Evacuare. Jurisprudenta. Decizia 559/2008. Curtea de Apel Bucuresti

DOSAR NR-

ROMÂNIA

CURTEA DE APEL BUCUREȘTI --SECȚIA A IX-A CIVILĂ ȘI PENTRU

CAUZE PRIVIND PROPRIETATEA INTELECTUALĂ

DECIZIA CIVILĂ NR. 559.

Ședința publică de la 18.12.2008

Curtea compusă din:

PREȘEDINTE: Andreia Liana Constanda

JUDECĂTOR 2: Elena Viviane Tiu

JUDECĂTOR - - -

GREFIER -

Pe rol se află soluționarea cererii de recurs formulată de recurenții - pârâți, și împotriva deciziei civile nr. 312/27.02.2008, pronunțată de Tribunalul București, Secția a V-a Civilă, în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimații - reclamanți și.

La apelul nominal făcut în ședință publică au răspuns intimații - reclamanți și, prin avocat, cu împuternicirea avocațială nr. -/23.09.2008 la dosar, lipsind recurenții - pârâți, și.

Procedura de citare este legal îndeplinită.

S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, învederându-se că la data de 17.12.2008 apărătorul ale al recurenților-pârâți,doamna avocat a depus o cerere de renunțare la mandatul de reprezentare al recurenților-pârâți, și.

Curtea ia act de declarația apărătorului ales al recurenților-pârâți în sensul că aceasta renunță la mandatul de reprezentare.

Reprezentantul intimaților - reclamanți și solicită respingerea recursului astfel cum a fost formulat și motivat de recurenții-pârâți, cu obligarea acestora la plata cheltuielilor de judecată, depunând și concluzii scrise.

CURTEA,

Deliberând asupra recursului civil de față, constată următoarele

Prin cererea înregistrată la data de 01.06 2005 pe rolul Judecătoriei Sectorului 1 B sub nr. 12548/2005 (nr. unic -) reclamanții, și C au chemat în judecată pe pârâții, și, solicitând instanței să dispună evacuarea acestora din imobilul situat În B,-,. 1, 2, Sector 1, pentru lipsă de titlu, cu cheltuieli de judecată.

La termenul de judecată din 29.06.2005, dat fiind că între reclamanți, în calitate de vânzători și numiții și, în calitate de cumpărători, s-a încheiat contractul de vânzare cumpărare nr. 1421/20.06.2005 având ca obiect drepturile litigioase cu privire la apartamentul în discuție și având în vedere manifestarea de voință a cumpărătorilor drepturilor litigioase de a continua procesul în calitate de reclamanți, instanța a dispus introducerea acestora în cauză, în calitate de reclamanți.

Pe cale de cerere reconvențională pârâții-reclamanți au solicitat să se constate nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare nr. 1421/20 06 2005 intervenit intre reclamanți, în calitate de vânzători și numiții și, în calitate de cumpărători, având ca obiect drepturile litigioase cu privire la apartamentul nr. 2 situat în B,-,. 1,Sector 1.

În motivare, au invocat încălcarea prevederilor art. 44 OUG nr. 40/1999, faptul ca în actul de vânzare-cumpărare care le-a fost comunicat nu este prevăzut prețul vânzării, astfel încât respectivul contract este nul absolut.

În apărare, pârâții au invocat faptul că au dreptul la reînnoirea contractului de închiriere pe o perioada de încă un an și că proprietarul are obligația să pună la dispoziția chiriașului un alt spațiu de locuit, având în vedere faptul că obțin venituri reduse.

În drept, pârâții reclamanții au invocat prevederile nr.OUG 40/1999 a Legii nr. 114/1996, art. 119-120 Cod de procedură civilă și ale art. 115-119 Cod de procedură civilă. La termenul de judecata din data de 31.10.2007 pârâții reclamanți au invocat excepția lipsei calității procesuale active a reclamanților-pârâți și, excepție care a fost respinsă de către instanță ca neîntemeiată.

La data de 10.01.2006, pârâții reclamanți au formulat o completare la cererea reconvențională, prin care au solicitat, de asemenea, constatarea nulității absolute și a contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 1367/14.06.2005, având drept obiect transmiterea dreptului de proprietate asupra apartamentului nr. 2, situat în B, sector 1,-,. 1.

Prin încheierea din 11.01.2006 instanța a admis excepția tardivității completării cererii reconvenționale, dispunând disjungerea acesteia.

Prin sentința civilă nr. 15509/7.11.2007, Judecătoria Sectorului 1 Baa dmis în parte acțiunea principală formulată de reclamanții pârâți, a dispus evacuarea pârâților din imobilul situat în B,- A,. 1,. 2, sector 1, respins cererea reconvențională ca neîntemeiată și a respins cererea reclamanților de obligare a pârâților la plata cheltuielilor de judecată, ca neîntemeiată.

