Jurisprudenta revendicare imobiliară. Decizia 125/2009. Curtea de Apel Bucuresti
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
DOSAR NR-
CURTEA DE APEL BUCUREȘTI
SECȚIA A IX-A CIVILĂ ȘI PENTRU CAUZE PRIVIND
PROPRIETATEA INTELECTUALĂ
DECIZIA CIVILĂ NR. 125R
Ședința publică de la 3 martie 2009
Curtea compusă din:
PREȘEDINTE: Silvia Pană
JUDECĂTOR 2: Antonela Cătălina Brătuianu
JUDECĂTOR 3: Mihaela
GREFIER - -
Pe rol se află soluționarea cererii de recurs formulată de recurenta - reclamantă împotriva deciziei civile nr. 104/26.02.2001 pronunțată de Curtea de APEL BUCUREȘTI, Secția IV-a Civilă, în dosarul nr. 4118/2000 în contradictoriu cu intimații - pârâți Consiliul General al Municipiului B, și Istoric și intimații, .
La apelul nominal, făcut în ședință publică, a răspuns recurenta - reclamantă, reprezentată de avocat, cu împuternicire avocațială nr. 75754/12.06.2006 aflată la fila 9 din dosar, lipsind cu intimații - pârâți Consiliul General al Municipiului B, și Istoric și intimații, .
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, după care:
Reprezentantul recurentei - reclamante solicită lăsarea cauzei la sfârșitul listei de recursuri, pentru a se prezenta celelalte părți.
Curtea dispune strigarea cauzei la sfârșitul listei de recursuri.
La a doua strigare a cauzei a răspuns recurenta - reclamantă, reprezentată de avocat, cu împuternicire avocațială nr. 75754/12.06.2006 aflată la fila 9 din dosar, lipsind cu intimații - pârâți Consiliul General al Municipiului B, și Istoric și intimații, .
Reprezentantul recurentei - reclamante învederează instanței că nu mai are alte cereri de formulat sau probe de administrat.
Nemaifiind alte cereri de formulat sau probe de administrat, Curtea constată cauza în stare de judecată și acordă cuvântul pe cererea de recurs.
Reprezentantul recurentei - reclamante solicită admiterea recursului declarat împotriva deciziei civile nr. 104/26.02.2001 pronunțată de Curtea de APEL BUCUREȘTI, Secția IV-a Civilă, în dosarul nr. 4118/2000, astfel cum a fost formulat. Continuând, arată că în ceea ce privește buna credință a intimaților, aceasta nu există, atât timp cât ei cunoșteau că imobilul face parte din categoria de bunuri litigioase. Totodată, pe capătul de cerere ce are ca obiect revendicarea, arată că titlul său este preferabil. Cu cheltuieli de judecată, pe care le va solicita pe cale separată. Solicită amânarea pronunțării pentru a depune concluzii scrise.
Curtea dispune închiderea dezbaterilor și reține în pronunțare cererea de recurs.
CURTEA,
Prin acțiunea înregistrată la 11.11.1997 pe rolul JUDECATORIEI SECTOR 3, reclamanta a chemat în judecată pe pârâții CONSILIUL GENERAL AL MUNICIPIULUI B, și precum și SC SA pentru a dispune obligarea primului pârât de a-i restitui efectiv posesia imobilului, desființarea prin nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare perfectat între SC SA și copârâții persoană fizică pentru cauză ilicită și obligarea copârâților persoane fizice de a-i lăsa în deplină proprietate și liberă posesie imobilul situat în B,-, cu str. -, apartament 20.
S-a precizat în motivare că imobilul a fost proprietatea părinților săi și, decedați, a căror unică moștenitoare este, imobil naționalizat prin Decretul nr.92/1950.
Prin sentința civilă nr.4845/5.05.1994 a JUDECATORIEI SECTOR 3, CONSILIUL GENERAL AL MUNICIPIULUI Baf ost obligat a-i lăsa în proprietate Lu l, hotărâre definitivă prin decizia civilă nr.2273/1994 a și transcrisă în registrul de transcripțiuni sub nr.2320/20.12.1996, hotărâre în temeiul căreia s-a emis Dispoziția nr.1191/19.08.1997 a Primarului General al Municipiului B, iar prin procesul verbal nr.10382/20.10.1997 i s-au predat formal reclamantei 4 din cele 17 apartamente vândute in temeiul Legii nr.112/1995.
