Jurisprudenta revendicare imobiliară. Decizia 120/2010. Curtea de Apel Bucuresti
| Comentarii |
|
Dosar nr-
(2048/2009)
ROMANIA
CURTEA DE APEL BUCUREȘTI - SECȚIA A III A CIVILĂ
ȘI PENTRU CAUZE CU MINORI ȘI FAMILIE
DECIZIA CIVILĂ NR.120
Ședința publică de la 16.02.2010
Curtea constituită din:
PREȘEDINTE: Simona Gina Pietreanu
JUDECĂTOR 2: Mirela Vișan
GREFIER - - -
* * * * * * * * * *
Pe rol se află pronunțarea cererilor de apel formulate de apelanții-pârâți și MINISTERUL FINANȚELOR PUBLICE, precum și de către apelanta-reclamantă C, împotriva sentinței civile nr.726 din 14.05.2009, pronunțată de Tribunalul București - Secția a IV-a Civilă, în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimații-pârâți MUNICIPIUL B PRIN PRIMARUL GENERAL și PRIMĂRIA MUNICIPIULUI
Dezbaterile în cauză au avut loc la data de 26.01.2010 și au fost consemnate în încheierea de ședință de la acea dată, care face parte integrantă din prezenta decizie. Având nevoie de timp pentru a delibera, Curtea a amânat pronunțarea la data de 02.02.2010, 09.02.2010 și apoi la data de 16.02.2010, când a decis următoarele:
CURTEA,
Deliberând asupra cererilor de apel d e față, constată următoarele:
Prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul Tribunalului București - Secția a IV-a Civilă, la data de 14.08.2008 sub nr-, reclamanta Cac hemat în judecată pe pârâții STATUL ROMÂN reprezentant de MINISTERUL ECONOMIEI ȘI FINANȚELOR, MINISTERUL ECONOMIEI ȘI FINANȚELOR, MUNICIPIUL reprezentat de PRIMARUL GENERAL și, solicitând obligarea acestora la plata următoarelor sume: 1) contravaloarea actualizată a sumei de 3285,6 lei, reprezentând prețul contractului de vânzare-cumpărare desființat prin sentință irevocabilă; 2) suma de 70.000 lei reprezentând despăgubiri pentru sporul de valoare adus imobilului situat în B,-, sector 5 prin îmbunătățiri necesare și utile; 3) suma de 600.000 euro reprezentând sporul de valoare adus imobilului conform art.1444 Cod civil, respectiv cca.2.100.000 lei; 4) acordarea unui drept de retenție asupra imobilului sus-menționat până la momentul plății de către pârâtul a sumelor pentru îmbunătățirile necesare și utile.
In motivarea acțiunii, reclamanta a arătat în esență că, prin contractul de vânzare-cumpărare nr. 42417/1997 a dobândit dreptul de proprietate asupra unei locuințe situate în str.-.- nr.2, sector 5 în suprafață utilă de 154,55. achitând un preț de 32.856.042 lei ROL însă, ulterior, prin sentința civilă nr.6916/2005 a Judecătoriei Sector 5 B, rămasă definitivă și irevocabilă a fost admisă acțiunea formulată de fostul proprietar al imobilului, s-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare sus-menționat și a fost obligată pârâta (actuala reclamantă) să lase în deplină proprietate și posesie imobilul numitului.
Reclamanta a invocat faptul că acest contract a fost declarat nul pentru considerentul că domeniul de aplicare impus de art.1 din Legea nr.112/1995 se referea strict la imobile preluate după 6.03.1945, ori, imobilul a trecut în proprietatea statului în anul 1937, astfel încât Legea nr.112/1995 nu era aplicabilă.
În raport de motivarea sentinței civile nr.6916/2005 rezultă că acestui imobil, care a fost expropriat în anul 1937, nu i se aplică nici Legea nr.112/1995 și nici Legea nr.10/2001, tocmai pentru că intrat în proprietatea statului anterior anului 1945, cu consecința că dreptul aplicabil este dreptul comun în materia evicțiunii și anume dispozițiile art.1337-1351 Cod civil.
În situația în care totuși, instanța ar considera că raporturile de drept privitoare la părți sunt reglementate de dispozițiile Legii nr.10/2001, iar imobilul a fost preluat cu titlu valabil, în speță sunt aplicabile disp.art.48 alin.2 din Lg.10/2001, în sensul că foștii chiriași au dreptul la despăgubire pentru sporul de valoare adus imobilului prin îmbunătățirile necesare și utile, iar această obligație revine persoanei îndreptățite, adică pârâtului.
De asemenea, se impune acordare unui drept de retenție și obligarea pârâtului Ministerul Finanțelor la plata prețului actualizat menționat în contractul de vânzare cumpărare.
În situația în care instanța ar considera că raporturile de drept privitoare la părți sunt reglementate de dispozițiile Legii nr.10/2001, iar imobilul a fost preluat fără titlu se impune obligarea pârâtului Ministerul Finețelor la plata prețului actualizat conform art.50 alin.3 din Legea nr.10/2001 și obligarea pârâților persoane juridice la plata sumei de 70.000 lei reprezentând îmbunătățiri necesare și utile în baza art.48 alin.3 din Legea nr.10/2001.
Pârâții Ministerul Finanțelor Publice și Statul Român prin Ministerul Finanțelor au depus întâmpinare prin care au invocat excepția lipsei calității procesuale pasive cu motivarea că nu sunt parte în contractul de vânzare cumpărare și nu pot răspunde pentru evicțiune.
