Jurisprudenta revendicare imobiliară. Decizia 1068/2008. Curtea de Apel Craiova
| Comentarii |
|
Dosar nr-
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL CRAIOVA
SECȚIA I CIVILĂ ȘI PT. CAUZE CU MINORI ȘI DE FAMILIE
DECIZIE Nr. 1068
Ședința publică de la 09 2008
Completul compus din:
PREȘEDINTE: Dan Spânu
JUDECĂTOR 2: Emilian Lupean
JUDECĂTOR 3: Alexandrina Marica
Grefier: - - -
Pe rol, judecarea recursurilor declarate de reclamanții, și pârâții, împotriva deciziei civile nr. 205 din data de 26 mai 2008 pronunțată de Tribunalul Gorj în dosar nr- și a sentinței civile nr. 7769 din 7 noiembrie 2007 pronunțată de Judecătoria Tg J în dosar nr- în contradictoriu cu intimații reclamanți, intimatele pârâte - - - PRIN LICHIDATOR JUDICIAR - SRL, - SRL - PRIN ADMINISTRATOR, - SRL - PRIN LICHIDATOR JUDICIAR - SRL și intimatul intervenient în nume propriu, având ca obiect revendicare imobiliară.
La apelul nominal făcut în ședința publică au răspuns recurentul reclamant, reprezentat de avocat, recurenta reclamantă, personal și în calitate de procurator pentru recurenții reclamanți, și recurenții pârâți, reprezentați de avocat, lipsind intimații reclamanți, intimatele pârâte - - - PRIN LICHIDATOR JUDICIAR - SRL, - SRL - PRIN ADMINISTRATOR, - SRL - PRIN LICHIDATOR JUDICIAR - SRL și intimatul intervenient în nume propriu.
Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefier ul de ședință, care învederează instanței întâmpinarea și notele scrise formulate de recurenții reclamanți, și, după care;
Nemaifiind cereri de formulat sau excepții de invocat, instanța apreciază cauza în stare de soluționare și acordă cuvântul asupra recursurilor.
Avocat pentru recurentul reclamant, solicită admiterea recursului întemeiat pe dispozițiile art. 304 pct. 9 Cod procedură civilă, modificarea deciziei atacate în sensul admiterii apelului și pe fond, constatarea nulității contractului de vânzare - cumpărare autentificat sub nr. 2733/26.04.2004.
Recurenta reclamantă depune note de ședință și solicită admiterea recursului, modificarea deciziei recurate și pe fond admiterea acțiunii.
Avocat pentru recurenții pârâți și solicită admiterea recursului așa cum a fost formulat, fără cheltuieli de judecată. Depune concluzii scrise.
Avocat pentru recurentul reclamant, față de recursurile formulate de reclamanții, și pârâții și, pune concluzii de respingere.
Recurenta reclamantă, cu privire la recursurile formulate de reclamantul și pârâții și solicită respingerea acestora ca nefondate.
Avocat pentru recurenții pârâți și, pune concluzii de respingere față de recursurile formulate de reclamanții și,.
CURT E
Asupra recursurilor civile de față:
Prin acțiunea civilă înregistrată sub nr. 3852/1996, pe rolul Judecătoriei Tg. J reclamanții și au chemat în judecată pe pârâtele - - TG. J și TG. J, solicitând instanței ca, prin hotărârea ce se va pronunța, să fie obligate pârâtele să le lase în deplină proprietate și liniștită posesie terenul de 2400 mp și construcțiile reprezentând o casă din 5 camere cu dependințe, un grajd și șopron situate în TG-J,-, județul
În motivarea cererii au arătat că sunt moștenitorii autorului care a fost proprietarul bunurilor revendicate, iar în anul 1957 bunurile au fost ocupate abuziv de Industria Laptelui fără nici un titlu. Au susținut că dreptul lor real este imprescriptibil și nu le poate fi opusă prescripția achizitivă deoarece pârâta nu a exercitat o posesie neviciată.
Pârâta - - a formulat cerere de chemare în garanție a pârâtei - SRL motivând că imobilul ce face obiectul judecății a fost vândut către - SRL, conform licitației din 6.09.1995, iar prin sentința 2684/27.09.1995 a Judecătoriei TG. J s-a constatat că - SRL este proprietara terenului de 4236,157 mp, situat în TG. J,-, județul Reclamanții au formulat cerere de completare a acțiunii solicitând chemarea în judecată și a cumpărătorului, în calitate de pârât, cu privire la acțiunea în revendicare.
Pârâta - SRL a formulat întâmpinare și cerere reconvențională solicitând respingerea acțiunii în revendicare și invocând buna credință la cumpărarea imobilelor, iar pe cale reconvențională a solicitat obligarea pârâtei - - la plata sumei de 155.000.000 lei reprezentând prețul plătit pentru cumpărarea imobilelor, în temeiul răspunderii pentru evicțiune.
Reclamanții și au formulat cerere de anulare a contractului de vânzare-cumpărare încheiat între - - în calitate de vânzătoare și - SRL în calitate de cumpărătoare, cu motivarea că vânzătoarea a înstrăinat ceea ce nu avea.
