Evacuare. Jurisprudenta. Decizia 612/2008. Curtea de Apel Cluj
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL CLUJ
Secția civilă, de muncă și asigurări sociale,
pentru minori și familie
Dosar nr. 16157/211 2006
DECIZIA CIVILĂ nr.612/R/2008
Ședința publică din 13 martie 2008
Instanța constituită din:
PREȘEDINTE: Ana Ionescu
JUDECĂTORI: Ana Ionescu, Eugenia Pușcașiu Andrea Țuluș
- -
GREFIER: - -
S-a luat în examinare, în vederea pronunțării, recursul declarat de reclamantul împotriva deciziei civile nr. 624 din 6 noiembrie 2007 a Tribunalului Cluj, pronunțată în dosarul nr-, privind și pe pârâții și, având ca obiect evacuare.
dezbaterilor și concluziile orale ale părților au fost consemnate în încheierea de ședință din data de 21 februarie 2008, încheiere ce face parte integrantă din prezenta decizie.
CURTEA
Prin sent.civ.nr. 4838/2007 pronuntata in dosar nr- al Judecatoriei Cluj -N a fost admisa actiunea formulata de reclamantul impotriva paratilor si si in consecinta s- dispus evacuarea paratilor din imobilul situat in C-N,-. 2 jud. C si au fost obligati paratii sa plateasca reclamantului cheltuieli de judecata in suma de 1510,3 lei.
Pentru a pronunta aceasta hotarare prima instanta a retinut ca, in speta, este vorba de un imobil nationalizat ce a fost restituit fostilor proprietari, care l-au vandut ulterior reclamantului.
Reclamantul a respectat procedura prevazuta de OUG nr. 40/1999, in sensul ca i-a notificat pe parati sa incheie un contract de inchiriere, insa acestia din urma au dat dovada de rea-credinta refuzand sa incheie un contract de inchiriere pentru spatiul pe care il ocupa si neachitand nici o suma de bani ca echivalent al folosintei locuintei.
Împotriva acestei hotărâri au declarat apel pârâții și iar prin decizia civilă 624 din 6.11.2007 a Tribunalului Clujs -a admis apelul pârâților și s-a schimbat hotărârea instanței de fond în sensul respingerii acțiunii reclamanților.
Pentru a pronunța această hotărâre, au fost reținute următoarele considerente:
Prin sentinta civilă nr.2075/2002 a Judecătoriei Cluj -N pronunțată la data de 6 martie 2003 a fost admisă actiunea civilă înaintată de împotriva apelantilor și si, în consecintă, a fost constatată nulitatea absolută a contractului de vanzare cumpărare nr.32352/14.01.1997 încheiat intre SC in calitate de mandatar si apelantii și, avand ca obiect apartamentul situat în Cluj-N, str. -, nr.21,.2.(46).
Ulterior, prin Ordonanța președențială nr.9881/2003 a Judecătoriei Cluj Na fost respinsă cererea reclamantelor și prin care au solicitat evacuarea pârâților și pe considerentul ca reclamanții nu au îndeplinit condițiile prevazute de OUG nr.40/1999 referitoare la notificarea chiriașilor în vederea încheierii unui nou contract de închiriere.
În cursul procesului în care s-a pronuntat Ordonanta presedentiala de mai sus, la data de 7.06.2004, reclamantul intimat devine proprietar al imobilului în litigiu prin contract de vanzare cumpărare incheiat cu proprietarii carora le fusese restituit imobilul (58).
Tribunalul a constatat ca primele proprietare și nu au respectat procedura de notificare a fostului chiriaș cu privire la încheierea noului" contract de închiriere, astfel ca au devenit incidente dispozitiile art.11 alin.1 din OUG nr.40/1999. Potrivit acestor dispozitii, " nerespectarea de către proprietar a dispozitiilor art. 10 alin.1 atrage prelungirea de drept a contractului de închiriere anterior până la încheierea unui nou contract de închiriere. chiriei până la încheierea noului contract de închiriere nu poate fi invocată de proprietar ca motiv de evacuare a chiriașului sau fostului chiriaș."
