Evacuare. Jurisprudenta. Decizia 37/2010. Curtea de Apel Galati
| Comentarii |
|
Dosar nr-
ROMANIA
CURTEA DE APEL GALAȚI
SECȚIA CIVILĂ
DECIZIA CIVILĂ NR.37/
Ședința publică din 27 ianuarie 2010
PREȘEDINTE: Simona Bacșin
JUDECĂTOR 2: Luminița Cristea
JUDECĂTOR 3: Anica Ioan
Grefier - - -
-.-.-.-.-.-.-.-
Pentru astăzi fiind amânată pronunțarea asupra recursului declarat de reclamanta Farm SRL B, cu sediul în B B-dul - nr.30, împotriva deciziei civile nr.115 din 3 iulie 2009 pronunțată de Tribunalul Brăila.
Dezbaterile au avut loc în ședința publică din 15 ianuarie 2010 și s-au consemnat în încheierea din aceeași dată care face parte integrantă din prezenta, când instanța având nevoie de timp pentru deliberare, a amânat pronunțarea la data de 27 ianuarie 2010.
CURTEA
Asupra recursului civil de față;
Examinând actele și lucrările dosarului, constată;
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Brăila sub numărul -, reclamanta Farm B, a chemat în judecată pe pârâții, -, -, -, ultimele două prin reprezentați legali și, prin reprezentanți legali, și și, solicitând să se dispună evacuarea pârâților din spațiul pe care îl ocupă fără forme legale, în imobilul situat în B,-.
Deliberând asupra acțiunii deduse judecății, prin prisma materialului probator administrat, Judecătoria Brăila, prin sentința civilă nr. 5849/7.10.2008, a admis-o și a dispus evacuarea pârâților din imobilul situat în B,-.
S-a reținut că la data de 10.09.2007, între și HG G, în calitate de vânzători, și Farm B, în calitate de cumpărătoare, s-a încheiat contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub numărul 1872/10.09.2007, având ca obiect imobilul situat în municipiul B,-.
Conform art. 4 din contractul sus-menționat, imobilul în momentul vânzării era ocupat de chiriași având contracte de închiriere încheiate cu Primăria Municipiului
S-a observat că între reclamantă si pârâți nu este în ființă nici un contract de închiriere valabil, contractele fiind încheiate de către pârâți cu Direcția Serviciilor Publice.
Reclamanta i-a notificat pe pârâți că refuză prelungirea contractelor de închiriere.
S-au reținut prevederile art. 10 alin. (1) și art. 11 alin. (1) din nr.OUG 40/1999, și art. 13 alin. (1) din Legea nr. 10/2001. S-a considerat că ispozițiile art. 10 și 11 din nr.OUG 40/1999 sunt incidente numai până la expirarea termenului de 5 ani prevăzut de această ordonanță, termenul fiind stabilit de legiuitor în vederea realizării protecției temporare a chiriașilor, deci până la data de 8.04.2004. O altă soluție ar fi presupus prelungirea fără limită în timp a vechiului contract și în consecință, încălcarea dreptului de proprietate al reclamantei prin restricțiile impuse în ceea ce privește folosința bunului său imobil.
Potrivit concluziilor raportului de expertiză, efectuat în cauză, exploatarea construcției în starea actuală, cu importante degradări și fără realizarea în timp a lucrărilor de consolidare, reparații capitale, reparații curente și de întreținere, reprezintă un risc major și un real pericol privind siguranța construcției și a locatarilor.
Iar una dintre obligațiile locatorului este de a preda chiriașului locuința în stare normală de folosință, ceea ce, față de concluziile raportului de expertiză, s-a apreciat că nu este posibil.
Împotriva acestei hotărâri a declarat apel apelantul arătând că acesta și familia sa au încheiat un contract valabil, care produce efecte juridice până la data de 9.05.2009 și a cărei respectare este obligatorie pentru intimata Farm SRL Un alt motiv de nemulțumire îl constituie împrejurarea că expertiza efectuată în cauză nu i-a fost comunicată pentru a lua cunoștință de conținutul acesteia și a formula obiecțiuni.
Apelantul prin precizările făcute ulterior nu a mai insistat în cel de al doilea motiv de apel, astfel încât nu va mai fi analizat.
