Evacuare. Jurisprudenta. Decizia 359/2009. Curtea de Apel Bucuresti
| Comentarii |
|
Dosar nr- (2651/2008)
Completul 1
ROMANIA
CURTEA DE APEL BUCUREȘTI
SECȚIA A III A CIVILĂ ȘI PENTRU CAUZE CU MINORI ȘI FAMILIE
DECIZIA CIVILĂ NR. 359
Ședința publică de la 23 februarie 2009
Curtea constituită din:
PREȘEDINTE: Doinița Mihalcea
JUDECĂTOR 2: Daniela Adriana Bînă
JUDECĂTOR 3: Ioana
GREFIER - I
Pe rol se află soluționarea recursului formulat de recurenta - reclamantă, împotriva deciziei civile nr. 907 A din 9.06.2008, pronunțată de Tribunalul București - Secția a V-a Civilă, în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimații-pârâți, și.
La apelul nominal făcut în ședința publică se prezintă avocat, în calitate de reprezentant al recurentei - reclamante, în baza împuternicirii avocațiale nr. 52945/12.01.2009, emisă de Baroul București - Cabinet Individual (fila 13) și avocat, pentru intimații-pârâți, și, în baza împuternicirii avocațiale nr. -/5.01.2009, emisă de Baroul București - Cabinet Individual (fila 12).
Procedura este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, după care
Apărătorii părților, având pe rând cuvântul, învederează că nu mai au alte cereri sau probe de solicitat, motiv pentru care consideră cauza în stare de judecată și solicită acordarea cuvântului asupra recursului.
Curtea, având în vedere că nu mai sunt cereri prealabile de formulat, constată cauza în stare de judecată și acordă cuvântul în dezbaterea motivelor de recurs.
Avocatul recurentei - reclamante solicită admiterea recursului, modificarea deciziei civile pronunțată de tribunal, în sensul admiterii apelului și pe fond admiterea acțiunii așa cum a fost formulată, avându-se în vedere că părțile din prezenta cauză au fost de acord cu contravaloarea chiriei, urmând a se prezenta la executorul judecătoresc pentru perfectarea contractului, dar intimații - pârâți nu au mai dorit încheierea contractului de închiriere, motiv pentru care apreciază că aceștia locuiesc în imobil fără titlul legal. Arată că, deși intimații - pârâți nu au formulat cerere reconvențională, la fond, au depus înscrisuri din care rezultă că au efectuat îmbunătățiri la imobilul în litigiu. Consideră că îmbunătățirile nu se observă și nici nu au fost probate, cu toate acestea s-a încercat soluționarea pe cale amiabilă.
Se mai susține că, în baza rolului activ instanța trebuia să administreze proba cu expertiză tehnică pentru evaluarea contravalorii lipsei de folosința. Solicită să se aibă în vedere și celelalte motive de recurs invocate în scris și nu solicită cheltuieli de judecată.
Apărătorul intimaților - pârâți solicită respingerea recursului, menținerea ca legale și temeinice a deciziei civile recurate și a sentinței civile pronunțate de instanța de fond, față de împrejurarea că, din probele administrate in cauză, a rezultat că recurenta - reclamantă este cea vinovată de neînscrierea contractului de închiriere, îmbunătățirile efectuate la imobil au fost dovedite cu înscrisurile depuse la dosar, iar cu privire la lipsa de folosință a imobilului ce urma a fi plătită de intimați, aceasta nu a fost probată în nici un fel de recurentă.
Arată în continuare, că este adevărat, că s-a încercat soluționarea cauzei pe cale amiabilă, dar, deoarece recurenta nu a fost de acord ca îmbunătățirile efectuate la imobil să fie scăzute din valoarea chiriei, soluționarea amiabilă a cauzei nu a mai fost posibilă.
Apărătorul recurentei - reclamante, a solicitat ca intimații să facă dovada contravalorii îmbunătățirilor și care sunt acestea.
Curtea retine cauza spre soluționare.
