Hotarâre care sa tina loc de act autentic. Decizia 148/2009. Curtea de Apel Brasov
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL BRAȘOV
Secția civilă și pentru cauze cu minori și de familie,de conflicte de muncă și asigurări sociale
Dosar nr-
DECIZIE Nr. 148/Ap
Ședința publică de la 07 2009
Completul compus din:
PREȘEDINTE: Nicoleta Grigorescu
JUDECĂTOR 2: Daniel Marius Cosma
Grefier - -
Pentru astăzi a fost amânată pronunțarea asupra apelului declarat de reclamantul împotriva sentinței civile nr. 176/9 iunie 2009 pronunțată de Tribunalul Brașov, în dosarul cu același nr.
La apelul nominal făcut în ședință publică, la pronunțare, se constată lipsa părților.
Procedura îndeplinită.
Dezbaterile în cauză au avut loc în ședința publică din 16 noiembrie 2009, când părțile prezente au pus concluzii în sensul celor consemnate în încheierea de ședință din acea dată, ce face parte integrantă din prezenta decizie.
În vederea deliberării, instanța a amânat pronunțarea cauzei pentru 23 noiembrie 2009, 30 noiembrie 2009 și apoi pentru astăzi 7 2009.
CURTEA
Asupra apelului de față:
Constată că prin sentința civilă nr.176/2009 a Tribunalului Brașov, a fost respinsă acțiunea civilă formulată, modificată și completată de reclamantul, în contradictoriu cu, și și a anulat ca netimbrată cererea reconvențională formulată de pârâții, și și a obligat reclamantul la plata sumei de 6000 lei către, și și a sumei de 4300 lei către pârâtul, cu titlu de cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunța această sentință instanța a reținut următoarele:
Prin acest antecontract, părțile au stabilit obligația de vânzare a imobilului din B, înscris în CF 13666 sub nr. top 4694/1 ( casa de lemn nr. 2 cu 2 locuințe și curte de 162 mp) și a celui înscris în CF 9305, sub nr. top 4693/2- grădină de 338,40 mp în sarcina pârâților și pe cea de plată a prețului de 167.500 Euro în sarcina reclamantului.
S-a stipulat în acest act că parte din preț, respectiv suma de 25.000 Euro a fost achitată anterior semnării lui, diferența urmând a se achita la 20.07.2007- 122.500 Euro și la 03.08.2007- 20.000 Euro, în momentul plății acestei ultime tranșe, urmând a se încheia contractul definitiv de vânzare- cumpărare.
Pârâtul promitent - vânzător s-a obligat să prezinte reclamantului promitent cumpărător certificatul de urbanism informativ pentru imobilele ce fac obiectul antecontractului și să încheie asigurarea pentru aceste imobile pentru perioada anterioară contractului.
Părțile au căzut de acord ca predarea în stăpânirea de fapt asupra imobilelor să se producă în momentul semnării contractului, urmând a se încheia un proces verbal în acest sens.
Prin actul adițional autentificat sub nr. 262 din 15.02.2008, de către același notar public, a fost modificat Antecontractul 940/06.06.2007 cu privire la componența și identificarea imobilului promis la vânzare-cumpărare.
Prin același act adițional s-a stipulat obligația asumată de pârâți în sensul prezentării certificatului informativ de urbanism să întocmească întreaga documentație cadastrală aferentă imobilului obiect al antecontractului, clauzele inițiale rămânând neschimbate.
Prin Notificări din 11.02.2008 și 08.05.2008, pârâții au fost convocați în vederea semnării contractului de vânzare-cumpărare, fără însă a se realiza aceasta ( filele 17-22) datorită lipsei documentației necesare autentificării, aspect reținut de notar prin Încheierea nr. 2663/12.05.2008, / 15) pentru ca la 26.06.2007 pârâtul să dea o declarație autentică nr. 1082 în acest sens, stipulând și posibilitatea decalării termenelor de plată (16).
Și pârâtul l-a notificat pe reclamant să se prezinte în data de 26.06.2008 la notar în vederea încheierii contractului această operațiune neputând fi finalizată datorită divergențelor privind plata diferenței de preț de 142.500 Euro, cum reține notarul prin Încheierea de certificare nr. 4204 din 26.06.2008 (66).
Anterior acestei date, reclamantul a promovat prezenta acțiune, înregistrată în 29.05.2008, acesta cunoscând la data încheierii antecontractului situația juridică incertă a imobilului, aspect confirmat și de încheierea actului adițional.
Antecontractul încheiat între părți este un veritabil contract sinalagmatic caracterizat prin reciprocitatea obligațiilor, reclamantului revenindu-i obligația corelativă de plată a prețului la termenele stabilite.
