Evacuare. Jurisprudenta. Decizia 412/2009. Curtea de Apel Alba Iulia
| Comentarii |
|
Dosar nr-
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL ALBA IULIA
SECȚIA CIVILĂ
DECIZIA CIVILĂ Nr. 412/2009
Ședința publică de la 23 Octombrie 2009
Completul compus din:
PREȘEDINTE: Daniela Mărginean
JUDECĂTOR 2: Cristina Gheorghina Nicoară vicepreședinte
JUDECĂTOR 3: Mihaela
Grefier
Pe rol se află soluționarea recursului declarat de către reclamanta S împotriva deciziei civile nr.212 din 1 iunie 2009, pronunțată de Tribunalul Sibiu în dosar nr- având ca obiect evacuare, în contradictoriu cu pârâții intimați, -, G, prin reprezentant legal, G-, G-, - ). ), G, prin reprez.legal G, G prin reprezentant legal G și.
La apelul nominal făcut în ședința publică se prezintă avocat pentru reclamanta recurentă, lipsind părțile.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefier care învederează că recursul este motivat și timbrat, cauza fiind amânată de la termenul anterior la cererea apărătoarei intimaților.
Avocat pentru reclamanta recurentă depune la dosar extras cu practică judiciară a Curții de Apel București.
Nemaifiind alte cereri de formulat, instanța constată cauza în stare de judecată și acordă cuvântul în susținerea recursului.
Avocat pentru reclamanta recurentă solicită admiterea recursului, modificarea deciziei nr.212/2009 pronunțată de Tribunalul Sibiu în sensul admiterii apelului și schimbarea în parte a sentinței atacate cu consecința respingerii cererii reconvenționale formulate de către pârâți.
În subsidiar solicită modificarea deciziei recurate doar sub aspectul cheltuielilor, în sensul obligării recurentei la cheltuieli în cuantum mai mic, valoarea investițiilor reținută de instanța de apel nefiind reală.
În continuare susține motivele de recurs invocate în scris arătând, în esență, că în mod greșit s-a reținut buna credință a intimaților raportat la investițiile efectuate la imobil, aceștia având în vedere obligarea recurentei la încheierea contractului de vânzare cumpărare. Solicită cheltuieli de judecată.
Notă: după dezbaterea cauzei se prezintă în instanță avocat pentru intimați, care depune la dosar chitanța de onorariu avocațial și solicită respingerea recursului și menținerea hotărârilor atacate, pentru motivele invocate în întâmpinare.
CURTEA DE APEL
Asupra recursului civil de față reține:
Prin sentința civilă nr. 6533/2008 a Judecătoriei Sibius -a admis acțiunea civilă formulată de reclamanta - - în contradictoriu cu pârâții, -, G, prin reprezentant legal, G sen., G jr., G, și G prin reprezentant legal G și s-a dispus evacuarea pârâților din imobilul din Sibiu,- înscris în CF 945 nr. top 492, 493.
S-a admis în parte acțiunea reconvențională formulată de pârâți și a fost obligată reclamanta - - să plătească pârâților suma de 144.899 lei reprezentând c/val. investiții efectuate de aceștia.
S-a instituit în favoarea pârâților un drept de retenție asupra imobilului până la achitarea creanței.
Pentru a hotărî astfel instanța de fond a reținut că pârâții locuiesc în imobilul înscris în CF 945 nr. top 492, 493 proprietatea reclamantei - - în baza contractului de închiriere nr. 2588/2003 a cărui termen a expirat astfel că în baza art. 23, 25 din legea 114/96 s-a dispus evacuarea.
Pe durata locațiunii pârâții au executat lucrări la imobil care era într-o stare avansată de degradare.
Lucrările efectuate au condus la extinderea spațiului de locuit și la îmbunătățirea gradului de confort.
Astfel s-a demolat și reamenajat o cameră la subsol, s-a amenajat o cameră, bucătărie și o baie, s-a dovedit construirea unui corp nou de clădire în regim de subsol și parter.
Instanța de fond a apreciat că pârâții sunt îndreptățiți la obținerea c/val. investițiilor majore efectuate de ei în cuantum de 144.899 lei pentru că altfel s-ar crea o îmbogățire fără justă cauză a proprietarului.
În baza art. 1444.civil s-a instituit un drept de retenție în favoarea pârâților până la achitarea creanței.
Împotriva sentinței a declarat în termen apel - - care a solicitat schimbarea în parte a sentinței și respingerea cererii reconvenționale.
Apelanta a invocat nelegalitatea sentinței deoarece s-au încălcat prevederile contractului de închiriere astfel intimații locatari nu puteau efectua investiții la imobil decât cu acordul expres al locatorului.
Ca atare, intimații au fost constructori de rea credință și aveau dreptul doar la contravaloarea materialelor folosite și nu la sporul de valoare adus imobilului.
