Expropriere. Speță. Decizia 636/2009. Curtea de Apel Bucuresti
| Comentarii |
|
Dosar nr- (764/2009)
Completul 5
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL BUCUREȘTI
SECȚIA A III A CIVILĂ ȘI PENTRU CAUZE CU MINORI ȘI DE FAMILIE
DECIZIA CIVILĂ NR. 636
Ședința publică de la 26.11.2009
Curtea constituită din:
PREȘEDINTE: Ioana Singh
JUDECĂTOR 2: Stere Learciu
GREFIER - I -
Pe rol fiind pronunțarea cererii de apel formulată de apelanta - pârâtă SC " BUCHAREST" SRL, împotriva sentinței civile nr. 1894/19.12.2008, pronunțată de Tribunalul București - Secția a IV-a Civilă, în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimatul - reclamant MUNICIPIUL B - DIRECȚIA TRANSPORTURI DRUMURI ȘI CIRCULAȚIEI și cu intimații - pârâți, -.
Obiectul cauzei - expropriere.
Dezbaterile cauzei au avut loc în ședința publică de la 12.11.2009, susținerile părților fiind consemnate în încheierea de la acea dată, care face parte integrantă din prezenta decizie și când curtea - pentru a da posibilitate părților să depună note scrise și în vederea deliberării - a amânat pronunțarea cauzei la 19.11.2009 și apoi la 26.11.2009, hotărând următoarele
CURTEA,
Deliberând asupra apelului civil de față, Curtea reține următoarele:
Prin sentința civilă nr.1901 din 19.12.2008, Tribunalul Bucureștia admis acțiunea formulată de reclamantul Municipiul B prin Direcția Transporturi, Drumuri și Circulației în contradictoriu cu pârâta SC " Centre Bucharest" SRL (fostă SC " " SRL), a dispus exproprierea pentru cauză de utilitate publică a imobilului teren în suprafață de 410,22 mp. situat în B, sector 5,-, din proprietatea pârâtei, obligând reclamantul la plata către pârâtă a sumei de 3.789.612 lei în termen de 30 de zile de la rămânerea definitivă a prezentei hotărâri, cu titlu de despăgubiri pentru imobilul expropriat.
Pentru a pronunța această soluție, prima instanță a reținut următoarele:
Prin actiunea introductivă de instanță, reclamanta a solicitat exproprierea suprafeței de teren de 410,22 mp. din terenul situat în B, sector 5, b-. - - nr.22, proprietatea pârâților și.
Cu privire la expropriere, pârâții au fost înștiințați prin notificarea nr. 503/12.12.2006 (fila 13).
Prin întâmpinarea înregistrată sub nr. 5337/08.02.2007, pârâții au arătat expres că nu sunt de acord nici cu măsura exproprierii, nici cu cuantumul propus pentru despăgubiri (filele 21-24 dosar).
La data de 19.10.2007 s-a formulat cerere de intervenție de către SC, cu motivarea că este actualul proprietar al terenului care face obiectul cererii de expropriere, în baza contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.735/28.09.2007 la BNP. SC a devenit pârâtă, deci prin transmiterea calității procesuale pasive pe cale convențională.
Cererea a fost ulterior modificată, la 30.11.2007, pârâta SC " " solicitând despăgubiri de 852.800 Euro, reprezentând valoarea reală a imobilului expropriat și suma de 1.902.000 Euro reprezentând prejudicial produs pârâtului.
Tribunalul a reținut că la data perfectării acestei vânzări, pârâții și aveau cunoștință de demararea procedurii de expropriere, litigiul era pe rol din 07.08.2007, iar pârâta SC " " s-a obligat să cumpere imobilul având cunoștință că o porțiune de teren, denumit de părți "lot", având 410,22 mp. și care face parte din imobil era în procedură de expropriere (filele 50, 52), obligându-se totodată să cumpere în aceste condiții (fila 50).
În acest sens, în secțiunea 4.6 din contract: denumită "imobilul", se face referire la notificarea din partea Primăriei Municipiului B "cu privire la exproprierea lotului" (fila 68).
Din secțiunea 3.c (" și Condiții") rezultă neîndoielnic că la data perfectării contractului, părțile nu solicitaseră și planul urbanistic al zonei, obligația procurării planului revenindu-le pârâților - vânzători, în termen de cel puțin 30 zile și cel mult 6 luni, pârâta - cumpărătoare rezervându-și dreptul de a nu achita prețul integral decât după obținerea acestui plan, când urma a fi achitată suma de 2.946.276 Euro (filele 60, 62), iar în cazul în care acest plan nu se obținea, cumpărătorul își rezerva dreptul de a diminua prețul vânzării cu suma de 1.300.000 Euro (fila 63).