La data de 14.07.1997, prin sentința civilă 7516 Judecătoria TG. Jad eclinat competența de soluționare a cererilor menționate mai sus în favoarea Tribunalului Gorj, rezultând din considerentele sentinței că au fost conexate la cauza de față și dosarele 14224/1996, 14225/1996, 15689/1996 ale aceleiași instanțe.
Prin sentința civilă 333/1997, în dosarul 5276/1997, Tribunalul Gorja admis în parte acțiunea în revendicare formulată de cei doi reclamanți împotriva pârâtelor - și - și a dispus obligarea acestora să lase în deplină proprietate și liniștită posesie terenul de 4395 mp situat în Tg. J,-, casa cu 5 camere și dependințe, grajd și șopron. A fost respinsă acțiunea împotriva TG. J și admisă cererea în pretenții formulată de împotriva - pentru plata pretențiilor de 155.000.000 lei și s-a dispus anularea contractului de vânzare-cumpărare încheiat între cele două societăți. A fost respinsă cererea pentru constatarea nulității titlului de proprietate -/1996 eliberat în favoarea reclamanților cu privire la terenul de 4603 mp și respinsă ca fiind rămasă fără obiect cererea formulată de - - împotriva - SRL pentru rezoluțiunea contractului de vânzare-cumpărare încheiat între cele două societăți. A fost respinsă acțiunea în constatare formulată de - -.
Prin decizia nr.95 din 25.11.1998, pronunțată de Curtea de APEL CRAIOVA, în dosar 1619/1998, au fost admise apelurile declarate de - - și - SRL împotriva sentinței civile 333/1997, a fost casată sentința și trimisă cauza spre rejudecare la Tribunalul Gorj, decizia rămânând irevocabilă prin respingerea recursului declarat împotriva acesteia conform deciziei nr.3731/1999 a Curții Supreme de Justiție.
Cauza a fost înregistrată sub nr.5129/2000 la Tribunalul Gorj, iar în cursul judecății a intervenit decesul reclamantului, rămânând unic moștenitor și a fost formulată cerere de intervenție în interes propriu de către intervenientul, cu motivarea că este cumpărătorul a 70% din acțiunile - - și justifică un interes personal în această cauză.
Prin sentința civilă 184 din 12.09.2002, pronunțată de Tribunalul Gorj, a fost admisă în parte acțiunea în revendicare formulată de, în nume propriu și în calitate de moștenitor împotriva celor două societăți comerciale și a fost obligată pârâta - SRL să lase în deplină proprietate și liniștită posesie terenul de 1079 mp situat în Tg. J, - B, nr.7, s-a dispus anularea titlului de proprietate -/1996 pentru suprafața de 3241,64 mp și s-a respins acțiunea pentru anularea contractului de vânzare-cumpărare încheiat în 1995 între cele două societăți comerciale, dispunându-se deconexarea dosarelor 14225/1996 și 15689/1996 ale Judecătoriei Tg. J, măsură intrată în puterea lucrului judecat prin decizia 95/1998 a Curții de APEL CRAIOVA, care a constatat că în mod greșit au fost conexate litigiile comerciale dintre cele două societăți cu acțiunea în revendicare a reclamanților.
Prin decizia nr.167/2003 a Curții de APEL CRAIOVA, pronunțată în dosarul 21/CIV/2003, au fost respinse apelurile formulate de și - SRL împotriva deciziei 184/2002 a Tribunalului Gorj.
Prin decizia 3108/2006 a Curții de APEL CRAIOVA, pronunțată în dosarul -, au fost admise recursurile declarate de moștenitorii, și - SRL prin lichidator - SRL împotriva deciziei 167/2003 a Curții de APEL CRAIOVA, au fost casate ambele hotărâri și trimisă cauza spre rejudecare la Judecătoria TG.
Cauza a fost înregistrată la Judecătoria TG. J sub nr- și s-a solicitat introducerea în cauză de către reclamanții, în calitate de pârâți, dobânditori subsecvenți a numiților Al- și de către, și.
Pentru termenul din 7.02.2007, reclamantul a formulat o precizare a acțiunii solicitând constatarea nulității contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.2733/2004 de BNP privind pe vânzătoarea - SRL și cumpărătorii Al și, invocând disp.art.15 alin.1 și 2 din Legea 54/1998.
Prin încheierea din 7.03.2007, instanța a dispus deconexarea dosarelor 14225/1996, având ca obiect rezoluțiune contract de vânzare-cumpărare și privind pe reclamanta - - reprezentată prin lichidator judiciar - SRL Târgu J și pârâta - SRL, actualmente reprezentată prin lichidator judiciar SRL Tg-J și 15689/1996 cuprinzând dosarele 11303/1995 al Judecătoriei Tg-J, 234/1996 al Tribunalului Gorj și 2550/1996 al Curții de APEL CRAIOVA, având ca obiect acțiune în constatare vânzare-cumpărare formulată de reclamanta - -, actualmente reprezentată prin lichidator judiciar - SRL Târgu J și pârâta Consiliul Local Târgu J și a dispus înregistrarea acestora separat în evidența cauzelor comerciale ținută de Judecătoria Tg-J, stabilind termen de judecată în fiecare dintre cele două cauze la data de 21.03.2007 la completul inițial învestit.
