Evacuare. Jurisprudenta. Decizia 400/2008. Curtea de Apel Iasi
| Comentarii |
|
Dosar nr-
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL IAȘI
SECTIA CIVILĂ
DECIZIE Nr. 400
Ședința publică de la 15 Octombrie 2008
Completul compus din:
PREȘEDINTE: Viorica Olariu
JUDECĂTOR 2: Cristiana Angelescu
JUDECĂTOR 3: Valeria Cormanencu
GREFIER:
S-a luat în examinare cererea de recurs formulată de și împotriva deciziei civile nr. 140 din 25 februarie 2008 pronunțată de Tribunalul Iași.
La apelul nominal făcut în ședința publică se prezintă avocat pentru recurenții și și intimatul.
Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefier care învederează că recursul este la al patrulea termen de judecată,nu solicită judecata în lipsă.
Nemaifiind alte cereri de formulat,instanța consideră recursul în stare de judecată și dă cuvântul la dezbateri.
Avocat pentru recurenți având cuvântul,susține că și au vândut prin contract de vânzare -cumpărare apartamentul cu două camere situat în I,strada - nr. 6 și au făcut toate demersurile pentru ca acel contract de vânzare-cumpărare să fie valabil încheiat,însă,după ce au intrat în proprietatea deplină a apartamentului,li s-a prezentat un testament prin care vânzătoarea apartamentului,respectiv îi lăsa intimatului întreaga sa avere mobilă și imobilă.
Instanțele au anulat irevocabil contractul de vânzare-cumpărare,iar recurenții au solicitat să fie despăgubiți la valoarea reală a apartamentului,întrucât au fost cumpărători de bună credință. Recurenții au plătit prețul apartamentului cu filă CEC pe care au lăsat-o la dispoziția vânzătoarei,au intabulat apartamentul pe numele lor,au făcut îmbunătățiri la apartament și s-au comportat ca și proprietari ai apartamentului.
Instanța de apel recunoaște dreptul de retenție al recurenților asupra apartamentului,însă nu s-a avut în vedere plata prețului apartamentului la valoare actualizată și nici îmbunătățirile efectuate la apartament.
Apărătorul arată că apartamentul a fost cumpărat în anul 2001,iar intimatul a fost obligat să plătească recurenților valoarea apartamentului din 2001,însă în prezent valorile apartamentelor pe piața imobiliară sunt cu totul altele. Recurenții solicită recuperarea întregii sume a apartamentului,având în vedere că au efectuat și îmbunătățiri la imobil și cu acea sumă achitată în anul 2001 nu mai au posibilitate să achiziționeze un apartament în prezent.
Avocat consideră că recurenții sunt îndreptățiți la compensații conform dispozițiilor art. 296 al. 2 Cod procedură civilă,având în vedere că au fost cumpărători de bună credință și au plătit integral vânzătoarei suma solicitată,însă în prezent solicită a li se acorda o sumă de bani cu care să-și poată achiziționa un apartament.
Solicită a se avea în vedere că a făcut dovada prețului unui apartament similar din
Apărătorul solicită admiterea recursului,arătând că dispozițiile art. 296 Cod procedură civilă dă posibilitatea recurenților să solicite compensații,astfel încât aceștia sunt îndreptățiți să primească prețul real al apartamentului.
Arată că recurenții au formulat o cerere reconvențională asupra căreia instanța de apel nu s-a pronunțat. Nu solicită cheltuieli de judecată.
Intimatul având cuvântul,arată că în doctrină s-a admis că atunci când se dispune anularea vânzării,cumpărătorul devine detentor precar al bunului supus restituirii și are un drept de retenție numai pentru cheltuielile utile și necesare,de conservare,întreținere și îmbunătățiri aduse apartamentului,ceea ce în cauză nu s-a dovedit.