La capitolul 4.10 "litigii", vânzătorii declară că nu există cu privire la imobil niciun litigiu și nici vreo dovadă că vreo terță persoană, ori autoritate ar avea cereri/solicitări privind drepturi asupra unei părți din imobil sau asupra întregului imobil (fila 72).
Potrivit art.1 din Legea nr.33/1994 - "Exproprierea de imobile, în tot sau în parte, se poate face numai pentru cauză de utilitate publică, după o dreaptă și prealabilă despăgubire, prin hotărâre judecătorească", iar potrivit art.5 din lege - "Utilitatea publică se declară pentru lucrări de interes național sau de interes local".
Reclamantul a făcut dovada că măsura a fost luată potrivit dispozițiilor legale, astfel cum rezultă din Hotărârea nr.161 privind declararea de utilitate publică a lucrării de interes local "Regularizarea traseului bulevardului - -, între strada - și Calea ", adoptată de la data de 06.07.2006 (filele 6,7), coroborat cu procesul-verbal care conține rezultatul cercetării prealabile nr.14/683/114 încheiat la data de 25.03.2005 și care reprezintă anexă la această hotărâre (fila 9 dosar).
În ceea ce privește stabilirea despăgubirii datorate, a fost încheiat în august 2007 Raportul de evaluare efectuat de expert tehnic (filele 14-25 dosar),
Potrivit art.25 din Legea nr.33/1994, stabilirea despăgubirilor se face de către o comisie de experți tehnici formată dintr-un expert desemnat de instanță și câte unul desemnat de expropriator și, respectiv de către expropriați, fiind desemnat de către instanță dl împreună cu d-na expert și d-na expert (filele 136 -157).
Despăgubirile se stabilesc potrivit art.26 și constau din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul provocat proprietarului și altor persoane îndreptățite.
În cauză, tribunalul a apreciat că pârâtului i se cuvin numai despăgubirile care constau din valoarea reală a terenului supus exproprierii, calculate potrivit art.25, așa cum s-a reținut, întrucât nu i s-a cauzat nici un alt prejudiciu, atâta timp cât, așa cum s-a reținut, acesta a cumpărat având cunoștință și de suprafața supusă exproprierii cât și de amplasarea acesteia, astfel că prejudiciul era previzibil și trebuia evitat.
Toate pretinsele planuri de dezvoltare și de afaceri sunt ulterioare și trebuiau negociate astfel încât să se raporteze la situația reală din teren și care includea exproprierea parțială.
Astfel: memorandumul de investiții este din 27.02.2008 (filele 173 și următoarele), proiectele de arhitectură și urbanism sunt din 04.04.2008 (filele 188 și următoarele), negocierea de la filele 220 și următoarele sunt din 21.03.2008, proiectul Internațional Business centre este din 16.04.2008 (filele 224 și următoarele), etc.
Acest fapt era cert, nu numai previzibil, astfel cum s-a reținut, iar acordarea acestui pretins prejudiciu ar constitui în fapt mărirea patrimoniului pârâtului în mod ilicit, pe seama statului.
Mai mult, măsura declarării de interes public a acestei lucrări și a raportului de specialitate au fost tăcute publice în presă (filele 11,12 dosar).
Toate planurile de afaceri sau de dezvoltare efectuate și pretinse de către pârâtă, sunt ulterioare, atât demarării procedurii de expropriere, cât și sesizării instanței în prezenta cauză.
Dând dovadă de diligențe, ca un bun proprietar, și pentru a preîntâmpina un eventual prejudiciu, pârâtul se putea eventual abține de a cumpăra până la finalizarea procedurii de expropriere, procedură care, astfel cum s-a reținut, a fost demarată cu mai mult de 1 an înainte de perfectarea vânzării, iar la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare, cauza se afla pe rol de 2 luni.
În aceste condiții, toate proiectele de viitor demarate de către pârât trebuia să aibă în vedere exproprierea și să se adapteze acestei situații de fapt.
Împotriva acestei sentințe a declarat apel pârâta SC " Centre Bucharest" SRL, solicitând admiterea căii de atac formulată, schimbarea în parte a hotărârii apelate în sensul obligării reclamantului la plata despăgubirii integrale de 3.185.550 Euro(incluzând atât valoarea reală a terenului cât și prejudiciul reprezentat de beneficiul nerealizat), iar în subsidiar, schimbarea în tot a sentinței în sensul că respingerii acțiunii modificate.
Apelanta - pârâtă a criticat sentința atacată pe motive de nelegalitate și netemeinicie, arătând în esență următoarele:
În cazul în care procedura de expropriere demarată de Consiliul General al Municipiului B nu a fost realizată în conformitate cu legea, sentința prin care s-a admis cererea de expropriere este nelegală
Anterior sesizării Tribunalului d e către expropriator pentru a se pronunța cu privire la expropriere, legea specială în materie, Legea nr.33/1994 impune urmarea unor proceduri prealabile pentru declararea lucrărilor de utilitate publică de interes național sau local precum și o serie de măsuri premergătoare exproprierii.
