Jurisprudenta Legea 10/2001. Decizia 9/2010. Curtea de Apel Timisoara
| Comentarii |
|
ROMANIA
CURTEA DE APEL Operator 2928
SECTIA CIVILĂ
DOSAR NR-
DECIZIA CIVILĂ NR. 9/
Ședința publică din 19 ianuarie 2010
PREȘEDINTE: Marinela Giurgincă
JUDECĂTOR 2: Erica Nistor
GREFIER: - -
S-a luat în examinare apelul declarat de reclamantul împotriva sentinței civile nr.208/PI/16.10.2007, pronunțată de Tribunalul Timiș în dosar nr-, în contradictoriu cu pârâții Primăria Municipiului T, Consiliul Local al Municipiului T, SC SRL T, -, -, -, Consiliul Județean T, Administrarea Domeniului Public T, Oficiul de cadastru și Publicitate Imobiliară T, - și, având ca obiect Legea nr.10/2001.
La apelul nominal, se constată lipsa părților.
Procedura completă.
Apelul a fost declarat în termen și este scutit de plata taxelor judiciare de timbru.
Dezbaterea în fond a apelului și susținerile orale ale părților au avut loc în ședința publică din data de 11 ianuarie 2010, cele declarate fiind consemnate în încheierea de ședință de la acel termen, care face parte integrantă din prezenta hotărâre, iar pronunțarea s-a amânat pentru data de 18 ianuarie 2010, iar apoi pentru 19 ianuarie 2010.
CURTEA
Deliberând asupra apelului de față, reține următoarele:
Prin cererea de chemare in judecata formulata de către reclamantul G la data de 13.08.2002, înregistrată pe rolul Judecătoriei Timișoara sub nr. 18989, reclamantul G, moștenitor legal al defunctei, a chemat in judecată pârâții Primăria Municipiului T, Consiliul Județean T, Administrarea Domeniului Public T, T, și, HG, și, solicitând instanței anularea contractelor de vânzare-cumpărare încheiate intre URBIS T, T, in calitate de reprezentanți ai Statului Român, ca si vânzători, si foști chiriași care au cumpărat apartamentele din imobilul situat in-, T, întrucât cumpărătorii au fost de rea credință la încheierea contractelor de vânzare-cumpărare.
S-a mai solicitat rectificarea cărții funciare nr. 2503 T, in sensul radierii dreptului de proprietate al Statului Român, precum si modificarea in mod corespunzător a Hotărârii nr. 1052/1998 emisă de către Consiliul Județean T, Comisia pentru aplicarea prevederilor Legii nr. 112/1995, privind restituirea in natură a imobilului in cotă de 1/1 parte pentru casă si 2/3 parte din teren.
In motivarea acțiunii s-a arătat că au fost vândute chiriașilor 10 apartamente din imobil, fără titlu valabil, prin nerespectarea prevederilor art. II din Decretul nr. 92/1950.
In anul 1950 s-a făcut naționalizarea, iar in tabelul anexă la Decretul nr. 92/1950 figurează numai ca proprietar de casă si teren, nefigurând ca proprietar cu cota de 1/3 parte.
După apariția Legii nr. 112/1995 s-a solicitat Consiliului Local al Municipiului T restituirea in natură sau despăgubiri pentru imobilul situat in-
S-a mai arătat că, potrivit dispozițiilor art. 21 din Legea nr. 10/2001 s-au depus notificări la Primăria Municipiului T si Prefectura T, solicitându-se restituirea in natură a imobilului si plata de despăgubiri bănești in cazul in care parte din teren este ocupat de blocuri sau alte utilități publice, solicitându-se si anularea contractelor de vânzare-cumpărare încheiate intre si URBIS pe de o parte, respectiv foștii chiriași, pe de alta parte. Cu toate că imobilul a fost preluat in mod abuziv, fără titlu valabil, prin contracte de vânzare-cumpărare au fost înstrăinate apartamentele precizate in petitul acțiunii. In aceste condiții s-a apreciat că, vânzătorul este de rea credință, întrucât a preluat bunul adevăratului proprietar fără titlu valabil, după care, tot fără titlu valabil le-a înstrăinat, contractele de vânzare-cumpărare fiind lovite de nulitate absolută pentru cauza ilicită si imorală.
