Evacuare. Jurisprudenta. Decizia 49/2009. Curtea de Apel Constanta
| Comentarii |
|
Dosar nr-
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL CONSTANȚA
SECȚIA CIVILĂ, MINORI ȘI FAMILIE, LITIGII DE MUNCĂ ȘI ASIGURĂRI SOCIALE
DECIZIA CIVILĂ NR. 49/
Ședința publică din data de 2 februarie 2009
Completul compus din:
PREȘEDINTE: Eleonora Spiridon
JUDECĂTORI: Eleonora Spiridon, Paulina Georgescu Irina Bondoc
- -
Grefier - - -
S-a luat în examinare recursul civil declarat de recurentele reclamante și, ale, domiciliate în C,-, -. B,. 24, județul C, la, împotriva deciziei civile nr. 522/13.10.2008 pronunțată de Tribunalul Constanța, în dosarul civil nr-, în contradictoriu cu intimații pârâți și, domiciliați în C,-, județul C, având ca obiect evacuare.
La apelul nominal făcut în ședință publică, se prezintă pentru recurenții reclamanți avocat, în baza împuternicirii avocațiale nr. 04497 din 20.11.2008, depusă la dosar și pentru intimații pârâți, se prezintă avocat, în baza împuternicirii avocațiale nr. 48962/2008, depusă la dosar.
Procedura este legal îndeplinită, cu respectarea dispozițiilor art. 87 și următoarele Cod procedură civilă.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, după care:
Întrebate fiind, părțile susțin că nu mai au acte de depus sau cereri noi de formulat, apreciind cauza în stare de judecată.
Instanța, luând act de susținerile acestora, în sensul că nu au înscrisuri noi de depus sau cereri prealabile de formulat, constată cauza în stare de judecată și acordă cuvântul părților pentru dezbateri.
Apărătorul recurentelor reclamante, având cuvântul, solicită admiterea recursului și modificarea hotărârii atacate, în sensul admiterii acțiunii în evacuare, fără cheltuieli de judecată. Arată că instanța a mers pe ideea de culpă a apelantei, întrucât nu a respectat dispozițiile art. 10 din nr.OUG 40/1999, în sensul notificării chiriașilor și încheierii unui nou contract de închiriere. Mai arată că intimații pârâți timp de 5 ani au fost tolerați în imobilul proprietatea reclamantei, deși au fost atenționați să părăsească imobilul, întrucât în toată această perioadă nu au plătit nicio chirie. În anul 2006 au fost notificați să părăsească imobilul, dar fără niciun rezultat. Imobilul se află într-o avansată stare de degradare, fiind necesare reparații urgente, altfel acesta riscă să se prăbușească în orice moment. Învederează că potrivit art. 2 din nr.OUG 40/1999, durata contractelor de închiriere încheiate după prelungirea sau reînnoirea contractelor de închiriere în baza Legii nr. 17/1994, pentru suprafețele cu destinație de locuință redobândite de foștii proprietari, anterior intrării în vigoare a nr.OUG 40/1999, se prelungește la cererea chiriașului pentru o perioadă de 5 ani de la data intrării în vigoare a ordonanței - respectiv 8.04.1999, astfel că la 8.04.2004 s-a împlinit termenul de 5 ani de la data intrării în vigoare a acestui act normativ.
Apărătorul intimaților pârâți, având cuvântul, solicită respingerea recursului ca nefondat, cu cheltuieli de judecată. Arată că motivele de recurs sunt nefondate și în mod corect instanța de apel a observat că recurenta nu a îndeplinit condițiile impuse de nr.OUG 40/1999 pentru încheierea unui contract de închiriere. Mai arată că titlul locativ al intimaților pârâți s-a reînnoit în baza dispozițiilor nr.OUG 40/1999 și nu ale Legii nr. 17/1994, la data intrării în vigoare a celui din urmă act normativ, aceștia deținând un contract de vânzare-cumpărare și nu un contract de închiriere. Precizează că nulitatea contractului de vânzare-cumpărare a fost constatată în mod irevocabil în 2005, intimații pârâți beneficiind de dispozițiile nr.OUG 40/1999, cât și de cele ale nr.OUG 8/2004, astfel că termenul de 5 ani a fost prelungit cu încă 5 ani. Arată că intimații pârâți nu au fost niciodată notificați de către reclamantă cu privire la un nou contract de închiriere.