S-a disjuns acțiunea pentru constatare nulitate titlu de proprietate cuprinzând dosarul 14224/1996 și privind pe reclamanta - - și pârâții, și intimatele Comisia Locală Tg-J pentru aplicarea Legii 18/1991, Comisia Județeană G pentru stabilirea dreptului de proprietate privată asupra terenurilor de acțiunea în revendicare înregistrată în dosarul 3852/1996 împreună cu dosarele 5276/1997 al Tribunalului Gorj, 1619/1998 al Curții de APEL CRAIOVA, 675/1999 al Curții Supreme de Justiție, 5129/2000 al Tribunalului Gorj, 21/CIV/2003 al Curții de APEL CRAIOVA, 9267/2003 al ÎCCJ și 5874/2006 al Curții de APEL CRAIOVA, dispunându-se înaintarea acțiunii pentru constatare nulitate titlu de proprietate completului de judecată similar, desemnat să judece procese funciare pe același termen de judecată și menținându-se în vederea continuării judecății dosarul - de către completul inițial învestit având ca obiect acțiunea în revendicare.
Prin sentința civilă 2403/2007, pronunțată de Judecătoria Tg. J, în dosarul nr- (14224/1996) a fost admisă excepția lipsei capacității de folosință a reclamantei - - și respinsă acțiunea pentru anularea titlului de proprietate.
Prin sentința nr.404/4.04.2007, pronunțată în dosarul -, a fost respinsă acțiunea în constatare formulată de - - împotriva pârâților CONSILIUL LOCAL TÂRGU J, PRIMĂRIA TÂRGU J și în contradictoriu cu intervenienții și, .
Prin sentința nr.528/2.05.2007, pronunțată de Judecătoria TG. J, în dosarul - (14225/1996), a fost anulată ca netimbrată acțiunea pentru rezoluțiune contract vânzare-cumpărare formulată de - - TÂRGU J reprezentată de LICHIDATOR JUDICIAR - SRL împotriva pârâtei - SRL, reprezentată prin lichidator judiciar - SRL Tg-J, și în contradictoriu cu intervenienții, Al-, .
În cursul judecării cauzei înregistrată sub nr-, a intervenit decesul moștenitorului și s-a dispus introducerea în cauză a moștenitorilor acestuia,.
Cu privire la cererea în completare având ca obiect constatarea nulității contractului de vânzare-cumpărare, pârâtul Al a formulat întâmpinare, solicitând respingerea acțiunii cu motivarea că prin decizia 190/2005 pronunțată de Tribunalul Gorj în dosarul 460/2005 a fost respinsă acțiunea formulată de - SRL împotriva dobânditorilor Al și având ca obiect constatarea nulității aceluiași contract de vânzare-cumpărare, apreciind că există autoritate de lucru judecat in rem și că în cauza de față singura problemă care comportă discuții este buna credință a cumpărătorilor. A susținut că au fost cumpărători de bună credință motivat de faptul că cel care a înstrăinat avea toate înscrisurile cerute de lege pentru a transmite proprietatea, iar în ce privește reaua credință sarcina probei incumbă celeilalte părți. Pârâtul a invocat în apărarea sa și faptul că adevăratul proprietar nu are posibilitatea formulării unei acțiuni în anularea actului, față de care are calitatea de terț, ci doar are posibilitatea formulării unei acțiuni în revendicare împotriva dobânditorului.
Judecătoria Tg. J, prin sentința civilă nr. 7769/07.11.2007, a respins acțiunea în revendicare, a anulat ca fiind netimbrate cererile pentru pretenții și acordarea unui drept de retenție formulate de - SRL împotriva - - și cererea pentru intervenție în interes propriu formulată de intervenientul.
A admis în parte cererea pentru constatare nulitate contract de vânzare-cumpărare formulată de reclamanții și și însușită de moștenitori, încheiat între - - și - SRL și a constatat nulitatea vânzării cumpărării cu privire la terenul de 4762,5 mp menționat în procesul-verbal anexă la contractul de vânzare-cumpărare încheiat la 7.09.1995 și în raportul de evaluare întocmit de - CONT SRL Tg-
A respins acțiunea pentru constatare nulitate contract vânzare-cumpărare.
Pentru a pronunța această sentință, instanța a reținut că pârâtele - - și - SRL nu ocupă bunurile revendicate deoarece în cursul judecării cauzei terenul și construcțiile au fost înstrăinate, actualii deținători fiind pârâții și Al-, împotriva acestora nefiind extinsă acțiunea în revendicare. S-a constatat că reclamanții nu îndeplinesc condițiile prevăzute de art. 480, 481 cod civil pentru acțiunea în revendicare, că pârâții împotriva cărora s-a formulat acțiunea în revendicare nu dețin bunurile.