Reclamantul și-a precizat acțiunea ulterior, chemându-i in judecată pe pârâții, ca moștenitor al defunctei HG, respectiv si, in calitate de moștenitori ai defunctului. De asemenea, s-a mai solicitat introducerea in cauză, in calitate de pârât, a Biroului de Carte Funciară
Prin sentința civila nr. 6368/07.07.2003, pronunțată de Judecătoria Timișoara, a fost respinsă acțiunea civilă formulată de către reclamant.
Împotriva acestei sentințe a formulat apel reclamantul G, acesta făcând obiectul dosarului nr. 1620/C/2004 al Curții de Apel Timișoara.
Prin decizia civilă nr. 808/29.04.2004, apelul astfel formulat a fost respins.
Reclamantul Gaf ormulat recurs in cauză, acesta fiind soluționat prin decizia civilă nr. 2842/20.12.2006, pronunțată de Curtea de Apel Timișoara in dosar nr-, potrivit căreia s-a casat decizia civilă nr. 808/2004 pronunțată de Curtea de Apel Timișoara si s-a dispus trimiterea cauzei la Tribunalul Timiș spre rejudecare.
In conținutul deciziei s-a reținut că valoarea imobilului depășește suma de 2 miliarde de lei la data sesizării instanței, astfel încât s-a considerat ca fiind întemeiată excepția necompetentei materiale a Judecătoriei Timișoara, cauza fiind trimisă spre soluționare Tribunalului Timiș in primă instanță.
In rejudecare, Tribunalul Timiș, prin sentința civilă nr.208/PI/16.10.2007 a espins acțiunea civilă formulată si precizată ulterior de reclamant, reținându-se în considerentele hotărârii că apartamentele din litigiu au fost înstrăinate foștilor chiriași in temeiul Legii nr. 112/1995, care permitea vânzarea către chiriași a imobilelor trecute in patrimoniul statului in baza unui titlu.
Se constată că, pe de o parte, prin hotărârea Consiliului Județean s-a statuat că imobilul nu intră in sfera reglementată de Legea nr. 112/1995, iar pe de altă parte, tot Statul Român, in baza Legii nr. 112/1995 a înstrăinat imobilele foștilor chiriași. In aceste condiții s-a analizat buna -credință a cumpărătorilor la dobândirea imobilului. Dacă părțile contractante sau cel puțin cumpărătorul au încheiat vânzarea de bună-credință si dacă cumpărătorul avea convingerea că vânzătorul prezenta toate însușirile cerute de lege pentru a putea transfera dreptul de proprietate, contractul de vânzare-cumpărare este lovit de nulitate relativă.
La data dobândirii imobilului de către cumpărători, in cartea funciară nu era înscrisă nici o acțiune a foștilor proprietari prin care se revendica imobilul. De asemenea, un alt argument in favoarea existentei bunei credințe a cumpărătorilor constă in legislația existentă in perioada 1996-1997, când chiriașii au dobândit dreptul de proprietate asupra imobilelor, in concret, la modul in care era definit titlul statului potrivit actelor normative de la acea vreme. Astfel, potrivit Hotărârii nr. 20/1996, obligatorie pentru autoritățile însărcinate cu aplicarea Legii nr. 112/1995, Guvernul a definit imobilele naționalizate "cu titlu" ca fiind acele imobile ce au fost trecute in patrimoniul statului prin aplicarea unei dispoziții legale.
Pe de altă parte, adevăratul proprietar nu poate cere anularea contractului, deoarece nu este parte la contract, insă el are posibilitatea de a-și apăra dreptul de proprietate pe calea unei acțiuni in revendicare, dacă bunul se află in posesia cumpărătorului.
Reclamantul a mai solicitat si revederea si modificarea in mod corespunzător a Hotărârii nr. 1052/18.02.1998 emisă de Consiliul Județean T - Comisia pentru aplicarea prevederilor Legii nr. 112/1995. Prin această hotărâre s-a decis că cererea d-nei privind restituirea in natură a cotei de 2/3 din imobilul situat in T,-, înscris in CF nr. 2503, nr. top 5591, nu intră sub incidenta Legii nr. 112/1995, iar restituirea in natură a cotei de 2/3 din imobil poate face obiectul unei acțiuni judecătorești, potrivit dreptului comun.
Hotărârea atacată este temeinică si legală. In mod corect, potrivit evidentelor de carte funciară s-a reținut că, antecesoarea lui, a fost proprietar doar pe cota de 2/3 din imobil, trecut in proprietatea statului prin efectul aplicării Decretului nr. 92/1950. De asemenea, stabilindu-se că naționalizarea cotei de 2/3 din imobil s-a făcut cu nerespectarea prevederilor art. II din Decretul nr. 92/1950, in mod corect s-a decis că cererea petentei nu intră sub incidenta Legii nr. 112/1995.
