Evacuare. Jurisprudenta. Decizia 517/2009. Curtea de Apel Bucuresti
| Comentarii |
|
Dosar nr-
(198/2009)
ROMANIA
CURTEA DE APEL BUCUREȘTI - SECȚIA A III A CIVILĂ
ȘI PENTRU CAUZE CU MINORI ȘI FAMILIE
DECIZIA CIVILĂ NR.517
Ședință publică de la 19.03.2009
Curtea constituită din:
PREȘEDINTE: Cristian Olteanu
JUDECĂTOR 2: Rodica Susanu
JUDECĂTOR 3: Ilie MARI -
GREFIER - - -
* * * * * * * * * *
Pe rol se află pronunțarea cererii de recurs formulată de recurentul-pârât, împotriva deciziei civile nr.1362 A din 31.10.2008, pronunțată de Tribunalul București - Secția a IV-a Civilă, în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimații-reclamanți, și cu intimații-pârâți, și.
La apelul nominal făcut în ședința publică se prezintă, intimații-reclamanți și, prin avocat C, în baza împuternicirii avocațiale nr.-/2007, emisă de Baroul București - Cabinet Individual, lipsind recurentul-pârât și intimații-pârâți,.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, după care:
Avocatul intimaților-reclamanți arată că nu mai are alte cereri de formulat sau probe de solicitat.
Curtea, având în vedere că nu mai sunt alte cereri prealabile de formulat, constată cauza în stare de judecată și acordă cuvântul în dezbaterea motivelor de recurs.
Apărătorul intimaților-reclamanți solicită respingerea recursului, ca nefondat, fără cheltuieli de judecată.
Arată că hotărârile instanței de fond și apel sunt legale și temeinice, având în vedere că din data de 08.04.2004 pârâții nu au mai avut un contract de închiriere încheiat cu reclamanții, ba chiar mai mult, aceștia au fost lăsați să locuiască în imobil timp de 4 ani fără să plătească nici o sumă cu titlu de chirie.
CURTEA,
Constată că prin sentința civilă nr.7114/14.12.2007, pronunțată de Judecătoria Sectorului 4 Baf ost respinsă excepția autorității lucrului judecat ca neîntemeiată, s-a admis în parte acțiunea promovată de reclamanții și, în contradictoriu cu pârâții, și, s-a dispus evacuarea pârâților din imobilul situat în B,-, corpul A, sector 4, pentru lipsa titlului locativ și a fost respinsă cererea de constatare a inexistenței dreptului pârâților la încheierea unui nou contract de închiriere, ca inadmisibilă.
A reținut prima instanță că reclamanții au dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului menționat în temeiul contractului de vânzare - cumpărare nr.1261/20.06.1998, autentificat de BNP, de la numita, căreia îi fusese restituit în natură în baza sentinței civile nr.4999/20.06.1996 a Judecătoriei Sectorului 4
În perioada 18.04.1994 - 18.04.1999 pârâții au beneficiat de folosința spațiului în litigiu în baza unui contract de închiriere încheiat cu statul, contract care s-a prelungit pentru o durată de 5 ani, conform OUG nr.40/1999, care a început să curgă de la data adoptării actului normativ și până la 08.04.2004.
În legătură cu hotărârea pronunțată în cauza Radovici și de CEDO la 02.10.2006, la care se face referire în cuprinsul acțiunii, prima instanță a reținut că instanța europeană a apreciat că dispozițiile OUG nr.40/1999 sunt menite a proteja interesul chiriașilor beneficiari ai contractelor de închiriere pentru imobile restituite foștilor proprietari, iar restricțiile suferite de aceștia din urmă în privința folosirii bunului vin să știrbească justul echilibru între protecția dreptului individual de proprietate și cerințele impuse de protejarea interesului general; în măsura în care interesul unui proprietar a cărei locuință este ocupată în baza unui contract valabil încheiat de chiriaș cu statul este vătămat prin restricțiile impuse de legislația locativă, cu atât mai mult va fi vătămat în ipoteza în care contractul de închiriere încheiat cu statul a încetat.
