Evacuare. Jurisprudenta. Decizia 97/2009. Curtea de Apel Timisoara
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL TIMIȘOARA OPERATOR - 2928
SECȚIA CIVILĂ
DOSAR NR-
DECIZIA CIVILĂ NR.97
Ședința publică din 5 februarie 2009
PREȘEDINTE: Carmina Orza
JUDECĂTOR 2: Trandafir Purcăriță
JUDECĂTOR 3: Lucian Lăpădat
GREFIER:- -
S-a luat în examinare recursul declarat de pârâții, împotriva deciziei civile de apel nr. 42 din 28.03.2008, pronunțată de Tribunalul C-S în dosarul nr-, în contradictoriu cu reclamanta intimată SCM. SRL T și pârâții intimați - - O, -. SRL O și - - Reșița, având ca obiect evacuare.
La apelul nominal făcut în ședința publică, au lipsit părțile.
Dezbaterile și susținerile care au avut loc în prezenta cauză au fost consemnate în încheierea de ședință din data de 29 ianuarie 2009, încheiere ce face parte integrantă din prezenta hotărâre și prin care a fost amânată pronunțarea cauzei la data de 5 februarie 2009.
CURTEA
Deliberând asupra recursului civil de față, constată:
Prin acțiunea civilă înregistrată la Judecătoria Caransebeș sub nr. -, reclamanta -, " SRL cu sediul în mun. T, jud. T, a chemat în judecată pârâtul, solicitând instanței de judecată ca prin sentința ce se pronunța să dispună evacuarea acestuia din imobilul evidențiat în CF 12342- ind. C nr. top XIII/5/33 - nr. 33 compus din 1 cameră și dependințele aferente împreună cu 1,61% din părțile comune aflate în indiviziune forțată din Cf col. 11988, proprietate a reclamantei.
În motivarea acțiunii, reclamanta arată că prin contractul autentificat sub nr. 4332/2004, a dobândit dreptul de proprietate asupra unui nr. de 19 imobile - apartamente, situate în mun. C, vânzătoare fiind - -, prin lichidator SRL O, imobile pentru care a achitat integral prețul stabilit, iar dreptul de proprietate astfel dobândit a fost intabulat în cartea funciară.
Reclamanta precizează că dreptul ei de proprietate asupra imobilelor sus menționate a fost dobândit prin cumpărare la licitație, societatea aflându-se la acea dată în lichidare judiciară, în baza Legii nr. 64/1995 și că printre apartamentele cumpărate se numără și apartamentul nr. 33, ce face obiectul acțiunii de față și pentru care a achitat toate taxele și impozitele aferente locuinței, de la data dobândirii și până în prezent.
Cu toate acestea, susține reclamanta, nu a putut beneficia de imobilul cumpărat, întrucât acesta este ocupat fără nici un drept, de pârât și că acesta refuză să îi respecte dreptul de proprietate. Mai mult decât atât, pârâtul refuză orice contact cu reprezentanții reclamantei, în vederea clarificării situației și eventual pentru perfectarea unui contract de închiriere.
Prin întâmpinarea și cererea reconvențională (de la fila 22 dosar) pârâtul arată că nu este de acord cu acțiunea formulată de reclamantă, pe motiv că a folosit apartamentul în discuție, în mod legal, la început în calitate de chiriaș, iar apoi, în calitate de cumpărător al imobilului respectiv în baza contractului de vânzare - cumpărare nr. 340/1993, încheiat cu - - C, apartament evidențiat în CF ind. 12866 C cu nr. top /4/33 compus din 1 cameră și dependințele aferente împreună cu 1.61% din părțile comune aflate în indiviziune forțată, înscrise în cartea funciară colectivă nr. 11987
În atare situație, cumpărând apartamentul cu mult timp înainte față de data la care reclamanta a cumpărat același imobil, acțiunea în evacuare a reclamantei este nejustificată, mai ales că, în momentul în care - - a înstrăinat a doua oară același imobil, prin intermediul lichidatorului - SRL O, dispunea de toate înscrisurile din care rezulta existența primei vânzări către pârât. Această împrejurare face ca acest contract de vânzare cumpărare încheiat ulterior să fie lovit de nulitate absolută.
Pârâtul solicită, constatarea nulității absolute și anularea contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 4332 din 9 11 2004, de către BNP din C, în contradictoriu cu - - O prin lichidator - SRL O și bineînțeles, - SRL
Pârâtul, în calitate de reclamant reconvențional, susține că se impune această anulare, întrucât a cumpărat apartamentul în discuție în condițiile prevăzute de lege, împrejurare care a dus la,situația delicată, că pentru același bun imobiliar există două contracte de vânzare cumpărare.
Pe cale de consecință se solicită și anularea înscrierilor din CF, pentru a da posibilitatea pârâților să-și înscrie dreptul lor de proprietate în CF.
De asemenea, se arată că la baza încheierii contractului de vânzare cumpărare a cărui anulare se cere stă o cauză imorală, deoarece părțile contractante, în mod evident au urmărit un scop ilicit, respectiv eludarea dreptului de proprietate al reclamantului reconvențional asupra acestui apartament.
Prin întâmpinarea, de la fila 37dosar,reclamanta - SRL T în calitate de pârâtă reconvențională.solicită respingerea cererii ca neîntemeiată, pe motiv că a fost de bună credință în momentul în care a dobândit prin licitație publică, imobilul în discuție și care s-a desfășurat sub controlul direct al judecătorului sindic.
De asemenea, contractul invocat de pârât - reclamant reconvențional este lipsit de eficiență juridică, atâta timp cât nu a fost operat în CF, dreptul real de proprietate transmițându-se numai prin intabularea acestuia.