În ce privește acțiunea în pretenții și acordarea unui drept de retenție formulată de pârâta - SRL împotriva pârâtei - - pe cale reconvențională, instanța a constatat că, deși a fost citată cu mențiunea de a se face dovada achitării taxei de timbru, pârâta reclamantă reconvențional nu a executat această obligație, motiv pentru care în temeiul art.20 alin.1 și 3 din Legea 146/1997 s-a dispus anularea ca netimbrată a acestor cereri.
Cu privire la cererea de intervenție formulată de intervenientul, instanța a constatat de asemeni că nu a fost timbrată, motiv pentru care în temeiul art.20 alin.1 și 3 din Legea 146/1997 a dispus anularea ca netimbrată a acestei cereri.
Cu privire la cererea pentru anularea contractului de vânzare încheiat între - - în calitate de vânzătoare și - în calitate de cumpărătoare formulată de reclamanții și în dosarul 3852/1996 și însușită de moștenitori, instanța a reținut că prin înscrisul sub semnătură privată denumit contract de vânzare-cumpărare încheiat la data de 7.09.1995 - - a vândut către - SRL sediul coloanei auto situat în TG-J,-, făcându-se mențiunea că obiectul vânzării este descris în raportul de evaluare întocmit de comisia de licitație și predarea-primirea acestui obiect este consemnată în procesul-verbal anexa nr.2 la contract. În procesul-verbal din 7.09.1995 anexă la contractul menționat se face mențiune că s-au predat de la vânzător către cumpărător clădire administrativă, magazie materiale, cabină poartă, gard împrejmuire, teren (fără elemente de individualizare, dimensiuni, suprafață), cu specificația că proprietatea asupra terenului va fi transmisă de către vânzători după obținerea titlului de proprietate.
A reținut instanța că reprezentantul cumpărătoarei a înțeles să cumpere terenul, deși rezulta cu certitudine că vânzătoarea nu era proprietarul acelui teren, fiind dovedită reaua credință a cumpărătoarei, că există certitudinea că ambele părți ale contractului de vânzare-cumpărare au acționat cu rea-credință și că ulterior au încercat să creeze o aparență de drept prin formularea acțiunii în constatare de către - SRL împotriva - - înregistrată în dosarul 11552/1995 al Judecătoriei Tg-J la data de 12.09.1995, prin care se solicita să se constate că reclamanta este proprietara terenului de 4236,157 mp cu o valoare de 114.776 lei învecinat la răsărit cu, la vest cu, la nord cu, la sud cu, cu motivarea că în urma adjudecării imobilului conform procesului-verbal din 8.09.1995 au obținut acel teren, iar pârâta refuză să-i recunoască acest drept.
Conform mențiunilor din hotărârea judecătorească pronunțată în cauză pârâta - - nu a formulat nici o apărare cu privire la cererea reclamantei, existând la dosarul cauzei la fila 26 declarația acesteia prin reprezentantul legal că nu formulează apel împotriva sentinței 2684/1995 pronunțată în dosarul 11552/1995.
A concluzionat instanța că activitatea celor două societăți în scopul de a obține o hotărâre judecătorească care să creeze aparența de drept în favoarea cumpărătoarei - constând în formularea unei acțiuni în constatare la data de 12.09.1995, la o durată de 4 zile după încheierea actelor de licitație în care s-a făcut mențiunea că vânzătoarea nu deține titlu de proprietate și că dreptul va fi transmis după obținerea acelui titlu, conduce la concluzia că au acționat în scopul fraudării legii, că ambele părți au acționat cu rea-credință, conștiente că vânzătorul nu este proprietarul bunului și urmărind împreună o cauză ilicită ( vânzătoarea obținerea unui preț pentru un bun care nu-i aparținea, cumpărătoarea aparența dobândirii dreptului de proprietate asupra bunului printr-o hotărâre judecătorească și în condițiile în care cunoștea că vânzătoarea nu este proprietarul acelui bun).
Cu privire la partea din contractul de vânzare-cumpărare referitoare la construcții, instanța, având în vedere aceleași documente analizate anterior cu privire la teren, a reținut că în raportul de evaluare s-a făcut mențiunea predării către vânzătoare a construcțiilor de către IJGCL la momentul înființării Întreprinderii de Industrializare a Laptelui Chiar dacă anexat acestei mențiuni nu au fost depuse alte documente care să dovedească cu certitudine modul de dobândire a construcțiilor de către vânzătoare, mențiunea arătată era de natură să creeze convingerea cumpărătoarei că aceea este proprietara construcției, situație în care nu se poate reține reaua-credință la dobândirea construcțiilor.
Cu privire la interesul reclamanților în ce privește constatarea nulității vânzării asupra construcțiilor instanța a reținut că, nu rezultă din nici unul din documentele depuse la dosar că imobilele construcții înstrăinate de vânzătoare sunt aceleași cu cele revendicate de reclamanți prin acțiunea introductivă, iar în cursul judecății reclamanții nu au solicitat administrarea de probatorii în acest sens.
În consecință, temeiurile avute în vedere pentru constatarea nulității înstrăinării cu privire la teren nu pot fi reținute și pentru construcții, motiv pentru care acțiunea în constatare nulitate contract de vânzare-cumpărare a fost admisă pro parte, cu privire la teren.
