Evacuare. Jurisprudenta. Decizia 500/2009. Curtea de Apel Bucuresti
| Comentarii |
|
Dosar nr- (362/2009)
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL BUCUREȘTI
SECȚIA A III A CIVILĂ ȘI PENTRU CAUZE CU MINORI ȘI DE FAMILIE
DECIZIA CIVILĂ NR. 500
Ședința publică de la 17.03.2009
Curtea constituită din:
PREȘEDINTE: Simona Gina Pietreanu
JUDECĂTOR 2: Mirela Vișan
JUDECĂTOR 3: Bianca
GREFIER - I
Pe rol soluționarea recursului formulat de recurenții - pârâți, și, împotriva deciziei civile nr. 1483 din 18.11.2008, pronunțată de Tribunalul București - Secția a IV-a civilă, în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimata - reclamantă.
La apelul nominal făcut în ședința publică, se prezintă recurenții - pârâți personal și asistată de avocat și, prin avocat cu împuternicire avocațială nr. -/17.06.2008 la dosar (fila 5) precum și intimata - reclamantă prin avocat care depune la dosar împuternicire avocațială nr. 19327/20.02.2009, lipsind recurenții - pârâți, și.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, care învederează că recurenții - pârâți nu au făcut dovada achitării taxei judiciare de timbru; motivele de recurs au fost comunicate intimatei - reclamante.
Apărătorul recurenților - pârâți, depune la dosar dovada achitării taxei judiciare de timbru în cuantum de 5,00 lei - chitanța seria - nr. -/17.03.2009 și timbru judiciar de 0,15 lei.
Depune la dosar cererea de amânare a cauzei în vederea angajării unui apărător formulată de recurenta - pârâtă și un set de înscrisuri.
Curtea procedează la legitimarea recurentei - pârâte cu CI seria - nr. - CNP - eliberată la data de 26.05.2000 de Secția 8.
Apărătorul recurenților - pârâți, învederează că nu se opune la cererea de amânare a cauzei formulată de către recurenta - pârâtă.
Apărătorul intimatei - reclamante, având cuvântul cu privire la cererea de amânare a cauzei formulată de către recurenta - pârâtă, învederează că se opune la acordarea unui termen, deoarece avocatul recurenților - pârâți, i-a reprezentant pe toți recurenții pe tot parcursul judecății cauzei.
Curtea, după deliberare, respinge cererea de amânare a cauzei și acordarea unui termen de judecată în vederea angajării unui apărător formulată de recurenta - pârâtă, apreciază că nu este temeinic motivată.
Apărătorii recurenților - pârâți și și intimatei - reclamante, având pe rând cuvântul, învederează că nu au alte cereri de formulat sau probe de solicitat.
Curtea, având în vedere că nu sunt cereri prealabile de formulat, constată cauza în stare de judecată și acordă cuvântul în dezbaterea motivelor de recurs.
Apărătorul recurenților - reclamanți și solicită admiterea recursului, modificarea decizie civile recurate, deoarece, instanțele anterioare au interpretat greșit dispozițiile OUG 40/1999; nu solicită acordarea cheltuielilor de judecată.
Apărătorul intimatei - reclamante, solicită respingerea recursului și menținerea ca legale și temeinice a deciziei pronunțate de tribunal și a sentinței pronunțate de instanța de fond, deoarece a fost stabilită corect calitatea intimatei, față de împrejurarea că, acesteia conform hotărârii judecătorești pronunțate în anul 1994, i-a fost restituit în deplină proprietate și posesie imobilul în litigiu, ca urma a acțiunii în revendicare, iar în 1996, recurenții - pârâți au încheiat contractul de vânzare cumpărare, pentru apartamentul în litigiu, cu Primăria Municipiului B; apreciază că recurenților - pârâți nu li se puteau aplica dispozițiile OUG nr. 40/1999.
CURTEA,
Deliberând asupra cererii de recurs de față constată următoarele:
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Sector 2 B la data de 05.03.2008 sub nr-, reclamanta a chemat în judecată pe pârâții, și, solicitând ca prin hotărârea ce se va pronunța să se dispună evacuarea pârâților din imobilul situat în B,-, parter, sector 2, proprietatea sa.
