Jurisprudenta revendicare imobiliară. Decizia 119/2009. Curtea de Apel Bucuresti
| Comentarii |
|
Dosar nr-
(1163/2008)
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL BUCUREȘTI
SECȚIA A III A CIVILĂ ȘI PENTRU CAUZE CU MINORI ȘI DE FAMILIE
DECIZIA CIVILĂ NR. 119
Ședința publică de la 23.02.2009.
Curtea constituită din:
PREȘEDINTE: Fănica Pena
JUDECĂTOR 2: Cristina Nica
GREFIER - - -
* * * * * * * * * * *
Pe rol se află soluționarea cererii de apel formulată de apelanta pârâtă No-ouse Nord SRL, împotriva sentinței civile nr. 659 din 07.04.2008, pronunțată de Tribunalul București - Secția a IV-a Civilă, în contradictoriu cu intimații reclamanți, -, -, -, G, și cu intimații pârâți, și.
are ca obiect - acțiune în revendicare.
La apelul nominal făcut în ședința publică, se prezintă avocatul, în calitate de reprezentant al apelantei pârâte No-ouse Nord SRL, în baza împuternicirii avocațiale nr. 26482/2008, eliberată de Baroul București (fila 82 dosar), avocatul pentru intimații reclamanți, -, -, -, G, în baza împuternicirii avocațiale nr. -/2008, eliberată de Baroul București (fila 76 dosar), avocatul, pentru intimații pârâți și, în baza împuternicirii avocațiale nr. -, eliberată de Baroul București (fila 77 dosar), lipsind intimatul pârât.
Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, după care.
Avocatul apelantei pârâte No-ouse Nord SRL depune la dosar certificat de grefă, din care rezultă că pe rolul Tribunalul București - Secția a III a Civilă, este înregistrat dosarul nr-, având ca obiect "desființarea totală a contractului vânzare-cumpărare, încheiat între autoarea reclamanților - - - și - SRL, autentificat sub nr. 28390/08.11.1994 la notariatul de Stat Sector 2 B", acțiune formulată de reclamanții din prezenta cauză, în contradictoriu cu, cu termen de judecată la data de 25.02.2009, în raport de care, solicită suspendarea prezentei cauze în temeiul dispozițiilor art. 244 al.1 din Codul d e procedură civilă, până la soluționarea definitivă și irevocabilă a dosarului mai sus menționat, între cele două pricini existând o strânsă legătură. Consideră că se impune suspendarea pricinii de față având în vedere criticile formulate prin motivele de apel, ce vizează înscrierea în fals împotriva notarului care a autentificat actul încheiat între autoarea -, în calitate de vânzătoare, și, în calitate de cumpărătoare; compararea titlurilor de proprietate impune și analiza titlului de proprietate al autoarei reclamanților, prin transmisiunea dreptului de proprietate până la
Avocatul intimaților reclamanți solicită respingerea cererii de suspendare ca neîntemeiată, apreciind că soluția ce urmează a se pronunța în dosarul înregistrat pe rolul Tribunalului București, nu atârnă de soluția ce urmează a se pronunța în prezenta cauză; dacă reclamanții au sau nu calitate procesuală activă, nu este dată de valoarea titlului de proprietate; s-a pornit de la existența a două titluri de proprietate, pe care instanța urmează să le analizeze și să se pronunțe cu privire la acestea. Independent de modalitatea de rezolvare a litigiului ce face obiectul dosarului nr-, soluția poate să profite cel mult intimaților reclamanți. În opinia sa, cererea de suspendare este și lipsită de interes.
Avocatul intimaților pârâți și, având cuvântul, pune concluzii de admitere a cererii de suspendare, întemeiată pe dispozițiile art. 244 al.1 din Codul d e procedură civilă, având în vedere obiectul înregistrat pe rolul Tribunalului București, ce vizează și criticile formulate în apel.
Avocatul apelantei pârâte, în replică, arată că partea adversă nu poate să prevadă ce soluție va pronunța instanța tribunalului; a invocat joncțiunea posesiilor, iar un act nul nu poate constitui just titlu.
Curtea, în urma deliberării, asupra cererii de suspendare a prezentei cauze, formulată de apelanta pârâtă, apreciază că dispozițiile art. 244 pct. 1 din Codul d e procedură civilă nu sunt incidente în dosarul de apel, sens în care o respinge, în raport de probele administrate în speța de față până la acest moment.
Reprezentanții părților, având pe rând cuvântul, arată că nu au cereri prealabile de formulat.
Curtea, având în vedere că nu sunt probe de solicitat și administrat și nici cereri prealabile de formulat, constată cauza în stare de judecată și acordă cuvântul pentru dezbaterea motivelor de apel.
Avocatul apelantei pârâte No-ouse Nord SRL solicită admiterea apelului și, în principal, schimbarea în tot a hotărârii apelate, în sensul admiterii excepției inadmisibilității acțiunii în revendicare, cu consecința respingerii, ca inadmisibilă, a cererii de chenare în judecată; în subsidiar, schimbarea în tot a hotărârii apelate în sensul admiterii excepției lipsei calității procesuale active a intimaților reclamanți; într-un al doilea motiv subsidiar, solicită schimbarea în parte a hotărârii instanței de fond, în sensul respingerii ca neîntemeiată a cererii de chemare în judecată, pentru următoarele considerente:
Arată că acțiunea în revendicarea terenului ce a aparținut lui -, a fost promovată de 10 persoane, în calitate de moștenitori cu titlu universal ai defunctei -. Deși din dispozitivul deciziei apelate ar rezulta că numai acești reclamanți sunt singurii moștenitori ai defunctei, în considerentele aceleiași sentințe, se reține că, la moștenirea lui -, în locul lui - G, decedat în anul 1987, au venit prin reprezentare succesorală, fiii acestuia, -, - și -, instanța stabilind că și ei vor avea o cotă de 1/18 fiecare din masa succesorală. Prin urmare, acțiunea în revendicare poate fi introdusă numai împreună cu ceilalți moștenitori, întrucât aceasta presupune un drept exclusiv și absolut asupra dreptului revendicat, drept pe care un moștenitor îl poate avea numai ca efect al partajului. Prin urmare, având în vedere că, în speță, nu s-a respectat principiul unanimității promovării acțiunii în revendicare de către toți coproprietarii bunului revendicat și, dat fiind caracterul absolut al excepției inadmisibilității, solicită respingerea acțiunii, ca inadmisibilă.
Admisibilă este și excepția lipsei calității procesuale active a intimaților reclamanți, instanța de fond făcând o greșită apreciere a înscrisurilor administrate în cauză. Astfel, intimații reclamanți și-au dovedit calitatea procesuală activă prin depunerea titlului de proprietate nr. 23157/16.10.1995, emis în favoarea autoarei lor -, cât și prin sentința civilă nr. 698/10.02.2006, definitivă și irevocabilă, pronunțată de Judecătoria Buftea. Prima instanță nu a avut în vedere faptul că titlul de proprietate nr.23157 a fost eliberat după ce terenul a ieșit din patrimoniul autoarei intimaților reclamanți, prin contractul autentic de vânzare cumpărare încheiat cu, în anul 1994, act care produce efecte și în prezent, atâta timp cât nulitatea acestuia nu a fost constatată printr-o hotărâre judecătorească irevocabilă.
Cu toate acestea, fără a ține cont de împrejurarea că nulitatea contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 28390/08.11.1994, nu a fost nici invocată și nici contestată printr-o hotărâre judecătorească, instanța de fond a soluționat excepția lipsei calității procesuale active a intimaților reclamanți, înlăturând complet efectele contractului sus-menționat și acordând relevanță exclusiv titlului de proprietate emis în anul 1995.
