Evacuare. Jurisprudenta. Decizia 390/2009. Curtea de Apel Craiova
| Comentarii |
|
Dosar nr-
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL CRAIOVA
SECȚIA I CIVILĂ ȘI PT. CAUZE CU MINORI ȘI DE FAMILIE
DECIZIE Nr. 390
Ședința publică de la 24 Martie 2009
Completul compus din:
PREȘEDINTE: Sorin Drăguț
JUDECĂTOR 2: Costinela Sălan
JUDECĂTOR 3: Oana Ghiță
Grefier - -
Pe rol, rezultatul dezbaterilor din data de 17 martie 2009 privind judecarea recursului formulat de recurenții pârâții, împotriva deciziei civile nr. 324 din 11 noiembrie 2008, pronunțată de Tribunalul Olt în dosarul nr- în contradictoriu cu intimatul reclamant MUNICIPIUL S PRIN PRIMAR, având ca obiect evacuare.
La apelul nominal, au lipsit părțile.
Procedură legal îndeplinită.
dezbaterilor și concluziile părților au fost consemnate în încheierea de ședință din 17 martie 2009, care face parte integrantă din prezenta decizie, și când instanța, față de complexitatea actelor și lucrărilor de la dosar, având nevoie de timp pt. deliberări, a amânat pronunțarea pentru data de azi 24 martie 2009.
CURTEA
Asupra recursului de față:
Prin sentința civilă nr. 2553/11.04.2008, pronunțată de Judecătoria Slatina în dosarul nr-, a fost respinsă acțiunea formulată de Municipiul S având ca obiect rezilierea contractului de închiriere nr. 9614/24.11.1998 încheiat cu pârâții și, a fost respinsă cererea de evacuare a acestora din imobilul închiriat de Primărie și obligația de plată solicitată de la pârâți - ca neîntemeiată.
A fost respinsă cererea reconvențională formulată de pârâții și având ca obiect obligarea Primăriei la vinderea imobilului în litigiu în temeiul art. 8 din Legea 112/1995, ca neîntemeiată.
În raport de probatoriile administrate, potrivit și dispozițiilor Legii l14/1996, 42/1990, 112/1995 și 10/2001, atât acțiunea principală cât și cererea reconvențională au fost considerate neîntemeiate.
Împotriva acestei sentințe au formulat apel atât și, cât și Municipiul S, criticând soluția pentru aspecte de netemeinicie și nelegalitate.
Apelanții și au criticat soluția pentru motivăre contradictorie cu raportare la interpretarea eronată a dispozițiilor Legii 112/1995 și Legii 10/2001, în sensul că imobilul nu face obiectul acestor legi, iar pe de altă parte, imobilul se află pe domeniul public al municipiului S, considerând că cele două susțineri ale instanței se exclud reciproc, situație în care motivarea este neîntemeiată.
In plus, apelanții au arătat, că imobilul constituie și are caracterul de locuință și nu există dovezi că ar fi unul și același cu cel proprietate publică, fiind cu totul un alt imobil, cu alte date de individualizare, nr. poștal și teren aferent.
Apelanta pârâtă Municipiul S criticat soluția pentru faptul că imobilul care are destinație de clădire administrativă împreună cu terenul de 200 mp. se află situat în punctul "Parc str. P", în baza contractului de închiriere nr. 9614/1988, fiind închiriat apelanților pârâți care la data încheierii contractului aveau calitatea de salariați însărcinați cu paza parcului.
In ce privește solicitarea de reziliere a contractului, s-a arătat că a încetat calitatea de salariați a celor doi pârâți, bunul este inventariat în anexa 1 la HCL - ca făcând parte din domeniul public, în zonă urmează a se face lucrări de reamenajare, ca urmare a aprobării date prin HG nr. 1355/2001, iar chiriașul refuză să părăsească imobilul proprietatea primăriei, deși figurează înregistrat cu imobil și teren în-, în calitate de proprietar.
Prin decizia civilă nr.324 din 11 noiembrie 2008, pronunțată de Tribunalul Olt în dosarul nr-, s-a admis apelul declarat de reclamantul Municipiul S prin Primar împotriva sentinței civile nr. 2553/11.04.2008 pronunțată de Judecătoria Slatina în dosarul nr-, și s-a schimbat sentința, în sensul că s-a admis acțiunea, s-a dispus rezilierea contractului de închiriere nr. 9614/24.11.1988 și evacuarea pârâților și, din imobil.
S-a respins apelul declarat de pârâții și împotriva aceleași sentințe, ca nefondat.
