Evacuare. Jurisprudenta. Decizia 256/2009. Curtea de Apel Constanta
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL CONSTANȚA
SECȚIA CIVILĂ, MINORI ȘI FAMILIE, LITIGII DE MUNCĂ ȘI
ASIGURĂRI SOCIALE
Dosar nr-
DECIZIA CIVILĂ NR. 256/
Ședința publică din 08 iulie 2009
Completul de judecată constituit din:
PREȘEDINTE: Mihaela Popoacă
JUDECĂTOR 2: Daniela Petrovici
JUDECĂTOR 3: Răzvan Anghel
Grefier - - -
Pe rol, soluționarea recursului civil formulat de recurenții pârâți, și, toți cu domiciliul în C,-, -.A,.3, împotriva deciziei civile nr. 695, pronunțată de Tribunalul Constanța la data de 25 noiembrie 2008, în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimatul reclamant, domiciliat în C,-, -.A,.2 și intimații pârâți și I, ambii domiciliați în C,-, -.A,.2, având ca obiectevacuare.
Dezbaterile asupra fondului au avut loc în ședința publică din data de 01 iulie 2009, fiind consemnate în încheierea de ședință din acea dată, încheiere ce face parte integrantă din prezenta hotărâre, iar completul de judecată, pentru eventualitatea ca recurenții pârâți să depună la dosar concluzii scrise, în temeiul art. 156(2) Cod procedură civilă, a apreciat că se impune amânarea pronunțării la data de 08 iulie 2009, dată la care a soluționat astfel:
CURTEA
Asupra recursului civil de față;
Din analiza lucrărilor dosarului, constată următoarele:
Prin acțiunea înregistrată pe rolul Judecătoriei Constanța sub nr-, reclamantul i-a chemat în judecată pe, si, pentru ca, prin hotărârea ce se va pronunța, să se dispună evacuarea pârâților din imobilul situat in C,-, -. A,.3, pentru lipsa titlu locativ, cu obligarea pârâților la plata cheltuielilor de judecata.
În motivarea acțiunii, reclamantul a susținut că este proprietarul imobilului apartament, compus din 4 camere si dependințe, situat in C,-, -. A,.3, imobil dobândit in baza contractului de vânzare-cumparare autentificat sub nr. 192/2000 de către BNP.
S-a arătat că imobilul este locuit de pârâți din anul 2002, fără ca aceștia sa dețină vreun titlu locativ, reclamantul permițându-le a folosi imobilul, pana când parații își vor găsi un spațiu locativ; parații, deși somați a părăsi imobilul, refuza a da curs solicitării, astfel încât, in prezent, nu este in măsura in intra in posesia apartamentului
In drept, s-au invocat disp. art.480 civ, art.61 din nr. 114/1996, art.274 proc.civ.
In dovedirea acțiunii, reclamantul a depus la dosar: contract de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.192/24.01.2000-filele 6-7, notificare pârâți.
Parații legal citați au formulat întimpinare prin care au solicitat respingerea acțiunii principale, ca nefondata și cerere reconvențională prin care au solicitat obligarea paraților reconvenționali de a pune la dispoziția reclamanților reconvenționali o locuința, pe numele lor, conform înțelegerii scrise existente intre părți; s-a cerut ca soluționarea cauzei sa fie făcuta in contradictoriu si cu parații reconvenționali si. In subsidiar, s-a solicitat obligarea paraților la restituirea sumei de 2300 lei, cu aplicarea indicelui de inflație din anul 1997.
În motivarea acțiunii reconvenționale, se arata că, intre părți, exista un grad de rudenie si, in baza acestor relații, reclamanții reconvenționali, la solicitarea paraților reconveționali au înstrăinat un imobil in loc. -, prețul obținut, in suma de 7.000.000 lei rol, a fost predat paraților reconvenționali, pentru a fi investit in firma deținuta de aceștia -SC - Com SRL. Se susține ca intre parti a existat înțelegerea ca reclamanții reconvenționali sa fie angajați in aceasta firma si sa locuiască in sediul firmei.
Se arata ca reclamanții reconvenționali s-au mutat intr-un imobil, pe str. -, care insă era impropriu locuirii iar la solicitarea avuta, parații reconvenționali le-au comparat un apartament in loc.. Acest apartament, a fost vândut, tot la solicitarea familiei, iar suma de bani obținută, in cuantum de 23.000.000 lei vechi a fost înmânata tot paratilor - reconvenționali, care ulterior, in anul 2002 le-au permis reclamanților reconvenționali sa locuiască in imobilul situat pe -.