În ceea ce privește sentința civilă nr. 689/10.02.2006, solicită a se constata că apelanta pârâtă. No-ouse Nord SRL este terț față de această hotărâre, astfel că, în privința acesteia, hotărârea are doar valoarea unui înscris care poate fi combătut prin orice mijloc de probă. Împrejurarea că această hotărâre este una irevocabilă, nu era de natură a împiedica o altă instanță să înlăture efectele acesteia într-un alt litigiu, desfășurat între alte părți, dând eficiență principiului relativității efectelor hotărâri judecătorești. Neprocedând astfel, ci reținând "puterea de lucru judecat" a sentinței menționate, prima instanță a ajuns la situația inadmisibilă de a extinde, nelegal, sfera autorității lucrului judecat, făcând aplicarea acestei noțiuni și cu privire la terțe persoane față de cele în contradictoriu cu care a fost pronunțată hotărârea în discuție.
Mai arată că, pe parcursul judecății litigiului ce a format obiectul dosarului nr. 8873/2005, reclamanți au declarat că renunță la judecarea capetelor de cerere prin care au solicitat constatarea masei succesorale rămasă de pe urma defunctei - și ieșirea din indiviziune. În consecință, față de renunțarea reclamanților la ultimele două capete de cererii de chemare în judecată, prin sentința civilă nr. 698/2006, instanța s-a pronunțat exclusiv asupra calității de moștenitori ai defunctei -, fără a stabili compunerea masei succesorale și, fără a dispune ieșirea din indiviziune. Prin urmare, în mod greșit instanța a reținut că hotărârea sus menționată face dovada transmiterii către intimații reclamanți, prin succesiune, a dreptului de proprietate asupra terenului în litigiu.
Instanța de fond a făcut o greșită aplicare a legii și în ceea ce privește criteriile de comparare a titlurilor de proprietate, nu a stabilit care dintre ipotezele determinate ca fiind posibile într-o acțiune în revendicare de comparare de titluri se regăsește în speța de față, respectiv dacă titlurile provin de le același autor sau de la autori diferiți. Dimpotrivă, instanța de fond a reținut că " indiferent dacă titlurile provin de la același autor sau de la autori diferiți", titlul de proprietate al intimaților reclamanți este preferabil, întrucât lanțul înstrăinărilor valabile invocate de pârâți s-a rupt la -.
În cauza de față, titlurile de proprietate invocate de părți, provin de la autori diferiți, respectiv titlul de proprietate al apelantei pârâte provine de la - /-, în timp ce titlul de proprietate al intimaților reclamanți provine de la stat, prin reconstituirea dreptului de proprietate. Prima instanță și-a întemeiat hotărârea exclusiv pe analiza lanțului înstrăinărilor succesive, procedând la înlăturarea titlului de proprietate invocat de apelanta pârâtă, deși s-a făcut dovada certă că în anul 1994, dreptul de proprietate al terenului a ieșit din patrimoniul numitei -, printr-un act juridic a cărui valabilitate nu a fost înlăturată.
Concluzionând, solicită a se constata că titlul de proprietate invocat de apelanta No-ouse este preferabil celui opus de intimați reclamanți, având în vedere că exercită posesia asupra terenului încă din anul 2004, posesie exercitată și de către autorii pârâtei. Mai mult, primul act de transmisiune din șirul celor care au condus la dobândirea dreptului de proprietate de către apelantă îl reprezintă contractul de vânzare cumpărare încheiat la data de 08.11.1994, între - și, în timp ce titlul de proprietate al intimaților reclamanți a fost emis la data de 16.10.21995.
Chiar și în ipoteza în care s-ar constata că apelanta a dobândit dreptul de proprietate de la -, care este o altă persoană decât -, autoarea reclamanților, titlul său de proprietate este preferabil față de cel invocat de partea adversă, având în vedere că posesia autorilor este continuă, neîntreruptă, netulburată.
Solicită obligarea intimaților reclamanți la plata cheltuielilor de judecată, reprezentând onorariu de avocat în cuantum de 129.594, 86 lei, potrivit dovezilor pe care le depune la dosar.
Avocatul intimaților reclamanți, -, -, -, G, solicită respingerea apelului ca nefondat și menținerea hotărârii apelate ca temeinică și legală.
În ceea ce privește excepția inadmisibilității acțiunii în revendicare, pe motiv că cererea de chemare în judecată nu a fost formulată de către toți moștenitori defunctei -, consideră că este neîntemeiată și urmează ca instanța să o respingă, având în vedere că, prin hotărâre judecătorească, s-a constatat care sunt moștenitorii acesteia.
Referitor la excepția lipsei calității procesuale active a intimaților reclamanți, consideră că și această excepție este neîntemeiată. Arată că legitimarea procesuală activă a părților pe care le reprezintă este dată de titlul de proprietate nr. 23157/16.10.1995, emis de Comisia Județeană pentru Stabilirea Dreptului de Proprietate asupra Terenurilor, din care rezultă că a fost reconstituit dreptul de proprietate asupra terenului revendicat în favoarea defunctei -, sentința civilă nr. 698/10.02.2006, precum și certificatul de moștenitor nr. 371/04.12.2006, înscrisuri administrate în cauză și analizate de instanța de fond. Mai arată că, atâta timp cât formulase cerere în baza legii nr. 18/1991, fiind eliberată adeverința de proprietate în anul 1992, aceasta deținea la momentul decesului, anul 1993, dreptul de proprietate asupra terenului în suprafață de 19000 mp, emiterea titlului de proprietate asupra aceluiași teren în anul 1995, nefăcând decât să valideze retroactiv dreptul de proprietate menționat.
Pe fond, în mod corect, prima instanță a dat preferabilitate titlului de proprietate invocat de intimații reclamanți, dobândit prin moștenire, apreciind că este mai bine caracterizat, titlu care provine de la adevăratul proprietar. A mai constatat că nu există identitate între autoarea intimaților reclamanți, -, care deținea actele justificative ale dreptului de proprietate asupra terenului în litigiu și -, autorul pârâților, menționat în contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 28390/1004, în calitate de vânzător. Chiar dacă s-ar aprecia că există identitate între aceste două persoane, fiind doar o simplă greșeală de dactilografiere a prenumelui, solicită a se observa faptul că la momentul înstrăinării terenului, respectiv a încheierii actului de vânzare cumpărare, autoarea reclamanților - era decedată de mai bine de un an de zile și, în consecință, nu avea capacitate de folosință pentru a putea încheia acte de dispoziție.
Solicită obligarea apelantei pârâte la plata cheltuielilor de judecată.
Avocatul intimaților pârâți și, solicită admiterea apelului astfel cum a fost formulat și motivat.
Cu privire la excepția inadmisibilității acțiunii, consideră că este întemeiată, având în vedere că cererea de chemare în judecată nu a fost formulată de toți moștenitori defunctei -, nefiind respectat astfel principiul unanimității.
În mod greșit, instanța de fond a respins excepția lipsei calității procesuale active a intimaților reclamanți, având în vedere că titlul de proprietate invocat, nu face dovada calității de proprietar a acestora, deoarece instanța nu s-a pronunțat cu privire la compunerea masei succesorale și a ieșirii din indiviziune a coproprietarilor.