Au fost obligați pârâții la 10 lei cheltuieli de judecată către reclamantul Municipiul
Pentru a decide astfel, Tribunalul a reținut că se impune rezilierea contractului de închiriere și evacuarea pârâților, datorită apariției unor elemente esențiale care schimbă ca structură destinația inițială a spațiului public, în situația în care, ca urmare a executării lucrărilor de modernizare, spațiul ce face obiectul închirierii nu va mai avea destinația de locuință, ci va fi sector administrativ al parcului modernizat.
Apelul declarat de pârâți s-a apreciat a fi nefondat, întrucât competența de soluționare a cauzei în primă instanță revenea Judecătoriei, ca instanță de drept comun, iar motivarea subsumată respingerii cererii reconvenționale s-a referit la aspecte de fapt și temeiuri de drept legate de dobândirea și folosința locuințelor.
Împotriva acestei decizii civile, în termen legal, au declarat recurs pârâții, criticând-o pentru nelegalitate.
Au susținut că decizia recurată are o motivare contradictorie, și analizează pentru prima dată în apel cea de-a doua cauză juridică a acțiunii, lipsind astfel pârâții de un grad de jurisdicție și de posibilitatea de a-și formula apărarea în raport de aceasta.
S-a reținut greșit că imobilul în litigiu face parte din domeniul public, și astfel nu poate face obiectul înstrăinării potrivit legii 112/1995, precum și faptul că potrivit proiectului de modernizare a parcului, se va modifica destinația imobilului din locuință în sector administrativ.
Tribunalul a omis să examineze apelul pârâților, analizând exclusiv criticile formulate de reclamantă.
Au solicitat admiterea recursului, casarea deciziei civile și trimiterea cauzei spre rejudecare la Tribunalul O l
În drept, s-au invocat dispozițiile art.304, pct.9, cod pr. civ.
Intimata reclamantă a formulat întâmpinare la data de 17.03.2009, solicitând respingerea recursului ca nefondat, întrucât pe terenul pe care este edificat spațiul administrativ în litigiu urmează să se execute lucrări de reabilitare și modernizare, conform contractului de executare lucrări nr. 4274/27.02.2007. Mai mult, au arătat că imobilul face parte din domeniul public, și nu din cel privat al Mun. S, și nu are destinația de locuință, fiind folosit ca atare de către pârâți doar în considerarea calității de salariați ai instituției reclamante, cu atribuții legate de întreținerea parcului.
Au mai arătat că este nefondată și ultima critică referitoare la neexaminarea apelului pârâților, la finele considerentelor deciziei recurate fiind expuse motivele care au justificat soluția de respingere a căii de atac formulate de aceștia.
Examinând recursul, în limita motivelor formulate, se apreciază că este fondat, și se va admite, potrivit art. 304 și 312, Cod pr. civ. pentru următoarele considerente:
Reclamanta a investit prima instanță cu o acțiune având ca obiect rezilierea contractului de închiriere încheiat cu pârâții, înregistrat sub nr. 9614/24.11.1988, și ca efect al acestei sancțiuni civile, evacuarea pârâților din imobil.
Cererea de chemare în judecată a fost justificată prin prisma art. 10 din legea 114/1996, invocându-se faptul că pârâții dețin în proprietate exclusivă un imobil în-, și în indiviziune, o cotă de 5/8 dintr-un alt imobil din-, ambele situate în Mun. S, precum și prin prisma faptului că parcul P, în incinta căruia este situată și clădirea obiect al contractului de închiriere urmează să fie inclus într-un program de modernizare și reabilitare, iar construcția să fie demolată.
Pârâții au formulat cerere reconvențională prin care au solicitat obligarea reclamantei să le vândă imobilul în litigiu, în condițiile legii 112/1995.
Analizând cererile deduse judecății, raportat la cauzele juridice invocate de părți, Curtea constată că prima instanță a făcut o corectă aplicare a dispozițiilor legale incidente, și a dat o soluționare justă acțiunii cu care a fost investită, iar decizia recurată, prin care a fost schimbată sentința, în sensul admiterii acțiunii și evacuării pârâților, a fost dată cu aplicarea greșită a legii.
Dispozițiile art. 10 din Legea 114/1996 reglementează anumite condiții cerute pentru a accede la cumpărarea unei locuințe din fondul locativ de stat, și nu se referă la beneficiul unui contract de închiriere, fiind astfel străine cauzei. În acest context, sunt lipsite de relevanță juridică susținerile reclamantei privind dreptul de proprietate al pârâților asupra altor imobile de pe raza Mun.