Impotriva acestei hotărâri, reclamantul Gad epus apel în termen legal, la 21.04.2008, criticând-o pentru nelegalitate și netemeinicie, întrucât, în mod greșit s-a reținut că el a solicitat anularea contractului de vânzare-cumpărare, prin precizarea de acțiune ulterioară, solicitând în mod expres constatarea nulității absolute a acestor contracte, cerere care nu a fost însă examinată de instanța de judecată.
Prin decizia civilă nr.179/A/2.07.2008, pronunțată de Curtea de Apel Timișoara, în dosar nr.425.-, s-a admis apelul reclamantului G, a desființat sentința civilă și a dispus trimiterea cauzei spre rejudecare la aceeași instanță, Tribunalul Timiș; întrucât aceasta nu a examinat și nu s-a pronunțat deloc asupra precizării de acțiune depusă la fila 175 dosar de fond, prin care a solicitat constatarea nulității absolute a titlului statului și a contractelor de vânzare-cumpărare încheiate între acesta și pârâții-chiriași, cu rectificările corespunzătoare a cărții funciare.
Decizia Curții de Apel Timișoara, dată în apel, a fost casată prin decizia civilă nr.3826/R/24.03.2009 pronunțată de Inalta C de Casație și Justiție în dosar nr-, care a reținut că instanța de apel a încălcat dispozițiile art.129 alin.6 și art.295 alin.1 pr.civ.
Cauza a fost reînregistrată pe rolul Curții de Apel Timișoara sub nr-.
Examinând apelul prin prisma motivelor de fapt și de drept invocate de reclamant, având în vedere obiectul acțiunii civile astfel cum a fost formulată și precizată ulterior, filele 221-425 dosar fond, precum și vastul probatoriu administrat în cauză, de toate părțile implicate, Curtea reține că este întemeiat, pentru următoarele considerente:
Reclamantul G este moștenitorul defunctei, fiica adoptivă a proprietarei tabulare, care deținea cota de 2/3 din imobilul ce face obiectul cauzei fila 125 dosar fond.
Potrivit extrasului de CF depus la dosar, și a altor înscrisuri, imobilul situat în T,-, este compus din casă și teren, fiind naționalizat în baza Decretului nr.92/1950, deși, începând cu anul 1934, a fost pensionară (aspect ce rezultă din decizia nr.1231/1994 a de pensii din cadrul Ministerului Finanțelor), situație în care, evident că naționalizarea s-a efectuat cu nerespectarea disp.art.II din Decretul de naționalizare nr.92/1950.
După apariția Legii nr.112/1995, antecesoarea reclamantului, fiica adoptivă a fostei proprietare tabulare, a depus o cerere de revendicare a imobilului, înregistrată la data de 26.08.1996, la Comisia Locală de aplicare a Legii nr.112/1995, ce funcționa în temeiul legii, în cadrul Consiliului Local al Municipiului
Ca urmare a adresei din 12 martie 1997 emisă de Comisia Locală de aplicare a Legii nr.112/1995, notificatoarei, prin care i se solicită depunerea de urgență a unui memoriu în care să precizeze dacă imobilul revendicat a fost naționalizat cu respectarea prevederilor Decretului nr.91/1950, raportat la prevederile art.I pct.1-5 și art.II din acest decret (fila 119 dosar fond), aceasta a depus la 27.06.1997, memoriul solicitat de Comisie, în care a precizat că, în opinia ei, naționalizarea imobilului s-a făcut abuziv, întrucât la data naționalizării, fosta proprietară tabulară era pensionară, și deci era exceptată de la măsura naționalizării, conform art.II din Decretul nr.92/1950 (fila 121 dosar fond nr.18989/2002 al Judecătoriei Timișoara ).
Cererea de revendicare a acestui imobil depusă în termen legal la 26.08.1996, a fost soluționată la data de 18.02.1998, când s-a emis Hotărârea nr.1052/18.02.1998 a Comisiei Județene pentru aplicarea Legii nr.112/1995, în sensul respingerii ei, întrucât imobilul nu intră sub incidența Legii nr.112/1995, partea fiind îndrumată să formuleze cerere de restituire în natură pe calea unei acțiuni civile de drept comun (fila 128 dosar fond nr.18.989/2002 al Judecătoriei Timișoara ).
