Jurisprudenta revendicare imobiliară. Decizia 11/2010. Curtea de Apel Bucuresti
| Comentarii |
|
Dosar nr- (2428/2009)
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL BUCUREȘTI
SECȚIA A III-A CIVILA
ȘI PENTRU CAUZE CU MINORI ȘI DE FAMILIE
DECIZIA CIVILĂ nr.11
Ședința publică de la 11.01.2010
Curtea constituită din:
PREȘEDINTE: Ioana Buzea
JUDECĂTOR 2: Doinița Mihalcea
JUDECĂTOR 3: Daniela Adriana
GREFIER -
Pe rol soluționarea recursurilor formulate de recurenții - reclamanți - -, - și de recurentul - pârât MINISTERUL FINANȚELOR PUBLICE- DIRECȚIA GENERALĂ A FINANȚELOR PUBLICE, împotriva deciziei civile nr. 907 din 14.10.2009, pronunțată de Tribunalul București - Secția a III-a Civilă, în dosarul nr-.
Obiectul cauzei - pretenții.
La apelul nominal făcut în ședință publică se prezintă avocat, în calitate de reprezentant al recurenților - reclamanți - -, -, în baza împuternicirii avocațiale nr. 248/2009, emisă de Baroul București - Cabinet Individual (pe care o depune), lipsind recurentul - pârât MINISTERUL FINANȚELOR PUBLICE- DIRECȚIA GENERALĂ A FINANȚELOR PUBLICE.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință care învederează că, prin serviciul registratură, la data de 03.12.2009, a fost formulat recurs și de pârâtul Ministerul Finanțelor Publice, depus în două exemplare.
Curtea procedează la comunicarea, în ședință publică, a unui exemplar al recursului formulat la data de 03.12.2009 de pârâtul Ministerul Finanțelor Publice, avocatului recurenților - reclamanți.
Avocatul recurenților - reclamanți face dovada achitării taxei judiciare, în cuantum de 420 lei, conform chitanței CEC Bank nr.-/1 din data de 07.01.2010 și timbru judiciar de 0,50 lei, precum i s-a pus în vedere prin rezoluția administrativă; nu solicită amânarea cauzei pentru a lua cunoștință de conținutul motivelor recursului formulat de pârâtul Ministerul Finanțelor Publice și nu are cereri de formulat.
Nemaifiind alte cereri de formulat, probe de administrat ori excepții de invocat, Curtea constată cauza în stare de judecată și acordă cuvântul în dezbateri.
Avocatul recurenților - reclamanți - -, -, având cuvântul, solicită admiterea recursului astfel cum a fost formulat.
În opinia sa, tribunalul nu a motivat sub nici un aspect rațiunea pentru care a pronunțat soluția de respingere a apelului, ca nefondat, iar în ceea ce privește expertiza efectuată în cauză, instanța de apel a reținut că varianta a doua ar avea prețul de 122.320 EURO, în realitate fiind vorba despre varianta a treia.
CURTEA
Deliberând asupra recursului civil de față, constată următoarele:
Prin cererea formulată la 2.03.2009 reclamanții și au chemat în judecată pe pârâtul Ministerul Finanțelor Publice solicitând obligarea acestuia la plata sumei ce reprezintă diferența de preț pentru imobilul situat în B, Intrarea - nr. 30, parter, apartamentul 1 sectorul 1.
În motivarea acțiunii s-a arătat că prin contractul de vânzare - cumpărare nr. 1467/2298/12.11.1996 reclamanții au cumpărat imobilul din B, Intrarea - nr. 30, parter, apartamentul 1 sectorul 1, ce a fost ulterior retrocedat fostului proprietar, prin sentința civilă nr.2923/2007 a Judecătoriei sectorului 1 B.
Prin aceiași sentință Ministerul Finanțelor Publice a fost obligat să le plătească reclamanților suma de 43.712,75 lei reprezentând prețul actualizat cu indicele de inflație al imobilului.