Solicită a se constata că intimații pârâți dețin terenul în suprafață de 8.804,64 mp, în baza unui titlu valabil autentic, cu titlu oneros, față de care, nu pot fi calificați drept posesori neproprietari și, mai mult decât atât, terenul revendicat de către intimații reclamanți, nu mai era în patrimoniul autoarei acestora la momentul reconstituirii dreptului de proprietate.
În ceea ce privește cheltuielile de judecată ocazionate cu acest proces, arată că urmează să le solicite pe cale separată.
CURTEA,
Asupra apelului civil de față, constată următoarele:
La data de 02 august 2006, reclamanții, - -, -, -, - și au chemat în judecată pe pârâții, și - No-ouse Nord SRL, solicitând instanței ca prin hotărârea ce o va pronunța să dispună obligarea pârâților să le lase, în deplină proprietate și liniștită posesie, terenul în suprafață de 19.000 mp. situat pe raza comunei, județul I, tarlaua 39, parcela 128/36/4, identificat prin numărul cadastral 997 și numărul de carte funciară 435 localității.
În motivarea acțiunii, reclamanții au arătat că autoarea lor, - a solicitat reconstituirea dreptului de proprietate asupra suprafeței de 19.000 mp. teren situat pe raza satului din comuna, județul I, în baza prevederilor Legii nr. 18/1991 a fondului funciar.
Autoarea reclamanților, -, a decedat la data de 14 aprilie 1993.
Titlul de proprietate nr. 23157 din 16 octombrie 1995 fost emis ulterior de către Comisia Județeană pentru Stabilirea Dreptului de Proprietate asupra Terenurilor a Municipiului B și Sectorului Agricol I, pe numele -.
S-a mai arătat, că încă înainte de a deceda, autoarea - le-a supus reclamanților că cineva a încercat să o escrocheze, în sensul de aod eposeda de teren, dar că ea nu a semnat nici un act de vânzare a terenului.
O parte din reclamanți au crezut chiar, că de roadele folosinței acestui teren se bucură moștenitoarea - reclamantă, astfel că au solicitat acesteia, să împartă terenul, dar pe parcursul judecății acțiunii de partaj succesoral au aflat că terenul fusese vândut, la peste un an și J după decesul defunctei, de către aceasta.
Prin verificările efectuate astfel de către reclamanți, aceștia au constatat că autoarea -, niciodată nu-și vânduse terenul reconstituit, ci vânduse o persoană care s-a prezentat la notariat cu numele de -, având calitatea de proprietar și a semnat contractul de vânzare - cumpărare către - SRL autentificat sub nr. 28390 din 08 noiembrie 1994 la fostul Notariat de Stat al Sectorului 3 B, așadar la peste un an de la decesul autoarei reclamanților.
Ulterior, prin contratul de vânzare - cumpărare autentificat sub nr. 3410 din 28 noiembrie 1996 la Biroul Notarului Public " ", - SRL a vândut terenul către asociatul său, care la rândul său, prin contract de vânzare - cumpărare autentificat sub nr. 1195 din 05 noiembrie 2004 la Biroul Notarului Public " " l-a vândut în parte, către cumpărătorii și, iar aceștia au înstrăinat o parte prin contractul de vânzare - cumpărare autentificat sub nr. 1684 din 12 noiembrie 2004 de Biroul Notarului Public " " către - No-ouse Nord SRL.
Reclamanții au arătat că ei sunt singurii proprietari ai beneficiarei prevederilor Legii nr. 18/1991, -, în calitate de moștenitori ai acesteia, pârâții dobândind dreptul de proprietate de la un neproprietar - -.
În drept s-au invocat prevederile art. 480 și următoarele Cod civil, urmând a fi comparate titlul reclamanților cu titlul pârâților.
La data de 28 septembrie 2006, pârâtul a depus întâmpinare la dosar, solicitând a se constata lipsa sa de calitate procesuală pasivă, întrucât el a înstrăinat terenul în litigiu, astfel că nu mai este nici proprietar, dar nici măcar detentor, a se constata și lipsa de calitate procesuală activă a reclamanților întrucât aceștia au doar calitatea de moștenitori ai defunctei -, fără a se stabili masa succesorală, în care să fie evidențiat și terenul în litigiu, excepția de netimbrare, iar pe fond, respingerea acțiunii ca neîntemeiată, întrucât toți pârâții au fost cumpărători de bună - credință, dobândind dreptul de proprietate prin acte juridice autentificate, cu titlu oneros, fiind intabulați în cartea funciară, terenul intrând în circuitul civil, ieșind din categoria terenului arabil, dobândind calitatea de teren intravilan, iar între terenul pârâților și terenul menționat în titlul de proprietate al defunctei, nu există identitate.
La data de 28 septembrie 2006, pârâta - No-ouse SRL a depus întâmpinare prin care a invocat, de asemenea, excepția lipsei de calitate procesuală a reclamanților, de proprietari ai terenului în litigiu, calitatea de moștenitori ai defunctei fără stabilirea masei succesorale, neconferindu-le și calitatea de proprietari ai terenului, dimpotrivă, pârâta având calitatea de proprietară a terenului în litigiu, dreptul fiind intabulat în cartea funciară, fiind deci opozabil tuturor, inclusiv reclamanților.
Pe fond, s-a solicitat respingerea acțiunii ca nefondată și în subsidiar, ca urmare a joncțiunii posesiei sale cu cea a autorilor - cumpărători anteriori, prin dobândirea dreptului de proprietate prin uzucapiunea scurtă de la 10 la 20 de ani, pârâta fiind cumpărătoare de bună - credință.
Actul său de vânzare - cumpărare autentificat prezumă verificarea de către notar a identității părților și consimțământului acestora, simpla prezentare în instanță a certificatului de deces al vânzătoarei, -, neavând forța de a răsturna această prezumție.
Chiar dobândirea dreptului de proprietate de la un neproprietar nu sancționează actul cu nulitatea, el fiind un contract valabil în condițiile în care, societatea a fost de bună - credință la cumpărare, aspect ce reiese din succesiunea contractelor de vânzare - cumpărare autentificate și intabulate în cartea funciară.
În plus, nu se cunoaște cine a ridicat titlul de proprietate al defunctei - după decesul ei la circa un an de zile și de ce reclamanții nu au invocat pretenții asupra terenului, timp de 12 ani.
La data de 11 decembrie 2006, pârâții și au depus întâmpinare la dosar prin care au invocat, de asemenea, excepția lipsei de calitate procesuală activă a reclamanților, cu aceleași argumente ca în celelalte două întâmpinări susmenționate, excepția lipsei sale de calitate procesuală pasivă, întrucât a înstrăinat terenul cumpărat către - No-ouse SRL, iar pe fond au solicitat respingerea acțiunii ca nefondată, având în vedere că nu s-a făcut dovada identității terenului din titlul defunctei, cu terenul pârâților, dobândit prin acte juridice succesive și autentice, în speță trebuind să fie protejat dobânditorul cu titlu oneros, terenul intrând în circuitul civil.