Această hotărâre a rămas irevocabilă prin decizia nr.443/R/14.02.2000 pronunțată de Curtea de Apel Timișoara în dosar nr.290/C/2000 (fila 124 dosar fond nr.18.989 al Judecătoriei Timișoara ).
prezenta acțiune, reclamantul Gad edus judecății încălcarea dreptului de proprietate asupra imobilului în litigiu, solicitând restabilirea acestui drept, încălcat prin aplicarea greșită a dispozițiilor Decretului nr.92/1950. In acest sens, reclamantul a invocat calitatea autorului său, pensionară și dispozițiile art.II din Decretul nr.92/1950 privind exceptarea anumitor categorii de persoane de la naționalizare.
Potrivit disp.art.II din Decretul nr.92/1950, așa cum a fost modificat prin Decretul nr.524/1955, "nu intră în prevederile decretului de față și nu pot fi naționalizate imobilele clădite proprietatea muncitorilor și pensionarilor proveniți din muncitori, precum și a funcționarilor, micilor meseriași, intelectualilor profesioniști și a celorlalți pensionari, provenite din muncă".
Incălcarea disp.art.II din decretul nr.92/1950, conferă caracterul abuziv al naționalizării și un astfel de titlu emis cu încălcarea legii nu poate fi considerat un titlu valabil, fiind lovit de nulitate absolută.
Prin urmare, cum statul nu poate invoca proprietatea supra imobilului în litigiu în baza unui titlu nul, în speță nu sunt aplicabile dispozițiile Legii nr.112/1995.
In condițiile în care procedura administrativă de revendicare a imobilului, promovată de antecesoarea reclamantului în temeiul Legii speciale nr.112/1995, era în curs de soluționare, deci nefinalizată, apartamentele ce compun acest imobil au fost înstrăinate către chiriași, în perioada decembrie 1996 - ianuarie 1997 astfel:
-apartamentul nr.1, cumpărat de pârâtul și soția, sub nr.356/R/9.01.1997 (fila 182 dosar nr.425/C/2006 al Curții de Apel Timișoara;
-apartamentul nr.2, cumpărat de pârâta HG, sub nr.357/R/9.01.1997 (fila 183 dosar nr.425/2006 al Curții de Apel Timișoara );
-apartamentul nr.4, cumpărat de pârâta conform contractului de vânzare-cumpărare nr.231/20.12.1996, (fila 184 dosar nr.425/2006 al Curții de Apel Timișoara );
-apartamentul nr.5, cumpărat de pârâții și soția, conform contractului de vânzare-cumpărare nr.11497/14.01.1997 (fila 185 dosar nr.425/2006 al Curții de Apel Timișoara )
-apartamentul nr.6, cumpărat de pârâta, conform contractului de vânzare-cumpărare nr.358/R/9.01.1997 (fila 186 dosar nr.425/2006 al Curții de Apel Timișoara );
-apartamentul nr.7, cumpărat de pârâta, conform contractului de vânzare-cumpărare nr.392/R/14.01.1997 (fila 188 dosar nr.425/2006 al Curții de Apel Timișoara );
-apartamentul nr.8, cumpărat de pârâta, conform contractului de vânzare-cumpărare nr.11168/20.12.1996 (fila 187 dosar nr.425/2006 al Curții de Apel Timișoara );
-apartamentul nr.10, cumpărat de pârâta, conform contractului de vânzare-cumpărare nr.11577/16.01.1997 (fila 189 dosar nr.425/2006 al Curții de Apel Timișoara ).
De menționat că toate aceste contracte de vânzare-cumpărare au fost încheiate de Statul Român, respectiv Consiliul Local T prin SA, în baza Legii nr.112/1995, astfel cum este menționat expres în conținutul lor, respectiv în temeiul art.9, potrivit cu care, chiriașii pot solicita cumpărarea locuințelor deținute cu titlul de chiriași, la momentul intrării în vigoare a Legii nr.112/1995, dacă acestea nu au fost revendicate de persoane îndreptățite ori moștenitori legali, în termenul special de depunere a notificării. Contractele de vânzare-cumpărare au fost încheiate într-o perioadă de timp foarte scurtă, respectiv decembrie 1996 - ianuarie 1997.