Apreciază că instanțele corect au apreciat că recurenților nu li se cuvine mai mult decât prețul achitat de ei pentru apartament. Cheltuielile de întreținere și îmbunătățiri nu au fost și nu sunt probate prin facturi și chitanțe de plată și nici nu se justifică necesitatea lor. Apartamentul a avut tot confortul,iar îmbunătățirile pe care le pretind că sunt aduse,fără asentimentul său,nu pot fi luate în seamă,solicitând a i se reda bunul așa cum a fost inițial.
Intimatul arată că expertiza extrajudiciară depusă în cauză excede și exclude dreptul de retenție,mai întâi că valoarea reactualizată reprezintă dreptul său de proprietate,iar îmbunătățirile consemnate,la comanda recurenților nu pot fi admise de instanță,câtă vreme nu sunt anexate actele justificative.
Depune la dosar concluzii scrise și arată că nu solicită cheltuieli de judecată.
Declarându-se dezbaterile închise,după deliberare,
CURTEA DE APEL:
Asupra recursului civil de față;
Din examinarea lucrărilor dosarului, constată următoarele:
Reclamantul prin cererea înregistrată la Judecătoria Iași la data de 30.05.2006, cheamă în judecată pârâții și, pentru a se dispune evacuarea necondiționată a acestora din imobilul situat în I,-, --1,. A, parter,. 1 și acordarea cheltuielilor de judecată.
Reclamantul susține că este proprietarul imobilului în care locuiesc pârâții, fără titlu, urmare anulării contractului de vânzare-cumpărare prin hotărâre judecătorească, pe care l-au încheiat cu -, autoarea sa.
Prin întâmpinare cu caracter de cerere recondiționată pârâții invocă lipsa calității procesuale active a reclamantului și solicită acordarea dreptului de retenție până la restituirea prețului - capăt de cerere nesoluționat în acțiunea în nulitate - obligarea la plata contravalorii îmbunătățirilor aduse apartamentului, toate actualizate.
Judecătoria Iași prin sentința civilă nr. 10.197 din 25 septembrie 2007 admite acțiunea introdusă de reclamant, dispune evacuarea pârâților din imobil.
Admite cererea reconvențională formulată de către pârâții-reclamanți și în contradictoriu cu reclamantul-pârât.
Instituie în favoarea pârâților-reclamanți și un drept de retenție asupra imobilul situat în mun. I,-, -1,. A, parter,. 1 până la plata de către reclamantul-pârât a sumei reprezentând prețul plătit de către reclamanții-pârâți în baza contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 640/26.02.2001 la BNP - G, contract ce a fost anulat în mod irevocabil prin hotărâre judecătorească. Ia act că reclamantul nu mai solicită cheltuieli de judecată pe care îl obligă la plata către pârâți a sumei de 7,6 lei cu titlu de cheltuieli de judecată reprezentând taxa judiciară de timbru și timbrul judiciar.
Pentru a pronunța hotărârea, instanța de prim grad a stabilit următoarea situație de fapt, păstrată în apel:
Autoarea reclamantului - a vândut pârâților apartamentul nr.1 situat în mun. I,-, -1,. A, parter, în baza contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 640/26.02.2001. La cererea vânzătoarei, care a decedat în cursul procesului, acțiunea fiind continuată de reclamant în calitate de moștenitor, Judecătoria Iașia dispus prin sentința civilă nr. 23250/25.11.2002, menținută prin Decizia Tribunalului Iași nr. 1038/16.06.2003, anularea contractului de vânzare-cumpărare, fără a se dispune și repunerea părților în situația anterioară.
Prin testamentul olograf datat 07.03.2004 - la instituit pe reclamant legatar universal cu privire la întreaga avere mobilă și imobilă, iar acest legat nu a fost revocat prin vânzarea apartamentului de către testatoare întrucât revocarea pentru a produce efecte trebuia să privească un legat cu titlu particular, legatele universale și cel cu titlu universal neputând fi revocate prin înstrăinarea unui bun ce face parte din universalitate (art. 923 Cod civil, deși pârâții au contestat legalitatea testamentului olograf invocat de către reclamant acțiunea acestora a fost respinsă prin sentința civilă nr. 449/13.01.2006 de către Judecătoria Iași.
