Evacuare. Jurisprudenta. Decizia 486/2009. Curtea de Apel Bucuresti
| Comentarii |
|
Dosar nr-
(2556/2008)
ROMANIA
CURTEA DE APEL BUCUREȘTI
SECȚIA A III A CIVILĂ ȘI PENTRU CAUZE CU MINORI ȘI DE FAMILIE
DECIZIA CIVILĂ NR. 486
Ședința publică din 12.03.2009
Curtea constituită din:
PREȘEDINTE: Cristian Olteanu
JUDECĂTOR 2: Rodica Susanu
JUDECĂTOR 3: Ilie Mari -
Grefier - - -
- XX -
Pe rol se află pronunțarea asupra recursului declarat de recurenta pârâtă, împotriva deciziei civile nr. 1061 din 17.09.2008, pronunțată de Tribunalul București - Secția a IV-a Civilă, în contradictoriu cu intimații reclamanți și.
Cauza are ca obiect acțiune civilă pentru evacuare.
Dezbaterile în cauză au avut loc în ședința publică din 26 februarie 2009, care face parte integrantă din prezenta, când pentru a da posibilitate părților să depună concluzii scrise și având nevoie de timp pentru a delibera, Curtea a amâna pronunțarea la data de 5 martie, apoi la 12 martie 2009 și a decis următoarele:
CURTEA
Constată că prin sentința civilă nr.1720/13.03.2008, pronunțată de Judecătoria Sectorului 6 B s-a admis cererea formulată de reclamanții și împotriva pârâtei, s-a dispus evacuarea pârâtei pentru lipsă de titlu și a fost obligată pârâta la plata cheltuielilor de judecată către reclamanți, în cuantum de 10,3 lei.
Pentru a hotărî astfel, instanța de fond a reținut că prin contractul de vânzare - cumpărare autentificat sub nr.19077/21.07.1994 de notariatul de Stat al Sectorului 6 B, încheiat între, în calitate de vânzător, pe de o parte și reclamantul, în calitate de cumpărător, pe de altă parte acesta din urmă a dobândit proprietatea asupra terenului în schimbul sumei de 100.000 lei.
Imobilul în cauză, fiind dobândit în timpul căsătoriei, reclamantului cu, potrivit dispozițiilor art.30 alin.1 din Codul familiei are natura unui bun comun, iar dreptul de proprietate al reclamanților asupra acestuia este consfințit și prin actul intitulat "contract de partaj", autentificat sub nr.2368/17.10.2003 de BNP Asociați și (fila 10-11), astfel cum a fost rectificat prin încheierea nr.4019/09.03.2004 (fila 12). Prin această convenție de partaj se atestă faptul că soții și sunt proprietari ai lotului nr.2 al imobilului situat în B,-, sector 6, în suprafață de 100 mp, realizându-se și o delimitare a acestuia, pe laturi și vecinătăți, și anume: la N, pe o lungime de 14,3 m cu imobilul situat în-, la S, pe o lungime de 14,3 m cu proprietatea soților și -, la E pe o lungime de 7,33 ml cu strada - -, iar la V, pe o lungime de 6,76 m cu lotul nr.1. Pe acest teren, potrivit convenției de partaj sunt edificate următoarele construcții care, de asemenea, revin soților-reclamanți: vestibul (cu o suprafață de 12,95 mp), cameră de locuit (cu o suprafață de 19,25 mp), cerdac (cu o suprafață de 13,692 mp), identificate prin simbolurile 3,4 și C3 pe releveul casă de la fila 14 din dosar.
Văzând cuprinsul înscrisurilor de mai sus, instanța a apreciat că reclamanții au făcut dovada deținerii unui titlu de proprietate cu privire la imobilul în cauză, iar susținerile pârâtei în sensul că cele două acte de vânzare-cumpărare încheiate între reclamantul și fac dovada unei veritabile vânzări cu pact de răscumpărare sancționat cu nulitatea absolută, iar vânzarea - cumpărarea între soți (la încheierea primului contract figurând necăsătorit, iar la cel de-al doilea căsătorit) este o operațiune juridică sancționată, de asemenea, cu nulitatea absolută, conform art.1307 cod civil - sunt neîntemeiate. Astfel, condițiile de existență ale vânzării cu pact de răscumpărare - definită ca fiind vânzarea supusă unei condiții rezolutorii exprese care constă în facultatea pe care și-o rezervă vânzătorul de a prelua lucrul vândut, restituind prețul și cheltuielile făcute de cumpărător, într-un anumit termen, reluarea operând cu efect retroactiv atât împotriva cumpărătorului, cât și împotriva terți lor dobânditori de drepturi asupra bunului vândut - nu sunt întrunite în cauză, fiind vorba despre două acte de vânzare-cumpărare distincte, cumpărătorul imobilului, printr-un act separat și ulterior vânzării inițiale revânzându-l fostului vânzător. În ceea ce privește interdicția vânzării-cumpărării între soți care potrivit apărării pârâtei se sancționează cu nulitatea absolută, instanța a reținut că, în cauză nu se face dovada încheierii unui contract de vânzare-cumpărare între reclamanți-soți, ci este vorba despre dobândirea de către aceștia a imobilului printr-un contract de vânzare-cumpărare încheiat cu un terț, numitul, astfel că nu sunt incidente în cauză dispozițiile art.1307 Cod civil.