Raportat la situația de fapt a imobilului, descrisă cronologic mai sus, și buna-credință invocată pe tot parcursul procesului de către pârâții cumpărători ai apartamentelor ce compun imobilul în litigiu, Curtea reține că aceștia au avut cunoștință de demersurile făcute de moștenitoarea legală a fostei proprietare tabulare, în sensul revendicării imobilului în condițiile legii speciale, respectiv Legea nr.112/1995.
In literatura de specialitate s-a subliniat că actul naționalizării este lipsit de eficiență când au fost încălcate prevederile art.II din Decretul de naționalizare nr.92/1950 (cazul de speță), prin care s-au exceptat de la naționalizare imobilele unor categorii de proprietari (între care și pensionarii) și statul nu poate invoca proprietatea in baza unui titlu nevalabil, prin a vinde o parte din imobil în baza Legii nr.112/1995. Din această perspectivă, contractul de vânzare-cumpărare este nul, conform art.966 civ. și față de chiriașul cumpărător care nu a fost de bună-credință, care nu a efectuat demersuri pentru a afla că, la data respectivă, proprietarii acționaseră pentru redobândirea proprietății.
Elocvente în acest sens, sunt mențiunile făcute pe cererile adresate de acești chiriași către SC SA (abilitat de Consiliul Local al Municipiului T cu avizarea contractului de vânzare-cumpărare), pentru aprobarea vânzării locuințelor ocupate, cu mențiunea expresă " - revendicat conform Legii nr.112/1995. Data 13.08.1996" (fila 220-221 verso dosar 425/2006 al Curții de Apel Timișoara, cererea pârâtei ).
Prin urmare, deși acestei chiriașe ce ocupa apartamentul nr.8, i s-a comunicat la data de 13 august 1996 că imobilul este revendicat în baza Legii nr.112/1995, și i s- pus pe cererea de cumpărare, mențiunea "neavizat", la data de 20.12.1996 (fila 187 dosar fond nr.18989/2002 al Judecătoriei Timișoara ) i se încheie contract de vânzare-cumpărare, în baza Legii nr.112/1995.
De altfel, ceea ce este important de reținut în speța de față este faptul că, deși era declanșată și în curs de soluționare procedura administrativă de revendicare a imobilului, în condițiile Legii nr.112/1995, fiind înregistrată cererea la Comisia de aplicare a Legii nr.112/1995 din cadrul Consiliului Local al Municipiului T, s-a făcut mențiunea expresă a acestui fapt în cererea de cumpărare a locuinței depusă de pârâta (filele 220-221 dosar nr.425/2006 al Curții de Apel Timișoara ), ceea ce înseamnă că pârâții - chiriași aveau cunoștință de demersurile revendicative ale antecesoarei reclamantului, la momentul formulării cererilor de cumpărare totuși, statul, prin organele abilitate, încheie contractele de vânzare-cumpărare a căror nulitate absolută se cere a fi constatată.
Pe de altă parte, în condițiile în care prin Hotărârea nr.1052/18.02.1998 a Comisiei Județene de aplicare a Legii nr.112/1995, s-a respins cererea de restituire a imobilului, pe motiv că acesta nu intră sub incidența Legii nr.112/1995 (ce reglementează situația imobilului preluat cu titlu, ori în speță, naționalizarea imobilului s-a efectuat cu încălcarea flagrantă a prevederilor art.II din Decretul nr.92/1950), evident că nu mai poate fi vorba de încheierea contractelor de vânzare-cumpărare, în temeiul acestui act normativ.
In materia contractelor prin care s-au vândut chiriașilor imobilul la care se referă dispozițiile Legii nr.112/1995, operează principiul aparenței de drept, dacă sunt întrunite cumulativ condiția privind eroarea cu privire la calitatea de proprietar a vânzătorului (eroare care trebuie să fie comună și invincibilă) și condiția privind buna credință a subdobânditorului, care trebuie să fie perfectă, lipsită de orice culpă sau chiar îndoială.
B credință, reprezintă conform definiției dată de art.1898 alin.1 civil "credința posesorului că, cel de la care a dobândit imobilul avea toate însușirile cerute de lege spre a-i putea transmite proprietatea".
In practica judiciară în materia bunei-credințe a cumpărătorilor imobilelor ocupate ca și chiriași, în temeiul Legii nr.112/1995 (art.9), s-a subliniat constant că dobânditorul (cumpărătorul) are obligația de a face toate demersurile pentru a cunoaște situația juridică exactă a imobilului, adică să se informeze dacă imobilul este sau ar putea fi revendicat de către foștii proprietari, să verifice ce anume demersuri au fost întreprinse de aceștia în vederea obținerii bunului său, pasivitatea sub acest aspect fiindu-i imputabilă.