Pentru a pronunța această sentință, prima instanță de fond a reținut că prin decizia civilă nr. 666/29.02.2000 pronunțată de Tribunalul București Secția a IV-a Civilă, definitivă și irevocabilă, și C au redobândit proprietatea asupra imobilului (teren + construcție parter + etaj) situat în B,-, Sector 1, decizie în baza căreia a fost emisă Dispoziția Primarului General nr. 657/2000, prin care li s-a restituit în deplină proprietate și posesie imobilul.

Se mai arată că aceștia au fost puși în posesie prin procesul verbal nr. 11912/22.05.2000 și au deschis imediat rol fiscal la Administrația Financiară Sector 1, după care au încheiat un contract de închiriere cu pârâții-reclamanți, și, contract înregistrat sub nr. 9027/20.01.2004, pe o perioada de 1 an, de la 01.01 2004 pana la 31.12.2004.

La data de 31.05.2004 proprietarii i-au notificat pe pârâți prin intermediul BEJ și în sensul că nu mai doresc reînnoirea contractului de închiriere întrucât intenționează sa înstrăineze întregul imobil. Cu aceeași ocazie, reclamanții le-au făcut pârâților o ofertă de vânzare, ținând cont de dreptul de preemțiune al acestora, însă aceștia nu și-au exprimat intenția de a cumpăra.

Prin contractul de vânzare-cumpărare nr. 1421/20.06.2005 intervenit intre reclamanții inițiali, în calitate de vânzători și numiții, în calitate de cumpărători, s-au înstrăinat drepturile litigioase privire la apartamentul nr. 2 situat în B,-,. I Sector 1, iar prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1367/14.06.2005, și C au transmis numiților și dreptul de proprietate asupra apartamentului nr. 2 situat în B,- A,. 1,Sector 1.

Dată fiind calitatea lor de proprietari ai imobilului în care locuiesc pârâții reclamanți, și au calitate procesuala activă în actiunea în evacuare.

S-a constatat că această acțiune este întermeiată întrucât pârâții-reclamanți locuiesc în imobil fără titlu valabil, întrucât efectele contractului de închiriere înregistrat sub nr. 9027/20 01 2004 au încetat.

Nu se poate retine ca pârâții reclamanți beneficiază de dreptul de reînnoire a contractului de închiriere, în temeiul dispozițiilor nr.OUG 40/1999 atâta timp cât

proprietarii i-au notificat încă din anul 2004 în sensul că nu doresc continuarea raporturilor contractuale locative și au înstrăinat imobilul numiților și.

Pârâții - reclamanți nu au răspuns notificării și nu au mai achitat chirie proprietarilor, continuând sa locuiască în imobil.

S-a retinut că folosirea de către pârâții-reclamanți a imobilului împiedică exercitarea de către reclamanții-pârâți a prerogativelor dreptului lor de proprietate asupra apartamentului, încălcându-se astfel dispozitiile art. 480 Cod Civil.

În ceea ce privește cererea reconventională, instanța a constatat că este neîntemeiata:

S-a solicitat constatarea nulității absolute a contractului de vânzare cumpărare nr. 1421/20 06 2005 intervenit intre reclamanți, în calitate de vânzători și numiții și, în calitate de cumpărători, având ca obiect drepturile litigioase cu privire la apartamentul nr. 2 situat în B,- A,. 1, Sector 1.

S-a invocat de către pârâții reclamanți încălcarea prevederilor art. 44 din OUG nr. 40/1999, faptul că în actul de vânzare cumpărare care le-a fost comunicat nu este prevăzut prețul vânzării, astfel încât respectivul contract este nul absolut.

Potrivit dispozițiilor art. 44 din nr.OUG 40/1999 sunt interzise sub sancțiunea nulității absolute înstrăinarea sub orice formă, concesionarea, ipotecarea contractul de leasing, precum si orice închiriere sau subînchiriere în beneficiul unui nou chiriaș, a bunurilor imobile - terenuri și construcții cu destinația de locuință, care fac obiectul unei încunoștiințări scrise, notificări sau cereri în constatarea sau realizarea dreptului de proprietate din partea persoanelor fizice sau juridice deposedate de aceste bunuri.

S-a reținut ca aceste prevederi legale nu sunt aplicabile în prezenta cauză întrucât vânzătorii își redobândiseră la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare dreptul de proprietate asupra imobilului și aveau posibilitatea de a-l înstrăina.

Împotriva aceste sentințe la data de 28.12.2007 au declarat apel pârâții, și, apel care a fost înregistrat pe rolul Tribunalului București - Sectia a V-a Civilă la 25.01.2008.