Prin întâmpinarea formulată intimata susține că între aceasta și apelant nu există nici un raport juridic, din care să rezulte obligativitatea respectării contractului de închiriere. Mai mult, contractul expiră la data de 9.05.2009 și a încetat de drept în momentul în care intimata l-a notificat de două ori pe apelant, că nu poate prelungi durata sa de valabilitate, deoarece se află într-o stare avansată de degradare. Acesta este și motivul pentru care nu se pot respecta dispozițiile OUG nr. 40/1999 care statuează obligativitatea încheierii unui nou contract. Nu sunt aplicabile nici prevederile art. 1441 Cod civil, potrivit cărora locatorul care vinde lucrul închiriat s-au arendat și cumpărătorul este obligat să respecte locațiunea făcută.
Prin decizia civilă nr.115 din 3 iulie 2009, s-a admis apelul declarat de pârât, s-a schimbat sentința civilă în sensul că s-a respins acțiunea ca nefondată. A fost obligată intimata la 505,15 lei cheltuieli de judecată.
Pentru a decide astfel, instanța a reținut următoarele;
Din contractul de închiriere pentru suprafețe cu destinația de locuință, înregistrat sub nr. 31146/8.10.2004, rezultă că Direcția Serviciilor Publice, în calitate de locator, a închiriat tatălui apelantului, în calitate de locatar, imobilul situat în B,-. În fișa locativă figurează, în afara titularului contractului de închiriere fiul său, apelantul, fiica -, și nepoata, -.
Imobilul a fost restituit în natură numiților și HG G, în temeiul prevederilor Legii 10/2001, prin Dispoziția nr.17777/24.05.2007, necontestată și a fost înstrăinat intimatei Farm SRL
Art. 14 din Legea 10/2001 prevede că în cazul în care imobilul restituit prin procedurile administrative prevăzute de prezentul act normativ face obiectul unui contract de locațiune, noul proprietar se va subroga în drepturile statului sau a persoanei juridice deținătoare, cu renegocierea celorlalte clauze ale contractului, dacă aceste contracte au fost încheiate potrivit legii.
Astfel, atât timp cât apelantul beneficiază de un contract de închiriere încheiat potrivit dispozițiilor legale, cu o durată de valabilitate până la data de 9.05.2009, intimata Farm SRL B are obligația să îl respecte.
În cauza Licu împotriva României (hotărâre pronunțată la data de 4.03.2008 în cererea înregistrată sub nr. 35077/2002), Curtea, a statuat că dreptul la un contract de închiriere, reprezintă o creanță suficient de bine stabilită pentru a constitui un "bun" în sensul art. 1 din Protocolul 1.
Acest contract de închiriere constituie așadar o creanță în baza căreia apelantul poate pretinde că are cel puțin o "speranță legitimă" de a obține exercitarea unui drept de natură patrimonială, ce se încadrează în noțiunea de "bunuri" conținută în art. 1 din Protocolul 1.
Prin nerespectarea contractului de închiriere a cărei valabilitate expiră la data de 9.05.2009, după un an și trei luni de la promovarea acțiunii în evacuare, și evacuarea apelantului din imobil, s-ar încălca dreptul de folosință al acestuia.
Mai mult, intimata Farm SRL B, nu a făcut demersuri pentru a asigura până la expirarea termenului de valabilitate a contractului a unui spațiu corespunzător, locuibil, pentru apelant.
Impotriva acestei decizii a declarat recurs reclamanta, care a criticat soluția instanței de apel sub următoarele aspecte:
1.- Din cei 16 pârâți, singurul care a declarat apel fost -. Contractul de închiriere îl avea ca titular pe tatăl acestuia, iar apelantul era trecut doar în fișa locativă. In plus, acest contract a expirat la data de 9 mai 2009.
2.- Cauza Licu împotriva României, nu este aplicabilă în speță, intimatul locuiește în imobil fără forme legale.
3.- Nu recurenta trebuie să asigure un spațiu de locuit corespunzător intimatului ci Primăria municipiului
4. - Instanța nu a analizat sub nici un aspect apărările reclamantului privind imposibilitatea obiectivă a societății de a încheia un contract de închiriere cu intimatul și concluziile celor doi experți cu privire la efectuarea reparațiilor capitale, ce se impun de urgență, la imobilul situat în zona de istoric.
Intimatul -, a formulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea recursului ca nefondat pentru următoarele motive:
1.- La momentul intrării în vigoare a nr.OUG40/1999, raporturile locative existente în temeiul contractului erau în desfășurare (contractul de închiriere înregistrat la nr.31146 din 8 octombrie 2004, ce expiră la 9 mai 2009.)
Potrivit dispozițiilor art.11 alin.1 din G nr.40/1999, nerespectarea de către proprietari a dispozițiilor art.10 alin.1, atrage prelungirea de drept a contractului de închiriere anterior până la încheierea unui nou contract de închiriere.
