Evacuare. Jurisprudenta. Decizia 818/2009. Curtea de Apel Bucuresti
| Comentarii |
|
Dosar nr-
(612/2009)
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL BUCUREȘTI
SECȚIA A III A CIVILĂ ȘI PENTRU CAUZE CU MINORI ȘI DE FAMILIE
DECIZIA CIVILĂ NR.818
Ședința publică de la 13.05.2009.
Curtea constituită din:
PREȘEDINTE: Elena Vlad
JUDECĂTOR 2: Andreea Doris Tomescu
JUDECĂTOR 3: Ioana
GREFIER -
* * * * * * * * * * *
Pe rol se află soluționarea recursului formulat de recurenții pârâți-reclamanți, G și, împotriva deciziei civile nr. 1211 din 30.09.2008, pronunțată de Tribunalul București - Secția a Va Civilă, în contradictoriu cu intimații reclamanți-pârâți și.
are ca obiect - evacuare.
La apelul nominal făcut în ședința publică, se prezintă recurentul pârât-reclamant G personal și asistat de avocatul -, în baza împuternicirii avocațiale nr. 81071/13.05.2009, eliberată de Baroul București, pe care o depune la dosar, același avocat reprezentând în proces și interesele recurentei pârâte-reclamante, avocatul pentru intimații reclamanți-pârâți și, în baza împuternicirii avocațiale nr. 22618/21.04.2009, eliberată de Baroul București (fila 13 dosar), lipsind recurentul pârât-reclamant.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, după care:
Avocatul recurenților solicită acordarea unui termen pentru a lua cunoștință de actele și lucrările dosarului, având în vedere că contractul de asistență juridică a fost încheiat în dimineața acestei zile, potrivit și datei menționate pe împuternicirea avocațială. În plus, a înțeles de la recurentul G că are de administrat o serie de înscrisuri în cauza de față, pe care, însă, nu poate să le individualizeze și să precizeze ce doresc părțile să dovedească prin administrarea acestei probe, datorită handicapului de care suferă recurentul G, constând într-o vorbire neinteligibilă.
Avocatul intimaților și, având cuvântul asupra cererii formulate, arată că se opune la amânarea cauzei, având în vedere că recurenți au mai beneficiat de un termen pentru lipsă de apărare. Cu privire la proba cu înscrisuri solicitată de partea adversă, de asemenea, arată că se opune la acordarea unui termen în acest sens, având în vedere că ne aflăm în faza procesuală a recursului, iar recurenții au avut suficient timp până la acest moment să administreze toate înscrisurile de care doreau să se folosească în prezenta cauză.
Curtea, după deliberare, respinge cererea de amânare a cauzei formulată de apărătorul ales al recurenților, având în vedere că aceștia au mai beneficiat de un termen pentru lipsă de apărare.
Respinge proba cu înscrisuri solicitată de către recurenții și G, prin avocat, având în vedere că părțile nu sunt în măsură să le individualizeze și nici nu se precizează ce se tinde a se dovedi prin administrarea acestei probe, Curtea fiind în imposibilitate de a aprecia cu privire la pertinența înscrisurilor.
Curtea, având în vedere că nu sunt cereri prealabile de formulat, constată cauza în stare de judecată și acordă cuvântul în dezbaterea motivelor de recurs.
Avocatul recurenților și G solicită admiterea recursului astfel cum a fost formulat și motivat, modificarea în tot a deciziei recurate în sensul respingerii acțiunii principale și a admiterii cererii reconvenționale, pentru următoarele considerente:
Prin probatoriul administrat în cauză, recurenții au demonstrat că de la data încheierii contractului de închiriere cu numitul, căruia i s-a retrocedat imobilul din care se solicită evacuarea acestora, contract încheiat în baza nr.OUG 40/1999 și până la momentul de față, au plătit lunar chiria aferentă spațiului pe care îl ocupă.
Ulterior, imobilul a fost vândut reclamanților și, care, în opinia recurenților, au încălcat dispozițiile art. 10 alin.1 și art. 11 alin.1 din nr.OUG 40/1999, dispoziții care sunt nesocotite și de către cele două instanțe, de fond și de apel. Astfel, potrivit acestui act normativ, proprietarul avea obligația să notifice chiriașul în termen de 30 de zile de la deschiderea rolului fiscal asupra imobilului, să se prezinte la Biroul executorului judecătoresc în vederea încheierii unui nou contract de închiriere cu recurenți, ceea ce nu s-a întâmplat. Recurenții au demonstrat că intimații nu și-au respectat această obligație legală, iar, sancțiunea constă în prelungirea de drept a contractului de închiriere anterior până la încheierea unui nou contract. Mai mult, dispozițiile legale în materie menționează că noul proprietar este obligat să respecte dreptul de locațiune al chiriașilor
Mai arată că, recurenții i-au notificat pe cei doi intimați reclamanți în vederea încheierii unui nou contract de închiriere, deși nu aveau această obligație, și, de fiecare dată, aceștia nu au răspuns.
