Jurisprudenta revendicare imobiliară. Decizia 1118/2009. Curtea de Apel Bucuresti
| Comentarii |
|
Dosar nr- (448/2009)
ROMANIA
CURTEA DE APEL B
SECȚIA A III-A CIVILĂ
SI PENTRU CAUZE CU MINORI SI DE FAMILIE
DECIZIA CIVILĂ nr.1118
Ședința publică de la 25.06.2009
Curtea constituită din:
PREȘEDINTE: Claudiu Marius Toma
JUDECĂTOR 2: Sorina Gabriela Prepeliță
JUDECĂTOR: - - - -
GREFIER:
Pe rol fiind pronunțarea asupra recursurilor promovate de recurenții - reclamanți și și de recurentul - pârât MUNICIPIUL B PRIN PRIMARUL GENERAL, împotriva deciziei civile nr.1498/A/20.11.2008, pronunțată de Tribunalul București - Secția a IV-a Civilă, în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimații - pârâți CONSILIUL GENERAL AL MUNICIPIULUI B, SC " AL" SA, STATUL ROMÂN PRIN MINISTERUL FINANȚELOR PUBLICE și cu intimatul - chemat în garanție MINISTERUL FINANȚELOR PUBLICE.
Dezbaterile în fond și susținerile părților au avut loc în ședința publică de la 04.06.2009, fiind consemnate în încheierea de la acea dată, ce face parte integrantă din prezenta când, Curtea, având nevoie de timp pentru a delibera a amânat consecutiv pronunțarea la 11.06.2009, 18.06.2009 și apoi la 25.06.2009, hotărând următoarele:
CURTEA
Asupra recursului civil de față, deliberând reține următoarele:
Prin decizia civilă nr. 1498 din 20 noiembrie 2008, Tribunalul București - Secția a IV a Civilă a respins ca nefondate apelurile declarate de apelanții - reclamanți și G și de apelantul - pârât Municipiul B prin Primar General, împotriva sentinței civile nr. 3580 din 09 aprilie 2008, pronunțată de Judecătoria Sectorului 3 B, în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimații - pârâți Consiliul General al Municipiului B - Administrația Fondului Imobiliar, SC Al SA, Statul Român prin Ministerul Finanțelor Publice și cu intimatul - chemat în garanție Ministerul Finanțelor Publice.
Pentru a pronunța această decizie tribunalul a reținut că, prin sentința civilă nr. 3580/2008, Judecătoria Sector 3 Baa dmis în parte acțiunea formulată de reclamanții și G și a obligat pârâtul Municipiul B prin Primar General la plata către reclamanți a sumei de 25.581 lei reprezentând contravaloarea sporului de valoare adus apartamentului nr. 66 situat în B, str. -. -, nr. 2, - 8,. 4, sector 3, și a respins capetele de cerere având ca obiect despăgubiri și instituirea dreptului de retenție ca neîntemeiate.
În motivarea sentinței, s-a reținut în esență că în cauză sunt întrunite condițiile prevăzute de art. 48 alin. 1 din Legea nr. 10/2001, în ceea ce privește plata îmbunătățirilor, motiv pentru care instanța a obligat pârâtul la plata către reclamanți a sumei de 25.581 lei în funcție de valoarea stabilită prin expertiză.
În ceea ce privește capătul de cerere având ca obiect obligarea pârâtului la daune interese, constând în diferența dintre prețul restituit și valoarea de piață a apartamentului, prima instanță a reținut că în speță reclamanții au fost evinși prin fapta unor terți, și, pe câtă vreme contractul de vânzare - cumpărare a fost încheiat între reclamanți și pârâtul Municipiul
În concluzie, nu se poate reține incidența în cauză a dispozițiilor art. 1341 invocate de reclamanți în susținerea cererii, întrucât aceste dispoziții legale au în vedere întinderea obligației de garanție contra evicțiunii, în situația în care aceasta se datorează unor acte sau fapte ale vânzătorului însuși ori, deposedarea reclamanților nu s-a datorat unor acte sau fapte întreprinse de pârât, astfel încât acesta nu poate fi ținut de o asemenea obligație.