Întrucât prin art.501din Legea nr.1/2009 se prevede dreptul la restituirea prețului de piață, solicită plata diferenței dintre prețul reactualizat și valoarea de piață a imobilului.
Ministerul Finanțelor Publice a formulat întâmpinare prin care a invocat excepția lipsei calității procesuale pasive, nefiind parte contractantă în contractul de vânzare - cumpărare, în drept invocându-se dispozițiile art. 1337 Cod civil. Pe fondul cauzei a solicitat respingerea cererii ca nefondată nefiind îndeplinite cerințele art.501din Legea nr. 1/2009.
Prin încheierea de ședință din 9.04.2009 Judecătoria sectorului 1 Bar espins ca neîntemeiată excepția lipsei calității procesuale pasive.
Judecătoria sectorului 1 B prin sentința civilă nr.5400/ 25.06.2009 a admis acțiunea precizată a obligat pârâtul la plata către reclamanți a sumei de 429.448,25 lei - contravaloarea diferenței dintre prețul de piață și prețul actualizat al imobilului din B, Intrarea - nr.30, parter, apartamentul 1 sectorul 1 și la 900 lei cheltuieli de judecată.
În considerentele sentinței,instanța de fond a arătat că prin sentința civilă nr.2923/23.02.2007 a Judecătoriei sectorului 1, rămasă irevocabilă, s-a dispus rezoluțiunea contractului de vânzare-cumpărare nr.1467/29818/12.11.1996 și a fost obligat Ministerul Finanțelor Publice la plata către reclamanți a sumei de 43712,75 lei, reprezentând prețul actualizat al imobilului situat în B,-,.1, sector 1.
Legea nr.10/2001, în forma sa modificată, menționează, la art.50 alin.2 ind.1 si alin.3, faptul că restituirea prețului de piață al imobilelor vândute în temeiul Legii nr.112/1995 se face de Ministerul Finanțelor Publice. Imobilele la care se referă legea sunt cele care au făcut obiectul contractelor de vânzare-cumpărare încheiate conform Legii nr.112/1995, însă desființate ulterior, cum este și situația de față.
In ceea ce privește înțelesul noțiunii "desființare", instanța a apreciat că și în speță sunt aplicabile dispozițiile legale citate anterior, legiuitorul intenționând aplicarea unitară a legii atât în situația în care contractul încheiat în baza Legii nr.112/1995 a fost anulat în mod explicit prin hotărâre judecătorească irevocabilă, cât și atunci când contractul a fost desființat ca efect al admiterii acțiunii în revendicare intentate de către fostul proprietar, precum și desființat ca urmare a pronunțării unei hotărâri judecătorești privind rezoluțiunea contractului de vânzare-cumpărare (cum este cazul de față).
De altfel, interpretarea sistematica și literală a dispozițiilor Legii nr.10/2001, în forma sa modificată prin Legea nr.1/2009, este în același sens, deoarece se folosesc în ipoteze distincte atât termenul de "nulitate" (art.45), cât și cel de "desființare" (art.50 si art.50 ind.1), fiind evident că înțelesul juridic al celor doi termeni este diferit.
Legiuitorul este însă și mai explicit, tranșând sensul juridic al "desființării" contractelor încheiate sub imperiul Legii nr.112/1995 în prevederea nou-introdusă de la art.20 alin.2 ind.1: "In cazul în care imobilul a fost vândut cu respectarea prevederilor Legii nr.112/1995, cu modificările ulterioare, chiriașii care au cumpărat cu buna-credință imobilele în care locuiau și ale căror contracte de vânzare-cumpărare au fost desființate, fie ca urmare a unei acțiuni în anulare, fie ca urmare a unei acțiuni în revendicare, prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile (), au dreptul la asigurarea cu prioritate a unei locuințe din fondurile de locuințe gestionate de consiliile locale și/sau de Ministerul Dezvoltării, Lucrărilor Publice și Locuințelor".