În motivarea cererii, reclamanta a arătat că este proprietara imobilului situat în B,-, sector 2. precizat că prin sentința civilă nr. 6675/28.06.1994, pronunțată de Judecătoria Sectorului 2 B, Consiliul General al Municipiului Baf ost obligat să-i lase în deplină proprietate și posesie acest imobil, iar prin sentința civilă nr. 5828/21.05.2001, pronunțată de Judecătoria Sectorului 2 B, definitivă și irevocabilă, s-a admis acțiunea sa împotriva numiților și, aceștia fiind obligați să-i lase în deplină proprietate și posesie apartamentul situat la parterul imobilului sus-menționat; cu ocazia executării sentinței civile nr. 5828/2001, s-a ivit un impediment la executare întrucât în imobil locuiau și pârâții, și.
În drept au fost invocate dispozițiile art. 480 cod civil și Legea nr. 114/1996 republicată.
Reclamanta a depus în fotocopii următoarele înscrisuri: sentința civilă nr. 6675/1994, pronunțată de Judecătoria Sectorului 2 B, încheierea din 19.10.2007, pronunțată în același dosar, sentința civilă nr. 5828/2001, pronunțată de Judecătoria Sector 2 B, contract de vânzare-cumpărare cu plata în rate nr. 00827/1996, proces-verbal din 31.10.2007, încheiat în dosarul de executare nr. 174/2007 al BEJ -.
Reclamanta și-a precizat acțiunea în sensul că a solicitat admiterea acțiunii și în contradictoriu cu numiții și.
Pârâții, și au formulat întâmpinare prin care au invocat excepția lipsei calității de reprezentant al apărătorului reclamantei si excepția lipsei dreptului la exercitarea acțiunii civile ( excepția inadmisibilității) arătând că reclamanta nu are capacitate de exercițiu.
Au solicitat suspendarea judecații, în baza art. 244 punct 1 Cod procedură civilă, până la soluționarea cauzei înregistrată pe rolul Judecătoriei Sectorului 2 B sub nr-, având ca obiect nulitate absolută testament olograf încheiat la 20.12.1984 și certificat de calitate de moștenitor nr. 94/22.12.2000, acte ce au stat la baza sentinței civile nr. 5828/21.05.2001, pronunțată în dosarul nr. 7367/1999 și care reprezintă titlul reclamantei.
Cu privire la inadmisibilitatea cererii, pârâții au arătat că au locuit din totdeauna în acest imobil, fiecare având drepturi locative proprii până la cumpărarea apartamentului de către și.
Prin sentința civilă nr.4701/21.05.2008, Judecătoria Sector 2 Bar espins cererea de suspendare a judecății formulată de pârâți în temeiul dispozițiilor art.244 pct.1 Cod procedură civilă, ca neîntemeiată, a admis cererea de chemare în judecată, astfel cum a fost precizată, în sensul că a dispus evacuarea pârâților, -, și -, din imobilul situat în B,-, parter, sector 2 și a luat act că reclamanta nu a solicitat obligarea pârâților la plata cheltuielilor de judecată.
Pentru a pronunța această hotărâre, Judecătoria Sector 2 Bar eținut că imobilul situat în B,-, sector 2, fost proprietatea numitei în baza actului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 35340/1938 la Tribunalul Ilfov.
Prin testamentul încheiat la data de 20.12.1984, a instituit-o legatară universală pe numita, autoarea reclamantei.
Prin sentința civilă nr. 6675/28.06.1994, pronunțată de Judecătoria Sectorului 2 B în dosarul nr. 5697/1994, definitivă și irevocabilă, Consiliul General al Municipiului Baf ost obligat să lase reclamantei în deplină proprietate și posesie imobilul situat în B,-, sector 2.
La data de 07.11.1999, Primăria Municipiului Bav ândut apartamentul situat la parterul imobilului numiților și, iar prin sentința civilă nr. 5828/21.05.2001, pronunțată de Judecătoria Sectorului 2 B, în dosarul nr. 7367/1999, irevocabilă la data de 18.06.2007, s-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare nr. 0827/07.11.1996, acești pârâți fiind obligați să lase reclamantei în deplină proprietate și posesie apartamentul ce face obiectul cauzei deduse judecății.
Cu ocazia executării acestei hotărâri, s-a constatat că în apartament mai locuiesc și pârâții, și (proces-verbal din data de -), împotriva cărora nu exista titlu executoriu.
