Evacuare. Jurisprudenta. Decizia 406/2008. Curtea de Apel Timisoara
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL TIMIȘOARA OPERATOR 2928
SECȚIA - CIVILĂ
DOSAR NR-
DECIZIA CIVILĂ NR. 406/
Ședința publică din 17 aprilie 2008
Curtea constituită din:
PREȘEDINTE: Trandafir Purcărița
JUDECĂTOR 2: Lucian Lăpădat
JUDECĂTOR 3: Carmina Orza
GREFIER: - -
S- fixat termen de pronunțare asupra recursului declarat de către pârâții recurenți, împotriva deciziei civile nr. 1069/A din 19 decembrie 2007, pronunțată de Tribunalul Timiș în dosar nr-, în contradictoriu cu reclamanți intimați și având ca obiect evacuare și pretenții.
La apelul nominal făcut în ședință publică lipsă părțile.
Procedura de citare legal îndeplinită.
dezbaterilor și concluziile părților au fost consemnate în încheierea ședinței publice din 10 aprilie 2008, care face parte integrantă din prezenta decizie și când s-a amânat pronunțarea pentru azi 17 aprilie 2008.
A,
Deliberând asupra recursului de față constată următoarele:
Prin sentința civilă nr.7435/11.07.2007 pronunțată în dosarul cu nr- Judecătoria Timișoaraa admis acțiunea civila formulata de reclamanții si, in contradictoriu cu parații, si.
S-a constatat încetarea contractului de închiriere încheiat pe o perioadă de cinci ani, începând cu 1 mai 2001 și până la 30 aprilie 2006, între și, în calitate de locatori, și defunctul, locatar titular, contract ulterior preluat de pârâta prin încheierea contractului de închiriere înregistrat sub nr. -/2002 la Administrația Financiară
S-a dispus evacuarea pârâților - reclamanți reconvenționali din imobilul-apartament nr. 2 înscris în Cartea funciara nr. 773 T, nr. cadastral 35,situat pe str. -. Al. (fosta -), nr. 12.
Au fost obligați pârâții - reclamanți reconvenționali la despăgubiri civile în cuantum de 1.400 EURO / lunar sau la plata echivalentului în lei al acestei sume lunare, la cursul valutar al de la data plății efective, potrivit raportului de expertiză tehnică judiciară întocmit de dl. exp. ing. - și răspunsului la obiecțiuni, care fac parte intergranta din hotarare.
Au fost obligați pârâții - reclamanți reconvenționali la 26.925,92 lei către reclamanții -pârâți reconvenționali, cu titlu de despăgubiri, potrivit aceluiasi raport de expertiză tehnică judiciară întocmit de dl. exp. ing. - și răspunsului la obiecțiuni.
A fost respinsă acțiunea reconvențională formulată de pârâții-reclamanți reconvenționali, si împotriva reclamanților-pârâți reconvenționali si, având ca obiect constatare nulitate absoluta si obligație de a face.
Au fost obligați pârâții-reclamanți reconvenționali la 5.391,94 lei cheltuieli de judecată față de reclamanții-pârâți reconvenționali.
Pentru a dispune astfel, instanța de fond reținut că din analiza actelor și lucrărilor de la dosar, acțiunea civila formulata de reclamanții si este intemeiata, motiv pentru care a fost admisă, având in vedere urmatoarele considerente:
Prin decizia civilă nr. 3121/A/ 24 noiembrie 1999 Tribunalului Timiș pronunțată în dosar nr. 7760/C/1999, menținută prin decizia civila nr. 1147/12 aprilie 2000 Curții de APEL TIMIȘOARA, au fost schimbate in parte dispozițiile sentintei civile nr. 5815/22.04.1999 pronunțata in dosar nr. 3559/1998 al Judecătoriei Timișoara, și s-a restabilit situatia anterioara de carte funciară asupra imobilului înscris in Cartea Funciară nr.773 T, in sensul ca s-a dispus radierea dreptului de proprietate al Statului R și reînscrierea dreptului de proprietate al lui, antecesorul reclamantilor, constatându-se prin aceleași hotărâri că imobilul a trecut in proprietatea statului fără titlu. De asemenea, s-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumparare nr. 14293/9.10.1997 încheiat între URBIS, pe de o parte, și și, pe de altă parte, cu privire la apartamentul in litigiu.
Ulterior, in urma dezbaterii succesiunii lui, succesorii acestuia, reclamantii, si-au inscris in evidentele de publicitate imobiliara dreptul de proprietate asupra bunului.
Ulterior restituirii in natură și constatarii nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare pârâții au beneficiat de folosința locuinței in temeiul unui nou contract de închiriere incheiat pe o perioadă de șase ani deoarece contractul initial a fost încheiat in baza nr.OG 40/1999. Familia ocupa in prezent întregul etaj al clădirii.
Înainte de expirarea duratei contractului de închiriere - la 30 aprilie 2006, reclamantii au expediat pârâților notificarea nr. 326/12.12.2005 prin intermediul Executorului judecătoresc, prin care pârâții au fost pusi in intarziere in privința îndeplinirii obligațiilor contractuale ce le revin de a elibera locuința pe care o ocupă la data de 30 aprilie 2006, respectiv la expirarea duratei contractului de închiriere, și de a preda spațiul locativ la aceeași dată, in stare de folosință și de curățenie.
Sustinerile parâților in sensul că contractul de închiriere ar fi trebuit să fie încheiat pentru perioada 25.01.2003 - 25.01.2008 sunt neîntemeiate, motiv pentru care ele au fost înlăturate. rin contractul nr. -/20.02.2003 a preluat contractul de închiriere nr. 171/2001 ce fusese încheiat anterior de reclamanti cu sotul acesteia, în calitate de titular, și care decedase. Așa încât, încheierea noului contract fusese impusă de decesul titularului și reprezenta continuarea contractului de închiriere nr. 171/2001 încheiat initial cu, cu privire la spațiul locativ din litigiu, in baza dispozițiilor nr.OG 40/1999.
