Jurisprudenta Legea 10/2001. Decizia 1501/2009. Curtea de Apel Oradea
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL ORADEA
SECȚIA CIVILĂ MIXTĂ
DOSAR NR-
DECIZIA CIVILĂ NR. 1501/2009-
Ședința publică din 10 noiembrie 2009
PREȘEDINTE: R - - judecător
- - - judecător
- - - judecător
- - - grefier
Pe rol fiind pronunțarea asupra recursurilor civile declarate de pârâta BANCA COMERCIALĂ ROMÂNĂ B, cu sediul în B, sector 3, B-dul. - -, nr.5, de pârâții și ambii din, nr.23, Cod poștal -, jud. B, de pârâta COMPANIA DE O SA. cu sediul în O, str. -, nr.3, Cod poștal -, jud. B și de pârâtul CONSILIUL LOCAL - ADMINISTRAȚIA IMOBILIARĂ O cu sediul în O, P-ța. -, nr.1, jud. B, în contradictoriu cu intimata R - SUCURSALA cu sediul în,-, Cod poștal -, intimații reclamanți și ambii din O,-, Cod poștal -, jud. B, intimații pârâți: PREFECTURA JUDEȚULUI B cu sediul în O, Parcul, nr.5, jud. B, INSTITUȚIA PRIMARULUI MUNICIPIULUI O, cu sediul în O, P-ța. -, nr.1, jud. B, PRIMĂRIA, CONSILIUL LOCAL, COMISIA LOCALĂ PENTRU APLICAREA LEGII 18/1991 toți cu sediile în, Cod poștal -, jud. B și COMISIA JUDEȚEANĂ B PENTRU APLICAREA LEGII 18/1991 cu sediul în O, Parcul, nr.5, jud. B, împotriva deciziei civile nr. 58/A din 19 februarie 2009 pronunțată de Tribunalul Bihor, în dosar nr-, prin care a fost schimbată în totalitate sentința civilă 5205 din 17.09.2007 pronunțată de Judecătoria Oradea, în dosar nr-, având ca obiect Legea 10/2001.
Se constată că, dezbaterea cauzei a avut loc la data de 03 noiembrie 2009, când părțile prezente au pus concluzii ce au fost consemnate în încheierea de ședință din acea zi, încheiere ce face parte integrantă din prezenta și când pronunțarea hotărârii a fost amânată pentru 10 noiembrie 2009, când:
CURTEA DE APEL
DELIBERÂND:
Asupra recursurilor civile de față, constată următoarele:
Prin sentința civilă nr.5205/17.09.2007 pronunțată de Judecătoria Oradeas -a respins ca nefondate excepțiile lipsei calității procesuale pasive invocate de pârâtele de O, Primăria municipiului O - Administrația Imobiliar și Prefectura Județului B și s-a respins ca nefondată cererea modificată formulată de reclamanții și, împotriva pârâților - și, de O, Primăria municipiului O - Administrația Imobiliar, Prefectura Județului B, Banca Comercială Română - Sucursala cu sediul în str. - -- nr. 9, Consiliul Local al municipiului, Consiliul Local al comunei, Comisia Locală pentru aplicarea Legii 18/1991 - Primăria comunei și Comisia Județeană pentru aplicarea Legii 18/1991.
Împotriva acestei hotărâri în termen legal au declara apel reclamanții și solicitând instanței schimbarea în totalitate a sentinței apelate în sensul admiterii acțiunii completate și precizate cu obligarea intimaților la cheltuieli de judecată, în fond și apel.
În motivarea apelului s-a arătat că prima instanță deși a constatat aproape în totalitate corectitudinea juridică a susținerilor lor se oprește la excepția care paralizează finalitatea urmărită, excepția fiind buna credință a sub dobânditorului.
Instanța a acceptat faptul că din cele trei condiții ce trebuie îndeplinite cumulativ doar una singură este îndeplinită și anume, expirarea termenului prevăzut de art. 14 din Legea 112/1995, respectiv expirarea termenului de opțiune a foștilor proprietari.
În ceea ce privește celelalte două condiții, și anume preluarea cu titlu a imobilului de către stat și calitatea de chiriaș a celui care solicită cumpărarea, prin analiză sistemică ajunge în final la concluzia în aceste condiții că în mod firesc imobilul nu putea fi înstrăinat de către Statul Român în temeiul Legii 112/1995 precum și că sancțiunea atrasă de violarea prevederilor art.1 nu poate fi de cât nulitate absolută.
Finalitatea pe care o propune însă prima instanță, după expunerea extrem de logică, clară și în perfectă concordanță cu legea și probațiunea din dosar, surprinde prin incorectitudinea ei, instanța reținând că deși argumentele de mai sus conduc către ideea pronunțării nulității absolute, totuși nu o va pronunța exclusiv în considerarea bunei credințe a sub dobânditorului.