Din această perspectivă, Curtea reține că pârâții - chiriași, cumpărători ai apartamentelor ocupate în această calitate, nu pot invoca buna credință în favoarea lor, câtă vreme în cauză s-a făcut dovada evidentă a faptului că: pe de o parte, la nivelul Consiliului Local al Municipiului T (respectiv la Comisia locală de aplicare a Legii nr.112/1995 - actul în baza căruia ei au solicitat încheierea contractelor de vânzare -cumpărare) era înregistrată și în curs de soluționarea notificării prin care antecesoarea reclamantului revendica imobilul în litigiu, pentru ca la finalul ei să se constate că imobilul nu intră sub incidența Legii nr.112/1995, ca urmare a aplicării abuzive a Decretului de naționalizare nr.92/1950, iar pe de altă parte, pe cererile lor, adresate Consiliului Local al Municipiului T (prin organele abilitate în vânzarea de locuințe la acea dată, SC SA) era înscrisă mențiunea "neavizat - imobil revendicat la Legea nr.112/1995) - fila 225 dosar fond, ceea ce, desigur, atrage asumarea riscului încheierii unui contract de vânzare-cumpărare, în astfel de condiții litigioase.
Apărările pârâților - persoane fizice, și în parte, ale Statului Român, prin Consiliul Local al Municipiului T, în sensul inexistenței vreunei notificări în CF aferentă imobilului, relativ la revendicarea lui, sunt nerelevante, în condițiile în care, contractul de vânzare-cumpărare poartă viza oficiului juridic (ceea ce presupune, obligatoriu, verificarea situației legale a imobilului, raportat la temeiul de drept indicat, respectiv prevederile Legii nr.112/1995), iar cumpărătorul a fost înștiințat și deci, atenționat de existența unei notificări de redobândire a bunului de către fostul proprietar, prin mențiune scrisă în cererea de cumpărare.
Cauza, fiind una din condițiile generale de validitate a actului juridic, reprezintă expresia poziției subiective a părților față de actul juridic încheiat., sau dimpotrivă, cunoașterea de către cumpărător a faptului că bunul cumpărat nu aparține vânzătorului, poziție subiectivă în funcție de care cumpărătorul urmează să fie calificat ca fiind de bună sau de rea credință, își are un incontestabil reflex la nivelul cauzei.
In practică și în doctrină, în conflictul de interese legitime dintre adevăratul proprietar și subdobânditorul de bună credință al bunului său imobil, a fost preferat cel din urmă. Recunoașterea prevalenței interesului subdobânditorului de bună credință a fost impusă - în baza unor rațiuni cu aplicare mai largă și care au creat un adevărat principiu -, de preocupare pentru asigurarea securității circuitului civil și a stabilității raporturilor juridice.
S-a considerat că legea, care apără proprietatea, urmează să se închine înaintea unui principiu superior de echitate și justiție: buna credință a cumpărătorului.
Incidența principiului validității aparenței de drept (a cărui esență este exprimată în adagiul "error commis facit jus" ) este subsecventă întrunirii cumulative a două condiții privind eroarea cu privire la calitatea de proprietar a vânzătorului - eroare ce trebuie să fie comună sau unanimă - și, de asemenea, invincibilă, și a unei condiții privind buna credință a subdobânditorului, care trebuie să fie perfectă, adică lipsită de orice culpă sau chiar îndoială imputabilă acestuia.
In concret, se impune întotdeauna ca terțul - cumpărător care a trata cu proprietarul aparent să fi fost de bună credință, adică să nu fi cunoscut realitatea, și că eroarea în care a căzut să fie generală și mai cu seamă invincibilă, imposibil de prevăzut, imposibil de înlăturat.
Or, în condițiile în care, dobânditorul trebuia să depună minime diligențe pentru verificarea existenței vreunei cereri de restituire în condițiile Legii speciale nr.112/1995, sau a unei alte acțiuni în revendicare din partea fostului proprietar, buna credință invocată de pârâți este, evident, pusă la îndoială, și contrazisă de mențiunile din cererea de cumpărare.
