Evacuare. Jurisprudenta. Decizia 304/2009. Curtea de Apel Bucuresti
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
DOSAR NR-
CURTEA DE APEL BUCUREȘTI
SECȚIA A IX-A CIVILĂ ȘI PENTRU CAUZE PRIVIND
PROPRIETATEA INTELECTUALĂ
DECIZIA CIVILĂ NR. 304R
Ședința publică de la 2 iunie 2009
Curtea constituită din:
PREȘEDINTE: Ileana Ruxandra Dănăilă
JUDECĂTOR 2: Mihaela Paraschiv
JUDECĂTOR 3: Antonela
GREFIER - -
Pe rol se află soluționarea cererii de recurs formulată de recurenții - pârâți, și împotriva deciziei civile nr. 129A/03.02.2009, pronunțată de Tribunalul București, Secția a III- Civilă, în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimații - reclamanți și
La apelul nominal făcut în ședință publică au răspuns recurentul - pârât, personal, intimata - reclamantă, personal și asistată de avocat, în baza împuternicirii avocațiale nr. -/24.10.2007, aflată la fila 38 din dosarul de fond și intimatul - reclamant G, reprezentat de același avocat, în baza aceleiași împuterniciri avocațiale, lipsind recurenții - pârâți, și.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, care învederează instanței că recurenții - pârâți nu au depus timbru judiciar și nu au făcut dovada achitării taxei judiciare de timbru, deși au fost citați cu mențiunea de a-și îndeplini această obligație.
Se legitimează recurentul - pârât cu CI seria - nr. - eliberat de Secția 8 la data de 22.12.2004.
După legitimare, recurentul - pârât semnează cererea de recurs.
La interpelarea Curții cu privire la timbrul judiciar și dovada achitării taxei judiciare de timbru, recurentul - pârât arată că nu le are asupra sa.
Curtea dispune lăsarea cauzei la o altă strigare, pentru a da posibilitate recurentului - pârât să depună timbru judiciar și să facă dovada achitării taxei judiciare de timbru.
La a doua strigare a cauzei, recurentul - pârât depune timbru judiciar în valoare de 0,15 lei și chitanța CEC nr. -/1/02.06.2009, cu care face dovada achitării taxei judiciare de timbru în cuantum de 5 lei.
Curtea ia act de îndeplinirea de către recurenții - pârâți a obligației de a depune taxa judiciară de timbru și timbrul judiciar aferente cererii de recurs, în cuantumul stabilit potrivit rezoluției de primire a dosarului și procedează la anularea acestora.
Recurentul - pârât solicită încuviințarea probei cu înscrisuri, respectiv adresa emisă de SC SA nr. 4439/19.12.2007 și chitanțe de plată a chiriei din lunile octombrie și noiembrie 2007, pe care le depune la dosarul cauzei. De asemenea, solicită amânarea cauzei și acordarea unui termen de judecată în vederea angajării unui apărător.
Reprezentantul intimaților - reclamanți și G se opune cererii de amânare a cauzei formulată de către recurentul - pârât în vederea angajării unui avocat, întrucât acesta a primit citația din data de 30.04.2009; de asemenea, susține că folosește același tertip în fiecare fază procesuală.
Curtea deliberând, respinge cererea de amânare a cauzei formulată de către recurentul - pârât în vederea angajării unui avocat, în raport de dispozițiile art. 156 Cod procedură civilă, întrucât nu s-au dovedit motive temeinice și având în vedere poziția procesuală a părții adverse.
Reprezentantul intimaților - reclamanți și G nu se opune administrării probei cu înscrisuri formulată de către recurentul - pârât. De asemenea, arată că nu solicită probe.
Curtea deliberând, încuviințează proba cu înscrisuri formulată de recurentul - pârât.
Curtea ia act că intimații - reclamanți nu solicită comunicarea înscrisurilor depuse de către recurentul - pârât și nu solicită probe în recurs și acordă cuvântul pe cererea de recurs.