Practica Curții de Apel Oradea este netă în reținerea ca și condiție obligatorie și suficientă pentru anularea actului de dobândire, lipsa titlului valabil, de preluare în proprietatea statului.
Instanța de fond nu numai că a admis dar a și argumentat extrem de pertinent absența titlului valabil de dobândire a Statului Român. Contractul de închiriere fiind încheiat în temeiul Legii 5/1973 privind administrarea fondului locativ are valoare de înscris autentic astfel că, mențiunile din acesta cu privire la părți, data încheierii au valoarea de înscris autentic.
Potrivit legii sub care a fost încheiat acest contract, chiriașul nu avea dreptul să ocupe locuința închiriată înainte de încheierea contractului, aceasta fiind data de la care se drepturile și obligațiile sale legale de chiriaș, împrejurarea că prin abuz de forță și de putere în calitatea sa de șef de post de miliție locală, pârâtul a pătruns în imobil și l-a ocupat, nu-i conferă nici un drept legitim și cu atât mai puțin dreptul de a invoca beneficiul contractului pentru stabilirea calității sale de persoană îndreptățită la cumpărare.
Prima instanță s-a dovedit nu numai extrem de generoasă cu pârâții dar a dat dovadă de o desăvârșită ignorare a realităților sociale din perioada respectivă. Invocarea împrejurării că pârâții nu cunoșteau situația personală a reclamanților este contrazisă în flagrant în primul rând de prezumția simplă dată de calitatea de persoană oficială a pârâtului care știa exact care este situația imobilului.
Participarea la nenumăratele litigii pe care le-au avut în legătură cu retrocedarea imobilului chiar înainte de apariția Legii 112/1995, precum și existența cererii de retrocedare în natură erau suficiente argumente pentru o persoană de bună credință să nu cumpere cunoscând intenția lor de recuperare a imobilului.
B credință nu se evaluează în raport de faptul că unul sau altul dintre litigii s-a finalizat cu respingerea acțiunii ci în raport de convingerea sub dobânditorilor că bunul este cu adevărat proprietatea legitimă a vânzătorului și că nu există alte persoane care să revendice drepturi asupra bunului pe care intenționează să-l cumpere.
Aspectul nulității titlului de proprietate asupra terenului a fost expediat de primă instanță în mod absolut superficial cu motivarea că atâta vreme cât legea se referă la cumpărarea imobilului în întregul său, modul în care practic pârâții au dobândit dreptul de proprietate asupra terenului este lipsit de relevanță. Terenul nu a ieșit niciodată din proprietatea lor, actul de trecere în patrimoniul statului referindu-se exclusiv la construcție, astfel că ei au continuat să fie proprietari tabulari iar la data formulării cererii de dobândire a dreptului de proprietate asupra terenului pârâții nici măcar nu erau proprietari asupra casei. Pârâtul nu era persoana îndreptățită la reconstituire și ca atare această nulitate nu poate fi acoperită prin nici un artificiu și nici prin invocarea aplicabilității altei dispoziții legale.
Instanța a omis să se pronunțe asupra cererii privitoare la nulitatea declarației de parcelare și a actelor subsecvente acesteia, raportat la care își mențin argumentația din concluziile scrise depuse la judecarea fondului cauzei.
Intimatul - a formulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea apelului ca nefondat. În motivarea acestuia a arătat că decizia nr.148/1996 a Curții de Apel Oradea, irevocabilă a fost de natură să creeze o puternică prezumție de valabilitate a titlului statului iar în aceste condiții a avut în mod incontestabil convingerea că a cumpărat imobilul de la adevăratul proprietar astfel că în mod corect prima instanță a reținut buna credință a dobânditorului.
Deși faptic contractul de închiriere a fost înregistrat în data de 04.01.1990 el a existat înainte de această dată, mai exact încă din data de 15.11.1989.
Articolul 33 din HG.11/1997 stipulează faptul că o dată cu vânzarea către chiriaș a apartamentelor se dobândește dreptul de proprietate și asupra terenului aferent, soluția primei instanțe cu privire la titlul de proprietate fiind pertinentă.
Cu privire la celelalte acte subsecvente titlului de proprietate, instanța s-a pronunțat în mod indirect.
Intimata - de O SA, a formulat întâmpinare prin care a arătat că, solicită respingerea apelului declarat față de ei, fără cheltuieli de judecată. În motivare s-a arătat că, actuala societate a rezultat ca urmare a reorganizării Regiei Autonome Canal - O, care a fost succesoarea O, numai în ceea ce privește serviciul de canal. Fosta IJGCL a trecut în subordinea Consiliului Local devenind Direcția Imobiliară și ulterior Administrația Imobiliar, astfel încât ea nu are calitate procesuală pasivă în prezenta cauză.
Intimata Consiliului Local al Municipiului O - Administrația Imobiliară Oaf ormulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea apelului și menținerea sentinței apelate.