Deși reclamanții nu pretind în litigiul civil de față asigurarea unei locuințe în temeiul art.20 alin.2 ind.1, totuși interpretarea dată de legiuitor noțiunii de "desființare" a contractelor de vânzare-cumpărare este unitară pentru întreaga lege, atât în dispoziția sus-menționată, cât și în prevederile art.48 si 50 din același act normativ.
De asemenea, instanța a reținut că în speță contractul a fost încheiat cu respectarea dispozițiilor Legii nr.112/1995.
Împotriva acestei sentințe au declarat apel atât reclamanții cât și pârâtul.
Reclamanții și au criticat sentința ca nelegală și netemeinică întrucât din cele trei variante de preț propuse de expertiză instanța a ales cea de-a doua variantă, deși apelanții doreau să fie reținută varianta a III-a, ce propunea prețul de 122.320 Euro, echivalentul în lei a 492.512 Ron, variantă ce conținea prețul real al imobilului.
O altă critică se întemeiază pe împrejurarea că instanța de fond nu a motivat în nici un fel suma reținută și nici nu a efectuat verificarea legalității, astfel încât, dacă s-ar scădea din suma de 492.512,20 lei, varianta propusă de instanță, suma primită anterior 43.712,74 lei s-ar obține suma de 448.800 lei, ceea ce diferă în mod evident de suma stabilită prin sentința apelată.
Ministerul Finanțelor în apelul său, a criticat sentința pentru greșita soluționare a excepției lipsei calității procesuale pasive, reclamanții fiind de rea-credință la încheierea contractului de vânzare-cumpărare, iar, pe de altă parte, nu a făcut dovada unei hotărâri judecătorești definitive și irevocabile, prin care să se constate buna lor credință.
În subsidiar, apreciază că instanța de fond, în mod greșit, a considerat că în speță sunt aplicabile dispozițiile art.501din Legea nr.10/2001, întrucât sunt necesare două condiții pentru obținerea prețului de piață, și anume: contractul să fi fost încheiat cu respectarea prevederilor Legii nr.112/1995, iar cea de-a doua, contractul să fi fost desființat prin hotărâre judecătorească definitivă și irevocabilă.
În ceea ce privește prima condiție, reclamanții au fost de rea credință, întrucât nu au depus minime diligențe pentru aflarea adevăratului proprietar.
Tribunalul București - Secția a III-a Civilă, prin decizia civilă nr.907/14.10.2009, a respins ambele apeluri ca nefondate.
În considerentele acestei decizii s-a reținut că apelul reclamanților nu este fondat referitor la prima critică, pentru că aceștia nu susțin nici un temei al opțiunii făcute și în al doilea rând, pentru că în apel se schimbă valoarea solicitată.
Astfel, la prima instanță, cu ocazia concluziilor pe fond, apelanții au solicitat valoarea de 161.579 Euro, iar în apel solicită 122.320 Euro.
S-a reținut că nemulțumirea apelanților constă în alegerea variantei trei din expertiză, care stabilește un preț de 118.730 Euro.
Analizând aceste susțineri în coroborare cu actele din dosar, s-a constatat că această variantă de evaluare reprezintă valoarea imobilului stabilită prin metoda determinării costului de înlocuire. Din cuprinsul raportului de expertiză rezultă că această valoare a fost stabilită prin aplicarea criteriilor de evaluare și a indicilor de actualizare stabilite prin acte normative, respectiv Decretul nr.256/1084, Decretul nr.93/1977, Recomandările Corpului Tehnici din România publicate în Buletinul nr.103/2007, indici de actualizare a prețului în construcții determinat de și avizat de Ministerul Dezvoltării Regionale și Locuinței.
Varianta I propusă de apelant, de 161.579 Euro, este stabilită prin raportare la media prețurilor din anunțurile agențiilor imobiliare publicate pe internet, iar a treia variantă, de 122.320 Euro, prin raportare la veniturile din chirii pe care le-ar putea realiza imobilul.
Varianta aleasă de instanță este singura ce are la bază criterii tehnice științifice prin care s-a determinat prețul de înlocuire a imobilului.
