Evacuare. Jurisprudenta. Decizia 556/2008. Curtea de Apel Craiova
| Comentarii |
|
Dosar nr-
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL CRAIOVA
SECȚIA CIVILĂ
DECIZIE Nr. 556
Ședința publică de la 17 Iunie 2008
Completul compus din:
PREȘEDINTE: Emilian Lupean
JUDECĂTOR 2: Ionela Vîlculescu
JUDECĂTOR 3: Alexandrina Marica
Grefier: - - -
Pe rol judecarea recursurilor declarate de pârâții, și reclamanta -, împotriva deciziei civile nr. 57/A din data de 22 februarie 2008 pronunțată de Tribunalul Mehedinți în dosar nr- având ca obiect evacuare.
La apelul nominal făcut în ședința publică au răspuns recurenții pârâți, și recurenta reclamantă -, reprezentată de avocat.
Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefier ul de ședință, după care;
Instanța apreciind cauza în stare de soluționare acordă cuvântul asupra recursurilor de față.
Recurenții pârâți și, având pe rând cuvântul solicită admiterea recursului, modificarea deciziei pronunțată de Tribunalul Mehedinți și pe fond respingerea acțiunii.
Avocat pentru recurenta reclamantă -, susține oral motivele scrise în raport de care solicită admiterea recursului, modificarea deciziei atacate în sensul admiterii acțiunii așa cum a fost formulată.
Cu privire la recursul declarat de recurenții pârâți și, pune concluzii de respingerea acestuia ca nefondat, cu cheltuieli de judecată.
Recurenții pârâți și, solicită respingerea recursului formulat de recurenta reclamantă - ca nefondat.
CURTEA
Asupra recursurilor civile de față;
Prin acțiunea înregistrată pe rolul Judecătoriei Drobeta Turnu S sub nr.6786/225/11.09.2007, reclamanta a chemat in judecată pe pârâții și, solicitând ca prin hotărâre judecătorească aceștia să fie evacuați din imobilul situat in Dr.Tr.S,- și obligarea acestora la plata daunelor cominatorii în sumă de 50 lei pe fiecare zi de întârziere până la eliberarea definitiva a imobilului, cu cheltuieli de judecata.
In motivarea acțiunii s-a arătat ca reclamanta este proprietara imobilului in baza contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1769/18.07.2006, că a încheiat cu pârâții contractele de închiriere înregistrate la M sub nr. 37421 si 37422/15.09.2006 pe o perioada de 1 an de zile, perioadă ce a expirat la data de 01.08.2007 și că, la expirarea termenului contractual pârâții au refuzat sa părăsească imobilul și, deși i-a notificat la data de 132.07.2007 prin executor judecătoresc pentru evacuare, nu au respectat acest lucru, promovând prezenta acțiune.
Pârâta a formulat întimpinare prin care a solicitat respingerea acțiunii ca nefondată.
A învederat că, contractul de închiriere înregistrat la M este întocmit cu nerespectarea OUG nr. 40/1999 si a art. 13 din Legea nr. 10/2001, trebuind sa fie încheiat pe 5 ani de zile și nu pe un an, că locatorul i-a refuzat dreptul de a încheia contractul pe 5 ani de zile si i-a restrâns dreptul locativ, luându-i-se o magazie și o bucătărie pe care le avea în folosință, că este bolnavă și ar trebui să i se acorde încă o cameră.
Pârâtul a formulat întimpinare prin care a solicitat respingerea acțiunii ca nefondată, contractul de închiriere înregistrat la M, fiind întocmit cu nerespectarea OUG nr. 40/1999 si a art. 13 din Legea nr. 10/2001, trebuind sa fie încheiat pe 5 ani de zile si nu pe un an, ca locatorul i-a refuzat dreptul de a încheia contractul pe 5 ani de zile si i-a restrâns dreptul locativ, ca este bolnav si ar trebui sa i se acorde încă o cameră.
Prin sentința civilă nr.5767 din 30.11.2007, pronunțată de Judecătoria Dr. Tr. S în dosarul nr-, s-a respins acțiunea civilă având ca obiect evacuare formulata de reclamanta ,reținându-se că între părți s-a încheiat două contracte de închiriere prin care reclamanta i-a închiriat pârâtei o cameră și magazia din imobilul situat în D S,- A și respectiv, suprafața de 32 mp din același imobil, contracte încheiate pe o perioadă de 1 an, începând cu data de 1.08.2006 până la 1.08.2006.