Cu privire la înscrisul intitulat chitanță vânzare-cumpărare, instanța, interpretând voința reală a părților, a reținut, potrivit răspunsurilor la interogatoriile administrate în cauză, că intenția acestora a fost să încheie un antecontract de vânzare-cumpărare cu privire la imobilul situat în B,-, sector 6, compus din casă și teren, semnând în acest sens, înscrisul din data de 27.05.1997.
Prima instanță a mai reținut că, chiar dacă, cu acordul reclamanților, pârâta a ocupat imobilul în cauză, văzând termenul în care părțile s-au obligat să perfecteze actele de vânzare-cumpărare de 90 de zile, precum și stipularea facultății de răzgândire, dezicere, toate aceste clauze fiind posibile doar în cadrul unei promisiuni de vânzare-cumpărare, instanța a reținut că, în prezent, pârâta nu deține un titlu care să justifice rămânerea sa în locuința în cauză și cu atât mai puțin un titlu de proprietate pe construcție, momentul transmiterii unui astfel de drept fiind amânat de părți și condiționat de încheierea convenției în forma autentică, depinzând în totalitate de înstrăinarea unei alte construcții către reclamanți, tranzacție care însă nu a avut loc până în prezent.
S-a mai constatat că, deși este folosit cuvântul "vând" în chitanța de mână, toate celelalte elemente supuse discuției converg către o altă interpretare decât cea care ar rezulta la prima vedere, interpretare confirmată de părți și în cadrul interogatoriilor luate, și anume că s-a promis vânzarea și respectiv cumpărarea atât a terenului, cât și a casei, promisiune ce nu poate ține loc decât de vânzare-cumpărare și care în consecință, nu conferă pârâtei titlu de proprietate pe nici unul din cele două imobile (teren și casă).
Împotriva acestei sentințe a declarat apel, apelanta, criticând soluția instanței de fond pentru nelegalitate și netemeinicie, cauza fiind înregistrată pe rolul Tribunalului București - Secția a IV-a Civilă sub nr- la data de 06.05.2008.
În dezvoltarea motivelor de apel, apelanta a arătat că în fapt prin chitanța de vânzare-cumpărare a cumpărat și a achitat integral prețul convenit și din acea zi a locuit permanent în imobilul respectiv, pe care l-a stăpânit continuu până în prezent.
S-a mai susținut că în anul 1997 legea nu prevedea ca actele translative de proprietate pentru construcții să fie încheiate în formă autentică. În toată această perioadă de la 25.05.1997 și până în prezent s-a considerat și s-a comportat ca proprietar al imobilului și toate demersurile făcute de apelantă pentru a perfecta actele au eșuat datorita intimaților care s-au eschivat în permanență.
Prin decizia civilă nr.1061/17.09.2008, pronunțată de Tribunalul București - Secția a IV-a Civilă a fost respins ca nefondat apelul, fiind obligată apelanta la plata cheltuielilor de judecată.
A reținut instanța de apel că, pentru ca un înscris sub semnătură privată să aibă caracter translativ al dreptului de proprietate asupra locuinței în discuție este necesar la voința reală a părților să fie în sensul ca prin respectivul înscris să se și dorească transferul dreptului de proprietate.
Or în cauză din conținutul înscrisului, cât și din răspunsurile la interogatoriu rezultă că părțile urmau să se prezinte la notariat pentru a încheia actul în formă autentică.
Dacă părțile contractante ar fi înțeles să transmită proprietatea la data încheierii actului sub semnătură privată se pune întrebarea care ar mai fi fost scopul pentru care s-a înserat respectiva clauză în contract.
Faptul că s-a plătit integral prețul și că după încheierea actului iar pârâta s-a mutat în locuința respectivă nu înseamnă în mod automat că actul respectiv reprezintă o vânzare, având în vedere că atât plata prețului, cât și predarea bunului ce urmează a fi vândut pot fi efectuate și anterior vânzării propriu - zise cu ocazia perfectării promisiunii de vânzare - cumpărare.