Întrucât apelul nu a fost motivat până la prima zi de înfățișare, conform art. 287 alin. 2.pr.civ. Tribunalul s-a pronunțat, potrivit art. 292 alin. 2.pr.civ. pe baza mijloacelor de apărare folosite de către apelanți în fața primei instanțe și a respins apelul ca nefondat, reținând în motivare următoarele:

În mod temeinic a reținut prima instanță în ceea ce privește situația de fapt că prin decizia civilă nr. 666/29.02.2000 pronunțată de Tribunalul București - Secția a IV-a Civilă în dosarul nr. 4280/1999, s-a dispus printre altele, obligarea pârâtei Consiliul General al Municipiului B să lase reclamanților, și C în deplină proprietate și posesie imobilul teren + construcție parter + etaj situat în B,- (fostă Cehul 3A).

În temeiul art. 7 din OUG nr. 40/1999, și C au încheiat cu pârâtul un contract de închiriere având ca obiect locuința situata în B,-,. 1,. 2, sector 1. Termenul de închiriere a fost stabilit la 1 an cu începere de la data de 1.01.2004 până la data de 31.12.2004.

În temeiul dispozițiilor art. 14 alin. 1 din nr.OUG 40/1999 aprobată și modificată prin Legea nr. 241/2001, la expirarea termenului de închiriere stabilit conform acestei ordonanțe de urgență, chiriașul are dreptul la reînnoirea contractului de închiriere pentru aceeași perioadă, dacă părțile nu modifică prin acord expres durata închirierii.

Sintagma "termenul de închiriere stabilit în condițiile prezentei ordonanțe de urgență" nu poate fi înțeles decât în sensul că vizează termenele la care se referă art. 2-7, care stabilesc limita maximă în timp a dreptului chirtașului, iar nu orice termen stabilit prin negociere între părțile prevăzute de ordonată, deoarece în acest ultim caz contractul este rezultatul acordului lor de voință, iar nu al obligației impuse de lege.

Or, termenul prevăzut în contract, 30.12.2004, nu îndeplinește această condiție, depășind durata pentru care au fost prelungite prin art. 7 contractele de închiriere, respectiv o perioada de 5 ani de la data intrării în vigoare a ordonanței, deci 8.04.2004. Practic, după această dată, raporturile locative au regimul juridic al unei reînnoiri în care părțile au modificat prin acord expres durata închirierii, chiriașul beneficiind în acest mod de o prelungire a termenului peste perioada prevăzută de lege.

Prin urmare, la expirarea termenului stabilit de către părți nefiind incidente dispozițiile art. 14 alin. 1 din nr.OUG 40/1999, nu a operat reînnoirea contractului de închiriere.

Contractul intervenit între părți pentru perioada 1.01.2004-31.12.2004 este guvernat de dispozițiile dreptului comun, situație în care, la expirarea termenului contractual, chiriașul are obligația restituirii lucrului, în temeiul art. 1431 Cod civ.

După această dată, pârâții ocupă imobilul fără un titlu, ceea ce aduce atingere prerogativelor dreptului de proprietate al reclamantei, reglementat de art. 480 Cod civ. astfel cum în mod temeinic a reținut și prima instanță.

Mai mult decât atât, dispozițiile art. 14 din ordonanță nu prevăd posibilitatea unor reînnoiri nelimitate. De vreme ce potrivit art. 14 alin. 6 din OUG nr. 40/1999 "sunt permise mai multe reinnoiri succesive", cu toate că art. 14 alin. 1 prevede că "chiriașul are dreptul la reînnoire", rezultă că reînnoirea nu este obligatorie pentru proprietar decât în anumite condiții. Dat fiind că nr.OUG 40/1999 a avut în vedere protecția chiriașilor pentru o anumita perioadă de timp, exprimată prin termenele stabilite în art. 1-7, reiese că pentru a da eficiență atât alineatului 1, cât și alineatului 6 din art. 14, dar și pentru a se pune în practică rațiunea urmărită de legiuitor, singura interpretare logică, rațională și teleologică care poate fi dată este aceea a obligativității reînnoirilor până la expirarea termenelor instituite de ordonantă, deci cel mai târziu la 8.04.2004.

Nu mai puțin, și dacă s-ar admite posibilitatea unor reînnoiri ce ar conferi practic chiriașului un drept viager, în speță o asemenea reînnoire nu a operat, dat fiind că proprietarii au înțeles să se prevaleze de dispozițiile art. 14 alin. 2 lit. b din nr.OUG 40/1999 potrivit cărora pot refuza reînnoirea contractului de închiriere dacă locuința urmează a fi vândută.