S-a mai reținut că sunt incidente dispozițiile art. 1 din OUG 40/1999, și nu cele de drept comun întrucât, la data încheierii contractelor respective erau incidente dispozițiile acestui text, care s-a modificat cu 18 septembrie 2006, prelungindu-se de drept contractele de închiriere și nu în baza voinței părților.
Împotriva acestei sentințe, în termen legal a declarat apel reclamanta, criticând-o pentru nelegalitate.
A motivat că instanța de fond a arătat că OUG nr.40/1999 a suferit o modificare care a intrat în vigoare la data de 18 septembrie 2006,însă nu se poate ști despre ce modificare este vorba și nici când a intrat în vigoare această modificare, Legea nr.241/2001 prin care a fost aprobată OUG 40/1999 nu modificat termenul dep relungire contractelor, acesta rămânând la 5 ani de la data intrării în vigoare a OUG 40/1999,astfel că instanța s-a aflat într-o gravă eroare,dovadă fiind și motivarea confuză a hotărârii.
mai susținut că imobilul proprietatea sa, din care se solicită evacuarea pârâților, a făcut parte din categoria imobilelor retrocedate în baza Legii nr. 10/2001, fiind retrocedat foștilor proprietari prin dispoziția nr. 1281/19.04.2006, iar OUG nr.40 a intrat în vigoare la data de 8.04.1999, deci nu mai era în vigoare nici un act normativ prin care să fie prorogat termenul de închiriere legal, situație în care persoanele care au calitatea de chiriaș în acest imobil, puteau încheia cu proprietarul un contract de locațiune pe calea de drept comun, așa cum sunt contractele încheiate cu pârâții la 15.09.2006, termenul fiind de un an.
Raportul de locațiune încetând de drept la data de 1.08.2007, pârâții ocupă spațiile de locuit fără nici un titlu locativ, astfel că, temeiul juridic al acțiunii îl constituie dispozițiile art. 1436 cod civil și Legea nr.114/1996.
Intimata formulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea apelului ca nefondat, întrucât art. 13 din Legea 10/2001 face referire la OUG 40/1999, prelungirea contractelor de închiriere realizată în baza art. 1 din acest act normativ fiind valabilă și în cazul redobândirii imobilelor respective de către foștii proprietari sau moștenitorii acestora după intrarea în vigoare a acestei ordonanțe, restituirea imobilului realizându-se în 19.04.2006, prelungirea urmând să fie până în data de 19.04.2011.
Prin decizia civilă nr.57/A din 22 februarie 2008, pronunțată de Tribunalul Mehedinți în dosarul nr-, s-a admis apelul declarat de reclamanta -, împotriva sentinței civile nr.5767 pronunțată la 30.11.2007 de Judecătoria Drobeta Turnu S în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimații pârâți și.
A fost schimbată sentința, în sensul că s-a admis acțiunea și s-a dispus evacuarea pârâților-intimați din imobilul situat în Dr.Tr.S,-, respectiv încăperile deținute în baza contractelor de închiriere nr.37421/15.09.2006 și 37422/15.09.2006.
S-a respins petitul privind obligarea pârâților-intimați la plata daunelor cominatorii.
Pentru a se pronunța astfel, s-a reținut că pârâții ocupă fără titlu spațiile locative, proprietatea reclamantei, în condițiile în care contractul de locațiune încheiat cu reclamanta pe perioadă determinată a încetat la expirarea termenului de un an, fiind aplicabile prevederile art. 1436 Cod civil.
Împotriva acestei decizii au declarat recurs pârâții, și reclamanta, criticând-o pentru nelegalitate și netemeinicie.
În motivele de recurs depuse la data de 27 martie 2008 de pârâtul, s-a susținut că instanța a interpretat greșit contractul de închiriere căruia se aplică art. 7, art. 9 și 10 din OUG nr.40/8.04.1999, așa cum a fost modificată, în raport de care prelungirea contractului trebuie să fie până la data de 19.04.2011.
La data de 27 martie 2008, pârâta a depus recursul motivat prin care a solicitat respingerea acțiunii în evacuare.
În motivare s-a susținut că este lovit de nulitate contractul de închiriere încheiat între părți pe termen de un an, și nu pe termen de 5 ani, în condițiile în care au fost eludate dispozițiile art. 7, 9 și 10 din OUG nr.40/1999, la care fac trimitere dispozițiile art. 13 și 15 alin. 2 din Legea nr.10/2001, arătându-se că operează o prelungire de drept a contractului de închiriere pe o perioadă de 5 ani, în conformitate cu prevederile art. 1 din OUG nr.40/1999.