Cu privire la cererea privind constatarea nulității contractului de vânzare-cumpărare încheiat între - - și pârâții și Al- s-a invocat ca principal temei disp.art.15 alin.1 din Legea 54/1998, în conformitate cu care la data încheierii tranzacției erau interzise sub orice formă înstrăinările terenurilor cu privire la al căror titlu de proprietate există litigii în instanțele judecătorești, dispoziție continuată de aliniatul 2 care prevedea nulitatea acelor înstrăinări și posibilitatea de a fi constatate de instanță la cererea oricărei persoane interesate, că pe rolul instanței exista un proces de aproximativ 10 ani, pornit de frații, iar în cadrul acelui proces înstrăinătoarea - SRL era parte, înstrăinând cu rea credință imobilul.
A mai reținut instanța că, din contractul de vânzare-cumpărare autentificat la data de 6.04.2004 de BNP rezultă că - SRL reprezentată prin, în calitate de vânzătoare a înstrăinat către Al și un teren și clădirile situate pe acesta, toate aflate în TG-J, - B, nr.7, județul G, cumpărătorul terenului fiind, iar cumpărătorul construcțiilor fiind Al, în favoarea căreia cumpărătoarea terenului a constituit prin acel act un drept de superficie.
De pe copia înscrisului, rezultă că la data de 27.04.2004 a fost intabulat dreptul de proprietate al cumpărătorilor în cartea funciară 11926 localității TG-J, sub nr.11203, iar din certificatul nr.1161/26.4.2004 eliberat de Judecătoria TG-J rezultă că începând cu data de 7.09.1995 și până la momentul eliberării acestui act în Registrul de transcripțiuni și inscripțiuni al Judecătoriei Tg-J au fost găsite înscrise ipoteca nr.7418/1995 și comandamentul 33/2000 în favoarea Băncii Creditului Românesc, care au fost radiate prin încheierile 1787/2004 și 41/2004.
S-a constatat că la momentul încheierii tranzacției cumpărătorii au avut cunoștință de existența sarcinilor arătate mai sus și au procedat la încheierea actului autentic după ce creditorul Banca Creditului Românesc a încunoștințat executorul judecătoresc despre închiderea executării față de debitoarea - SRL, ca urmare a achitării debitului, aceasta comunicând și Biroului de Carte Funciară al Judecătoriei Tg-J cererea de radiere a comandamentului asupra bunurilor ce ulterior au fost cumpărate de pârâți. Aceste aspecte, fără a fi vorba de existența excepției autorității de lucru judecat, au fost reținute prin sentința 190/2005 pronunțată de Tribunalul Gorj în dosarul 460/2005, rămasă irevocabilă conform deciziei 213/2006 a CA Cu privire la autoritatea de lucru judecat în raport de sentința de mai sus s-a reținut că este nefondată motivat de faptul că, motivele de nulitate invocate în acea acțiune au fost referitoare la fraudarea legii taxei de timbru, cât și a Legii 54/1998 referitoare la dobândirea de terenuri pe teritoriul României de către un cetățean străin, iar în cererea ce face obiectul cauzei de față s-a invocat reaua credință a părților cu ocazia încheierii contractului de vânzare-cumpărare.
Din cele reținute, instanța a constatat că vânzătoarea - SRL a acționat cu rea-credință la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare cu pârâții Al și, încălcând disp.art.15 din legea 54/1998 și înstrăinând în cunoștință de cauză imobilele cu privire la al căror titlu de proprietate existau pe rolul instanțelor litigii în care aceasta era parte.
Cu privire la buna sau reaua credință a cumpărătorilor, instanța a stabilit că, actele eliberate de serviciile publice abilitate a ține evidența litigiilor referitoare la anumite bunuri (Serviciul Carte Funciară, executor judecătoresc) conduc la concluzia că în evidențele acestora nu erau înregistrate cereri de opoziție la înstrăinare din partea persoanelor interesate de acele imobile, așa cum prevăd disp.alin.3 art.15 din Legea 54/1998, că a existat neglijența reclamanților și a autorilor lor în administrarea patrimoniului motivat de faptul că deși învestiseră instanța cu judecarea acțiunii pentru anulare titlu din anul 1996 (anterior intrării în vigoare a legii) nu au efectuat demersurile necesare pentru înscrierea acestuia în registrul de și ținut cronologic de fostele notariate de stat și ulterior de birourile de carte funciară ale instanțelor, primele mențiuni în sensul înscrierii litigiului fiind făcute la data de 24.01.2005 și ulterior la data de 2.08.2007 în Cartea Funciară 11926 localității Tg-J, privind terenul de 4236,157 mp.
Cu privire la declarațiile martorilor ascultați în cauză, instanța a reținut că, fac dovada bunei credințe a pârâților la încheierea contractului de vânzare-cumpărare, că, martorul a revenit asupra declarației din 26.06.2007 motivat, iar declarația sa se coroborează cu declarațiile celorlalți martori ascultați în cauză.
S-a apreciat că aspectele contradictorii din declarațiile extrajudiciare au fost înlăturate de martor atunci când a semnat declarația sa consemnată sub prestare de jurământ în fața instanței și luând act de rigorile legii penale în ce privește mărturia mincinoasă.