În motivare a arătat că, sentința apelată este temeinică și legală, motivarea instanței fiind una logică. La momentul încheierii contractului existența unei hotărâri definitive și irevocabile, pronunțate de instanța judecătorească cum de altfel a reținut și instanța a fost de natură să-i creeze o aparență puternică de valabilitate a titlului statului, pârâții având convingerea că la încheierea acesteia tratează pe adevăratul proprietar al imobilului.
Pârâții au fost de bună credință la încheierea contractului de vânzare-cumpărare, dreptul de proprietate al statului fiind intabulat și în cartea funciară.
Întrucât instanța a înlăturat motivele de nulitate a titlului de proprietate este evident că nu a omis să se pronunțe asupra cererii privitoare la nulitatea declarației de parcelare și a actelor subsecvente acesteia ci a considerat în mod corect că pronunțarea asupra acesteia nu-și mai are rostul.
Ceilalți intimați nu și-au precizat poziția în prezenta cauză.
Prin decizia civilă nr. 58/A din 19 februarie 2009 pronunțată de Tribunalul Bihor, în dosar nr-, s-a admis ca fondat apelul civil introdus de apelanții și, ambii domiciliați în O-, județul B în contradictoriu cu intimații -, ambii domiciliați în nr.23, județul B, - de O SA. cu sediul în O str. - nr.3, județul B, Primăria mun. O - Administrația Imobiliar, Prefectura Județului B, Banca Comercială Română - Sucursala, Consiliul Local al municipiului, Consiliul Local al comunei, Comisia Locală pentru aplicarea Legii 18/1991 - Primăria comunei și Comisia Județeană pentru aplicarea Legii 18/1991 împotriva sentinței civile nr.5205 din 17.09.2007 pronunțată de Judecătoria Oradea pe care a schimbat-o în totalitate în sensul că:
A admis în parte acțiunea completată și precizară formulată de reclamanții și împotriva pârâților -, de O SA, Primăria municipiului O - Administrația Imobiliar, Prefectura Județului B, Banca Comercială Română - Sucursala, Consiliul Local al municipiului, Consiliul Local al comunei, Comisia Locală pentru aplicarea Legii 18/1991 - Primăria comunei și Comisia Județeană pentru aplicarea Legii 18/1991 și în consecință:
S-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare cumpărare nr.1086/14.11.1996 încheiat între Statul Român și pârâții - și.
A fost anulat parțial titlul de proprietate nr.1337/16.09.1997 emis în favoarea pârâtului - în ceea ce privește cota de 1438/2877 părți din terenul înscris în CF 827 cu nr.top.2360/15.
S-a anulat declarația de parcelare autentificată sub nr.3036/19.05.2006 la..
Au fost anulate colile de CF. 510 și CF. 511 și s-a restabilit situația anterioară de sub B 18, 19 și 22 din CF. 824 prin radierea înscrierilor de sub B 29, 30, 31, 32 și 37.
Ipoteca înscrisă sub C1 din CF 511 a fost radiată.
Restul capetelor de cerere au fost respinse.
Au fost obligați intimații -, - de O SA, Primăria municipiului O - Administrația Imobiliar, Prefectura Județului B, Banca Comercială Română - Sucursala, la 1000 lei cheltuieli de judecată parțiale în favoarea părților apelante.
Pentru a pronunța în acest mod, tribunalul a reținut următoarele:
Reclamanți apelanți au fost coproprietari asupra cotei de 400/800 părți din imobilul cu nr.top.2360/15 înscris în CF.824 în natură reprezentând două case și curte în intravilan în suprafață de 2877 mp, drept înscris sub -19 și 22.
Aceștia și-au pierdut dreptul lor de proprietate, urmare a faptului că la data de 28.12.1988 au plecat în vizită la rude în SUA cu vize legale, însă datorită unor împrejurări survenite în timpul vizitei, respectiv apelantul a suferit un accident de circulație, nu s-au întors în țară la expirarea vizei astfel că în baza Decretului nr.223/1974 a fost emisă decizia nr.646/11.11.1989 a Comitetului Executiv al fostului Consiliu Popular al Județului B imobilul a trecut în proprietatea statului.
Ulterior după trecerea imobilului în proprietatea statului acesta a fost repartizat familiei intimatului - cu care a fost încheiat contractul de închiriere înregistrat sub nr.97790 din 09.01.1990, iar ca dată de începere a efectelor contractului s-a menționat data de 15.11.1989.
În ce privește valabilitatea acestui contract de închiriere, tribunalul a apreciat că acesta a fost încheiat valabil cu respectarea dispozițiilor în vigoare la data încheierii acestuia, Legea nr.5/1973.