În motivele de recurs depuse de pârâții și la data de 2.04.2008, s-au invocat aceleași critici menționate și în motivele de recurs depuse anterior, susținându-se că instanța de apel nu a respectat dispozițiile art. 1 din OUG nr.40/1999 și art. 13 și 15 din Legea nr.10/2001, apreciindu-se ca fiind neîntemeiată acțiunea în evacuare, atât timp cât nu au trecut cei 5 ani prevăzuți de lege.
La data de 2 aprilie 2008 reclamanta a depus motive de recurs, criticând decizia atât în privința respingerii petitului privind acordarea daunelor cominatorii, cât și în privința omisiunii de a acorda cheltuielile de judecată solicitate de reclamantă.
S-a susținut că nu se justifică neacordarea daunelor cominatorii, în condițiile în care s-a admis cererea privind evacuarea pârâților, care manifestă un comportament violent, refuzând să părăsească imobilul, cu toate că a încetat contractul de închiriere și provocând însemnate stricăciuni la acest imobil.
În drept, s-au invocat dispozițiile art. 299 și următoarele Cod pr. civilă, art. 1079 Cod civil, art. 1080 Cod civil și art. 274 Cod pr. civilă.
La data de 22 aprilie 2008, reclamanta a depus întâmpinare la motivele de recurs formulate de pârâți, solicitând respingerea recursului acestora ca nefondat.
S-a arătat că recurenții pârâți au beneficiat de prevederile art. 1 din OUG nr.40/1999, dar începând cu data de 8.04.1999, la care a intrat în vigoare ordonanța și până la data de 8.04.2004, contractului de închiriere încheiat între părți la data de 15.09.2006 fiindu-i aplicabile dispozițiile de drept comun, respectiv prevederile art. 1436 Cod civil și dispozițiile Legii nr.114/1996, și nu dispozițiile OUG nr.40/1999.
În ședința publică din data de 6 mai 2008, recurenții pârâți și au depus întâmpinare la motivele de recurs formulate de reclamantă, solicitând respingerea recursului declarat de aceasta. Pârâta a susținut că nu se justifică solicitarea acordării daunelor cominatorii, cu atât mai mult cu cât în art. 5803Cod pr. civilă s-a prevăzut amenda civilă ca factor de constrângere al debitorului obligației de a face, solicitare pe care nu a făcut-o reclamanta.
Ambii pârâți au invocat din nou aplicabilitatea prevederilor art. 1 din OUG nr.40/1999 și art. 13 din Legea nr.10/2001, arătând că prelungirea contractului de închiriere operează pe o perioadă de 5 ani de la data la care reclamanta a cumpărat spațiul locativ în litigiu, pârâții prezentând afecțiuni grave ale sănătății și neavând alte posibilități de a locui.
Recursul declarat de pârâți este nefondat, iar recursul declarat de reclamantă se va admite, pentru următoarele considerente:
În interpretarea dispozițiilor art. 13 din Legea nr.10/2001, raportat la dispozițiile OUG nr.40/1999, se impune a se face distincția între ipotezele în care intervine prorogarea legală a locațiunii și cele în care locațiunea se prelungește prin manifestarea de voință a părților contractante.
Prorogarea de drept există când legea arată că ea se produce ca atare, fără a mai fi nevoie de manifestarea de voință a părților, impunându-se a se distinge situațiile în care legea cere pentru prelungirea contractului de închiriere formularea cererii de către partea protejată.
Prorogarea contractului de închiriere este întotdeauna o obligație pentru locator și un beneficiu derivat din lege, un drept subiectiv care trebuie exercitat de către chiriaș.
Legea prevede și un caz de prorogare legală a contractului de închiriere, ca sancțiune pentru nerespectarea notificărilor reglementate de art. 10 din OUG nr.40/1999, dar art. 11 din această ordonanță nu este incident în speță.
Art. 13 din Legea nr.10/2001, invocat în motivele de recurs formulate de pârâți, vizează atât prorogarea închirierilor care se referă la imobilele redobândite de foștii proprietari și care erau folosite de unitățile bugetare de învățământ, din sănătate, de instituții publice, misiuni diplomatice, cât și la încheierea unui contract de către actualul proprietar cu chiriașul,la cererea acestuia pentru spațiile cu destinație de locuință.