CURTEA,
Prin cererea formulată la 27.03.2007, reclamanta, a chemat în judecată pe pârâții, și solicitând să se dispună evacuarea acestora din imobilul situat în B,-,.1,.2, sector 1, la obligarea acestora de a achita 800 lei/lună cu începere de la 05.10.2006 și până la predarea apartamentului cu titlu de contravaloare a nefolosinței, precum și la plata cheltuielilor de judecată.
În motivarea acțiunii s-a arătat că prin Dispoziția nr.6539/05.10.2006 emisă de Primarul General al Municipiului B, i s-a restituit în natură proprietatea apartamentului situat la adresa sus - menționată, dispoziție completată prin Protocolul nr.20428/17.01.2007.
Pârâții au avut calitatea de chiriași ai primăriei, motiv pentru care i-a notificat prin executorul judecătoresc pentru încheierea unui nou contract de închiriere cu aceștia.
La data de 14.02.2007 s-a încheiat procesul - verbal nr.70/2007 de către Biroul Executorilor Judecătorești și, prin care părțile au convenit condițiile de încheiere ale contractului de închiriere.
La scurt timp după această dată, pârâții au refuzat să mai semneze contractul, astfel cum s-a convenit de comun acord, nu au putut prezenta dovezi față de pretențiile emise referitoare la contravaloarea unor îmbunătățiri pe care le-ar fi efectuat la apartamentul proprietatea reclamantei.
În prezent pârâții locuiesc fără forme legale, fără plata vreunei chirii, neavând nici un titlu locativ.
Pârâții au formulat întâmpinare și au invocat inadmisibilitatea acțiunii în evacuare.
Referitor la contractul de închiriere, au învederat că neîncheierea acestuia s-a datorat culpei reclamantei și că în prezent beneficiază de un contract valabil încheiat cu SC " - " SA prelungit până la data de 08.03.2009, fiind aplicabile prevederile art.15 alin.2 din Legea nr.10/2001.
Prin răspunsul la întâmpinare, reclamanta a solicitat obligarea pârâților la plata sumei de 6.400 RON cu titlu de contravaloare lipsă de folosință a imobilului, calculată pentru perioada 05.10.2006 - 05.06.2007, dar și în continuare până la eliberarea definitivă a imobilului.
La 05.06.2007 instanța a respins excepția inadmisibilității acțiunii, ca neîntemeiată.
Judecătoria Sectorului 1 B, prin sentința civilă nr.14990 din 30.10.2007 a respins, ca neîntemeiată acțiunea.
În considerentele sentinței s-a reținut că pârâții au beneficiat de un contract de închiriere de 5 ani, cu începere de la 20.04.2005 până la 20.04.2002 încheiat cu SC " - " SA în calitate de locator.
Acest contract de închiriere a fost prelungit ulterior în baza nr.OUG40/1999 până la data de 09.05.2004, iar în baza nr.OUG8/2004 - aplicabilă întrucât la data intrării sale în vigoare apartamentul în litigiu era încă în proprietatea primăriei, până la data de 08.03.2009.
La 30.01.2007 cu respectarea prevederilor art.10 din nr.OUG40/1999, reclamanta a adresat pârâților notificarea nr.70, invitându-i pentru data de 14.02.2007 la sediul și, pentru a discuta condițiile încheierii unui nou contract de închiriere cu reclamanta.
Prin procesul verbal încheiat la aceeași dată, s-a convenit încheierea unui contract de închiriere pe o perioadă de 27 de luni, respectiv până la data de 01.04.2009 pentru o chirie lunară de 800 RON.
Instanța de fond a reținut că prin paragraful 5 al aceluiași proces verbal pârâții se obligau să predea reprezentantului reclamantei dovezile privind efectuarea îmbunătățirilor aduse imobilului proprietatea reclamantei, precum și costul acestora, în termen de 10 zile de la data semnării procesului verbal. În paragraful 6 din același proces verbal, s-a convenit ca în contul contravalorii îmbunătățirilor aduse de pârâți imobilului, din chiria de 800 lei lunar se va restitui chiriașilor lunar un procent de 40%.