În cauză s-au încuviințat probele cu înscrisuri depuse la dosar în copii, astfel: Titlul de proprietate nr. 23157 din 16 octombrie 1995 pe numele autoarei - pentru teren agricol reconstituit de 1,9 ha, în baza Legii nr. 18/1991 de pe urma defunctului -, certificatul de deces al autoarei, certificatul de moștenitor nr. 371 din 04 decembrie 2006, adeverință de proprietate nr. 1585 din 03 noiembrie 1994 și procesul - verbal de punere în posesie nr. 853 din 25 mai 1994, emise toate pe numele defunctei -, cu schița topografică anexată - acte care au stat la baza emiterii titlului de proprietate, cele patru contracte de vânzare - cumpărare autentificate, încheierile de carte funciară emise de Judecătoria Buftea - Biroul de Carte Funciară privind intabularea drepturilor de proprietate pe numele cumpărătorilor - pârâți efectuată în baza contractelor de vânzare - cumpărare, un antecontract de vânzare - cumpărare prin care numitul - face o promisiune de vânzare - cumpărare a terenului în litigiu către - SRL - autentificat sub nr. 4558 din 24 februarie 1993, sentința civilă nr. 698 din 10 februarie 2006 pronunțată de Judecătoria Buftea - Județul I în dosarul nr. 8873/2005 prin care s-a confirmat calitatea de moștenitori ai reclamanților față de autoarea - și cotele legale deținute de fiecare în moștenirea autoarei, luându-se act de renunțarea la judecarea cererii de constatare a masei succesorale rămasă de pe urma defunctei - cu mențiunea "definitivă prin neapelare", datele de stare civilă ale defunctei obținute de la autoritățile locale, documentație cadastrală și schițe topo, înscrisuri privind trecerea terenului din categoria "agricol", în "intravilan" și privind demersuri de parcelare și amenajare pentru constituirea unui ansamblu de locuințe - " ", o expertiză tehnică extrajudiciară efectuată de către expertul în topografie la solicitarea reclamanților, prin care identifică terenul reconstituit din titlul de proprietate al defunctei -, cu terenul ce a făcut obiectul vânzărilor - cumpărărilor succesive în cauză, concluzionând că în prezent suprafețele exacte se regăsesc, după cum urmează:
- 16.479 mp. în posesia - No-ouse Nord SRL;
- 289 mp. reprezentând drum de acces - servitute de trecere ce are numărul cadastral 997/1/1;
- 142 mp. în posesia pârâtului;
- 2.090 mp. în posesia familiei.
Reclamanții au formulat și o cerere de introducere în cauză a pârâtului,ulterior renunțându-se la această cerere.
La solicitarea instanței, Primăria comunei a înaintat în copii la dosar: adeverința nr.596 din 18 august 1993 emisă pe numele -; procesul -verbal de punere în posesie nr. 853 din 23 mai 1994 pe numele -, schița topografică a terenului nr. 853 din 23 mai 1994 și fișa de punere în posesie pe numele - și titlul de proprietate nr. 23157 din 16 octombrie 1995 emis pe numele -.
De la Biroul de Carte Funciară - I s-a comunicat cu adresă instanței, că intabularea dreptului de proprietate pentru terenul în litigiu pe numele pârâților s-a făcut pe baza celor patru contracte de vânzare - cumpărare.
Instanța a unit excepția lipsei de calitate procesuală activă a reclamanților cu fondul cauzei prin încheierea din data de 02 martie 2007.
Întrucât reclamanta a decedat la data de 27 octombrie 2006, conform certificatului de moștenitor nr. 371 din 04 decembrie 2006 emis de Biroul Notarului Public " - Asociați - I" au fost introduși în cauză moștenitorii acesteia, G și.
Instanța a încuviințat reclamanților și proba cu o expertiză topografică având ca obiect identificarea terenului în litigiu și evaluarea în vederea stabilirii taxei de timbru datorate.
Raportul de expertiză a fost efectuat de expertul G care identifică terenul din titlul de proprietate nr. 23157 din 16 octombrie 1995 emis pe numele defunctei - cu terenul - în parte - ce a făcut obiectul celor patru contracte de vânzare - cumpărare succesive către pârâții - cumpărători, terenul de 19.000 mp. fiind repartizat în prezent, astfel (filele 292 - 301, plus schițe):
- 16.208,75 mp. teren în posesia - No-ouse SRL;
- 1.066,08 mp. servitute de trecere cu numărul cadastral 997/1/1;
- 294,82 mp. în posesia pârâtului;
- 6.993,28 mp. în posesia familiei (care nu este parte în cauză).
S-a efectuat și un supliment la raportul de expertiză topografică, prin care s-a evaluat terenul în litigiu la suma de 4.250.952 lei - ron (filele 318 - 319) la care s-au formulat obiecțiuni de către pârâta - No-ouse Nord SRL, - obiecțiuni respinse de către instanță cu motivarea că scopul evaluării a vizat stabilirea taxei judiciare de timbru a cererii deduse judecății, iar expertul a prezentat criteriile în temeiul cărora a efectuat calculele.
Prin sentința civilă nr. 659 din 07 aprilie 2008 pronunțată de Tribunalul București - Secția a IV a Civilă în dosarul nr- s-a respins excepția lipsei calității procesuale active a reclamanților ca neîntemeiată, s-a respins acțiunea față de pârâtul ca fiind formulată împotriva unei persoane fără calitate procesuală pasivă, s-a respins excepția privind lipsa de calitate procesuală pasivă față de pârâții și, s-a admis în parte acțiunea reclamanților față de pârâții, și - No-ouse Nord SRL și în consecință:
A obligat pe pârâții și să lase reclamanților în deplină proprietate și liniștită posesie suprafața de 216,14 mp. delimitată de anexa 2 la raportul de expertiză efectuat de expertul tehnic G prin punctele 2 - 3 - 15 - 14 - 2.
A obligat pe pârâta - No-ouse Nord SRL să lase reclamanților, în deplină proprietate și liniștită posesie suprafața de 16.508,75 mp. delimitată în anexa 2 la același raport de expertiză, prin punctele 3 - 4 - 8 - 9 - 17 - 16 - 15 - 3.
A respins acțiunea pentru restul terenului de până la 19.000 mp. ca neîntemeiată.
S-a luat act că reclamanții își rezervă dreptul de a solicita cheltuieli de judecată, pe cale separată.
Pentru a respinge excepția privind lipsa calității procesuale active a reclamanților în acțiunea dedusă judecății, instanța de judecată a reținut că dimpotrivă, reclamanții au dovedit identitatea între ei și titularii dreptului invocat, de proprietate, asupra suprafeței de 19.000 mp. - reconstituit autoarei lor - și moștenit de ei ca moștenitori cu titlu universal, prin titlul de proprietate nr. 23157 din 16 octombrie 1995, calitatea de moștenitori, fiind dovedită cu sentința civilă nr. 698 din 10 februarie 2006 Judecătoriei Buftea - definitivă și irevocabilă și certificatele de moștenitor de la dosar nr. 901 din 12 iulie 1995 și nr. 371 din 04 decembrie 2006.
Nu s-a primit susținerea că sentința susmenționată nu ar face dovada decât a calității de moștenitori ai reclamanților față de autoarea lor, dar nu și a moștenirii terenului reconstituit, întrucât prin sentință s-a constatat acceptarea moștenirii legale care s-a transmis, încă de la data decesului autoarei, de drept.
Susținerea că la data decesului, terenul nu figura în masa succesorală a fost constatată ca fiind greșită, față de prevederile Legii nr. 18/1991 privind reconstituirea dreptului de proprietate care se face pe numele proprietarilor, iar, pentru cooperatorii decedați, pe numele moștenitorilor, fiind necesară doar calitatea de "persoană îndreptățită" a autoarei, la data intrării în vigoare a legii fondului funciar, titlul de proprietate emis ulterior, având doar relevanță probatorie, până la emiterea acestuia, adeverința de proprietate din 1992 ținând loc de act de proprietate.
Pentru a reține lipsa de calitate procesuală pasivă a pârâtului, instanța de judecată a constatat că acesta a înstrăinat terenul pe care-l cumpărase de al - SRL, astfel că la data promovării acțiunii și la data efectuării expertizei, acesta nu mai era deținător al terenului în litigiu, cu nici un titlu.