Potrivit antecontractului, la data de 20.07.2007 reclamantul trebuia să achite suma de 122.500 Euro, ceea ce nu s-a întâmplat, iar în antecontract nu există vreo clauză care să condiționeze plata acestei părți de preț de asigurarea documentației necesare încheierii contractului.
Reclamantul nu a făcut dovada acestei plăți, chiar și împotriva voinței părților, abia în 23.10.2008 acesta consemnând la CEC suma de 451.212 lei după ce anterior îi somase pe aceștia ( 77 vol. II) întocmindu-se în acest sens Procesul - Verbal nr. 167/23.10.2008 de către executor Judecătoresc.
În data de 30.01.2008, părțile au încercat soluționarea amiabilă a litigiului, nereușind însă aceasta urmare divergențelor determinate de plata diferenței de preț, reclamantul solicitând ca aceasta să se efectueze în lei la cursul BNR din data de 03.08.2007, cum rezultă din Procesul verbal încheiat în prezența apărătorilor pârâților.
Existența unor probleme privind procurarea documentației necesare perfectării vânzării este confirmată și de martorii audiați și aceasta din urmă martoră susținând că reclamantul urma să achite diferența de preț prin angajarea unui credit bancar.
Coroborând aceste aspecte, rezultă că reclamantul și- asumat atât riscul întârzierii perfectării documentației necesare semnării contractului, dar și diferenței plății tranșelor de preț restante.
Necesitatea documentației invocate este determinată de prevederile legale care condiționează transmiterea valabilă proprietății imobiliare și nu rigurozității reclamantului confirmată de martora .
Până la întâlnirea din ianuarie 2008 desfășurată în prezența apărătorilor, părțile au acceptat tacit sau expres decalarea termenelor de plată sau de prezentare a documentației, astfel că nu se poate reține culpa exclusivă a pârâților în nesemnarea contractului, culpă ce poate antrena eventual, răspunderea contractuală și nu pe cea delictuală prevăzută de art. 998-99 Cod civil, cum susține reclamantul.
Cauza neîncheierii contractului este reprezentată de divergențele legate de momentul raportării diferenței de preț de 142.500 Euro atât anterior promovării acțiunii cât și ulterior acesteia cum s- arătat mai sus cu trimitere la Încheierea 4204/26.06.2008.
Nu rezultă din antecontract că ultima tranșă de preț va fi plătită prin raportare la cursul Euro- din 03.08.2007, acest termen fiind stabilit doar ca data scadentă, astfel că nu se justifică cererea de constatare sumei rezultate ca urmare a transformării celei restante în lei în raport cu cursul lei-Euro din 03.08.2007 cum susține reclamantul.
Cererea reclamantului nu a fost în sensul interpretării contractului cu privire la prețul stipulat, iar pârâții nu au formulat o cerere similară.
Lipsa culpei exclusive pârâților în neîncheierea contractului de vânzare-cumpărare lasă fără temei și cererea de pronunțare a unei hotărâri care să țină loc de act autentic, nefiind îndeplinită condiția prevăzută de art.5 al.2 din Titlul X al Legii 247/2005, pârâții exprimându-și dorința de încheia actul atât anterior promovării acțiunii cât și pe parcursul procesului depunând și documentația aferentă imobilului.
Contractul de vânzare - cumpărare nu s-a încheiat valabil urmare neîndeplinirii obligațiilor corelative de către părți privind prezentarea documentației și plata prețului, cum s-a arătat mai sus, astfel că nu s- transmis valabil proprietatea de la vânzător la cumpărător.
Reclamantul nu a avut niciodată folosința imobilului, în însuși antecontract prevăzându-se că aceasta va fi predată prin proces verbal la încheierea contractului, ceea ce nu s-a întâmplat.
La două zile după încheierea antecontractului de vânzare - cumpărare se încheie de către reclamant un contract de locațiune pentru imobilul în litigiu cu durata de 2 ani și un preț al chiriei de 1800 Euro /lună cu SC Romania SRL.
Acest contract nu a fost depus odată cu acțiunea principală și nici cu modificarea și completarea acesteia, nu este înregistrat la organele fiscale, astfel că nu se poate verifica data reală a încheierii acestuia și perioada în care produce efecte juridice.
Considerentele mai sus expuse cu privire la lipsa culpei exclusive a pârâților în neîncheierea contractului, lipsa refuzului lor de a încheia acest act, neîndeplinirea condițiilor pentru pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic și netransmiterea valabilă a proprietății determină respingerea integrală a acțiunii reclamantului.