Acest contract nu se impune a fi incheiat pentru inca o perioadă de cinci ani, cata vreme in alineatul 5 al con tractului nr.-/20.02.2003 se menționează expres că "prezentul contract este continuarea celui încheiat cu, in prezent decedat, pe o perioadă de 5 ani, începând cu 1 mai 2001 până la data de 30 aprilie 2006."
A prelungi contractul initial ar însemna să se admită posibilitatea unei locațiuni perpetue, ceea ce este inadmisibil.
După expirarea termenului pentru care a operat prorogarea legală și în lipsa unei noi prorogări legale chiriașul nu are dreptul la reînnoirea de drept a contractului, ordonanta la care fac referire paratii prevăzând prelungirea contractului pe cel mult perioada prorogării legale (art.2 si 6 din OUG nr. 40/1999). După expirarea acestui termen închirierea încetează, dacă nu intervine relocațiunea tacită, potrivit dreptului comun.
Or, in speță, tacita relocațiune este exclusă, față de dispozitiile art. 1438.civ. de vreme ce reclamantii au notificat pârâților în mod expres cererea că la expirarea contractului să elibereze locuința și au refuzat încasarea chiriei.
În acest sens este si practica judiciară, instantele statuand ca dacă prin art. 14 alin. 1 din OUG nr. 40/1999 intenția legiuitorului ar fi fost in sensul reînnoirii de drept și a contractelor cu privire la care a operat prorogarea legală nu ar mai fi fost necesară emiterea nr.OUG 8/2004, mai ales dacă ținem seama de faptul că ulterior, legiuitorul a simțit nevoia să reglementeze in mod distinct situația contractelor de închiriere care au beneficiat de prorogarea legală, precizând prin nr.OUG 8/2004 care dintre aceste contracte beneficiază de o nouă prelungire legală a duratei lor.
S-a retinut ca, in situatia in care contractul de închiriere cu privire la care s-a constatat prelungirea de drept printr-o hotărâre judecătorească a expirat prin ajungerea la termen, iar părțile nu au ajuns de acord in sensul prelungirii acestuia, foșii chiriași ocupă abuziv imobilul.
Mai multe reînnoiri succesive ale inchirierii sunt posibile numai prin voința părților. nu mai au dreptul la reînnoire daca proprietarul refuză acest lucru, dreptul chiriasului la o reinnoire repetata opereaza de plin drept și fără îndeplinirea vreunei fomalități pe cel mult perioada prorogării legale, deci cel mult până la data de 18 aprilie 2004.
Măsurile de protecție socială a chiriașilor reglementate prin dispozițiile nr.OUG 40/1999, respectiv prelungirea de drept a contractelor de închiriere, nu s-au menținut și prin adoptarea nr.OUG 8/2004. Prin art. 1 din OUG nr. 8/2004 s-a reglementat expres că se vor prelungi doar contractele privind suprafata locativă cu destinatia de locuintă din proprietatea statului sau unității administrativ-teritoriale, aflate în curs de executare la data intrării în vigoare a ordonanței. In acest context, raporturile dintre părți ulterior adoptării nr.OUG 8/2004 sunt guvernate de regulile dreptului comun in materia raporturilor locative, art. 969.civ. Legea nr. 114/1996.
Având in vedere aceste considerente, instanta a admis acțiunea in constatarea incetarii la data de 30 aprilie 2006 efectelor contractului de închiriere de care beneficiaza paratii, si si, in consecinta, a dispus evacuarea acestora din imobilul-apartamentul nr.2 înscris in Cartea funciara nr.772 T si a obligat pârâtii-reclamanți reconvenționali la despăgubiri civile reprezentând echivalentul lipsei de folosință a apartamentului in litigiu pentru o perioada de 13 luni cuprinsă între data de 1 mai 2006 și 31 mai 2007, in cuantum de 1.400 EURO / lunar sau la plata echivalentului in lei al acestei sume lunare, la cursul valutar al de la data plății efective, potrivit raportului de expertiză tehnică judiciară întocmit de dl. exp. ing. - și răspunsului la obiecțiuni, care fac parte intergranta din hotarare.
Prin urmare, a respins ca neintemeiată acțiunea reconventională formulata de paratii-reclamanti reconventionali, si impotriva reclamantilor-parati reconventionali si.
In ceea ce priveste despagubirile solicitate de reclamantii-parati reconventionali, probatoriul administrat in cauza - probe testimoniale si expertiza tehnica judiciara - a confirmat susținerile reclamanților -parați reconventionali referitoare la prejudiciul produs de chiriasi prin executarea necorespunzatoare a contractului de inchiriere, raportat la clauzele inserate in inscrisul constatator al actului juridic, astfel incat titularii cererii reconventionale vor fi obligati, in solidar, la plata catre reclamantii-parati reconventionali si a sumei de 26.925,92 lei, in conformitate cu acelasi raport de expertiza. Aceasta suma reprezinta atat echivalentul prejudiciului cauzat titularilor actiunii principale la apartamentul ce face obiectul inchirierii, cat si echivalentul prejudiciului cauzat prin degradările produse in mod culpabil la apartamentele nr. 1 și nr. 1a din același imobil, respectiv valoarea tehnică actuală a lucrărilor de întreținere și reparații necesar a fi efectuate în cadrul apartamentelor nr. 1 și nr. 1/
In temeiul dispozițiilor art. 274.proc.civ. instanța a obligat paratii-reclamanti reconventionali la 5.391,94 lei cheltuieli de judecata fata de reclamantii-parati reconventionali, constand in taxa judiciara de timbru, timbru judiciar, onorariu expert si onorariu avocatial justificat cu chitanta nr. -/04.05.2006 emisa de Cabinet de Avocat din T in baza contractului de asistenta juridica nr. 34078/04.05.2006.