Instanța de fond a respins cererea de suspendare constatând că nu este întemeiată și având în vedere caracterul facultativ al normei prevăzute de art. 244 punct 1 Cod procedură civilă.
Cu privire la cererea dedusă judecații, prima instanță a constatat că aceasta este întemeiată întrucât, potrivit art. 480 Cod civil, proprietatea este dreptul ce are cineva de a se bucura și dispune de un lucru în mod exclusiv și absolut, iar conform art. 25 din Legea nr. 114/1996 și art. 14 alin 5 din OUG nr. 40/1999, evacuarea se face pe bază de hotărâre judecătorească după ce instanța verifică îndeplinirea condițiilor prevăzute de lege cu privire la drepturile locative.
În speța dedusă judecații, nici un pârât nu are drepturi locative, ei ocupând în mod abuziv apartamentul proprietatea reclamantei.
Instanța de fond a avut în vedere că, în speță, nu sunt aplicabile dispozițiile OUG nr. 40/1999, pentru pârâții și, întrucât acestea au încetat să se aplice la data de 08.04.2004, iar hotărârea prin care s-a anulat contractul de vânzare-cumpărare încheiat în baza Legii nr.112/1995, a rămas irevocabilă la data de 18.06.2007.
În ceea ce-i privește pe ceilalți pârâți, prima instanță a avut în vedere că aceștia nu au avut nici un titlu locativ propriu cu privire la apartamentul în litigiu, fiind cel mult tolerați în acest imobil.
În consecința, prima instanță a admis acțiunea precizată ca fiind întemeiata și a dispus evacuarea pârâților din imobilul situat în B,-, parter, sector 2, proprietatea reclamantei.
Împotriva acestei sentințe au declarat apel apelanții - pârâți -, -, și, criticând soluția instanței de fond pentru nelegalitate și netemeinicie, cauza fiind înregistrată pe rolul Tribunalului București, Sectia a Civilă, sub nr-, la data de 10.07.2008.
În dezvoltarea motivelor de apel s-a arătat că instanța de fond a pronunțat o hotărâre netemeinică și nelegală, ignorând legile speciale aplicabile în domeniu sau interpretându-le trunchiat.
Astfel, instanța de fond a reținut ca esențial, faptul că dreptul de proprietate prevăzut de art.480 Cod civil, este unul exclusiv și absolut, motiv pentru care se poate dispune evacuarea după verificarea îndeplinirii condițiilor prevăzute de lege privitor la drepturile locative. A constatat mai apoi că niciun pârât nu are drepturi locative, ocupând abuziv apartamentul, întrucât nu sunt aplicabile dispozițiile nr.OUG40/1999. A considerat instanța de fond că efectele acestei prevederi legislative speciale ar fi încetat la data de 08.04.2004 și prin urmare nu mai este aplicabilă raportului juridic în cauză, fiind desueta.
Această interpretare este în mod evident eronată, având în vedere modificările aduse prin Legea nr.241/2001, modificări intrate în vigoare la data de 23.05.2001, și care dovedesc cu prisosință faptul că legiuitorul a înțeles să protejeze în continuare interesele foștilor chiriași, dar și ale proprietarilor ce au dobândit imobilele naționalizate în temeiul Legii nr.112/1995 și ale căror contracte au fost desființate prin hotărâre judecătorească.
În OUG nr.40/1999, în versiunea actuală, se prevede în mod explicit în art.6, aplicabilitatea acestei ordonanțe situației supuse judecății în prezenta speță. Legiuitorul a prevăzut prelungirea contractelor de închiriere pentru o perioadă de 5 ani, în situația desființării titlului lor.
Instanța de fond a preluat trunchiat și a aplicat exclusiv dispozițiile. art.1 ale ordonanței care prevăd un termen de 5 ani care începe să curgă de la data intrării în vigoare, 08.04.1999, ajungând astfel la concluzia inaplicabilității prevederilor acestui act normativ după data de 08.04.2004. Faptul că art.6 este pe deplin aplicabil, este demonstrat prin restul prevederilor acestui act, respectiv art.7, 9, 10 și 11, astfel cum a fost ele modificate prin Legea nr.241/2001, dovedind că scopul legiuitorului a fost tocmai continuarea protecției acestei categorii de foști chiriași, în situația în care imobilele sunt redobândite de foștii proprietari sau moștenitorii acestora.