Recurentul - pârât solicită admiterea recursului formulat împotriva deciziei civile nr. 129A/03.02.2009, pronunțată de Tribunalul București, Secția a III- Civilă, desființarea în tot a hotărârii atacate și menținerea hotărârii pronunțată de instanța de fond ca fiind legală și temeinică. Continuând invocă reaua credință a intimaților. Susține că la data pronunțării deciziei civile recurate aveau contract de închiriere valabil încheiat și care nu a fost reziliat prin instanță, astfel încât ocupă apartamentul în baza unui titlu valabil. Fără cheltuieli de judecată.
Reprezentantul intimaților - reclamanți și G solicită respingerea recursului formulat împotriva deciziei civile nr. 129A/03.02.2009, pronunțată de Tribunalul București, Secția a III- Civilă, ca nefondat. Susține că instanța de apel a făcut o corectă aplicare a legii cu privire la titlul imobilului. Mai arată că ulterior restituirii imobilului, pârâții nu au făcut nici un demers pentru a încheia un nou contract cu reclamanți. Cu cheltuieli de judecată, pe care le va solicita pe cale separată.
Curtea reține în pronunțare cererea de recurs.
CURTEA,
Prin acțiunea înregistrată pe rolul acestei instanțe la data de 24.09.2007 sub nr-, și G au chemat în judecată pe pârâții, și, solicitând instanței să dispună evacuarea acestora din imobilul situat în B,-, corp B,. 4, sector 2.
În motivare, au arătat că prin decizia civilă nr. 226/06.02.2007 pronunțată de Curtea de APEL BUCUREȘTI, pârâta Primăria Municipiul Baf ost obligată să le lase în deplină proprietate și posesie acest apartament. Pârâții au avut contract de închiriere cu Primăria Municipiul B, însă, acesta deși a fost prelungit până în anul 2009, în prezent a încetat de drept. Au arătat că i-au notificat pe pârâți să încheie contract de închiriere însă acesta nu s-a materializat.
În drept, au invocat art. 480.civ.
În dovedire au solicitat proba cu înscrisuri.
Pârâții nu au formulat întâmpinare.
În cauză a fost administrată proba cu înscrisuri, depuse de reclamanți.
Prin sentința civilă nr.9843/3.12.2007, pronunțată de Judecătoria Sectorului 2 B, s-a respins ca neîntemeiată cererea de evacuare.
Pentru a pronunța această sentință, instanța de fond a reținut pârâții ocupă acest spațiu locativ în baza contractului de închiriere nr. -L/19.04.1999, încheiat cu Primăria Municipiului B prin SC SA, prelungit prin actul adițional nr. 1/21.01.2005, încheiat în temeiul OUG 8/2004, și ca atare aceștia dețin un titlu locativ în baza căruia folosesc imobilul. Imobilul a fost restituit reclamanților prin hotărârea pronunțată în data de 06.02.2007 iar contractul de închiriere a fost prelungit de drept în temeiul OUG nr. 8/2004, de la data de 30.03.2004, data la care imobilul se află în proprietatea statului. Prelungirea de drept în virtutea legii a duratei locațiunii, conferă un titlu locativ opozabil reclamanților, de care aceștia nu pot face abstracție.
Împotriva acestei sentințe au declarat apel reclamanții, în termen legal, ce a fost înregistrat pe rolul Tribunalului București - Secția a III-a Civilă la data de 10.07.2008.
În motivarea apelului au arătat că prin decizia civile nr. 226/06.02.2007 pronunțată de Curtea de APEL BUCUREȘTI, confirmată de Dispoziția nr. 1498/11.10.2007 a Primăriei Municipiului B li s-a restituit în natură imobilul pe care intimații îl ocupă în mod abuziv. În dispoziția de restituire a Primăriei Municipiului B nu se face nici o mențiune de existenta vreunui contract de închiriere dintre acesta și intimați, contract care să pună în sarcina lor obligativitatea respectării lui. După restituirea imobilului, reclamanții i-au notificat pe pârâți să încheie un contract de închiriere cu ei, însă intimații nu au făcut niciun demers, nicio cerere în vederea încheierii contractului de închiriere.