Împotriva sentinței au declarat apel pârâții-reclamanți reconvenționali, înregistrat pe rolul Tribunalului Timiș la data de 03 septembrie 2007, solicitând schimbarea în totalitate a hotărârii, pentru nelegalitate și netemeinicie, admiterea cererii reconvenționale așa cum a fost formulată, să se constate nulitatea notificării emise de reclamanții - și prin intermediul & cu nr. de înregistrare 45/20.02.2006 pentru neîndeplinirea condițiilor prevăzute de articolul 14 alineat 2 și 3, articolul 22 din OUG nr. 40/1999 actualizată, să se dispună obligarea reclamanților mai sus menționați la reînnoirea contractului de închiriere pe o perioada de 5 ani, începând cu data de 30.04.2006; să se dispună respingerea cererii de chemare în judecată formulate de către reclamanți ca neîntemeiată, cu obligarea acestora la plata tuturor cheltuielilor de judecată ocazionate cu acest proces, atât în primă instanță cât și în recurs.
Prin decizia civilă nr.1069/A din 19.12.2007 pronunțată în dosar nr- Tribunalul Timișa respins ca nefondat apelul declarat de apelanții, împotriva sentinței civile nr. 7435/11.07.2007, pronunțată de Judecătoria Timișoara în dosarul nr- în contradictoriu cu pârâții intimați -, -.
A obligat fiecare apelant pârât la câte 125 lei cheltuieli de judecată în apel către fiecare dintre intimații reclamanți.
Pentru a hotărî astfel Tribunalul Timișa reținut că, apelanții au arătat că prima instanță nu s-a pronunțat asupra cererii reconvenționale, prin care au solicitat să se constate nulitatea notificării emise de reclamanții și prin intermediul & cu nr. de înregistrare 45/20.02.200 pentru neîndeplinirea condițiilor prevăzute de articolul 14 alineat 2 și 3, articolul 22 din OUG nr. 40/1999 actualizată, și de asemenea nu a motivat respingerea celorlalte capete de cerere din cererea reconvențională.
Apelanta și soțul acesteia, (decedat), au fost proprietarii apartamentului situat în T, str. -.Al., nr. 12,. 2, în temeiul contractului de vânzare cumpărare nr. 14293/09.10.1997 încheiat cu RA URBIS.
În temeiul deciziei civile nr.3121/A/24.11.1999 a Tribunalului Timiș, rămasă irevocabilă prin decizia civilă nr.1147/12.04.2000 a Curții de APEL TIMIȘOARA, contractul de vânzare cumpărare a fost anulat, iar imobilul a fost retrocedat antecesorului reclamanților, respectiv d-lui.
Ca urmare a redobândirii dreptului de proprietate asupra imobilului a reclamanților, apelanții au fost contactați în vederea încheierii unui contract de închiriere cu privire la spațiul în litigiu.
Acest contract de închiriere a fost încheiat la data de 25.01.2003, retroactiv cu începere de la 01. mai 2001 și până în data de 30 aprilie 2006. Se menționează că acest contract a fost încheiat fără respectarea de către noi proprietari a obligației prevăzute în OUG 40/1999 în ceea ce privește obligația notificării chiriașului pentru ca aceasta să își exprime consimțământul cu privire la încheierea unui contract de închiriere sau nu.
De asemenea, în loc să fie încheiat pe perioada 25.01.2003-25.01.2008, așa cum prevede OUG nr. 40/1999, a fost încheiat până în data de 30.04.2006, tocmai pentru că noii proprietari i-au asigurat că le vor prelungi contractul de închiriere la expirarea termenului contractual.
Apelanții menționează că au formulat o notificare prin intermediul executorului judecătoresc, prin care au solicitat reclamanților să le reînnoiască contractul de închiriere în temeiul art. 14 din OUG nr. 40/1999, însă reclamanții le-au comunicat prin intermediul executorului notificarea nr. 45/20.02.2006, prin care li se aduce la cunoștință refuzul lor de reînnoire a contractului de închiriere.
Această notificare nu conține motivul refuzului de reînnoire a contractului, în conformitate cu dispozițiile articolului 22 aliniat 1 din OUG 40/1999.
Potrivit articolului 14 din OUG nr. 40/1999, reînnoirea contractului de închiriere se poate refuza doar pentru motive bine determinate, respectiv strict enumerate.
Se mai arată că în cauză a fost efectuată o expertiză de către expertul, care este tendențioasă și părtinitoare, stabilind în sarcina apelanților mai multe obligații decât prevede însuși Codul civil sau Legea nr. 114/1996.
Astfel, consideră că atât raportul de expertiză efectuat, cât și răspunsul la obiecțiunile formulate nu țin cont de realitatea existentă și de dispozițiile legale în vigoare, singurul scop fiind acela de a încărca devizul de lucrări care ar trebui efectuate în favoarea proprietarului și în defavoarea apelanților.
Apelanții arată că este inadmisibil ca să li se impută o despăgubire de 1400 Euro pe lună, în condițiile în care chiar și firma care a închiriat apartamentul de la parter plătește 500 Euro/lună din cauza condițiilor în care se găsește imobilul, acesta nefiind în stare bună de folosință datorită lipsei de diligență a proprietarilor.
În mod incorect a fost respinsă cererea de amânare formulată de către apărătorul ales pentru termenul de judecată din 27.06.2007, punându-i astfel în imposibilitatea de a se apăra și a propune probe în condițiile prev. de art. 138 alin.2 proc.civ. respectiv încuviințarea efectuării unei noi expertize.
Contrar concluziilor expertizei, dacă lucrările de rezistență la casă ar fi fost efectuate la timp de către reclamanți, nu ar fi fost necesară refacerea lucrărilor de finisaj. În sarcina proprietarilor cad reparațiile la acoperiș, la coloana de alimentare cu apă a cărei durată de serviciu este depășită.
Mai mult, expertul impută apelanților toate defecțiunile și stricăciunile produse la imobil începând cu anul 1950, de când au locuit în imobilul în cauză trei familii, deși trebuia să ia în considerare îndeplinirea obligațiilor contractuale pe perioada menționată în contract: 1.05.2001-30.04.2006.
În ceea ce privește cererea de chemare în judecată a reclamanților, solicită a se constata că este neîntemeiată, pentru următoarele motive:
Referitor la primele două capete de cerere, solicită să se constate că în temeiul articolului 14 alineat 2 și 3, articolul 22 din OUG nr. 40/1999, apelanții sunt îndreptățiți la reînnoirea contractului de închiriere, astfel că cererea reclamanților cu privire la constatarea încetării efectelor contractului de închiriere și evacuarea necondiționată din imobil, nu are obiect.