Spre deosebire de art.1 din nr.OUG40/1999, care prevede momentul de la care începe să curgă termenul de 5 ani, în art.6, legiuitorul nu a mai prevăzut acest moment, înțelegând prin aceasta să adapteze prevederile acestui articol situației desființării contractelor încheiate în temeiul Legii nr.112/1995, situație care putea interveni oricând după intrarea în vigoare a modificărilor aduse acestei ordonanțe, respectiv 23.05.2001. Prin urmare, acest text de lege trebuie interpretat în spiritul și rațiunea acestuia, respectiv în beneficiul fostului chiriaș, care are dreptul în situația în care își exprimă voința în acest sens, la încheierea unui contract de închiriere pentru perioada de 5 ani de la data desființării hotărârii judecătorești.
În al doilea rând, instanța considerând desueta întreaga prevedere
normativă, nu a mai analizat dreptul lor conferit de art.11 alin.1 din această normă, prin prisma art.10 alin. 1.
Astfel, nu s-a mai ținut cont de faptul că deși s-a exprimat opțiunea pentru continuarea încheierii, reclamanta nu i-a notificat în vederea încheierii unui contract, situație în care beneficia de prelungirea de drept a contractului anterior; în această situație, dispunerea evacuării, este o măsură nelegală și inechitabilă pronunțată cu nesocotirea legii speciale.
Față de faptul că alături de titularul de contract, pe contractul de închiriere în anexa cu tabelul persoanelor cu drepturi locative în imobil, figurau și apelanții în calitate de membrii de familie, apelanții au susținut că beneficiul nr.OUG40/1999, le profită în mod direct, pentru aceeași rațiune urmărită de lege în ceea ce privește protecția acestei categorii de persoane.
Prin decizia civilă nr.1483A/18.11.2008, Tribunalul București - Secția a IV-a Civilă a respins apelul, ca nefondat, și a luat act că intimata reclamantă nu a solicitat cheltuieli de judecată.
Instanța de apel a reținut că întrucât imobilul din care s-a solicitat evacuarea apelanților-pârâți a fost restituit intimatei-reclamante prin hotărâre judecătorească rămasă definitivă și irevocabilă la data de 18.06.2007, prima instanță a reținut corect că în speță nu se aplică prevederile nr.OUG40/1999 și aceasta deoarece data rămânerii definitive și irevocabile a hotărârii prin care s-a admis acțiunea în revendicare (18.06.2007) este ulterioară datei de 08.04.2004 (dată la care a expirat termenul de 5 ani prevăzut de nr.OUG40/1999.
A mai arătat instanța de apel că prin adoptarea nr.OUG40/1999, legiuitorul a dorit să protejeze interesele chiriașilor pentru o perioadă de 5 ani, calculată de la intrarea în vigoare a acestui act normativ, iar în lipsa unor prevederi legale exprese, efectele acestui act normativ nu pot fi extinse peste această dată.
În privința imobilelor restituite proprietarilor, sunt incidente dispozițiile art. 13 si 15 din Legea nr. 10/2001, potrivit cu care, în cazul imobilelor restituite prin procedurile administrative sau prin hotărâre judecătorească, sunt aplicabile prevederile privind contractele de închiriere cuprinse în nr.OUG 40/1999 privind protecția chiriașilor și stabilirea chiriei pentru spațiile cu destinația de locuințe, modificată și completată prin Legea nr. 241/2001. Astfel, dacă s-a restituit în natură un imobil afectat de un contract de închiriere, proprietarul va solicita încheierea unui nou contract de închiriere cu parcurgerea procedurii prevăzute de nr.OUG 40/1999, însă termenul închirierii nu poate depăși, din punctul de vedere al tribunalului, data de 08.04.2004.
Procedura pe care noul proprietar trebuie să o urmeze în vederea încheierii noului contract de închiriere, este reglementată și descrisă în dispozițiile art. 10 si 11 din nr.OUG 40/1999.