Reclamanții au susținut că pârâții nu au un titlu locativ valabil, iar pârâții, deși nu contestă aspectul menționat, au arătat că în sarcina reclamanților există obligația de a prelungi contractul de închiriere conform OUG nr.40/1999.
S-a reținut, în sfârșit, că pârâții nu au nici măcar calitatea de tolerați în imobil, împrejurare ce reiese din cuprinsul notificărilor prin care li se solicită să elibereze imobilul.
Împotriva sentinței a declarat apel pârâtul, criticând soluția pentru nelegalitate și netemeinicie.
Apelantul a arătat că intimații - reclamanți nu au dorit să încheie contracte de închiriere, încălcând astfel prevederile OUG nr.40/1999, iar sancțiunea acestei încălcări constă în prelungirea de drept a contractului de închiriere anterior până la încheierea unui nou contract de închiriere.
Susține că a refuzat propunerea referitoare la schimbul obligatoriu de locuință, dat fiind că garsoniera oferită era insalubră și lipsită de utilități.
Intimații au refuzat prelungirea contractului de închiriere pentru neplata chiriei și intenția de înstrăinare a bunului, dar neplata chiriei nu poate fi invocată drept motiv de evacuare.
Apelul a fost respins ca nefondat prin decizia civilă nr.1362 A/31.10.2008, pronunțată de Tribunalul București - Secția a IV-a Civilă.
A reținut tribunalul că prorogarea legală a contractului de închiriere a produs efecte până la data de 08.04.2004, dată la care OUG nr.40/1999, aprobată prin Legea nr.241/2001, și-a încetat efectele.
În cauză nu este vorba de desființarea unui contract de vânzare - cumpărare încheiat în temeiul Legii nr.112/1995 care să fie desființat, pentru a interveni o nouă prorogare, iar proprietarul nu poate fi obligat la încheierea unui nou contract de închiriere în baza OUG nr.40/1999.
Întrucât pârâții ocupă imobilul fără un titlu legal, aceștia încalcă dreptul de proprietate al reclamantei, ocrotit de prevederile art.480 cod civil și art.44 din Constituție.
În legătură cu notificarea intenției reclamantei de a nu mai încheia un nou contract de închiriere, tribunalul a reținut că este suficientă formularea prezentei acțiuni pentru punerea în întârziere a pârâților.
Instanța de apel a apreciat că actul normativ special a urmărit cu prioritate acordarea unui termen rezonabil în care foștii chiriași să își poată rezolva problemele locative, dincolo de acest termen (5 ani de la intrarea în vigoare a OUG nr.40/1999) intervenția statului reprezentând o ingerință asupra dreptului de proprietate ocrotit, deopotrivă, de art.1 din Primul Protocol adițional la CEDO.
Împotriva deciziei a declarat recurs pârâtul, invocând motivele de nelegalitate prevăzute de art.304 pct.7 și 8 Cod procedură civilă.
Recurentul susține, în esență, că în absența unui raport juridic locativ între reclamanți și pârâți, acțiunea personală în evacuare este inadmisibilă; în cauză nu s-a probat existența unui contract de închiriere încheiat între părți.
Pe de altă parte, a precizat recurentul, nu se poate cere evacuarea din imobilul în litigiu, dat fiind că din actul de proprietate al autorului reclamanților rezultă că acesta a dobândit doar terenul nu și construcțiile.
Examinând legalitatea deciziei atacate în raport cu criticile formulate, Curtea apreciază că recursul este nefondat.
Astfel cum s-a susținut în fazele procesuale de fond și apel, imobilul în litigiu a fost restituit în natură prin sentința civilă nr.4999/20.06.1996 pronunțată de Judecătoria Sectorului 4 B, numitei, iar aceasta a încheiat cu reclamanții contractul de vânzare - cumpărare autentificat sub nr.1261/20.06.1998 de BNP, prin care a transmis acestora dreptul de proprietate asupra bunului în discuție.
Ca atare, dreptul de proprietate al reclamanților asupra imobilului este indubitabil, iar în virtutea prerogativelor pe care le conține permite, fără echivoc, formularea unei acțiuni în evacuare prin care se tinde la apropierea efectivă a folosinței bunului.