Cât privește cea de-a doua împrejurare pe care se fundamentează cererea în evacuare, și anume reamenajarea parcului în a cărui rază teritorială se află și imobilul obiect al contractului de închiriere, care, potrivit proiectului de urbanism, ar urma să fie demolat, în mod greșit a fost apreciată de instanța de apel ca fiind de natură să justifice rezilierea contractului de închiriere încheiat între părți.
Rezilierea este o sancțiune civilă care intervine, potrivit art. 1020 și 1021, cod civil, în cazul contractelor sinalagmatice cu executare succesivă, pentru neexecutarea culpabilă a obligațiilor de către una din părți.
Rezilierea unui contract de închiriere a unei locuințe ce face parte din fondul locativ de stat, înainte de termen, poate fi dispusă în condițiile art. 24 din Legea 114/1996, respectiv pentru următoarele motive: neachitarea chiriei cel puțin 3 luni consecutiv, nerespectarea altor clauze contractuale, pricinuirea de însemnate stricăciuni locuinței, existența unui comportament neadecvat, care face imposibilă conviețuirea sau împiedică folosința normală a locuinței.
Niciuna dintre aceste cauze nu a fost invocată și dovedită, ceea ce înseamnă că nu se poate reține vreo atitudine culpabilă a chiriașilor în executarea obligațiilor contractuale asumate, și deci nu se poate aplica sancțiunea rezilierii contractului de închiriere.
În măsura în care locatorul intenționează să dea o altă destinație spațiului de locuit sau chiar să-l desființeze, în virtutea atributelor pe care i le conferă dreptul de proprietate, are posibilitatea fie să solicite fie încetarea contractului de închiriere, în condițiile legii, fie să pună la dispoziția locatarului un alt spațiu cu aceeași destinație.
Contractul de închiriere din data de 24.11.1988 a fost încheiat pe durată nedeterminată, și a beneficiat de prorogările legale în materie până în luna aprilie 2009, întrucât are ca obiect o locuință, așa cum este definită în art. 2, lit.a din Legea 114/1996, și anume o construcție alcătuită din una sau mai multe camere de locuit, cu dependințele, dotările și utilitățile necesare, care satisface nevoile de locuit ale unei persoane sau familii.
Susținerea contrară a reclamantei, privind o altă destinație a imobilului închiriat, de spațiu administrativ, nu poate fi primită, câtă vreme din chiar cuprinsul contractului reiese că are ca obiect o suprafață locativă cu destinația de locuință, iar pârâții au locuit efectiv și permanent în imobil.
locuinței la domeniul public sau privat al Mun. S este irelevantă din punctul de vedere al soluționării cererii în reziliere, căci ambele categorii de bunuri pot face obiectul închirierii, în condițiile legii.
Sunt nefondate însă criticile formulate de recurenții pârâți privind omisiunea examinării motivelor lor de apel d e către Tribunal.
Deși extrem de succint, instanța de apel a motivat la finele considerentelor deciziei, soluția de respingere a apelului declarat de pârâți, cenzurarea criticilor acestora în recurs fiind făcută doar în limita motivelor invocate de recurenții pârâți, care nu s-au referit la maniera de soluționare a cererii reconvenționale.
Față de motivele care preced, Curtea apreciază că decizia Tribunalului a fost dată cu aplicarea greșită a dispozițiilor legale care reglementează rezilierea contractelor de închiriere cu destinația de locuință, aspect care atrage incidența dispozițiilor art. 304, pct.9, Cod pr. civ. în raport de care,văzând și dispozițiile art. 312, Cod pr. civ. se va admite recursul, se va modifica decizia civilă, în sensul respingerii apelului și a menținerii sentinței civile.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Admite recursul declarat de recurenții pârâții, împotriva deciziei civile nr. 324 din 11 noiembrie 2008, pronunțată de Tribunalul Olt în dosarul nr- în contradictoriu cu intimatul reclamant MUNICIPIUL S PRIN PRIMAR.
Modifică decizia civilă, în sensul că respinge apelul declarat de reclamantul Municipiul S prin Primar, împotriva sentinței civile nr.2553/11.04.2008 pronunțată de Judecătoria Slatina în dosarul nr-, pe care o menține.
Decizie irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică de la 24 Martie 2009.
Președinte, - - | Judecător, - - | Judecător, - - |
Grefier, - - |
Red. și tehnored.-/4 ex./2.04.2009
Al.
Președinte:Sorin DrăguțJudecători:Sorin Drăguț, Costinela Sălan, Oana Ghiță