Nu solicită cheltuieli de judecată.
Avocatul intimaților reclamanți-pârâți și solicită respingerea recursului ca nefondat și menținerea hotărârii recurate ca temeinică și legală, fără cheltuieli de judecată. Arată că dispozițiile art. 10 alin. 1 din nr.OUG 40/1999 au fost respectate întrutotul, iar termenul de 5 ani în care chiriașii au avut dreptul să locuiască în imobil se calculează de la data deschiderii rolului fiscal pentru imobilul în litigiu, respectiv 01.11.2001. În consecință, la data de 02.11.2006 acest termen a expirat, iar contractele de închiriere încheiate în favoarea recurenților pârâți au expirat de drept. Având în vedere aceste aspecte, în cauză, nu mai poate fi aplicată sancțiunea stipulată la art. 11 din același act normativ în sensul prelungirii de drept a contractului de închiriere anterior. Începând cu data de 02.11.2006, recurenții pârâți nu mai beneficiază de contract de închiriere, continuând să locuiască în imobilul în litigiu fără nici un titlu locativ.
CURTEA,
Deliberând asupra recursului civil de față:
Prin sentința civilă nr. 9615/26.2007, Judecătoria Sectorului 2 Baa dmis în parte acțiunea formulată de reclamanții-pârâți și, în contradictoriu cu pârâții-reclamanți, G și, a dispus evacuarea pârâților-reclamanți din apartamentul nr. 2, situat în imobilul din B,-, sector 2, pentru lipsa titlului locativ, a respins ca neîntemeiată cererea reclamanților-pârâți privind obligarea pârâților-reclamanți la plata contravalorii lipsei de folosință a imobilului, a respins ca neîntemeiată cererea reconvențională a pârâților-reclamanți, G și, s-a luat act că reclamanții-pârâți nu au solicitat cheltuieli de judecată.
Pentru a hotărî astfel, prima instanță a reținut că prin cererea formulată, reclamanții și au chemat în judecată pe pârâții, G și, solicitând instanței ca prin hotărârea pe care o va pronunța să dispună evacuarea pârâților din imobilul situat în B,-,. 2, sector 2, pentru lipsa titlului locativ, obligarea pârâților în solidar la plata contravalorii lipsei de folosință pentru perioada 11 octombrie - 31 decembrie 2006, ianuarie 2007 până la data pronunțării hotărârii, aceasta fiind evaluată la suma de 2.100 lei.
Prima instanță a mai reținut că pârâții au formulat întâmpinare și cerere reconvențională la data de 07.05.2007, că prin întâmpinare pârâții au solicitat respingerea acțiunii reclamanților ca neîntemeiată, iar pe calea cererii reconvenționale pârâții au solicitat în baza dispozițiilor art. 10 al. 1 și art. 11 al. 1 din OUG. nr. 40/1999 ca instanța să constate prelungirea de drept a contractului de închiriere și să-i oblige pe aceștia să încheie contract de închiriere, cu cheltuieli de judecată.