Se susține ca intre părți au existat discuții, rezultate din nemulțumirea reclamanților reconvenționali, care au apreciat ca imobilul din str. - a fost cumpărat cu bani dați de aceștia, insa nu pe numele lor. Se mai arata ca intre părți, s-a încheiat o convenție, prin care parații-reconvenționali s-au obligat a le cumpăra reclamanților reconvenționali un imobil in C, pe numele reclamanților reconvenționali, insa acest fapt nu s-a întâmplat.
Parații reconvenționali au formulat întâmpinare, prin care, pe cale de excepție, au invocat prescrierea dreptului material la acțiune al reclamanților reconvenționali iar pe fondul cauzei s-a solicitat respingerea acțiunii promovate de către parații, ca nefondata.
Prin sentința civilă nr.3997/05.03.2008 Judecătoria Constanțaa admis excepția prescrierii dreptului material la acțiune respingând drept consecință, cererea reconvențională ca prescrisă și a respins cererea principală ca neîntemeiată.
Pentru a pronunța această soluție, judecătoria a reținut că între părți, la data de 01.09.2002, a fost încheiata o tranzacție, semnata de către reclamantul, prin care paraților si li s-a permis a folosi imobil apartament, situat in C,-, -. A,.3, pana când familia le va pune la dispoziție, pe numele reclamanților reconvenționali, un imobil, apartament cu doua camere, situat in
Având in vedere acest înscris, semnat atât de pârâții - reconvenționali si i cât si de reclamantul, instanța a constatat ca parații, si folosesc imobilul apartament, situat in C,-, -. A,.3, proprietatea reclamantului in baza convenției pârtilor, ce constituite titlu locativ, convenție afectata de condiția achiziționării pe numele paraților a unui imobil-apartament, cu 2 camere in municipiul
Deși parații reconvenționali au invocat faptul ca aceștia contesta convenția invocate de către parați, in cauza nu au fost administrate probe sau proceduri, care sa înlăture valabilitatea acestei înțelegeri.
Pentru aceste motive instanța nu a reținut faptul că parații folosesc imobilul fără titlul, considerente pentru care a dispus respingerea acțiunii principale ca nefondată.
Cu privire la cererea reconvențională s-a reținut că aceasta a fost promovată la 06.11.2007, fiind întemeiată pe o convenție încheiată la 01.09.2002; cum termenul de trei ani prev. de art.1 și 3 din Decretul nr.167/1958, care curge din anul 2002, fost depășit, a fost admisă excepția prescripției.
Împotriva acestei hotărâri a formulat apel reclamantul criticând sentința sub aspectul soluționării cererii principale, solicitând schimbarea în parte a hotărârii atacate în sensul admiterii acțiunii principale și să dispună evacuarea necondiționată a pârâților din imobilul proprietatea reclamantului, cu obligarea acestora la plata cheltuielilor de judecată efectuate de reclamant atât la fond cât și în apel și menținerea dispozițiilor instanței de fond de respingere a acțiunii reconvenționale a acelorași pârâți ca fiind prescris dreptul material la acțiune al acestora asupra ambelor petite ale acțiunii reconvenționale.
În motivarea apelului, s-a arătat că sentința apelată cuprinde motive contradictorii, referitor la respingerea acțiunii de evacuare a pârâților, deși constată ca prescrise extinctiv dreptul material la acțiune a pretențiilor pârâților; de asemenea, instanța de fond a interpretat greșit actul juridic dedus judecății, a schimbat natura, interesul lămurit și vădit neîndoielnic al acestuia.
Pârâții intimați au formulat întâmpinare prin care au solicitat respingerea apelului ca neîntemeiat, arătând că declarația-convenție este un înscris sub semnătură privată (instrumentum probaționis) conține două acte juridice ( negotium juris): un act juridic ce conferă titlu locativ și o promisiune de vânzare.
Prin decizia civilă nr. 695 din 25 noiembrie 2008, Tribunalul Constanțaa admis apelul reclamantului și a schimbat în parte hotărârea apelată, în sensul admiterii acțiunii reclamantului și evacuării pârâților din imobilul situat în C,-, -. A,. 1,. 3.