Dreptul de preemțiune la cumpărarea locuinței la care face referire art. 18 alin. 1 din nr.OUG 40/1999 are consecințele în plan locativ prevăzute art. 18 alin. 3, respectiv prelungirea cu un an a contractului, numai în ipoteza în care chiriașul notifică propriețarului intenția de a cumpăra locuința, ceea ce nu s-a dovedit în cauză.

In ceea ce privește prevederile art. 15 din nr.OUG 40/1999, s-a retinut că acestea sunt aplicabile numai în cazul chiriașilor care au primit notificarea pentru motivele prevăzute la art. 14 alin. 2 lit. a și b, deci numai pentru situatia în care, deși proprietarul este obligat la reînnoirea contractului, ceea ce nu este cazul în spetă, poate refuza să-și îndeplinească această îndatorire.

Mai mult decât atât, acest text de lege are în vedere prelungirea contractului de închiriere pe o perioadă de 6 luni de la data expirării sale, prelungire care, la rândul său, a expirat, iar schimbul de locuință nu poate viza decât perioada în discuție de 6 luni, schimbul având rolul să permită proprietarului să încheie contractul de vânzare cumpărare în condiții firești, iar nu să se transforme într-o sarcină excesivă, care ar apărea ca o consecință de neînlăturat a exercitării prerogativelor sale recunoscute de art. 480 Cod civ. De vreme ce art. 14 alin. 2 lit. b recunoaște dreptul proprietarului de a refuza reînnoirea, acesta nu poate fi negat pe cale de interpretare a unui alt text de lege.

Referitor la cererea reconvențională, Tribunalul a reținut că prima instanță a făcut o corectă interpretare a dispozițiilor art. 44 din nr.OUG 40/1999, domeniul de aplicare al acestui text de lege fiind, astfel cum rezultă chiar din conținutul său, înstrăinările de drepturi în detrimentul persoanelor fizice sau juridice deposedate în mod abuziv, iar nu pe acelea realizate de către aceste persoane, în virtutea atributului de dispoziție ce intră în conținutul dreptului de proprietate conform art. 480 Cod civ.

Nu a fost găsită întemeiată nici excepția lipsei calității procesuale active, Tribunalul reținând că potrivit art. 109.pr. civ. oricine pretinde un drept împotriva unei persoane trebuie să facă o cerere la instanța competentă. Calitatea procesuală activă presupune deci existența unei identități între persoana reclamantului și cel care pretinde că este titularul dreptului în raportul juridic dedus judecății.

Aplicând această regulă de drept în cazul acțiunii în evacuare, prin care se invocă încălcarea prin faptul ocupării ilicite a unui imobil, calitatea procesuală activă aparține în asemenea situații proprietarului bunului respectiv.

Prin urmare, legitimarea procesuală activă a reclamanților inițiali, ca și a cumpărătorllor care au intervenit ulterior în proces, este dată de calitatea lor de proprietari, independent de natura celorlalte acte juridice intervenite între aceștia, operând astfel o transmitere a calității porcesuale.

Împotriva acestei decizii au declarat recurs pârâții reclamanți, SI, susținând prin motivele de recurs că instanța de apel a interpretat gresit actul juridic dedus judecatii, schimband natura ori intelesul lamurit si vadit neindoielnic al acestuia, motiv de recurs încadrat în dispozițiile art. 304 pct. 8 din Codul d e procedura civilă, iar hotărârea pronunțată a fost dată cu încălcarea și aplicarea greșită a legii art. 304 pct. 9 din Codul d e procedura civilă

Astfel, contractul de vânzare-cumpărare nr. 1421/20.06.2005 este nul absolut, având în vedere faptul că nu prevede care este prețul de vânzare al drepturilor litigioase care fac obiectul său.

În temeiul dispozițiilor legale aplicabile ( 1295.civ.) vinderea este perfectă între părți și proprietatea este de drept strămutată la cumpărător, în privința vânzătorului, îndată ce părțile s-au învoit asupra lucrului și asupra prețului.

În consecință, dacă contractul de vânzare-cumpărare nu indică prețul de vânzare, respectivul contract este nul absolut pentru lipsa unui element esențial asupra căruia trebuie să se realizeze acordul de voință al părților.

Nici prima instanță și nici instanța de apel nu s-au pronunțat asupra acestui aspect.

De asemenea, în temeiul prevederilor art. 14 alin. 3 din nr.OUG 40/1999, modificată, proprietarul este obligat să îi notifice chiriașului refuzul de a reînnoi contractul de închiriere cu cel puțin un an înainte de expirarea acestuia,pentru situația în care locuința urmează să fie vândută în condițiile prezentei ordonanțe de urgență.