Din probele administrate în cadrul dosarului de fond nu rezultă cu certitudine respectarea de către reclamantă a tuturor condițiilor stabilite de lege pentru desfășurarea procedurii de expropriere.
În eventualitatea în care etapele prealabile sesizării instanței cu cererea de expropriere nu au fost îndeplinite conform legii, sentința astfel pronunțată este ne legală.
Decizia instanței de a nu acorda despăgubirile cuvenite în calitate de proprietar pentru lipsirea de dreptul de proprietate asupra imobilului expropriat este netemeinică și nelegală
Apelanta a sustinut nelegalitatea hotărârii în raport de dispozițiile legale din dreptul român aplicabile, argumentand-o in felul urmator:
Prevederile art.44 alin.(3) din Constituție stabilesc principiul intangibilității dreptului de proprietate dispunând că "Nimeni nu poate fi expropriat decât pentru o cauză de utilitate publică, stabilită potrivit legii, cu dreaptă și prealabilă despăgubire".
Conform dispozițiilor art.26 alin.(1) din Legea nr.33/1994, "despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altei persoane îndreptățite".
Stabilind principiul reparării integrale a prejudiciului suferit de proprietar, legiuitorul a avut în vedere caracterul forțat al lipsirii de proprietate. Nu ne aflăm în ipoteza unei înstrăinări voluntare situație în care vânzătorul primește un preț la valoarea de piața întrucât la acel moment a apreciat că este avantajos să înstrăineze, ci de o preluare forțată a imobilului fără ca proprietarul să poate consimți cu privire la oportunitatea efectuării acestui transfer la acel moment. Prin urmare, s-a reglementat expres faptul că, alături de valoarea de piață a terenului. proprietarul expropriat este îndreptățit să primească și valoarea daunelor-interese rezultate din lipsirea de proprietate.
Aceste principiu este preluat din regulile de drept comun statuate de Codul civil, ce consacră principiul reparării integrale a prejudiciului cuprinzând atât prejudiciul efectiv, valoarea bunului, cât și prejudiciul viitor și cert, profitul ce ar fi putut fi realizat de către proprietar dacă nu i-ar fi fost expropriat bunul.
Față de caracterul de excepție al normelor ce reglementează posibilitatea exproprierii pentru cauză de utilitate publică, se impune o interpretare și aplicare strictă a acestora.
În prezenta cauză, instanța în mod neîntemeiat și contrar legii a apreciat că subscrisa în calitate de proprietar al terenului ce se expropriază nu putem beneficia de acoperirea integrală a prejudiciului incluzând și valoarea beneficiului nerealizat pe considerentul că un astfel de prejudiciu era previzibil și trebuia evitat.
Instanța ignoră atât considerentele reținute de către experții ce au realizat raportul de expertiză în cauză și existența dovedirea unui prejudiciu cert și determinabil în dauna subscrisei conform înscrisurilor administrate.
În cuprinsul raportului de expertiză se reține că "terenul în cauză este situat într-o zonă cu potențial mare de dezvoltare, reglementat prin PUZ avizat de comisia tehnică și certificat de urbanism nr.25/1/1/20.06.2007, cu următorii indicatori urbanistici:,5; regim maxim de înălțime: P + 14E".
În raport de acești parametri, experții desemnați în prezenta cauză potrivit legii, utilizând două metode de evaluare anexate raportului, au calculat un prejudiciu în valoare de 2.160.000 Euro, cauzat subscrisei prin reducerea suprafeței construibile. În raport de coeficientul de utilizare al terenul () și de suprafața terenului ce se intenționează a fi expropriat, suprafața construibilă se reduce cu 1845 mp. (410 mp. x 4,5 ).
Prin răspunsul la obiecțiuni se arată că "prin diminuarea suprafeței inițiale de teren (cu suprafața expropriată, ), se reduc de fapt caracteristicile cantitative ale construcției ce poate fi realizată. au ținut cont atât de scăderea costurilor investiției cât și a veniturilor, incluzând în valoarea prejudiciului numai diminuarea profitului".
Prin urmare, raportul de expertiză cuprinde criterii obiective pentru determinarea prejudiciului reprezentat de profitul nerealizat, iar simpla existență a prejudiciului naște dreptul proprietarului expropriat la acoperirea acestuia conform legii.
Certitudinea prejudiciului rezultă din toate înscrisurile depuse la dosarul cauzei ce atestă intenția fermă a subscrisei de a construi pe terenul în suprafață totală de 6990 mp. în care este inclusă și suprafață ce se intenționează a fi expropriată. Obiectivul lucrării îl constituie construirea unui imobil cu destinația de locuințe, spații comerciale, servicii, birouri, având regim de înălțime P + 14E (conform avizului de urbanism nr.1698 T/02.10.2008, emis de Primăria Sectorului 5 - chiar anterior formulării acțiunii pentru exproprierea terenului apelantei).