Evaluarea agențiilor imobiliare este o evaluare ipotetică, iar cea prin metoda capitalizării profitului nu ține cont de situația concretă a imobilului, fiind de altfel și incertă.
Art.501din Legea nr.10/2001 prevede, în final, că se va restitui prețul de piață al imobilelor, stabilit conform standardelor internaționale de evaluare.
În ceea ce privește critica privind calculul greșit al echivalentului în lei a sumei de 118.730 Euro, instanța a constatat că este neîntemeiată, față de cursul Euro/ la data efectuării raportului de expertiză. Astfel, valoarea în lei a sumei de 118.730 Euro era de 473.161 lei, din care s-a scăzut suma de 43.712,75 lei primită deja de reclamanți în baza sentinței civile nr.2923/2007, rezultatul fiind 429.448,25 lei.
S-a mai constatat că instanța de fond nu a motivat alegerea variantei II și acordării sumei în lei menționată anterior, însă această lipsă a fost înlăturată prin considerentele instanței de apel.
Apelul Ministerul Finanțelor a fost considerat nefondat de către instanța de apel, având în vedere temeiul juridic al acțiunii, respectiv art.501din legea nr.10/2001, care prevede că Ministerul Finanțelor are obligația de a plăti prețul reactualizat al imobilelor cumpărate în temeiul Legii nr.112/1995, dar care au fost desființate prin hotărâri judecătorești.
În acest sens, tribunalul a coroborat dispozițiile art.501cu art.50 alin.21și alin.3 din legea nr.10/2001.
Referitor la temeinicia acțiunii, s-a arătat că prin sentința civilă nr.2923/2007 a Judecătoriei sectorului 1 s-a dispus rezoluțiunea contractului de vânzare-cumpărare, instanța reținând că temeiul acesteia este răspunderea pentru evicțiunea vânzătorului.
În fapt, s-a constatat că reclamanții cumpărători fuseseră evinși de bun, urmare admiterii acțiunii în revendicare, prin decizia civilă nr.458/2005 a Curții de APEL BUCUREȘTI - Secția a VII-
Deși s-a reținut că dreptul de proprietate s-a pierdut nu ca efect al nulității, ci al rezoluțiunii, tribunalul a apreciat că este îndeplinită prima condiție a textului menționat anterior.
Referitor la buna credință la încheierea contractului de vânzare-cumpărare, s-a reținut că acesta nu a fost anulat pentru acest motiv, ci pierderea dreptului de proprietate s-a realizat în urma comparării de titluri.
Împotriva acestei decizii au declarat recurs atât reclamanții, cât și pârâtul.
Reclamanții și au criticat decizia sub aspectul stabilirii valorii de circulație a imobilului, apreciind că valoare de 118.730 Euro este neserioasă, expertul reținând prețul cu 50% mai mic decât cel real, o situație identică existând și în ceea ce privește aplicarea coeficienților de sporire.
Hotărârea instanței de fond este nulă, întrucât sentința nu este motivată deloc și cu toate că au învederat aceste aspecte în apel, deși tribunalul a reținut că într-adevăr lipsesc considerentele primei instanțe cu privire la motivele alegerii variantei de evaluare, în loc să admită apelul, la rândul său, nu motivează în nici un fel nici respingerea acestei critici, menținând varianta de calcul.
Această critică a fost întemeiată pe dispozițiile art.304 pct.9 Cod de procedură civilă, solicitând casarea hotărârii și trimiterea spre rejudecare, precum și dispozițiile art.304 pct.7 Cod de procedură civilă.
Se mai arată că instanța de apel a confundat probele de la dosar atunci când a reținut că varianta a doua din expertiză are valoare de 122.320 Euro, când în realitate aceasta este varianta a treia din expertiză, împrejurare care a atras pronunțarea unei hotărâri nelegale.
Valoarea reală de circulație a imobilului este cea indicată de recurenți în apel, instanțele anterioare aplicând un calcul matematic greșit.
