Fond funciar. Speta. Decizia 934/2008. Curtea de Apel Timisoara
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL TIMIȘOARA OPERATOR 2928
SECȚIA CIVILĂ
DOSAR NR-
DECIZIA CIVILĂ NR. 934
Ședința publică din 14 octombrie 2008
PREȘEDINTE: Ion Graur
JUDECĂTOR 2: Erica Nistor Președinte Secție Civilă
JUDECĂTOR 3: Maria Lăpădat
GREFIER: - -
S-a luat în examinare recursul declarat de reclamanții recurenți și împotriva deciziei civile nr. 502/A din 20.06. 2008 pronunțată de Tribunalul Timiș în dosar nr-, privind pe pârâții intimați Consiliul Local al mun. T, Primarul mun. T și Ministerul Finanțelor Publice, pentru proprietate teren.
La apelul nominal făcut în ședința publică, s-au prezentat pentru reclamanții recurenți și, av. și pentru pârâții intimați Consiliul Local al mun. T și Primarul mun.T, lipsă pârâtul intimat Ministerul Finanțelor Publice.
Procedura completă.
După deschiderea dezbaterilor, s-a făcut referatul cauzei după care instanța, a comunicat reprezentantelor părților câte un exemplar din întâmpinarea formulată de pârâta T, în reprezentarea Ministerului Economiei și Finanțelor.
Reprezentanta reclamanților recurenți depune la dosar taxa judiciară de timbru în cuantum de 4.795 lei, timbru judiciar în cuantum de 0,45 lei și precizare cu privire la valoarea de circulație a imobilului înscris în CF nr. 2303 T, nr. top 2435, în suprafață de 639 mp, ca fiind de 105.435 euro, respectiv 397.279,08 RON, reprezentanta pârâților intimați depune la dosar delegația de reprezentare și, nemaifiind alte cereri de formulat sau probe de administrat, instanța constată cauza în stare de judecată și acordă cuvântul în recurs.
Reprezentanta reclamanților recurenți solicită admiterea recursului, modificarea în tot a deciziei civile recurate, cu consecința admiterii acțiunii.
Reprezentanta pârâților intimați solicită respingerea recursului, menținerea deciziei civile atacate ca temeinică și legală.
R E A,
Deliberând asupra recursului de față, reține următoarele:
Prin sentința civilă nr.3544/19.03.2008, pronunțată de Judecătoria Timișoara în dosar nr-, a fost respinsă acțiunea formulată de reclamanții și, în contradictoriu cu pârâții Consiliul Local al mun. T, Municipiul T prin Primar și Statul Român prin Ministerul Finanțelor Publice.
Din actele și lucrările dosarului prima instanța a reținut în fapt următoarele:
Reclamanții au dobândit imobilul construcție, înscris în CF nr. 2303 T nr. top 2435 - casa parter care a și făcut obiectul Legii 112/1995, iar prin prezentul proces, doresc realizarea dreptului de proprietate și asupra terenului aferent acestui imobil.
Analizând acțiunea reclamanților prin prisma motivelor invocate de aceștia în acțiune, instanța de fond a constatat că acțiunea acestora este neîntemeiată pentru următoarele motive:
Textul legal în baza căruia reclamanta a dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului respectiv art. 9 din Legea nr. 112/1995 face referire numai la vânzarea apartamentelor, fără a menționa modalitatea de dobândire a terenurilor aferente.
Art. 37 din Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 112/1995 arată că se dobândește dreptul de proprietate asupra terenului aferent cu respectarea art. 26 alin. 3 din Legea nr. 112/1995.
Art. 26 alin. 3 din Legea nr. 112/1995 prevede că "Suprafețele de teren preluate de stat sau de alte persoane juridice, aflate la data de 22 decembrie 1989 în posesia acestora și care depășesc suprafața aferentă construcțiilor, rămân în proprietatea statului."
Deși este adevărat că în vechea reglementare din Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 112/1995, în art. 33, se prevedea că dreptul de proprietate asupra terenului situat sub construcție se dobândește în condițiile art. 35 alin. 2 din Legea nr. 18/1991, după republicare această prevedere a fost înlăturată, astfel că nu mai poate fi aplicată prin analogie.