În ceea ce privește solicitarea reclamanților de a fi obligați la plata despăgubirilor civile în cuantum de 1000 Euro, reprezentând echivalentul lipsei de folosință a apartamentului, solicită a se observa că această solicitare este mai mult decât exagerată.
Și mai exagerată este dispoziția instanței de a fi obligați la plata sumei de 1400 Euro reprezentând echivalentul lipsei de folosință a apartamentului pentru că așa spune expertul.
Solicitarea reclamanților de obligare a apelanților la plata despăgubirilor civile cu titlu de daune - interese, reprezentând neîndeplinirea de către pârâți a obligațiilor contractuale prevăzute la pct. III literele e,f,g, și j nu are nici un suport legal, întrucât deteriorările produse la imobil în interiorul sau exteriorul clădirii nu se datorează utilizării defectuoase a imobilului de către subsemnații, ci datorită uzurii casei și a faptului că reclamanta nu și a îndeplinit obligațiile prevăzute de pct.III litera d și e din contractul de închiriere.
De asemenea, reclamanții nu fac dovada utilizării necorespunzătoare de către apelanți a imobilului în speță și legătura de cauzalitate cu prejudiciile suferite de aceștia.
Se mai arată că imobilul era în aceeași stare la data preluării acestuia de către reclamanți de la Statul Român și în acest sens, solicită a se observa că nu există un proces verbal de predare primire încheiat între Statul Român și reclamanți care să constate starea imobilului la momentul predării acestuia.
Este inadmisibil ca, în condițiile în care apelanților li se închiriază un imobil a cărui durată de garanție este expirată, unde toate țevile sunt distruse și ruginite, pereții sunt fisurați, tencuiala interioară și exterioară cade datorită vechimii imobilului, să fie obligați să refacă acest imobil și să îl pună la dispoziția reclamanților deși apelanții l-au primit în aceeași stare în care se află și în prezent, în condițiile în care toate degradările menționate nu le sunt imputabile, nu reprezintă o consecință a utilizării defectuoase a instalațiilor de apă și încălzire de care apelanții, nu reprezintă o încălcare a obligațiilor lor contractuale, ci o consecință inevitabilă a trecerii timpului și lipsei de diligență a actualilor proprietari.
Cererea de apel nu a fost motivată în drept.
În dovedire, au solicitat efectuarea unei expertize tehnice în specialitatea construcții, cu obiectivele stabilite de instanța de fond, cerere respinsă la termenul din 12.12.2007.
Intimații reclamanți pârâți - și - au formulat întâmpinare, prin care solicită respingerea apelului declarat de pârâții reclamanți reconvențional, și, ca fiind neîntemeiat, menținerea în întregime a hotărârii atacate ca fiind pe deplin temeinică și legală.
Intimații au solicitat obligarea pârâților reclamanți reconvențional la plata cheltuielilor de judecată ocazionate cu soluționarea prezentei cauze în apel.
În apărare, intimații au arătat că este total eronată susținerea apelanților, potrivit căreia instanța de fond nu s-ar fi pronunțat cu privire la cererea de a se constata nulitatea notificării emise prin & cu numărul de înregistrare 45/20.02.2006 și că nu ar fi motivat respingerea celorlalte capete de cerere din cererea reconvențională.
În mod corect instanța de fond a reținut ca nefiind întemeiată susținerea pârâților potrivit căreia contractul de închiriere încheiat de subsemnații cu pârâții ar fi trebuit să fie încheiat pentru perioada 25 ianuarie 2003 - 25 ianuarie 2008. În realitate, prin contractul nr. -/20.02.2003 a fost preluat de către contractul de închiriere nr. 175/2002 ce fusese încheiat anterior de reclamanți cu soțul, în calitate de titular, și care decedase. Așa încât încheierea noului contract fusese impusă de decesul titularului, și reprezenta continuarea contractului de închiriere nr. 175/2002 încheiat inițial cu cu începere din data de 01 mai 2001 și până la 30 aprilie 2006, cu privire la spațiul locativ din litigiu, în baza dispozițiilor OG nr. 40/1999 (fila 162 dosar), după cum în mod corect a reținut instanța de fond.
Intimații reclamanți au pus în vedere pârâților prin notificarea nr. 326/12.12.2005 comunicată prin intermediul BEJ, ca la data de 30 aprilie 2006, data încetării contractului de închiriere cu privire la locuința ocupată de pârâți, să își îndeplinească obligația de a preda această locuință și ca până la acea dată să repare toate stricăciunile produse apartamentului din cauza culpei pârâților și a lipsei de întreținere a apartamentului din partea acestora.
Notificarea nr. 45/20.02.2006 expediată de subsemnații reclamanți pârâților nu reprezintă decât menținerea poziției intimaților exprimate prin notificarea inițială, și anume, cererea lor adresată pârâților ca la data expirării contractului de închiriere sus numiții pârâți să elibereze locuința pe care o dețin.
Susținerea apelanților pârâți potrivit căreia intimații ar fi obligați să reînnoiască contractul de închiriere cu aceștia la nesfârșit, până la intervenirea unei situații prevăzute de dispozițiile OG nr. 40/1999, este neîntemeiată, după cum s-a statuat constant în practica judiciară; a admite această teză ar însemna să se admită posibilitatea unei locațiuni perpetue, respectiv să se ajungă la situația aplicării dreptului de emfiteoză, instituție care a fost înlăturată în mod expres din legea română.
Față de aceste considerente, în mod corect instanța de fond a stabilit că apelanții pârâți nu sunt îndreptățiți la reînnoirea contractului de închiriere și dispus respingerea cererii reconvenționale formulate de aceștia.
Intimații solicită a se observa că pârâții nu au invocat nici un motiv care să atragă nulitatea raportului de expertiză, așa încât cererea formulată de aceștia pentru efectuarea unei noi expertize este total neîntemeiată.