Constatarea că în fapt ne aflăm în fața unei promisiuni de vânzare - cumpărare este dată, nu numai de clauza privind termenul de prezentare la notar, ci și de o altă clauză în serată și anume aceea că s-a prevăzut posibilitatea ca părțile să se răzgândească. Mai mult vânzarea era condiționată după cum rezultă din înscrisul sub semnătură privată de încheierea și a unei alte vânzări.
Or, toate aceste clauze înserate, privite împreună nu pot conduce decât la o singură concluzie și anume aceea că voința părților a fost în sensul ca transferul dreptului de proprietate se aibă loc doar prin încheierea contractului în formă autentică.
Pe de altă parte din actele dosarului nu rezultă că, la data încheierii actului, părțile contractante aveau reprezentarea faptului că pentru vânzarea unei construcții cu teren era necesară forma autentică și nu și pentru vânzarea unei construcții fără teren.
În acest context trebuie reamintite câteva din regulile de interpretare a contractelor, respectiv că acestea se interpretează în conformitate cu voința reală a părților și nu după sensul literal al unor termeni (art.977 Cod civil) și că, de asemenea, clauzele contractuale se interpretează în mod coordonat, unele prin altele și nu în mod separat (art.982 Cod civil). Astfel, nu a fost primită susținerea că ar fi, de fapt, cel mult o vânzare sub condiție rezolutorie, atâta timp cât mai există înserate și alte clauze care sunt specifice promisiunii de vânzare - cumpărare.
Pe de altă parte, tribunalul a reținut că nu se pune problema nulității actului respectiv, ci aceea a naturii juridice a respectivului act, concluzionându-se că este vorba doar de o promisiune de vânzare - cumpărare și nu de un contract de vânzare - cumpărare care să aibă drept însușire principală aceea de a transmite dreptul de proprietate.
În plus față de clauzele contactule care converg către aceeași concluzie, faptul că a locuit și eventual s-a comportat ca un adevărat proprietar nu sunt de natură a da alte valențe juridice actului în discuție. Mai mult, atâta timp cât la momentul încheierii respectivului act voința părților a fost doar în sensul încheierii unei promisiuni, actele ulterioare ale părților nu pot schimba în mod retroactiv natura juridică a actului încheiat.
În aceste condiții, tribunalul a constatat că în mod corect prima instanță a reținut natura juridică a înscrisului sub semnătură privată ca fiind aceea de antecontract de vânzare - cumpărare și în consecință, a constatat lipsa vreunui titlu care să justifice ocuparea în continuare a respectivului imobil.
Împotriva deciziei a declarat recurs pârâta, criticând soluția pentru nelegalitate în conformitate cu dispozițiile art.304 pct.9 Cod procedură civilă.
Recurenta a susținut că instanța de apel nu a făcut o corectă analiză a probelor și nu a oferit părții posibilitatea de a-și exercita dreptul la apărare, contractul de asistență juridică fiind perfectat în preziua termenului de judecată stabilit, astfel încât au fost încălcate dispozițiile art.156 Cod procedură civilă; respingând cererea de repunere pe rol a cauzei în scopul administrării de înscrisuri relevante, instanța a soluționat procesul în temeiul unui probatoriu insuficient.
Instanțele de fond și apel nu au atribuit forța juridică specifică înscrisului intitulat chitanță de vânzare - cumpărare, astfel că au interpretat eronat voința internă a părților la momentul încheierii înscrisului; s-a apreciat că între părți s-a perfectat o promisiune de vânzare - cumpărare, deși obiectul actului a fost vânzarea, iar prețul stabilit a fost achitat integral.
A fost ignorat principiul în temeiul căruia convențiile se interpretează în favoarea debitorului obligației, instanțele omițând să observe că recurenta a locuit în imobil în mod continuu începând cu 25.05.1977, aspect ce atestă transferul proprietății.
Instanța nu a manifestat rol activ pentru aflarea adevărului prin suplimentarea probatoriului, spre a se stabili în mod corect situația de fapt, în speță fiind îndeplinită și condiția dobândirii de către reclamanți a proprietății situate în-, prețul acestei operațiuni fiind achitat tot de recurentă.
Intimații au formulat întâmpinare, solicitând respingerea recursului ca nefondat; pârâta nu are un titlu în baza căruia să ocupe imobilul, dat fiind că transferul dreptului de proprietate asupra bunului nu a operat, de vreme ce contractul nu a fost încheiat în formă autentică; în mod corect au reținut instanțele că natura juridică a actului este aceea de antecontract de vânzare - cumpărare, iar împrejurarea că pârâta a locuit o perioadă în imobil și s-a comportat ca un adevărat proprietar nu este de natură a conferi altă valență juridică actului în discuție (înscrisului).
Examinând legalitatea hotărârii din perspectiva criticilor formulate, Curtea apreciază că recursul este fondat, pentru considerentele de fapt și de drept ce urmează a fi expuse.