Din probele administrate, prima instanță a reținut că la data de 10.10.2006, în baza contractului de vânzare-cumpărare autentificat de BNP sub nr. 1186 (fila 48-50), reclamanții au dobândit de la dreptul de proprietate asupra imobilului din B,-, sector 2, compus din teren de 485 mp și construcția edificată pe acest teren, că imobilul fusese dobândit de vânzător prin moștenire de la mama sa, căreia i-a fost retrocedat de stat în baza Deciziei Curții de Apel București - Secția a IV-a Civilă nr. 1742/2000, că reclamanții și-au intabulat dreptul de proprietate în Cartea Funciară la data de 20.10.2006, cu încheierea de carte funciară nr. 25360, că anterior vânzării imobilului, vânzătorul încheiase cu pârâții contractul de închiriere, depus la fila 9, pentru apartamentul nr. 2 din imobil, termenul contractului fiind de 1 an, de la 10.01.2002 până la 10.01.2003, "cu posibilitatea de prelungire conform prevederilor legale", că la data de 15.06.2006, anterior vânzării imobilului către reclamanți, numitul, fostul proprietar, a notificat chiriașii cu privire la intenția sa de a nu mai prelungi contractul de închiriere încheiat în anul 2002, solicitând acestora eliberarea imobilului după ajungerea la termen a acestui contract, respectiv după data de 01.11.2006, că pârâții nu s-au conformat solicitărilor fostului proprietar, iar la dosarul cauzei nu a fost depus vreun răspuns al acestora la notificarea adresată la 15.06.2006, ca pârâții au depus în schimb un răspuns la o altă notificare a numitului, ce nu se află la dosar, prin care au făcut referiri cu privire la îndeplinirea obligației de plată a chiriei (fila 40), că acest răspuns al pârâților nu este datat și nici nu este însoțit de dovada comunicării către fostul proprietar, că la fila 41 pârâții au mai depus o notificare, prin care au solicitat numitului reînnoirea contractului de închiriere nr. 5A-/ 17.01.2002, că nici această notificare nu poartă dată certă și nici nu este însoțită de dovada comunicării către proprietar, că despre vânzarea bunului de către locatorul reclamanților, pârâții au aflat o dată cu introducerea cererii de chemare în judecată, așa cum au recunoscut de altfel și reclamanții la interogatoriu (întrebarea nr. 4).
Analizând contractul de închiriere nr. A-/ 17.01.2002, încheiat de pârâți cu fostul proprietar, instanța a constatat că în momentul ajungerii la termen, la 10.01.2003, acesta a fost prelungit pentru aceeași perioadă succesiv, acordul locatarului în acest sens fiind exprimat în mod tacit, prin tolerarea în imobil a pârâților și acceptarea chiriei de la aceștia.
Prima instanță a reținut că protecția conferită de OUG nr. 40/ 1999 încetat la data de 08.04.2004, de la această dată raporturile locative dintre chiriași și locatori fiind guvernate de normele de drept comun, că ultima prelungire în baza art. 14 din OUG nr. 40/1999 a avut loc la 10.01.2004, contractul fiind reînnoit pentru o perioadă de 1 an, până la 10.01.2005, că sensul dispozițiilor art. 14 din OUG nr. 40/1999 este acela că chiriașii au dreptul la reînnoirea contractului încheiat cu proprietarul, iar proprietarul nu poate refuza această reînnoire decât în anumite condiții, până cel târziu la expirarea termenului de 5 ani prevăzut pentru protejarea intereselor chiriașilor din imobilele naționalizate în art. 2 al actului normativ, că o interpretare contrară, în sensul că proprietarul ar fi ținut la prelungirea contractului de închiriere pentru o perioadă nelimitată, nu poate fi primită fără a fi încălcat dreptul acestuia de a dispune după bunul său plac de toate atributele conferite de dreptul său de proprietate, încălcându-se totodată prevederile art. 44 din Constituția României, conform căruia "proprietatea privată este garantată și ocrotită în mod egal de lege, indiferent de titular".
Prima instanță a mai reținut că pârâții au beneficiat de protecția conferită de OUG nr. 40/ 1999 doar până la 10. 01. 2004, când a avut loc, în baza art. 14 din acest act normativ, ultima reînnoire a contractului de închiriere nr. 5A-/10.01.2002, termenul închirierii fiind prelungit până la 10.01.2005, că de la această dată locațiunea a devenit guvernată de normele de drept comun, contractul fiind prelungit tacit prin simplul fapt al ocupării apartamentului de către pârâți și al acceptării plății chiriei de către proprietarul locator, că începând cu data de 10.01.2005, așadar, aplicabile contractului de închiriere sunt regulile prevăzute de art. 1437 Cod civil, conform cărora "după expirarea termenului stipulat prin contractul de locațiune, dacă locatarul rămâne și e lăsat în posesie, atunci se consideră locațiunea ca reînnoită, efectele ei însă se regulează după dispozițiile articolului relativ la locațiunea fără termen" și art. 1438 cod civil care prevede că atunci "când s-a notificat concediul, locatarul chiar dacă ar fi continuat a se servi de obiectul închiriat sau arendat, nu poate opune relocațiunea tăcută", iar contractul părților a fost așadar prelungit ca efect al tacitei relocațiuni de la 10.01.2005 și până la momentul anunțării concediului, proprietarul înțelegând să acorde pârâților și un termen de grație până la 01.11.2006 pentru eliberarea imobilului.
Instanța a reținut că a fost anunțat concediul cu mai mult de 60 de zile înainte de data la care s-a solicitat predarea bunului, fiind respectate drepturile locatarilor și oferindu-se acestora posibilitatea de a-și reglementa situația locativă.