Tribunalul a apreciat că nu sunt incidente în speță nici prevederile art. 6 din nr.OUG 40/1999, potrivit cu care, în cazul contractelor de vânzare-cumpărare încheiate cu încălcarea prevederilor Legii nr. 112/1995, desființate prin hotărâre judecătorească, proprietarul recunoscut de lege va încheia cu persoanele care au cumpărat locuința în baza Legii nr.112/1995 și care o ocupă efectiv, un contract de închiriere pe o durată de 5 ani. Tribunalul a considerat că intenția legiuitorului nu a fost ca aceste restrângeri aduse dreptului de proprietate să devina perpetue, întrucât nr.OUG 40/1999 are un caracter temporar, iar aplicabilitatea dispozițiilor art. 6 din nr.OUG 40/1999 a încetat o dată cu expirarea termenului de 5 ani, așadar în anul 2004.
Dispozițiile nr.OUG40/1999 au urmărit protejarea chiriașilor prin impunerea unor sarcini în baza unor patrimonii private cu o minimă implicare a statului.
Astfel, proprietarii s-au văzut în imposibilitatea obiectivă de a-și exercita prerogativele dreptului de proprietate, fiind obligați să accepte perspectiva ocupării perpetue de către chiriași a imobilului.
Tribunalul a apreciat că prevederile art. 6 din nr.OUG 40/1999, 13 și 15 din Legea nr. 10/2001, care impun proprietarului notificarea chiriașului pentru încheierea unui contract de închiriere în scopul asigurării protecției sociale a chiriașilor, sunt în contradicție cu reglementările internaționale la care România este parte prin aplicarea Convenției pentru apărarea drepturilor omului și a libertăților fundamentale și a protocoalelor adiționale la acesta convenție, în baza Legii 30/1994, prin aceea că impune foștilor proprietari care au redobândit proprietatea imobilelor în urma demersurilor juridice la instanțele naționale sau pe cale administrativă să ofere protecție foștilor chiriași care au locuit în imobilele ce au fost restituite contra unei chirii lunare stabilita în limitele fixate de lege, protecția socială a chiriașilor, trebuind să fie asigurată de către stat. Facilitatea acordată foștilor chiriași de a prelungi sau a încheia contracte de închiriere în schimbul unei chirii prevăzute de lege, constituie o ingerință în dreptul de proprietate al proprietarului care pe lângă faptul că nu poate dispune și folosi bunul imobil așa cum dorește, este obligat să încaseze o chirie derizorie în raport cu chiriile care se practică pe piața liberă, în raport de imobile de aceeași valoare și poziție, însă ai căror proprietari nu sunt ținuți sa respecte dispozițiile OUG nr. 40/1999.
Prin articolul 1 din Protocolul nr. 1 al CEDO a fost garantat dreptul de proprietate o garanție similară regăsindu-se și în dispozițiile constituționale.
Existența foștilor chiriași în spațiul proprietatea sa o împiedică pe intimata reclamanta să dispună de bunul său, așa cum Curtea Europeană a Dreptului Omului a statuat în cauzele contra Românei că proprietarului ce a redobândit proprietatea locuinței sale i-a fost stabilită de legiuitor o sarcină deosebit de împovărătoare, vădit disproporționată față de scopul legitim urmărit și anume, protejarea unei categorii sociale a chiriașilor imobilelor preluate abuziv după 1945 de Statul Român.
A impune intimatei reclamante obligația să încheie contract de închiriere cu foști chiriașii, înseamnă a-o priva în fapt și în drept de prerogativa cea mai importantă a dreptului de proprietate și anume folosința, aceștia locuind în imobilul său încă din anul 1996 până în prezent, iar încheierea contractului de vânzare-cumpărare nr. 0827/1996 a fost efectuată prin fraudarea legii, deoarece imobilul a fost preluat de stat fără titlu valabil, existând și o cerere de revendicare admisă, referitoare la imobil în contradictoriu cu Consiliul Local al Municipiului B - sentința civilă nr. 6657/28.06.1994, pronunțată de Judecătoria Sector 2 B - înainte de încheierea contractului respectiv.
Nu în ultimul rând este de subliniat, din aceeași perspectivă a privării dreptului de proprietate, că și prerogativa dreptului de a dispune bunul proprietate este în egală măsură afectată, fiind previzibil că nici o persoană nu va cumpăra (sau dacă o va face tranzacția se va face la un preț mult mai mic) un imobil pe care știe că este foarte posibil să nu-l poată folosi niciodată, din cauza ocupării acestora de chiriași care pot solicita prelungiri succesive ale termenelor închirierii.
Interesul legitim de protejare a unei categorii sociale nu se poate realiza exclusiv prin grevarea dreptului de proprietate a particularilor.