Faptul că pârâții au fost nemulțumiți de cuantumul despăgubirilor stabilit prin raportul de expertiză în sarcina acestora nu constituie un motiv care să atragă nulitatea raportului de expertiză și efectuarea unei noi expertize.
Prin raportul de expertiză, întocmit de către un specialist, pe baza constatărilor și măsurătorilor efectuate, s-a stabilit cu rigurozitate valoarea despăgubirilor datorate de pârâți în favoarea intimaților în temeiul răspunderii civile contractuale, ca urmare a neîndeplinirii obligațiilor ce cad în sarcina lor în baza clauzelor contractuale prevăzute la pct. III litera e,f,g, și j din contractul de închiriere, respectiv obligația de a executa lucrările de întreținere, de reparații sau de înlocuire a elementelor de construcții și instalații din utilizarea exclusivă, să repare sau să înlocuiască elementele de construcții și instalații deteriorate din folosința comună, ca urmare a utilizării lor defectuoase, indiferent dacă acestea sunt în interiorul sau în exteriorul clădirii, să asigure curățenia și igienizarea în interiorul locuinței și la părțile de folosință comună pe toată durata contractului de închiriere și să predea apartamentul la mutarea din locuință, în stare de folosință și curățenie, cu toate instalațiile aferente în stare de funcționare.
Cu rea credință apelanții susțin că prin raportul de expertiză s-ar fi reținut mai multe obligații decât ar fi prevăzute de Codul civil și de Legea locuinței nr. 114/1996; în realitate, culpa contractuală a pârâților constând în neîndeplinirea obligațiilor contractuale stabilite în mod expres prin contractul de închiriere a fost corect stabilit de instanța de fond, deoarece, potrivit articolului 969 Cod civil, contractul reprezintă legea părților. Așa încât neîndeplinirea obligațiilor de către pârâți se analizează în raport de clauzele contractuale.
lipsei de folosință a imobilului este corect stabilit prin echivalentul chiriei practicate pentru imobile situate în zone similare și nicidecum nu poate fi acoperit prin consemnarea la CEC de către pârâți în continuare a unor sume derizorii care nu reprezintă nici pe departe echivalentul lipsei de folosință, ci constă în echivalentul chiriei pe care aceștia o plătiseră în baza contractului de închiriere expirat, si care fusese încheiat conform OUG nr. 40/1999.
Oricum, chiria pe care pârâții apelanți au plătit-o intimaților reclamanți pe durata contractului de închiriere încheiat în baza prevederilor OUG 40/1999 a reprezentat doar 15% din venitul lunar net al familiei, deși conform prevederilor OUG nr. 40/1999, pârâții erau obligați să plătească o chirie în cota de 25 % din venitul lunar net al familiei.
După cum rezultă din probele administrate în cauză, familia ocupa practic întregul etaj al imobilului din T fostă str. - (actualmente Al. ), constituit din două apartamente - apartamentul nr. 2 și apartamentul 2, și care le-au fost închiriate în cadrul aceluiași contract de închiriere, ca fiind apartamentul nr. 2, având în total o suprafață de 203 mp. De asemenea până în anul 2005, pârâții au beneficiat și de folosința a 3 boxe la subsolul clădirii, pentru care nu au plătit nici o chirie.
Dovada prejudiciului care le este cauzat intimaților reclamanți de către pârâți prin ocuparea de către aceștia fără titlu a imobilului din litigiu este făcută pe deplin prin concluziile raportului de expertiză, prin care s-a stabilit o chirie moderată și nu cea maximă, deși mărimea suprafeței imobilului din litigiu - 203 mp, constând din etajul întreg al, situate în plin centrul orașului, într-o zonă liniștită cu vedere spre Parcul, ar justifica stabilirea despăgubirilor la nivelul chiriei maxime percepute pentru un imobil similar.
Imobilul a fost adus în starea în care se găsește de către pârâți, prin lipsa totală de întreținere și prin folosirea defectuoasă în mod culpabil de către aceștia, iar pârâții nu își pot invoca propria culpă în încercarea de a se sustrage obligației ce le incumbă de a-și acoperi prejudiciul pe care i l-au cauzat.
În privința obligațiilor pârâților la plata despăgubirilor civile cu titlu de daune interese, reprezentând neîndeplinirea de către pârâți a obligațiilor contractuale prevăzute la punctele III lit. e,f,g și j, în mod corect s-a dispus obligarea pârâților reclamanți reconvenționali la plata acestora în sumă de 26.925,92 lei pe baza concluziilor raportului de expertiză, confirmate și de probele testimoniale administrate în cauză.
Cu rea credință susțin pârâții reclamanți reconvențional că aceștia ar fi primit imobilul în starea în care se găsește acesta în prezent. Dimpotrivă, imobilul era în stare foarte bună la data la care familia s-a mutat în acest imobil, deoarece pe atunci imobilul avea doar douăzeci de ani de la data edificării, și în cei 53 de ani în care pârâții au locuit în imobil au beneficiat de toate condițiile pe care acest imobil le oferă, în zona 0 orașului, cu vedere spre Parcul, și cu plata unei chirii derizorii, în vreme ce intimații au așteptat zeci de ani să își redobândească proprietatea, și nici acum nu se pot bucura de el datorită opoziției pârâților de a-l elibera.
În drept, au invocat dispozițiile articolului 289 Cod procedură civilă.
În apărare, au depus extrase din ziare și planșă cu fotografii.
Analizând apelul prin prisma motivelor invocate, instanța constată că acesta nu este întemeiat.
Primul motiv care ar impune desființarea sentinței și trimiterea cauzei spre rejudecare nu poate fi primit întrucât în fața primei instanțe nu a existat o încălcare a dreptului la apărare, o lipsă de rol activ sau o negare a accesului la justiție, prin faptul că nu au fost redeschise dezbaterile pentru discutarea necesității efectuării unei noi expertize tehnice solicitate prin concluziile scrise depuse la data de 03.07.2007.