Având în vedere că reclamanții au cumpărat imobilul după anunțarea concediului de către fostul proprietar, prima instanța a reținut că aceștia au înțeles să respecte termenul acordat chiriașilor de fostul proprietar pentru ca aceștia să-și găsească o nouă locuință.
Totodată, prima instanța a înlăturat apărările pârâților, conform cărora aceștia au continuat să plătească chiria fostului proprietar și după data de 01.11.2006, având în vedere că la dosar nu au fost produse dovezi cu privire la acceptarea sumelor plătite cu titlu de chirie prin mandat poștal de către locator ori de către reclamanți, ceea ce ar echivala cu o prelungire tacită a contractului de închiriere.
În ce privește cererea reclamanților de obligare a pârâților la plata contravalorii lipsei de folosință, prima instanță a reținut că reclamanții s-au opus administrării probei cu expertiză și, totodată, nu au depus înscrisuri relevante din care să rezulte cuantumul chiriilor practicate pentru a se putea determina cuantumul prejudiciului cauzat prin lipsirea de folosința bunului, astfel că pretențiile nu au fost dovedite.
Prima instanță a respins cererea reconvențională în temeiul acelorași argumente pentru care a admis cererea principală, reținând, totodată, că pârâții-reclamanți nu sunt îndreptățiți la încheierea contractului de închiriere cu reclamanții, aceștia nemaiputând invoca prevederile OUG 40/1999.
Tribunalul București - Secția a V-a Civilă, prin decizia civilă nr. 1211/30.09.2008, pronunțată în dosarul nr-, a respins ca nefondat apelul declarat de apelanții-pârâți împotriva acestei sentințe.
A reținut instanța de apel că:
- Pârâții ocupă fără titlu imobilul.
Spre deosebire de prima instanță, care a reținut că, în temeiul OUG 40/1999, contractul ar fi fost prelungit până la 10.01.2005, tribunalul a reținut că acest contract nu a fost niciodată prelungit în temeiul OUG 40/1999, întrucât nu s-a făcut dovada că pârâții ar fi solicitat, anterior expirării termenului contractual convenit, prelungirea contractului de închiriere, iar potrivit dispozițiilor OUG nr.40/1999, prelungirea (reînnoirea) contractului nu poate avea loc de drept, ci în condițiile manifestării de voință a părților în acest sens. Cum persoanele interesate în prelungirea/reînnoirea contractului erau pârâții, aceștia ar fi trebuit să solicite acest lucru anterior încetării contractului de închiriere prin ajungere la termen. Întrucât pârâții nu au făcut acest lucru, prelungirea contractului a avut loc în condițiile dreptului comun, respectiv în condițiile art. 1437 și 1452 Cod civil, prin tacita relocațiune, raporturile de locațiune încetând prin notificarea concediului, la expirarea perioadei acordată de fostul proprietar între momentul notificării concediului și cel stabilit prin notificare pentru evacuare, aceste raporturi fiind opozabile reclamanților doar până la acest din urmă moment, conform art. 1441 Cod civil.
Pentru aceste considerente, tribunalul nu a reținut susținerile apelanților în sensul că ar fi avut dreptul la încheierea unui contract de închiriere în condițiile art. 10 și 11 din OUG 40/1999, iar reclamanților le-ar fi incumbat obligațiile prevăzute de articolele menționate.
De asemenea, nu a fost reținută nici susținerea că apelanții ar avea dreptul la reînnoirea contractului, din moment ce acest drept nu a fost exercitat anterior expirării termenului contractului pe care aceștia l-au încheiat cu fostul proprietar al imobilului, astfel că raporturile locative ulterioare expirării termenului respectivului contract s-au realizat în temeiul tacitei relocațiuni, iar nu în temeiul reînnoirii contractului în condițiile OUG nr.40/1999.
Cât privește situația materială dificilă și starea precară a sănătății apelanților, tribunalul a reținut că aceasta nu constituie un motiv pentru respingerea cererii de evacuare sau temei pentru prelungirea/reînnoirea contractului de închiriere, însă aceste situații pot fi valorificate de apelanți în fața autorităților locale cu ocazia soluționării cererilor lor de repartizare a unor spații locative din fondul locativ de stat, cereri pe care susțin că le-au făcut.
Împotriva acestei decizii, în termen legal, au formulat recurs apelanții-pârâți.
Prin motivele de recurs se susține că decizia recurată este lipsită de temei legal și a fost dată cu încălcarea și aplicarea greșită a legii, respectiv a dispozițiilor art.1437-1452 Cod civil, art.10 alin.1 și art.11 alin.1 din OUG nr.40/1999.