Instanța a respins lipsa de calitate procesuală pasivă a pârâților și, din expertiză topografică efectuată în cauză reieșind, dimpotrivă, că acești pârâți dețin în proprietate în continuare, o suprafață de teren de 216,14 mp.
Pe fond, s-a constatat că acțiunea este întemeiată astfel în parte, întrucât pârâtul nu mai deține nici o suprafață de teren, înstrăinându-l, iar o suprafață de 6.993,28 mp. se află în proprietatea familiei care nu fost introdusă în cauză, suprafața susmenționată rezultând din concluziile expertizei dosarului.
În compararea titlurilor, între cel al reclamanților constând în titlul de proprietate emis în baza Legii nr. 18/1991 și a sentinței civile nr. 23157 din 16 octombrie 1995 și contractele de vânzare - cumpărare autentice deținute de pârâții și - No-ouse Nord SRL, s-a constatat că trebuie verificat aspectul ca bunul să fi fost cumpărat de la adevăratul proprietar, pe lanțul tuturor înstrăinărilor succesive care au avut loc și care au fost prezentate în detaliu în cauză.
Or, lanțul înstrăinărilor valabile s-a rupt încă de la prima înstrăinare, de la - neidentificat cu proprietara de drept, autoarea - respectiv cu datele sale de stare civilă, către - SRL, care astfel nu a dobândit un drept de proprietate, iar mai departe nu l-a putut transmite, pentru că nu îl deținea în mod valabil, legal - către, acesta către, care mai departe a înstrăinat o parte către - No-ouse Nord SRL - potrivit principiului de drept "nemo plus iuris ad alium transferre potest, quam ipse habet".
Instanța nu a primit susținerea pârâților că în acest caz, preferință au titlurile subdobânditorilor pe motiv că și-au transmis dreptul, în timp ce titlul autoarei nu a fost transcris, întrucât acest aspect prezintă relevanță doar în situația în care, titlurile provin de la același autor, ceea ce s-a dovedit a nu corespunde cu speța de față, știut fiind faptul, că înscrierea în cartea funciară potrivit Legii nr. 7/1996 nu are efect constitutiv de drepturi, ci de opozabilitate față de terți.
B - credință invocată nu se poate reține, decât în situația invocării uzucapiunii, or adeverința din 1992 ține loc de act de proprietate până la data emiterii titlului, astfel că nu se poate susține că actul emis în baza Legii nr. 18/1991 ar fi afectat de vicii, care l-ar lipsi de eficacitate, într-o acțiune în revendicare.
Cu privire la uzucapiunea scurtă de la 10 la 20 de ani și joncțiunea posesiilor autoarei, susținută de pârâta - No-ouse Nord SRL, instanța de judecată a verificat cerințele art. 1895 din Codul civil: posesia să se întemeieze pe just titlu, să fie de bună - credință și să fie împlinit termenul de 10 ani, în cazul pârâtei.
Societatea a cumpărat în anul 2004, și este necesar, la joncțiunea posesiilor anterioare, ca și dobânditorii inițiali să aibă o posesie de bună - credință și fondată pe just titlu.
Or, - SRL a dobândit dreptul de la un neproprietar - care nu a fost identificat în persoana autoarei -, datele de stare civilă fiind absolut diferite, astfel că privitor la prima înstrăinare, este răsturnată buna - credință a posesiei, care ar putea începe, eventual de la următoarea înstrăinare către pârâtul - asociatul - SRL, la data de 28 noiembrie 1996 și care ar trebui că se încheie la 10 ani - respectiv la data de 28 noiembrie 2006, or termenul prescripției de minim 10 ani, nu s-a împlinit încă, la data introducerii acțiunii - 02 august 2006.
Un titlu nul nu poate servi, potrivit art. 1897 alin. 2 Cod civil, ca bază a uzucapiunii de la 10 - la 20 de ani.
Iar forma autentică a actului juridic nu constituie o prezumție absolută a bunei - credințe.
În baza art. 480 cod civil s-a constatat ca, preferabil titlul emis în baza Legii nr. 181/1991, față de titlurile pârâților - deținători ai unei suprafețe de teren din cel revendicat, potrivit expertizei de la dosar și care au fost obligați la restituire.
Împotriva acestei sentințe a declarat apel pârâta - No-ouse Nord SRL criticând-o pentru nelegalitate și netemeinicie, solicitându-se admiterea apelului, schimbarea în tot a sentinței apelate și respingere acțiunii în revendicare ca inadmisibilă, ca fiind introdusă de persoane lipsite de calitate procesuală activă ori pe fond, ca neîntemeiată.
În motivarea apelului s-a invocat excepția inadmisibilității acțiunii, întrucât în cauză s-a încălcat principiul unanimității, pentru că revendicarea nu privește pe toți moștenitorii autoarei -, întrucât printre moștenitori se numără și -, în calitate de nepot de fiu cu o cotă de 1/18 din masa succesorală și care dintr-o eroare, a fost omis din dispozitivul sentinței apelate, invocându-se opinia exprimată, în sensul inadmisibilității acțiunii în situația sus-menționată, din literatura juridică.
S-a reiterat excepția lipsei de calitate procesuală activă a reclamanților, întrucât în dezbaterea succesorală nu s-a stabilit și masa succesorală a defunctei -, din care să rezulte că terenul în litigiu se afla în patrimoniul acesteia, la data decesului său în anul 1993, pentru a putea fi transmis către moștenitori.
Or, prima instanță, pentru a rezolva această excepție, a făcut o greșită apreciere a probelor dosarului și fără a observa că titlul de proprietate emis în baza Legii nr. 18/1991, a fost eliberat la 16 octombrie 1995, după ce ieșise din patrimoniul autoarei prin contractul de înstrăinare autentic către - SRL, încă din 1994, mai mult, prin antecontractul autentificat sub nr. 4558 din 24 februarie 1996 autoarea - s-a obligat să vândă către - SRL, terenul de 1,9 ha potrivit adeverinței nr. 596 din 18 august 1992, pentru ca apoi părțile, în 1994, în baza și a procesului - verbal de punere în posesie, să încheie contractul efectiv, de vânzare - cumpărare autentic.
Instanța ignoră că autoarea a vândut terenul către - SRL, iar contractul se bucură de o prezumție de valabilitate, câtă vreme el nu a fost constatat nul, însăși motivarea instanței de fond fiind contradictorie, pe excepția invocată, dedusă din emiterea titlului de proprietate pe numele autoarei reclamanților, care era decedată în 1995, concluzionând în mod eronat, că terenul făcea parte astfel, din masa succesorală a defunctei, anterior emiterii acestuia.
Iar sentința nr. 698 din 10 februarie 2006 Judecătoriei Buftea nu a făcut o dezbatere a succesiunii față de toți moștenitorii autoarei -, ea putând fi combătută de terți cu orice mijloc de probă, instanța de apel urmând să observe că este nulă împărțeala potrivit art. 797 Cod civil dacă nu au fost cuprinși toți moștenitorii, greșit reținându-se sentința susmenționată, de către prima instanță, ca probă în dosar, "cu putere de lucru judecat", în realitate, sentința nefiind aptă să facă dovada transmiterii prin succesiune a dreptului de proprietate asupra terenului, în condițiile în care, reclamanții au renunțat la judecarea capetelor de cerere privind constatarea masei succesorale și ieșirea din indiviziunie.