Totodată, au formulat cerere de chemare în garanție în contradictoriu cu SC SA, pentru restituirea comisionului de 1% încasat de această societate la încheierea contractului de vânzare cumpărare.
De asemenea, pârâtul a formulat întâmpinare prin care a invocat excepția lipsei calității procesuale pasive, deoarece imobilul fost preluat fără titlu valabil, iar pe fond solicitat respingerea acțiunii ca neîntemeiată cu motivarea că îmbunătățirile nu erau nici necesare nici utile și nu s- solicitat acordul proprietarului de drept.
Reclamanta a depus o cerere modificatoare în sensul că înțelege să cheme în judecată și pe vânzătoarea Primăria Municipiului B pentru fi obligată la plata prețului vânzării și excedentului de valoare la data evicțiunii.
Prin sentința civilă nr.726/14.05.2005, Tribunalul București - Secția a IV-a Civilă a respins excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtului pe capetele de cerere prin care s-au solicitat despăgubiri pentru sporul de valoare și instituire drept de retenție; de asemenea, a fost respinsă excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtului Ministerul Finanțelor Publice pe capătul de cerere prin care s-a solicitat plata prețului reactualizat.
A fost admisă excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtului Statul Român reprezentat de Ministerul Finanțelor Publice, a fost admisă în parte acțiunea, a fost obligat pârâtul Ministerul Finanțelor Publice la plata către reclamantă a sumei de 29.680,18 lei reprezentând prețul actualizat din contractul de vânzare-cumpărare nr.42417/1997.
A fost obligat pârâtul să restituie reclamantei suma de 44.681,49 lei reprezentând spor de valoare adus imobilului prin îmbunătățiri necesare și utile și a fost instituit în favoarea reclamantei un drept de retenție asupra imobilului situat în B,-, sector 5, până la plata sumei reprezentând spor de valoare.
Capătul de cerere prin care s-a solicitat plata de despăgubiri în cuantum de 600.000 Euro pentru sporul de valoare adus imobilului a fost respins, ca neîntemeiat.
Cererea de chemare în garanție a fost respinsă, ca neîntemeiată, iar pârâții și Ministerul Finanțelor Publice au fost obligați la plata cheltuielilor de judecată către reclamantă.
Pentru a hotărî astfel, prima instanță a reținut că prin contractul de vânzare-cumpărare nr.42417/1997 reclamanta Cad obândit dreptul de proprietate asupra locuinței situate în-, sector 5, în suprafață utilă de 154,55. achitând un preț de 32.856.042 lei ROL însă, ulterior, prin sentința civilă nr.6916/2005 a Judecătoriei Sector 5 B, rămasă definitivă și irevocabilă a fost admisă acțiunea formulată de fostul proprietar al imobilului, s-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânare cumpărare sus-menționat și a fost obligată pârâta (actuala reclamantă) să lase în deplină proprietate și posesie imobilul numitului.
Tribunalul a constatat că în speța dedusă judecății contractul de vânzare cumpărare a fost încheiat în baza Legii nr.112/1995, așa cum rezultă din conținutul acestuia, astfel încât, în cauză sunt aplicabile dispozițiile Legii nr.10/2001, imobilul fiind preluat cu titlu valabil.
Faptul că în motivarea sentinței civile nr.6916/2005 acest contract a fost declarat nul pentru considerentul că domeniul de aplicare impus de art.1 din Legea nr.112/1995 se referea strict la imobile preluate după 6.03.1945, ori, imobilul a trecut în proprietatea statului în anul 1937, astfel încât Legea nr.112/1995 nu era aplicabilă, nu înseamnă că în prezenta cauză ar fi aplicabile dispozițiile dreptului comun, întrucâtceea ce este relevant în speța dedusă judecății este că respectivul contract s-a dorit a fi încheiat în baza Legii 112/1995; s-au avut în vedere dispozițiile legale menționate în acest act normativ, chiar dacă ulterior printr-o hotărâre judecătorească s-a apreciat că nu erau incidente dispozițiile acestei legi și decicontractul nu trebuia încheiat.
Indiferent de motivarea instanței, contractul rămâne încheiat în baza Legii nr.112/1995, a fost desființat printr- hotărâre judecătorească și deci sunt aplicabile disp.Lg.10/2001 care reglementează exact această ipoteză.
Susținerile pârâtului Ministerul Finanțelor în sensul că nu are calitate procesuală pasivă în cauză sunt neîntemeiate în privința primului capăt de cerere întrucât OUG 184/2002, prin care s-a modificat art. 50 alin. 3 din Legea nr.10/2001, stabilește că plata sumelor reprezentând prețul reactualizat plătit de către chiriașii ale căror contracte de vânzare-cumpărare încheiate cu nerespectarea prevederilor Legii nr.112/1995, care au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile se face de către Ministerul Finanțelor Publice din fondul extrabugetar constituit în baza art.13 al.6 din Legea nr.112/1995,ceea ce presupune că Ministerul Finanțelor Publice are calitate procesuală pasivă în acest gen de litigii( aceste dispoziții au fost păstrate și chiar extinse prin modificările prevăzute de Legea nr.1/2009).