Împrejurarea că acesta ar fi fost antedatat, pentru a se situa juridic în cursul anului 1989 nu prezintă relevanță, cât timp inclusiv reclamanții apelanți afirmă faptul că încă din luna iulie 1989 acesta a fost ocupat de către familia intimatului, aceștia neputând locui acolo decât în calitate de chiriași, calitate confirmată ulterior de către organele în drept din aceea perioadă prin încheierea contractului contestat.
În acord cu primă instanță și tribunalul a apreciat că preluarea de către stat a imobilului în baza Decretului nr.223/1974 s-a făcut fără titlu, întrucât acest act normativ contravenea prevederilor constituționale din acea perioadă Constituția din 1965, prin care se prevedea că proprietatea privată era ocrotită de lege.
Însă în mod eronat instanța de fond a apreciat că intimații - și au fost de bună credință la momentul în care au încheiat contractul de vânzare cumpărare în baza Legii nr.112/1995.
Astfel aceștia au cunoscut situația juridică concretă a imobilului, a modalității în care acesta a trecut în proprietatea statului, a numeroaselor demersuri pe care foștii proprietari le-au făcut pentru recuperarea proprietății lor, inclusiv în perioada în care aceștia aveau doar calitatea de chiriași.
Faptul că prin decizia civilă nr.148/R/1996 pronunțată de Curtea de Apel Oradeas -a stabilit în mod irevocabil că imobilul a fost preluat cu titlu valabil fiind păstrată decizia de preluare a imobilului în proprietatea statului, nu este suficientă pentru a considera că cumpărătorii au fost de bună credință întrucât aceasta nu se evaluează în raport de faptul că unul sau altul dintre litigii s-a finalizat prin respingerea acțiunii foștilor proprietari, ci în raport de convingerea subdobânditorilor că bunul este cu adevărat proprietatea legitimă a vânzătorului și că nu există alte persoane care să revendice drepturi asupra bunului pe care intenționează să -l cumpere.
Ca element de apreciere a bunei credințe a subdobânditorilor s-a luat în considerare și momentul și condițiile în care imobilul a fost preluat de către stat.
Acesta a fost preluat în cursul anului 1989, în faza de sfârșit a regimului totalitar în condițiile în care în imobil a continuat să locuiască fiica soților, care a fost alungată din imobil, iar imobilul predat imediat actualilor subdobânditori respectiv soții, - fiind șef de post la Postul de în perioada 01.01.1989 - 01.12.1991 iar între el și foștii proprietari s-au purtat litigii pentru redobândirea proprietății încă din anul 1990.
Astfel cumpărătorul cunoștea în mod deplin situația juridică a imobilului, respectiv că acesta s-a aflat în proprietatea soților și că aceștia și-au pierdut proprietatea în mod nedrept, în urma abuzurilor săvârșite de statul comunist, abuzuri pe care societatea românească prin întreaga evoluție ulterioară a legislației în domeniu a încercat să le înlăture și să le repare.
A se valida în aceste condiții contractul de vânzare cumpărare în discuție ar echivala cu o renaționalizare, o confirmare a unui abuz din partea unui regim totalitar, în care statul și-ar păstra poziția de autor principal, cumpărătorii ar deveni coautori, iar justiția complice.
Întrucât cumpărătorii au fost de rea credință, cunoscând situația juridică concretă a imobilului, tribunalul în baza art. 45 alin.2 din Legea nr.10/2001 modificată și republicată, a constatat că contractul de vânzare cumpărare nr.1086/14.11.1996 încheiat între Statul Român și pârâții - și, este lovit de nulitate absolută.
În ce privește titlu de proprietate nr.1337/16.09.1997 eliberat pârâtului - pentru cota de 1438/2877 din terenul cu nr.top.2360/15 din CF. 827 acesta este lovit de nulitate absolută în ce privește această suprafață de teren, întrucât titularul său nu a fost niciodată proprietarul acesteia, nu a intrat cu terenul în CAP. și nici nu i-a fost atribuit în folosință ca teren aferent casei de locuit, pe care de altfel nici nu o avea în proprietate anterior anului 1989, astfel încât nu putea beneficia de prevederile Legii nr.18/1991 nefiind persoană îndreptățită la reconstituirea dreptului de proprietate sau la constituirea dreptului de proprietate cu privire la acest teren.
În condițiile în care atât contractul de vânzare cumpărare a imobilului cât și titlu de proprietate sunt lovite de nulitate absolută, toate actele subsecvente acestora ce privesc imobilul vor avea aceeași soartă, respectiv declarația de parcelare autentificată sub nr.3036/19.05.2006 de BNP, precum și colile de carte funciară care au rezultat în urma acestei operațiuni respectiv CF. 510 și CF. 511 care vor fi anulate iar în baza art.34 din Legea nr.7/1996 se va restabili situația anterioară de sub, 19 și 22 din CF. 824 prin radierea înscrierilor de sub, 30, 31, 32 și 37.