Se învederează nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare nr.197/17.12.1996 încheiat între copârâta se SA Ș1 copârâții persoane, fizice pentru apartamentul nr.20, pentru cauză ilicită precum si reaua - credință a părților contractante care cunoșteau existența dreptului de proprietate al reclamantului asupra imobilului.
Prin sentința civilă. 816/2000 a Secției a III-a Civilă a TRIBUNALULUI B s-au respins ca neîntemeiate excepțiile nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare 197/1996 pentru lipsa vânzătorului, a neîntabulării dreptului de proprietate și a inexistenței dreptului de proprietate a părților potrivnice, respingând ca nefondată acțiunea principală și cererea de chemare in garanție.
În motivarea sentinței s-a reținut că prin sentința nr.4045/1994 a JUDECĂTORIEI SCTOR 4,. a fost obligat să restituie reclamantului în deplină proprietate și posesie imobilul, dar dispoziția Primarului General a fost eliberată la 18.08.1997, hotărârea nefiind pusă în executare în termen de 3 ani și dovedind reaua credință a reclamantului.
Pârâții nu au fost notificați cu privire la existența acțiunii în revendicare, nefiind de rea credință, iar cauza contractului de vânzare-cumpărare nu este contrară bunelor moravuri sau ordinii de drept.
Împotriva acestei sentințe a declarat apel reclamanta criticând hotararea pentru nelegalitate și netemeinicie.
Prin decizia civilă nr. 104/2001 Curtea de APEL BUCUREȘTIa respins ca nefondat apelul, reținând că nu s-a făcut dovada relei credințe a intimaților, aceștia neavând cunoștință despre revendicarea formulată, nefiind notificați de către reclamantă, iar apelanta nu putea solicita constatarea nulității deoarece vânzarea lucrului altuia atrage nulitatea relativă a actului.
A fost respinsă susținerea că intimații nu dețin un contract valid întrucât în realitate în contractul încheiat vânzătorul nu lipsește, figurând reprezentantul acestuia Istoric SA, Societatea fiind mandatară a Primăriei Municipiului B, ce administrează imobilele ce fac parte din Fondul Locativ de Stat.
Cât privește cauza contractului de vânzare-cumpărare s-a apreciat că aceasta nu este contrară bunelor moravuri și nici ordinii publice, neputându-se constata nulitatea contractului
Împotriva acestei hotărâri a declarat recurs reclamanta criticând decizia instanței de apel pentru următoarele motive:
1. hotărârea a fost dată prin aplicarea greșită a legii.
Astfel, contractul de vânzare-cumpărare are o cauză imorală, în sensul că s-a perfectat o convenție de înstrăinare a bunului altuia, iar cauza imorală este sancționată cu nulitatea absolută.
Se menționează că lipsesc elementele fundamentale pentru existența și validatea unui contract.
În acest sens se menționează că actul este încheiat de un mandatar al vânzătorului, fără însă să se identifice și să se nominalizeze această persoană, condiție obligatorie și imperativă deoarece mandatarul contractează în numele mandantului.
Imposibilitatea identificării vânzătorului determină absența acordului, a discernămntului, a capacității de contractare și a cauzei, respectiv a tututror elementelor esențiale ale contractului.
În mod greșit instanța a identificat pe vânzător în persoana Primăria Municipiului B, această concluzie nebazându-se pe nici un element probator administrat în cauză.
Mai susține recurenta că instanța a făcut o greșită aplicare a Legii 7/1996 privind Cadastrul și publicitatea Imobiliară ce a dus la concluzia că neîntabularea nu conduce la nulitatea absolută.
Concluzia instanței nu a fost determinată de nici o susținere în contradictoriu, niciuna dintre părți neinvocând o astfel de chestiune.
Se mai arată că instanța nu a soluționat problema translațiunii dreptului de proprietate.
Astfel, chestiunea intabulării se referă la translatarea și dobândirea dreptului de proprietate și nu la nulitatea contractului.
litigiului o constituie revendicarea, cu ocazia căreia instanța trebuia să stabilească dacă a operat sau nu o transmitere a dreptului și în patrimoniul cărei părți.
