Hotarâre care sa tina loc de act autentic. Decizia 314/2009. Curtea de Apel Craiova
| Comentarii |
|
Dosar nr-
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL CRAIOVA
SECȚIA I CIVILĂ ȘI PT. CAUZE CU MINORI ȘI DE FAMILIE
DECIZIE Nr. 314
Ședința publică de la 09 Martie 2009
Completul compus din:
PREȘEDINTE: Tania Țăpurin președinte secție
JUDECĂTOR 2: Costel Drăguț președinte instanță
JUDECĂTOR 3: Gabriela Ionescu
Grefier - - -
Pe rol, judecarea recursului declarat de reclamanții, împotriva deciziei civile nr. 361 din 18 decembrie 2008, pronunțată de Tribunalul Olt în dosar nr-, și a sentinței civile nr. 1655 din 09 aprilie 2008, pronunțată de Judecătoria Caracal în dosar nr-, în contradictoriu cu pârâta și intervenienta, având ca obiect hotărâre care să țină loc de act autentic.
La apelul nominal, făcut în ședința publică, au răspuns recurenții reclamanți, lipsind intimata pârâtă și intimata intervenientă.
Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei.
Recurenții reclamanți și au depus dovada achitării taxei de timbru și concluzii scrise.
Curtea, constatând cauza în stare de soluționare, a acordat cuvântul asupra recursului.
Recurenții reclamanți, pe rând având cuvântul, au susținut oral motivele de recurs formulate în scris, arătând că prețul a fost achitat, chiar pârâta recunoscând acest fapt, iar actul de vânzare cumpărare autentic a fost întocmit cu rea credință. Au pus concluzii de admitere a recursului.
CURTEA
Asupra recursului civil de față:
Prin acțiunea înregistrată la 12 ian. 2007 reclamanții și au solicitat instanței ca în contradictoriu cu pârâta să se constate valabilitatea antecontractului de vânzare cumpărare cu privire la imobilul casă de locuit, anexe gospodărești și teren situate pe raza comunei sat și să se constate că reclamanții au efectuat mai multe îmbunătățiri la imobil.
Pârâta solicitat prin întâmpinare respingerea acțiunii și a formulat cerere reconvențională, solicitând obligarea reclamanților să lase în deplină proprietate imobilele construcții, anexe gospodărești și teren, să își ridice pe propria cheltuială îmbunătățirile efectuate, cu obligarea acestora la plata contravalorii lipsei de folosință apreciată la 300 lei lunar până la eliberarea definitivă a imobilului.
La 11.04.2007 s-a formulat cerere de intervenție în interes propriu de către intervenienta, care a solicitat instanței obligarea reclamanților să elibereze imobilul care a devenit proprietatea sa conform actului autentic de vânzare cumpărare din 10 aprilie 2007.
La data de 3.05.2007 reclamanții au solicitat instanței să se constate nulitatea absolută a contractului autentic de vânzare cumpărare invocând reaua credință a pârâtei și intervenientei, care au dispus de imobilul proprietatea lor.
Într-un prim ciclu procesual, prin sentința 2013 din 22.05.2007 pronunțată de Judecătoria Caracal, s-a respins acțiunea reclamanților, s-a anulat ca netimbrată cererea reconvențională formulată de pârâtă și s-a admis în parte cererea de intervenție, dispunându-se obligarea reclamanților să lase intervenientei în deplină proprietate imobilele dobândite prin contractul autentic 1478 din 10 aprilie 2007.
S-a respins capătul de cerere privind obligarea reclamanților la despăgubiri pentru lipsa de folosință a imobilului și, ulterior, prin încheierea din 5 iulie 2007, în temeiul art. 281 al.1 cod procedură civilă, s-a completat dispozitivul sentinței în sensul că s-a respins ca neîntemeiată cererea reclamanților privind constatarea nulității absolute a contractului nr. 1478 /2007.
Prin decizia civilă 1723 din 1 noiembrie 2007, Tribunalul Olta admis recursul reclamanților, a casat sentința și a trimis cauza pentru rejudecare, reținându-se că s-a făcut dovada certă că, deși nu s-a încheiat un antecontract de vânzare cumpărare scris, reclamanții au achitat până la data de 19.12.2006, suma de 350.000 lei din totalul prețului de 650.000 lei și că declarație dată de pârâtă la 19.12.2006 în fața organelor de cercetare penală, reprezintă un început de dovadă în favoarea reclamanților, astfel că instanța de fond urma să administreze probe pentru a se dovedi voința reală a părților, prețul real achitat și negociat și obiectul convenției.