Tot în acest context, se arată că acest contract de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 4332/2006 a fost încheiat cu respectarea dispozițiilor legale în vigoare privitoare la actele translative de proprietate și ca atare nu sunt motive care să ducă la anularea acestuia, pe de o parte, iar pe de altă parte, susținerea pârâtului, potrivit căreia, contractul ar avea la bază o cauză imorală și un scop ilicit, sunt nefondate, întrucât din extrasul de CF desfășurat rezultă indubitabil că la data încheierii acestuia act juridic, proprietarul apartamentului era însăși vânzătoarea - - O și nu altcineva.
Pe cale de consecință, nu se poate pune la îndoială buna credință a reclamantei, în calitate de cumpărător, de vreme ce în extrasul de CF apărea, ca proprietar tabular, așa cum s-a arătat mai sus vânzătorul.
Mai mult decât atât, în situația încheierii mai multor acte autentice cu privire la același bun, valabil este actul care a fost primul intabulat în CF, așa cum se prevede în mod expres în art. 17 din Decretul-Lege nr. 115/1938 și art. 22-27 din Legea 7/1996.
Prin cererea completatoare, de la fila 20 dosar, reclamanta solicită introducerea în cauză, în calitate de pârâți și a celorlalți membri de familie ce ocupă locuința, respectiv pe, și.
În ședința publică din 9 11 2006, reclamanta prin apărătorul său, face precizarea, referitoare la cererea completatoare de acțiune că, solicită introducerea în cauză în calitate de pârâți a numiților, și, întrucât în cerere a fost menționat în mod eronat numele lui - ca fiind.
Prin întâmpinarea la cererea reconvențională, (de la fila 37), formulată de reclamantă, aceasta solicită respingerea solicitărilor reclamantului cu privire la constatarea nulității absolute a contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 4332/2004, ca fiind neîntemeiată pentru următoarele motive:
Dreptul de proprietate a fost dobândit de reclamantă prin cumpărare la licitație publica, de la - O ce se afla, la acea dată în lichidare judiciară, potrivit Legii nr. 64/1995, (republicată) și că la data perfectării acestei vânzări cumpărări reclamanta a fost de totală bună-credință, mai ales că acest transfer al dreptului de proprietate asupra apartamentului în cauză a fost făcut sub supravegherea directă a judecătorului sindic, ce ulterior a fost înscris în cartea funciară.
În schimb contractul de vânzare cumpărare prezentat de pârât-reclamant reconvențional, este lipsit de eficiență juridică, atâta timp cât nu a fost operat în cartea funciară, știut fiind faptul că dreptul real de proprietate se transmite numai prin intabularea acestuia.
Referitor la condițiile în care a fost perfectat contractul de vânzare cumpărare a cărei anulare se cere de către pârâți, reclamanta arată că aceste condiții au fost respectate întocmai și că la baza acestuia nu a stat nici o cauză imorală și nici un scop ilicit, de vreme ce în cartea funciară apare ca proprietar tabular vânzătorul imobilului respectiv și nu o altă persoană.
Tot în acest context, se mai arată că reclamanta a fost de bună-credință, atunci când a participat la licitație și a încheiat contractul de vânzare cumpărare privitor la imobilul ce face obiectul acestei acțiuni.
Prin sentința civilă nr. 76 din 18.01.2007, pronunțată în dosarul nr. -, Judecătoria Caransebeș admite acțiunea civilă introdusă de reclamanta -, " SRL cu sediul în mun. T,-, jud. T împotriva pârâților, și, domiciliați în C, str. - - - A 33 jud. CS, - - O, cu sediul în-, prin lichidator - SRL O cu sediul în mun. O. blv. nr. 20. 9 jud. B și în consecință:
Dispune evacuarea pârâților, -, din imobilul evidențiat în CF 12342 ind- C compus din 1 cameră și dependințele aferente, împreună cu 1,61% din părțile comune aflate în indiviziune forțată -CF col. 11988 -
Respinge cererea reconvențională formulată de pârâtului, privind anularea contractului de vânzare cumpărare autentificat de Biroul Notarului Public din C prin încheierea de autentificare nr. 4331/ 9 11 2004 și anularea înscrierilor în CF
Obligă pârtii,în solidar, la 421 lei cheltuieli de judecată către reclamantă.
Pentru a hotărî astfel prima instanță reține stare de fapt și de drept potrivit căreia în baza contractului de vânzare cumpărare, autentificat de Biroul Notarului Public, cu sediul în C, județul C-S, prin încheierea de autentificare nr. 4332/9 11 2004, (de la filele 6-8 dosar), reclamanta a cumpărat de la - -, cu sediul în mun. O, prin lichidator - SRL, cu sediul în O, jud. B, 2 blocuri cu numerele 2 și 3, imobile situate în C, str. - -, cuprinzând mai multe apartamente, printre care se numără și apartamentul nr. 33 înscris în CF nr. 12342 ind. C, nr. top XIII/5/33 - nr. 33 situat în C, str. - -, compus din 1 cameră și dependințele aferente, împreună cu 1,61% din părțile comune aflate în indiviziune forțată și înscrise în CF col. nr. 11988
Ulterior dreptul de proprietate a fost înscris în CF-ul cu nr. de mai sus, în favoarea reclamantei ( extras de CF, de la fila 4 dosar).
Din adresa nr. -/22 09 2006, (de la fila 9 dosar), Poliția mun. C comunică Societății Civile de Avocatură din C, faptul că în - 3, 33 ce face obiectul acțiunii civile în evacuare este locuit de numitul, pârât în această cauză.
Din chitanțele, de la filele 10 și 11 dosar, rezultă că reclamanta a achitat impozitele aferente imobilelor cumpărate către Primăria
Din copia contractului de vânzare cumpărare nr. 340/ 3 05 1993 de la fila 17 dosar, rezultă că pârâtul a cumpărat de la RA C-S - C apartamentul 33 ( garsonieră) situată la -. a, parter, din zona - -, contra sumei de - lei ROL, preț ce a fost achitat integral, așa cum reiese din chitanța nr-93 și chitanța nr. 678/3 05 1993.