Din înscrisurile depuse la termenele de judecată din fața instanței de fond din datele de 13.06.2008, 31.10.2008 și 12.12.2008 rezultă atât intenția neîndoielnică a apelantei de a construi (existentă chiar la data cumpărării terenului în suprafață de 6.924 mp) cât și stadiul avansat și valoarea proiectului ce se va realiza pe terenul în care este inclusă și suprafața de 410,22 mp. (de peste 72 milioane Euro din care au fost deja investiți aproximativ 17 milioane EURO).
În condițiile în care legea conferă probei cu expertiza tehnică de specialitate un caracter obligatoriu instanța era datoare să justifice neomologarea concluziilor experților. Iar caracterul cert al prejudiciului rezultat din înscrisurile nu putea fi înlăturat decât prin dovedirea situației contrare.
Argumentarea soluției instanței este redusă la consideră că, dacă la data dobândirii proprietății asupra imobilului, apelanta avea cunoștință de inițierea procedurii de expropriere cu privire la suprafața totală de 6.990 mp. nu avea dreptul de a beneficia de acoperirea prejudiciului constând în beneficiul nerealizat.
Pe de o parte, nu se justifică invocarea unui astfel de argument doar cu privire la una din laturile prejudiciului, beneficiul nerealizat, iar pe de altă parte, cunoașterea unui risc potențiale nu înlătură existenta acestui prejudiciu.
Față de considerentul reținut de instanță s-ar putea aprecia, prin reducere la absurd, că în toate cazurile când se dobândește un drept contestabil dobânditorul este lipsit "de plano" de dreptul de a ridica pretenții în legătură cu acest bun.
Concluzia instanței nu are niciun fundament legal. Prejudiciul rezultat din lipsirea de dreptul de proprietate există independent de cunoașterea potențialității realizării unei proceduri de expropriere. Simplul fapt al demarării procedurii de expropriere nu scotea din patrimoniul subscrisei dreptul de proprietate si nici dreptul de a obține despăgubiri conform legii. Nu există nicio dispoziție legală care să diferențieze modul de acordare a despăgubirii consacrate de prevederile art.26 alin.(1) din Legea nr.33/1994, ce impun acoperirea integrală a prejudiciului, în raport de data dobândirii proprietății asupra bunului expropriat.
Simpla calitate de proprietar lipsit în mod forțat de un bun al său conferă dreptul intangibil consacrat constituțional de a beneficia de despăgubiri în condițiile legii.
Despăgubirile acordate conform legii ("dreaptă și prealabilă despăgubire") au scopul de a înlocui în mod deplin dreptul de proprietate în patrimoniul expropriatorului printr-o valoare echivalentă. Scopul despăgubiri lor este de a suplini integral lipsa bunului, pentru ca proprietarul să nu sufere niciun prejudiciu din lipsirea forțată de un drept.
În plus, trebuie avut în vedere și faptul că, potrivit dispozițiilor art.28 din Legea nr.33/1994, transferul dreptului de proprietate asupra bunurilor supuse exproprierii operează doar la momentul plății efective a despăgubirilor. Ca atare, până la momentul plătii despăgubirilor, proprietarul își păstrează toate atributele dreptului de proprietate, exproprierea neproducând niciun efect. În raport de această dispoziție, proprietarului nu i se poate limita dreptul de uz asupra terenului cu privire la care există o intenție de expropriere. În speță, neeliberarea până în prezent a certificatului de urbanism (cu toate că cererea de emitere a acestui act a fost depusă în luna iulie 2008) și, în consecință a autorizației de construire, deși demersurile pentru construire au fost inițiate anterior exproprierii nu poate afecta în nicio măsură dreptul subscrisei de a obține acoperirea prejudiciului ce va fi cauzat prin lipsirea de terenul ce va fi expropriat.
Pentru emiterea certificatului de urbanism pentru obiectivul menționat au fost obținute toate avizele cerute (depuse la dosarul cauzei). Întârzierea în emiterea documentelor necesare demarării construcției este exclusiv în culpa statului, același care are și obligația despăgubirii pentru expropriere.
Față de toate aceste considerente, soluția instanței de a nu permite acoperirea unui prejudiciu cert și determinat este contrară legii și reprezintă o ingerință în dreptul de proprietate aparținând subscrisei.
Apelanta a invocat nelegalitatea sentinței apelate din perspectiva practicii impuse de Curtea Europeană a Drepturilor Omului, sprjindu-se pe urmatoarele argumente:
Încălcarea de către statele membre ale Convenției pentru apărarea Drepturilor Omului și a Libertăților fundamentale ("Convenția") a obligației de a asigura o protecție efectivă a dreptului de proprietate este în mod constant sancționată de Curtea Europeană a Drepturilor Omului.