Reține instanța că, reclamantul culege moștenirea lăsată de autoarea sa în baza testamentului olograf și a certificatului de calitate de moștenitor fiind legatar universal, patrimoniul preluat conținând și apartamentul în litigiu.
Întrucât succesiunea testamentară constituie titlul de proprietate al reclamantului, iar titlul pârâților a fost anulat astfel încât nu mai justifică folosința apartamentului în litigiu, instanța admite cererea reclamantului și va dispune evacuarea pârâților.
În ceea ce privește cererea reconvențională instanța constată că deși instanțele de judecată au dispus anularea contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 640/26.02.2001, însă părțile contractante nu au fost repuse în situația anterioară.
Din probele administrate nu rezultă că reclamantul în calitate de succesor în drepturi și obligații a autoarei sale a restituit prețul apartamentului litigios astfel încât sunt îndeplinite condițiile cumulative pentru instituirea unui drept de retenție în favoarea pârâților-reclamanți, creanța pretinsă fiind în legătură cu bunul litigios, fiind admisă și cererea reconvențională și instituit dreptul de retenție până la restituirea de către reclamant a prețului vânzării.
În apelul declarat împotriva sentinței, pârâții și au formulat critici privind soluționarea acțiunii, excepțiilor, a instituirii reclamantului ca legatar universal, greșita aplicare în cauză a art. 923 cod civil în condițiile în care certificatul de moștenitor și testamentul olograf nu nominalizează apartamentul ca bun ce face parte din succesiune.
Într-un alt motiv sunt aduse critici privind soluționarea cererii reconvenționale, a încălcării art. 129 alin. 6 Cod procedură civilă, a instituirii dreptului de retenție cu îmbunătățiri și la valorile actualizate.
Tribunalul Iași prin decizia civilă nr. 140 din 25.02.2008, respinge apelul și păstrează sentința.
Reține instanța de apel că reclamantul-intimat, instituit prin testament legatar universal a dobândit toate drepturile și obligațiile deținute de autoarea sa. Individualizarea expresă a tuturor bunurilor deținute de aceasta nu era necesară ci doar mențiunea privind transmiterea universalității bunurilor lui de cujus. În urma constatării nulității contractului de vânzare-cumpărare apartamentul a reintrat în patrimoniul autoarei reclamantului, și urmare decesului, succesorului său în drepturi.
Referitor la cererea reconvențională, tribunalul constată că nu cuprinde valoarea îmbunătățirilor efectuate, care este valoarea actualizată, nu s-a timbrat corespunzător cererea, nu a fost discutată în contradictoriu pe fond, fiind o cerere nouă.
În recursul declarat pârâții și invocă următoarele motive, ce pot fi încadrate în art. 304 pct. 9 Cod procedură civilă:
- instanțele nu au dat curs excepției autorității lucrului judecat, a hotărârii penale în civil, reținând greșit că reclamantul a fost instituit legatar universal;
- cererea reconvențională a fost greșit soluționată, pârâții au fost și sunt cumpărători de bună-credință, apartamentul a fost achitat integral cu filă cec, suma fiind la dispoziția vânzătoarei, la data de 26.02.2001, la care din 28.11.2006 reclamantul a avut acces;
- la repunerea părților în situația anterioară, instanța trebuia să acorde valoarea actualizată a prețului sau chiar contravaloarea unui apartament la piața liberă, pe lângă prețul îmbunătățirilor efectuate, precizate la 215.000 lei.
Prin întâmpinare, reclamantul-intimat susține că în cererea în care este precizată valoarea în apel este o cerere nouă, fiind incident art. 294 Cod procedură civilă. Se arată că recurenții au profitat de sa, bolnavă psihic și în vârstă, au pătruns prin efracție în apartament și au forțat evacuarea acesteia din apartament, considerându-se eronat că sunt proprietari. În recurs este administrată proba cu înscrisuri, raportul de expertiză extrajudiciară de evaluare a apartamentului, anunțuri în ziare privind prețul imobilelor, cereri adresate organelor de poliție, sesizări ale locatarilor. A, str. -, copia cererii adresate notarului.