Din interogatoriul luat pârâtului, (de la fila 18 dosar), rezultă că, împreună cu el în apartamentul situat în C, str. - - - A.33 mai locuiește soția sa și fiicelel sale și
Față de această stare de fapt coroborată cu probele de la dosar, instanța apreciază că acțiunea reclamantei este întemeiată pentru următoarele motive:
Potrivit art. 948 cod civil "Condițiile esențiale pentru validitatea unei convenții sînt: capacitatea de a contracta ( pct.1 ) consimțământul valabil al părții ce se obligă (pct. 2 ); un obiect determinat ( pct. 3) și o cauză licită ( pct.4)".
Pornind de la acest text de lege, prima instanța apreciază că la încheierea contractului de vânzare cumpărare autentificat de BNP din C prin încheierea de autentificare nr. 4332/9 11 2004, intervenit între reclamanta - SRL T, în calitate de cumpărătoare și - - O, prin lichidator - SRL O, privitor, printre altele și la apartamentul nr. 33, au fost respectate întocmai cele 4 cerințe menționate mai sus.
De asemenea, buna-credință a cumpărătorului este demonstrată, (contrar cele afirmate de pârât în întâmpinarea sa), de faptul că la data perfectării acestei vânzări cumpărări, în cartea funciară în care era evidențiat acest imobil apărea, ca proprietar tabular - -, așa cum reiese din copia desfășurată a extrasului de CF ind. 12342 C, (de la fila 42 dosar), pe de o parte, iar pe de altă parte, în acest CF nu apare nici o notare a vreunei acțiuni prin care să se conteste cuprinsul acestei cărți funciare, sau vreo neconcordanță între situația juridică reală a imobilului respectiv și titlul transmițătorului sau a cuprinsului cărții funciare.
Instanța de fond mai are în vedere, în sensul celor reținute mai sus și disp. art. 34 alin (2) din Legea 7/1996, cu modificările ulterioare potrivit cărora, este considerat de bună-credință dacă, la data înregistrării cererii de înscriere a dreptului în folosul său, nu a fost notată nici o acțiune prin care se contestă cuprinsul cărții funciare, sau dacă din titlul transmițătorului și din cuprinsul cărții funciare nu reiese vreo neconcordanță între aceasta și situația juridică reală,
Mai mult decât atât, potrivit art. 17 din Decretul - Lege 115 /1938,Drepturile reale asupra imobilelor se vor dobândi numai dacă între cel care dă și cel care primește dreptul este acord de voință asupra constituirii sau strămutării, în temeiul unei cauze arătate,iar constituirea sau strămutarea a fost înscrisă în cartea funciară,ceea ce demonstrează, fără putință de tăgadă că înscrierea dreptului de proprietate al reclamantei, așa cum acesta a fost înscris în CF, este pe deplin justificat.
Pe cale de consecință, din momentul înscrierii acestui drept real de proprietate în cartea funciară, aceste înscrieri își vor produce efectele de opozabilitate față de terți, de la data înregistrării cererii, în cazul de față din anul 2004. Or, cel de-al doilea contract intervenit între - - O și pârâți a fost încheiat înainte de această dată respectiv pe 3 martie 1993.
Tot în acest context,prima instanță reține și faptul că potrivit art. 20 din Decretul-Lege nr. 115/1938 pentru unificarea dispozițiilor privitoare la cărțile funciare, raportat la art. 25 din Legea nr. 7/1996 privind cadastrul și publicitatea imobiliară, în situația unor vânzări succesive, dreptul de a dobândi prin înscriere un bun nemișcător, în cazul în care acestea nu s-au făcut, cel din urmă îndreptățit va putea cere înscrierea acestui drept în cartea funciară, în cazul de față fiind reclamanta.
Pentru toate aceste considerente, văzând și dispozițiile art. 480 Cod civil, raportat la art.41 din Constituția României și art. 1 alin. 1 din Primul Protocol Adițional la Convenție care prevede că "orice persoană fizică or juridică are dreptul la respectarea bunurilor sale și că nimeni nu poate fi lipsit de proprietatea sa, decât pentru cauză de utilitate publică și în condițiile prevăzute de lege și de principiile generale ale dreptului internațional; prima instanța urmează să admită acțiunea civilă promovată de reclamantă și pe cale de consecință va dispune evacuarea pârâților din apartamentul nr. 33, evidențiat în CF nr. 12342 ind.
Totodată, va respinge cererea reconvețională formulată de pârâtul în calitate de reclamant reconvențional ca neîntemeiată.
Împotriva acestei sentințe civile au declarat apel pârâții, și, criticând-o pentru nelegalitate și netemeinicie și prin decizia civilă nr. 94 din 19.04.2007, pronunțată în dosarul nr-, Tribunalul C-S Reșița, - secția civilă - admite apelul acestor pârâți, desființează sentința civilă de mai sus și dispune trimiterea cauzei spre rejudecare aceleiași prime instanțe, reținând în esență că prima instanță pe de o parte a soluționat cererea reclamantei, având ca obiect evacuarea pârâtului, în absența vânzătorului din contractul de vânzare-cumpărare nr. 340/1993, respectiv RA Reșița, impunându-se deci introducerea acestuia în cauză, în vederea atragerii răspunderii lui pentru evicțiune, precum și pe de altă parte, pentru compararea celor două titluri de proprietate depuse la dosar de părțile litigante.
Cauza s-a reînregistrat la Judecătoria Caransebeș la 22.06.2007 și prin sentința civilă nr. 1850/18.10.2007, pronunțată în dosarul nr-, Judecătoria Caransebeș respinge acțiunea civilă formulată și completată de reclamanta - SRL cu sediul în T,-, jud.T, împotriva pârâților, domiciliați în C, str. - -, -.3,.A,.33 jud.C-S, pentru evacuare și anulare contract. Admite cererea reconvențională formulată de pârâtul împotriva - - O, cu sediul în O,-, jud.B prin lichidator - SRL O cu sediul-,.9, jud.B, - T și RA Reșița, cu sediul în-, jud. C-S.