Este adevărat că pârâtul Ministerul Finanțelor din punct de vedere juridic nu răspunde pentru evicțiune, nefiind parte contractantă (vânzător) în contractul de vânzare-cumpărare, însă indiferent de această chestiune, în baza legii,în concret prețul reactualizat plătit de către chiriași ale căror contracte de vânzare-cumpărare au fost desființate urmează a fi achitate de către Ministerul Finanțelor Publice conform lg.10/2001.
În privința capătului de cerere având ca obiect contravaloarea îmbunătățirilor, tribunalul a reținut că în cauză sunt incidente dispozițiile art. 48 din Legea nr. 10/2001, conform cărora chiriașii au dreptul la despăgubire pentru sporul de valoare adus imobilelor cu destinația de locuință prin îmbunătățirile necesare și utile, iar potrivit alin.2, astfel cum fost modificat prin Lg.1/2009, ndiferentdacă imobilul a fost preluat cu titlu valabil sau fără titlu, obligația despăgubirii prevăzută la alin. (1) revine persoanei îndreptățite.
Având în vedere că potrivit art.3 din Legea nr.10/2001 sunt considerate persoane îndreptățite, printre altele, persoanele fizice, proprietari ai imobilelor la data preluării în mod abuziv a acestora, rezultă cu evidență că în privința capătului 2 de cerere, calitate procesuală pasivă poate avea numai pârâtul căruia i s-a restituit imobilul printr-o hotărâre judecătorească irevocabilă și totodată și pe capătul 4 de cerere privind acordarea unui drept de retenție, numai acest pârât are calitate procesuală pasivă.
În consecință, în raport de considerentele arătate în cele ce preced, tribunalul a respins excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtului pe al doilea și al patrulea capăt de cerere si a paratului MINISTERUL FINANTELOR PUBLICE pe primul capăt de cerere și a admis excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtului Statul R prin Ministerul Finanțelor pe toate capetele de cerere ( Statul Român, ca persoană juridică nu are nicio obligație legală și nici un act normativ nu prevede vreo obligație de restituire a prețului actualizat, a prețului de piață sau a valorii îmbunătățirilor).
Pe fondul cauzei, tribunalul a reținut că, potrivit raportului de expertiză construcții efectuat de expert și a suplimentului la raportul de expertiză valoarea de circulație actualizată a imobilului ce a făcut obiectul contractului de vânzare-cumpărare este de 29.680,18 lei, valoarea îmbunătățirilor necesare și utile aduse apartamentului este de 44.681,49 lei, iar valoarea de circulație a imobilului la data producerii evicțiunii, respectiv la momentul rămânerii irevocabile a 6916/2005 este de 1.278.637 lei, respectiv sporul de valoare este de 1.248.956,82 lei.
Totodată, tribunalul a constatat că potrivit dispozițiilor art. 50 ind. 1 din Legea 10/2001, așa cum a fost modificată prin Legea 1/2009, proprietarii ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr.112/1995, cu modificările ulterioare, au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile au dreptul la restituirea prețului de piață al imobilelor, stabilit conform standardelor internaționale de evaluare.
Potrivit art.50 alin.3 din același act normativ, restituirea prețului prevăzut la alin. (2) și (21) se face de către Ministerul Economiei și Finanțelor din fondul extrabugetar constituit în temeiul art. 13 alin.6 din Legea nr.112/1995, cu modificările ulterioare.
Or, în speța dedusă judecății, așa cum rezultă din sentința civilă nr.6916/2005 a Judecătoriei Sector 5 precum și din deciziile pronunțate în căile de atac, a fost admisă acțiunea formulată de fostul proprietar al imobilului, s-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânare cumpărare sus-menționat și a fost obligată pârâta (actuala reclamantă) să lase în deplină proprietate și posesie imobilul numitului, cu motivarea, pe de o parte căatât vânzătorul cât și cumpărătorul au încheiat contractul de vânzare cumpărare cu rea credință, iar pe de altă parte cu motivarea că imobilul în litigiu nu intră în sfera de aplicare a Legii nr.112/1995.
În consecință, în raport de situația de fapt și de drept reținută în.6916/2005 rămasă irevocabilă și care se bucură de putere de lucru judecat, tribunalul a constatat că acțiunea formulată este neîntemeiată sub aspectul capătului 3 de cerere, întrucât proprietarii ale căror contracte de vânzare-cumpărare au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile au dreptul la restituirea prețului de piață al imobilelor,numai cu condiția ca aceste contracte de vânzare cumpărare să fie încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995,ceea ce nu este cazul în speța dedusă judecății.
Așadar, în cauză nu este îndeplinită condiția ca actul de vânzare-cumpărare ce a constituit titlul reclamantei să fi fost încheiat cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, astfel încât, pe cale de consecință aceasta nu poate beneficia de restituirea prețului de piață al imobilului.
Și în situația în care acțiunea ar fi fost întemeiată pe dispozițiile dreptului comun soluția ar fi fost aceeași întrucât potrivit art.1337 Cod civil, vânzătorul este de drept obligat a răspunde față de cumpărător de evicțiunea totală sau parțială a lucrului vândut, iar potrivit art.1341 Cod civil, dacă vânzătorul este răspunzător de evicțiune, cumpărătorul are dreptul de a cere printre altele restituirea prețului de la vânzător, precum și eventualele cheltuieli de judecată efectuate.
Tribunalul a reținut că potrivit art.1341 pct. 4 raportat la art. 1350 cod civil în caz de evicțiune totală consumată, cumpărătorul are dreptul și la daune interese constând în diferența dintre preț și sporul de valoare dobândit de lucru între momentul încheierii contractului și data producerii evicțiunii, indiferent de cauza care a produs excedentul de valoare sau dacă sporul a fost sau nu previzibil.