Din încheierea de ședință de la termenul din 30.05.2007 rezultă că reprezentanții părților, prezenți în sală, au primit un exemplar al răspunsului expertului la obiecțiunile formulate, cauza fiind amânată la data de 27.06.2007, pentru a se studia de către părți răspunsul amintit.
La data de 26.06.2007, apărătorul pârâților a depus cerere de amânare, arătând că nu se poate prezenta la 27.06.2007 din motive medicale, având în vedere certificatul medical nr. 2117/26.06.2007 cu diagnosticul colică biliară, gastroduodenită acută.
Cererea de amânare a fost corect respinsă de instanța de fond, întrucât actul medical nu indica o perioadă de repaus sau imposibilitate de deplasare, avocatul ales având la dispoziție și substituirea. Mai mult, același apărător a avut un termen de aproximativ o lună de zile pentru a studia răspunsul expertului la obiecțiuni, pentru a formula o nouă cerere de probe, astfel încât instanța nu avea obligația de a redeschide dezbaterile și a admite efectuarea unei noi expertize, cererea fiind tardivă, în raport cu dispozițiile art. 108 alin.3 proc.civ.
De asemenea, instanța de fond s-a pronunțat asupra cererii formulate de pârâți de constatare a nulității notificării nr. 45/20.02.2006, respectiv la fila 11 din sentință, 326 din dosar, paragraful penultim, soluția de respingere fiind consecința analizei efectuate începând cu fila 10 din sentință în ceea ce privește imposibilitatea de prelungire a contractului de închiriere. După expirarea termenului contractual și în lipsa unei prorogări legale de drept, apelanții pierd drepturile locative, astfel încât situația de fapt din speță nu se încadrează în dispozițiile art.14, 22 din OUG nr. 40/1999.
Din considerentele sentinței mai rezultă că și capătul de cerere din acțiunea reconvențională a fost analizat și motivat, înainte de a fi respins, la aceeași filă 11 din hotărâre, în care s-a stabilit că în afară de expirarea termenului nu a intervenit nici relocațiunea tacită, iar dispozițiile art. 14 din OUG nr. 40/1999 nu instituie o nouă prorogare legală. Mai mult, prin OUG nr. 8/2004 s-a reglementat expres că se vor prelungi doar contractele privind locuințele din proprietatea statului sau unității administrativ - teritoriale, aflate în curs de executare.
Prin urmare, instanța de fond a motivat respingerea capătului din cererea reconvențională, și în mod corect, având în vedere și jurisprudența CEDO în ceea de privește încălcarea dreptului de proprietate prin validarea nejustificată de către instanțele române a titlului locativ prelungit conform OUG 40/1999, față de stricăciunile produse de chiriași ( cauza Radovici și împotriva României).
Pe fond, din probe a rezultat că apelanții ocupă imobilul în litigiu de aproximativ 54 ani, (întâmpinare, fila 29 dosar apel, necontestat), iar conform art. III e p., f, g din contractul de închiriere nr. -/20.02.2003 (fila 11 dosar fond) în calitate de chiriași, s-au obligat să efectueze lucrările de întreținere, reparații și înlocuire a elementelor de construcții și instalații din utilizarea exclusivă; să repare sau să înlocuiască elementele de construcții și instalații deteriorate din folosința comună, ca urmare a utilizării lor necorespunzătoare, indiferent dacă acestea sunt în interiorul sau în exteriorul clădirii; să asigure curățenia și igienizarea în interiorul locuinței și la părțile de folosință comună -.
Conform art. V lit. c din același contract răspunderea chiriașilor este angajată pentru fapte, acte și obligații născute de la data încheierii contractului, urmând să răspundă totuși și pentru stricăciunile produse anterior acestei date, dacă se va dovedi că acestea se datorează folosinței necorespunzătoare a apartamentului închiriat și neexecutării obligațiilor care le reveneau prin contractul anterior.
Așa cum a interpretat și expertul prin raportul întocmit, conform primeia dintre obligațiile menționate, apelanții răspund pentru deteriorările produse, indiferent dacă există culpa acestora sau a intervenit expirarea duratei normate de folosință. Mai mult, neefectuarea la timp a unei lucrări de refacere, a pus în pericol și a deteriorat alte elemente, afectând funcționalitatea locuinței.
Astfel, toate reparațiile constatare de expert - fila 197 din dosarul de fond, cad în sarcina apelanților chiriași, întrucât balconul și terasa, tavanele, interioarele, tâmplăria, rulourile, caloriferele, parchetul, s-au aflat în folosință exclusivă; de asemenea, expirarea duratei normate de folosință a coloanelor care au produs inundațiile la apartamentul 1/A trebuia evitată de apelanți prin întrebuințarea corectă a instalațiilor sanitare și de încălzire din cadrul etajului.
Mai mult, pârâții apelanți au folosit spațiul și ca proprietari, cumpărând apartamentul în anul 1997, în baza Legii 112/1995, contractul fiind anulat prin decizia civilă nr.312/1999 a Tribunalului Timiș. În această calitate, aveau obligația de a efectua toate reparațiile necesare la imobil, inclusiv acoperiș, tencuieli, zugrăveli, etc.
Apelații au arătat în motivele de apel faptul că reparațiile la acoperiș, instalațiile de apă și încălzire, zugrăvirea în tifel cad în sarcina proprietarilor intimați. Din analiza clauzei inserate la lit. eap. III din contract rezultă că apelanții erau obligați să efectueze întreținerea, reparația și înlocuirea elementelor de construcții și instalații din utilizarea exclusivă. Aceasta înseamnă că erau obligați să repare tencuielile și zugrăvelile din apartament, terasă și balcon, indiferent dacă deteriorările s-au produs din culpa lor sau din cauza unor elemente externe, cum ar fi geamul spart la fereastra din pod sau expirarea datei normate de folosință.
În consecință, pentru a evita degradarea din nou a tencuielii, de exemplu, trebuia efectuată repararea la acoperiș. La fel, din poze rezultă că inundația s-a produs la tavanul apartamentului nr. 1/a, unde nu se află decât coloanele și instalațiile folosite de apelanți, iar nu coloanele aflate în utilizare comună.