Constată nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 4332 din 09 noiembrie 2005 de către Biroul Notarului Public referitor la apartamentul nr. 33 înscris în 12342 C, nr. top. XIII/5/33.
Dispune revenirea la situația anterioară în cartea funciară.
Pentru a pronunța această sentință civilă, Judecătoria Caransebeș a reținut în fapt și în drept că pârâtul a cumpărat prin contractul nr. 340/1993 de la RA C-S apartamentul 33 situat în C, str. - -, bloc garsoniere 1, pe care l-a deținut în baza contractului de închiriere nr. 7431 din 15 iunie 1984, ca anexă la contractul de muncă, prețul de 107.809 lei fiind achitat cu chitanțele nr. 12629 și 678 din 03 mai 1993, temeiul legal al acestei vânzări cumpărări fiind Decretul Lege nr. 61/1990.
Potrivit extrasului de nr. 12342 ind. C la 29 iulie 1997, apartamentul era în proprietatea Statului Român și în iunie 2002 trecut la - - O, cu titlul drept de proprietate în baza Legii nr. 15/1990.
Prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 4332 din 09.11.2004 de către Biroul Notarului Public, - - O, prin lichidator - SRL Oav ândut apartamentul împreună cu alte apartamente către - SRL T, făcându-se mențiunea că reclamanta are cunoștință de faptul că imobilele sunt locuite de persoane fizice, împotriva cărora vânzătoarea a pornit acțiuni în evacuare.
Potrivit art. 16 din Legea nr. 61/1990, contractul de vânzare-cumparare încheiat de pârât cu RA C-S, procesul verbal de predare - primire
și chitanțele privind plata prețului dovedesc dreptul de proprietate asupra locuinței cumpărate și constituie titlu de proprietate.
Vânzarea - cumpărarea s-a făcut în condițiile art. 18 din menționata lege în baza unui contract tip și odată cu încheierea acestuia, dreptul de proprietate asupra apartamentului s-a transmis în patrimoniul pârâților.
Cu toate că locuința a fost vândută de către RA C-S titularului contractului de închiriere, în baza 61/990, - O, fără a ține seama de vânzarea făcută anterior, a înstrăinat imobilul către - SRL
Din contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 4332 din 09.11.2004 rezultă că - - Oad obândit imobilul prin drept de apartamentare ori condițiile de valabilitate actelor juridice translative de drepturi reale, astfel cum este dreptul de proprietate, includ în afara celor generale prev. de art. 948 Cod civil și pe aceea de proprietar al bunului a persoanei care se obligă într-un raport juridic de această natură.
La data încheierii primului contract de vânzare-cumpărare - - O nu era proprietar asupra imobilului,titularul acestui drept fiind Statul Român, iar contractul a fost încheiat de către vânzătorul RA C-S, care a transferat dreptul de proprietate în mod valabil, în favoarea pârâtului.
Întrucât ambele părți au prezentat titluri de proprietate asupra imobilului, instanța va da eficiență celui invocat de pârât, în considerarea principiului potrivit căruia nimeni nu poate transmite altuia mai multe drepturi decât are el însuși.
Este cunoscut faptul că în perioada imediat următoare anului 1989 locuințele au fost vândute titularilor contractelor de închiriere fără ca în prealabil imobilele să fie apartamentate, această operațiune făcându-se ulterior.
Văzând această stare de fapt, că pârâții dețin apartamentul în baza unui titlu legal, că odată cu încheierea contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 4332 din 09.11.2004 s-au încălcatdisp.art.1294și 1310 Cod civil, instanța apreciază cererea reconvențională formulată de pârâtul întemeiată și drept urmare va constata acest contract nul absolut.
Va respinge acțiunea formulată și completată de reclamanta - SRL T pentru evacuare.
Va dispune revenirea la situația anterioară în cartea funciară.
Împotriva acestei sentințe civile a declarat apel reclamanta "S SRL T și prin decizia civilă nr. 42 din28.03.2008, pronunțată în dosarul nr-, Tribunalul C-S, Reșița, admite apelul declarat de apelanta - SRL T împotriva sentinței civile nr. 1850/2007 pronunțată de Judecătoria Caransebeș.
Schimbă sentința civilă apelată, în sensul că admite acțiunea civilă formulată de reclamanta - SRL T împotriva pârâților, și, - - O prin lichidator - SRL O și - - Reșița.
Dispune evacuarea pârâților, și din imobilul evidențiat în CF 12342 C, compus din 1 cameră și dependințele aferente,împreună cu 1,61 % din părțile comune aflate în indiviziune forțată -CF colectiv 11988.
Respinge cererea reconvențională formulată de pârâtul
.
Pentru a decide astfel instanța de apel a reținut - esențialmente - în fapt și drept că primul contract de vânzare-cumpărare încheiat în anul 1993 între RA C-S și pârâtul,în temeiul DL 61/1990 și Legea 85/1992 era supus condițiilor de formă și de fond prevăzute de DL 115/1938 privind cadastrul și publicitatea imobiliară,în vigoare la acea dată în Transilvania, și de Nord,incluzându-se evident și caracterul constitutiv de drept conferit de procedura întabulării.
Prin urmare, titlul intimaților,neîntabulat în CF nu poate,
fi opus reclamantei apelante, care beneficiază de un titlu tabular din anul 2004 (contract de vânzare-cumpărare intabulat în CF) și de asemenea că această reclamantă apelantă beneficiază de o protecție juridică suplimentară, oferită, atât de DL 115/1938, cât și de Legea 7/1996-(republicată),care din această perspectivă este asimilată cu un terț dobânditor cu titlu oneros, de bună credință, care s-a încrezut, în cuprinsul cărții funciare și a cunoscut și faptul existenței titlului extratabular al intimaților, acceptând riscul de a cumpăra un astfel de imobil, încredințată fiind de inopozabilitatea acestuia,în raport cu dispozițiile legii publicității imobiliare.