În privința capătului de cerere referitor la instituirea unui drept de retenție în favoarea reclamanților, acesta este neîntemeiat, având în vedere că pentru a fi aplicabil un astfel de drept este necesar ca bunul referitor la care se invocă să fie proprietatea exclusivă a celui care este debitorul deținătorului, ori în speță apartamentul în litigiul nefiind proprietatea pârâtului obligația acestuia nu poate fi garantată prin instituirea acestui drept.
Analizând actele aflate la dosarul cauzei, instanța a apreciat, că apelul formulat de apelantul - pârât Municipiul B este nefondat pentru următoarele considerente:
Prin contractul de vânzare - cumpărare nr. 6252 din 04 noiembrie 1996, SC - SA, în calitate de vânzător a vândut reclamanților, imobilul situat în B, str. -. -, nr. 2, - 8,. 4,. 1,. 66, sector 3, în suprafață utilă de 85,1 mp. cu prețul de 18.689.274 lei (fila 7 dosar apel).
Ulterior, prin decizia civilă nr. 73/2004 a Tribunalului București - Secția a Va Civilă, contractul de vânzare - cumpărare al reclamanților a fost desființat, constatându-se nulitatea absolută a acestuia, iar această decizie a rămas irevocabilă prin respingerea recursului.
În privința capătului de cerere având ca obiect contravaloarea îmbunătățirilor, tribunalul a reținut că în mod corect instanța de fond a apreciat că în cauză sunt incidente dispozițiile art. 48 din Legea nr. 10/2001, respectiv art. 49 pct. 3 din Normele metodologice de aplicare a acestei legi, în sensul că în ipoteza în care imobilul a fost preluat de stat fără titlu valabil, obligația de restituire revine statului sau unității deținătoare (și nicidecum actualului proprietar al imobilului, așa cum în mod eronat susține apelantul), iar reclamantul și-a exprimat opțiunea, solicitând recuperarea contravalorii îmbunătățirilor de la Municipiul B (de altfel, calitatea procesuală pasivă a pârâtului Municipiul Baf ost reținută în mod definitiv și irevocabil prin decizia civilă nr. 1709/2006 a Tribunalului București - Secția a IV a Civilă, decizie care are autoritate de lucru judecat).
Așadar, obligația de plată a îmbunătățirilor rezultă în baza legii, respectiv, din dispozițiile art. 48 din Legea nr. 10/2001, iar Municipiul B are calitate procesuală pasivă și urmează să plătească îmbunătățirile aduse imobilului, întrucât acesta a fost parte la încheierea contractului de închiriere și apoi la cel de vânzare - cumpărare.
Toate susținerile apelantului în sensul că textul de lege condiționează dreptul de despăgubire de calitatea de chiriaș a beneficiarului și că aceste îmbunătățiri au fost făcute ulterior după încheierea contractului de vânzare - cumpărare și fără acordul locatorului, etc. sunt neîntemeiate și irelevante în speța dedusă judecății, întrucât dispozițiile art. 48 sus menționate sunt dispoziții legale speciale, derogatorii de la dreptul comun, iar legea specială are întâietate în raport normele de drept comun în materie.
Dispozițiile art. 48 din Legea nr. 10/2001 reprezintă o protecție acordată de lege foștilor chiriași care au pierdut proprietatea bunului, iar textul de lege nu condiționează dreptul acestora la îmbunătățiri de acordul fostului locator la efectuarea acestora și nici de momentul în care au fost efectuate îmbunătățirile, respectiv înainte sau după încheierea contractului de vânzare - cumpărare.
Cu privire la plata cheltuielilor de judecată, în speța dedusă judecății, apelanta a pierdut procesul, reținându-se de către instanță obligativitatea achitării unor sume, deci a căzut în pretenții în baza art. 274 Cod de procedură civilă, astfel încât are și obligativitatea de a achita cheltuielile de judecată efectuate de reclamanți.
În ceea ce privește apelul declarat de reclamanți, acesta este nefondat, întrucât potrivit art. 1337 Cod civil, vânzătorul este de drept obligat de a răspunde față de cumpărător de evicțiunea totală sau parțială a lucrului vândut, iar potrivit art. 1341 Cod civil, dacă vânzătorul este răspunzător de evicțiune, cumpărătorul are dreptul de a cere printre altele restituirea prețului de la vânzător.