Deși este indiscutabil o modalitate facilă de rezolvare a unor situații locative urgente, o asemenea măsura încalcă în mod evident dreptul de proprietate, depășind limitele la care fac referire alin 2 al art. 1 din Protocolul nr. 1 al CEDO.
Față de împrejurările că dreptul de proprietate constituie un drept fundamental, instanța de fond a dispus în mod corect evacuarea apelanților pârâți, ca singură modalitate prin care intimatul reclamant își poate exercita toate prerogativele dreptului de proprietate garantat de Constituție în condițiile în care apelanții pârâți nu dețin un titlu valabil asupra locuinței în litigiu.
În consecință, acțiunea în evacuare se impune a fi admisă întrucât aceasta este supusă analizei prin prisma dispozițiilor de drept comun din materia locațiunii, tocmai pentru considerentele anterioare, după data de 08.04.2004.
Așadar, deoarece după data de 08.04.2004, locațiunea în cauză este supusă reglementărilor de drept comun, se impune evacuarea pârâților, aceștia continuând să ocupe imobilul, fără a mai avea vreun titlu locativ, lipsind reclamanta de atributul conferit de dreptul său de proprietate asupra obiectului locațiunii, acela de"usus. Desigur că, după data de 08.04.2004, locațiunea este supusă voinței părților, iar proprietara își poate manifesta voința în sensul încheierii unor contracte de închiriere cu chiriașii, iar în lipsa acordului proprietarului se impune evacuarea chiriașilor.
Împotriva acestei decizii au formulat recurs, în termenul prevăzut de art.301 Cod procedură civilă, recurenții-pârâți, -, -, și, solicitând admiterea recursului, modificarea deciziei recurate în sensul admiterii apelului iar, pe fond, respingerea cererii de chemare în judecată.
În motivarea cererii de recurs întemeiate în drept pe dispozițiile art.304 pct.9 Cod procedură civilă recurenții-pârâți au arătat că decizia pronunțată de Tribunalul Bucureștia fost dată cu aplicarea greșită a legii întrucât chiar dacă dispozițiile nr.OUG40/1999 sunt susceptibile de interpretări diferite, fiind eliptice sub aspectul întinderii în timp a efectelor generate, interpretarea acestora trebuie să se facă în conformitate cu scopul pentru care legiuitorul le-a edictat.
Astfel, deși art.2 din OUG40/1999 prevede că termenul curge de la intrarea în vigoare, nu pot fi ignorate prevederile art. 6 ale aceluiași act normativ, care reglementează o altă situație juridică decât cea prevăzută în articolul precedent, respectiv a acelor persoane cărora le-a fost desființat contractul de vânzare-cumpărare încheiat în temeiul Legii nr.112/1995, situație pentru care s-a menționat în mod expres că "proprietarul recunoscut de justiție va încheia cu persoanele care au cumpărat locuința în baza Legiinr.112/1995 și care o ocupă efectiv, la cererea acestora, un contract de închiriere pentru o perioadă de 5 ani." Față de această dispoziție legală, nu poate fi primită interpretarea în sensul că termenul de 5 ani prevăzut de art.6 curge de la momentul intrării în vigoare a ordonanței, întrucât această interpretare ar încălca dispoziția legală care vorbește de un contract de închiriere pentru o perioadă de 5 ani", contravenind intenției legiuitorului de a acorda un beneficiu real și egal tuturor persoanelor aflate în această situație.
Constatarea instanțelor că nici un pârât nu are drepturi locative, și că ocupă abuziv apartamentul, întrucât nu sunt aplicabile dispozițiile nr.OUG40/1999 (respectiv că efectele acestei prevederi legislative speciale ar fi încetat la data de 08.04.2004 și, prin urmare, nu mai este aplicabilă raportului juridic în cauză), este în mod evident eronată, având în vedere modificările aduse prin Legea nr.241/2001, modificări intrate în vigoare la data de 23.05.2001 și care dovedesc cu prisosință, faptul că legiuitorul a înțeles să protejeze în continuare interesele foștilor chiriași, dar și pe ale proprietarilor ce au dobândit imobilele naționalizate în temeiul Legii nr.112/1995 și ale căror contracte au fost desființate prin hotărâre judecătorească. Faptul că art.6 este pe deplin aplicabil, este demonstrat prin restul prevederilor acestui act, respectiv art.7, 9, 10 și 11, astfel cum au fost ele modificate prin Legea nr.241/2001, dovedind că scopul legiuitorului a fost tocmai continuarea protecției acestei categorii de foști chiriași, în situația în care imobilele sunt redobândite de foștii proprietari sau moștenitorii acestora.