Teza inadmisibilității acțiunii în evacuare sprijinită pe inexistența unor raporturi juridice locative între părți nu poate fi, prin urmare, primită, de vreme ce reclamanții nu tind să readucă în patrimoniul lor un bun, ci să poată exercita cu privire la acesta prerogativele folosinței.
Pe de altă parte, s-a apreciat corect că ulterior datei de 08.04.2004 nu se mai poate vorbi de existența unui titlu al recurentului asupra imobilului, termenul legal de prorogare fiind ajuns la final, voința legiuitorului în legătură cu situația raporturilor locative disciplinate de legea specială trebuind să fie unitară sub acest aspect, indiferent de instituția juridică avută în vedere (prelungire sau reînnoire a contractului de închiriere).
Recunoașterea în favoarea chiriașului a unui drept perpetuu la prelungirea locațiunii ar reprezenta, în mod evident, o lipsire de conținut a dreptului de proprietate al persoanei căreia i s-a recunoscut cu efect retroactiv și în mod irevocabil un drept de proprietate asupra unui bun imobil (care, în speță, a fost legal transmis prin vânzare către reclamanți) și care nu își poate exercita prerogativele acestui drept, aspect care determină încălcarea dispozițiilor ce ocrotesc și garantează dreptul (art.480 Cod civil, Constituția României, art.1 din Protocolul Adițional nr.1 la Convenția Europeană a Drepturilor Omului).
sine diea locațiunii ar reprezenta o încălcare gravă adusă principiului libertății contractuale întrucât proprietarul nu poate fi obligat să procedeze în acest sens, iar instanța nu are un temei legal spre a se substitui proprietarului.
Textul art.20 din Constituție stabilește că interpretarea și aplicarea drepturilor și libertăților cetățenilor, inclusiv a dreptului de proprietate, trebuie făcută în concordanță cu prevederile tratatelor internaționale la care România este parte, iar, în cazul în care există neconcordanțe între dreptul internațional și legea internă privitoare la drepturile fundamentale ale omului, au prioritate cele dintâi dispoziții.
În lumina acestor precizări, în prezent, dispozițiile referitoare la prelungirea (reînnoirea) contractelor de închiriere referitoare la imobile restituite foștilor proprietari, ulterior datei de 08.04.2004, în contextul în care între părți nu s-au stabilit raporturi juridice de locațiune este incompatibilă cu dispozițiile Primului Protocol adițional la Convenție, astfel încât aceste prevederi devin incidente.
Ca atare, în condițiile în care CEDO a reținut deja în deciziile pronunțate în cauzele formulate împotriva statului român că dispozițiile OUG nr.40/1999 sunt defectuoase în privința duratei prelungirii contractelor de închiriere și nu asigură un echilibru just între protecția dreptului individului la respectarea bunurilor sale și cerințele interesului general, concluzionând că în caz contrar, se încalcă art.1 din Protocolul nr.1, Curtea apreciază că primele instanțe au soluționat corect cererea de evacuare în virtutea principiilor dezvoltate de jurisprudența europeană în materie.
În sfârșit, susținerea cum că intimatul ar fi cumpărat doar terenul pe care se află imobilul din care se solicită evacuarea este lipsită de suport, fiind contrazisă de înscrisurile dosarului, dar și de titlul opus de reclamanți.
În consecință, în temeiul art.312 cu referire la art.304 pct.7, 8 Cod procedură civilă, Curtea va respinge ca nefondat recursul promovat.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge ca nefondat recursul formulat de recurentul-pârât, împotriva deciziei civile nr.1362 A din 31.10.2008, pronunțată de Tribunalul București - Secția a IV-a Civilă, în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimații-reclamanți, și cu intimații-pârâți, și.
IREVOCABILĂ.
Pronunțată în ședință publică, azi 19.03.2009.
PREȘEDINTE JUDECĂTOR JUDECĂTOR
- - - - MARI -
GREFIER
- -
Red.
.
2 ex./16.06.2009
TB-4 -;
Jud.4 -
Președinte:Cristian OlteanuJudecători:Cristian Olteanu, Rodica Susanu, Ilie