In fapt, numitii, si C i-au informat în legatură cu refuzul de a reînnoi contractul de închiriere nr. 9027/20.01.2005 și dorința de a vinde apartamentul în care locuiau, la data de 31.05.2004, prin notificarea nr. 759/31.05.2004. Contractul de închiriere nr. 9027/20.01.2005 pe care l-au încheiat cu numiții expira la data de 31.12.2004.

In concluzie, au susținut recurenții, proprietarii nu au respectat termenul de un an cerut de lege pentru ca refuzul de a reinnoi contractul de închiriere să fie valabil, încălcând, astfel, dipozițiile art. 14 alin. 3.

În temeiul prevederilor art. 22 alin. 3 din nr.OUG 40/ 1999, modificată, în caz de nulitate a notificării pentru neîndeplinirea condițiilor prevăzute la art. 14 alin. 3 contractul de închiriere se reînnoiește în condițiile art. 14 alin. 1.

În conformitate cu dipozițiile art. 14 alin. 1 la expirarea termenului de închiriere chiriașul are dreptul la reînnoirea contractului pentru aceeași perioadă, dacă părțile nu modifică prin acord expres durata închirierii.

Prin urmare, chiriașul se bucură de plin drept și fără îndeplinirea vreunei formalități de dreptul la reînnoirea contractului de închiriere, dacă nu a intervenit o cauză legală în prezența căreia proprietarul poate refuza reînnoirea contractului.

In temeiul dipozițiilor art. 18 din nr.OUG 40/ 1999, modificată, în cazul în care contractul de închiriere nu se reînnoiește pentru că locuința urmează să fie vandută, chiriașul are drept preferențial la cumpărarea locuinței.

Notificarea prealabilă a refuzului de a reînnoi contractul de închiriere, în temeiul și cu respectarea condițiilor prevăzute de ordonanța de urgență, ține loc de ofertă de vânzare și trebuie să cuprindă prețul vânzării, sub sancțiunea nulității absolute. Oferta de vanzare este irevocabila pana la expirarea perioadei de inchiriere.

In fapt, numitii, si C nu au respectat termenul în interiorul căruia oferta de vânzare ramane valabilă, aceștia precizând că în ipoteza în care nu se va raspunde la oferta de vânzare până la data de 30.06.2004, se va concluziona că apartamentul este liber să fie vândut unui terț.

Astfel, recurenții aveau la dipoziție numai o singură lună, din data de 31.05.2004, cand s-a facut notificarea nr. 759/2004 si până la data de 30.06.2004, pentru a obține 40.000 de Euro în vederea cumpărării apartamentului.

Prin urmare apartamentul a fost vândut fără respectarea dreptului de preemțiune prevăzut de lege în favoarea chiriașilor.

În temeiul dispozițiilor art. 15 din G nr. 40/1999, modificată, în cazul chiriașilor notificați cu privire la refuzul de a reînnoi contractul de închiriere întrucât locuința urmează să fie vândută, și ale căror venituri medii nete lunare pe membru de familie sunt sub nivelul salariului mediu net pe economie. consiliile locale sunt obligate să le pună la dispoziție, cu prioritate, o locuință corespunzatoare în termen de un an de la data cererii chiriașului.

Chiriașul este obligat să înregistreze cererea de locuință la consiliul local în termen de 30 de zile de la data notificării.

în cazul în care consiliile locale nu au putut pune la dispoziție chiriașului o locuințăcorespunzatoare în termen de un an, contractul de închiriere se prelungește pentru o perioadă de 6 luni de la data expirării sale, fiind aplicabile și prevederile capitolului privind schimbul de locuință.

În fapt, au susținut recurenții, aceștia obtin venituri medii nete lunare pe membru de familie sub nivelul salariului mediu net pe economie. Astfel, obtine drept venit o pensie in cuantum de 206 RON, iar, o pensie in cu antum de 178,8 RON, iar, o pensie in cuantum de 140 RON.

Deși au solicitat Primariei sectorului 1 să le pună la dispoziție, cu prioritate, o locuință corespunzatoare, conform dispozițiilor legale, cererea a fost introdusă în anul 2001, având număr de înregistrare nr. II/4019/6.11.2001, de atunci și până în prezent aceasta nu a fost rezolvată.

Având în vedere că termenul de un an, prevazut de art. 15 din OU G nr. 40/ 1999, expirat fără ca Primăria să le pună la dispoziție o locuință corespunzatoare, devin aplicabile dispozițiile art. 15 alin. 4 din G nr. 40/1999, conform carora contractul de închiriere se prelungește pentru o perioadă de 6 luni de la data expirării sale, respectiv până la data de 30.06.2005.