A reținut astfel, că s-a convenit încheierea noului contract de închiriere în anumite condiții cu privire la cuantumul chiriei lunare datorate de pârâți.
După încheierea acestui proces verbal, prin notificarea transmisă reclamantei la data de 26.02.2007, pârâtul a solicitat încheierea contractului de închiriere pe o perioadă de 5 ani, iar prin notificarea emisă la data de 01.03.2007, reclamanta a pretins încheierea contractului de închiriere în condițiile achitării unei chirii lunare de 800 lei și a arătat că pârâții nu au putut aduce dovezi în susținerea unor eventuale îmbunătățiri aduse imobilului în cauză.
În consecință, a apreciat instanța de fond că între părți există neînțelegeri cu privire la cuantumul chiriei pretinse de reclamantă, fiind aplicabile prevederile art.15 alin.2 din Legea nr.10/2001 și art.9 și 10 din nr.OUG40/1999, ceea ce atrage prelungirea de drept a contractului de închiriere până la încheierea noului contract.
Împotriva acestei sentințe a declarat apel reclamanta, criticând-o ca fiind nelegală și netemeinică.
În acest sens s-a arătat că prin procesul - verbal din 14.02.2007 părțile s-au înțeles să încheie un nou contract de închiriere cu o chirie lunară de 800 lei, sumă ce urma a fi diminuată cu contravaloarea îmbunătățirilor, dacă pârâții ar fi făcut dovezi cu privire la îmbunătățirile aduse imobilului.
Intimații nu au adus dovezile respective și nici nu au mai dorit încheierea contractului.
Astfel, în mod greșit s-a considerat că au existat neînțelegeri cu privire la cuantumul chiriei, întrucât acesta a fost clar stabilit încă de la bun început.
De asemenea, s-a mai arătat că pârâții nu mai au dreptul să ocupe imobilul în baza contractului de închiriere încheiat cu SC " - " SA, acesta fiind reziliat expres dar și de drept, odată cu retrocedarea imobilului.
În final s-a mai criticat sentința și pentru faptul că nu s-a pronunțat asupra capătului de cerere având ca obiect plata contravalorii lipsei de folosință.
Prin întâmpinare, pârâții au invocat inadmisibilitatea acțiunii în evacuare, considerând că dreptul de proprietate al reclamantei poate fi apărat doar prin acțiunea în revendicare.
Tribunalul București - Secția a V-a Civilă, prin decizia civilă nr.907 A din 09.06.2008, a respins apelul ca nefondat.
În considerentele deciziei s-a reținut, referitor la inadmisibilitatea cererii de evacuare, că este neîntemeiată întrucât intimații - pârâți nu se pretind posesori ai imobilului, ci detentori în baza unui contract de închiriere prelungit în temeiul legii.
S-a arătat că situația de fapt a fost corect stabilită de către instanța de fond, întrucât neîncheierea contractului de închiriere s-a datorat neînțelegerii părților asupra cuantumului chiriei, mai exact a înțelegerii diferite de către părți a termenilor convenției din 14.02.2007.
S-a apreciat că în aceste condiții sunt aplicabile prevederile art.15 alin.2 din Legea nr.10/2001, apelanta - pârâtă având posibilitatea soluționării pe cale judecătorească a stabilirii cuantumului chiriei, însă nu poate cere evacuarea pentru acest motiv.
Capătul de cerere privind nesoluționarea contravalorii lipsei de folosință, au fost considerate ca nefondate, întrucât acest capăt de cerere a fost soluționat în sensul respingerii și netemeinicia lui a fost motivată pe aspectul solicitării acestor pretenții cu titlu de contravaloare lipsă de folosință, respectiv întemeindu-se pe lipsa titlului locativ al pârâților.
Pretenții nu au fost formulate cu titlu de chirie în considerarea existenței raporturilor locative, ci în afara acestora, pe temeiul răspunderii pentru faptă ilicită.