Prin decizia civilă nr.212/2009 Tribunalul Sibiua respins apelul declarat de apelanta - - împotriva sentinței civile nr.6533/2008 a Judecătoriei Sibiu pe care a păstrat- A fost obligată apelanta la cheltuieli de judecată în sumă de 1500 lei către intimați.
Pentru a pronunța această hotărâre instanța de apel a reținut și motivat următoarele:
Raportul juridic dedus judecății vizează o acțiune în evacuare promovată de - - în contradictoriu cu pârâții, -, G, prin reprezentant legal, G sen., G jr., G, și
Totodată pârâții au formulat o cerere reconvențională de obligarea reclamantei la c/val. investițiilor efectuate la imobil și instituirea unui drept de retenție până la achitarea c/val. investițiilor.
Imobilul în litigiu se află situat în Sibiu,- înscris în 16 înscris în CF 945 nr. top 492, 493 și este proprietatea - -.
Inițial intimații pârâți au deținut imobilul în baza unui contract de închiriere nr. 45602/1981 încheiat de Sibiu.
În prezent în urma nenumăratelor litigii - - a încheiat contractul de închiriere nr. 2588/2003 cu pârâții până în 4.04.2004. Ca atare, la data promovării litigiului intimații nu mai dețineau titlu astfel că în mod legal s-a făcut aplicarea prevederilor art. 23,24,25 din legea 114/96 și s-a dispus evacuarea.
În ce privește c/val. investițiilor efectuate de pârâții intimați și contestate de apelanta - - se va statua astfel:
Conform art. 492.civil " orice construcție, plantație sau lucru făcut în pământ sau asupra pământului sunt prezumate a fi făcute de către proprietarul acelui pământ cu cheltuiala sa și că sunt ale lui, până ce se dovedește din contră. "
De regulă, proprietarul terenului devine prin accesiune și proprietar al construcțiilor realizate având însă obligația să-l despăgubească pe constructor pe temeiul principiului îmbogățirii fără justă cauză.
Tratamentul juridic al este diferit după cum el a fost de rea credință sau dimpotrivă de bună-credință.
În ce privește intimații aceștia au fost constructori de bună credință deoarece încă de la începutul locațiunii au efectuat lucrări de întreținere și amenajare a imobilului pentru sporirea confortului lor.
Proprietarul imobilului avea dreptul să verifice odată pe an modul în care chiriașul folosește și întreține spațiul neexercitându-și acest drept a acceptat implicit lucrările efectuate de locatari.
Branșarea la energie electrică și extinderea instalației de gaz metan, zugrăvelile, tencuielile, lucrările de tâmplărie, canalizarea imobilului, montarea de centrale termice se încadrează în categoria lucrărilor de întreținere și ridicare a gradului de confort.
Probele testimoniale administrate la fondul cauzei au relevat că intimații pârâți au efectuat și lucrări de extindere a locuinței pe cheltuiala lor respectiv s-a amenajat o cameră bucătărie, baie cu faianță iar la demisol a fost reamenajată o cameră.
Aceste lucrări au fost efectuate începând cu anul 1994 dată la care intimații aveau credința că vor deveni proprietarii imobilului prin cumpărare sens în care au promovat și o acțiune de obligarea - - la vânzarea locuinței. Această acțiune a fost respinsă irevocabil în anul 2005 pentru ca în anul 2007 apelanta să invite intimații la o negociere pentru vânzarea imobilului.
Deci instanța apreciază că intimații au fost de bună credință pentru că aveau convingerea că vor dobândi dreptul de proprietate iar reaua credință a intimaților constructori a fost anihilată prin atitudinea de toleranță și pasivitate a proprietarului - - față de efectuarea lucrărilor.
Ca atare, dreptul de creanță al își are izvorul în principiul îmbogățirii fără justă cauză, iar întinderea acestuia trebuie stabilită în funcție de valoarea materialelor și a prețului muncii.
Împotriva acestei decizii a declarat recurs reclamanta - - invocând în drept prevederile art.304 pct.9 cod procedură civilă.
În expunerea criticilor recurenta arată următoarele:
-Decizia este nelegală întrucât instanța de fond a pronunțat o hotărâre cu aplicarea și interpretarea disp.art.494 civ. și o apreciere greșită a clauzelor contractului de închiriere încheiat între părți și a celorlalte înscrisuri existente la dosar. Astfel în mod eronat instanța constată buna credință a intimaților raportat la investițiile efectuate bazată pe faptul că aceștia au promovat o acțiune în justiție având ca obiect obligarea la încheierea contractului de vânzare-cumpărare și pe pasivitatea recurentei.
Între părți a existat un contract de închiriere încheiat la 23.07.1991 în virtutea calității de angajator a societății recurente, caracter accesoriu contractului individual de muncă a intimatei.