Cauza a fost înregistrată sub nr-, iar la data de 16.01.2008, intervenienta și-a precizat cererea de intervenție în sensul că solicită evacuarea reclamanților din imobilul proprietatea sa dobândit prin actul autentic de vânzare cumpărare transcris în cartea funciară.
Prin sentința civilă nr. 1655/09.04.2008, pronunțată de Judecătoria Caracal, în dosar nr-, s-a respins cererea privind constatarea valabilității convenției de vânzare cumpărare încheiată între reclamanți și pârâtă, s-a constatat că reclamanții au efectuat îmbunătățiri la imobil constând în garduri împrejmuitoare și garduri despărțitoare în interiorul curții, 200 Ť. baie, hidrofor, sleit fântâna, construit marchiză, instalație de apă în grădină, cotețe de păsări, afumătoare, pentru porci, schimbat două uși interioare, schimbat două tocuri ferestre, zugrăvit interior, zugrăvit balconul exterior.
S-a respins ca neîntemeiată cererea reconvențională formulată de pârâta împotriva reclamanților.
S-a admis în parte cererea de intervenție în interes propriu formulată de intervenienta.
Au fost obligați reclamanții să lase intervenientei în deplină proprietate și liniștită posesie imobilul compus din suprafața de 2539 mp. teren intravilan împreună cu locuința construită din cărămidă acoperită cu țiglă având 4 camere, bucătărie și hol, o anexă construită din cărămidă, acoperită cu țiglă având două camere, magazie, garaj din calupi de beton acoperit cu plăci de azbociment, situat în comuna sat având ca vecini la R-DC 16, la -, la MZ- Gh. la MN- DC 18, dobândit în baza contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 1478/10.04.2007 la Biroul notarilor publici și.
S-a respins ca neîntemeiat, capătul de cerere formulat de intervenientă privind obligarea reclamanților la despăgubiri bănești pentru lipsa de folosință a imobilului.
S-a dispus evacuarea reclamanților din imobilul dobândit de intervenientă, conform contractului de vânzare cumpărare nr.1478/10.04.2007.
S-a respins cererea formulată de reclamanți pentru constatarea nulității absolute a contractului de vânzare cumpărare 1478 din 10.04.2007, ca neîntemeiată.
S-au compensat în totalitate cheltuielile de judecată.
Prima instanță a reținut că în cursul lunii iunie 2004, între părți a intervenit o convenție verbală privind vânzarea cumpărarea imobilului proprietatea pârâtei pentru prețul de 65.000 lei RON din care s-a achitat 35.000 lei RON, iar ca urmare a refuzului expres al reclamanților de a achita restul prețului, imobilul a fost vândut intervenientei la 10.04.2007.
S-a reținut că nu se poate confirma judecătorește convenția intervenită între reclamanți și pârâți, deoarece nu există un înscris din care să rezulte acordul părților, obiectul convenției, prețul stabilit și modalitatea sa de achitare, iar martorii audiați în cauză nu au elucidat aceste aspecte.
S-a constatat însă că, într-adevăr, reclamanții au stăpânit bunurile și au efectuat o serie de îmbunătățiri pe cheltuială proprie.
Cererea reconvențională formulată de pârâtă a fost respinsă,deoarece imobilul a fost înstrăinat către intervenientă, așa încât pârâta nu mai are calitate de proprietar al imobilului.
Capătul de cerere privind obligarea reclamanților de a-și ridica pe cheltuială proprie lucrările efectuate s-a respins, deoarece reclamanții sunt constructori de bună credință.
S-a reținut de asemenea că intervenienta a dobândit proprietatea imobilelor construcții anexe și teren aferent, astfel că au fost obligați reclamanții să-i lase deplina proprietate și liniștita posesie a bunurilor, dispunându-se evacuarea lor în contextul în care intervenienta este deplină proprietar și are dreptul de a se bucura și dispune în mod exclusiv și absolut de aceste bunuri.
Cererea reclamanților privind nulitatea absolută a contractului de vânzare cumpărare s-a respins, deoarece nu s-a dovedit nici un caz de nulitate absolută care să afecteze contractul.
Împotriva sentinței au declarat recurs reclamanții, pârâta și intervenienta, pârâta și intervenienta, renunțând conform declarației din 28.05.2008, la recursul declarat.
Prin încheierea din 8 decembrie 2008, s-a pus în discuția părților calificarea căii de atac în raport de capătul de cerere privind evacuarea, stabilindu-se că este apelul.
Prin decizia civilă 361 din 18 decembrie 2008 pronunțată de Tribunalul Olts -a respins apelul și s-a aluat act că pârâta și intervenienta au renunțat la apelurile declarate.