Garantarea dreptului de proprietate prin art.1 din Protocolul nr.1 al Convenției conține și condițiile privării dreptului de proprietate, "orice persoană fizică sau morală are dreptul de a-i fi respectate bunurile. Nimeni nu poate fi privat de proprietatea sa decât din motive de utilitate publică și În condițiile prevăzute de lege și de principiile generale de drept internațional".
Modul de aplicare a condițiilor ce permit, cu titlu de excepție, ingerința în dreptul de proprietate în condițiile art.1 din Protocolul nr.1 din Convenție, beneficiază de o jurisprudență bogată a instanței europene:
Curtea arată că în sistemele juridice ale statelor contractante, o privare de proprietate pe motiv de utilitate publică nu se justifică fără plata unei indemnizații, arătând că "trebuie să existe un raport de proporționalitate între mijloacele folosite și scopul vizat, fără plata unei sume rezonabile în raport de valoarea bunului. o privare de proprietate constituie o gravă atingere ce nu se poate justifica din punct de vedere al art.1": prin raportarea la principiul proporționalității, Curtea a apreciat că stabilirea unei indemnizații care nu respectă valoarea reală a bunului în discuție constituie o încălcare a art.1 din Protocolul nr.1 din Convenție.
Privarea de dreptul de proprietate în sensul ipotezei de la art.1 teza a II-a trebuie interpretată în lumina principiului respectării bunurilor consacrat de prima teză, "în absența unei indemnizări, art.1 din Protocolul nr.1 nu ar asigura decât o protecție iluzorie și ineficace a dreptului de proprietate, în totală contradicție cu dispozițiile Convenție".
Caracterul adecvat al despăgubirii este în mod constant subliniat în practica instanței europene, insistând asupra echilibrului care trebuie să domnească între salvgardarea dreptului de proprietate și exigențele interesului general; se arată astfel că privarea de proprietate impune statului obligația de a despăgubi pe proprietar pentru că fără plata unei sume rezonabile, raportate la valoarea bunului, ea constituie o atingere excesivă a dreptului la respectarea bunurilor sale".
Dreptul la despăgubire face parte integrantă din dreptul de proprietate, "simplul fapt de a propune o compensație este o condiție necesară, dar nu suficientă: este necesar ca suma propusă să fie rezonabilă"; "reparația nu este corespunzătoare decât dacă aceasta ține seama de prejudiciul care privește durata privării".
În această materie a condițiilor în care se poate realiza privarea de proprietate, controlul Curții este deosebit de riguros, neezitând ca în anumite circumstanțe să exercite un veritabil control de oportunitate al măsurii luate de state.
În doctrină s-a observat că instanța europeană utilizează în mod dinamic controlul de proporționalitate considerând ca fiind "lipsit de bază rezonabilă un sistem de prezumții legale irefragabile care interzice proprietarului să demonstreze că ameliorarea publică, cauză a exproprierii sale, nu îi procură niciun avantaj special care să poată justifica cuantumul despăgubirii propuse".
În lumina acestei practici constante, ce impune o protecție sporită a drepturilor persoanei lipsite în mod forțat de bun, reducerea valorii unui prejudiciu demonstrat cauzat subscrisei prin privarea de dreptul de proprietate asupra imobilului în cauză este în mod vădit contrară principiilor instituite de Curtea Europeană.
Având în vedere că potrivit legii, era obligatoriu ca în stabilirea despăgubirilor să fie avute în vedere atât valoarea bunului cât și beneficiul nerealizat ca urmare a exproprierii bunului, eliminarea acestei componente din valoarea despăgubirilor apare drept nerezonabilă.
Analizând actele și lucrările dosarului prin prisma criticilor formulate în apel, Curtea constată că este nefondată calea de atac promovată de către pârâtă pentru următoarele considerente:
Examinând motivele de apel,instanta constata ca pârâta a criticat hotărârea primei instanțe sub două aspecte: nelegalitatea procedurii de expropriere (ceea ce atrage în opinia apelantei și nelegalitatea sentinței care a dispus exproprierea pe baza acestei proceduri viciate) și netemeinicia hotărârii atacate sub aspectul cuantumului despăgubirilor acordate, aceasta fiind limitată de instanța de fond la valoarea de circulație a terenului expropriat cu excluderea prejudiciului pretins încercat de proprietarul expropriat, constând în beneficiul nerealizat.