Mai mult, fata de probele administrate în cauză, tribunalul a considerat că în mod gresit a retinut prima instanță culpa apelanților în nefinalizarea contractului de închiriere cu noul, proprietar.
Reclamantul intimat a trimis apelanților o primă notificare în vederea încheierii contractului de închiriere la data de 19.08.2004 (43), dată la care apelanții au declarat că sunt de acord cu oferta proprietarului, respectiv de a încheia un contract de închiriere pe durata de 5 ani(45).
Ulterior, în data de 21.06.2006, reclamantul intimat a trimis apelanților o nouă notificare în vederea situației juridice a apartamentului(40). Cu această ocazie, apelanții și-au manifestat din nou intentia de a încheia contractul de închiriere (41). Martora declară că i-a însoțit pe apelanți la locul întâlnirii, unde aceștia au înmânat proprietarului cupoanele de pensie, solicitându-i să le încheie contractul de închiriere, dar cu toate acestea contractul nu a fost incheiat.
Motivul nefinalizării contractului de închiriere a constat în faptul că intimatul nu a redactat un contract care să fie semnat de părți. De altfel, astfel cum arata martorul, administratorul imobilului, proprietarul a declarat de la început că dorește să evacueze pârâții întrucât "acolo se va construi". Din acest motiv, la întâlnirea părților din anul 2006, nu s-a discutat în concret încheierea contractului de închiriere ( 71).
În consecință, Tribunalul a retinut că apelanții au fost de bună credință și au comunicat intimatului dorința lor de a încheia un nou contract de închiriere astfel că nu sunt îndeplinite condițiile art.10 alin.3 pentru a se dispune evacuarea acestora. De asemenea, nu se poate reține nici refuzul nejustificat al apelanților de a încheia contractul în termen de 60 zile de la primirea notificării, pentru admisibilitatea acțiunii în evacuare întemeiată pe dispozițiile art. 11 alin.2 din OUG nr.40/1999, întrucat apelantii s-au prezentat la cele doua intalniri fixate de intimat.
Faptul neplatii chiriei până la încheierea noului contract de închiriere nu poate fi invocată de proprietar ca motiv de evacuare a apelantilor, astfel cum se prevede expres in art. 11 alin. 1 din OUG nr. 40/1999.
Pe de alta parte, reclamantul intimat nu a făcut dovada stricăciunilor însemnate pe care chiriașul le-ar fi pricinuit locuinței pentru ca, în temeiul art.13 lit.h din OUG nr.40 /1999, să nu se aplice prelungirea contractelor de închiriere. Dimpotrivă apelanții s-au manifestat cu diligenta unui bun proprietar în întreținerea imobilului și au luat măsuri de pază a beciului prin aplicarea unui lacăt împotriva hoților. Demersul acestora este perfect justificat intrucat astfel cum declară martora (64), când ușa de la pivniță era deschisă, s-a furat o bicicletă de acolo.
Împotriva acestei hotărâri a declarat recurs reclamantul solicitând modificarea ei în sensul respingerii apelului și menținerii hotărârii instanței de fond.
Criticile aduse hotărârii instanței de apel vizează nelegalitatea sub următoarle aspecte:
Astfel, recurentul susține că instanța a făcut o greșită interpretare și aplicare a legii raportat la faptul că nu există încheiat vreun contract de închiriere, că pârâții deși notificați la 19.08.2004 nu s-au prezentat în vederea încheierii contractului și de 3 ani nu au achitat nici o sumă pentru folosința locuinței.
Or, susține recurentul, atitudinea pasivă și culpabilă a pârâților timp de 3 ani precum și neefectuarea niciunui demers în vederea încheierii unui contract de închiriere și chiar mai mult refuzul de a încheia un contract de închiriere, nu poate constitui prelungirea tacită a contractului de închiriere.
Recurentul mai învederează că nu a invocat neplata chiriei ca motiv de evacuare, ci împreună cu întreaga conduită culpabilă ca și abuz de drept, așa cum a fost reținut în mod legal de către prima instanță.