Apreciază că în mod netemeinic și nelegal prin sentința de fond au fost ei sancționați cu respingerea acțiunii, câtă vreme chiriașii nu au făcut nici un demers în vederea încheieri unui nou contract de închiriere, aceștia făcându-se vinovați de nerespectarea legii. Așadar, dacă s-ar admite că dispozițiile OG 40/1999 sunt aplicabile în prezența speță, trebuie observat că potrivit acestora proprietarul căruia i s-a restituit imobilul are o singură obligație și anume aceea de a-l notifica pe chiriaș în vederea încheierii unui nou contract de închiriere. În cauza de fată reclamanții s-au conformat acestei cerințe a legii. Întâlnirea preconizată de care face vorbire instanța de fond, nu a avut loc din vina intimaților, aceștia nedepunând nici o diligență în acest sens. Operarea de drept a contractului de închiriere de care face vorbire instanța de fond operează la cerere, câtă vreme imobilul și-a schimbat proprietarul. Mai mult decât atât, proprietar al imobilului, până la momentul constatării nevalabilității titlului statului asupra imobilului a fost Statul Român și nu Primăria Municipiului B, aceasta având numai un drept de administrare asupra imobilului și nu de proprietate. Conform OG 40/1999, chiriașii după primirea notificării au obligația de a comunica în scris proprietarului cererea de a încheia un nou contract de închiriere.
Consideră că instanța de fond ar fi trebuit să dea eficiență și acestei prevederi legale, sau dacă se consideră că aceasta nu era aplicabilă ar fi trebuit să-și motiveze de ce în cauza de față nu puteau fi aplicabile dispozițiile legale, referitoare la obligația chiriașului de a comunica în scris solicitarea încheierii contractului de închiriere cu noul proprietar. Dacă apelanții nu au făcut dovada culpei intimaților în neîncheierea unui contract de închiriere cum se poate explica lipsa cererii impusă de lege ce trebuia făcută de chiriaș? Simpla tăcere a intimaților chiriași arată refuzul acestora de a se conforma dispozițiilor OG nr. 40/1999 și lipsa lor de interes în încheierea contractului de închiriere. Mai mult decât atât, dispozițiile art. 9 alin. 1 din OG nr. 40/1999 specifică "numai la cererea chiriașului sau a fostului chiriaș", fapt care în speța de față nu există. Totodată reținerile sentinței de fond cu privire la prelungirea efectelor unui contract căruia i-a încetat aplicabilitatea vine ca o situație împovărătoare pentru ei, de asemenea le apreciază ca fiind lipsite de orice suport legal.
Prin decizia civilă nr. 129 din data de 03.02.2009 TRIBUNALUL BUCUREȘTI SECȚIA A III-A CIVILĂ a admis apelul, a schimbat în tot sentința apelată în sensul că a admis acțiunea, a dispus evacuarea pârâtelor din imobilul situat în B, sector 2,-, corp B,. 4.
În motivarea deciziei s-a reținut că otrivitp. cauzei și Stănescu contra României, CEDO a arătat că prin reglementarea obligației proprietarilor de a încheia un contract de închiriere pe durata arătată de acest act normativ și cu obligația pentru chiriași de a plăti o chirie plafonată, se instituie o sarcină excesivă și exorbitantă asupra dreptului de proprietate al reclamanților garantat de art. 1 din Protocolul nr. 1 la CEDO. Potrivit art. 20 alin. 2 din Constituția României dacă există neconcordanțe între pactele și tratatele privitoare la drepturile fundamentale ale omului, la care România este parte, și legile interne, au prioritate reglementările internaționale, cu excepția cazului în care Constituția sau legile interne conțin dispoziții mai favorabile. Dispozițiile OUG nr. 40/1999 si OUG nr. 8/2004, în această cauză vin în contradicție cu concluziile CEDO din cauza și Stanescu contra României și cu principiul protecției efective a dreptului de proprietate, care în caz contrar s-ar transforma într-un drept teoretic și iluzoriu.