Argumentul de interpretare logică, prin analogie, este folosit pentru rezolvarea "lacunelor legii", realizându-se prin aplicarea prin analogie a normelor de drept civil edictate pentru cazuri asemănătoare.
Actuala reglementare, în art. 9, art. 21 și art. 26 alin. ultim din Legea nr. 112/1995 și art. 37 din Normele metodologice de aplicare a acestei legi, prevede în ce condiții se dobândește dreptul de proprietate asupra terenului aferent construcțiilor ce fac obiect al vânzării, astfel că nu ne aflăm în prezența unei "lacune a legii".
Din interpretarea sistematică a acestor texte de lege, reiese că dreptul de proprietate ce poartă asupra terenurilor aferente apartamentelor, care nu se restituie foștilor proprietari în natură, se dobândește de către chiriașii titulari de contract de închiriere, în urma vânzării, ca și construcția, cu plata integrală sau în rate a prețului.
Invocarea aplicabilității Legii nr. 18/1991 și a Legii nr. 85/1992, prin analogie, nu poate fi reținută ca argument în susținerea pretențiilor recurenților, cât timp interpretarea sistematică a dispozițiilor în materia situației juridice a imobilelor cu destinația de locuințe, trecute în proprietatea statului, permite identificarea modalității de dobândire a dreptului de proprietate asupra terenului aferent apartamentului.
Mai mult, deși în vechea reglementare din Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 112/1995, în art. 33, se prevedea că dreptul de proprietate asupra terenului situat sub aceste construcții se dobândește în condițiile art. 35 alin. 2 din Legea nr. 18/1991, după republicare această prevedere a fost înlăturată, ceea ce dovedește că însuși legiuitorul a înțeles să reglementeze în alt mod această situație.
Fața de cele reținute mai sus având în vedere ca nici Legea 112/1995 și nici Legea 18/1991 nu prevede posibilitatea ca reclamanta sa dobândească de drept și terenul aferent imobilului construcție, văzând și principiul de drept potrivit căruia, lex non distinguit, nec nos distinguere debumu,(unde legea nu distinge nici noi nu trebuie să distingem), fost respinsă ca neîntemeiată acțiunea.
Împotriva sentinței civile nr.3544/19.03.2008, pronunțată de Judecătoria Timișoara în dosar nr-, au declarat apel în termen legal reclamanții si, solicitând admiterea apelului, desființarea hotărârii primei instanțe și trimiterea cauzei spre rejudecare.
În motivare au arătat că numiții și, au dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului situat în T, înscris în CF nr.2303 T, nr. top 2435 -casă parter și curte în suprafață de 639 mp și nr. top 2436 grădină în suprafață de 1084 mp, teren aferent imobilului dobândit prin contractul nr.13209/04.06.1997 încheiat cu RA Urbis T, imobil compus din 6 camere de locuit, cu o suprafață utilă de 298,02 mp și următoarele dependințe gospodărești: hol 1, jol 2, bucătărie, alimente, debara 1, debara 2, debara 3, baie 1, baie 2, antreu 1, antreu 2, terasă, magazie 1, magazie 2, magazie 3.
Reclamanții au dobândit dreptul de proprietate atât asupra imobilului construcție cât și asupra terenului aferent înscris în CF nr. 2303 T, nr. top 2435- casă parter și curte în suprafața de 639 mp si nr. top 2436-grădină în suprafață de 1084 mp, prin contractul de vânzare-cumpărare nr.1931/13.07.2007 încheiat între și în calitate de vânzători și și soția în calitate de cumpărători și să dispună intabularea dreptului de proprietate al apelanților asupra întregii suprafețe de teren evidențiată în CF nr.2303
Apelanții au arătat că au invocat prevederile art.37 din Normele Metodologice de aplicare a Legii 112/1995, care prevede că in situațiile de vânzare către chiriași a apartamentelor și, când este cazul anexelor gospodărești si garajelor aferente, dreptul de proprietate se dobândește si asupra terenului aferent, dispoziții ce se coroborează cu cele ale Legii 18/1991 care lămurește sensul noțiunii de teren aferent construcției, impunându-se aplicarea coroborată a celor două legi, cu trimitere la prevederile art.23 din Legea 18/1991 republicată, care definește terenurile aferente casei de locuit si anexelor gospodărești, precum si curtea si grădina din jurul acestora, ca fiind acelea evidențiate ca atare in actele de proprietate, in cartea funciară sau in alte documente funciare, interpretarea gramaticală a textelor de lege invocate, apreciază apelanții, conducând la ideea că aceste terenuri se dobândesc sau trec in proprietatea deținătorilor construcției fără plată, respectiv că terenul aferent imobilului construcție nu poate fi unul in cazul restituirii către fostul proprietar si altul in cazul cumpărării locuinței de către fostul chiriaș.