In speță, în aplicarea principiului validității aparenței de drept, se constată că pârâții cumpărători ai apartamentului ocupat ca și chiriași, nu numai că nu au fost în eroare cu privire la contestarea titlului de proprietar al vânzătorului (în cererile olografe fiind înscrisă mențiunea revendicării imobilului în condițiile Legii nr.112/1995, pentru ca imediat, pe calea procedurii administrative reglementate de însăși Legea nr.112/1995 aflată în derulare, să se constate că imobilul nu intră sub incidența acestei legi, întrucât titlul statului nu este valabil) eroare, care, de altfel putea fi evitată și printr-o simplă informare la Comisia locală de aplicare a Legii nr.112/1995, ci, din contră, urmare a mențiunilor din cuprinsul cererilor de cumpărare (fila 222 dosar fond), au cunoscut realitatea, atât cu privire la calitatea de proprietar a reclamantei, cât și cu referiri la demersul ei judiciar de apropiere a bunului de care nelegal a fost lipsită.
Contestarea titlului statului, de către adevăratul proprietar al imobilului - rezultând din notificarea formulată la 26.08.1996, în temeiul Legii nr.112/1995, putea fi cunoscută la momentul contractării, cu minime diligențe, de cumpărători, lucru ce exclude buna lor credință la încheierea contractelor de vânzare-cumpărare.
Verificarea faptului dacă imobilul a făcut obiectul unei cereri de restituire, formulată în temeiul Legii nr.112/1995, s-ar fi înscris în cadrul minimelor diligențe pe care cumpărătorul trebuia să le facă înainte de încheierea actului de dobândire, pentru că numai astfel buna sa credință, întemeiată pe eroarea comună și invincibilă asupra calității de proprietar al vânzătorului, este lipsită de orice culpă sau îndoială, cu consecința salvării actului de la nulitate.
Legea ocrotește buna credință înțeleasă ca atitudine a aceluia care a făcut demersuri pentru a afla care este situația juridică ca imobilului; doar o astfel de conduită poate duce la recunoașterea valabilității actului încheiat cu un neproprietar.
In speță, însă, este exclusă buna credință a cumpărătorilor care, raportat la titlul dobândit în proprietate de către stat a imobilului (Decretul de naționalizare nr.92/1950), reglementările speciale ale Legii nr.112/1995 privind notificarea în scopul redobândirii bunului de fostul proprietar sau moștenitorii săi, cu minime diligențe, puteau să afle că titlul statului a fost contestat prin demersurile făcute de antecesoarea reclamantului la Comisia de aplicare a Legii nr.112/1995.
Aceasta, cu atât mai mult cu cât, pe cererea unuia dintre cumpărători (, pentru apartamentul nr.8) formulată în luna august 1996, în octombrie 1996 se făcuse mențiunea expresă a existenței unei revendicări în condițiile Legii nr.112/1995, cererea nefiind avizată la vânzare.
Cu toate acestea, într-o perioadă de timp relativ foarte scurtă (decembrie 1996 - ianuarie 1997), Statul Român încheie cu pârâții - chiriași contracte de vânzare-cumpărare, în temeiul Legii nr.112/1995 (constatată în februarie 1998, prin Hotărârea Comisiei Județene de aplicare a Legii nr.112/1995, a nu fi incidentă imobilului).
In raport cu normele mai sus enunțate și în contextul probator existent la dosarul cauzei, Curtea reține că toate contractele de vânzare-cumpărare încheiate de chiriași în temeiul art.9 din Legea nr.112/1995, au fost întocmite cu încălcarea legii, și cum în speță, părțile contractante au cunoscut situația juridică a imobilului, acționând în cunoștință de cauză, acestea sunt nule absolut pentru cauză ilicită, conform art.966 și 968 Cod civil.
In cauza de față, Curtea apreciază că nu eroarea generată de neinformare sau ignoranță, ci în nereușita reclamantului de a-și revendica bunul, a determinat pârâții să încheie contracte de vânzare-cumpărare, ceea ce pe plan psihologic exclude ideea de credință legitimă și, corelativ, de bună credință, iar comportamentul lor răstoarnă o atare prezumție și distruge aparența de drept.
In raport de toate aceste considerente, Curtea, în limitele investirii sale conform acțiunii civile formulată și precizată ulterior, având în vedere că de la data declanșării procesului (anul 2002) până azi, au survenit modificări în cadrul juridic procesual, va constata nulitatea absolută a contractelor de vânzare-cumpărare încheiate de Statul Român prin SA, cu pârâții chiriași la momentul respectiv, precum și nulitatea absolută a contractelor subsecvente celor de mai sus.