Tribunalul, față de cele mai sus arătate, a admis apelul, a schimbat în tot sentința apelată, a admis acțiunea și în consecință, a dispus evacuarea pârâților din imobil.
Împotriva deciziei men ționate anterior au declarat recurs pârâții, solicitând admiterea recursului, desființarea în tot a deciziei atacate și menținerea hotărârii instanței de fond ca fiind temeinică și legală.
În motivarea recursului s-a arătat că decizia este nelegală și netemeinică, prima instan ță a apreciat în mod corect situația de fapt prin coroborarea înscrisurilor depuse la dosar și a dispus respingerea acțiunii considerând că din culpa reclamanților nu s-a încheiat un contract de închiriere; situația este cea care a fost reținută de instanța de fond, și care rezulta din actele aflate la dosar. Astfel, din procesul verbal încheiat de către executorul judecătoresc în data de 05.03.2007 ca urmare a notificării formulate de către reclamanți rezultă că ei au fost de acord cu încheierea contractului de închiriere, însă la solicitarea reclamanților s-a amânat la o data ulterioară și anume la 10.03.2007, pentru ca reclamanții să se deplaseze la domiciliul lor în vederea efectuării măsurătorilor și stabilirii chiriei, fapt care nu s-a întâmplat. În aceste condiții se poate observa că reclamanții nu au dorit niciun moment să încheie un contract de închiriere ci au dorit doar să realizeze procedura notificării prevăzută imperativ de lege, voința lor reală fiind aceea de a-i evacua.
Recuren ț ii au mai arătat că instan ț a de apel a re ț inut gre șit că este culpa lor ca nu s-a încheiat contractul de închiriere pentru ca ei nu ar fi făcut o cerere în acest sens, întrucât prin semnarea procesului verbal în fața executorului judecătoresc prin care s-a arătat în mod expres dorința lor de a încheia contract de închiriere reprezintă mai mult decât o simplă cerere, reprezentând practic o promisiune bilaterala de încheiere a contractului de închiriere. Ca atare instanța de apel a dat o interpretare eronata atât probelor aflate la dosar cât și a prevederilor OUG 40/1999 și OUG 8/2004, considerând că ei sunt cei vinovați de neîncheierea contractului pentru, că nu au făcut o cerere scrisă. Interpretarea este abuzivă și nelegală atât timp cât ei au consemnat în scris faptul că doresc să încheie contract de închiriere. Mai mult, la data pronunțării deciziei civile, aveau un contract de închiriere valabil încheiat și care nu a fost reziliat prin instanța, astfel încât ocupă apartamentul în baza unui titlu valabil, or, pentru a se dispune evacuarea lor ar fi trebuit să se dispună mai întâi rezilierea contractului de închiriere și apoi să se dispună eventual evacuarea. Titlul lor era valabil și nu-și încetase aplicabilitatea pentru că încetarea contractului nu se poate realiza prin voința unilaterală decât în condițiile în care ei nu ar fi achitat chiria. Rezilierea ar fi trebuit să fie dispusă de către instanță în contradictoriu cu ei nu doar printr-o simplă adresă așa cum au fost ei informați de SC SA. Acest aspect rezultă cu claritate din clauzele contractuale, printre care nu se regăsește nici una care să prevadă ca locatorul poate constata încetarea contractului în timpul derulării acestuia.
În drept, au fost invocate dispozițiile art. 304 pct. 8 și 9.proc.civ.
În dovedirea cererii nu au fost depuse înscrisuri noi, cele atașate recursului regăsindu-se în dosarul primei instanțe.
Analizând actele și lucrările dosarului prin raportare la motivele de recurs Curtea a constatat nefondat recursul pentru considerentele expuse mai jos.
Prin contractul de închiriere încheiat anterior restituirii imobilului către reclamanți, cu statul, recurenților li s-a prelungit termenul de închiriere până la data de 8.04.2009, iar potrivit art. 110 alin.1 proc.civ. cererea pentru predarea unui imobil, la împlinirea termenului de locațiune, poate fi făcută chiar înainte de împlinirea acestui termen. Prezentul recurs a fost declarat la 7.04.2009, iar decizia a fost pronunțată la 2.06.2009.