În privința duratei contractului acesta este, conform art. 2 din OUG nr.40/1999 modificată prin Legea nr.241/2001, de 5 ani de la data intrării în vigoare a ordonanței de urgență, respectiv de la data de 8 aprilie 1999.
Numai prin art. 15 din Legea nr.10/2001 se prevede un termen de 5 ani pentru contractele de închiriere, însă numai în privința celor prevăzute la art.6 din OUG nr.40/1999, respectiv pentru contractele ce se încheie în cazul anulării contractelor de vânzare -cumpărare încheiate cu încălcarea prevederilor Legii nr.112/1995 de către proprietarul recunoscut de justiție, cu persoana care a cumpărat locuința în baza Legii nr.112/1995, ipoteză ce nu se regăsește în prezenta cauză.
În speță, reclamanta a dobândit imobilul situat în Dr. Tr. S,- A, compus din teren în suprafață de 6514. și casă de locuit cu demisol, parter și etaj, prin contractul de vânzare - cumpărare autentificat sub nr.1769/18.07.2006.
La data de 15.09.2006 între reclamantă, în calitate de locator și pârâta, în calitate de locatar, s-a încheiat contractul de închiriere înregistrat la M sub nr.37422/15.09.2006, obiectul încheierii constituindu-l o cameră și magazia din imobilul proprietatea reclamantei, contractul fiind încheiat pe o perioadă determinată de un an, începând cu data de 01.08.2006, până la data de 01.08.2007.
La aceeași dată între reclamantă și pârâtul s-a încheiat contractul de închiriere înregistrat la M sub nr.37421/15.09.2006 privind închirierea suprafeței de 32. din imobilul proprietatea reclamantei, contractul fiind încheiat pe o perioadă de un an, începând cu data de 01.08.2006 și până la data de 01.08.2007.
În art.2 din cele două contracte de închiriere s-a prevăzut clauza consimțită de părți potrivit căreia, la expirarea termenului de închiriere, respectiv la data de 18.07.2007potrivit acordului dintre părți, chiriașul va elibera spațiul închiriat, fără punerea în întârziere și fără a putea invoca tacita relocațiune.
Prin notificarea emisă la data de 13.07.2007 prin executorul judecătoresc reclamanta i-a somat pe pârâți, punându-le în vedere că începând cu data de 01.08.2007 la care expiră termenul de închiriere consimțit de părți, să evacueze de bună voie spațiul locativ, în caz contrar, urmând să-i acționeze în judecată pentru evacuare și pentru plata sumei de 50 lei pentru fiecare zi de întârziere.
Acțiunea privind evacuarea pârâților și plata daunelor cominatorii a fost introdusă la data de 5 octombrie 2007, după expirarea termenului închirierii consimțit de părți la data încheierii contractului, respectiv după data de 18.07.2007, dată la care pârâții nu mai justifică deținerea unui drept locativ asupra spațiului ce a făcut obiectul contractelor de închiriere.
Tribunalul a reținut întemeiat ca fiind fondată cererea privind evacuarea pârâților din imobilul în litigiu, în condițiile în care termenul de un an prevăzut a expirat încă din data de 18.07.2007, iar contractele de închiriere au fost încheiate pe dreptul comun, și nu în baza dispozițiilor speciale prevăzute de OUG nr.40/1999 sau de Legea nr.10/2001, făcându-se corect aplicarea dispoz. art.1436 Cod civil.
Sunt nefondate criticile din recurs formulate de pârâți, în care se invocă prorogarea de drept a contractului de închiriere pe o perioadă de 5 ani de la data la care reclamanta a dobândit imobilul în litigiu, în condițiile în care raporturile juridice existente între părți au fost generate de încheierea contractului de închiriere intervenit la data de 15.09.2006 pentru o perioadă determinată de un an.
Recurenții pârâți au susținut că locuiesc în imobilul în litigiu de peste 40 de ani, fiindu-le aplicabile dispozițiile art. 13 și art. 15 alin. 2 din Legea nr.10/2001, raportat la art. 7, 9 și 10 din OUG nr.40/1999, însă aceștia au beneficiat de prevederile art. 1 din OUG nr.40/1999, începând cu data de 8.04.1999 la care a intrat în vigoare ordonanța și până la data de 8.04.2004.