Curtea constată că situația de fapt stabilită prin considerentele sentinței,păstrată în apel, are corespondent în probele dosarului,instanțele soluționând corect excepția lipsei calității procesuale a reclamantului-intimat, cât și pe fond acțiunea principală.
Astfel, prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 640/26.02.2001 recurenții au dobândit dreptul de proprietate asupra apartamentului în litigiu, act anulat prin hotărâre judecătorească irevocabilă - sentința civilă nr. 23.250/25.11.2002 (decizia civilă nr. 1038/16.06.2003 a Tribunalului Iași, decizia civilă nr. 1399/04.11.2003 a Curții de APEL IAȘI ).
Cumpărătorii au contestat testamentul olograf prin care vânzătoarea lasă întreaga sa avere pârâtului și a certificatului de moștenitor de calitate nr. 85/23.09.2002, acțiune respinsă prin sentința civilă nr. 449/13.01.2006, a Judecătoriei Iași, ce a intrat în puterea lucrului judecat.
În prezenta cauză, reclamantul s-a legitimat procesual prin certificatul de moștenitor și titlul de proprietate asupra apartamentului al autoarei sale, dovedindu-și calitatea procesuală activă.
Urmare anulării contractului de vânzare-cumpărare pentru recurenții-pârâți, care locuiesc în apartament a încetat posesia legitimă, nu dețin un titlu locativ pentru a-l opune reclamantului-intimat,proprietar, ce este lipsit de dreptul de folosință.
Prin considerentele unice tribunalul a răspuns la motivele de apel prin care sunt aduse critici soluției date în acțiune.
Decizia atacată în considerente, cuprinde motivele de fapt și de drept ce au formulat convingerea tribunalului în admiterea acțiunii, neimpunându-se reluarea problemelor soluționate irevocabil, prin hotărâri judecătorești, a nulității testamentului, a certificatului de moștenitor, și instituirii ca legatar universal a lui, ce au intrat în puterea lucrului judecat. La plângerea prealabilă a părții vătămate - vânzătoare, au fost efectuate cercetări penale pentru infracțiunea de tulburare de posesie, prevăzută de art. 220 Cod penal, cumpărătorii-inculpați în acea cauză și (dosar nr. 14.040/2002 Judecătoria Iași ), fiind achitați în temeiul art. 11 pct. 2 lit. "c" Cod procedură penală, raportat la art. 10 lit. "d" Cod procedură penală,pentru lipsa elementelor constitutive ale infracțiunii, prin sentința penală nr. 2253/2003, definitivă prin decizia penală nr. 316/2003 a Tribunalului Iași. Instanța penală a respins și acțiunea civilă continuată de ca moștenitor, partea vătămată a decedat în timpul procesului penal (18.03.2002).
În conformitate cu art. 22 alin. (1) Cod procedură penală hotărârea penală definitivă a instanței penale are autoritate de lucru judecat în fața instanței civile, cu privire la existența faptei, a persoanei care a săvârșit-o și a vinovăției acesteia.
Cum prin hotărârile judecătorești penale invocate în motivele de recurs nu s-a soluționat o acțiune civilă, alăturat celei penale, având ca obiect contractul de vânzare-cumpărare, excepția autorității lucrului judecat, nu este întemeiată, iar acestea nu au nici un efect asupra raportului juridic dedus judecății în stabilirea "titlului locativ" al recurenților-pârâți.
Curtea are în vedere că acțiunea civilă în procesul penal are ca obiect tragerea la răspunderea civilă a inculpatului, repararea pagubei, ce are loc potrivit legii civile. Hotărârile judecătorești invocate ca probe, au forța probantă a înscrisului autentic. Pentru a se reține autoritatea lucrului judecat, a unei hotărâri penale într-o cauză civilă, paguba produsă trebuie să fie cauzată prin infracțiune,condiție neîndeplinită în cauză.
Faptul că în considerentele hotărârii tribunalul nu a analizat un mijloc de probă și a răspuns prin considerente unice la motivele de apel, nu se sancționează cu nulitatea deciziei atacate.