In temeiul prevederilor art. 15 alin. 4 sunt aplicabile dispozitiile capitolului privind schimbul obligatoriu de locuinta ( art. 23 - art. 25 dinOUG40/1999,modificată).

Astfel, în conformitate cu dispozițiile art. 23 alin. 2 proprietarul este obligat să pună la dispoziția chiriașului, cu contract de închiriere, un alt spațiu cu destinația de locuință în aceeași localitate sau într-o altă localitate, cu acordul chiriașului, cu asigurarea exigențelor minimale prevăzute în anexa nr. 1 la Legea nr. 114/1996, republicată, cu modificările și completările ulterioare.

In consecință, au susținut aceștia, termenul contractului de nchiriere s-a prelungit nu cu 6 luni, ci până la asigurarea unei alte locuințe corespunzatoare ( de către Primărie sau de către proprietar ).

Luând în considerare că nici Primăria și nici proprietarii apartamentului, respectiv numitii, si C nu le-au asigurat până la acest moment o locuință conformă cu dispozițiile legale aplicabile, recurenții solicită să se constate existența valabilă, în favoarea lor, a titlului în temeiul căruia locuiesc în apartamentul nr. 2, situat în B, sector 1,-,: 1, respectiv contractul de închiriere nr. 9027/20.01.2004.

Recurenții au mai susținut în cadrul motivelor de recurs că în mod total eronat, atât prima instanță cât și instanța de apel, a respins excepția lipsei calității procesuale active ca neîntemeiată.

În fapt, între numitii . si C, având calitatea de reclamanți, în calitate de vânzători, și - si,în calitate de cumpărători, s-au încheiat două contracte de vânzare-cumpărare având obiecte diferite.

Primul contract încheiat este cel de vânzare-cumpărare autentificat subnr.1367/14.06.2005,având drept obiect transmiterea dreptului de proprietate asupra imobilului.

Al doilea contract încheiat este cel de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1421/20.06.2005, având drept obiect transmiterea drepturilor litigioase privind apartamentul nr. 2, situat in B, sector 1,-, 1, care formeaza obiectul dosarului nr. 12548/2005 nr. vechi, actualmente dosarul de față, respectiv - nr. nou.

Vânzarea drepturilor litigioase cu privire la prezentul dosar, având drept obiect evacuarea recurenților din imobil s-a realizat după șase zile de la vânzarea dreptului de proprietate asupra aceluiași imobil, respectiv 20.06.2005 față de 14.06.2005.

În concluzie, în momentul transmiterii drepturilor litigioase, vânzatorii, respectiv, si C, nu mai aveau în patrimoniu dreptul de proprietate asupra imobilului din care se solicită evacuarea cu privire la care se transferaseră drepturile litigioase.

Având în vedere că acțiunea în evacuare poate fi susținută numai de către proprietarul imobilului din care se cere evacuarea, rezultă că în momentul transferării drepturilor litigioase prin contractul de vanzare-cumpărare autentificat sub nr. 1421/20.06.2005, numiții, si C nu mai aveau calitatea să transmită aceste drepturi, întrucât ei pierduseră dreptul de proprietate asupra imobilului prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1367/14.06.2005.

In consecinta, numitii - si nu au putut dobandi calitatea de reclamanti in cauza de față.

Recurenții au solicitat, în consecință, admiterea recursului și modificarea în tot a hotărârii recurate, în sensul respingerii acțiunii principale și admiterii cererii reconvenționale.

Analizând actele și lucrările dosarului, având în vedere motivele de recurs și dispozițiile legale aplicabile, Curtea constată recursul ca nefiind fondat, potrivit celor ce urmează:

Contractul de vânzare a drepturilor litigioase în privința apartamentului asupra căruia poartă litigiul, nr.1421 din 20 iunie 2005, fila 23 dosar fond, este ulterior celui prin care aceiași vânzători au înstrăinat, acelorași cumpărători, însuși dreptul de proprietate asupra imobilului, pentru un preț clar stipulat în contract, de 5 miliarde lei, consemnându-se primirea în întregime a acestui preț - respectiv contractul nr. 1367 din 14 iunie 2005 (fila 57-58, dosar fond).

În aceste condiții, în mod evident este eronată susținerea recurenților în legătură cu nulitatea contractului nr. 1421/2005, pentru nerespectarea dispozițiilor art. 1295 Cod civil, respectiv a lipsei din contract a prețului vânzării.

Critica formulată în legătură cu nemotivarea respingerii acestei cereri, formulate pe cale reconvențională, nu poate fi nici ea reținută, câtă vreme sentința a fost motivată în același sens cu considerentele anterioare ale Curții iar recurenții nu au motivat apelul declarat în cauză.