Cu privire la primul motiv de apel, Curtea constată că se invocă existența unei neregularități în ceea ce privește procedurile prealabile exproprierii și anume: declararea lucrărilor de utilitate publică și alte măsuri premergătoare. Apelanta susține că, din materialul probator nu rezultă cu certitudine respectarea de către intimata - reclamantă a condițiilor legale fără însă a preciza în concret despre ce neregularități este vorba și care anume condiții legale nu au fost respectate în faza administrativă a procedurii de expropriere. Față de această situație, Curtea apreciază că în raport de întreg materialul probator administrat, critica formulată de apelantă este pur formală și nefondată totodată, instanța de fond analizând acest aspect și considerând în mod judicios să au fost respectate toate normele legale în ceea ce privește procedura exproprierii demarată de reclamantă. Astfel, în cauză s-a realizat declararea utilității publice prin hotărârea nr.161/06.07.2006 emise de Consiliul General al Municipiului B, în conformitate cu prevederile art.3, coroborat cu art.5 și 7 din Legea 33/1994. Hotărârea de declarare a utilității publice a fost supusă publicității prin publicarea în presa locală așa cum prevăd dispozițiile art.11 alin.1 din Legea nr.33/1994. În mod corect reclamanta a dat eficiență și dispozițiilor art.8,9 și 10 din același act normativ, în sensul că declararea utilității publice a fost precedată de efectuarea unei cercetări prealabile, rezultatele fiind consemnate în procesul verbal nr.14/638/114/25.03.2005, avizat în mod corespunzător de Consiliul General al Municipiului De asemenea, cu respectarea prevederilor art.13 din Legea nr.33/1994, propunerea de expropriere și oferta de despăgubire au fost notificate proprietarilor terenului, cu precizarea expresă, potrivit prevederilor art.14 din același act normativ a posibilitatii de a face întâmpinare în termen de 45 de zile de la primirea notificării. Proprietarii terenului expropriat (autorii apelantei - pârâte) au formulat întâmpinare care a fost înregistrată legal de Primăria Municipiului B, fiind soluționată în conformitate cu prevederile legale (art.14,15 din Legea nr.33/1994).
Pentru toate aceste motive, Curtea constatând că procedura de expropriere prealabilă sesizării instanței competente (conform dispozițiilor art.21 din Legea nr.33/1994) s-a realizat cu deplina respectare a tuturor condițiilor legale, apreciază ca nefondat primul motiv de apel.
În ceea ce privește cea de-a doua critică formulată de apelanta - pârâtă, aceasta vizează în esență cuantumul despăgubirii stabilite de prima instanță, apelanta susținând că în mod greșit Tribunalul Bucureștia limitat despăgubirea ce i se cuvenea la valoarea reală a porțiunii de teren expropriate, refuzând să acorde daune și pentru beneficiul nerealizat. Apelanta a învederat atât în fața primei instanțe cât și în fața instanței de apel că imobilul a fost dobândit prin cumpărare de la proprietarii inițiali ( și -, care fuseseră notificați în procedura de expropriere)aceasta avand intenția de a construi pe teren un sediu comercial, cu birouri, în planul investițional fiind cuprins întregul teren (inclusiv suprafața expropriată). Apelanta susține că prin exproprierea acelei porțiuni de teren este afectată întreaga investiție, scăzând parametrii cantitativi construcției ce urmează să fie edificată.
Deși nu că a avut cunoștință de iminenta exproprierii, în esență în motivele de apel, pârâta susține că acest lucru nu este de natură aoî mpiedica să obțină repararea integrală a prejudiciului suferit ca urmare a exproprierii, aceasta semnificând și beneficiul nerealizat cuantificat de experți la suma de 2.160.000 euro.
Analizând susținerile și criticile apelantei prin prisma dispozițiilor legale aplicabile și prin raportare la materialul probator administrat în cele două faze procesuale, Curtea constată că raționamentul primei instanțe cu privire la cuantumul despăgubirii acordate este legal și corect.
Așa cum în mod judicios a reținut și prima instanță, este absolut evident (și chiar și apelanta recunoaște în dezvoltarea motivelor de apel) faptul că aceasta a avut cunoștință de demararea procedurii de expropriere cu privire la suprafața de teren în litigiu la momentul perfectării contractului de vânzare - cumpărare cu soții care fuseseră deja notificați și formulaseră și întâmpinare, în conformitate cu prevederile art.14 din Legea nr.33/1994. Mai mult, la momentul autentificării contractului de vânzare - cumpărare, prezenta acțiune era deja înregistrată pe rolul Tribunalului București, de aproape două luni, ca dovadă că aceasta a fost în mod corect și complet informată asupra situației reale a imobilului fiind și faptul că apelanta pârâtă a și formulat cerere de intervenție accesorie (în interesul proprietarilor inițiali, față de care a fost formulată acțiunea introductivă) aducând la cunoștința instanței transmiterea dreptului de proprietate asupra imobilului.