În ceea ce privește neexecutarea rolului activ, s-a apreciat că exced acestei noțiuni în cadrul procesului civil.
Împotriva acestei decizii a declarat recurs reclamanta.
Un prim motiv de recurs se întemeiază pe dispozițiile art.304 pct.7 Cod procedură civilă, considerând că hotărârea are un conținut contradictoriu și o bază falsă de interpretare și anume aceea că părțile cu ocazia concilierii din data de 14.02.2007 nu s-ar fi înțeles asupra cuantumului chiriei.
În realitate, părțile s-au înțeles să încheie un contract de închiriere pentru o perioadă de 27 luni cu o chirie lunară de 800 lei.
Prin același proces verbal părțile s-au înțeles și asupra modalităților de plată a chiriei, respectiv reținerea unui anumit procent cu titlu de contravaloare a îmbunătățirilor făcute de chiriași la imobil, dar cu condiția ca aceștia să facă într-un anumit termen dovada respectivelor îmbunătățiri.
Pârâții nu au putut face dovada acestor îmbunătățiri în sensul de modificări constructive aprobate legal, reparații și adăugiri strict necesare benefice imobilului, și deși au fost notificați ulterior pentru încheierea contractului, au refuzat să se mai prezinte și să semneze contractul.
Se mai susține că pe parcursul soluționării cauzei, pârâții nu au formulat cerere reconvențională pentru așa-zisele îmbunătățiri și nici nu au furnizat dovezi concludente deoarece chitanțele și bonurile pentru anumite materiale depuse la dosar, dovedesc doar că au fost cumpărate pentru zugrăveli.
Înscrisurile pentru instalația de gaze naturale și altele au apărut la dosarul cauzei și nicidecum anterior pentru a se fi putut încheia un contract de închiriere.
Un alt motiv de recurs se întemeiază pe dispozițiile art.304 pct.9 Cod procedură civilă cu referire la art.129 Cod procedură civilă și art.6 din Convenția Europeană a Drepturilor Omului.
Sub acest aspect, se arată că s-a solicitat și obligarea la plata nefolosinței în contextul refuzului pârâților de a încheia contract de închiriere.
Se susține că fie chirie fie nefolosință, instanțele aveau obligația de a dispune din oficiu, efectuarea unei expertize evaluatoare.
Pârâții au formulat întâmpinare, solicitând respingerea recursului ca neîntemeiat.
Analizând actele și lucrările dosarului Curtea va admite recursul având în vedere următoarele considerente:
Urmare a dispoziției nr.6539/05.10.2006 a Primăriei Municipiului B, în baza prevederilor Legii nr.10/2001 și a Protocolului de predare - preluare nr.20428/17.01.2007, reclamanta - recurentă a adresat intimaților - pârâți notificarea nr.70 din 31.01.2007 prin care îi chema să discute condițiile încheierii unui nou contract de închiriere.
Prin procesul-verbal nr.70/2007 al și, părțile "au consimțit la semnarea contractului de închiriere pentru imobilul în litigiu, pe o perioadă de 27 de luni, respectiv până la 01.04.2009 pentru o chirie lunară de 800 lei".
În cuprinsul aceluiași proces verbal s-a mai consemnat că părțile au convenit "ca din suma de 800 lei lunar, ce reprezintă chiria, să se scadă impozitul pe clădire și teren și respectiv impozitul pe chirie datorate de proprietar către stat, iar din suma ce rămâne de achitat, se va restitui chiriașilor lunar un procent de 40% în contul contravalorii îmbunătățirilor aduse de acesteia imobilului proprietatea petiționarei".
În acest sens, s-a mai stipulat că "notificații urmează să predea reprezentantului petiționarei dovezile privind efectuarea îmbunătățirilor aduse imobilului, precum și costul acestora în termen de 10 zile de la semnarea prezentului proces verbal".
Ulterior acestei convenții, contractul de închiriere nu s-a mai semnat, părțile comunicând prin două notificări.