In ce priveste exceptia sustinuta in legatura cu acest contract, alipsei calitatii procesuale active a reclamantilor, respectiv imposibilitatea transmiterii calitatii procesuale de la vanzatorii de drepturi litigioase/vanzatorii imobilului, la cumparatorii de drepturi litigioase/cumparatorii imobilului, Curtea retine ca in raport de actele si lucrarile dosarului, aceste sustineri sunt in mod evident nefondate.

Actiunea a fost inregistrata pe rolul Judecatoriei sectorului 1 B la data de 1.06.2005, anterior incheierii oricaruia dintre contractele la care au facut referire recurentii.

Asa fiind, la momentul sesizarii instantei, moment in raport decare se apreciaza indeplinirea de catre reclamanti a conditiei de exercitiu a actiunii, aceea de a avea calitate procesuala, aceasta conditie era indeplinita in persoana proprietarilor imobilului, și C.

Transmiterea ulterioara a dreptului de proprietate asupra imobilului si a drepturilor litigioase din prezentul dosar a intervenit așadar in condiții ce nu pot fi considerate ca încălcând vreo normă de procedură, dobânditorul cu titlu particular al imobilului, cumpărător și al drepturilor litigioase, având și calitatea de a continua acțiunea începută, de evacuare, având și interesul continuării acesteia.

În ce privește modul de aplicare a dispozițiilor actului normativ special, de protecție a chiriașilor, OUG nr. 40/1999, Curtea reține că instanța de apel a avut în vedere toate susținerile părților formulate in fața primei instanțe, iar soluția pronunțată în cauză este conformă atât dispozițiilor acestui act normativ cât și dispozițiilor Protocolului 1 adițional la Convenția Europeană, potrivit celor ce urmează.

Curtea reține că în cauză, între proprietari si recurentii chiriași a intervenit un contract de închiriere, în perioada 1.01.2004 - 31.12.2004, pentru o durată de 12 luni, ceea ce are semnificația intenției proprietarilor de a nu mai continua pe viitor locațiunea, pentru a putea obține folosința imobilului, folosință de care nu au putut beneficia, cu toate că proprietatea asupra bunului le-a fost recunoscută încă din anul 2000.

Recurenții au fost notificați cu privire la intenția proprietarilor de a nu le reînnoi contractul de închiriere la 31.05.2004, fără a răspunde acestei notificări nici în termenul de o lună, considerat de aceștia a fi prea scurt, în raport de dispozițiile ordonanței, nici ulterior expirării acestei durate, la sfârșitul căreia apartamentul nu a fost însă înstrăinat.

Înstrăinarea apartamentului a intervenit la un interval de peste 1 an, respectiv în luna a iunie 2005, situație în care nu pot invoca, în favoarea lor, dispozițiile legii speciale, o asemenea apărare fiind una pur formală, în fapt nefiind făcută nici o dovadă, și de altfel nici o susținere, potrivit căreia ar fi avut vreo intenție de a beneficia de dreptul de preemțiune în privința cumpărării apartamentului în care au continuat să locuiască.

În mod evident, situația materială precară a recurenților este cea care nu le-a permis nici în intervalul de o lună, nici în cel de 1 an, să își exercite acest drept.

Cu toate acestea, nu proprietarul este cel care să suporte sarcina asigurării protecției sociale pe care o invocă recurenții.

Pe de altă parte, invocând dispozițiile art. 15 din OUG nr. 40/1999, recurenții nu au făcut nici o dovadă că ar fi respectat ei înșiși aceste dispoziții, în sensul de a adresa Consiliului Local, în termen de 30 de zile de la primirea notificării, cerere de asigurare a unei locuințe, situație în care nici nu pot invoca existența dreptului de a le fi pus la dispoziție un alt spațiu locativ corespunzător nevoilor lor locative.

Termenul de 1 an prevăzut de art. 14 alin.3 din OUG nr. 40/1999 este un termen de protecție, pe care legiuitorul l-a considerat ca fiind rezonabil, în cadrul acestuia chiriașii notificați asupra intenției proprietarilor de nu reînnoi contractele de închiriere aflându-se în situația de a-și asigura o altă locuință.

În speță, acest termen poate fi considerat ca fiind respectat de către proprietari, aceștia permițându-le recurenților continuarea locațiunii și după expirarea termenului pentru care aceasta era stabilită, între momentul notificării și cel al introducerii cererii de chemare în judecată scurgându-se un interval mai mare de 1 an.

Din această perspectivă, Curtea reține că, dat fiind actul normativ a cărui respectare de către intimați a permis chiriașilor să beneficieze de o locațiune îndelungată, de peste 7 ani, i-a împiedicat pe aceștia să-și exercite în mod plenar atributele dreptului lor de proprietate.