Spre deosebire de art.1 din nr.OUG40/1999, care prevede momentul de la care începe să curgă termenul de 5 ani, în art.6, legiuitorul nu a mai prevăzut acest moment, înțelegând prin aceasta să adapteze prevederile acestui articol situației desființării contractelor încheiate în temeiul Legii nr.112/1995, situație care putea interveni oricând după intrarea în vigoare a modificărilor aduse acestei ordonanțe, respectiv 23.05.2001. Prin urmare, acest text de lege trebuie interpretat în spiritul și rațiunea acestuia, respectiv în beneficiul fostului chiriaș, care are dreptul în situația în care își exprimă voința în acest sens, la încheierea unui contract de închiriere pentru o perioadă de 5 ani de la data desființării hotărârii judecătorești. De altfel, ar fi inechitabil ca, pentru cei care au rămas fără titlu de proprietate ca urmare a desființării acestuia, beneficiul acestei prevederi legislative speciale să fie aplicabil diferit, în funcție de data la care a fost pronunțată hotărârea de desființare, față de data intrării în vigoare a ordonanței.
Au mai susținut recurenții - pârâți că în același sens sunt și art. 7, care menționează în mod expres, aplicabilitatea prorogării legale a termenului de închiriere din contractele foștilor chiriași ai imobilelor redobândite de vechii proprietari, precum și prevederea termenului de la care începe să curgă perioada de 5 ani, în acest caz - 30 de zile de la data intrării în vigoare a prezentei ordonanțe sau de la deschiderea rolului fiscal, după caz, conform art.10 alin.1. În aceste condiții, dacă instanța ar fi aplicat corect această lege, trebuia să solicite reclamantei dovada datei deschiderii rolului fiscal pentru a putea aprecia asupra termenului prescris de lege.
Față de faptul că alături de titularul de contract, pe contractul de închiriere - în anexa cu tabelul persoanelor cu drepturi locative în imobil - figurau și restul pârâților în calitate de membrii de familie, recurenții-pârâți au susținut că beneficiul nr.OUG40/1999, le profită în mod direct, pentru aceeași rațiune urmărită de lege în ceea ce privește protecția acestei categorii de persoane.
Aceștia au învederat, de asemenea, că legea nu distinge în această privință, făcându-se vorbire în mod generic de "chiriași", iar unde legea nu distinge, nici cei care o aplică nu pot distinge.
Față de referirea instanței de apel la legislația internațională și la recomandările CEDO privind ocrotirea dreptului de proprietate, recurenții-pârâți au arătat că acest aspect nu poate conduce la ineficiența legilor în vigoare, legi care trebuie aplicate cu aceeași coerență și consecvență pentru toți cetățenii cărora li se adresează. din acest domeniu trebuie să cadă în sarcina statului, singurul răspunzător față de eventualele erori și nu în cea a persoanelor care s-au încrezut cu bună-credință în autoritatea și protecția pe care trebuie să o asigure legile. De asemenea, consideră că restabilirea proporționalității între scopul de protecție socială și cel de ocrotire a proprietății este tot o atribuție de competența legiuitorului și nu poate determina o interpretare arbitrară de către instanțele de judecată, în funcție de aprecierile CEDO privind inadvertențele legilor române.
Intimata-reclamantă nu a formulat întâmpinare la cererea de recurs dar prin concluziile puse cu prilejul dezbaterilor a solicitat respingerea acesteia.
Analizând decizia recurată prin prisma criticilor formulate, susținerile părților și dispozițiile legale incidente în speță, Curtea reține că recursul nu este fondat și urmează să-l respingă, pentru următoarele considerente:
Astfel cum au reținut instanțele de fond și respectiv, de apel, prorogarea legală a duratei contractelor de închiriere care intră sub incidența dispozițiilor nr.OUG40/1999 a operat până la data de 08 aprilie 2004.