Dat fiind stadiul atât de avansat al procedurii de expropriere, apare ca fiind evident că apelanta - pârâtă putea și trebuia să fie conștientă de iminența exproprierii terenului în suprafață de 410,22 mp. și în calitate de bun proprietar să nu demareze un proces investițional care să vizeze această porțiune de teren. Așa cu rezultă din clauzele contractului de vânzare - cumpărare, la art.1.1 paragraful 7 se face mențiunea despre propunerea de expropriere a acestui lot de teren, iar la art.3.1 lit.c paragraful 1 se specifică faptul că restul prețului de 2.946.276 euro vor fi achitați în termen de 30 de zile de la aprobarea Planului Urbanistic Zonal de către Consiliul General al Municipiului B, dar nu mai mult de 6 luni de la data semnării contractului. De asemenea, la art.3.2 lit.a se prevede dreptul cumpărătorului de a aplica o diminuare a prețului cu suma de 1.300.000 euro în ipoteza în care vânzătorii (soții ) nu-și îndeplinesc obligația sus-menționată de obținere a Planului Urbanistic Zonal aprobat și vizat spre neschimbare. Această clauză precum și faptul că apelanta - pârâtă a consimțit la încheierea contractului de vânzare - cumpărare fără obținerea prealabilă a planului urbanistic zonal aprobat, trebuie interpretate cu luarea în considerare a prevederilor art.8 din Legea nr.33/1994, care stipulează obligația expropriatorului de a înscrie declararea lucrării de utilitate publică în planurile urbanistice și de amenajare a teritoriului.
Toate aceste elemente conduc instanța de control judiciar la concluzia că apelanta - pârâtă a cunoscut faptul că, parțial, imobilul achiziționat la data de 27.10.2007 urma să fie cu certitudine expropriat și că nu avea nici un motiv rezonabil să angajeze întregul teren în planul investițional pe care l-a demarat în aceste condiții, scopul pentru care a procedat de așa manieră fiind unul speculativ.
Nu se poate susține că simpla existență a prejudiciului în patrimoniul proprietarului expropriat naște automat dreptul la despăgubiri, fără a cerceta condițiile în care a apărut acel prejudiciu.
Proprietarul expropriat are dreptul la despăgubiri (cuprinzând valoarea reală a terenului expropriat cât și prejudiciul suferit ca urmare a exproprierii) numai dacă prejudiciul nu are drept cauză însăși fapta proprietarului, care, deși era perfect conștient de iminența exproprierii demarează si-și dezvolta planul investițional, implicând și acea porțiune supusă exproprierii. Conduita apelantei - pârâte denotă rea - credință, aceasta extinzându-și investiția asupra întregului teren (și porțiunea ce urma să fie expropriată) tocmai pentru a se prevala de prevederile art.25 din Legea nr.33/1994 în vederea obținerii unei despăgubiri pentru un prejudiciu ce trebuia evitat, fiind în mod cert previzibil. Practic, dacă apelanta - pârâtă și-ar fi respectat statutul pe care legea îl impune, de bun proprietar și ar fi depus diligența necesară și ar fi acționat cu bună credință, prejudiciul nu s-ar fi produs. Din acest punct de vedere, valoarea mare a planului investițional pe care apelanta - pârâtă l-a început, pledează pentru prudență, diligență și exercitarea cu bună credință a drepturilor, tocmai pentru a nu periclita în nici un fel reușita unei astfel de acțiuni.
Este adevărat că declanșarea procedurii de expropriere nu avea drept consecință scoaterea terenului din patrimoniul apelantei - pârâte dar nici nu o îndreptățea să demareze un plan investițional în scop speculativ. Faptul că dispozițiile art.28 din Legea nr.33/1994 statuează că transferul proprietății în patrimoniul expropriatorului operează numai după îndeplinirea obligațiilor stabilite prin hotărârea judecătorească în sarcina acestuia, nu este de natura sa conduca la o alta concluzie. Aceste prevederi constituie o garanție pentru proprietarul expropriat împotriva eventualelor abuzuri ale autorităților publice, fiind în deplină concordanță atât cu reglementările ulterioare (procedurile organice ale C Civ din art.481 precum și cele constituționale art.136) cât și cele internaționale (art.1 din Protocolul Adițional 1 la Convenția Europeană a Drepturilor Omului).
Curtea apreciază că despăgubirea astfel cu a fost stabilită de prima instanță constând doar în valoarea de circulație pe piața imobiliară a terenului expropriat, corespunde exigențelor impuse de Curtea Europeană a Drepturilor Omului prin jurisprudența sa în materia proprietății.
Atât din reglementarea art.1 din Protocolul Adițional nr.1 la Convenția Europeană a Drepturilor Omului cât și din bogata cazuistică a Curții Europene a Drepturilor Omului în acest domeniu, rezultă că, pentru a nu fi în prezenta unei privări de proprietate, esențial este ca exproprierea să fie justificată de o cauză de utilitate publică prevăzută de lege și să existe un raport de proporționalitate între interesul particular și cel general reflectat de cuantumul just al despăgubirii acordate proprietarului expropriat. Curtea Europeană a Drepturilor Omului pretinde să existe un just echilibru între mijloacele folosite și scopul vizat, echilibru care nu poate fi atins decât dacă despăgubirea stabilită în favoarea proprietarului expropriat (în cazul e față) este reală, efectivă și rezonabilă.