Intimații, respectiv autorii juridici ai acestora, au respectat dispozițiile actului normativ special, au încheiat cu recurenții contracte de închiriere, guvernate de principiul libertății actelor juridice, pentru perioade mai mici decât cele stabilite de lege, în fapt au reînnoit contractul de închiriere nr. 6558/14.01.2003 care, potrivit notificării aflate la fila 16 din dosarul de fond, fusese încheiat tot pe o durată de 1an.

Este evident că încheierea unor contracte de închiriere pentru o durată cu mult mai mică decât cea prevăzută de dispozițiile legale, respectiv cele ale OUG nr. 40/1999, a reprezentat, din punctul de vedere al reclamanților intimați, dar și al pârâților recurenți, prin acceptarea condițiilor contractuale, o situație ce nu se încadra în dispozițiile legii, prezumția simplă dedusă din această împrejurare fiind aceea că, cel puțin reclamanții/autorii acestora nu mai intenționau să prelungească contractul de închiriere și că acest fapt era cunoscut de către chiriași, părțile neprevăzând în contractul încheiat vreo clauză care să trimită către o reînnoire a acestuia.

În raport de aceste considerente, Curtea reține că dispozițiile speciale privitoare la reînnoirea contractului de închiriere nu pot fi invocate de către recurenți, în condițiile în care contractul încheiat în anul 2003 le-a fost deja reînnoit, aspect care, deși trecut cu vederea de instanțele anterioare, este semnificativ în cauză, din perspectiva îndeplinirii de către proprietari a obligațiilor stabilite în sarcina lor prin OUG nr. 40/1999.

Teza susținută de către recurenți, a unei prelungiri de plin drept și fără vreo formalitate a vechiului contract de închiriere, în absența oricărei manifestări de voință din partea acestora, nu poate fi acceptată, o asemenea interpretare a dispozițiilor art. 14 este excesivă pentru proprietarul care nu se poate bucura de prerogativele esențiale ale dreptului său de proprietate, respectiv dreptul de folosință a imobilului.

Astfel cum s-a arătat și anterior, dispozițiile de drept intern trebuie interpretate astfel încât să corespundă Convenției Europene a Drepturilor Omului.

În practica Curții Europene a Drepturilor Omului s-a reținut că a sancționa proprietarii care au omis să se conformeze condițiilor de formă prevăzute de OUG nr. 40/1999 și a le impune o obligație atât de grea cum este cea de a păstra locatarii în imobilului proprietatea lor, fără a se fixa un termen limită și în absența unei indemnizări, a făcut să apese asupra lor o sarcină specială și exorbitantă de natură să întrerupă echilibrul just dintre interesele aflate în joc, încălcându-se astfel art. 1 al Protocolului nr. 1 Adițional la Convenție( cauzele și, și, și împotriva României.

Recunoașterea în favoarea chiriașilor a unui drept perpetuu la prelungirea locațiunii ar reprezenta, în mod evident, o lăsare fără conținut, a dreptului de proprietate al persoanei căreia i s-a recunoscut cu efect retroactiv și în mod irevocabil un drept de proprietate asupra unui bun imobil, persoană care astfel nu își poate exercita prerogativele acestui drept

Pentru toate aceste considerente, Curtea apreciază că decizia pronunțată în cauză este temeinică și legală în raport de dispozițiile art. 480 Cod civil, art.44 și 20 alin.2 din Constituția României și art. 1 din Protocolul nr. 1 adițional la Convenția Europeană a Drepturilor Omului, precum si în raport de dispozițiile speciae ale OUG nr. 40/1999, astfel încât recursul va fi respins, în baza art. 312 alin.1 Cod procedură civilă.

În baza art. 274 Cod procedură civilă, vor fi obligați recurenții la 1.000 lei cheltuieli de judecată în favoarea intimaților reclamanți.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

DECIDE

Respinge ca nefondat recursul declarat de recurenții pârâți, ȘI, împotriva deciziei civile nr. 312/27.02.2008 pronunțată de Tribunalul București Secția a V-a civilă în contradictoriu cu intimații reclamanți și.

Obligă recurenții la 1.000 lei cheltuieli de judecată în favoarea intimaților reclamanți.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică, azi 18 decembrie 2008..

PREȘEDINTE JUDECĂTOR JUDECĂTOR

- - - - - - -

-

GREFIER

.red../2 ex./09.02.2009

Tribunalul București S. a V-

Președinte:Andreia Liana Constanda
Judecători:Andreia Liana Constanda, Elena Viviane Tiu

Vezi şi alte speţe de drept civil:

Comentarii despre Evacuare. Jurisprudenta. Decizia 559/2008. Curtea de Apel Bucuresti