Critica formulată de Ministerul Finanțelor Publice se întemeiază pe dispozițiile art.304 pct.9 Cod de procedură civilă și privește soluționarea excepției lipsei calității procesuale pasive, cu motivarea că art.50 alin.3 din Legea nr.10/2001 arată că Ministerul Finanțelor Publice poate fi obligat la restituirea prețului actualizat, plătit de chiriașii ai căror contracte de vânzare-cumpărare au fost încheiate cu eludarea prevederilor Legii nr.112/1995, numai în situația expresă în care acestea au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile.
Recurentul nu a fost parte contractantă în raportul juridic dedus judecății, neavând nici o obligație de restituire a prestațiilor efectuate în baza acestui act, obligația pentru evicțiune antrenând răspunderea vânzătorului, respectiv Primăria Municipiului
Curtea va analiza, în primul rând, recursul formulat de Ministerul Finanțelor Publice, având în vedere că se critică modalitatea de soluționare a excepției lipsei calității procesuale pasive.
În acest sens, Curtea apreciază că recursul este nefondat, deoarece obligația instituită prin art.50 alin.3 din Legea nr.10/2001 este imperativă, nefiind lăsată la latitudinea părților și nici a instanței, legiuitorul având în vedere că atât în situația contractelor de vânzare-cumpărare încheiate cu eludarea prevederilor Legii nr.112/1995, cât și a celor încheiate cu respectarea prevederilor acestei legi, cel care urmează să restituie prețul este recurentul.
În ceea ce privește condiția instituită de legiuitor, aceasta este, astfel cum rezultă din text, de desființare, fără nici o mențiune referitoare la bună-credință ori la modalitatea de desființare.
Dispozițiile art.50 și art.501din Legea nr.10/2001 nu reglementează în mod expres situația în care chiriașii cumpărători în baza Legii nr.112/1995 pierd dreptul de proprietate, ca urmare a admiterii unei acțiuni în revendicare inițiată de fostul proprietar al imobilului.
În această situație, practica judecătorească a considerat că și acestor cazuri din urmă le sunt aplicabile dispozițiile susmenționate, întrucât, pe de o parte, prețul achitat de chiriașii cumpărători a ajuns într-un fond special constituit la nivelul Ministerului Finanțelor Publice, conform Legii nr.112/1995, vânzătorul, semnatar al actului de vânzare-cumpărare, Primăria Municipiului B neîncasând efectiv nici o sumă de bani.
Un alt argument în sprijinul acestei opinii este și acela că prin modalitatea desființării contractelor ori a pierderii procesului în cadrul acțiunii în revendicare, chiriașii cumpărători pierd bunul în totalitate, fiind evinși total.
Din acest punct de vedere, ceea ce s-a dorit a fost repunerea părților în situația anterioară într-una din modalitățile prevăzute de art.50 alin.2 și alin.21din legea nr.10/2001.
Pe de altă parte, dispozițiile legii sunt contradictorii, întrucât și în ipoteza prevăzut de art.50 alin.2 și în cea prevăzută de alin.21, contractele sunt desființate, deși unele sunt încheiate cu respectarea legii, iar altele nu, deși în primul caz, dacă nu a existat o fraudă la lege, nu exista temei legal pentru a se dispune desființarea lor.
Față de această incoerență legislativă, Curtea va avea în vedere principiul potrivit căruia, o normă legală trebuie interpretată în sensul aplicării ei, precum și dispozițiile art.3 Cod civil, art.129 Cod de procedură civilă, potrivit cărora judecătorului îi este interzis să refuze o judecată pe motiv că legea nu prevede sau este neclară.
De asemenea, Curtea are în vedere și art.6 din, în conformitate cu care este necesar să se asigure tuturor părților un proces echitabil.
Curtea mai reține și împrejurarea că prin sentința civilă nr.2923/2007 a Judecătoriei sectorului 1 B, s-a dispus rezoluțiunea contractului de vânzare-cumpărare nr.1467/29818/1996, încheiat de reclamanți cu Primăria Municipiului B, prin Herăstrău Nord
unui contract de vânzare-cumpărare are ca efect desființarea cu efect retroactiv a contractului, părțile revenind la situația anterioară încheierii acestuia.