-Instanța nu a analizat motivul cu privire la dispozițiile contractului prin care locatarul nu are dreptul de a efectua investiții cu privire la imobilul în litigiu decât cu acceptul expres al locatarilor. În aceste condiții sunt aplicabile disp.art.494 alin.3 civ. intimații fiind constructori de rea credință situație în care ar fi avut dreptul la contravaloarea materialelor folosite și nicidecum la sporul de valoare adus imobilului în cauză.
-Investițiile reținute de experți reprezintă în cea mai mare parte lucrări de întreținere care revin chiriașului, și astfel valoarea de 144.899 lei nu reprezintă o valoare reală a investițiilor.
Intimații au depus întâmpinare prin care au solicitat respingerea recursului ca nefondat.
Examinând hotărârea atacată prin prisma criticilor formulate, Curtea constată recursul nefondat pentru următoarele considerente:
Cu titlu preliminar, este de menționat că față de actuala configurație a art.304 pr.civ. care permite reformarea unei hotărâri în recurs numai pentru motive de nelegalitate, nu și de netemeinicie, instanța de recurs nu mai are competența de a analiza starea de fapt stabilită prin hotărârea atacată și de a reevalua în acest scop probele, ci doar de a verifica legalitatea hotărârii prin raportare la situația de fapt pe care aceasta o constată.
În consecință, întrucât criticile prin care se tinde la schimbarea situației de fapt nu se încadrează în cazurile de nelegalitate prevăzute de art.304 pr.civ. ele nu vor fi analizate, instanța de recurs urmând a verifica doar dacă, raportat la situația de fapt definitiv stabilită în etapa procesuală anterioară, s-a aplicat corect sau nu legea.
Or, fiind stabilit că la imobilul proprietatea recurentei intimații, începând cu 1990 au efectuat o serie de investiții, în mod corect a fost obligată recurenta la plata contravalorii acestora.
Demersul juridic pe care l-au întreprins reclamanții reconvenționali, cunoscut în doctrină sub denumirea de "acțio de in rem verso", are ca fundament, în afara oricărui raport contractual, un fapt juridic, în baza căruia patrimoniul recurentei - actuala proprietară - a fost mărit pe seama patrimoniului reclamantei, fără ca pentru aceasta să existe un temei juridic contractual.
Acțiunea prin care locatarul sau deținătorul unui lucru cere restituirea investițiilor și îmbunătățirilor pe care le-a adus imobilului,indiferent dacă s-au făcut cu sau fără acordul proprietarului, au ca temei un fapt juridic licit, ca izvor distinct de obligație, intitulat îmbogățire fără justă cauză sau fără temei legitim, cazul în speță fiind tipic situațiilor în care dau naștere la raporturi obligaționale, independent de faptul că părțile nu au dorit acest lucru.
Prin urmare, susținerile recurentei referitoare la clauzele contractului de închiriere care interziceau acest lucru, sunt de neprimit.
Oricum, aceste clauze erau inserate în contractul de închiriere din 2003 (și nu cel încheiat în 1981), dată la care investițiile erau finalizate.
Astfel, nici susținerile referitoare la reaua credință a intimaților nu pot fi primite.
Corect instanțele de fond au reținut buna credință a intimaților (aspect în funcție de care se stabilește tratamentul juridic al, în cazul invocării de către proprietar a accesiunii - ceea ce în speță e exclus).
În primul rând, în cauză, astfel cum s-a arătat mai sus, acțiunea intimaților, este o acțiune tipică în temeiul principiului îmbogățirii fără justă cauză, astfel proprietarul imobilului este îndatorat să-l despăgubească pe constructor tocmai ca în situația de bună credință, în condițiile art.494 pr.civ.
În al doilea rând, corect a reținut instanța de apel că reaua credință a este anihilată arunci când a fost încurajat în executarea investițiilor prin atitudinea de toleranță și pasivitate a proprietarului.
Pentru considerentele expuse, întrucât în cauză nu este incident motivul de nelegalitate prev.de art.304 pct.9 pr.civ.Curtea, în baza art.312 pr.civ. va respinge ca nefondat prezentul recurs.
Recurenta va fi obligată la plata cheltuielilor de judecată efectuate de intimați, față de dispozițiile art.274 pr.civ, reprezentând onorariu de avocat și cheltuieli de transport ( 150 km x 7,5 l/x 4,05 ron = 41,5 lei) conform înscrisurilor depuse la dosar.
Pentru aceste motive,
În numele legii
DECIDE
Respinge recursul declarat de reclamanta-pârâtă reconvențională "" - Sibiu împotriva deciziei civile nr.212/2009 pronunțată de Tribunalul Sibiu.
Obligă recurenta să plătească intimaților în solidar suma de 1541,5 lei cheltuieli de judecată.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică din 23 Octombrie 2009.
Președinte, - - | Judecător, - - - | Judecător, - - |
Grefier, |
Red.
Dact.17 ex/11.11.2009
Jud..
Jud.fond
Președinte:Daniela MărgineanJudecători:Daniela Mărginean, Cristina Gheorghina Nicoară, Mihaela