Întrucât în CF nr.824 era notat sub B 35, din 29.11.2004, procesul cu privire la proprietatea imobilului, creditoarea Banca Comercială Română - Sucursala putea cunoaște natura litigioasă a dreptului de proprietate a debitorilor asupra bunului adus în garanție, astfel că urmare a anulării CF. 511, ipoteca înscrisă în acesta sub C 1 nu se va mai menține, urmând a fi radiată și aceasta.
Cererea de constatare a nulității absolute a contractului de împrumut încheiat cu Banca Comercială Română - Sucursala, este lipsită de interes întrucât reclamanții apelanți sunt terți de acest contract, iar prin restabilirea situației de carte funciară și radierea ipotecii înscrise urmare a acestui contract, interesul lor a fost pe deplin satisfăcut.
Față de cele arătate tribunalul în baza art.296 Cod procedură civilă cu referire la dispozițiile legale mai sus amintite a admis ca fondat apelul civil introdus de apelanții și în contradictoriu cu intimații -, - de O SA, Primăria mun. O - Administrația Imobiliar, Prefectura Județului B, Banca Comercială Română - Sucursala, Consiliul Local al mun., Consiliul Local al com., Comisia Locală pentru aplicarea Legii 18/1991 - Primăria com. și Comisia Județeană pentru aplicarea Legii 18/1991 împotriva sentinței civile nr.5205 din 17.09.2007 pronunțată de Judecătoria Oradea pe care a schimbat-o în totalitate potrivit dispozitivului prezentei hotărâri.
În baza art.274 și 276 Cod procedură civilă, a obligat intimații -, - de O SA, Primăria mun. O - Administrația Imobiliar, Prefectura Județului B, Banca Comercială Română - Sucursala, părți care s-au opus admiterii acțiunii și care se află în culpă procesuală la 1000 lei cheltuieli de judecată parțiale în favoarea părților apelante.
Împotriva acestei decizii, în termen au formulat recurs, pârâții toți solicitând admiterea recursurilor, schimbarea deciziei instanței de apel și menținerea în totalitate a sentinței de fond.
Pârâții - și au invocat că instanța de apel nu a avut în vedere că temeiul juridic al prezentei acțiuni a dispărut.
Astfel, prin declararea neconstituțională a art. 47 din Legea 10/2001 care permitea reclamanților să formuleze o nouă acțiune pentru constatarea nulității contractului de vânzare cumpărare, prezenta acțiune rămâne fără temei juridic.
Pe fond s-a invocat că imobilul a trecut cu titlu în proprietatea Statului Român în baza Decretului 223/1974, contractul de închiriere al pârâților recurenți era perfect legal, a fost încheiat la data de 29.12.1989 și înregistrat la 04.01.1990, imobilul fiind liber la data închirierii așa cum rezultă din declarațiile martorilor, iar contractul încheiat de chiriaș respectă dispozițiile Legii 112/1995. De altfel la legea arătată s-a stabilit pentru reclamanți doar despăgubiri, iar hotărârea nu a fost atacată.
Cu privire la reaua credință, reclamanții nu au făcut dovada existenței acesteia, în cauză nu există probe care să o certifice, contrar reținerilor instanței de apel.
De altfel se impune a se avea în vedere și Legea 1/2009, care reflectă voința legiuitorului de a prezerva dreptul de proprietate al cumpărătorilor în temeiul Legii 112/1995.
De asemenea și dreptul de proprietate asupra terenului a fost corect constituit în favoarea recurenților, în temeiul art. 21 din Legea 112/1995. S-a mai arătat că imobilul inițial nici nu mai există, îmbunătățirile făcute de recurenți la acestea, depășind valoarea inițială a construcției.
Pârâtul Consiliul Local al Municipiului O în recursul declarat, a reiterat motivele de recurs formulate de pârâții. Astfel, s-a arătat că preluarea imobilului s-a făcut cu titlu, aspect confirmat printr-o hotărâre judecătorească irevocabilă, chiriașii cumpărători au dobândit imobilul cu respectarea Legii 112/1995, foștilor proprietari li s-au acordat despăgubiri și aceștia nu au contestat hotărârea.
Recurenta de Oas olicitat admiterea recursului său și să se rețină lipsa calității sale procesuale pasive, întrucât urmare a reorganizării repetate a Primăriei O fondul locativ aparține Direcției Imobiliare și respectiv Administrației Imobiliare O, recurenta nemaiavând nici o atribuție privind administrarea acestui fond, astfel în mod greșit a fost admisă acțiunea și față de această pârâtă.
Recurenta Banca Comercială Română a solicitat modificarea în parte a hotărârii instanței de apel în sensul de a se respinge radierea dreptului de ipotecă instituit în favoarea recurentei asupra imobilului din litigiu.