Prin decizia civilă nr. 502/A din 20.06.2008 pronunțată de Tribunalul Timiș în dosar nr-, a fost respins apelul declarat de către reclamanți împotriva hotărârii primei instanțe, reținându-se că, reclamanții apelanți au calitatea de subdobânditori ai construcției menționate, aceștia nu se pot prevala de nici o dispoziție legală pentru a dobândi gratuit și terenul aferent imobilului, numiții și nedobândind inițial dreptul de proprietate asupra terenului astfel că nici subdobânditorii nu se pot substitui unui drept pe care nu l-au avut nici dobânditorii inițiali ai construcției, din interpretarea sistematică a prevederilor art.37 din Normele Metodologice de aplicare a Legii 112/1995, art.9 din această lege, respectiv art.33, din Normele Metodologice de Aplicare a Legii 112/1995, astfel cum a fost modificat și condițiile art.35 alin.2 din Legea nr.18/1991 rezultând că dreptul de proprietate ce poartă asupra terenurilor aferente apartamentelor, care nu se restituie foștilor proprietari în natură, putea fi dobândit de către chiriașii titulari de contract de închiriere în urma vânzării, ca și construcția, cu plata integrală sau în rate a prețului, adică în același condiții în care se dobândește și dreptul de proprietate asupra construcției, titularul dreptului de folosință asupra terenului având opțiunea cumpărării acestuia, pe baza criteriilor privind stabilirea si evaluarea terenurilor aflate în patrimoniul societăților comerciale cu capital de stat, nr.2665/28.02.1992, elaborate de Ministerul Finanțelor și Ministerul Lucrărilor Publice și Amenajării Teritoriului, intenția legiuitorului fiind aceea de a evalua prețul de vânzare sau de despăgubire pentru terenul aferent tuturor locuințelor ce intră sub incidenta Legii 112/1995 și nu de transmitere gratuită a dreptului de proprietate asupra acestora către chiriașul cumpărător al construcției.
Împotriva deciziei civile nr. 502/A din 20.06.2008 pronunțată de Tribunalul Timiș în dosar nr-, au declarat recurs reclamanții, înregistrat sub nr- din 20.08.2008 la Curtea de Apel Timișoara, pe care au criticat-o pentru nelegalitate și netemeinicie, solicitând modificarea deciziei atacate, precum și a hotărârii primei instanțe, în sensul admiterii acțiunii introductive așa cum a fost formulată.
Din motivele de recurs se reține că tribunalul a interpretat și aplicat greșit dispozițiile art. 37 din Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 112/1995 și a ignorat dispozițiile art. 23 din Legea nr. 18/1991, text în care se regăsește singura definiție ori descriere a noțiunii de teren aferent construcțiilor.
Iar dispozițiile anterioare se coroborează cu cele ale art. 23 din Legea nr. 18/1991 - republicată, potrivit cu care terenurile aferente casei de locuit și anexelor gospodărești precum și curtea și grădina din jurul acestora, sunt cele evidențiate ca atare în actele de proprietate, respectiv în cuprinsul cărții funciare.
În susținerea recursului lor, reclamanții au făcut referire și au indicat jurisprudență recentă a Curții de Apel Timișoara, respectiv decizia civilă nr. 860/2007 a acestei instanțe.
Pârâtul intimat Consiliul Local al municipiului T, a depus întâmpinare, filele 17-20, prin care a solicitat respingerea recursului declarat de către reclamanți și menținerea hotărârilor pronunțate anterior.