Cu privire la prețul chiriei stabilit prin expertiză și însușit de instanță (1400 euro/lună), nu se poate afirma că acesta este exagerat raportat la suprafața apartamentului, zona centrală în care se află fără a se avea în vedere starea actuală, întrucât dacă apelanții și-ar fi îndeplinit obligațiile de chiriași, imobilul ar fi putut fi închiriat cu această sumă.
Prin prisma acestor considerente, în baza art. 296.pr.civ. instanța a respins apelul ca nefondat.
În baza art. 274, 277.pr.civ. a obligat fiecare apelant la plata cheltuielilor de judecată constând în onorariu avocat, către intimații reclamanți.
Împotriva deciziei instanței de apel au declarat recurs pârâții, și, susținând în principal admiterea recursului și casarea hotărârii cu trimiterea cauzei spre rejudecare la Tribunalul Timiș în vederea efectuării de probe noi, inclusiv o nouă expertiză, iar, în subsidiar au solicitat modificarea în tot a deciziei instanței de apel, admiterea apelului, schimbarea în tot a sentinței primei instanțe, pentru nelegalitate și netemeinicie, admiterea cererii reconvenționale și apoi respingerea cererii de chemare în judecată.
S-a solicitat obligarea intimaților la plata cheltuielilor de judecată în toate fazele procesului.
În motivarea recursului s-a arătat că recurenții sunt nemulțumiți de raportul de expertiză tehnică întocmit în fața primei instanțe, și contestă, pe de o parte cuantumul despăgubirilor la care au fost obligați, iar pe de altă parte însăși izvorul acestora, susținând că nu datorită conduitei lor sau produs degradările la imobil sau eventualele prejudicii privind nefolosința spațiului, localizate în patrimoniul proprietarului.
S-a arătat că obligațiile de întreținere și reparație a imobilului greșit au fost reținut în sarcina recurenților, iar cu privire la titlul locativ aceștia au arătat că sunt beneficiarii OUG40/1999 și că au deținut un titlu locativ în forma contractului de închiriere, care trebuia considerat prelungit până în anul 2008.
În finalul recursului s-a arătat că recurenții nu pot fi obligați să plătească pentru deteriorările imobilului, care a ieșit din perioada de garanție și în legătură cu care, ei nu au nici o culpă pentru că deteriorările au fost cauzate fie de vechimea imobilului fie așa au fost primite,cu ocazia încheierii contractului de locațiune.
S-a mai arătat că refuzul proprietarului de reînnoirea contractului de închiriere nu a fost motivat în sensul art. 22 al.1 din OUG 40/1999.
În drept recursul a fost motivat pe disp.art. 304 pct.9 Cod pr.civilă.
La fila 20- 30 dosar a fost depusă întâmpinare de către intimații și prin care s-a solicitat respingerea recursului ca nefondat, apreciindu-se că soluțiile primelor instanțe sunt legale și temeinice.
Examinând recursul prin prisma celor arătate și în condițiile prev. de art. 304 rap.la art. 306 și art. 312 Cod pr.civilă se reține că acesta este nefondat.
Potrivit motivului de recurs, motivat în drept, la care recurenții au făcut trimitere, respectiv art. 304 pct.9 Cod pr.civilă, hotărârea atacată cu recurs poate fi modificată dacă aceasta este lipsită de temei legal, ori a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greșită a legii.
Din perspectiva sferei de aplicare a acestui motiv de recurs, ca, de altfel, a întregii instituții a recursului, care vizează doar aspecte de aplicare și interpretare a legii, susținerile privind modul de interpretare a unei probe respectiv, a expertizei tehnice în construcții, a faptelor și împrejurărilor pe care se bazează această expertiză, a concluziilor acesteia, sun chestiuni care țin de stabilirea stării de fapt și care, potrivit modificărilor aduse instituției recursului, se stabilesc în fața instanței de fond și a instanței de apel.
Cu alte cuvinte aspecte privind stabilirea stării de fapt, nu pot fi analizate și dezbătute în fața instanței de recurs.
În cauză nu există aspecte privind încălcarea dispozițiilor legale în materia expertizei, prev. la art. 202-214 Cod pr.civilă care să atragă competența instanței de recurs în a cenzura chestiuni legate de legalitate, împrejurări ce conduc la ideea că sub aspect formal expertiza tehnică este legală, iar concluziile acesteia, așa cum corect au reținut primele instanțe, se coroborează cu probele administrate și au condus la stabilirea unei stări de fapt, reținute de către instanța de fond și instanța de apel.
În altă ordine de idei, cererea de efectuarea a unei noi expertize, în condițiile în care concluziile celei efectuate în cauză nu au fost infirmate de către probele administrate, constatările expertului tehnic fiind bazate pe starea reală a imobilului și împrejurarea că acesta a fost folosit în mod continuu de către pârâți de-a lungul zecilor de ani, de la momentul naționalizării abuzive a acestuia, proprietarii reclamanți neintrând în posesia efectivă a bunului imobil, așa cum s-a afirmat în fața instanței de recurs, nici până la momentul pronunțării prezentei decizii -, apare ca fiind inutilă cauzei, efectele acesteia fiind numai de tergiversare a judecării cauzei și de creare a unei imposibilități faptice pentru proprietari de a intra în posesia efectivă a bunului abuziv naționalizat de fostul stat comunist și retrocedat doar de către justiție, încă din anul 1999.
Spiritul jurisprudenței Curții Europene a Drepturilor Omului, în cauzele în care România a fost condamnată ( a se vedea cauza Radovici și contra României) este acela de a se asigura, proprietarului imobilului redobândit, posibilitatea de a-și exercita în mod direct și de îndată atributele dreptului de proprietate asupra imobilului, și nu de a prelungi cât mai mult posibil momentul în care proprietarul revendicator poate intra în posesia imobilului abuziv confiscat, înainte de anul 1989.
Din această perspectivă Curtea va aprecia că cererea de casarea a hotărârii tribunalului, în vederea efectuării unei noi expertize tehnice ar conduce la prelungirea nejustificată a duratei procesului, cu consecința afectării în mod direct a dreptului de proprietate al reclamanților, drept dobândit prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile, încă din anul 1999.