2.- Potrivit dispozițiilor art.12 din Legea nr.114/1996, în cazul decesului titularului contractului de închiriere, contractul se transformă în beneficiul descendenților, dacă aceștia sunt menționați în contract.
3.- Potrivit dispozițiilor art.21 din G nr.40/1999, cumpărătorul este obligat să respecte contractul de închiriere anterior. In speță, contractul de închiriere s-a făcut în scris, are dată certă și expiră în mai 2009, mult după introducerea acțiunii.
Analizând decizia prin prima motivelor de recurs, instanța reține următoarele;
Dezvoltarea motivelor permite încadrarea lor în dispozițiile art.304 pct.6 și 9 cod pr. civilă, instanța a acordat mai mult decât s-a cerut și hotărârea este dată cu aplicarea greșită a legii.
1.- Intr-adevăr, instanța deși a fost investită doar cu soluționarea apelului promovat de pârâtul -, după admiterea apelului s-a pronunțat pe fond și asupra cererilor de evacuare ale celorlalți pârâți, pe care le-a respins, fiind incidente dispozițiile art.304 pct.6 cod pr. civilă.
2.- Cu privire la pârâtul -, acesta se prevalează de contractul de închiriere nr.31146 din 8 octombrie 2004, avându-l ca titular pe tatăl său, încheiat pe o perioadă de 5 ani - 9 mai 2004 - 9 mai 2009, conform nr.OUG11/2004.
Două sunt aspectele ignorate de instanța de apel:
a) - La data pronunțării deciziei de apel, contractul de închiriere expirase.
b) - -, nu era titularul contractului de închiriere, ci un membru al familiei, trecut în fișa locativă.
La momentul decesului tatălui său, acesta avea obligația să ceară transferul contractului de închiriere, conform art.12 lit.b din nr.OUG40/1999.
Conform articolului mai sus menționat, în cazul decesului titularului, închirierea continuă, contractul transferându-se,la cerere, descendenților menționați în contract dacă au locuit împreună cu titularul.
In concluzie, cum pârâtul nu a făcut dovada îndeplinirii condițiilor prevăzute de art.12 lit. b din nr.OUG40/1999, nu era titularul unui contract de închiriere valabil, pentru a se prevala de un bun în sensul art.1 Protocolul 1.
In plus, așa cum a reținut Curtea Europeană a Drepturilor Omului, în cauzele și, și Toader, versus România, prevederile G nr.40/1999 instituie o sarcină excesivă cât privește posibilitatea proprietarului de a dispune de bunul său.
echilibru între interesele proprietarului și ale chiriașilor este rupt în speță și datorită sarcinii exorbitante impuse reclamantei de a prelungi contractul de închiriere în situația în care din raportul de expertiză efectuat în cauză rezultă că imobilul necesită reparații capitale și reprezintă un risc major și un real pericol iar proprietarul nu are nici o posibilitate să efectueze lucrările de consolidare.
Mai mult, deteriorarea unui imobil dintr-o zonă declarată istoric afectează și interesele generale ale societății ale societății de păstrare a identității naționale culturale.
Ori, nr.OUG40/2001, criticată de, pentru dispozițiile defectuoase și lacunele sale nu acoperă și această situație a evacuării chiriașilor pentru efectuarea unor reparații capitale la clădire.
Din aceste considerente, având în vedere dispozițiile art.304 pct.6 și art.304 pct.9 cod pr. civilă, în referire la art.312 alin.3 cod pr. civilă, va admite apelul, va modifica în tot decizia civilă, în sensul că va respinge apelul ca nefondat.
PENTRU ACESTE MOTIVE
IN NUMELE LEGII
DECIDE
Admite recursul declarat de reclamanta Farm SRL B, cu sediul în B B-dul - nr.30, împotriva deciziei civile nr.115 din 3 iulie 2009 pronunțată de Tribunalul Brăila, și în consecință;
Modifică în tot decizia civilă nr.115 din 3 iulie 2009, în sensul că respinge apelul ca nefondat și menține sentința civilă nr.5849 din 7 octombrie 2008 Judecătoriei Brăila.
Obligă pe intimatul -, la 1000 lei cheltuieli de judecată în recurs.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică din 27 ianuarie 2010.
Președinte Judecător Judecător
- - - - - -
Grefier
- -
Red. /28.01.2010
Tehn. -29.01.2010/17 ex.
Fond:
Apel: -
Președinte:Simona BacșinJudecători:Simona Bacșin, Luminița Cristea, Anica Ioan