Instanța rămâne în pronunțare asupra cauzei.
CURTEA
Asupra cererii de recurs de față:
Prin sentința civilă nr. 10978/26.09.2007 pronunțată de Judecătoria Constanța în dosarul civil nr-, s-a respins ca neîntemeiată, acțiunea formulată de reclamanta în contradictoriu cu pârâții - și - și a fost obligată reclamanta la plata către pârâți a sumei de 1.000 lei, reprezentând cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunța această sentință, instanța de fond, în baza materialului probator administrat în cauză a reținut că, prin sentința civilă nr. 404/10.05.2000 pronunțată de Tribunalul Constanța, decizia civilă nr. 117/C/2003 pronunțată de Curtea de APEL CONSTANȚA și decizia nr. 3253/21.04.2005 pronunțată de Înalta Curte de Casație și Justiție, reclamanta este proprietara imobilului situat în C,-, județul C, imobil ce a fost predat reclamantei prin protocolul de predare primire nr. 9041/22.09.2005 încheiat cu
Pârâții ocupă o parte a imobilului proprietatea reclamantei în temeiul contractului de închiriere nr. 8617/3.11.1973 încheiat cu C, ulterior reorganizat în "Confort " C și respectiv C, iar reclamanta nu și-a respectat obligația stabilită prin dispozițiile art. 10 alin. 1 din nr.OUG 40/1999, întrucât nu a notificat chiriașii, prin executor judecătoresc, nu a stabilit data și locul întâlnirii, în vederea încheierii noului contract de închiriere, în termenul reglementat de acest act normativ.
Față de neîndeplinirea în cauză a prevederilor art. 10 alin. 1 din nr.OUG 40/1999, s-a constatat incidența prevederilor art. 11 alin. 1 din același act normativ, respectiv prelungirea de drept a contractului de închiriere anterior până la încheierea unui nou contract de închiriere, situație în care, neplata chiriei până la încheierea noului contract de închiriere nu poate fi invocată de proprietar ca motiv de evacuare a chiriașului sau a fostului chiriaș.
Împotriva sus menționatei sentințe a formulat apel reclamanta, criticând-o pentru nelegalitate și netemeinicie, iar Tribunalul Constanța prin decizia civilă nr. 522/13.10.2008 a respins ca nefondat apelul promovat de reclamanta împotriva sentinței civile nr. 10978/26.09.2007 pronunțată de Judecătoria Constanța în dosarul civil nr-, în contradictoriu cu pârâții - și -.
Pentru a pronunța o astfel de soluție, tribunalul a reținut următoarele:
1. Potrivit art. 1 alin. 1 din nr.OUG 40/1999, contractele de închiriere privind suprafețele locative cu destinația de locuințe, precum și cele folosite de așezămintele social-culturale și de învățământ, de partide politice, de sindicate și de alte organizații neguvernamentale, legal înregistrate, prelungite sau reînnoite conform Legii nr. 17/1994 și aflate în curs de executare la data intrării în vigoare a prezentei ordonanțe de urgență, se prelungesc de drept pentru o perioadă de 5 ani de la data intrării în vigoare a acesteia, în aceleași condiții, cu excepția nivelului chiriei.
Inițial, pârâții au ocupat imobilul în litigiu în baza contractului de închiriere nr. 8617/3.11.1973, contract ce a fost prelungit în baza Legii nr. 17/1994.
La data intrării în vigoare a nr.OUG 40/1999, spațiul locativ în litigiu era deținut de către pârâți în baza contractului de vânzare-cumpărare nr. 27011 din 27.09.1996, contract a cărui nulitate absolută s-a obținut cu titlu irevocabil la data de 21.04.2005, prin respingerea de către Înalta Curte de Casație și Justiție, prin decizia civilă nr. 3253/21.04.2005 a recursurilor formulate împotriva deciziei civile nr. 117/C/8.10.2003 pronunțată de Curtea de APEL CONSTANȚA.
Urmare a constatării nulității absolute a acestui contract, părțile fiind repuse în situația anterioară, pârâții au redobândit, cu titlu retroactiv calitatea de chiriași, în baza contractului de închiriere nr. 8617/3.11.1973, contract ce a fost prelungit în baza prevederilor art. 1 alin. 1 din nr.OUG 40/1999, până în anul 2004.