Pe fond, s-a criticat sentința apelată, întrucât s-a făcut o greșită aplicare a legii în ceea ce privește criteriile de comparare a titlurilor de proprietate, iar pe uzucapiunea invocată, s-a făcut o aplicare greșită a dispozițiilor art. 1895 Cod civil.
Pe primul aspect, instanța nu a utilizat criteriile de preferință în compararea de titluri, în primul rând, ea trebuia să stabilească faptul că cele două titluri provin de la autori diferiți - statul, respectiv autoarea - / - apoi să acorde preferabilitate celui mai bine caracterizat, potrivit regulii "in pari causa, melior est causa possidentis", greșit acordându-se preferință titlului emis în baza Legii nr. 18/1991, în condițiile în care terenul era înstrăinat încă din anul 1994 între - și - SRL, iar reclamanții s-au dezinteresat de bun.
Dacă s-ar fi considerat că terenul a fost înstrăinat către - SRL de către -, o altă persoană decât defuncta -, instanța trebuia să facă aplicarea principiului valabilității aparenței în drept, având ca efect dobândirea dreptului de proprietate, în condițiile actului cu titlu oneros - astfel cum este titlul - No-ouse Nord SRL - actul de dezmembrare și contractul de vânzare - cumpărare autentificat sub nr. 1684 din 12 noiembrie 2004 avându-i ca vânzători pe și și a posesiei utile potrivit art. 1847 Cod civil, care în speță erau îndeplinite.
Or, vânzătorii aveau și intabulat dreptul de proprietate, iar din toate actele avute în vedere la încheierea contractului de vânzare cumpărare susmenționat, pentru orice persoană, ca și pentru societatea apelată, a rezultat cu certitudine, calitatea de proprietari ai vânzătorilor, fără a exista vreo îndoială în acest sens, existând o "eroare comună și invincibilă" și pentru subdobânditor, a calității de proprietar a transmițătorului, subdobânditorul fiind de bună - credință la data încheierii actului juridic - aspecte ignorate de prima instanță, în motivarea sentinței apelate.
Privitor la cel de-al doilea aspect - s-a arătat - prima instanță a respins în mod greșit apărarea pe care apelanta și-a făcut-o, privind dobândirea dreptului de proprietate asupra terenului prin uzucapiune, făcând o aplicare greșită a prevederilor art. 1895 Cod civil.
Astfel, instanța trebuia, dimpotrivă, să constate că titlul - SRL este un înscris autentic care se bucură de prezumția de validitate, este just titlu, nefiind constatat nul sau fals, dobândit cu bună - credință nerăsturnată în cauză și care a exercitat o posesie utilă până la înstrăinarea către în 1996, astfel că potrivit joncțiunii posesiilor, și această posesie trebuia unită cu celelalte, împlinindu-se cerința duratei posesiei de cel puțin 10 ani, în favoarea apelantei.
Reținerea relei - credințe a - SRL este greșită, diferența de nume între - și - fiind o simplă eroare strecurată în contract, cunoașterea de către - SRL a decesului autoarei -, la data perfectării contractului de vânzare - cumpărare la notariat fiind o simplă presupunere a instanței, fără dovezi acoperitoare, fiind certă eroarea - SRL care în 1993, încheiat un antecontract autentic privind vânzarea - cumpărarea terenului, tot cu -, care s-a prezentat ca proprietar, cu adeverința de proprietate nr. 596 din 12 august 1992.
Intimații - reclamanți au depus întâmpinare la dosar prin care au solicitat respingerea apelului ca nefondat - cu cheltuieli de judecată - arătând că excepția inadmisibilității este greșită, ca și excepția lipsei calității procesuale active, argumentele instanței fiind temeinice și legale, criticile pe fond neputând fi reținute, instanța aplicând în mod corect criticile de comparare a titlurilor înfățișate de părți,invocarea uzucapiunii potrivit art. 1895 Cod civil fiind formulată ca o apărare, și nu ca un petit distinct, iar o astfel de cerere formulată direct în apel, contravine dispozițiilor procedurale imperative, cerințele art. 1895 Cod civil oricum, nefiind îndeplinite în speță.
Intimații - pârâți, și au depus întâmpinări la dosar prin care au solicitat admiterea apelului formulat de - No-ouse Nord SRL, susținându-se toate argumentele din motivele de apel ale apelantei - pârâte.
În sprijinul apelului s-a încuviințat apelatei, proba cu înscrisuri solicitată, ca și intimatului - pârât în apărare.
Înscrisurile depuse au vizat practic, înscrisurile depuse și la fond, iar ca înscrisuri noi s-au depus, în copii: de către apelantă, un certificat de urbanism din septembrie 2008 emis pentru teren și de către intimatul - pârât: o acțiune formulată de către intimații - reclamanți în contradictoriu cu pârâta - Particulara Execuție Construcții Instalații Montaj SRL având ca obiect constatarea nulității absolute a contractului autentic nr. 28390 din 08 noiembrie 1994 încheiat între autoarea - și - SRL aflat pe rolul la Judecătoriei Sectorului 2 B în dosarul nr- cu termen la 23 aprilie 2008, întâmpinare depusă de societate la această acțiune, soluția de declinare în favoarea Judecătoriei Sectorului 3 B - dosar nr- în care reclamanții au depus precizări la acțiune, care la rândul său, în raport de valoarea terenului a declinat competența de soluționare prin sentința civilă nr. 9734/2008 în favoarea Tribunalului București, unde s-a dat numărul de dosar - la Secția a III a Civilă cu termen la 25 februarie 2009, certificat de grefă și extras din programul Ecris al instanței.
În raport de aceste înscrisuri noi, potrivit art. 244 pct. 1 Cod de procedură civilă, apelanta - pârâtă a solicitat suspendarea soluționării apelului, până la soluționarea definitivă și irevocabilă a cauzei sus-menționate, aflată pe rolul Tribunalului București, cu susținerea că între cele două cauze există o legătură determinantă, cu privire la valabilitatea primului contract în cauză al - SRL.
Curtea, după deliberare, a constatat că nu se impune suspendarea cauzei, în raport de obiectul dosarului sus-menționat, față de obiectul pricinii deduse judecății în speța de față și faza procesuală a apelului, nefiind îndeplinite cerințele art. 244 cpt. 1 Cod de procedură civilă, motiv pentru care a respins cererea.
Apelul nu este fondat.
Curtea constată că prima critică privind excepția de inadmisibilitate a acțiunii, întrucât în cauză s-ar fi încălcat regula unanimității, nu este fondată, revendicarea introdusă doar de o parte a moștenitorilor neputând fi respinsă ca inadmisibilă, potrivit practicii judiciare relativ recentă și care a tranșat problema de drept, chiar în baza jurisprudenței Curții Europene a Drepturilor Omului în materie, cu aprecierea că ea nu are un caracter de dispoziție, ci unul de conservare dreptului de proprietate.
Pe fondul chestiunii însă, Curtea observă că reclamanții sunt, toți, moștenitorii autoarei -, constatați ca atare, prin sentința civilă irevocabilă nr. 698 din 10 februarie 2006 Judecătoriei Buftea, care se impune cu autoritate de lucru judecat, fiind de neadmis susținerea apelantei că aceasta nu poate fi opusă părților în cauză, putând fi combătută de terți cu orice probă.
De altfel, apelanta nu a administrat nici o probă contrară celei reținute în sentința susmenționată și se constată că nici nu are un interes personal, direct, actual și ocrotit de lege, spre a răsturna numărul și calitatea moștenitorilor stabilită prin sentința susmenționată, întrucât apelanta nu are ea însăși, vocație la succesiunea legală a defunctei -.