Au fost menținute celelalte dispoziții ale hotărârii apelate.
Pentru a pronunța această soluție, instanța de apel a reținut, în esență, că părțile au încheiat în anul 2002 o convenție sub semnătură privată, prin care reclamantul și părinții săi s-au obligat să cedeze gratuit pârâților folosința locuinței proprietatea reclamantului, situată în C,-, -. A,. 1,. 3, până la data la care pârâților li se va oferi cu titlu de proprietari o locuință similară.
S-a susținut că această convenție prin care s-a creat pârâților un titlu locativ este supusă unei condiții rezolutorii potestative simple - dobândirea unui apartament și oferirea acestuia pârâților, fiind un eveniment care depinde de voința unei părți și de voința unei persoane nedeterminate.
Instanța de apel a reținut că, în condițiile în care a intervenit prescripția extinctivă a dreptului pârâților de a solicita reclamantului să le predea o altă locuință în proprietate, iar cum executarea de bună voie este exclusă în cauză, dată fiind poziția expresă a reclamantului de opunere la o astfel de îndeplinire a obligației și chiar invocarea excepției prescripției, a devenit evident că îndeplinirea obligației ce constituie condiția rezolutorie nu mai este posibilă, situație în care devin astfel aplicabile efectele condiției rezolutorii - desființarea actului juridic.
Întrucât pârâții nu mai justifică un titlu legal pentru deținerea locuinței, Tribunalul Constanțaa dispus evacuarea lor din imobilul proprietatea reclamantului.
Împotriva acestei decizii, în termen legal au declarat recurs pârâții, si care au criticat-o pentru nelegalitate sub următoarele aspecte, conform art. 304 pct.9 Cod procedură civilă:
-În mod greșit instanța de apel constatat ca fiind prescris dreptul locativ al pârâților, în realitate, această sancțiune se aplică numai dreptului de creanță.
-Convenția încheiată de părți în anul 2002 cuprindea în realitate două contracte, și anume: un contract de comodat - prin care reclamantul se obliga să pună la dispoziția pârâților propria sa locuință, și un al doilea contract - de mandat, prin care pârâții îl mandatau pe reclamant să cumpere în numele și pentru ei o altă locuință.
-În mod greșit s-a reținut că pârâții nu mai au nici un titlu pentru deținerea locuinței reclamantului, întrucât sancțiunea ce se aplică contractului de mandat nu poate fi niciodată prescripția extinctivă.
Analizând legalitatea hotărârii recurate, în raport de criticile pârâților, se constată că recursul este nefundat pentru următoarele considerente:
Printr-o "declarație" care nu conține data întocmirii - s-a convenit între numiții, și, pe o parte, și pârâții, si, de cealaltă parte, asupra folosinței locuinței situate în C,-, -.A,.3, proprietatea reclamantului, astfel:
"Persoanele sus menționate au convenit ca începând cu data de 01 septembrie 2002 familia și, vor locui în apartamentul situat în C,-, -.A,.3 până la momentul în care li se va oferi un apartament cu două camere pe numele lor în C, indiferent de zonă".
Instanțele de fond și de apel au interpretat în mod corect această convenția, stabilind în mod judicios că părțile au încheiat un contract de comodat afectat de o condiție rezolutorie potestativă simplă.
Astfel, reclamantul și- asumat obligația de a pune la dispoziția pârâților folosința locuinței sale, fără chirie, până la momentul la care se va cumpăra o locuință pe numele pârâților, în
Prima instanță a admis excepția prescrierii dreptului material la acțiune al pârâților în cererea reconvențională, motivat de faptul că pârâții nu au solicitat în termenul legal de prescripție de trei ani - care a început să curgă de la data încheierii convenției - (anul 2002) obligarea reclamantului de a le cumpăra o locuință pe numele lor, în Municipiul
Această soluție nu a fost apelată de către pârâții reconvenienți. În atare situație, pârâții nu pot invoca pentru prima dată în recurs nelegalitatea soluționării excepției de prescripție a dreptului la acțiune, în cererea reconvențională, întrucât recursul este exercitat omisio medio, sub acest aspect.