Comparând titlurile, cel tabular al apelantei și cel extratabular al intimaților, având în vedere regimul de Carte Funciară, se reține de către instanța de apel că titlul extratabular nu poate fi opus reclamantei apelante, pentru că vânzătorul RA C-S nu avea un drept de proprietate tabular la data primei vânzări din anul 1998 și deci, nu putea transmite valabil dreptul de proprietate asupra apartamentului din litigiu către intimații, spre deosebire de anul 2004-data celei de-a doua transmiteri - când însă - O avea intabulat un drept de proprietate asupra aceluiași imobil(- - O întabulându-și dreptul de proprietate în anul 2002) și astfel,vânzarea către recurentă este perfect validă și opozabilă intimaților, care au dat dovadă de pasivitate,în sensul că nu au procedat la întabularea dreptului de proprietate, din anul 1996 și până în prezent.
Din această perspectivă nu există nici un argument care să poată
fi reținut prin prisma dispozițiilor art. 948 și 968 Cod civil și care să
sancționeze cu nulitatea absolută titlul tabular al recurentei, nefiind astfel
îndeplinite dispozițiile art. 36 din Legea 7/1996,pentru rectificarea
înscrierilor de CF și revenirea la situația anterioară, astfel că intimații
nu pot invoca în favoarea lor niciuna dintre prerogativele dreptului de
proprietate, respectiv posesia, folosința și dispoziția asupra imobilului din litigiu, motiv pentru care cererea de evacuare formulată de către reclamanta apelantă ca proprietară tabulară, este justificată.
Împotriva acestei decizii civile de apel, au declarat recurs în termen legal, pârâții, solicitând modificarea ei în tot, în sensul menținerii ca temeinică și legală a sentinței civile nr. 1850/18.10.2007 pronunțată de Judecătoria Caransebeș, prin care a fost respinsă acțiunea reclamantei pentru evacuare și a fost admisă cererea reconvențională a pârâților pentru constatarea nulității absolute contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 4332/09.11.2005 și revenirea la situația anterioară din cartea funciară, invocând în drept art. 304 pct. 7,8 și 9 Cod procedură civilă.
În motivarea recursului, pârâții susțin că buna credință a intimatei reclamante nu poate fi reținută în speță, că greșit s-a reținut obligativitatea intabulării în cartea funciară, deși conform regimului de publicitate imobiliară, între părți transferul dreptului de proprietate operează prin simplul acord de voință și că principiul constitutiv al intabulării a fost examinat într-o lumină mai puțin rigidă, în ultimii ani, de către instanța supremă, părțile fiind obligate să respecte un contract încheiat, chiar neîntabulat, căci actul de vânzare-cumpărare are valoare de act autentic și constituie titlu executoriu.
Verificând decizia civilă recurată, prin prisma dispozițiilor art. 299 și urm. Cod procedură civilă și în raport de motivele de recurs invocate, față de starea de fapt din dosar, ca și de probele administrate în cauză, Curtea stabilește că recursul de față al pârâților de mai sus este nefondat, urmând ca, în temeiul dispozițiilor art. 312 al. 1 Cod procedură civilă, să fie respins ca atare, deoarece bine și cu temei a fost admis apelul reclamantei, în modul arătat.
Într-adevăr, examinându-se cauza sub toate aspectele invocate, din analiza întregului material probator de la dosar, Curtea constată că decizia civilă recurată este legală și temeinică, întrucât instanța de apel a stabilit o corectă stare de fapt și a făcut o justă aplicare și interpretare a dispozițiilor legale în materie, prev. de art. 948 și 968 Cod civil, art. 36 din Legea nr. 7/1996, privind cadastrul și publicitatea imobiliară, precum și art. 17 și 20 din Decretul - Lege nr. 115/1938, când a admis acțiunea în evacuare formulată de reclamantă și a respins cererea reconvențională a pârâților, vizând constatarea nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare nr. 4332/09.11.2004, neconstatându-se din oficiu nici motive de ordine publică de natură să atragă casarea ori modificarea deciziei civile atacate, conform art. 306 Cod procedură civilă, corect fiind, așadar admis apelul reclamantei, în sensul sus-menționat și pentru considerentele expuse judicios de către instanța de apel, însușite și de C, ca instanță de control judiciar, criticile formulate în recurs nefiind întemeiate.
Astfel, Curtea stabilește că primul motiv de recurs invocat, prevăzut de art. 304 pct. 7 Cod procedură civilă nu poate fi aplicabil în dosar, deoarece decizia civilă recurată cuprinde, în mod detailat, dezvoltat și la obiect, toate motivele pe care se sprijină și se fundamentează, aceste motive nefiind contradictorii și nici străine de natura pricinii, ci dimpotrivă amplu argumentate după cum nici cel de al doilea motiv de recurs vizând art. 304 pct. 8 Cod procedură civilă nu este incident în cauză, întrucât instanța de apel nu a interpretat în nici un fel, în mod greșit actul juridic dedus judecății și nici nu a schimbat natura ori înțelesul lămurit și vădit neîndoielnic al acestuia, ba dimpotrivă a stăruit, prin toate mijloacele legale de probă, pentru a preveni orice greșeală privind aflarea adevărului în cauză, pe baza stabilirii faptelor și prin aplicarea corectă a legii, pronunțând o decizie temeinică și legală, și hotărând numai asupra obiectului cererii deduse judecății, potrivit art. 129 al. 5 și 6 Cod procedură civilă.