În consecință, și în situația rezoluționării unui contract, ne aflăm în ipoteza desființării contractului, astfel încât ipoteza art.50 alin.3 din Legea nr.10/2001 este îndeplinită în prezenta cauză.
Astfel fiind, Curtea va respinge ca nefondat acest recurs.
Și recursul reclamanților este nefondat, atât sub aspectul prevederilor art.304 pct.9 Cod de procedură civilă, cât și a pct.7 Cod de procedură civilă.
Singura critică care vizează nelegalitatea deciziei pronunțate de tribunal, în apel, vizează nemotivarea hotărârii, întrucât critica referitoare la confundarea unor probe de la dosar, precum și cea privind menținerea sumei acordată de instanța de fond sunt critici de netemeinicie, care nu pot fi încadrate decât în dispozițiile art.304 pct.11 Cod de procedură civilă, text care însă a fost abrogat expres prin Legea nr.219/2005.
Astfel, tribunalul a suplinit motivarea instanței de fond în ceea ce privește alegerea uneia dintre variantele raportului de expertiză, situație permisă de lege, întrucât apelul este o cale de atac devolutivă, presupunând o rejudecare sub toate aspectele apelate a cauzei, atât sub aspectul netemeiniciei, cât și al nelegalității.
Nemotivarea hotărârii judecătorești reprezintă un motiv de casare în recurs, această cale de atac vizând doar motive de nelegalitate și nu de netemeinicie.
Critica privind calculul greșit al prețului/valorii de circulație a imobilului a fost pe deplin motivată de instanța de fond atât sub aspectul criteriilor ce au condus la aprecierea corectitudinii acestei variante, cât și sub aspectul calculului matematic și a contravalorii în lei a sumei stabilite în euro.
Suma de 118.730 Euro este menționată de expert ca și varianta nr.2, reprezentând evaluarea prin metoda determinării costului de înlocuire, aspect sub care tribunalul nu s-a aflat în eroare.
Susținerile recurenților, în sensul că varianta II din expertiză are prețul de 122.320 Euro nu este conformă cu realitatea din dosar, astfel cum rezultă din raportul de expertiză depus în fața instanței de fond - filele 40 - 41.
Pe de altă parte, se constată că în capitolul final al raportului de expertiză, expertul a concluzionat că valoarea actuală de circulație a imobilului, fără cota indiviză de teren, este de 473.161 lei, echivalent cu 118.730 Euro, modalitatea de calcul matematic și convertire /Euro fiind în detaliu expusă în raportul de expertiză - Cap.III pct.3.3.
Deși recurenții au beneficiat de un termen pentru studierea raportului de expertiză din 4.06.2009 până în 18.06.2009, nu au formulat nici o obiecție cu privire la acest raport, deși suma de 169.579 Euro nu era menționată în concluziile finale ale raportului de expertiză.
Astfel fiind, în temeiul art.312 alin.1 Cod de procedură civilă cu referire la art.304 pct.9 și 7, art.137 alin.1 Cod de procedură civilă, Curtea va respinge ca nefondate ambele recursuri.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge ambele recursuri declarate de recurenții reclamanți și și de recurentul pârât MINISTERUL FINANȚELOR PUBLICE - DIRECȚIA GENERALĂ A FINANȚELOR PUBLICE împotriva deciziei civile nr.907/A din 14.10.2009, pronunțată de Tribunalul București - Secția a III-a Civilă, în dosarul nr-.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică din 11 ianuarie 2010.
PREȘEDINTE JUDECĂTOR JUDECĂTOR
GREFIER
Red.
Tehnored.
2 ex/27.01.2010
-------------------------------------
- Secția a III-a -
-
Jud.Sector 5 -
Președinte:Ioana BuzeaJudecători:Ioana Buzea, Doinița Mihalcea, Daniela Adriana