În motivarea recursului s-a invocat că instanța de apel nu a dispus anularea contractului de ipotecă și astfel greșit s-a dispus radierea înscrierii din cartea funciară. Recurenta a invocat că nu există nici un motiv de nulitate a contractului de ipotecă ori a contractului de credit, contractele au fost încheiate cu bună credință, din cuprinsul cărților funciare rezultând că pârâții erau proprietari asupra bunului ipotecat și în coală nu erau înscrise alte sarcini. S-a invocat că prin radierea dreptului de ipotecă, recurentei i s-a adus un grav prejudiciu, fiind improbabilă recuperarea creditului acordat în lipsa garanției ipotecare.
Intimații și s-au opus admiterii recursului.
Analizând decizia recurată prin prisma motivelor invocate și din oficiu, Curtea constată următoarele:
Asupra stării de fapt se constată că:
Reclamanților li s-a preluat imobilul în anul 1989 în baza Decretului 223/1974, Statul Român întabulându-și dreptul de proprietate.
Prin Decizia 148/R/1996 a Curții de Apel Oradeas -a statuat că preluarea imobilului de către Statul Român a fost legală.
Începând din anul 1991, foștii proprietari, reclamanți în prezenta cauză au făcut demersuri pentru recuperarea imobilului preluat de stat.
pârâți - și au cumpărat imobilul în temeiul Legii 112/1995.
Ulterior, cumpărătorii și-au înscris dreptul de proprietate asupra terenului aferent, în baza Legii 18/1991 cu referire la art. 21 din Legea 112/1995.
Următoarea înscriere din CF. 824 unde inițial a figurat imobilul este procesul pornit de contra proprietarilor, în fapt prezentul litigiu. Următoarele înscrieri privesc sistarea indiviziunii între pârâții și coproprietarii și astfel imobilul din litigiu se înscrie într-o coală nouă CF. 2923 în anul 2004, unde sub 6 se notează de asemenea prezentul proces.
Ulterior, pârâții dezmembrează imobilul în două loturi cu două numere cadastrale noi și suprafețe diferite. Astfel suprafața de 118 mp. se transcrie într-o nouă coală CF. 510 unde se înscrie și procesul, iar diferența de 1202 mp. se reînscrie în CF. 511 fără a se mai face mențiunea existenței vreunui proces pe rol.
Cu imobilul înscris în CF. 511, recurenții au garantat creditul obținut de la recurenta Banca Comericală.
Aceasta fiind în esență starea de fapt, Curtea apreciază că în mod corect Tribunalul Bihora constatat reaua credință a cumpărătorilor la dobândirea imobilului în temeiul Legii 112/1995 și a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare cumpărare a acestora.
Pentru a fi de rea credință, este suficient ca chiriașii cumpărători să fi știut că imobilul este revendicat în temeiul legilor de retrocedare.
Faptul că au avut cunoștință de existența unor cereri de retrocedare este suficient pentru a înlătura eroarea asupra regimului juridic al imobilului și asupra valabilității titlului lor de dobândire, eroare care stă la baza convingerii că actul juridic încheiat respectă întocmai dispozițiile legale, convingere care în fapt este buna credință.
Având cunoștință de demersurile repetate a foștilor proprietari pentru recuperarea imobilului și procedând totuși la cumpărarea acestuia, chiriașii și-au asumat riscul de-a fi evinși, cu atât mai mult cu cât nu este culpa foștilor proprietari că reglementarea retrocedării proprietăților abuziv confiscate s-a făcut prin legi succesive promulgate la intervale mari de timp, prin reglementări echivoce, cu un cadru juridic volatil prin care în fapt a fost perpetuat abuzul satului împotriva foștilor proprietari, prin lipsirea acestora de bunurile ce li se cuvin.
Este nerelevantă și critica privind acceptarea despăgubirilor stabilite în temeiul Legii 112/1995 în favoarea foștilor proprietari, în condițiile în care Legea 112/1995 reglementa extrem de restrictiv restituirea proprietăților și abia Legea 10/2001 a instituit regula restituirii în natură și de altfel a reglementat expres și situația încasării de despăgubiri în temeiul Legii 112/1995, prin art. 20.
În fapt, esențial în dezlegarea prezentei cauze este buna credință a chiriașilor cumpărători la dobândirea bunului, nefiind relevante trecerea cu titlu sau fără titlu a imobilului în proprietatea statului ori împrejurarea că chiriașii au deținut contract de închiriere valabil. Prin urmare, nu prezintă relevanță în prezenta cauză Decizia 148/1996 a Curții de Apel Oradea, instanța de fond reținând în mod greșit că pronunțarea unei atare hotărâri exclude reaua credință a chiriașilor cumpărători.
Ori, așa cum am arătat mai sus, prezumția bunei credințe a fost înlăturată în speță de împrejurarea că incontestabil chiriașii aveau cunoștință de demersurile foștilor proprietari, încă din anul 1991.