În 26.02.2007, intimatul solicită reprezentantului reclamantei să încheie un contract de închiriere pe o perioadă de 5 ani, în temeiul art.2-7 din nr.OUG40/1999. La 01.03.2007, reclamanta prin mandatarul său, îi notifică pe intimați ca în termen de 5 zile de la primirea acestei notificări, să semneze contractul de închiriere, iar în caz contrar, va solicita evacuarea lor.
La această notificare, s-a anexat și contractul de închiriere care prevedea o durată de 27 de luni și un cuantum al chiriei de 800 lei stabilite pe baza negocierilor dintre părți.
Ambele instanțe au interpretat greșit convenția încheiată de părți la 14.02.2007 în cadrul procedurii prevăzute de nr.OUG40/1999, procedură inițiată la cererea proprietarului.
Astfel, rezultă cu claritate că la acel moment părțile au consfințit încheierea unui contract de închiriere, stabilindu-se într-o manieră neechivocă atât durata contractului, respectiv 27 de luni, până la data de 01.04.2009, cât și cuantumul chiriei datorate lunar, respectiv de 800 lei.
Înțelegerea părților s-a mai referit și la modalitatea de executare a plății contravalorii folosinței respectiv, la dovedirea și scăderea din cuantumul chiriei de 800 lei lunar a unor îmbunătățiri pe care pârâții au pretins că le-au efectuat la imobilul proprietatea reclamantei.
Referitor la această convenție, s-a stipulat și un termen, respectiv 10 zile de la data semnării procesului verbal.
La expirarea acestui termen, pârâții nu au prezentat reprezentantului reclamantei dovezile necesare pentru a se scădea o parte din cuantumul chiriei lunare, dovadă în acest sens fiind chiar notificarea din 26.02.2007 care în cuprinsul său nu face nici o mențiune la termenii convenției din 14.02.2007.
Această conduită ulterioară încheierii contractului nu poate fi interpretară în favoarea pârâților, în sensul unei neînțelegeri privind cuantumul chiriei, întrucât acest cuantum a fost stabilit și menționat expres prin procesul verbal din 14.02.2007.
Neînțelegerile dintre părți ulterioare acestui moment sunt strictamente în legătură cu executarea plății chiriei și cu condiția prezentării unor dovezi într-un anumit termen.
Întrucât pârâții nu s-au conformat convenției și nu au acționat cu bună credință în executarea acesteia, acțiunea în evacuare inițiată de către reclamantă este întemeiată având în vedere refuzul nejustificat al pârâților de a încheia contractul de închiriere, deși dispozițiile art.10 din nr.OUG40/1999 au fost pe deplin respectate de către reclamantă.
În acest sens, Curtea are în vedere dispozițiile art.969 - 970 Cod civil, potrivit cărora convențiile trebuie executate cu bună credință și interpretate în sensul de a produce efecte.
În consecință, și cererea privind plata contravalorii nefolosinței imobilului este întemeiată, această contravaloare reprezentând în fapt cuantumul chiriei convenite și neîncasate de către reclamantă din data de 05.10.2006 și până în data de 05.06.2007.
Ca atare, în temeiul art.998 - 999 Cod civil, Curtea va obliga pârâții la plata sumei de 6.400 lei contravaloare lipsă de folosință, pe perioada 05.10.2006 - 05.06.2007, reclamanta având posibilitatea prevăzută de art.3712Cod procedură civilă pentru creanța ulterioară datei pronunțării deciziei.
Curtea va avea în vedere și dispozițiile art.1 al Protocolului nr.1 din Convenția Europeană a Drepturilor Omului care prevede că orice persoană fizică sau juridică are dreptul la respectarea bunurilor sale.
Nimeni nu poate fi privat de proprietatea sa decât din cauza unei utilități publice și în condițiile prevăzute de lege și principiile generale ale dreptului internațional. Dispozițiile precedente nu aduc atingere dreptului pe care îl dețin statele de a pune în vigoare legile pe care le consideră necesare pentru a reglementa folosința bunurilor în conformitate cu interesul general sau pentru a asigura plata impozitelor sau a altor contribuții sau amenzilor.