Susținerea astfel, că în realitate mai există și un alt moștenitor, -, nepot al autoarei sus-amintite, nu poate fi reținută.
Critica referitoare la soluționarea greșită de către prima instanță a excepției privind plisa de calitate procesuală activă în cauză a reclamanților este, de asemenea, nefondată.
Prima instanță de judecată, a soluționat, dimpotrivă, în mod temeinic și legal această excepție, prin aprecierea corectă a întregului probatoriu pertinent în cauză, în sensul respingerii ei ca neîntemeiată.
În acest sens, susținerea că la data decesului autoarei - în 1993, terenul în litigiu care a făcut obiectul reconstituirii în baza Legii nr. 18/1991, în suprafață de 1,9 ha teren în comuna, județul I, nu se afla în patrimoniul acesteia, astfel că nu avea cum să-l transmită prin moștenire legală către reclamanți, este o susținere fără acoperire probatorie, cu ignorarea adeverinței de proprietate nr. 596 din 18 august 1992 emisă autoarei - pentru terenul de 1,9 ha în litigiu, care are valoare de probă a dreptului de proprietate reconstituit, până la data emiterii titlului propriu-zis de proprietate, potrivit cu Normele Metodologice de aplicare a Legii fondului funciar, nr. 23157 din 16 octombrie 1995 (fila 224 dosar fond).
În cazul reclamanților - moștenitori sunt incidente regulile devoluțiunii legale, astfel că transmisiunea moștenirii a avut loc la data decesului - 1993, către toți moștenitorii cu vocație succesorală, ope legis, cu privire la toate bunurile aflate în patrimoniul defunctei, inclusiv dreptul de proprietate reconstituit conform adeverinței de proprietate din 1992 - și care au dovedit, ulterior, în instanță, că au și acceptat moștenirea defunctei.
Faptul că în sentință s-a luat act de renunțarea la judecarea cererilor din acțiune privind constatarea masei succesorale și ieșirea din indiviziune, nu prezintă relevanță pentru cauză.
În consecință, în acțiunea în revendicare promovată de către reclamanți, s-a dovedit cu probele de la dosar, calitatea lor procesuală activă în cauză, contrar susținerilor apelantei și respectiv, intimaților - pârâți, și - în întâmpinările de la dosar.
Susținerea că în mod greșit instanța a reținut în mod eronat, puterea de lucru judecat a sentinței civile nr. 698/2006 a Judecătoriei Buftea pe excepția invocată de apelantă la fond, sugerează că instanța ar fi trebuit să o ignore complet, ceea ce este o interpretare care încalcă principiile efectelor hotărârilor judecătorești irevocabile.
Unul din acestea îl constituie puterea lucrului judecat care iese din sfera intereselor private ale părților între care s-a soluționat cauza respectivă, intrând în sfera interesului public, neputând fi pur și simplu constatată prin orice probe de către o persoană interesată legal în acea cauză, iar interesul nu poate fi, astfel cum s-a arătat, decât unul ocrotit legal, direct, actual etc. care lipsește în cazul apelantei, în speță.
Susținerea că - SRL a încheiat un antecontract autentic cu - - autoarea reclamanților în 1993, în baza adeverinței de proprietate emisă în 1992 și a procesului - verbal de punere în posesie din 1994, apoi în baza acelorași acte, au încheiat contractul propriu-zis de vânzare - cumpărare, este exclusă de evidențele celor două acte juridice - antecontract și contract - în care apare ca vânzător un pe numele -, cu alte date de stare civilă, decât cele menționate la dosar cu adresă de autoritățile locale, ale autoarei -, dar pe numele căreia apar emise actele însoțitoare ale antecontractului și contractului, în baza cărora s-au încheiat cele două acte juridice, respectiv: adeverința de proprietate din 1992, schița de amplasament, procesul - verbal de punere în posesie și fișa de punere în posesie din 1994 - toate emise pe numele autoarei -.
Or, în actele notariale apare identificat - și nu autoarea.
De altfel, este cert că la data autentificării însuși a contractului de vânzare cumpărare din 1994, s-a dovedit în mod cert la dosar, că autoarea nu putea încheia actul și a se prezenta la notariat, întrucât ea decedase încă din anul 1993.
A susține că - SRL a fost în eroare cu privire la persoana vânzătoare cu care a contractat de două ori, în 1993 și în 1994 (cu același - ) - este în afara probatoriului dosarului.
Curtea constată că și criticile pe fondul soluției primei instanțe, din apelul declarat de pârâta - No-ouse Nord SRL, nu pot fi primite, spre a se reforma sentința apelată și a se respinge acțiunea în revendicare, astfel cum s-a solicitat, această constatare reieșind și din considerentele reținute mai sus - parțial, dar și din cele ce urmează:
Susținerea că nu s-au utilizat în mod corect, criteriile de preferință în compararea titlurilor, prin trecerea prin câteva etape necesare în acest procedeu, nu este reală.
Astfel, critica în sensul că mai întâi trebuia ca instanța să stabilească dacă titlurile opuse de părțile cauzei provin de la același autor ori de la autori diferiți, nu era necesară, situația de fapt fiind clară în dosar și necontestată: titlurile provin de al autori diferiți.
Afirmația că titlul apelantei - pârâte provine de la autoarea - /-, și că acestui titlu trebuie să i se dea preferință, față de cel al reclamanților care provine de la stat, potrivit principiului "in pari causa, melior est causa possidentis" nu poate fi primită de către instanța de apel, mai înainte de a analiza viciile titlurilor înseși înfățișate de părți, ca și o chestiune prejudicială necesară a fi cercetată într-o comparare de titluri, fără ca în acest cadru, împotriva unui titlu, să se fi formulat și un petit distinct, având ca obiect constatarea nulității lui, astfel cum se susține în apel.
De altfel, vânzarea lucrului altuia, ca operațiune juridică, nu este supusă sancțiunii nulității absolute, ci doar sancțiunii nulități relative, care însă nu poate fi invocată decât de părțile contractului, în termenul general de prescripție de 3 ani potrivit Decretului nr. 167/1958, dar soarta contractului, respectiv al dreptului dobândit printr-un astfel de titlu, în sensul că va exista valabil ori se va desființa, va depinde de dobândirea ulterioară sau nu, chiar de către înstrăinătorul din act (în speță, începând din primul contract de vânzare - cumpărare) a calității de proprietar real al bunului.
Prin urmare, în raport de cercetarea acestui aspect, al calității de proprietar al vânzătorului în toate contractele de vânzare - cumpărare, și constatarea lipsei acestei calități, viciază titlul apelantului - pârât în cauză, în comparație cu cel al reclamanților care este reconstituit de la stat în baza unui drept conferit de Legea nr. 18/1991, de care persoana îndreptățită s-a prevalat.
Acest viciu esențial lipsește practic de efecte juridice titlul apelantului - pârât, astfel că invocarea aspectului posesiei este lipsită de finalitate în compararea de titluri, care presupune compararea unor titluri deopotrivă valabile, iar nu viciate.
Susținerea dezinteresării de bun de către reclamanți are acoperire în condițiile în care, potrivit probelor administrate în cauză, s-ar ajunge la dobândirea de către apelantul - pârât a dreptului de proprietate prin uzucapiune - ca o sancțiune a atitudinii dezinteresate a proprietarului asupra bunului, în condițiile legii, care însă în speță, nu s-a probat, condițiile art. 1847 Cod civil și art. 1896 Cod civil nefiind îndeplinite (posesia utilă, în termenul legal).