Susținerile reclamantei referitoare la reaua credință a cumpărătorilor prin invocarea că aveau cunoștință de existența litigiului cu ocazia declarațiilor date în cursul urmăririi penale au fost înlăturate ca nedovedite deoarece observând copiile declarațiilor depuse de reclamantă la filele 362,363 din dosarul cauzei se observă că ele sunt datate 3.08.2004, ulterior momentului dobândirii imobilelor (26.04.2004), iar din cuprinsul lor nu rezultă că aveau cunoștință despre litigiile referitoare la imobil.
Referitor la același aspect al cunoașterii actelor referitoare la imobilele înstrăinate, este de observat că vânzătoarea prin reprezentanții săi a prezentat cumpărătorilor doar actele care să le creeze acestora convingerea că este proprietară, din contractul de vânzare-cumpărare rezultând că și-a justificat proprietatea prin 2684/1995 pronunțată de Judecătoria TG-J în dosarul 11552/2005, transcrisă sub nr.7249/1995 la Judecătoria TG-
Faptul că s-a dovedit ulterior că vânzătoarea prin reprezentanții săi a acționat cu rea-credință atât în ce privește obținerea acelui titlu, cât și ascunderea existenței pe rol a litigiului având ca obiect revendicarea bunurilor de către foștii proprietari, nu este de natură să agraveze situația cumpărătorilor sub aspectul exprimării consimțământului la cumpărare cu bunăcredință.
Nefiind dovedită reaua credință, conform opiniei exprimate de teoria și practica judiciară interne, în scopul protejării raporturilor juridice civile, instanța a constatat că nu există motive de nulitate a convenției din 26.04.2004.
Împotriva acestei sentințe au declarat apel reclamanții și pârâtul Al.
În apelul reclamanților, și, s-a criticat sentința în sensul că s-a făcut dovada cu cei doi cumpărători au fost de rea credință la încheierea actului de vânzare-cumpărare; că martorul a avut o atitudine oscilantă în declarațiile sale și că s-au încălcat disp.art. 948.civil.
Reclamantului a criticat hotărârea tot cu privire la menținerea contractului de vânzare-cumpărare nr. 2733/26.04.2004 cu motivarea că s-au încălcat dispoz. art. 15 din L 54/1998 care interziceau înstrăinarea imobilelor cu privire la care existau litigii la instanțele judecătorești.
În apelul pârâtului este criticată sentința cu privire la capătul de cerere privind anularea contractului de vânzare-cumpărare încheiat între - - și - SRL cu motivarea că, nu s-a făcut nici o dovadă privind motivele de nulitate și reaua credință a părților la încheierea contractului.
Tribunalul Gorj, prin decizia civilă nr. 205 din 26.05.2008, a respins ca nefondate apelurile civile declarate de reclamanții, și de pârâtul AL-, împotriva sentinței civile nr. 7760/07.11.2007 pronunțată de Judecătoria Tg. J în dosarul nr-.
Pentru a pronunța astfel, tribunalul a reținut următoarele:
Prin art. 15 din L 54/1998, în vigoare la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare dintre - SRL și pârâții persoane fizice, s-a interzis sub sancțiunea nulității înstrăinarea imobilelor cu privire la titlul cărora există litigii la instanțele judecătorești însă, acest text de lege trebuie coroborat cu disp.art. 1899 alin. 2 Cod civil, conform cărora" buna credință se presupune totdeauna și sarcina probei cade asupra celui ce aleagă rea credință".
În cazul imobilelor preluate abuziv de stat nici organele, autoritățile administrației publice centrale și locale în reprezentarea statului respectiv, a unităților administrativ teritoriale, după cum imobilul era evidențiat ca aparținând domeniului public sau privat al acestora, și nici unitățile economice transformate în societăți comerciale cu capital de stat și ulterior privatizate nu pot invoca buna-credință în ceea ce-i privește, aceștia cunoscând sau trebuind să cunoască situația juridică reală a imobilului.
În cel privește pe cumpărătorul de la continuatoarea societății comerciale privatizate, reaua-credință a acestuia trebuie dovedită sarcina probei incumbând reclamantului fost proprietar în baza art. 1169.civil raportat la art. 1899 alin. 2.civil, prezumția legală relativă de bună credință putând fi răsturnată prin orice mijloc de probă.
B-credință constă în credința eronată a cumpărătorului lipsită de orice culpă, în existența unei situații juridice reale a imobilului cumpărat ce rezultă dintr-o aparență înșelătoare în sensul că, dobândește bunul de la adevăratul proprietar.
Reaua-credință constă în prevalarea cumpărătorului de o situație căreia îi cunoștea sau trebuia să-i cunoască viciile.