Tribunalul a reținut că potrivit art. 1341 pct. 4 raportat la art. 1350 cod civil în caz de evicțiune totală consumată, cumpărătorul are dreptul și la daune interese constând în diferența dintre preț și sporul de valoare dobândit de lucru între momentul încheierii contractului și data producerii evicțiunii, indiferent de cauza care a produs excedentul de valoare sau dacă sporul a fost sau nu previzibil.
În cazul în care garanția contra evicțiunii rezultă din fapta unui terț, situație existentă în speța dedusă judecății, în care reclamanții au fost evinși de către numiții și, garanția contra evicțiunii poate fi reținută, printre altele, doar în situația în care cauza evicțiunii nu a fost cunoscută de către cumpărător.
Dacă acest cumpărător a avut cunoștință de pericolul evicțiunii, înseamnă că a acceptat riscul și problema răspunderii vânzătorului în caz de realizare a riscului nu se poate pune, contractul având caracter aleatoriu.
Ori, în speța dedusă judecății așa cum rezultă din decizia civilă nr. 73/2004 a Tribunalului București - Secția a Va Civilă, contractul de vânzare - cumpărare al reclamanților a fost desființat, constatându-se nulitatea absolută a acestuia, însă în motivarea deciziei instanța a reținut că reclamanții cumpărători nu au fost de bună credință la încheierea contractului de vânzare - cumpărare, întrucât au nesocotit obligația de a se informa cu privire la imobilul preluat de către stat, iar disputa publică născută în jurul legitimării deținerii imobilului de către stat era de natură să determine dobânditorul să acționeze cu diligență, cu atât mai mult cu cât pârâții cunoșteau că imobilul a fost preluat de către stat în baza Decretului nr. 223/1974, ca urmare a plecării din țară a reclamanților (fila 13 dosar apel).
Așadar, capătul de cerere privind obligarea pârâtului la plata daunelor interese compensatorii a fost în mod corect respins de către instanță, însă cu substituirea motivării pe care tribunalul a menționat-o în cele ce preced, în sensul că pârâtul nu are obligația să răspundă pentru evicțiune, întrucât reclamanții au cunoscut cauza evicțiunii în sensul că au cunoscut că bunul a fost preluat de către stat fără titlu, iar prin decizia civilă sus menționată care are autoritate de lucru judecat s-a exclus buna - credință a pârâților la dobândirea imobilului, astfel încât aceștia nu mai pot beneficia de dispozițiile legale ce reglementează obligația de garanție a vânzătorului pentru evicțiune.
În consecință, în raport de aceste argumente, tribunalul a constatat că apelul reclamanților este nefondat, toate criticile menționate de către aceștia în motivele de apel fiind irelevante și neîntemeiate și totodată prin respingerea capătului de cerere având ca obiect daune interese și drept de retenție pe cale de consecință, pârâtul nu putea fi obligat la plata tuturor cheltuielilor de judecată efectuate la fond sau în apel.
S-a precizat totodată că apelanții reclamanți au criticat soluția instanței numai sub aspectul capătului de cerere referitoare la daunele interese compensatorii, nu și pe celelalte capete de cerere având ca obiect îmbunătățiri și instituirea dreptului de retenție, astfel încât tribunalul nu a mai analizat soluția instanței de fond pe aceste aspecte, acest lucru fiind inutil.
În consecință, în raport de cele ce au precedat tribunalul a respins ambele apeluri formulate ca nefondate, hotărârea instanței de fond fiind legală și temeinică.
Împotriva acestei decizii au declarat recurs și G cât și Municipiul B prin Primar General.
În esență reclamanții și G și-au motivat recursul în sensul că decizia este nelegală și dată cu aplicarea greșită a legii, deoarece conform art. 1337 Cod civil răspundea de evicțiune, iar prin modificarea Legii nr. 10/2001 prin Legea nr. 1/2009 urmează a fi analizate soluția sub prisma acestei modificări, recursul fiind întemeiat pe art. 304 cpt. 9 Cod de procedură civilă (filele 2 - 5 dosar curte).
Recursul este nefondat.
Din cele două ipoteze de art. 304 pct. 9 Cod de procedură civilă (lipsa de temei legal sau încălcarea și aplicarea greșită a legii) recursul a fost întemeiat pe a doua ipoteză.