Invocarea teoriei aparenței de drept și a principiului "error communis facit jus" considerate aplicabile deopotrivă, pe motiv că toți cumpărătorii au avut dreptul de proprietate intabulat potrivit legii și au înstrăinat mai departe legal, inclusiv către apelanta - No-ouse Nord SRL, ca și a bunei - credințe a subdobânditorilor, inclusiv a apelantei, nu pot fi primite, spre a se reforma sentința apelată, în sensul respingerii acțiunii, avându-se în vedere situația juridică a terenului ce rezultă în mod clar din înscrisurile administrate.
Astfel, este ilogic să se constate buna - credință și eroarea comună și invincibilă pe care ar fi avut-o inițial și în care s-ar fi aflat, prima cumpărătoare a terenului de 1,9 ha, fondată pe faptul că, în realitate, însăși autoarea a fost vânzătoarea, fiind, doar o eroare de nume/prenume în acte - - /-, în condițiile în care, antecontractul și contractul poartă ca mențiune - promitent - vânzător"și respectiv vânzător" pe -, o persoană de sex masculin, identificată cu alte date de stare civilă, decât cele aparținând defunctei, în încheierile de autentificare a celor două acte, de către notar, în plus, vânzarea - cumpărarea s-a produs la peste un an de la decesul autoarei reclamanților -, iar la baza vânzării, din 1994 cu - SRL, au stat: adeverința de proprietate din 1992, procesul - verbal de posesie - în posesie și fișa de punere în posesie cu schița de amplasament - toate emise de autoritățile de fond funciar, pe numele defunctei -.
Or, culpa - SRL în necercetarea actelor ce-au stat la baza încheierii celor două acte juridice autentificate la notar, respectiv a persoanei cu care s-a contractat, o persoană de sex masculin, nu o persoană de sex feminin, astfel cum reieșea în mod clar, fără echivoc, din actele de proprietate de la acel moment, exclude buna - credință și valabilitatea titlului său, față de titlul reclamanților.
Aceeași culpă se regăsește în contractul de vânzare - cumpărare între - SRL și asociatul său, care a arătat în contractul său, prin care a cumpărat mai departe terenul în suprafață de 1,9 ha, faptul cunoașterii situației juridice a terenului, acest contract, ca și celelalte care i-au urmat, de vânzare către și respectiv parțial, către apelanta pârâtă - No-ouse Nord SRL, având, de asemenea menționate, actele care au stat la baza înstrăinării emise pe numele -, în condițiile în care în contractul cu - SRL apărea un vânzător, -, identificat în încheierea de autentificare de către notar.
În aceste condiții, astfel cum reținut și prima instanță, nici un subdobânditor nu se poate pune la adăpost, de lipsa de eficiență a titlului său de proprietate, prin invocata bună - credință care este răsturnată prin argumentele sus-menționate, conturându-se dimpotrivă, o rea - credință a subdobânditorilor, inclusiv a apelantei - pârâte.
În aceste împrejurări, prezumția de validitate a contractului apelantei care ar decurge din forma autentică a actului juridic menționată în criticile din apel, nu subzistă, fiind contrazisă de împrejurările dovedite ale încheierii primului contract de vânzare - cumpărare, în condiții esențial - viciate privitoare la calitatea de proprietar al înstrăinătorului inițial, aceleași împrejurări stând și la baza încheierii contractelor de vânzare - cumpărare succesive, între care și cel al apelantei.
Curtea constată că, dimpotrivă, s-au analizat cerințele uzucapiunii scurte de al 10 la 20 de ani, în mod corect prima instanță constatând că lipsește elementul esențial al bunei - credințe a fiecărui subdobânditor, în primul rând al - SRL până în luna noiembrie 1996 când s-a procedat la înstrăinarea terenului către, pentru a opera o joncțiune a posesiilor, spre a se împlini termenul limită de 10 ani până la data formulării acțiunii, din calculele efectuate, fiind exclusă împlinirea unui astfel de termen, pentru constatarea uzucapiunii în beneficiul apelantei - pârâte.
Curtea mai constată că uzucapiunea invocată la fond de către apelanta - pârâtă a fost cercetată, pe simpla apărare a acesteia, fără a fi fost formulat un petit distinct cu acest obiect de către această parte, într-o eventuală cerere reconvențională.
Astfel cum se susține în mod just în întâmpinarea de la dosar, în apel, a intimaților - reclamați, abia în criticile din apel se dezvoltă amplu cerințele uzucapiunii de care se prevalează apelanta - pârâtă, cu încălcarea prevederilor art. 294 Cod de procedură civilă: condițiile posesiei, aspectele justului titlu și al bunei - credințe, ca și a termenului posesiei prevăzut de lege, pretinzându-se, în mod nejustificat că prima instanță nu le-a analizat, deși partea nu le-a solicitat ca atare, la fond, și că instanța nu ar fi avut rol activ, în acest sens, ignorându-se de către apelantă faptul că, în civil acționează plenar principiul disponibilității și principiul limitelor sesizării instanței.
Invocarea intabulării drepturilor subdobânditorilor ca un criteriu de preferință între titlurile opuse, nu are relevanță în cauză, în condițiile în care, titlurile emise în baza unor legi speciale de către autoritățile competente în diverse domenii, inclusiv în materia fondului funciar, sunt opozabile potrivit art. 26 alin. 2 din Legea nr. 7/1996, tuturor, chiar fără a fi fost intabulat.
Or, intabularea, astfel cum a reținut prima instanță, are efect de opozabilitate, cu efect asupra titlurilor succesive, provenite de la același autor - situație exclusă în cauză - iar nu de constituire de drepturi.
Pentru considerentele reținute, potrivit art. 312 Cod de procedură civilă, recursul va fi respins ca nefondat.
Potrivit art. 274 Cod de procedură civilă, nu vor fi acordate cheltuieli de judecată către intimații - reclamanți astfel cu au solicitat prin întâmpinare și în concluziile orale, în lipsa chitanței doveditoare a onorariului de avocat, de la dosar.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge apelul formulat de apelanta - pârâtă - No-ouse Nord SRL cu sediul în B,- - 10, - 10,. 3,. 4,. 98, sector 4 și cu sediul ales la. " & Asociații" în B,B- - nr. 43,sector 1, împotriva sentinței civile nr. 659 din 14 aprilie 2008, pronunțată de Tribunalul București - Secția a IV a Civilă, în contradictoriu cu intimații - reclamanți domiciliată în comuna, sat,-, județul I, domiciliată în comuna, sat,-, județul I, domiciliați în comuna, sat,-, județul I, -, G, - domiciliați în comuna, sat, județul I, domiciliat în B, str. -. - nr. 14,. 1, sector 2, - domiciliat în B,-, corp D, sector 1, domiciliată în comuna, sat, județul I și toți cu domiciliu ales la. " și Asociații" în B, str. -. -. nr. 19, parter,. 1, sector 2, și cu intimații - pârâții domiciliat în B,-,. 16,. B,. 5,. 35, sector 1 și cu domiciliul ales la. Av. " a" în B,-,. 116,. A,. 3, sector 2, și cu domiciliul ales la. Av. " -" în B,-, parter,. 1, sector 2,ca nefondat.
Cu recurs în 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică, azi, 23 februarie 2009.
Președinte, Judecător, Grefier,
- - - - - -
Red.
.
29ex./27.03.2009
-4.-
Președinte:Fănica PenaJudecători:Fănica Pena, Cristina Nica