În cazul în care garanția contra evicțiunii rezultă din fapta unui terț, situație existentă în speța dedusă judecății, în care reclamanții au fost evinși de către fostul proprietar al imobilului, garanția contra evicțiunii poate fi reținută, printre altele, doar în situația în care cauza evicțiunii nu a fost cunoscută de către cumpărător.
Dacă acest cumpărător a avut cunoștință de pericolul evicțiunii, înseamnă că a acceptat riscul și problema răspunderii vânzătorului în caz de realizare a riscului nu se poate pune, contractul având caracter aleatoriu.
Or, în speța dedusă judecății așa cum am arătat, instanța reținut că reclamanta cumpărătoare nu au fost de bună credință la încheierea contractului de vânzare cumpărare, decireclamanta a cunoscut cauza evicțiunii, astfel încât aceasta nu mai poate beneficia de dispozițiile legale ce reglementează obligația de garanție a vânzătorului pentru evicțiune, atât în privința prețului cât și în privința altor daune interese, inclusiv cheltuieli de judecată.
În ceea ce privește celelalte capete de cerere, acestea sunt întemeiate pentru considerentele legale arătat în cele ce preced, respective în raport de dispozițiile Legii nr.10/2001 care stabilește că plata sumelor reprezentând prețul reactualizat plătit de către chiriașii ale căror contracte de vânzare-cumpărare încheiate cu nerespectarea prevederilor Legii nr.112/1995, care au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile se face de către Ministerul Finanțelor Publiceși totodată de dispozițiile legaleconform cărora chiriașii au dreptul la despăgubire pentru sporul de valoare adus imobilelor cu destinația de locuință prin îmbunătățirile necesare și utile.
În consecință, tribunalul a admis în parte acțiunea, a obligat pârâtul MINISTERUL FINANTELOR PUBLICE să restituie reclamantului suma de 29. 680,18 lei reprezentând prețul actualizat menționat in contractul de vânzare cumpărare nr. 42417/1997 și bligat pârâtul să restituie reclamantului suma de 44.681,49 lei reprezentând sporul de valoare actualizat adus imobilului cu destinația de locuință prin îmbunătățirile necesare și utile.
Totodată, a instituit în favoarea reclamantei un drept de retenție asupra imobilului situat în B,-, sector 5 până la data plății de către pârâtul a sumei de 44.681,49 lei reprezentând sporul de valoare actualizat adus imobilului cu destinația de locuință prin îmbunătățirile necesare și utile, având în vedere că pârâtul este proprietarul imobilului, iar instituirea unui drept de retenție se impune pentru că este vorba de o datorie pe care pârâtul o are față de reclamantă, referitoare la un bun imobil aflat în proprietatea pârâtului și în posesia de fapt a reclamantei.
În ceea ce privește cererea de chemare în garanție, tribunalul a respins-o ca neîntemeiată, având în vedere că Legea nr.10/2001 prevede obligativitatea restituirii întregului preț plătit de către chiriași, de către Ministerul Finanțelor Publice, conform art.50 alin.3, fără ca această instituție să poată pretinde restituirea comisionului de 1% reținut de SC SA pentru serviciile prestate, respectiv pentru efectuarea vânzării.
Acest comision reprezintă contravaloarea muncii prestate de SC SA în vederea perfectării contractului, așadar reprezintă o plată în baza legii, astfel încât în eventualitatea în care ulterior contractul se desființează, aceasta nu înseamnă că mandatarul trebuie să restituie comisionul încasat.
Totodată, tribunalul a obligat pe pârâtul la plata către reclamantă a sumei de 2000 lei reprezentând cheltuieli de judecată și pe pârâtul MINISTERUL FINANTELOR PUBLICE la plata către reclamantă a sumei de 1000 lei reprezentând cheltuieli de judecată.
Tribunalul a avut în vedere că suma totală cheltuielilor de judecată este de 4000 lei (2500 lei onorariu de avocat și 1500 onorariu de expertiză), s-au formulat 4 capete de cerere și s-au admis 3, astfel încât cheltuielile de judecată s-au admis proporțional cu capetele de cerere admise
De asemenea, tribunalul a respins cererea pârâtului de acordare a cheltuielilor de judecată, ca neîntemeiată, având în vedere că pârâtul a căzut în pretenții prin admiterea celor două capete de cerere formulate împotriva acestuia.
Împotriva acestei sentințe au declarat apel în termenul prevăzut de art.284 alin.1 Cod de procedură civilă apelanții pârâți și MINISTERUL FINANȚELOR PUBLICE.
În condițiile art.293 Cod de procedură civilă, reclamanta a formulat apel incident.
Prin cererea de apel întemeiată pe dispozițiile art.282 Cod de procedură civilă, apelantul pârât a arătat că sentința apelată este netemeinică și nelegală, întrucât în mod greșit a fost respinsă excepția lipsei calității procesuale pasive în ceea ce-l privește.
A susținut acest apelant că prima instanță a reținut că are calitate procesuală pasivă prin raportare la dispozițiile Legii nr.112/1995 și ale art.48 din Legea nr.10/2001, astfel cum a fost modificată prin Legea nr.1/2009, deși nu a uzat de prevederile Legii nr.10/2001, iar prin sentința civilă nr.6916/2005 s-a reținut că dispozițiile Legii nr.112/1995 și ale Legii nr.10/2001 nu-i sunt aplicabile, prin urmare art.48 din Legea nr.10/2001, nu sunt incidente în cauză.