Proba nu este relevantă în soluționarea acțiunii în evacuare și a cererii principale, iar casarea ori modificarea hotărârii se poate cere conform art. 304 Cod procedură civilă numaipentru motive de nelegalitate.
Curtea reține ca întemeiate motivele de recurs prin care sunt aduse critici soluției date în cererea reconvențională.
Pârâții-reclamanți au cerut prin întâmpinarea cu caracter de cerere reconvențională, repunerea în situația anterioară, capăt de cerere parțial soluționată de judecătorie, obligarea la restituirea prețului, acordarea contravalorii îmbunătățirilor la valoarea actuală și acordarea dreptului de retenție, până la efectuarea plății sumelor datorate.
Acordareadreptului de retențieeste o problemă de drept corect soluționată în primă instanță și păstrată în apel, fără însă a se stabili creanța pârâților-reclamanți.
Prin aplicarea greșită a legii, art. 129 alin. 6 și art. 294 Cod procedură civilă, instanța e apel a pronunțat o hotărâre nelegală.
Cererea reconvențională nu este o cerere nouă, în sensul art. 294 Cod procedură civilă, fiind formulată la prima instanță, al cărei obiect și cauză sunt menționate în cererea inițială.
Faptul că la judecata în fond nu s-au arătat îmbunătățirile și care este prețul reactualizat, precizare făcută în apel, nu constituie o cerere nouă, pentru că obiectul și cauza sunt aceleași, fiind doar cuantificate.
În aplicarea art. 129 alin. (4) și (5) Cod procedură civilă judecătorul fondului trebuia să pună în dezbaterea părților orice împrejurări de fapt și de drept chiar dacă nu erau menționate în cererea reconvențională și, de a hotărî asupra obiectului cererii deduse judecății.
Curtea constată că întredreptul de retențieacordat și soluționareacererii reconvenționaleexistă o strânsă legătură, sunt indivizibile, dreptul de creanță ce se va stabili condiționând și durata acordării acestuia.
Pentru considerentele expuse, se reține căcererea reconvențională nu a fost soluționatăîn fond în sensul art. 312 alin. 5 Cod procedură civilă, cu toate capetele de cerere.
Formularea dată de judecătorul fondului în stabilirea dreptului de retenție "până la plata prețului plătit" fără a se stabili valoarea, a nu se pronunța asupra îmbunătățirilor cerute, a "reactualizării" și în ce modalitate, nu satisface cerințele art. 129 alin. 6 Cod procedură civilă. Hotărârea fiind dată fără a se intra în cercetarea fondului,instanța casează hotărârile în partea privind cererea reconvențională și trimite cauza la judecătorie, pentru rejudecare.
Instanța de trimitere va avea în vedere, în aplicarea art. 315 alin. 3 Cod procedură civilă, toate motivele invocate de pârâții-recurenți. Totodată, că problema de drept dezlegată adreptului de retenție, ce este corect acordat trebuie acordat,însă sunt necesare probe, pentru a stabili întinderea creanței.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII,
DECIDE:
Admite recursul declarat de și împotriva deciziei civile nr. 140 din 25.02.2008 pronunțată de Tribunalul Iași, pe care o modifică în tot.
Admite apelul declarat de și împotriva sentinței civile nr. 10.197 din 25.09.2007 pronunțată de Judecătoria Iași, pe care o desființează în parte, în ce privește cererea reconvențională formulată de pârâți.
Trimite cauza la Judecătoria Iași pentru rejudecarea cererii reconvenționale formulată de pârâții - reclamanți și.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică, azi 15 Octombrie 2008.-
PREȘEDINTE, JUDECĂTOR, JUDECĂTOR,
-
Grefier,
Red. -
Tehnored.
Tribunalul Iași: ,
Judecătoria Iași: -
05.11.2008
2 ex.-
Președinte:Viorica OlariuJudecători:Viorica Olariu, Cristiana Angelescu, Valeria Cormanencu