Curtea constată că instanța de apel a interpretat corect art. 36 din Legea Cadastrului și Imobiliare nr. 7/1996 și a aplicat just principiul "tempus regit actum" precum și principiul de drept potrivit cărora nimeni nu poate transmite mai mult decât are el însuși, apoi principiul securității circuitul juridic civil și al realității cărții funciare, precum și principiul terțului dobânditor de bună credință, cu titlu oneros.
În acest sens, Curtea stabilește că primul contract de vânzare-cumpărare, încheiat în anul 1993 între RA C-S și intimatul pârât, în temeiul Decretului-Lege nr. 61/1990 și Legea nr. 85/1992, era supus condițiilor de formă și de fond prevăzute de Decretul-Lege nr. 115/1938, privind cadastrul și publicitatea imbiliară(art. 17,18 și 19), în vigoare la aceea dată în Transilvania, și de Nord, incluzându-se evident și caracterul constitutiv de drept, conferit de procedura intabulării, la aceea dată - anul 1993 - Statul Român -, neputând în mod legal să încheie acest contract de vânzare-cumpărare, deoarece nu era proprietar tabular, această calitate (de proprietar tabular) dobândind-o numai în anul 1997, conform dovezii de la fila 42 dosar fond referitoare la cartea funciară individuală nr. 12342, privind apartamentul nr. 33, în litigiu, din C,- și deci Statul Român nu putea să transmită un bun asupra căruia nu era proprietar.
Sub acest aspect este deosebit de relevant din punct de vedere juridic, art. 17 din Decretul - Lege nr. 115/1938(pentru modificarea dispozițiilor privitoare la cărțile funciare), care cuprinde dispozițiile imperative potrivit cu care, "drepturile reale asupra imobilelor se vor dobândi numai dacă între cel care dă și cel care primește dreptul este acord de voință asupra constituirii sau strămutării, în temeiul unei cauze arătate, iar constituirea sau strămutarea a fost înscrisă în cartea funciară;, drepturile reale se vor stinge numai dacă radierea s-a înscris în cartea funciară cu consimțământul titularului, consimțământul nefiind de trebuință dacă dreptul se stinge prin împlinirea termenului arătat în înscrierea sau prin moartea titularului, iar dacă dreptul care urmează să fie radiat este grevat în folosul unei terțe persoane, radierea se va face cu păstrarea dreptului acelei persoane".
Art. 18 din același act normativ stipulează că dispozițiile privitoare la dobândirea sau stingerea drepturilor se vor aplica de asemenea, în cazul modificării lor, în timp ce art. 19 prevede fără echivoc că înscrierea unui drept se poate săvârși numai:1) împotriva aceluia care la înregistrarea cererii este înscris ca titular al dreptului asupra căruia înscrierea urmează să fie făcută;2) împotriva aceluia, care înainte de a fi fost înscris și-a grevat dreptul, dacă amândouă înscrierile se cer deodată.
Curtea consideră că acest set de norme juridice constituie criteriile pe care instanțele de judecată trebuie să le aibă în vedere atunci când sunt chemate să decidă în cazul unei acțiuni precum cea în speță, câtă vreme ceea ce se urmărește în realitate și în final este recunoașterea dreptului de proprietate al părților litigante, iar acest demers nu se poate finaliza decât prin compararea titlurilor, recurenții pârâții fiind posesorii unui titlu extratabular, anterior, adică neintabulat în cartea funciară, în timp ce intimata reclamantă este în posesia unui titlu tabular, intabulat adică în cartea funciară, conform extrasului de carte funciară nr. 12342, de la fila 4 dosar fond, unde la partea II - B - la rubrica înscrierii privitoare la proprietate figurează drept proprietară tabulară, reclamanta - S SRL T, cu drept de cumpărare sub nr. 5155/2004.
Or, legea aplicabilă în cauză, în momentul perfectării contractelor a fost Decretul-Lege nr. 115/1938, care conferă intabulării în cartea funciară un caracter constitutiv de drept și acordă preferința titlului tabular, în detrimentul titlului extratabular și prin urmare titlul(contractului din 1993) recurenților pârâți, neintabulat în cartea funciară este inopozabil - într-adevăr - reclamantei intimate, care beneficiază de un titlu tabular, din anul 2004(contract de vânzare-cumpărare autentificat notarial sub nr. 4332/09.11.2004 - fila 6 dosar fond - și intabulat în cartea funciară - fila 4, același dosar) iar Legea nr. 15/1990 neavând nici o relevanță juridică, întrucât în această ipoteză și societățile comerciale aveau aceiași obligație, aidoma tuturor persoanelor fizice și juridice de a-și intabula în cartea funciară dreptul de proprietate asupra bunurilor imobile din patrimoniu, pentru ca aceste drepturi să fie perfect valide, opozabile și apte de a fi transmise terților.
C mai consideră că intimata reclamantă beneficiază și de o protecție juridică suplimentară oferită, atât de Decretul-Lege nr. 115/1938, cât și de Legea nr. 7/1996, care din aceste perspective este asimilată cu un terț dobânditor cu titlu oneros, de bună credință și care s-a încrezut atât în cuprinsul cărții funciare și a cunoscut și faptul existenței titlului extratabular al pârâților, acceptând riscul de a cumpăra un astfel de imobil, încredințat fiind de inopozabilitatea lui, în raport de dispozițiile legii publicității imobiliare.
Ca atare, Curtea constată că prin compararea titlurilor, unul tabular al reclamantei intimate și unul extratabular al pârâților recurenți, potrivit normelor legale, doar primului proprietar(reclamanta) i se poate acorda eficiență juridică și întâietate, în regim de carte funciară, titlul acestor pârâți, fiind inopozabil față de reclamantă, câtă vreme - - O, nu avea un drept de proprietate tabular la data primei vânzări și deci nu putea transmite valabil dreptul de proprietate asupra apartamentului din litigiu, cu nr. 33, către pârâții,spre deosebire de anul 2004 - data celei de a doua transmiteri - când însă - - O avea intabulat un drept de proprietate asupra aceluiași imobil și astfel, vânzarea către reclamantă este perfect validă și opozabilă pârâților, care au dat dovadă de pasivitate, în sensul că nu au procedat la intabularea dreptului lor de proprietate, din anul 1993 și până în prezent(2009, - adică în perioada de 16 ani).