Ca atare, motivele de recurs formulate în scris vor fi analizate cu privire la încălcarea sau aplicarea greșită a legii.
În acest sens, în verificarea legalității deciziei recurate, dacă s-a aplicat norma generală în locul celei speciale, o normă care nu este incidentă în speță sau s-a dat p interpretare greșită textului de lege corespunzător situație de fapt.
Or, cercetând aceste aspecte de nelegalitate și motivele de recurs invocate în scris, nu se regăsesc în motivarea dată de recurenți.
Cercetarea aspectului evicțiunii, a art. 1337 Cod civil, a calităților de vânzător, de cumpărător au fost analizate de instanța de apel (de altfel motivele de recurs reiau motivele de apel).
Faptul că în apel s-au aplicat textele de lege speciale referitoare la evicțiune și s-au analizat criticile formulate, sub aspectul legalității (recursul privind strict aspectul legalității deciziei recurate) nu mai poate fi realizat în calea de atac a recursului, care nu are aspect devolutiv.
Practic făcând o nouă analiză a probelor a interpretării textelor de lege avute în vedere de instanța de apel s-ar ajunge la o nouă judecare a fondului, ceea ce art. 304 cpt. 9 Cod de procedură civilă nu permite.
Și referitor la modificarea Legii nr. 10/2001 prin Legea nr. 1/2009 nu poate fi reținute, întrucât în speță nu se pune problema aplicării Legii speciale nr. 10/2001 iar materie a evicțiunii și toate celelalte aspecte invocate au fost verificate în apel, soluționate corect, cu argumentația amplă și sub aspectul legalității nu se poate reține sau primi motivele de recurs.
Ca atare, cum motivele de recurs sunt neîntemeiate, recursul va fi respins ca nefondat.
Referitor la recursul formulat de Municipiul B prin Primarul General.
În esență s-a motivat recursul potrivit art. 304 pct. 9 Cod de procedură civilă se invocă lipsa calității procesuale pasive, deoarece imobilul nu mai este deținut de recurentă (invocându-se legea nr. 10/2001 modificată prin Legea nr. 1/2009) iar despăgubirea revine persoanelor care dețin imobilul (filele 6 - 7 dosar curte).
Recursul este nefondat.
Cele două ipoteze ale art. 304 cpt. 9 Cod de procedură civilă sunt lipsa de temei legal a deciziei (adică din modul în care este redactată decizia nu se poate determina dacă legea a fost sau nu corect aplicată) ceea ce nu este cazul și a celei de a doua ipoteze dacă decizia a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greșită a legii.
Or acesta, așa cum s-a arătat, s-a aplicat norma generală în locul celei speciale, o normă ce nu are incidență în speță sau s-a dat o interpretare greșită a textului de lege corespunzător situației de fapt.
Nici-una din aceste prevederi nu se regăsesc în motivele de recurs și toate aspectele, inclusiv cele legate de excepția calității procesuale pasive invocate de recurentă, au fost analizate în apel. Și invocarea legii nr. 10/2001 în modificarea Legii nr. 1/2009 nu poate constitui motiv de recurs în sensul celor mai sus arătate, sub aspectul legalității deciziei recurată, nefiind deficitară.
Ca atare motivele de recurs nu pot fi primite și fiind neîntemeiat recursul va fi respins ca nefondat.
Așa fiind conform art. 312 alin. 1 Cod de procedură civilă recursurile vor fi respinse ca nefondate.
Văzând și art. 316 Cod de procedură civilă;
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge recursurile formulate de recurenții - reclamanți și G și de recurentul - pârât Municipiul B prin Primar General, împotriva deciziei civile nr. 1498 din 20 noiembrie 2008, pronunțată de Tribunalul București - Secția a IV a Civilă, în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimații - pârâți Consiliul General al Municipiului B - Administrația Fondului Imobiliar, SC Al SA, Statul Român prin Ministerul Finanțelor Publice și cu intimatul - chemat în garanție Ministerul Finanțelor Publice, ca nefondat.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică, azi, 25 iunie 2009.
Președinte, Judecător, Judecător,
- - - - - - - -
Grefier,
Red.
.
2ex./14.07.2009
-4.-;
Jud.3.-
Președinte:Claudiu Marius TomaJudecători:Claudiu Marius Toma, Sorina Gabriela Prepeliță