In consecință, va dispune și radierea dreptului de proprietate al Statului Român din CF nr.2503 T, cu titlu de naționalizare în baza Decretului nr.92/1950, precum și radierea dreptului de proprietate înscris în CF individual în favoarea cumpărătorilor - foști chiriași ai acestor apartamente.
Totodată, va dispune înscrierea dreptului de proprietate al antecesoarei reclamantului, conform prezentei hotărâri.
Având în vedere împrejurarea că Hotărârea nr.1052/1998 emisă de Comisia Județeană de aplicare a Legii nr.112/1995, a rămas irevocabilă prin respingerea recursului (decizia nr.443/R/14.02.2000 a Curții de Apel Timișoara fila 124 dosar fond nr.18989 al Judecătoriei Timișoara ), Curtea va menține sentința civilă sub aspectul respingerii acestui petit.
Văzând că nu au fost solicitate cheltuieli de judecată.
PENTRU ACESTE MOTIVE
IN NUMELE LEGII
DECIDE:
Admite apelul declarat de reclamantul împotriva sentinței civile nr.208/PI/16.10.2007, pronunțată de Tribunalul Timiș în dosar nr-.
Schimbă în parte sentința civilă apelată și rejudecând, în fond, admite în parte acțiunea civilă formulată și precizată ulterior, astfel:
Constată nulitatea absolută a contractelor de vânzare-cumpărare: nr.356/R/9.01.1997 încheiat între pârâta SA și pârâții - și -, pentru apartamentul nr.1; nr.357/R/9.01.1997 încheiat între pârâta SA și pârâta Garda, pentru apartamentul nr.2; nr.231/R/20.12.1996 încheiat între SA și pârâta, pentru apartamentul nr.4; nr.11497/14.01.1997 încheiat între pârâta SA și pârâții și soția, pentru apartamentul nr.5; nr.358/R/9.01.1997 încheiat între SA și pârâta, pentru apartamentul nr.6; nr.11168/20.12.1996 încheiat de SA și pârâta, pentru apartamentul nr.8; nr.392/R/14.01.1997 încheiat între SA și pârâta, pentru apartamentul nr.7; și nr.11577/16.01.1997 încheiat între SA și pârâta, pentru apartamentul nr.10, din imobilul situat în T,-, înscris în CF nr.2503
Constată nulitatea absolută a actelor subsecvente de transmitere a proprietății asupra acestui imobil, înscris inițial în CF 2503 T, transcris după apartamentare în CF nr.-
Dispune radierea dreptului de proprietate a Statului Român din CF nr.2503 T, cu titlu de naționalizare în baza Decretului nr.92/1950 și radierea dreptului de proprietate dobândit de pârâții cumpărători ai apartamentelor ocupate ca și chiriași, în condițiile art.9 din Legea nr.112/1995, din CF nou -
Dispune înscrierea dreptului de proprietate al antecesoarei reclamantului, conform prezentei hotărâri.
Menține în rest dispozițiile sentinței civile nr.208/2007 privind respingerea capătului de cerere referitoare la modificarea Hotărârii nr.1052/1998 a Consiliului Județean T de aplicare a Legii nr.112/1995.
Fără cheltuieli de judecată.
Definitivă.
Cu recurs în 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică, azi, 19 ianuarie 2010.
PRESEDINTE, JUDECATOR,
- - - -
GREFIER,
- -
Red.:/17.02.2010
Tehnored./M/ 22 ex./18.02.2010
Inst.fond.: jud.
Se comunică:
-reclamant apelant - -D, str. -, -.0 1, etaj.1,.11,
Jud.
-pârâți intimați -Primăria Municipiului T- nr.1, jud.
-Consiliul Local al Municipiului idem
-SC SRL T -. bloc 34,.C parter
- --T,-,.1,jud.
- - idem idem
- - idem.5
- idem idem
- idem.6
- -T,-,.10, jud. - - idem idem
- -T,-.7
-Consiliul Județean T-T,-, jud.
-Administrarea Domeniului Public T-. nr.10
- T -str.- nr.1C
- -T-,.4, jud.
- -T,-, ap94, jud.
- -T,-, jud.
- - -T--2,.A,.12
- -T,-,.4, jud.
Președinte:Marinela GiurgincăJudecători:Marinela Giurgincă, Erica Nistor