Oricum, acest contract încheiat cu reprezentanții statului a încetat în momentul în care imobilul le-a fost restituit în mod irevocabil reclamanților prin decizia civilă nr. 226/6.02.2007, pronunțată de Curtea de APEL BUCUREȘTI, Secția a IV a civilă.
Din procesul verbal încheiat la 5.03.2007 recurentul a declarat că este de acord cu notificarea reclamanților în sensul de a încheia contractul de închiriere începând cu data de 1.04.2007 pe o perioadă de 1 an, termen care s-a împlinit la 1.04.2008.
Astfel, din ambele puncte de vedere menționate anterior susținerile apelanților cu privire eventuala culpă a reclamanților pentru neîncheierea contractului de închiriere, această apărare neprofitându-le.
Pe de altă parte, chiar dacă s-ar considera că acestă apărare le profită, se pune problema momentului până la care poate fi obligat proprietarul imobilului naționalizat abuziv să suporte lipsa de folosință a imobilului său în lipsa perspectivei de a obține o chirie satisfăcătoare, fără ca aceasta să fie considerată o sarcină disproporționată.
În jurisprudența CEDO s-a statuat în repetate rânduri, după ce s-a examinat și s-au identificat dispozițiile defectuoase și lacunele din OUG nr. 40/1999, că a sancționa proprietarii care au omis să se conformeze condițiilor de formă prevăzute de OUG nr. 40/1999, impunându-le o obligație atât de apăsătoare ca aceea de a păstra foștii chiriași ai statului în imobilul lor timp de mai mulți ani, fără nicio posibilitate concretă și reală de a percepe o chirie, constituie o sarcină deosebită și exorbitantă, de natură să rupă justul echilibru între protecția dreptului persoanei la respectarea bunurilor sale și exigențele interesului general cu încălcarea art. 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție (a se vedea, printre altele, și Stănescu, și alții împotriva României).
În cauza Cauza și împotriva României, CEDO a statuat că reprezintă o încălcare a art. 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție, faptul că, prin aplicarea acestei ordonanțe reclamanții au suferit restricții în ceea ce privește folosința bunului lor imobiliar și că s-au aflat în imposibilitatea de aoo bliga pe ocupantă să le plătească chirie din cauza prevederilor defectuoase și a lacunelor constatate în legislația de urgență privind spațiile cu destinația de locuințe, împrejurare ce reprezintă o ingerință în dreptul reclamanților de a-și folosi bunul imobiliar.
În Cauza Tarik împotriva României din 7 februarie 2008 CEDO a statuat că "printre alte condiții art. 1 din Protocolul nr. 1 impune, ca ingerința în dreptul de proprietate trebuie nu doar să urmărească un "scop legitim" conform "interesului general", ci și să păstreze un raport rezonabil de proporționalitate între mijloacele folosite și scopul urmărit prin orice măsură aplicată de stat, inclusiv măsurile destinate să reglementeze folosința bunurilor unui individ. Tocmai acest lucru este exprimat de noțiunea de "just echilibru" ce trebuie păstrat între cerințele interesului general al comunității și imperativele de apărare a drepturilor fundamentale ale omului. În cauzele legate de funcționarea unei legislații de amploare privind locuințele, această apreciere poate să se refere nu numai la întinderea ingerinței statului în libertatea contractuală și la relațiile contractuale de pe piața locativă, dar și la existența unor garanții procedurale și a altora menite să asigure că funcționarea sistemului și impactul său asupra drepturilor patrimoniale ale proprietarului nu sunt nici arbitrare, nici imprevizibile. Incertitudinea - fie ea legislativă, administrativă sau legată de practicile urmate de autorități - este un factor care trebuie luat în calcul pentru a aprecia conduita statului. Într-adevăr, atunci când este vorba de o chestiune de interes general, autoritățile publice sunt obligate să reacționeze în timp util, în mod corect și cu cea mai mare coerență".