De altfel, singurele condiții instituite de Legea 10/2001 pentru menținerea contractelor de vânzare cumpărare încheiate în temeiul Legii 112/1995, sunt respectarea dispozițiilor acestei legi și încheierea contractelor cu bună credință de către chiriașii cumpărători (art.45).
Distincțiile privind preluarea cu titlu ori fără titlu operate de legile de retrocedare sunt contrare CEDO. art. 1 Protocolul I care apără dreptul de proprietate al cetățenilor țărilor semnatare ale convenției, ori România este semnatară a acesteia din anul 1994, anterior adoptării Legii 112/1995 și Legii 10/2001. Aceasta deoarece toate preluările operate de statul comunist au fost abuzive, cât timp s-au făcut fără o despăgubire echitabilă, așa cum stipulează convenția, ori este notoriu că nici unuia din foștii proprietari nu li s-au acordat aceste despăgubiri în cuantum echitabil (în măsura în care s-au acordat despăgubiri), majoritatea foștilor proprietari fiind deposedați fără a fi indemnizați în nici un fel.
Cu privire la Decizia Curții Constituționale invocate de recurenții, decizia nr. 1055/2008 prin care a fost declarate neconstituționale prevederile art. 47 din Legea 10/2001, aceasta este nerelevantă cauzei, la data promovării acțiunii art. 47 era în vigoare, acesta fiind cadrul legislativ în care se judecă pricina, neavând relevanță pentru cursul procesului scoaterea din vigoare a unor dispoziții legale valabile la data promovării acțiunii. Pentru aceleași considerente, sunt nerelevante și criticile pârâților privind incidența în speță a Legii 1/2009.
Fiind nulă cumpărarea supraedificatelor de către recurenții pârâți, în mod corect tribunalul a dispus și anulara titlului de proprietate emis în favoarea acestora, în temeiul art. 21 din Legea 112/1995 raportat la Legea 18/1991, la fel cum nule sunt și toate operațiunile subsidiare făcute în CF. respectiv transcrierea imobilelor în altă coală și apoi parcelarea acestora și o nouă reînscriere în diferite a imobilului.
Criticile privind îmbunătățirile aduse imobilului de către chiriașii cumpărători, exced prezentului cadru procesual, instanța nefiind investită cu lămurirea acestor aspecte.
În concluzie, criticile formulate de pârâții și Consiliul Local O - Administrația Imobiliară, sunt nefondate.
Cu privire la recursul Băncii Comerciale Române, Curtea apreciază că și criticile formulate de această recurentă sunt nefondate.
Față de dispozițiile art. 37 din Legea 115/1938 (art. 37 din Legea 7/1996), este nerelevantă buna sau reaua credință a terțului (în speță recurenta), acțiunile în rectificare CF. întemeiate pe nevalabilitatea titlului dobânditorului (pct.1 art. 34 din Legea 115/1938, art. 36 din Legea 7/1996), produc efecte și împotriva terțelor persoane, care au dobândit cu bună credință și titlu oneros vreun drept real întemeindu-se pe cuprinsul cărții funciare.
Prezentul litigiu se afla pe rol la data înscrierii dreptului de ipotecă (2006), rectificarea de carte funciară solicitată (radierea dreptului de ipotecă) fiind astfel solicitată înlăuntrul termenului de 3 ani prevăzut de art. 37 din Legea 115/1938 (art. 37 din Legea 7/1996).
Pe de altă parte, la încheierea contractului de împrumut și a celui de garanție imobiliară, creditorul a avut posibilitatea verificării cărților funciare care fac dovada proprietății asupra bunului ipotecat. Astfel, în CF. 511 sub 1 - 3 s-a făcut mențiunea că imobilul s-a transcris din CF. 2923, unde sub 6 era înscris prezentul litigiu. În concluzie, doar lipsa de minimă diligență a creditoarei a determinat încheierea unui contract de ipotecă asupra unui bun litigios.
Sunt nerelevante criticile recurentei privind constatarea nulității contractului de ipotecă care constituie titlul înscrierii sub 1 în CF. 511, față de dispozițiile art. 37 din Legea 115/1938 și Legea 7/1996, la care am făcut referire mai sus, dispoziții față de care este inutilă contestarea titlului terțului cât timp acțiunea în rectificare (constatarea nulității contractului de vânzare cumpărare) își produce efectele și față de terți, în termenul stipulat de 3 ani.
În concluzie și recursul declarat de pârâta Banca Comercială Română este nefondat.
Este fondat însă recursul de O SA. Recurenta a fost înființată urmare a reorganizării succesive a administrării patrimoniului unității administrativ teritoriale prin Hotărâri ale Consiliului Local.
