute a contractelor de vânzare-cumpărare cu privire la acest imobil, prin această acțiune se tinde la o revendicare, definiția revendicării fiind "revendicarea este acțiunea proprietarului neposesor împotriva posesorului neproprietar", exact cazul din speță. În mod nelegal și netemeinic a fost respinsă cererea de suspendare, fără să se verifice condițiile prevăzute de art. 244. În plus, ne găsim în prezența unui contract de închiriere a locuinței, reglementat de Legea nr. 114/2004 prin care se interzice absolut denunțarea unilaterală de către locator a contractului. În sfârșit, arată recurentul, reclamanții nici nu au calitate procesuală activă, câtă vreme titulari ai contractului de închiriere sunt numiții și.
Prin întâmpinarea formulată în cauză intimații și au solicitat respingerea recursului ca nefondat, cu cheltuieli de judecată, cu motivarea că, în fața instanței de apel, încă din data de 16.09.2007 pârâtul a depus prin registratura instanței apelul motivat, citația pe numele acestui pârât a fost emisă cu respectarea termenelor procedurale, pârâtul având deci suficient timp să-și pregătească apărarea, astfel încât nu se poate susține că i-a fost încălcat dreptul la apărare. Mai mult decât atât, instanța de apel a amânat pronunțarea în vederea depunerii de concluzii scrise de către pârât. Invocarea de către recurent a așa-zisei nerespectări a dispozițiilor art. 1393. civ. reprezintă o crasă încercare de dezinformare a instanței de control judiciar, câtă vreme la filele 7-10 din dosarul de fond a fost depusă notificarea nr. 719/21.12.2006 și dovada comunicării acesteia prin executor judecătoresc, notificare prin care reclamanții l-au înștiințat pe pârât despre preluarea contractului de închiriere. Motivul de recurs referitor la respingerea de către instanța fondului a cererii de suspendare a judecării pricinii în primă instanță, nu poate fi luată în considerare, vizând critici aduse sentinței primei instanțe, deși recurentul trebuia să critice poziția instanței de apel. De la data cumpărării apartamentului de către reclamanții intimați aceștia au fost în mod abuziv și discreționar lipsiți, de către pârât, de două dintre atributele proprietății, posesia și folosința imobilului ( 9-13).
Recursul este nefondat.
În ceea ce privește primul motiv de recurs, referitor la încălcarea dreptului la apărare al pârâtului de către instanța de apel, Curtea constată că acesta este vădit nefondat, pentru motivele ce urmează a fi expuse.
Apelul a fost declarat și motivat, prin intermediul unui avocat, la data de 16.09.2007, primul termen de judecată în apel fiind fixat pentru data de 10.10.2007, dată pentru care pârâtul recurent a fost legal citat, în termenul procedural prevăzut de art. 89 alin. 1.pr.civ. la data de 19.09.2007, așa cum rezultă din dovada de îndeplinire a procedurii de citare aflată la fila 4 dosar apel.
În consecință, până la primul termen de judecată fixat în vederea soluționării apelului, pârâtul apelant avusese suficient timp la dispoziție pentru a-și pregăti apărarea și pentru a-și susține apelul care, cu riscul unei repetiții, a fost formulat și motivat prin intermediul unui avocat.
Cererea sa de amânare a judecării apelului, formulată la 08.10.2007, și motivată prin aceea că "până la această dată apelantul a fost în imposibilitatea de a-și angaja avocatul dorit" ( 13 dosar apel), este evident neîntemeiată, nejustificată și lipsită de orice suport legal, reprezentând evident o încercare a acestuia de a tergiversa soluționarea apelului.
Așadar, curtea constată că în mod corect și legal tribunalul a făcut aplicarea prevederilor art. 156.pr.civ. respectiv a respins cererea de amânare a cauzei și a amânat pronunțarea hotărârii în cauză o săptămână pentru a-i da posibilitatea apelantului să depună la dosar concluzii scrise.
Nefondat este și motivul de recurs referitor la lipsa calității procesuale active a reclamanților, având în vedere că prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1001/05.04.2006, reclamanții intimați au cumpărat de la, și apartamentul în litigiu, situat în C-N, B-dul - nr. 36,. 80 ( 14-15 dosar fond), înscris în CF nr. 88810 C-N, nr.top. 3979/S/LXXX, devenind astfel proprietarii respectivului apartament.
Deși în contractului de vânzare-cumpărare s-a stipulat că apartamentul este închiriat, între vânzători și cumpărători a intervenit o convenție sub semnătură privată, datată 10.07.2006, prin care s-a stipulat faptul că vânzătorii cedează cumpărătorilor contractul de închiriere încheiat la 01.09.2004, avându-l ca locatar pe G ( 17-13 dosar fond).