În dezvoltarea acestui motiv de recurs, se arată că în mod greșit au reținut instanțele că au ocupat imobilul fără titlu, întrucât au avut încheiat contract de închiriere cu fostul proprietar, numitul, căruia i-a fost retrocedat imobilul prin decizia civilă nr.200A/2000.
În calitate de chiriași beneficiază de prevederile OUG nr.40/1999, iar noii proprietari trebuiau să le respecte dreptul de locațiune, conform prevederilor art.1437-1452 Cod civil și acestei ordonanțe de urgență.
Intimații-reclamanți nu și-au respectat obligația prevăzută de dispozițiile art.10 alin.1 din OUG nr.40/1999, privind notificarea chiriașilor în termen de 30 de zile de la deschiderea rolului fiscal, notificare ce trebuia trimisă prin scrisoare recomandată, astfel încât se impunea prelungirea de drept a contractului de închiriere, potrivit dispozițiilor art.11 alin.1 din ordonanță.
Având în vedere că intimații-reclamanți nu au efectuat toate demersurile impuse de legislația în vigoare, instanța trebuia să respingă acțiunea ca neîntemeiată și să admită cererea reconvențională, mai ales că recurenții au o situație materială și o stare de sănătate precară.
Pentru aceste motive se solicită admiterea recursului.
Curtea, examinând decizia recurată prin prisma motivelor de recurs formulate, reține caracterul nefondat al recursului pentru următoarele considerente:
Este necontestat faptul că:
Imobilul situat în B,-, sector 2, fost restituit fostului proprietar în temeiul deciziei civile nr.1742/2000 a Curții de Apel București - Secția a IV-a Civilă.
Moștenitorul acestuia - numitul a încheiat cu pârâții-recurenți un contract de închiriere pentru apartamentul nr.2 din imobil, termenul contractului fiind de 1 an, de la 10.01.2002 până la 10.01.2003; cu posibilitatea de prelungire conform prevederilor legale.
La data de 15.06.2006, proprietarul a notificat chiriașilor intenția de a nu mai prelungi contractul de închiriere încheiat în anul 2002.
La data de 10.10.2006, acesta a vândut imobilul reclamantului-intimat, conform contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.1186 de notar public.
Prin urmare, rezultă că în mod corect a reținut instanța de apel că prelungirea contractului de închiriere nu a avut loc în condițiile nr.OUG 40/1999, ci în condițiile dreptului comun, respectiv în condițiile art.1437 și 1452 Cod civil, privind tacita relocațiune.
Potrivit acestor dispoziții legale, raporturile de locațiune încetează la data notificării concediului.
În speță, această notificare a realizat-o fostul proprietar la data de 10.10.2006, astfel încât cumpărătorul era ținut să respecte locațiunea până la data de 01.11.2006.
În consecință, în mod corect s-a apreciat că nu sunt incidente în cauză dispozițiile art.10 și 11 din nr.OUG 40/1999, reclamanții neavând obligația de a notifica chiriașii în termen de 30 de zile de la deschiderea rolului fiscal.
De altfel, această obligație este în sarcina fostului proprietar care a redobândit imobilul în condițiile legilor reparatorii sau în condițiile unei acțiuni în revendicare pe dreptul comun și nu în sarcina reclamanților, care au dobândit imobilul prin cumpărare.
Mai mult, în cauză, fostul proprietar, la rândul său, și-a îndeplinit obligațiile prevăzute de nr.OUG 40/1999, prin încheierea contractului de închiriere nr. A -/17.01.2002.
Față de cele reținute, Curtea constată că nu sunt incidente dispozițiile art.304 cpt.9 Cod procedură civilă și, în consecință, în temeiul art.312 Cod procedură civilă, va respinge ca nefondat recursul.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge, ca nefundat, recursul formulat de recurenții-pârâți-reclamanți, OG și, împotriva deciziei civile nr.1211A/30.09.2008, pronunțată de Tribunalul București - Secția a V-a Civilă, în contradictoriu cu intimații-reclamanți-pârâți și.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică, astăzi, 13.05.2009.
PREȘEDINTE, JUDECĂTOR, JUDECĂTOR,
- -
GREFIER,
Red.
Tehnodact. /2 ex./23.06.2009
- Secția a V-a Civ. -;
Jud. Sectorului 2. - Secția Civ. -
Președinte:Elena VladJudecători:Elena Vlad, Andreea Doris Tomescu, Ioana