Lipsirea proprietarului de atributul folosinței, echivalează cu privarea de însuși dreptul de proprietate, în condițiile în care s-ar accepta ideea că, una din părțile contractului de închiriere, respectiv chiriașul, și-ar putea manifesta unilateral și succesiv, dreptul de reînnoire sine die, la expirarea fiecărui termen de închiriere.
Avându-se în vedere dispozițiile alineatului 3 al art.1 al Protocolului nr.1 statul român a reglementat folosirea imobilelor preluate abuziv de stat și restituite în proprietate, stabilind o durată pentru prelungirea contractelor de închiriere de 5 ani de la data intrării în vigoare a OUG 40/1999.
După această data prin nr.OUG8/2004 a prevăzut posibilitatea prelungirii contractelor de închiriere, însă numai în situația în care statul are calitatea de locator.
Curtea are în vedere la pronunțarea acestei decizii și concluzia Curții Europene din cauza Radovici și, care are putere de lucru interpretat în fața instanțelor naționale în temeiul art.46 din Convenția Europeană a Drepturilor Omului, prin care statul Român s-a angajat să se conformeze hotărârilor definitive al Curții în litigiile în care este parte.
Curtea a considerat că este inacceptabil să se impună proprietarilor o obligație atât de grea ca aceea de a păstra locatarii din imobilul lor mai mulți ani fără nici o posibilitate concretă și reală de a încasa o chirie, apăsând asupra lor o sarcină specială și exorbitantă de natură să întrerupă echilibrul just dintre interesele aflate în joc.
Curtea consideră că restricțiile suferite de proprietari în privința folosirii bunului lor imobiliar, fiind obligați de la momentul restituirii în proprietate să accepte prelungirea și reînnoirea contractului de închiriere, și a lipsurilor relevante în legislația de urgență asupra imobilelor, nu au înlesnit un echilibru just între protecția dreptului individului la respectarea bunurilor sale și cerințele interesului general.
Astfel fiind, în temeiul art-312 cu referire la art.304 pct.9 Cod procedură civilă, se va admite recursul, se va modifica în tot decizia recurată în sensul că în baza art.296 Cod procedură civilă, se va admite apelul și în consecință se va schimba în tot sentința apelată în sensul că se va admite acțiunea.
Se va dispune evacuarea pârâților din imobilul situat în B,-,.1,.2, sector 1 pentru lipsa titlului locativ și vor fi obligați pârâții la 6.400 lei contravaloarea lipsei de folosință către reclamantă.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Admite recursul declarat de recurenta - reclamantă, împotriva deciziei civile nr. 907 A din 9.06.2008, pronunțată de Tribunalul București - Secția a V-a Civilă, în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimații-pârâți, și.
Modifică în tot decizia recurată în sensul că:
Admite apelul declarat de apelanta - reclamantă, împotriva sentinței civile nr. 14990 din 30.10.2007 pronunțată de Judecătoria Sectorului 1 B, în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimații-pârâți, și.
Schimbă în tot sentința apelată în sensul că:
Admite acțiunea formulată de reclamanta OG- împotriva pârâților, și.
Dispune evacuarea pârâților din imobilul situat în B,-,.1,.2, sector 1 pentru lipsa titlului locativ.
Obligă pârâții la 6.400 lei contravaloarea lipsei de folosință către reclamantă.
IREVOCABILĂ.
Pronunțată în ședință publică azi, 16.02.2009.
PREȘEDINTE JUDECĂTOR JUDECĂTOR
- - - - - -
GREFIER
I
Red.
Rehnodact.
Ex.2/18.03.2009
Secția a V-a Civ. -
-
Jud.sector 1. -
Președinte:Doinița MihalceaJudecători:Doinița Mihalcea, Daniela Adriana Bînă, Ioana