La data de 21.04.2005, imobilul în litigiu s-a restituit, irevocabil, către reclamantă, prin respingerea de către Înalta Curte de Casație și Justiție, prin decizia civilă nr. 3253/21.04.2005 a recursurilor formulate împotriva deciziei civile nr. 117/C/8.10.2003 pronunțată de Curtea de APEL CONSTANȚA.
În raport de momentul la care s-a dispus, cu titlu irevocabil, restituirea, contractul de închiriere nr. 8617/3.11.1973, ce a fost prelungit, inițial în baza Legii nr. 17/1994 și ulterior în baza prevederilor art. 1 alin. 1 din nr.OUG 40/1999, a mai fost prelungit și în baza articolului unic din nr.OUG 8/2004, potrivit cu care, durata contractelor de închiriere privind suprafețele locative cu destinația de locuințe, din proprietatea statului sau a unităților administrativ-teritoriale, aflate în curs de executare la data intrării în vigoare a prezentei ordonanțe de urgență, care expiră la data de 8 aprilie 2004, se prelungește de drept pentru o perioadă de 5 ani, respectiv până în luna aprilie 2009.
Prin protocolul nr. 9041/22.09.2005, C procedează la restituirea în natură a imobilului în litigiu, dată de la care au devenit incidente dispozițiile art. 10 alin. 1 din OUG nr. 40/1999, dispoziții legale ce nu au fost respectate de către reclamantă, întrucât aceasta nu a probat că a notificat chiriașii, prin executor judecătoresc, data și locul întâlnirii, în vederea încheierii noului contract de închiriere, în termenul reglementat de acest act normativ.
Potrivit art. 11 alin. 1 din nr.OUG 40/1999, nerespectarea de către proprietar a dispozițiilor art. 10 alin. (1) atrage prelungirea de drept a contractului de închiriere anterior până la încheierea unui nou contract de închiriere.
Față de neîndeplinirea obligațiilor stabilite prin dispoziția legală mai sus menționată, au devenit incidente dispozițiile art. 11 alin. 1 din același act normativ, respectiv prelungirea de drept a contractului de închiriere anterior până la încheierea unui nou contract de închiriere, astfel cum în mod corect a stabilit și instanța de fond.
Textul legal dispune prelungirea contractului de închiriere existent, cu titlu de sancțiune civilă, pe o perioadă determinabilă, respectiv până la încheierea unui nou contract de închiriere, pentru a-l determina în această modalitate, pe noul proprietar să își respecte obligația stabilită prin art. 10 alin. 1din nr.OUG 40/1999, neavând nicio legătură cu termenul reglementat prin art. 1 din același act normativ.
2. Față de această situație, reclamanta nu a probat că s-ar fi conformat dispozițiilor art. 10 alin. 1din nr.OUG 40/1999, în sensul notificării chiriașului de a încheia un nou contract de închiriere, astfel încât, și la acest moment, este incidentă, prelungirea contractului existent, stabilită cu titlu de sancțiune.
Reclamanta este singura din a cărei culpă se prelungește acest contract, fiind totodată singura care poate sista această prelungire prin conformarea sa dispozițiilor legale menționate, astfel încât, nu se poate spune că, urmare a intervenției statului aceasta nu poate intra în posesia proprietății sale ori nu poate încasa chirie pentru spațiul în litigiu, toate acestea putând deveni posibile numai dacă reclamanta înțelege să își îndeplinească obligațiile legale stabilite în sarcina sa, astfel încât, s-a apreciat că, în cauză nu au fost încălcate drepturile reclamantei recunoscute prin Convenția Europeană a Drepturilor Omului.
Împotriva deciziei tribunalului au declarat recurs reclamantele, în temeiul dispozițiilor art. 304 pct. 9 Cod procedură civilă, în sensul că hotărârea pronunțată este lipsită de temei legal.
Pentru început, recurentele precizează că, reclamanta a decedat la data de 31 octombrie 2008, iar conform certificatului de moștenitor nr. - din 5.11.2008, eliberat de Primăria - Bulgaria, moștenitori sunt cele două fiice și, care și-au însușit acțiunea promovată de defuncta mamă (filele 9-12 dosar recurs).
Prin Procura din 13.11.2008, recurentele au împuternicit pe din C să le reprezinte în cauza de față și alte operațiuni juridice în legătură cu averea din România (fila 13 dosar recurs).