Pentru se pronunța astfel tribunalul a reținut că între părți s-a încheiat în cursul lunii iunie 2004 un antecontract de vânzare cumpărare care, nu a transmis dreptul de proprietate însă născut în sarcina promitentei vânzătoare - obligația transmiterii acestui drept.
Imobilul a fost vândut către intervenienta prin actul autentic de vânzare cumpărare nr.1478 din 10.04.2007 încheiat la Biroul notarilor publici și, astfel încât terțul este în prezent deplin proprietar, iar instanța nu mai poate valida convenția inițială prin care s-a promis încheierea actului de vânzare.
S-a arătat că reclamanții au posibilitatea obținerii de despăgubiri pentru nerespectarea promisiunii de a vinde într-o cauză separată pentru recuperarea integrală a prejudiciului încercat, a contravalorii investiției și a sumei de bani achitate, împrejurare recunoscută de pârâtă în declarația din 19.12.2006 dată în fața organelor de cercetare penală - fila 41 dosar fond.
Împotriva acestei decizii au declarat recurs reclamanții, motivând că în contractul de vânzare cumpărare încheiat între pârâtă este falsă mențiunea privind neînstrăinarea bunului către o altă persoană, deoarece intervenienta recunoaște calitatea de proprietari a reclamanților prin cererea formulată în instanță la o zi după cumpărare, ceea ce duce la concluzia că este cumpărător de rea credință. Recurenții au susținut că au dovedit încheierea convenției lor cu pârâta, care a fost ignorată de instanțe, că au dovedit că imobilul a fost scos la vânzare și prețul era afișat iar părțile au negociat prețul de 36 100 lei, că la data vânzării către intervenientă imobilul era în litigiu.
Recursul se constată că este fondat pentru următoarele considerente.
În analiza legalității deciziei atacate, instanța de recurs pornește de la starea de fapt ce a fost reținută de tribunal, stabilind dacă normele de drept au fost corect aplicate.
În speță, tribunalul a caracterizat corect convenția dintre reclamanți și pârâtă ca fiind un antecontract de vânzare cumpărare, care a născut obligația de a transmite bunul în viitor, modificând astfel considerentele judecătoriei, instanță ce a considerat că nu se poate confirma convenția, deoarece nu există un înscris din care să rezulte acordul părților. Tribunalul a procedat în concordanță cu decizia anterioară pronunțată de o instanță de recurs, care a statuat cu putere de lucru judecat că declarația dată de pârâtă în fața organelor de urmărire penală reprezintă un început de dovadă scrisă, completat ulterior cu declarațiile martorilor.
În calitate de beneficiari cumpărători în antecontractul de vânzare cumpărare, reclamanții justifică un interes pentru formularea cererii de constatare a nulității contractului autentic intervenit între pârâtă și intervenientă, cu care și-au completat acțiunea inițială, iar cu privire la această cerere se constată că instanțele de fond nu au făcut o corectă aplicare a legii.
Considerând că obligația asumată de pârâtă față de reclamanți nu mai poate fi executată întrucât pârâta a pierdut proprietatea bunului, tribunalul a ignorat posibilitatea de a analiza cu prioritate cauzele de nulitate a contractului de vânzare cumpărare circumscrise relei credințe a părților ce a fost invocată de reclamanți.
B credință în materia vânzării cumpărării de imobile presupune ca acela care dorește să cumpere să ia toate măsurile necesare pentru a cunoaște titlul vânzătorului și situația juridică și de fapt a imobilului ce urmează să facă obiectul contractului și să nu urmărească prin încheierea contractului fraudarea intereselor unor terți. Intervenienta a contractat cu adevăratul proprietar, deoarece pârâta nu pierduse proprietatea bunului prin încheierea antecontractului cu reclamanții, însă a acționat cu intenția clară de stinge posibilitatea reclamanților de a cere executarea contractului de către pârâtă. Aplicând principiul "frauda corupe totul" și analizând cauza contractului autentic de vânzare cumpărare se ajunge la concluzia că intervenienta a încheiat cu bună știință un contract cu cauză ilicită, fiind aplicabile dispoz. art. 966-968 civ.
Astfel, deși în contractul autentic s-a consemnat că părțile declară că imobilul nu este în litigiu, a doua zi după încheierea actului, cumpărătoarea a formulat cerere de intervenție în dosarul judecătoriei, care avea ca obiect acțiunea reclamanților privind constatarea vânzării bunului ( fila 3o dosar), ceea ce demonstrează că avea cunoștință despre litigiu.