Din cuprinsul întâmpinării, se reține că dreptul de proprietate asupra terenurilor aferente apartamentelor ce nu se restituie în natură foștilor proprietari, se dobândește de către chiriașii titulari de contract în urma vânzării, la fel ca și locuința, cu plata integrală sau în rate a prețului, iar proprietarul terenului nu poate refuza încheierea contractului, și ca atare, contractul de vânzare - cumpărare nu se putea referi sub nici o formă la imobilul teren situat în T,-, înscris în CF 2303 T, nr. top 2436.
La fel și pârâta T, în reprezentarea Ministerului Economiei și Finanțelor, a depus întâmpinare, filele 22-23, solicitând respingerea recursului reclamanților, deoarece raportat la art. 26 alin. ultim din Legea nr. 112/1995, rezultă că reclamanții nu au dobândit dreptul de proprietate și asupra diferenței de teren identificat în numere de CF, fapt pentru care acțiunea acestora nu poate fi admisă, astfel cum corect au reținut cele două instanțe.
Analizându-se motivele de recurs, decizia atacată, hotărârea primei instanțe, actele și probele aflate la dosar, prin prisma prevederilor art. 304 pct. 7,8 și 9. pr. civ. și art. 312. pr. civ. se constată că recursul de față este întemeiat, deoarece potrivit și cu jurisprudența recentă a acestei instanțe că, potrivit art. 37 din Normele metodologice privind aplicarea Legii nr. 112/1995, republicată în baza art. II din nr.HG 11/1997, "în situațiile de vânzare către chiriași a apartamentelor și, când este cazul, a anexelor gospodărești și a garajelor aferente, dreptul de proprietate se dobândește și asupra terenului aferent, cu respectarea dispozițiilor art. 26 alineatul ultim din lege".
Textul art. 112/1995 prevede că "suprafețele de teren preluate de stat sau de alte persoane juridice, aflate la data de 22 decembrie 1989 în posesia acestora și care depășesc suprafața aferentă construcțiilor, rămân în proprietatea statului".
Cu alte cuvinte, din interpretarea logică a textelor de mai sus, prin prisma principiului de logică al terțului exclus (tertium non datur), rezultă că, dacă terenurile ce depășesc suprafața construcțiilor rămân în proprietatea statului. a contrario, cele care nu depășesc această suprafață, respectiv cele care asigură o utilizare normală a construcției, se dobândesc în virtutea legii - ope legis, în proprietate, odată cu cumpărarea construcției, nefiind necesară parcurgerea procedurii administrative prevăzute de art. 36 din Legea nr. 18/1991, care se referă la alte situații.
Ca o consecință logică a aceluiași raționament, ceea ce excede suprafeței terenului aferent, nimic nu oprește pe reclamanți, așa cum a constatat și tribunalul, să invoce dreptul lor de a cumpăra această suprafață, având în acest sens un drept de preemțiune, cu plata integrală sau în rate a prețului, adică în aceleași condiții în care se dobândește și dreptul de proprietate asupra locuinței.
Cum însă noțiunea de " suprafață aferentă construcțiilor " este o noțiune abstractă, neputând fi concretizată decât de la caz la caz, iar în cauza de față nu a fost efectuată o expertiză topografică care să evidențieze suprafața aferentă clădirii, se impune admiterea recursului reclamanților, casarea deciziei atacate și trimiterea dosarului la Tribunalul Timiș, pentru rejudecarea apelului, ocazie cu care se va dispune efectuarea unei expertize topografice, având ca obiectiv delimitarea terenului aferent construcției, ce urmează să treacă în proprietatea reclamanților.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Admite recursul declarat de reclamanții recurenți și împotriva deciziei civile nr. 502/A din 20.06. 2008 pronunțată de Tribunalul Timiș în dosar nr-, privind pe pârâții intimați Consiliul Local al mun. T, Primarul mun. T și Ministerul Finanțelor Publice, pentru proprietate teren, casează decizia atacată și trimite cauza la Tribunalul Timiș, pentru rejudecarea apelului.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică azi 14 octombrie 2008.
PREȘEDINTE, JUDECĂTOR, JUDECĂTOR,
- - - - - -
GREFIER,
- -
Red. / 27.10.2008
Tehnored. 2 ex./03.11.2008
Instanța de apel:;
Prima instanță:
Președinte:Ion GraurJudecători:Ion Graur, Erica Nistor, Maria Lăpădat