De altfel, după cum corect au reținut primele instanțe, începând cu luna mai 2006 pârâții recurenți nu mai au nici un fel de titlu asupra imobilului, culpa acestora fiind certă sub aspectul nepărăsirii spațiului locativ și al împiedecării proprietarului să intre în posesia imobilului și să-și exercite prerogativele depline ale dreptului de proprietate.
Fiind în culpă sub aspectul folosinței fără titlu a bunului imobil, pârâții încearcă să-și justifice prezența lor în imobil printr-o interpretare proprie asupra disp.OUG 40/1999, susținând că ar fi trebuit să li se prelungească contractele de închiriere până în luna ianuarie 2008.
Această susținere a fost în mod corect înlăturată de către primele instanțe iar împrejurarea că pârâții sunt de rea credință în ceea ce privește predarea către reclamanți a imobilului rezultă din împrejurarea că nici până la data pronunțării prezentei decizii, respectiv luna aprilie 2008, aceștia nu părăsiseră și predaseră către reclamanți imobilul.
Fiind în culpă și folosind în mod abuziv imobilul din luna mai 2006, pârâții recurenți sunt răspunzători de degradările cauzate imobilului, și de lipsa de folosință a acestuia în beneficiul proprietarilor, în mod cert de la data arătată mai sus și până la eventuala predare a imobilului către proprietarii revendicatori.
Referitor la folosința imobilului până la data de 30.04.2006 Curtea va reține că raporturile juridice obligaționale dintre părți sunt subsumate obiectului contractului de închiriere și mai ales clauzelor contractuale stabilite prin contract, referitoare, la conduita și obligațiile fiecărei părți.
Din acest punct de vedere instanța de apel a interpretat în mod corect clauzele contractului de închiriere reținând că acele obligații în sarcina chiriașului asumate la art. III, secțiunea " chiriașul se obligă", literele c-j, nu au fost respectate în tocmai de către chiriașii pârâți, iar această împrejurare a dus la crearea unui prejudiciu, în modalitatea și cuantumul reținut de primele instanțe.
Examinând temeiul legal al hotărârii atacate cu recurs din perspectiva raporturilor juridice locative Curtea va reține că titlul locativ invocat de către pârâți și-a produs efectele de la data apariției OUG 40/1999 și până la data de 30.04.2006, în speță neputând opera o nouă prorogare a contractului de închiriere, între aceleași părți fără acordul acestora, mai ales în condițiile în care prin art. 1 din OUG 8/2004, chiar legiuitorul intern a statuat ce anume categorii de raporturi locative se pot prelungi, respectiv doar contractele privind suprafața locativă cu destinația de locuință din proprietatea statului sau unităților administrativ teritoriale.
În aceste condiții proprietarii nu aveau nici un fel de obligație legală de a prelungi contractul de închiriere, așa cum susțin recurenții.
sunt susținerile recurenților cu privire la starea de degradare a imobilului care ar fi existat înainte de data retrocedării acestuia către reclamanți, pe de o parte pentru că pârâții și antecesorii acestora au folosit acest imobil de foarte mulți ani, se pare chiar la scurt timp după naționalizarea acestuia, fiind un fel de privilegiați ai fostului regim comunist, eventualele degradări constând în folosința necorespunzătoare datorându-se tocmai conduitei lor, iar, pe de altă parte, dacă fostul stat socialist, care le-a închiriat imobilul, nu și-a executat obligațiile, iar după anul 1989 Statul Român, pârâții recurenți au la îndemână o acțiune directă împotriva reprezentaților Statului Român, în condițiile legii civile, însă, în spiritul jurisprudenței Curții Europene, în nici un caz, proprietarul abuziv deposedat în anul 1950 sau moștenitorii acestuia, nu pot fi ținuți a fi răspunzători de administrarea și folosința, în afara limitelor unui bun gospodar, realizate până la momentul predării imobilului.
A accepta punctul de vedere al pârâților recurenți înseamnă a accepta că aceștia ca și reprezentanții fostului stat comunist, pot invoca propria lor culpă legată de degradarea imobilelor abuziv naționalizate, pentru a fi absolviți de orice fel de răspundere.
Oricum, din ansamblul probelor și susținerilor părților rezultă că reclamanții proprietari au fost puși în situația promovării prezentei acțiuni, și a formulării petitelor privind despăgubirile, datorită, în principal, conduitei pârâților recurenți, care nu au dorit să părăsească imobilul la data expirării contractului de închiriere respectiv 30.04.2006, continuând folosința fără titlu a imobilului, în condițiile arătate.
Față de cele arătate Curtea va reține, că în cauză, nu este incident motivul de recurs prev. de art. 304 pct. 9 Cod pr.civilă, nefiind, de altfel, incidente nici unele dintre motivele de recurs prev,de art. 304 Cod pr.civilă, ipoteză în care va proceda la respingerea recursului declarat de către pârâți și menținerea ca legală și temeinică a hotărârii primei instanțe.
Conform prev. art. 274 Cod pr.civilă recurenții vor fi obligați să plătească intimaților și suma de 1000 lei cu titlu de cheltuieli de judecată reprezentând onorariu de avocat.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge recursul declarat de către, și, împotriva deciziei civile nr.1069/A/ din 19 decembrie 2007, pronunțată de Tribunalul Timiș în dosar -.
Obligă recurenții să plătească intimaților și suma de 1000 lei cu titlu de cheltuieli de judecată reprezentând onorariu de avocat.
IREVOCABILĂ.
Pronunțată în ședință publică, azi, 17 aprilie 2008.
PREȘEDINTE, JUDECĂTOR, JUDECĂTOR,
- - - - -
GREFIER,
- -
Red.LL/ 16.05.2008
Dact NF/ 16.05.2008
Ex.2
Judecătoria Timișoara, Președinte.
Tribunalul Timiș, Președinte, judecător
Președinte:Trandafir PurcărițaJudecători:Trandafir Purcărița, Lucian Lăpădat, Carmina Orza