Pe fondul cauzei, recurentele critică soluția sub următoarele aspecte:
Greșit instanțele de fond și de apel au interpretat textele din lege în materie. Astfel, reclamantei prin decizia civilă nr. 117/C/8.10.2003 a Curții de APEL CONSTANȚA, i-a fost admisă acțiunea și s-a constatat nulitatea contractului de vânzare-cumpărare nr. 27011/27.09.1996 încheiat cu, iar pârâții nu mai dețin un titlu locativ care să justifice ocuparea spațiului locativ, proprietatea reclamantei.
De la acea dată, pârâții au fost tolerați timp de 5 ani, au fost notificați să elibereze spațiul, nu au plătit chirie și au degradat imobilul ocupat, încât se impun reparații urgente pentru a nu se prăbuși.
Față de actele normative invocate - Legea nr. 17/1994 și OUG nr. 40/1999 - perioada de ocupare a spațiului a expirat la data de 8 aprilie 2004. nr.OUG 40/1999 este o lege de protecție a chiriașilor, dar ea este limitată la 5 ani care au expirat, astfel că nu poate împovăra dreptul proprietarilor la obținerea posesiei imobilului.
Curtea Europeană a Drepturilor Omului a sancționat Statul Român în astfel de litigii, pentru că nu păstrează un just echilibru între interesele generale ale societății de a proteja chiriașii și drepturile proprietarului de a-și folosi bunul în propriul interes.
Examinând motivele de recurs și verificând probele administrate, instanța reține următoarele:
Recurentele sunt proprietarele imobilului din C,-, iar pârâții intimați după constatarea nulității contractului de vânzare-cumpărare nr. 27011/27.09.1996, prin decizia civilă nr. 3253/21.04.2005 a Înaltei Curți de Casație și Justiție - rămasă irevocabilă - au fost repuși în situația anterioară și au beneficiat de prevederile nr.OUG 40/1999, prelungindu-se contractul de închiriere nr. 8617/3.11.1973 până în anul 2004.
În raport de momentul la care hotărârea de constatare a nulității contractului de vânzare-cumpărare încheiat în temeiul Legii nr. 112/1995, în cauză s-au aplicat în succesiune nr.OUG 40/1999 și nr.OUG 8/2004, care a prelungit de drept contractul de închiriere pe 5 ani, respectiv până în luna aprilie 2009.
După predarea imobilului către proprietari, prin Protocolul nr. 9041 din 22.09.2005 încheiat cu C, în cauză au devenit incidente dispozițiile art. 10 alin. 1 din nr.OUG 40/1999, dispoziții nerespectate de către reclamantă.
Potrivit art. 11 din același act normativ, nerespectarea dispozițiilor art. 10 alin. 1, atrage prelungirea de drept a contractului de închiriere anterior, până la încheierea unui nou contract de închiriere (cu proprietarul).
Drept urmare, reclamanta (tele) este în culpă, în sensul că nu a notificat chiriașul de a încheia un nou contract de închiriere, astfel că, legea a operat de drept la prelungirea contractului de închiriere.
Față de considerentele de mai sus, în baza art. 312 alin. 1 Cod procedură civilă, instanța va respinge ca nefondat recursul.
În baza art. 274 Cod procedură civilă, va obliga recurenții către intimați la 1.000 lei cheltuieli de judecată, în recurs.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII,
DECIDE:
Respinge, ca nefondat, recursul civil declarat de recurentele reclamante și, ale, domiciliate în C,-, -. B,. 24, județul C, la, împotriva deciziei civile nr. 522/13.10.2008 pronunțată de Tribunalul Constanța, în dosarul civil nr-, în contradictoriu cu intimații pârâți și, domiciliați în C,-, județul
Obligă recurentele la 1.000 lei cheltuieli de judecată către intimați.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică, astăzi 2 februarie 2009.
PREȘEDINTE: Eleonora Spiridon | JUDECĂTOR 2: Paulina Georgescu Irina Bondoc | Pt. Judecător, Cf.art.261 alin.2 Cod pr.civilă, semnează, Președinte Instanță, - |
Grefier, - - |
Jud.fond.
Jud.apel. /
Red.dec.jud.
Tehnoredact.gref.
2 ex./ 31.03.2009.
Președinte:Eleonora SpiridonJudecători:Eleonora Spiridon, Paulina Georgescu Irina Bondoc