A mai arătat acest pârât că nu are nici o legătură cu vânzarea abuzivă și nelegală a imobilului situat în B,-, sector 5, astfel că nu are legitimare procesuală pasivă, iar răspunderea pentru evicțiune aparține exclusiv vânzătorului și că imobilul a fost preluat în stare bună - la data perfectării contractului nr.4247/1997. Nu se impuneau nici un fel de îmbunătățiri necesare sau utile, în condițiile în care apelantul pârât nu și-a dat niciodată acordul pentru vreo lucrare de amenajare. În plus, centrala termică are o vechime de S ani și nu mai prezintă garanția utilizării în siguranță și nu are aprobare de folosire (); zugrăveala este necorespunzătoare (degradată); instalația electrică nu mai prezintă siguranță; ferestrele din termopan sunt comandate la dimensiuni necorespunzătoare (2 înălțime x 1 lățime - gen vitrină de magazin - nu pentru locuință și nu pot fi înlocuite decât la acele dimensiuni în caz de spargere; ușile interioare nu au cheile potrivite; s-au îndepărtat toate sistemele de siguranță contra efracției (s-au sustras) de la ferestre; s-a sustras un glazvant confecționat din ochiuri de lăsându-se o cameră la parter în loc de două cum a fost inițial; imobilul a fost dotat și cu gresie și cu faianță - necesitatea și utilitatea nu este justificată în nici un fel; imobilul a avut ferestre în bună stare, dotate cu gratii de siguranță; nu s-au făcut lucrări de izolație întrucât este igrasie cam peste tot; instalația sanitară este uzată vizibil; despre centrala termică, apelantul pârât a arătat că este de acord ca aceasta să fie ridicată de reclamantă.
Expertiza efectuată arată cum este starea imobilului în prezent dar nu și care a fost starea lui în momentul încheierii contractului
Nu exista nici un fel de dovadă asupra necesității sau utilității pretinselor îmbunătățiri întrucât imobilul a fost preluat în stare bună conform actelor din dosar.
A susținut acest apelant pârât că nu poate fi obligat să achite vreo sumă pentru schimbările de ordin estetic și cu care nu sunt de acord deoarece prin acestea s-a schimbat arhitectura casei care avea un stil aparte, propriu.
Reclamanta, deși a obținut venituri substanțiale din închirierea imobilului și în totalitate și parțial nu i-a remis acestuia vreo sumă ca despăgubire.
La ora actuală, din cauza desființării de către reclamantă sistemului de protecție (gratiile) unul din geamurile termopan a fost spart, hoții pătrunzând în imobil, producând din nou daune.
Întrucât imobilul se află absolut în starea în care a fost lăsat la părăsirea acestuia, apelantul pârât a solicitat o cercetare la fața locului (art. 215-217 Cod de procedură civilă).
Apelantul pârât Ministerul Finanțelor Publice a susținut că sentința apelată este netemeinică și nelegală în ceea ce privește respingerea excepției lipsei calității procesuale pasive a acestuia, respingerea cererii de chemare în garanție a și obligarea sa la plata cheltuielilor de judecată.
În dezvoltarea primului motiv de apel, apelantul pârât Ministerul Finanțelor Publice a susținut că în mod greșit prima instanță a apreciat că are calitate procesuală pasivă și a stabilit în sarcina sa obligația de restituire actualizată a prețului cu indicele de inflație, in temeiul dispozițiilor art. 50 alin.(3) din Legea nr. 10/2001 (în prezent art. 50 alin. 2).
Pe plan procesual calitate procesuală pasivă nu poate avea, într-o astfel de acțiune, decât unitatea administrativ-teritorială vânzătoare (în speță Municipiul B prin mandatar SC SA), nicidecum Ministerul Finanțelor Publice, atât pentru faptul ca acesta nu a fost parte contractantă în raportul juridic dedus judecații, nerevenindu-i obligația de restituire a prestațiilor efectuate în baza actului atacat, cât și pentru dispozițiile imperative prevăzute de către art. 50 alin. 2 din Legea nr. 10/2001.
De asemenea, potrivit principiului relativității efectelor contractului, acesta produce efecte numai între părțile contractante, neputând nici profita si nici dauna unui terț.
Or, Ministerul Finanțelor Publice, nefiind parte la încheierea contractului dintre reclamantă și Primăria Municipiului B prin mandatar SC SA este terț față de acesta, având doar calitatea de depozitar al fondului extrabugetar în care se varsă sumele încasate de Primăria Municipiului
In conformitate cu dispozițiile art.1337, art. 1341 si următoarele din Cod civil, solicită să se instituie răspunderea vânzătorului, respectiv a Primăriei Municipiului B, pentru evicțiune totală sau parțială prin fapta unui terț.
Această dispoziție de drept comun, nu poate fi înlăturată prin nici o dispoziție specială contrară, fiind așadar pe deplin aplicabilă între părțile din prezentul litigiu.
Nici dispozițiile art. 50 alin.2 din Legea nr.10/2001,nu sunt de natură să determine introducerea în prezenta cauză a Ministerului Finanțelor Publice și să-i acorde calitate procesuală pasivă acestei instituții, cât timp obligația de garanție pentru evicțiune are un conținut mult mai larg.
cumpărătorilor de imobilul ce face obiectul prezentului litigiu, în urma admiterii acțiunii în revendicare, întrunește conditiile unei tulburări de drept prin fapta unui terț.