În acest context faptic și juridic, Curtea constată, în continuare că, din această perspectivă nu există nici un argument juridic temeinic, care să fie justificabil din punctul de vedere al dispozițiilor art. 948, respectiv art. 968 Cod civil și care să sancționeze cu nulitatea absolută titlul tabular al reclamantei intimate, nefiind astfel îndeplinite dispozițiile art. 36 din Legea nr. 7/1996, pentru rectificarea înscrierilor de carte funciară și revenirea la situația anterioară, astfel că pârâții recurenți nu pot invoca în favoarea lor - într-adevăr - nici una dintre prerogativele dreptului de proprietate, respectiv posesia, folosința și dispoziția juridică, asupra imobilului în litigiu, motiv pentru cererea de evacuare formulată pe cale principală de către reclamanta - proprietară tabulară - este justificată, prin prisma dispozițiilor art. 480 și 481 Cod civil, art. 20 și 44 din Constituția României, precum și art. 1 alin.1 din Primul Protocol Adițional al Convenției Europene a Drepturilor Omului, toate aceste texte legale ocrotind, respectând și garantând dreptul absolut de proprietate privată, care drept nu poate fi golit de orice conținut într-un stat de drept și în care orice persoană - fizică sau juridică - are dreptul la respectarea bunurilor sale, nimeni neputând fi lipsit de proprietatea sa, decât pentru cazul de utilitate publică(ceea ce nu este cazul speței) și în condițiile prevăzute de lege și de principiile generale ale dreptului comunitar, european și internațional.
Curtea observă că în dosar este dovedit în mod clar că la data dobândirii de către recurenți a imobilului în litigiu, - - O, nu era proprietar tabular, nefiind înscris ca atare în cartea funciară, acești recurenți pârâți neverificând acest aspect( sau dacă l-au cunoscut au acceptat împrejurarea că se cumpără de la un vânzător ce nu-și poate dovedi dreptul de proprietate), recurenții neînțelegând încă din anul 1993 și până în 2004 și chiar până în prezent să-și facă dreptul lor opozabil față de terți prin înscrierea sa în cartea funciară, iar la data dobândirii de către reclamanta - " SRL Tad reptului ei de proprietate, vânzătoarea - - O era înscrisă ca proprietară în cartea funciară, neexistând nici un fel de alte notațiuni, care să altereze acuratețea dreptului de proprietate al vânzătoarei - - O, astfel încât pentru aceste motive, hotărârea recurată nu este lipsită de temei legal și nici nu a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greșită a legii și ca atare nici motivul de recurs, prev. de art. 304 pct. 9 Cod procedură civilă nu este incident în cauza de față, fiind deci cazul respingerii recursului de față al pârâților de mai sus.
Această soluție se impune și pentru că reclamanta intimată sus-menționată a dobândit dreptul de proprietate încrezându-se în cuprinsul cărții funciare prin act autentic de vânzare-cumpărare, în timp ce recurenții au dobândit fără a avea certitudinea dreptului de proprietate al vânzătoarei - - O, fiind așadar evident că în regim de carte funciară, datorită efectului constitutiv al înscrierii statuat de Decretul-Lege nr. 115/1938, absența încă din anul 1993 înscrierii dreptului de proprietate al - - O, în cartea funciară echivalează cu inexistența acestui drept, în acest regim de carte funciară, neînscrierea de către pârâții recurenți a titlului lor până în momentul dobândirii dreptului de proprietate de către intimata reclamantă echivalează cu inopozabilitatea absolută a dreptului de proprietate al recurenților, față de reclamantă, terț dobânditor.
Prin titlul de proprietate al recurenților bunul în litigiu nu a intrat în patrimoniul acestora, întrucât - - O nu era înscris ca proprietar tabular la data respectivă, și ca atare, în anul 1993 fiind, nu putea în regim de carte funciară să transmită o proprietate extratabulară mai înainte ca această proprietate să devină tabulară și ca atare înscrisul sub semnătură privată aparținând recurenților nu valorează mai mult decât un antecontract, dat fiind principiul conversiunii actelor juridice, din moment ce - - O, era înscris ca proprietar în cartea funciară în anul 2004, potrivit legislației în materie și până la înscrierea în fals, față de terți, aceasta era considerată proprietar.
De asemenea, Curtea mai constată că principiul juridic conform căruia "nimeni nu poate transmite mai mult decât el însuși deține" nu se aplică când o instanță de judecată este solicitată să compare două titluri de proprietate dintre care unul s-a intabulat în cartea funciară și unul nu s-a intabulat, din care unul a fost încheiat pentru o proprietate extratabulară iar celălalt a fost încheiat pentru o proprietate tabulară.
Acest principiu se aplică, așadar, fie când ambele transmisiuni, vizând aceeași proprietate s-au făcut pentru o proprietate tabulară, fie s-au făcut pentru o proprietate extratabulară și nicidecum când un act vizează un tip de proprietate iar celălalt un alt tip de proprietate, fiind clar că în acest din urmă caz se aplică principiile de drept ce guvernează regimul de carte funciară sub acest din urmă aspect fiind de observat că la data dobândirii de către recurenți, - - O, nu era înscrisă în cartea funciară iar reclamanta a cumpărat de la proprietarul tabular, în timp în timp ce recurenții au cumpărat de la un proprietar extratabular și prin urmare în regim de carte funciară are prioritate titlul ce provine de la proprietarul tabular, încât deci titlul recurenților nu este opozabil intimatei reclamante, nefiind înscris în cartea funciară, conform art. 27, 28 și 30 din Legea nr. 7/1996, speța de față vizând deci clasicul tip de aplicare a sancțiunii inopozabilității.