Astfel, prin hotărâri ale consiliului local din anul 1998, fondul locativ proprietatea municipiului Oaf ost preluat de la antecesoarea recurentei (fosta RAGCL.) și a fost trecut în administrarea Direcției Imobiliare a Primăriei și ulterior în subordinea Administrației Imobiliar O, parte în prezenta cauză, entitate cu personalitate juridică, aflată în subordinea Consiliului Local.
Prin urmare, la data promovării acțiunii, recurenta nu avea calitate procesuală pasivă în prezenta cauză, motiv pentru care se va admite excepția invocată și recursul acesteia, se va modifica în parte decizia în sensul că se va respinge acțiunea față de recurentă ca fiind inadmisibilă.
Pentru aceste considerente, în baza art. 312 cu referire la art. 316 și 296 Cod procedură civilă, vor fi respinse ca nefondate recursurile pârâților, Consiliul Local O - Administrația Imobiliară și Banca Comercială Română și va fi admis recursul de O, se va constata lipsa calității procesuale pasive a acestuia și se va respinge acțiunea ca inadmisibilă față de această pârâtă.
În baza art. 274 Cod procedură civilă, va obliga pe recurenții - și la 1000 lei cheltuieli de judecată în recurs, în favoarea intimaților.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Admite excepția lipsei calității procesuale pasive a recurentei pârâte COMPANIA DE
ADMITE ca fondat recursul introdus de pârâta COMPANIA DE O cu sediul în O, str. -, nr.3, Cod poștal -, jud. B, în contradictoriu cu recurenta pârâtă BANCA COMERCIALĂ ROMÂNĂ B, cu sediul în B, sector 3, B-dul. - -, nr.5, recurenții pârâți și ambii din, nr.23, Cod poștal -, jud. B, și de recurentul pârât CONSILIUL LOCAL - ADMINISTRAȚIA IMOBILIARĂ O cu sediul în O, P-ța. -, nr.1, jud. B, cu intimata R - SUCURSALA cu sediul în,-, Cod poștal -, intimații reclamanți și ambii din O,-, Cod poștal -, jud. B, intimații pârâți: PREFECTURA JUDEȚULUI B cu sediul în O, Parcul, nr.5, jud. B, INSTITUȚIA PRIMARULUI MUNICIPIULUI O, cu sediul în O, P-ța. -, nr.1, jud. B, PRIMĂRIA, CONSILIUL LOCAL, COMISIA LOCALĂ PENTRU APLICAREA LEGII 18/1991 toți cu sediile în, Cod poștal -, jud. B și COMISIA JUDEȚEANĂ B PENTRU APLICAREA LEGII 18/1991 cu sediul în O, Parcul, nr.5, jud. B, împotriva deciziei nr. 58 din 19.II.2009 pronunțată de Tribunalul Bihor, pe care o modifică în parte:
Respinge ca inadmisibilă acțiunea reclamanților și ambii din O,-, Cod poștal -, jud., împotriva pârâtei COMPANIA DE
Respinge ca nefondate recursurile declarate de restul pârâților.
Menține restul dispozițiilor deciziei.
Obligă pe recurenții pârâți și la 1000 lei cheltuieli de judecată în recurs.
IREVOCABILĂ.
Pronunțată în ședința publică de azi, 10.XI.2009.
PREȘEDINTE, JUDECĂTOR, JUDECĂTOR, GREFIER,
R - - - - - - -
Red.dec.R /13.XI.2009
Jud.fond.
Jud.apel. -
Dact./13.XI.2009
Ex.2
14 com./27.11.2009
1. recurenta pârâtă BANCA COMERCIALĂ ROMÂNĂ B, cu sediul în B, sector 3, B-dul. - -, nr.5,
2. - recurenții pârâții și
3. ambii din, nr.23, Cod poștal -, jud. B,
4. - recurenta pârâtă COMPANIA DE O SA. cu sediul în O, str. -, nr.3, Cod poștal -, jud.
5. recurentul pârât CONSILIUL LOCAL - ADMINISTRAȚIA IMOBILIARĂ O cu sediul în O, P-ța. -, nr.1, jud. B,
6. intimata R - SUCURSALA cu sediul în,-, Cod poștal -,
7. intimații reclamanți și
8. ambii din O,-, Cod poștal -, jud.,
9. intimații pârâți: PREFECTURA JUDEȚULUI B cu sediul în O, Parcul, nr.5, jud. B,
10. INSTITUȚIA PRIMARULUI MUNICIPIULUI O, cu sediul în O, P-ța. -, nr.1, jud. B,
11. PRIMĂRIA,
12. CONSILIUL LOCAL,
13. COMISIA LOCALĂ PENTRU APLICAREA LEGII 18/1991 toți cu sediile în, Cod poștal -, jud.
14. COMISIA JUDEȚEANĂ B PENTRU APLICAREA LEGII 18/1991 cu sediul în O, Parcul, nr.5, jud.
Președinte:Roman FloricaJudecători:Roman Florica, Bocșe Elena, Pantea Viorel