Această tulburarea de drept este de natură să angajeze răspunderea contractuală pentru evicțiune totală a vânzătorului, respectiv Primăria Municipiului B prin mandatar SC SA, față de pretențiile privind plata prețului actualizat.
Nicidecum, nu poate fi antrenată răspunderea Ministerului Finanțelor Publice, având în vedere că în prezenta acțiune nu există culpa acestei instituții.
Față de argumentele prezentate, consideră că Ministerul Finanțelor Publice nu are calitate procesuală pasivă în această cauza, și, pe cale de consecința, solicită admiterea apelului, admiterea excepției lipsei calității procesuale pasive a Ministerului Finanțelor Publice și schimbarea în parte a hotărârii apelate, în sensul respingerii acțiunii ca fiind formulată împotriva unei persoane fără calitate procesuală pasivă.
In al doilea rând, critică hotărârea instanței de fond în ceea ce privește respingerea ca neîntemeiată a cererii de chemare în garanție formulată de Ministerul Finanțelor Publice în contradictoriu cu chematul în garanție prin care a solicitat restituirea comisionului de 1% încasat de această societate la încheierea contractului de vânzare-cumpărare nr.42417/1997.
Astfel, în conformitate cu prevederile art. 41 din Normele metodologice de aplicare a Legii nr.112/1995:"Unitățile specializate, care evaluează și vând apartamentele care fac obiectul Legii nr.112/1995,au obligațiasăîncaseze contravaloarea acestora de la cumpărător,sărețină comisionul de1%,potrivit art. 13 lita)din legea sus-menționată, iar suma rămasăsă ovireze, în termen de3zile lucrătoare, în contul 50.21, deschis la trezoreria statului din localitatea unde își are sediul vânzătorul,sauîn contul64.74,deschis la unitățile Băncii Comerciale RomâneSA,după caz."
Din textul de lege menționat mai sus reiese clar ca acest comision de 1% a fost reținut de mandatarul Primăriei Municipiului B, în speță, de SC SA.
Mai mult decât atât, așa cum s-a arătat mai sus, Ministerul Finanțelor Publice, nu a făcut altceva decât să încaseze teoretic sumele virate de primărie sau de mandatarii primăriei, sume din care s-a scăzut comisionul de 1%, astfel încât Ministerul Finanțelor Publice care nici măcar nu a avut calitatea de vânzător la încheierea contractului de vânzare-cumpărare nu poate fi obligată și la restituirea acestuia.
Prin urmare, solicită a se avea în vedere faptul ca Ministerul Finanțelor Publice nu a fost parte la încheierea contractului de vânzare-cumpărare nr.42417/1997,mandatara Primăriei Municipiului B fiind SC SA care a și încasat comisionul din prețul de vânzare al imobilului.
In concluzie consideră că instanța de fond trebuia să dispună ca cel puțin procentul de 1% prevăzut de dispozițiile normative mai sus invocate, să fie restituit de către partea care a încasat comisionul, restituirea urmând a se realiza la prețul actualizat.
Astfel, solicită admiterea apelului așa cum a fost formulat, schimbarea sentinței civile atacată, în sensul admiterii cererii de chemare în garanție formulată de către Ministerul Finanțelor Publice și obligarea lui SC SA la plata comisionului de 1 % din prețul actualizat.
In ceea ce privește obligarea Ministerul Finanțelor Publice la plata cheltuielilor de judecata in suma de 1000 Ron, consideră această dispoziție a instanței de fond ca fiind nelegală, întrucât apreciază că Ministerul Finanțelor Publice nu are obligația de a plăti cheltuieli de judecată, chiar dacă va fi obligat la plata prețului actualizat, deoarece culpa procesuală nu îi aparține acestuia, ci Primăriei Municipiului B prin mandatar SC SA - parte în contractul de vânzare-cumpărare nr. 42417/1997.
Mai mult, dacă se va trece peste argumentul de mai sus, consideră că este necesar să se facă aplicabilitatea art.1337 Cod civil, privind răspunderea pentru evicțiune a vânzătorului, având în vedere că Primăria Municipiului B, prin mandatarul sau - SC SA, a încheiat contractul de vânzare-cumpărare cu reclamanții, contract încheiat în temeiul Legii nr.112/1995.
Astfel, Ministerul Finanțelor Publice nu a dat dovada de rea credință, neglijență, nu se face vinovat de declanșarea litigiului și, prin urmare, nu poate fi sancționat procedural prin obligarea la plata cheltuielilor de judecată.
Apelanta reclamantă a solicitat schimbarea, în parte, a sentinței în sensul admiterii cu prioritate a capătului de cerere prin care a solicitat obligarea vânzătorului la plata sumei de 2.100.000 lei (echivalentul a 600.000 Euro), reprezentând sporul de valoare adus imobilului pe care vânzătorul trebuie să îl plătească conform dispozițiilor art.1344 și urm. Cod civil.