Pentru a reține reaua credință a cum,părătorilor pârâți nu este suficientă prezumția simplă ( art. 1203.civil) a cunoașterii de către aceștia a faptului preluării imobilului de către stat și al caracterului abuziv al preluării imobilelor în general în perioada 1945 - 1989, născută din simplul fapt notoriu nedeterminat al contestării în general de către foștii proprietari a modului abuziv în care au fost preluate imobilele în perioada menționată. Această prezumție simplă trebuie coroborată cu probe certe din care să rezulte fără echivoc faptul că, la momentul încheierii contractului cumpărătorul pârât a cunoscut ori putea să cunoască cu minime diligențe, nu faptul că imobilul a fost preluat de stat ci faptul că, foștii proprietari contestă valabilitatea preluării, importanță având nu atât ieșirea din pasivitate a fostului proprietar cât percepția cumpărătorului asupra regimului juridic al imobilului.
Principiul validității aparenței în drept ( error communis facit jus ) constituie o excepție de la efectul sancțiunii civile a nulității respectiv, o excepție de la regulă " quod nullum est nullum producit effectum" în sensul că, actul juridic civil nul absolut produce efectul păstrării bunului respectiv, a dreptului de proprietate de către dobânditorul cu titlu oneros de bună credință dacă acesta s-a aflat într-o eroare comună și invincibilă.
Existența acestui principiu, aplicarea lui de către instanțele din România este recunoscută și în practica CEDO, curtea reproșând statului român lipsa unei reglementări " clare și coerente a bunei credințe și a unei metode uniforme de apreciere a sarcinii și a obiectului probei acesteia". ( Hotărârea din 01.12.2005 în cauza Păduraru/România).
În cauza de față apelanții reclamanți pentru a dovedi reaua credință a cumpărătorilor și pentru a face aplicabile disp. art. 15 alin. 1-2 din L 54/1998 trebuiau să facă dovada că au înregistrat în registrul de publicitate opozițiile de înstrăinare a imobilului asupra căruia se purta un litigiu conform art. 15 alin. 3 din L 54/1998.
Această obligație nu a fost îndeplinită pentru că, la data încheierii actului în Registrul de Publicitate erau înscrise doar ipoteca și comandamentul în favoarea Băncii Creditului Românesc, care au fost radiate ca urmare a achitării creditului.
Reclamanții nu au făcut nici o dovadă a relei credințe a cumpărătorilor, aceștia din urmă dovedind că, au aflat de litigiu ulterior încheierii actului, în mod întâmplător.
Pe de altă parte, imobilul a fost dobândit de cumpărători în urma unor acte succesive de vânzare-cumpărare respectiv, inițial imobilul a fost cumpărat de - SRL de la - - Tg. J, în anul 1995, prin adjudecare la licitație publică, s-a recunoscut cumpărătorului dreptul de proprietate asupra terenului printr-o hotărâre judecătorească irevocabilă și apoi, imobilul a fost vândut în 2004 cumpărătorilor pârâți care, datorită acestor succesiuni de acte nu au avut percepția că dobândesc un imobil intrat abuziv în proprietatea statului și revendicat de fostul proprietar.
În ce privește contractul de vânzare-cumpărare încheiat între - B - și - SRL în mod corect a reținut prima instanță reaua credință a părților contractante având în vedere că ambele cunoșteau sau trebuiau să cunoască că imobilul este proprietatea unui terț. Acest fapt a rezultat din dosarul nr. 11552/1995 în care sunt depuse actele încheiate între părțile contractante conform cărora, vânzătoarea nu deținea titlu de proprietate pentru teren, iar dreptul de proprietate asupra terenului a fost dobândit de cumpărătoare printr-o acțiune în constatare la judecata căreia vânzătoarea a achiesat nefăcând nici o opoziție, neexercitând căile de atac.
Împotriva ambelor hotărâri au declarat recurs, și pârâții, criticând-o pentru nelegalitate și netemeinicie.
În recursul lor, reclamanții, critică soluția instanței de fond și a instanței de apel, în sensul că instanțele nu au făcut o corectă aplicare a dispoz. Lg. 54/1998 în raport de dispozițiile dreptului comun.
De asemenea, se critică soluția și pentru faptul că nu s-a constatat nulitatea contractului dintre - - și - SRL privind construcțiile, precum și nulitatea contractului dintre - SRL și cumpărătorii și, în cauză nefăcându-se aplicabile dispoz. art. 20 alin.44din Lg. 10/2001, modificată prin Lg. 247/2005.
În recursul formulat de și se critică soluția instanței de apel privind anularea contractului dintre - - și - SRL, deoarece în cauză nu s-a făcut dovada relei credințe la perfectarea contractului.
Recursul formulat de reclamanții, este fondat, iar recursul formulat de și este nefondat, pentru următoarele considerente:
Examinând actele și lucrările dosarului, se reține că în mod greșit s-a respins acțiunea în revendicare a reclamanților privind imobilele, deoarece prin sentința civilă nr. 333 din 14.11.1997, pronunțată de Tribunalul Gorj, s-a admis acțiunea în revendicare formulată de reclamanți, iar pârâții - și - SRL au fost obligați să lase în deplină proprietate și liniștită posesie imobilele casă cu 5 camere și dependințe, grajd, șopron și terenul în suprafață de 4395mp, situat în Tg. J,-.
Reclamanții au făcut dovada că sunt proprietarii atât pe teren cât și pe construcții ș, că în temeiul art. 480 Cod civil, acțiunea în revendicare formulată de reclamanți și însușită de moștenitori trebuia admisă.