Cererea reconvențională a pârâților, și privind constatarea nulității absolute a antecontractului de vânzare - cumpărare 940/06.06.2007 și Actului adițional nr. 262/15.02.2008, și repunerea pârâților în situația anterioară încheierii acestora va fi anulată ca netimbrată în temeiul art.20 din Legea 146/1997.
Împotriva acestei sentințe s-a declarat recurs de recurentul, criticându-o pentru nelegalitate și netemeinicie.
În dezvoltarea motivelor de apel se arată că sentința este nelegală pentru modul cum judecătorul fondului a înțeles să abordeze pricina, trecând adeseori peste voința procesuală părților exprimată în actele și cererile dosarului.
Se arată că, nu s-a realizat încheierea contractului de vânzare cumpărare, asupra imobilului convenit de părți, la data scadentă de 3.08.2007, întrucât pârâții nu dețineau documentația necesară întocmirii actului autentic, să transfere dreptul de proprietate, pe de o parte iar pe de altă parte, tot pârâții refuză să încaseze plata sumei de 142.500 euro, așa cum a fost realizată în echivalentul în lei la data scadentă. Prin urmare culpa în nerespectarea obligațiilor asumate în antecontractele de vânzare cumpărare aparține pârâților și nu reclamantului, astfel că acțiunea trebuia admisă așa cum a fost formulată.
Se mai arată că în mod greșit judecătorul cauzei a reținut faptul că părțile au acceptat tacit sau expres decalarea termenelor de plată sau de prezentare a documentației, fără a reține culpa exclusivă a pârâților în neîncheierea contractului în formă autentică, întrucât din nici un act adițional nu rezultă decalarea termenului de 3.08.2007. Dacă data de 3.08.2007 era data scadenței și pârâții nu și-au îndeplinit obligația la acest termen, de ce reclamantul care este titularul obligației de plată a prețului, trebuie să realizeze acest lucru, prin raportare la o altă dată calendaristică, decât cea a scadenței.
În continuarea motivelor de apel, se mai arată că antecontractul de vânzare cumpărare este un contract sinalagmatic, cu executare uno ictu, fără a avea caracter intuitu personae, iar ambele părți se obligă pentru viitor, astfel încât să poată opera transferul dreptului de proprietate. Nerespectarea obligației de a încheia contractul asumat, atrage sancțiunea răspunderii contractuale pentru neexecutare. Atunci când există îndoială, clauzele se interpretează în favoarea celui care se obligă, adică a debitorului, iar termenul este presupus totdeauna că s-a stipulat în favoarea debitorului.
Examinând sentința atacată în raport de criticile formulate instanța apreciază că apelul nu este întemeiat și în consecință va fi respins în baza disp. art. 296 c pentru următoarele considerente:
Prima instanță a reținut în mod corect starea de fapt și procedând la aplicarea judicioasă a textelor de lege incidente în cauză a pronunțat o sentință legală și temeinică.
Pentru a promova o astfel de acțiune, în obligarea părții contractante de a-și executa întocmai prestația pe care și-a asumat-o, este necesar ca partea reclamantă să-și fi executat ea însăși, întocmai, obligația pe care și-a asumat-o prin contract, fără a exista nici cel mai mic element al neexecutării sale culpabile din partea sa.
Instanța reține în fapt că între părți a intervenit un antecontract de vânzare - cumpărare autentificat la Biroul Notarului Public - sub nr. 940 din data de 6.06.2007, prin care promitenții vânzători, pârâți în prezenta cauză, se obligă să vândă, promitentului cumpărător, reclamant în prezenta cauză, imobilele înscrise în CF 13666 B și 9305 B, așa cum sunt descrise și individualizate prin numere top. pentru prețul de 167.500,00 euro. Plata prețului a fost stabilită în clauzele antecontractului astfel, prima tranșă de 25.000 euro în data de 6.06.2007, a doua tranșă de 122.500 euro la data de 20.07.2007 iar a treia tranșă la data de 3.08.2007 în sumă de 20.000 euro, când trebuia semnat și contractul de vânzare cumpărare în formă autentică.
Constatându-se de către promitentul vânzător, că termenul convenit de părți, este prea scurt pentru a procura documentația cadastrală necesară perfectării actului în formă autentică, în data de 26.06.2007 acesta se prezintă la notar unde declară pe proprie răspundere că este de acord cu schimbarea datei plăților, obligându-se să finalizeze documentația în cel mai scurt timp posibil.