Aceasta a susținut că prima instanță a apreciat în mod greșit că Legea nr.10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate în mod abuziv de stat în perioada 6 martie 1945 - 22 decembrie 1989 este incidentă în cauză, întrucât a fost evinsă în mod definitiv și irevocabil prin intermediul unei sentințe prin care s-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare încheiat cu, pentru unicul motiv că imobilul a fost preluat de stat în 1937 și, ca urmare, nu putea face obiectul unei legi cu caracter reparatoriu care are sfera de aplicare strict delimitată prin chiar textul ei la perioada de după 06.03.1045. Acesta a fost unicul motiv,determinant, pentru care instanța a pronunțat respectiva sentință,fiind susținerea necesară dispozitivului,făcând corp comun cu acesta, și intrând, alături de dispozitiv,în puterea lucrului judecat.
A arătat apelanta reclamantă că în 1937 imobilul în cauză a fost expropriat pentru cauză de utilitate publică prin sentința civilă nr.1424/14.12.1937,având la bază legea de expropriere din 1937. În 21.04.1997 a încheiat contractul de vânzare-cumpărare nr.42417/21.04.1997 cu; la 18.11.2005 s-a pronunțat de către Judecătoria sectorului 1 B sentința civilă nr.6916 în dosar nr.6598/2002 prin care s-a admis cererea de chemare în judecată formulată de reclamantul si s-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare. Această sentință a rămas definitivă prin respingerea apelului de către Tribunalul București prin decizia civilă nr.1074/A/31.05.2006 în dosar 202/- și irevocabila prin respingerea recursului de către Curtea de Apel București prin decizia civila nr. 1004/16.05.2007 în dosar nr. -/2002.
Ca urmare, reclamanta a fost evinsă, pierzând, în mod definitiv și irevocabil, dreptul de proprietate asupra imobilului din Str. - -. 2, Sector 5, B, prin constatarea în mod definitiv si irevocabil nulității contractului de vânzare-cumpărare nr. 42417/21.04.1997 încheiat cu, prin mandatar SC SA.
Considerentul decizoriu pentru care instanța a admis cererea și a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare cumpărare a fost ca imobilul trecut în proprietatea statului în 14.12.1937 si deci nu intră în sfera de aplicare a Legii 112/1995 întrucât aceasta în art. 1 se limitează a se aplica imobilelor reluate de stat "după 6 martie 1945."
Acesta a fost considerentul decizoriu pentru care instanța a pronunțat sentința prin care a fost evinsă și reprezintă motivul determinant pentru pronunțarea respectivei sentințe. EI constituie susținerea necesară dispozitivului, făcând corp comun cu acesta. Este problema pe care instanța a abordat-o direct și expres și a trebuit să o rezolve pentru a putea ajunge la decizia ei, iar decizia este luată și întemeiata numai pe acest motiv, fără de care decizia nu ar fi existat. Această problemă a fost dedusă judecații în contradictoriu cu, Municipiul B si cu reclamanta. Adică aceleași părți din litigiul prezent.
După același raționament în cauza de față nu se aplică nici Legea nr.10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate în mod abuziv în perioada 06.03.1945 - 22.12.1989.
In lipsa unei legi speciale se aplică legea generală, adică dreptul comun, care reglementează răspunderea vânzătorului pentru evicțiune conform 1337 și urm cod civil.
Ca urmare, apreciază că în mod greșit instanța a considerat a fi aplicabile dispozițiile Legii 10/2001 pentru raporturile de garanție a vânzătorului pentru bunul vândut, câtă vreme s-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare cumpărare pentru motivul că acesta nu putea fi încheiat în temeiul unei legi a cărei sferă de aplicabilitatea este strict delimitata Ia perioada 06.03.1045 - 22.12.1989.
Solicită admiterea cererii de apel, schimbarea în parte a sentinței în sensul admiterii cu prioritate a capătului 3 din cererea principală prin care a solicitat ca instanța să oblige vânzătorul la plata sumei de 2.100.000 lei (echivalentul sumei de 600.000 EUR) reprezentând sporul de valoare al imobilului pe care vânzătorul trebuie să îi plătească cumpărătorului evins potrivit dispozițiilor dreptului comun (art. 1344 si urm. Cod Civil).
În faza procesuală a apelului s-a administrat proba cu înscrisuri, respectiv procesele-verbale întocmite de executorul judecătoresc la 19.05.2009 și respectiv 20.05.2009 în dosarul de executare nr.29/2007 din care rezultă că apelanta reclamantă a predat imobilul la data de 19.05.2009, că zugrăveala de pe perete este în stare proastă, instalația electrică este lipită cu bandă adezivă, iar apa, gazele și electricitatea sunt deconectate de la rețea.
Apelantul pârât a depus și adresa nr.228/13.01.1998 emisă de cu privire la valoarea de inventar a clădirii la data de 30.12.1989.
Analizând sentința apelată prin prisma criticilor formulate, susținerile părților și dispozițiile legale incidente în speță, Curtea reține că apelurile nu sunt fondate și urmează să le respingă pentru următoarele considerente:
Astfel, Curtea reține că sub aspectul dispozițiilor legale incidente în speță, prima instanță a apreciat în mod corect că întrucât contractul de vânzare-cumpărare nr.42417/1997 a fost încheiat în temeiul Legii nr.112/1995 sunt aplicabile dispozițiile Legii nr.10/2001, astfel cum a fost modificată prin Legea nr.1/2009.
Conform dispozițiilor art.48 alin.2 din acest act normativ, obligația de despăgubire pentru sporul de valoare adus imobilului prin îmbunătățirile necesare și utile revine persoanei îndreptățite, respectiv apelantului pârât care a redobândit imobilul.