Prin notificarea nr. 719/21.12.2006, expediată prin Biroul executorului judecătoresc, cumpărătorii și, totodată cesionarii, și, l-au înștiințat pe recurentul de azi că respectivul contract de închiriere urmează să fie reziliat în termen de 30 de zile de la primirea notificării, notificare care constituie totodată un preaviz în acest sens, și că, în interiorul aceluiași termen de 30 de zile recurentul să părăsească apartamentul ( 7-9 dosar fond).
Raportat la conținutul acestei notificări, comunicată recurentului la data de 22.12.2006, așa cum rezultă din dovada de îndeplinire a procedurii de predare a notificării ( 10 dosar fond), nu poate fi primită susținerea recurentului în sensul că nu i-ar fi fost notificată cesiunea de creanță cu privire la contractul de locațiune.
De altfel, această așa-zisă notificare a cesiunii de creanță cu privire la contractul de locațiune nici nu era necesară și obligatorie prin raportare la prevederile art. 1441. civ. conform cărora reclamanții cumpărători aveau obligația să respecte locațiunea până la expirarea ei, afară numai dacă în contractul de închiriere s-ar fi prevăzut că acesta urmează să se desființeze în caz de vânzare.
Astfel, art. 1441. civ. prevede că "acă locatorul vinde lucrul închiriat sau arendat, cumpărătorul este dator să respecte locațiunea făcută înainte de vânzare, întrucât a fost făcută prin un act autentic sau prin un act privat, dar cu dată certă, afară numai când desființarea ei din cauza vânzării s-ar fi prevăzut în însuși contractul de locațiune."
Este adevărat că acestui contract de închiriere i se aplică în principiu dispozițiile Legii nr. 114/1996, dar nu este mai puțin adevărat că art. 72 din Legea nr. 114/1996 prevede că dispozițiile acestei legi se completează cu dispozițiile Codului civil în materie.
Or, potrivit art. 1443. civ. coroborat cu art. 1436 alin. 2. civ. în situația în care contractul de închiriere a fost încheiat pe o perioadă nedeterminată - cum este și situația contractului de închiriere din prezenta cauză -, valabilitatea acestui contract fiind stipulată în cap. III art. 3.1, denunțarea sa ori rezilierea sa poate fi făcută prin notificarea concediului, într-un termen stabilit de obiceiul locului.
Art. 5.3 din cap. V din contractul de închiriere prevede că proprietarul sau chiriașul au dreptul de a rezilia prezentul contract cu un preaviz de 30 de zile expediat printr-o scrisoare recomandată cu confirmare de primire.
Curtea constată că notificarea expediată pârâtului de către reclamanți respectă atât prevederile art. 5.3 din contractul de închiriere, cât și prevederile art. 1436 alin. 2 și art. 1443. civ. neputându-se reține, așa cum nefondat susține recurentul, nelegala denunțare unilaterală a contractului de către reclamanți.
Eventuala așa-zis nelegală respingere a cererii de suspendare de către prima instanță, putea constitui doar motiv de apel, neputând fi reiterată această pretins nelegalitate săvârșită de prima instanță direct în recurs.
Nefondat este și motivul de recurs privitor la așa-zisa incompatibilitate a instanței, prin raportare la dosarul nr-, câtă vreme în cauză nu sunt întrunite ipotezele reglementate de art. 24 și art. 27.pr.civ.
Pe cale de consecință, în temeiul tuturor considerentelor mai sus expuse, Curtea urmează să respingă ca nefondat prezentul recurs.
În temeiul art. 274.pr.civ. recurentul va fi obligat să plătească reclamanților intimați suma de 1.500 lei cheltuieli de judecată în recurs, reprezentând onorariu avocațial aferent contractului de asistență juridică nr. 1/07.01.2008, justificat prin chitanța de plată nr. -/09.01.2008 ( 14-16).
PENTRU ACESTE MOTIVE
IN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge ca nefondat recursul declarat de pârâtul împotriva deciziei civile nr. 568/A din 17 octombrie 2007 Tribunalului Cluj pronunțată în dosar nr-, pe care o menține.
Obligă pe numitul recurent să plătească intimaților și suma de 1.500 lei, cheltuieli de judecată în recurs.
Decizia este irevocabilă.
Dată și pronunțată în ședința publică din 28 ianuarie 2008.
PREȘEDINTE JUDECĂTORI GREFIER
- - - - - - -
Red./dact.
2 ex./31.01.2008
jud.apel: /
Președinte:Carmen Maria ConțJudecători:Carmen Maria Conț, Silvia Nicorici Alexandrina