În data de 15.02.2008, părțile s-au prezentat la același cabinet notarial și au încheiat, un act adițional la antecontractul de vânzare cumpărare autentificat inițial sub nr. 940/6.06.2007, fiind de comun acord cu modificarea acestuia,în sensul că s-au adus precizări cu privire la descrierea imobilului ce face obiectul vânzării. În partea finală a actului adițional se face mențiunea că promitenții vânzători se obligă ca până la momentul încheierii contractului să prezinte certificatul de urbanism și documentația cadastrală completă aferentă imobilului indicat. Ori din conținutul acestei clauze, nu rezultă o dată certă la care părțile pot să încheie contractul de vânzare cumpărare, iar prin sintagma "momentul încheierii contractului" se înțelege fără nici un echivoc, o dată ulterioară celei de 15.02.2008, pe care urmează să o stabilească de comun acord. Este evident că, în mod implicit părțile au renunțat la termenul limită de 3.07.2007, care reprezenta data la care trebuia perfectat contractul în formă autentică, acesta nemaiputând fi luat în calcul.
Data scadenței obligațiilor părților, așa cum a fost prevăzută inițial în antecontractul de vânzare cumpărare, nu este la adăpost de modificarea adusă prin actul adițional din 15.02.2008, nici prin clauza finală potrivit căreia "celelalte prevederi din antecontractul de vânzare cumpărare rămân neschimbate" pentru că din întreg conținutul actului adițional se înțelege că părțile au fost de acord să încheie contractul de vânzare cumpărare la un moment ulterior datei întocmirii actului adițional, condiționat de perfectarea documentației cadastrale și a certificatului de urbanism.
Prin urmare data scadenței avută în vedere de apelantul reclamant nu mai este cea menționată de părți în actul inițial, dar nu este nici una certă, nemaifiind înserată în actul adițional.
La data încheierii actului adițional la antecontractul de vânzare cumpărare, reclamantul nu își achitase nici el obligația de plată a celei de-a doua tranșe din preț, la data de 20.07.2007 și nici ultima în data de 3.08.2007.
Un alt aspect ce se impune a fi analizat, ca o condiție a admisibilității acestui gen de acțiuni, este acela al îndeplinirii obligației de plată de către promitentul cumpărător, precum și a modalității de plată. Prima tranșă de bani în sumă de 25000 euro, a fost plătită odată cu încheierea antecontractului de vânzare cumpărare în moneda euro, așa cum părțile au convenit. Cea de-a doua tranșă de 122.500 euro, care era scadentă în data de 20.07.2007 a fost cumulată cu ultima tranșă de 20.000 euro, ambele fiind transformate în moneda națională la cursul de schimb din data de 3.08.2007, și consemnată la CEC în data de 23.10.2008, pe numele fiecărui pârât motivându-se că plățile pe teritoriul statului român se fac numai în lei. Deși nu a fost aplicat același principiu și cu ocazia achitării primei tranșe de bani, această modalitate de plată prin transformarea monedei euro, în lei, la cursul de schimb din data de 3.08.2007 a fost realizată unilateral, fără consimțământul cocontractanților săi, în prejudiciul și dauna acestora, ca urmare a devalorizării continue a leului. Deși prima tranșă a fost plătită în euro, pentru restul prețului, care de altfel reprezenta cea mai mare parte din preț, reclamantul a apreciat în mod unilateral că pe teritoriul țării noastre plățile se fac numai în lei. Dacă plata integrală a prețului, s-ar fi achitat de către reclamant în moneda euro, la datele scadente prevăzute în antecontract, reclamantul era îndreptățit să solicite executarea întocmai a obligațiilor asumate prin contract de către pârâți, acțiunea fiind admisibilă. În situația în care plata nu s-a făcut în moneda euro, iar prin aceasta pârâții au înregistrat un prejudiciu real și substanțial, care în final conduce la modificarea prețului inițial convenit de părți, reclamantul nu poate susține și dovedi că și-a executat obligația. Așa fiind, în situația de față, pentru neîntârzierea în obținerea documentației cadastrale, de către pârâți, reclamantul are posibilitatea să solicite daune interese, așa cum au fost stabilite prin antecontractul de vânzare cumpărare.
Față de toate aceste considerente instanța apreciază că toate criticile din recurs sunt nefondate și în consecință vor fi respinse și sentința primei instanțe va fi păstrată ca legală și temeinică, în baza disp. art. 296 urmând a fi obligat apelantul la plata cheltuielilor de judecată din apel, în baza disp. art. 274
Pentru aceste motive,
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge apelul declarat de apelantul, împotriva sentinței civile nr. 176/2009 a Tribunalului Brașov.
Obligă apelantul la plata către intimați a cheltuielilor de judecată de 4300 lei.
Cu drept de recurs în 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică azi 7 2009.
PREȘEDINTE, JUDECĂTOR,
- - --- -
Grefier,
- -
Red. NG - 6.01.10
Dact. GG - 8.01.10
9 ex.
Președinte:Nicoleta GrigorescuJudecători:Nicoleta Grigorescu, Daniel Marius Cosma