Prin urmare, convenția prin care s-a creat un titlu locativ este supusă unei condiții rezolutorii potestativă simplă. Îndeplinirea acestei condiții este guvernată de prevederile art. 1011-1014 Cod civil. Conform dispozițiilor art. 1012 Cod civil, când obligația este contractată sub condiția că un eveniment oarecare se va întâmpla într-un termen fixat, condiția este considerată ca neîndeplinită, dacă timpul a expirat fără ca evenimentul să se întâmple.
Când timpul nu este fixat condiția nu este considerată ca fiind căzută, decât când este sigur că evenimentul nu se va mai întâmpla.
În cauză, sunt pe deplin aplicabile aceste dispoziții legale, părțile nu au stabilit un termen pentru îndeplinirea obligației de "oferire" a unei locuințe pârâților, iar dreptul acestora la acțiune, în vederea obligării reclamantului să își îndeplinească obligația de a le "oferi" o locuință pe numele lor a fost constatat ca fiind prescris prin hotărârea primei instanțe, soluție necontestată de pârâți în apel.
Prescripția constituie un mod de transformare a conținutului raportului juridic civil prin care dreptul subiectiv civil nu mai este apărat pe calea ofensivă a acțiunii în justiție, ci numai pe calea defensivă a excepției; de asemenea, obligația civilă corelativă nu mai poate fi adusă la îndeplinire pe calea executării silite, dar este permisă executarea voluntară.
În condițiile în care executarea de bună-voie a convenției este imposibilă, dată fiind poziția expresă a reclamantului de opunere la o astfel de îndeplinire a obligației, în mod judicios a reținut instanța de apel că această condiție rezolutorie trebuie considerată căzută, contractul de comodat devenind un contract simplu, neafectat de modalități.
Conform dispozițiilor art. 1581 Cod civil, împrumutătorul nu poate cere restituirea bunului înainte de termen, iar în ipoteza în care părțile nu au stipulat un termen - cum e cazul în speță, instanța va determina termenul restituirii după împrejurări (art. 1583 Cod civil).
Reținând că pârâții au folosit locuința proprietatea reclamantului începând cu anul 2002 și avându-se în vedere importanța bunului pentru reclamant, cât și împrejurarea că acesta a solicitat restituirea bunului după un termen de șapte ani, apreciat de instanță ca fiind rezonabil pentru satisfacerea nevoilor locative ale pârâților, în mod judicios instanța de apel a admis cererea reclamantului de evacuare a pârâților din imobilul proprietatea sa.
Susținerea recurenților pârâți în sensul că părțile au încheiat în anul 2002 alături de un contract de comodat și un contract de mandat prin care reclamantul era împuternicit de pârâți să cumpere pentru aceștia din urmă o altă locuință este nefondată, pentru considerentele mai sus expuse, în speță nefiind îndeplinite condițiile art. 1532 cod civil pentru încheierea valabilă a unui contract de mandat.
Din analiza convenției intitulată "declarație", rezultă voința părților în sensul de a li se permite pârâților să locuiască în imobilul proprietatea reclamantului până la momentul în care li se va oferi un apartament cu două camere pe numele lor în indiferent de zonă".
Obligația de a "oferi" a unei locuințe, asumată de reclamant nu constituie un contract de mandat, prin care reclamantul a fost împuternicit de pârâți să cumpere în numele și pe seama acestora un apartament cu două camere, așa cum greșit susțin recurenții.
Pentru considerentele expuse, în baza art. 312 Cod procedură civilă, se va respinge recursul pârâților ca nefondat.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge ca nefondat recursul civil formulat de recurenții pârâți, și, toți cu domiciliul în C,-, -.A,.3, împotriva deciziei civile nr. 695, pronunțată de Tribunalul Constanța la data de 25 noiembrie 2008, în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimatul reclamant, domiciliat în C,-, -.A,.2 și intimații pârâți și I, ambii domiciliați în C,-, -.A,.2, având ca obiectevacuare.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică astăzi, 08 iulie 2009.
PREȘEDINTE, - - | JUDECĂTORI, - - Pentru judecător - -, aflat în concediu de odihnă, conform art. 261(2) Cod procedură civilă, semnează Președinte de instanță, |
Grefier,
- -
Red.hot.jud.fond
Red.dec.jud.apel
Red.dec.jud.recurs /15.07.2009
gref.AB/16.07.2009
Președinte:Mihaela PopoacăJudecători:Mihaela Popoacă, Daniela Petrovici, Răzvan Anghel