Termenul de 5 ani prevăzut de art. 6 din nr.OUG40/1999, modificată prin Legea nr.241/2001 se calculează, de asemenea, de la data intrării în vigoare a actului normativ și aceasta deoarece prin nr.OUG40/1999 legiuitorul a urmărit să reglementeze folosirea imobilelor cu destinația de locuință care intrau sub incidența Legii nr.17/1994 (din care unele preluate de Statul Român fără titlu valabil și care făceau obiectul cererilor de restituire din partea foștilor proprietari sau a moștenitorilor acestora), pentru un scop de interes general reprezentat de protecția locatarilor în faza crizei de locuințe.
Prin natura sa, locațiunea este însă determinată în timp iar în cazul particular al impunerii unei sarcini asupra proprietăților restituite prin hotărâri judecătorești sau prin procedurile administrative, cu atât mai mult se impune concluzia că prelungirea contractelor de închiriere nu poate opera ulterior datei de 08.04.2004.
Dispozițiile art.7 din nr.OUG40/1999 modificată prin Legea nr.241/2001 aduc un argument în plus în sprijinul acestei interpretări în sensul că, în situația restituirii imobilului către foștii proprietari ori către moștenitorii acestora, prelungirea contractului de închiriere, realizată conform art.1 rămâne valabilă pe aceeași perioadă de 5 ani, calculată de la data intrării în vigoare a actului normativ; prin urmare, schimbarea proprietarului în acest interval de 5 ani nu determină curgerea unui alt termen.
În consecință, Curtea apreciază că ulterior datei de 08.04.2004 recurenții-pârâți nu au beneficiat de o prelungire a contractului de închiriere nr.18574/10.09.1987 încheiat cu fostul, astfel că după această dată intimatei-reclamante nu îi incumbau obligațiile prevăzute de art.10 alin.1 din nr.OUG40/1999.
Curtea reține, de asemenea că sunt neîntemeiate susținerile recurenților-pârâți în sensul prin modificările aduse nr.OUG40/1999 prin Legea nr.241/2001 legiuitorul a instituit un termen de 5 ani care curge de la data rămânerii irevocabile a hotărârii judecătorești prin care s-a anulat contractul de vânzare-cumpărare încheiat în temeiul Legii nr.112/1995 și aceasta deoarece o asemenea interpretare a dispozițiilor nr.OUG40/1999 în forma anterioară adoptării Legii nr.241/2001 este de natură să conducă la întreruperea justului echilibru care trebuie să existe între interesele foștilor proprietari care au redobândit imobilele și interesele chiriașilor care, pe fondul transformărilor politice și sociale ulterioare anului 1989 s-au confruntat cu probleme legate de penuria de locuințe și de costul ridicat al chiriilor pe piața liberă.
Așa cum a statuat și Curtea Europeană a Drepturilor Omului în cauze precum și Stănescu contra României, obligația legală de a păstra locatarii în imobilul restituit pe o perioadă de 5 ani, fără nici o posibilitate concretă și reală de a încasa o chirie, constituie o sarcină specială și exorbitantă de natură să întrerupă echilibrul just dintre interesele aflate în joc.
Cu atât mai mult ar constitui o încălcare a art.1 din Protocolul nr.1 adițional la CEDO prorogarea acestei obligații pe o perioadă mai mare decât termenul de 5 ani prevăzut expres de nr.OUG40/1999.
Având în vedere interpretarea dată dispozițiilor art.1, 6 și 7 din nr.OUG40/1999 modificată, nu se mai impune analiza criticilor privind titlul locativ al recurenților care nu aveau calitatea de titulari în vechiul contract de închiriere dar se regăseau într-una din anexa acestui contract.
Pentru aceste considerente, în temeiul dispozițiilor art.312 alin.1 Cod procedură civilă, Curtea va respinge recursul, ca nefondat.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge, ca nefondat, recursul formulat de recurenții-pârâți, -, și -, împotriva deciziei civile nr.1483A din 18.11.2008, pronunțată de Tribunalul București - Secția a IV-a Civilă, în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimata-reclamantă.
IREVOCABILĂ.
Pronunțată în ședință publică, azi, 17 martie 2009.
PREȘEDINTE, JUDECĂTOR, JUDECĂTOR,
GREFIER,
I
Red.
Tehnodact.
2 ex./27.05.2009
- Secția a IV-a Civ. -;
Jud. Sectorului 2. -
Președinte:Simona Gina PietreanuJudecători:Simona Gina Pietreanu, Mirela Vișan, Bianca