În plus, deși reclamanții locuiau în imobil de câțiva ani, intervenienta a cumpărat fără a vizita mai întâi imobilul, fără a-i cunoaște amplasamentul și structura, ceea ce este contrar comportamentului unui cumpărător diligent. Faptul că intervenienta cumpărătoare cunoștea că imobilul este ocupat de alte persoane decât proprietarul, că nu a luat legătura cu aceștia pentru a se interesa de situația bunului ce intenționa să îl cumpere, constituie o dovadă că a acționat cu rea credință, convenția încheiată având o cauză ilicită, ceea ce justifică admiterea cererii reclamanților privind constatarea nulității vânzării.
Constatând că tribunalul a aplicat greșit dispozițiile art. 968 civ. fiind întemeiat motivul de recurs prev. de art. 304 pct 9 se va admite recursul, modifica decizia tribunalului în sensul că se va admite apelul reclamanților.
Potrivit art. 296 se va schimba sentința și se va admite acțiunea așa cum a fost precizată, în parte. Se va constata nulitatea contractului de vânzare cumpărare aut. sub nr. 1478/10.04.2007 încheiat între pârâta vânzătoare și intervenienta cumpărătoare.
Se va constata valabilitatea convenției de vânzare cumpărare încheiată între reclamanți și pârâtă în luna iunie 2004, având ca obiect imobilul din com., sat, nr. 38, jud. O, compus din casă cu 3 camere, sală, hol, bucătărie, și magazie și terenul aferent de 1500. Hotărârea pronunțată va ține loc de act autentic de vânzare cumpărare și un exemplar din aceasta va fi comunicat organelor fiscale și celor de cadastru conform art 77/1 alin 6 din codul fiscal.
Curtea va avea în vedere faptul că încheierea antecontractului a fost reținută de tribunal, avându-se în vedere recunoașterea încasării prețului de către pârâtă și declarațiile martorilor, iar compunerea imobilului rezultă din actele depuse la dosar.
Se va respinge cererea privind constatarea îmbunătățirilor efectuate de reclamanți la dosar, întrucât are un caracter subsidiar față de cererea principală și nu există un interes al reclamanților în promovarea unei asemenea cereri în ipoteza în care s-a constatat vânzarea către aceștia.
Se va respinge cererea de intervenție, deoarece prin admiterea acțiunii și a cererii pentru constatarea nulității contractului autentic, intervenienta a pierdut proprietatea imobilului.
Se vor menține dispozițiile sentinței privitoare la respingerea cererii reconvenționale și dispozițiile deciziei privind renunțarea pârâtei și intervenientei la judecarea apelurilor lor.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Admite recursul declarat de reclamanții, împotriva deciziei civile nr. 361 din 18 decembrie 2008, pronunțată de Tribunalul Olt în dosar nr-, și a sentinței civile nr. 1655 din 09 aprilie 2008, pronunțată de Judecătoria Caracal în dosar nr-, în contradictoriu cu pârâta și intervenienta,
Modifică decizia nr. 361 din 18 decembrie 2008, pronunțată de Tribunalul Olt în dosar nr- în sensul că admite apelul declarat de reclamanții, împotriva sentinței civile nr. nr. 1655 din 09 aprilie 2008, pronunțată de Judecătoria Caracal în dosar nr-.
Schimbă sentința civilă nr. nr. 1655 din 09 aprilie 2008, pronunțată de Judecătoria Caracal în dosar nr- în parte. Admite acțiunea precizată, în parte formulată de reclamanții, împotriva pârâtei și în contradictoriu cu intervenienta.
Constată nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1478/10.04.2007 de BNP &, încheiat între pârâtă și intervenientă, având ca obiect imobilul din com. sat nr. 38, jud.
Constată valabilitatea convenției de vânzare-cumpărare încheiată în iunie 2004 între reclamanți și pârâtă pentru imobilul din com. sat nr. 38, jud. O, compus din casă cu 3 camere, sală, hol, bucătărie, și magazie și terenul aferent de 1.500. Prezenta hotărâre ține loc de act autentic de vânzare cumpărare.
Respinge cererea privind constatarea îmbunătățirilor efectuate de reclamanți la imobil.
Respinge cererea de intervenție formulată de intervenienta.
Menține dispozițiile sentinței referitoare la respingerea cererii reconvenționale.
Decizie irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică de la 09 Martie 2009.
Președinte, - - | Judecător, - - | Judecător, - - |
Grefier, - - |
Red. /tehnored. GI
6ex/16.03.2009
Jud. apel-,
Jud.fond -
Președinte:Tania ȚăpurinJudecători:Tania Țăpurin, Costel Drăguț, Gabriela Ionescu