În privința nulității contractului de vânzare-cumpărare nr. 2733/26.04.2004, încheiat între -, în calitate de vânzătoare, și Al- și, în calitate de cumpărători, soluțiile instanțelor de fond și apel sunt greșite, în sensul că trebuia constatată nulitatea acestui contract.
În cazul de față, își găsește aplicația principiul resoluto iure dantis, resolvitur jus accipientis, potrivit căruia, desființarea prin anulare a dreptului transmițătorului duce la desființarea dreptului dobânditorului și care este o consecință a altor două principii, a principiului retroactivității, în temeiul căruia dreptul născut dintr-un act ce este anulat se desființează chiar la data nașterii lui, dar și a principiului, potrivit căruia nimeni nu poate transmite un drept pe care nu îl are.
În cauză, instanța a aplicat greșit excepția de la principiul resoluto iure dantis, resolvitur jus accipientis, în sensul că în cadrul actelor de dispoziție cu titlu oneros încheiate de un dobânditor de bună-credință, acestea vor fi menținute chiar dacă dreptul transmițătorului a fost anulat.
Principiul bunei-credințe este o creație a practicii judiciare, nefiind consacrat în legislația în vigoare.
El poate fi aplicat atunci când nu avem dispoziții exprese care să înlăture acest principiu.
Or, prin Lg. nr. 54/1998, în art. 15 alin.1 se prevedea în mod expres că sunt interzise înstrăinările, sub orice formă, a terenurilor cu privire la titlul cărora existau litigii, la instanțele judecătorești pe tot timpul soluționării acestor litigii, iar nerespectarea acestor dispoziții imperative atrage nulitatea actului de înstrăinare, potrivit art. 15 alin.2 din Lg. 54/1998. Potrivit acestui articol, înstrăinările încheiate cu încălcarea prevederilor art. 15 alin.1 sunt nule, nulitatea putând fi constatată de către instanțele judecătorești la cererea oricărei persoane interesate și a procurorului.
Aceste dispoziții ale legii speciale se aplică cu prioritate, astfel că, în cauza de față, nu avea relevanță buna-credință a terțului cumpărător în momentul cumpărării.
În consecință, și sub acest aspect, recursurile formulate de reclamanți și continuate de moștenitorii acestora sunt întemeiate, urmând ca hotărârile instanței de fond și apel să fie schimbate în sensul constatării nulității contractului de vânzare-cumpărare nr. 2733/26.04.2004.
În privința recursului formulat de și, acesta este neîntemeiat, deoarece dobândirea dreptului de proprietate printr-o acțiune în constatare formulată de - împotriva pârâtei - - Tg. J, nu este opozabilă adevăraților proprietari care nu au fost parte într-un asemenea litigiu, iar pe de altă parte, considerentele de fapt și de drept privind reaua-credință a cumpărătorilor, așa cum au reținut instanțele, sunt pe deplin justificate.
Având în vedere dispoz. art. 274 Cod pr. civ. urmează ca pârâții să fie obligați către, la 513 lei cheltuieli de judecată, către la 510 lei cheltuieli de judecată și la câte 9,5 lei cheltuieli de judecată către, și, urmând ca restul dispozițiilor sentinței instanței de fond să fie menținute.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge recursul formulat de și împotriva deciziei civile nr. 205 din data de 26 mai 2008 pronunțată de Tribunalul Gorj în dosar nr- și a sentinței civile nr. 7769 din 7 noiembrie 2007 pronunțată de Judecătoria Tg J, în dosar nr-, în contradictoriu cu intimații reclamanți, intimatele pârâte - - - PRIN LICHIDATOR JUDICIAR - SRL, - SRL - PRIN ADMINISTRATOR, - SRL - PRIN LICHIDATOR JUDICIAR - SRL și intimatul intervenient în nume propriu.
Admite recursul formulat de, împotriva deciziei civile nr. 205 din data de 26 mai 2008, pronunțată de Tribunalul Gorj, în dosar nr- și a sentinței civile nr. 7769 din 7 noiembrie 2007, pronunțată de Judecătoria Tg. J, în dosar nr-.
Schimbă sentința civilă nr. 7769/ 7.11.2007, a Judecătoriei Tg. J și decizia civilă nr. 205/26.05.2008, a Tribunalului Gorj, în sensul că admite acțiunea în revendicare și obligă pârâții să lase în deplină proprietate și liniștită posesie suprafața de 4200mp, situată în Tg. J,-, jud.
Constată nulitatea contractului de vânzare-cumpărare nr. 2733/26.04.2004, încheiat între - SRL și și.
Obligă pârâții către la 513 lei cheltuieli de judecată, către la 510 lei cheltuieli de judecată și către, și la câte 9,5 lei cheltuieli de judecată.
Menține restul dispozițiilor sentinței.
Decizie irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică de la 09 2008.
Președinte, Judecător, Judecător,
- - - - - -
Grefier,
- -
Red. jud. -
Tehn.
4 ex./16.12.2008
Președinte:Dan SpânuJudecători:Dan Spânu, Emilian Lupean, Alexandrina Marica