Curtea reține că, de altfel, și în procedura de drept comun, terțul evingător este ținut să suporte în primul rând sporul de valoare rezultat din efectuarea cheltuielilor necesare și utile, întrucât lui îi profită aceste cheltuieli.
În ceea ce privește critica formulată de apelantul pârât cu referire la necesitatea și utilitatea acestor cheltuieli, Curtea reține că nu este fondată, întrucât prin probatoriul administrat la prima instanță s-a făcut dovada existenței și cuantumului lucrărilor de îmbunătățire, pârâtul neformulând obiecțiuni la raportul de expertiză.
În plus, nu se poate reține că, dacă în anul 1997 s-a apreciat că imobilul se predă în stare bună nu se impunea efectuarea niciunei lucrări de îmbunătățire a construcției.
Având în vedere că în faza procesuală a apelului acest apelant pârât nu a solicitat administrarea de dovezi în susținerea criticii că lucrările cărora prima instanță le-a reținut caracterul de utile și necesare, nu îndeplinesc aceste condiții, iar probatoriul administrat la instanța de fond a relevat efectuarea lucrărilor, Curtea va respinge, ca nefondat, apelul declarat de apelantul pârât.
Curtea reține, de asemenea, că mențiunile cuprinse în procesul verbal întocmit de executorul judecătoresc la 20.05.2009 nu constituie un argument suficient pentru admiterea acestui apel întrucât zugrăveala este o lucrare de întreținere, nu o îmbunătățire în sine; în plus, nu rezultă dacă toată zugrăveala din imobil era deteriorată și în orice caz aceasta nu a fost cuprinsă în contravaloarea sumei ce urmează a fi plătită de apelantul pârât.
Decuplarea utilităților nu constituie în sine un aspect care să influențeze soluția din cauză, întrucât schimbarea proprietarului presupune noi contracte pentru utilități.
Apelul declarat de apelantul pârât Ministerul Finanțelor Publice este, de asemenea, nefondat, având în vedere că, deși nu a fost parte în contractul de vânzare-cumpărare nr.42417/1997 restituirea prețului actualizat plătit de chiriașii ale căror contracte au fost încheiate cu eludarea prevederilor Legii nr.112/1995, se face de Ministerul Finanțelor Publice din fondul extrabugetar, constituit în temeiul art.13 alin.6 din Legea nr.112/1995, cu modificările ulterioare.
Această dispoziție are caracter de normă specială în raport de art.1337 și urm. Cod civil și se aplică în virtutea principiului norma specială derogă de la dreptul comun.
Prin urmare, primul motiv de apel formulat de apelantul pârât Ministerul Finanțelor Publice este nefondat.
Sub aspectul celui de-al doilea motiv de apel formulat de acest apelant, Curtea reține că în mod corect a fost respinsă cererea de chemare în garanție având în vedere că plata comisionului de 1% a reprezentat contravaloarea muncii prestate de mandatar, desființarea contractului de vânzare-cumpărare încheiat prin mandatar nu atrage în mod automat desființarea contractului de mandat; cum în cauză nu s-a făcut dovada culpei mandatarului, nu se impune restituirea prestației cuvenite acestuia.
De asemenea, este nefondată critica privind obligarea la cheltuieli de judecată, întrucât apelantul pârât Ministerul Finanțelor Publice a căzut în pretenții, iar cheltuielile de judecată au fost imputate pârâților proporțional cu pretențiile admise; așa cum s-a arătat deja Ministerul Finanțelor Publice are legitimare procesuală pasivă în cauză, astfel că prima instanță a făcut în mod corect aplicarea dispozițiilor art.274 Cod de procedură civilă.
Apelul incident declarat de apelanta reclamantă urmează a fi, de asemenea, respins, având în vedere considerentele referitoare la incidența în speță a dispozițiilor Legii nr.10/2001, astfel cum a fost modificată prin Legea nr.1/2009, prevederile art.50 alin.2 și art.501din acest act normativ și împrejurarea că prin sentința civilă nr.6916/2005 pronunțată de Judecătoria sectorului 5 B, menținută prin deciziile pronunțate în căile de atac, s-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare încheiat în temeiul Legii nr.112/1995, reținându-se că atât vânzătorul, cât și cumpărătorul au fost de rea-credință la încheierea actului.
Pentru aceste considerente, în temeiul art.296 Cod de procedură civilă, Curtea va respinge apelurile, ca nefondate.
PENTRU ACESTE MOTIVE
IN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge, ca nefondate, apelurile declarate de apelanții pârâți, domiciliat în C, nr.95, județul D, și MINISTERUL FINANȚELOR PUBLICE, cu sediul în B,-, sector 5, precum și de către apelanta reclamantă C, cu domiciliul ales în B,-, sector 1, împotriva sentinței civile nr.726 din 14.05.2009, pronunțată de Tribunalul București - Secția a IV-a Civilă, în contradictoriu cu intimații pârâți MUNICIPIUL B PRIN PRIMARUL GENERAL și PRIMĂRIA MUNICIPIULUI B, cu sediul în B, nr.291 - 293, sector 6.
Cu drept recurs în 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședința publică din 16 februarie 2010.
PREȘEDINTE JUDECĂTOR
- - - - -
GREFIER
- -
Red.
Tehnored.
7 ex/6.04.2010.
-----------------------------------------
- Secția a IV-a -
Președinte:Simona Gina PietreanuJudecători:Simona Gina Pietreanu, Mirela Vișan