Art. 9 din OUG nr.40/1999 dispune că între proprietari și chiriași noul contract se încheie la cererea chiriașului sau a fostului chiriaș, iar dispozițiile art. 2 din acest act normativ prevăd că prelungirea de drept a contractului nu poate opera decât pentru perioada de 5 ani stabilită și în cazul încheierii contractului între proprietarul căruia i s-a restituit bunul și chiriaș, termen ce se raportează+ la data intrării în vigoare a ordonanței de urgență, fiind deja împlinit la 8.04.2004.
Adoptarea nr.OUG40/1999 a fost determinată de necesitatea reglementării de către stat a folosinței suprafețelor locative și a urmărit un scop de interes general și anume protecția locatarilor în fața crizei de locuințe, agravată și ca urmare a restituirii imobilelor preluate abuziv, foștilor proprietari.
Impunând obligația prelungirii contractelor de închiriere, pe o durată determinată, s-a avut în vedere ca locatarilor și statului să li se pună la dispoziție o perioadă suficientă de timp în care situația locativă a chiriașilor să fie rezolvată, temporizându-se astfel procesul de restituire efectivă a bunurilor către proprietari. Intenția legiuitorului nu a fost prin aceasta să se asigure chiriașilor o protecție exclusivă și nelimitată, în detrimentul proprietarilor și prin încălcarea dreptului la respectarea proprietății garantat de art.1 din Primul Protocol Adițional la Convenție,în acest sens, pronunțându-se și jurisprudența CEDO (Cauza Radovici - ), neputându-se reține că s-ar fi încălcat dreptul la un proces echitabil, în sensul art. 6 din Convenția pentru apărarea drepturilor omului, invocat în recursul pârâților.
De altfel, toate aceste prevederi legale invocate de pârâți, în sensul prelungirii contractului încheiat între reclamantă și pârâți la data de 18 iulie 2006 puteau fi eventual invocate anterior acestei date și nicidecum după încheierea contractului în care s-a prevăzut prin acordul părților termenul de un an pentru închirierea spațiului, invocarea prevederilor legale menționate în motivele de recurs, neputând constitui motive de nulitate a contractului încheiat între părți.
Nu se justifică, însă, obligarea pârâților la plata unor daune cominatorii solicitate de reclamantă, în condițiile în care aceasta are posibilitatea punerii în executare a titlului executoriu privind evacuarea, prevederile art.5803Cod pr. civilă instituind aplicarea unei amenzi civile ca mijloc de constrângere a debitorului în cazul neexecutării obligației prevăzută în titlul executoriu.
Este întemeiată critica din recursul declarat de reclamantă în privința cheltuielilor de judecată, având în vedere că în concluziile formulate de apărătorul reclamantei s-au solicitat și aceste cheltuieli, asupra cărora instanța de apel nu s-a pronunțat, cu toate că au fost dovedite în cuantum de 515 lei la fond și în apel.
Față de considerentele expuse, constatând că hotărârea atacată este afectată de motivul de nelegalitate prevăzut de art. 304 pct. 9 numai în privința neacordării cheltuielilor de judecată solicitate de reclamantă, în baza art. 312 alin. 1 Cod pr. civilă urmează a se respinge ca nefondat recursul formulat de pârâții și, a se admite recursul formulat de reclamanta -, în sensul că se va modifica în parte hotărârea atacată, fiind obligați pârâții și la 515 lei cheltuieli de judecată pe fond și în apel, menținându-se restul dispozițiilor.
În baza art. 274 Cod pr. civilă, fiind în culpă procesuală, vor fi obligați intimații pârâți și să plătească recurentei reclamante suma de 704 lei cheltuieli de judecată în recurs.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge ca nefondat recursul formulat de pârâții și, împotriva deciziei civile nr. 57/A din data de 22 februarie 2008 pronunțată de Tribunalul Mehedinți în dosar nr-.
Admite recursul formulat de reclamanta și în consecință modifică în parte hotărârea atacată, în sensul că obligă pe intimații și la 515 lei cheltuieli de judecată pe fond și apel.
Menține restul dispozițiilor.
Obligă pe intimații și să plătească recurentei - suma de 704 lei cheltuieli de judecată în recurs.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică din 17 iunie 2008.
PREȘEDINTE, JUDECĂTOR, JUDECĂTOR,
- - - - - -
Grefier,
- -
Red.Jud.-
./4 ex.
02.07.2008
Jud.apel,
Președinte:Emilian LupeanJudecători:Emilian Lupean, Ionela Vîlculescu, Alexandrina Marica