La fel, în ce privește principiul securității circuitului civil și principiul realității cărții funciare, prev. în art. 33 și 34 din Legea cadastrului și publicității imobiliare nr.7/1996, Curtea observă că există prevederea legală potrivit căreia "cuprinsul cărții funciare, în afara îngrădirilor și excepțiilor legale se consideră exact numai în folosul acelei persoane care, în virtutea unui act juridic cu titlu legal a dobândit cu bună credință un drept înscris în cartea funciară".
Din acest punct de vedere juridic, Curtea stabilește că reclamanta intimată a fost de bună credință la data dobândirii imobilului, nu numai prin prisma faptului că evidențele de carte funciară arătau proprietar pe - - O, și nu pe recurenți ci mai ales că din anul 1993 și până în anul 2004, recurenții nu și-au intabulat pretinsul lor titlu de proprietate și nici măcar nu au notat intenția de a înscrie un atare titlu, cartea funciară necuprinzând nici un fel de asemenea mențiune,(fiind "curată") la data dobândirii de către reclamantă, prin cumpărare, a imobilului în cauză.
Așadar, în mod corect instanța de apel a sancționat neglijența recurenților la încheierea actului juridic invocat de aceștia, concretizată în faptul că nu au depus nici cele mai mici diligențe, în urma cărora ar fi putut să descopere lipsa dovezii calității de proprietar al - - O în anul 1993, prin absența înscrierii dreptului de proprietate al acesteia în cartea funciară, până în anul 1996, înscrierea în cartea funciară având efect constitutiv de drepturi și în temeiul art. 17,18 și 19 din Decretul-Lege nr. 115/1938, just instanța de apel sancționând pasivitatea juridică a recurenților, care au cumpărat prin înscris sub semnătură privată în 1993 și nu au înțeles că încerce să-și intabuleze dreptul de proprietate nici până în prezent.
În consecință, Curtea constată că, întrucât soluția instanței de apel este corectă, este cazul respingerii recursului de față al pârâților, câtă vreme Tribunalul C-S a reținut corect caracterul prioritar al actului autentic din 2004, încheiat în considerarea evidențelor clare de carte funciară, față de cel sub semnătură privată, din 1993, încheiat în absența oricăror dovezi privind proprietatea - - O, recurenții fiind evinși.
Instanța de apel în mod legal și just nu a putut legitima comportamentul juridic defectuos al pârâților recurenți, în detrimentul unei abordări juridice corecte de către reclamanta intimată, recurenții neputându-se prevala de propria lor culpă, în necunoașterea legii, într-un stat de drept intern și în acord și cu sensul sistemului juridic european, comunitar.
Prin urmare, Curtea concluzionează că, întrucât la data dobândirii de către intimata reclamantă - "S SRL Tad reptului de proprietate asupra imobilului în litigiu, încheierea contractului de vânzare-cumpărare, (act cu caracter oneros) s-a efectuat în considerarea evidențelor de carte funciară, în care figura ca proprietar, vânzătoarea din contract, pârâta intimată - - O, pe de o parte, iar pe de altă parte deoarece, deși anterior, titlul recurenților, nu este opozabil reclamantei intimate (nefiind înscris în evidențele de publicitate imobiliară prin cărți funciare), nu există în dosar cauze de nulitate absolută ce ar lipsi de efecte juridice titlul reclamantei intimate, aceasta fiind, în mod clar, dobânditoare de bună credință, cu titlu oneros, această bună credință, prezumându-se, de drept, iar recurenții pârâți nu au produs în cauză nici o dovadă a relei credințe a reclamantei, fiind deci cazul respingerii recursului pârâților, având în vedere calitatea de proprietar tabular a reclamantei, precum și lipsa de titlu tabular a recurenților cu privire la imobilul în litigiu, încât deci bine și corect a fost admisă acțiunea reclamantei iar cererea reconvențională a pârâților(recurenți) respinsă, cu consecința evacuării pârâților - reclamanți reconvenționali, din imobilul în discuție.
Așa fiind, în raport de toate considerentele ce preced și cum nici una din criticile formulate în recurs nu sunt întemeiate, ele nefiind de natură să facă admisibil acest recurs și să influențeze soluția pronunțată în cauză de către instanța de apel, care este deci corectă sub toate aspectele mai sus semnalate, în temeiul dispozițiilor art. 312 al.1 Cod procedură civilă, Curtea va respinge ca nefondat acest recurs al pârâților mai sus-arătați, menținând în vigoare decizia civilă atacată, pe care o verifică drept legală și temeinică, fiind pronunțată în concordanță cu toate probele din dosarul cauzei și cu respectarea principiului disponibilității, ce guvernează procesul civil, în sensul rezolvării prezentului litigiu în limitele investirii instanței, recurenții nedovedind incidența în cauză a motivelor de recurs, invocate prev. de art. 304 pct. 7,8 și 9 Cod procedură civilă, potrivit tuturor argumentelor de mai sus, expuse pe larg, de
Nu s-au solicitat cheltuieli de judecată, în recurs de către intimați.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge recursul declarat de pârâții, și, împotriva deciziei civile de apel nr. 42 din 28.03.2008, pronunțată de Tribunalul C-S în dosarul nr-.
IREVOCABILĂ.
Pronunțată în ședința publică din 5 februarie 2009.
PREȘEDINTE, JUDECĂTOR, JUDECĂTOR,
- - - - - -
GREFIER,
- -
Red. T /17 februarie 2009
Tehnored /19.02.2009
Ex.2
Primă instanță:
Instanța de apel: și
Președinte:Carmina OrzaJudecători:Carmina Orza, Trandafir Purcăriță, Lucian Lăpădat