Analizând despăgubirea acordată de prima instanță, apelanta - pârâtă, prin prisma acestor criterii, Curtea constată că sunt respectate exigențele principiului proporționalității atât sub aspectul duratei de timp care s-a scurs până la plata efectivă (prevederile art.28 din Legea nr.33/1994) cât și sub aspectul cuantumului. Suma stabilită de Tribunalul București, pe baza raportului de expertiză efectuat în cauză reflectă valoarea reală a terenului supus exproprierii și acoperă prejudiciul real suferit de proprietar. Faptul că apelanta - pârâtă a angajat întregul imobil (inclusiv porțiunea despre care știa că va fi supusă exproprierii) într-un proces investițional complex, nu este de natură să conducă la o altă concluzie și nici să atragă insuficiența sumei de - ron stabilită drept despăgubire de către prima instanță.
Așa cum a afirmat Curtea Europeană a Drepturilor Omului în bogata sa cazuistă că pentru a corespunde protecției instituită de prevederile art.1 din Protocolul Adițional nr.1 la Convenția Europeană a Drepturilor Omului, reparația trebuie să fie rezonabilă și să țină seama de prejudiciul real cauzat. Or, în speță, nu se poate reține ca fiind îndeplinita aceasta cerința a realității prejudiciului provocat proprietarului expropriat. Întreaga documentație aferentă procesului de investiții demarat de apelanta - pârâtă dovedește că acest demers a fost realizat mult după începerea procedurii de expropriere, constatându-se chiar că, din punct de vedere temporal se situează aproape de finalizarea procedurii inițiate de Consiliul General al Municipiului Toate aceste aspecte converg către ideea că prejudiciul pretins de pârâtă nu are de fapt o bază reală, ci reprezintă doar o mărire a patrimoniului apelantei în mod ilicit, pe seama statului. Având în vedere caracterul speculativ al acestui prejudiciu, Curtea apreciază că nu poate intra în sfera de protecție a art.1 din Protocolul Adițional nr.1 la Convenția Europeană a Drepturilor Omului care vizează drepturile cu conținut patrimonial recunoscute și garantate de lege.
La termenul de judecată din data de 12.11.2009 apelanta - pârâtă a depus la dosar o precizare a motivelor de apel deja formulate, criticând în esență (prin precizarea depusă) sentința atacată sub aspectul cuantumului despăgubirii acordate în sensul că suma de - RON, menționată în dispozitiv, reprezintă echivalentul in lei a sumei de 1.025.550 Euro (valoarea reală a suprafeței expropriate) la data expertizei și nu la data plății, așa cum în mod corect prima instanță trebuia să dispună obligarea reclamantei în favoarea apelantei - pârâte.
Apreciind că, prin aceste precizări depuse la termenul de judecată din data de 12.11.2009, apelanta și-a completat de fapt criticile deja formulate împotriva sentinței atacate cu un nou motiv de apel și văzând și dispozițiile art.287 alin.1 și 2 Cod procedură civilă (care permit apelantului să formuleze, respectiv să-și completeze motivele de apel cel mai târziu până la prima zi de înfățișare, sub sancțiunea decăderii), Curtea constată că această completare a motivelor de apel s-a realizat cu depășirea termenului legal imperativ, respingând cererea ca tardivă, așa cum s-a consemnat și în încheierea de la termenul din data de 12.11.2009. Întrucât nu a fost legal învestită, instanța nu a reținut spre analiză această critică.
Pentru toate aceste considerente, față de prevederile art.296 Cod procedură civilă, Curtea va respinge apelul ca nefondat, menținând hotărârea primei instanțe ca fiind legală și temeinică.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge, ca nefondat, apelul declarat de apelanta - pârâtă SC " BUCHAREST" SRL cu sediul în B,--8, Clădirea House - de,.3, biroul 301, sector 1, împotriva sentinței civile nr.1894/19.12.2008, pronunțată de Tribunalul București - Secția a IV-a Civilă, în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimatul - reclamant MUNICIPIUL B - DIRECȚIA TRANSPORTURI DRUMURI ȘI CIRCULAȚIEI cu sediul în B,-, sector 5 și cu intimații - pârâți și - ambii cu domiciliul în B,-,.2G,.2,.1,.14, sector 1.
Cu drept de recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică, azi 26.11.2009.
PREȘEDINTE JUDECĂTOR
- - - -
GREFIER
I -
Red.
Tehnodact.
Ex.6/12.01.2010
Secția a IV-a Civ. -
Președinte:Ioana SinghJudecători:Ioana Singh, Stere Learciu