În ceea ce privește scopul urmărit de ingerința litigioasă, CEDO a admis că ingerința în cauză urmărea un scop legitim conform cu interesul general, și anume protecția socială a chiriașilor într-un context caracterizat printr-o criză de locuințe cu chirie moderată, dar, în ceea ce privește respectarea justului echilibru între interesele în cauză, Curtea a reamintit că implementarea de către autoritățile naționale a unui sistem de protecție a chiriașilor nu este criticabil în sine, având în vedere în special larga marjă de apreciere permisă de al doilea alineat al art. 1 din Protocolul nr. 1. Totuși, din moment ce un astfel de sistem prezintă riscul de a impune locatorului o sarcină excesivă în ceea ce privește posibilitatea de a dispune de propriul bun, autoritățile sunt obligate să stabilească proceduri sau mecanisme legislative previzibile și coerente, prevăzând anumite garanții pentru ca punerea lor în aplicare și incidența lor asupra dreptului de proprietate al locatorului să nu fie nici arbitrare, nici imprevizibile. Curtea mai reamintit că a statuat în alte cauze referitoare la concilierea intereselor opuse ale proprietarilor și ale chiriașilor că sarcina socială și financiară pe care o presupun transformarea și reforma locuințelor într-o țară nu se poate clădi pe un anumit grup social, indiferent de importanța intereselor celuilalt grup sau ale colectivității în ansamblul ei.
În speță, imobilul le-a fost restituit în mod irevocabil reclamanților prin decizia civilă nr. 226/6.02.2007, pronunțată de Curtea de APEL BUCUREȘTI, Secția a IV a civilă, constatându-se nevalabilitatea titlului statului asupra imobilului, în cadrul unei cereri formulate în 2002, după ce reclamanții urmaseră și procedura Legii nr.112/1995.
Ca atare, deși și-ar fi putut recupera bunul în preajma anului 1995, reclamanții au fost împiedicați în exercitarea dreptului lor până în prezent pentru o perioadă de peste 12 ani, timp în care chiriașii statului au folosit bunul fără ca reclamanților să li se plătească vreo chirie, situație care este echivalentă cu cea menționată anterior în jurisprudența CEDO.
Practica recentă a instanțelor judecătorești este în sensul aprecierii că nu se pot prelungi sine die termenele de închiriere conform OUG nr.40/1999, în condițiile unei chirii modice stabilită conform acestui act normativ, fără a se produce o ingerință disproproționată, contrară art. 1 din Protocolul nr. 1 adițional la CEDO.
Proprietarul nu poate fi lipsit la nesfârșit de bunul său, potrivit art. 1 din Protocolul nr. 1 adițional la Convenția Europeană pentru Apărarea Drepturilor Omului și a Libertăților Fundamentale, în caz contrar aducându-i-se o gravă atingere atributului usus al dreptului de proprietate. Nu poate fi obligată o persoană particulară să suporte, fără o limită rezonabilă, sarcinile sociale ale statului, prin imposibilitatea valorificării folosinței imobilului său la adevărata valoare. Or, perioada de mai mult de 12 ani cât reclamanții au fost limitați în exercitarea dreptului lor de proprietate depășește cu mult orice limită rezonabilă.
În consecință, în temeiul art.312 alin.1 raportat la art.304 pct.8, 9.proc.civ. Curtea va respinge recursul ca nefondat.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge recursul formulat de recurenții - pârâți, și împotriva deciziei civile nr. 129A/03.02.2009, pronunțată de Tribunalul București, Secția a III- Civilă, în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimații - reclamanți și G, ca nefondat.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică, azi, 02.06.2009.
PREȘEDINTE JUDECĂTOR JUDECĂTOR
- - - - -
- -
GREFIER
-
Red. MP
.red. AP/MP
2 ex./2.07.2009
Judecători apel - Secția a III-a Civilă
Președinte:Ileana Ruxandra DănăilăJudecători:Ileana Ruxandra Dănăilă, Mihaela Paraschiv, Antonela