Or, în aceste condiții, susține recurentul îi sunt nesocotite și încălcate prerogativele dreptului de proprietate, cu atât mai mult cu cât pârâții folosesc de peste 3 ani imobilul fără plata echivalentului folosinței.
Intimații prin întâmpinarea depusă, 15-21 s-au opus admiterii recursului.
Examinând hotărârea atacată prin prisma dispozițiilor art.304 pct. 9 pr.civ. a motivelor de recurs, și a actelor de la dosar, instanța reține următoarele:
Asupra imobilului înscris în CF 2280 C figurează ca proprietar tabular reclamantele sub B-17 (54 dos.instanței de fond).
Este real că imobilul a fost redobândit (de către proprietarii de la care a fost naționalizat) prin hotărâri judecătorești, iar reclamantul a devenit proprietar în baza contractului.
Deși în vederea încheierii contractului de închiriere pârâții au mai fost invitați și la 3 septembrie 2004 și 6 septembrie 2004, totuși pârâții nu s-au prezentat în sensul solicitat, astfel că pârâții de peste 3 ani folosesc imobilul reclamantului fără titlu, și fără a se fi achitat vreo sumă pentru folosința imobilului.
Aceste aspecte, ce conturează conduita pârâților, în ce privește culpabilitatea lor în neîncheierea contractului de închiriere, rezultă fără posibilitate de echivoc din actele de la dosar, făcând posibilă incidența dispozițiilor art.11 alin.2 din OUG 40/1992 și pe cale de consecință evacuarea pârâților, în condițiile în care reclamantul a fost lipsit atât de folosința bunului său cât și de posibilitatea încasării unei chirii, sau a unei sume ce ar reprezenta echivalentul folosinței imobilului.
De altfel, în acest sens s-a statuat și de Curtea Europeană a Drepturilor Omului prin Hotărârea din 2.11.2006 în cauza Stănescu contra României, reținându-se că "a sancționa proprietarii care au omis să se conformeze condițiilor de formă prevăzute de OUG 40/1999, impunându-le o obligație atât de grea ca aceea de a păstra locatarii în imobilul lor timp de mai mulți ani, fără nici o posibilitate concretă și reală de a încasa o chirie, a făcut să apese asupra proprietarului o sarcină specială și exorbitantă de natură să întrerupă echilibrul just dintre interesele aflate în joc".
Or, și în cauza de față reclamantul a fost datorită conduitei pârâților, într-o imposibilitate concretă dar și reală, de a încasa o chirie, fiind lipsit și de prerogativele dreptului de proprietate, situație în care erau incidente dispozițiile art.11 alin.1 din OUG 40/1999, dar și ale art.13 lit."h" din același act normativ raportat la actele de la filele 65 și 70 dos.instanței de fond.
Cum, față de cele expuse, instanța de apel a făcut o greșită interpretare și aplicare a legii, instanța urmează a admite recursul în temeiul art.304 pct. 9 pr.civ. și pe cale de consecință urmează a se admite recursul, a se modifica hotărârea instanței de apel în sensul respingerii apelului pârâților și menținerii hotărârii instanței de fond.
În temeiul art.274 pr.civ. urmează a fi obligați intimații să plătească recurentului 1785 lei cheltuieli de judecată în recurs.
PENTRU ACESTE MOTIVE
IN NUMELE LEGII
DECI D
Admite recursul declarat de reclamantul împotriva deciziei civile nr.624 din 6.11.2007 a Tribunalului Cluj pronunțată în dosar nr-, pe care o modifică în sensul că respinge apelul declarat de pârâții și împotriva sentinței civile nr.4838/2007 a Judecătoriei Cluj, dosar nr-.
Obligă pe intimați să plătească recurentului suma de 1785 lei cheltuieli de judecată în recurs.
Decizia este irevocabilă.
Dată și pronunțată în ședința publică din 13 martie 2008.
PREȘEDINTE, JUDECĂTORI, GREFIER,
- - - - - - - -
Red./PE/CA
20.05.2008 - 3 ex.
Jud.fond.
Jud.apel:;
Președinte:Ana IonescuJudecători:Ana Ionescu, Eugenia Pușcașiu Andrea Țuluș