Deși în economia motivelor de recurs formulate s-au strecurat și critici ce vizează greșita apreciere a probatoriului administrat, Curtea va analiza exclusiv acele motive circumscrise greșitei aplicări a legii, ținând de natura juridică a înscrisului întocmit între părți și efectele juridice produse de acesta.
Curtea apreciază că în cauză nu au fost nesocotite prevederile art.156 Cod procedură civilă, garanția procesuală a dreptului la apărare fiind asigurată în privința recurentei în faza soluționării apelului.
Astfel cum rezultă din lucrările dosarului, în apel s-au acordat două termene de judecată pe care pârâta le putea valorifica printr-o conduită procesuală diligentă.
Din această perspectivă, corect a reținut tribunalul că în raport de data declarării căii de atac (23.04.2008) și de calitatea de apelantă a pârâtei, aceasta a beneficiat de timp suficient în vederea pregătirii apărării și administrării dovezilor la care a făcut referire.
Prin urmare, s-a apreciat corect că în speță nu se impunea repunerea pe rol a cauzei, fiind acordată posibilitatea formulării de concluzii scrise în termenul de amânare a pronunțării.
În legătură cu natura juridică a înscrisului în discuție, Curtea apreciază că instanțele de fond și apel au stabilit în mod corect că este vorba de un antecontract (promisiune) de vânzare - cumpărare.
În atare împrejurare, oricare dintre părți poate cere încheierea contractului, în măsura în care clauzele înscrisului converg către această posibilitate și nu există alte impedimente legale.
Este adevărat că în virtutea acestei calificări juridice date actului, beneficiatul - cumpărător nu poate cere predarea lucrului, întrucât nu a devenit proprietar, însă, în cauză, chestiunea particulară supusă analizei este aceea a existenței/inexistenței unui titlu în baza căruia pârâta folosește imobilul.
Or, la momentul perfectării promisiunii reclamanții au permis pârâtei să folosească imobilul, aspect pe care, de altfel, aceștia nu îl contestă, astfel încât această particularitate conduce la necesitatea lămuririi efectelor juridice ale actului încheiat, cu atât mai mult cu cât de la data perfectării și până la momentul promovării acțiunii pendinte s-a scurs o perioadă de timp îndelungată.
Chiar dacă părțile s-au obligat numai să încheie contractul de vânzare - cumpărare, operațiune care până în prezent nu a intervenit, nu poate fi lipsită de relevanță împrejurarea că pârâta a plătit prețul integral și i s-a permis să exercite prerogativele folosinței (posesia) imobilului, sens în care este lipsită de suport concluzia inexistenței vreunui titlu asupra bunului, reținută de instanțele de fond și apel.
Curtea apreciată că în speță se impune lămurirea raporturilor juridice stabilite între părți dintr-o altă perspectivă, anume aceea a elementelor care au condus la lipsa de finalitate a promisiunii bilaterale de vânzare - cumpărare, respectiv a potențialității actuale de finalizare în acord cu voința concretă a promitenților.
În sfârșit, critica referitoare la lipsa de rol activ a instanței de apel nu se susține, apreciază Curtea, dat fiind că în raport de obiectul cererii probatoriului administrat la fond poate fi apreciat ca pertinent și concludent, cum, de altfel, a reținut și tribunalul.
În consecință, în temeiul considerațiilor expuse și în baza art.312 cu referire la art.304 pct.9 Cod procedură civilă, Curtea va admite recursul, va modifica în tot decizia recurată, va admite apelul, va schimba sentința civilă apelată, în sensul că va respinge cererea ca nefondată.
Văzând și dispozițiile art.274 Cod procedură civilă va obliga intimații la plata cheltuielilor de judecată în sumă de 8,3 lei (recurs și apel) către recurentă.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Admite recursul formulat de recurenta - pârâtă, împotriva deciziei civile nr.1061 A/17.09.2008, pronunțată de Tribunalul București - Secția a IV-a Civilă, în contradictoriu cu intimații și.
Modifică în tot decizia recurată.
Admite apelul formulat de apelanta - pârâtă, împotriva sentinței civile nr.1720/13.03.2008, pronunțată de Judecătoria Sectorului 6
Schimbă sentința civilă apelată, în sensul că:
Respinge cererea ca nefondată.
Obligă intimații către recurentă la plata cheltuielilor de judecată în sumă de 8,3 lei (recurs și apel).
IREVOCABILĂ.
Pronunțată în ședință publică, azi 12.03.2009.
PREȘEDINTE JUDECĂTOR JUDECĂTOR
MARI
GREFIER
Red.
.
2 ex./18.06.2009
TB-4 -;
Jud.6 -
Președinte:Cristian OlteanuJudecători:Cristian Olteanu, Rodica Susanu, Ilie