Recurenta arată că imobilul a aparținut autorilor reclamantei, care la rândul său a dobândit bunul prin succesiune iar ulterior imobilul a fost preluat abuziv de către stat, fără însă ca acesta să devină proprietar astfel cum s-a susținut printr-o hotărâre judecătorească irevocabilă.
Nici intimații nu au dobândit dreptul de proprietate asupra bunului tocmai pentru că au contractat cu un non dominus care nu putea transmite ceea ce nu avea, iar pe de altă parte aceștia nu au intabulat dreptul.
2. instanța a pronunțat o hotărâre nefondată printr-o greșită interpretare a probelor.
Astfel, în mod eronat s-a ajuns la concluzia că apelanta reclamantă ar fi fost de rea credință iar intimații de bună credință.
Se susține că pârâții au cunoscut că imobilul făcea parte din categoria bunurilor litigioase, contractând pe riscul lor, risc pe care și l-au asumat, aflându-se în culpă.
In urma analizei actelor si lucrarilor dosarului, a deciziei recurate, prin prisma motivelor de recurs invocate, Curtea retine urmatoarele:
Cat priveste capatul de cerere avand ca obiect nulitatea contractului de vanzare cumparare nr. 197 / 17.XII. 1996 incheiat intre paratii SC SA si, casatorit cu, Curtea retine ca se impunea ca in cauza instantele sa procedeze la analiza valabilitatii actului juridic contestat raportat la normele de drept aflate in vigoare la momentul incheierii acestuia si sa verifice indeplinirea conditiilor esentiale pentru valabilitatea convetiilor, prevazute in cuprinsul dispozitiilor art.948 civil. De asemenea era necesara verificarea valabilitatii actului si din perspectiva prevederilor Lg. 10/ 2001, ce cuprinde dispozitii speciale privind validitatea contractelor ce au ca obiect imobile preluate de stat in perioada 1945- 1989.
Cat priveste titlul statului asupra bunului, Curtea retine ca este un fapt dovedit că imobilul în litigiu a fost preluat de către stat în patrimoniul său în baza Decretului nr. 92/1950, iar prin SC nr. 4045 / 5.05.1994, pronuntata anterior momentului instrainarii imobilului, s-a retinut in mod irevocabil ca preluarea bunului a fost una fara titlu legal, intrucat actul normativ susmentionat contravenea prevederilor constitutionale in vigoare la acea data.
Hotararea judecatoreasca nr. 4045 / 1994, pronuntata in revendicare se bucura de efectele lucrului judecat asupra problemelor de drept asupra carora s-a statuat.
Potrivit art. 1 alin. 1) din legea 112/1995 " foștii proprietari - persoane fizice - ai imobilelor cu destinația de locuințe, trecute ca atare în proprietatea statului sau a altor persoane juridice, după 6 martie 1945,cu titlu, și care se aflau în posesia statului sau a altor persoane juridice la data de 22 decembrie 1989 beneficiază de măsurile reparatorii prevăzute de prezenta lege".
Potrivit art 9 alin. 1) din legea 112/1995 "chiriașii titulari de contract ai apartamentelor ce nu se restituie în natură foștilor proprietari sau moștenitorilor acestora pot opta, după expirarea termenului prevăzut la art. 14, pentru cumpărarea acestor apartamente cu plata integrală sau în rate a prețului".
După cum se observă, obiectul de reglementare al legii 112/1995 îl constituie imobilele care au trecut în proprietatea statului după 6 martie 1945 cu titlu, astfel încât chiriașii puteau cumpăra de la stat doar această categorie de imobile.
În ceea ce privește sensul sintagmei "cu titlu" Curtea apreciază că este vorba despre acea transmisiune care îndeplinește toate condițiile de valabilitate prevăzute în mod imperativ de "lege".
Prin noțiunea de "lege" trebuie să se aibă în vedere totalitatea actelor cu caracter normativ existente în vigoare la momentul trecerii imobilului în patrimoniul statului și raporturile specifice dintre acte normative, determinate de forța juridică pe care o au în orice sistem legislativ.
Această concluzie se impune în sistemul nostru legislativ, ce este format dintr-o multitudine de acte cu caracter normativ, cu forță juridică diferită, în raport de natura actului normativ și de emitentul acestuia.
Astfel, este un fapt incontestabil că legea fundamentală în tara noastră este Constituția, acest act normativ având forță juridică superioară oricărui alt act normativ adoptat de organele competente.
Prin urmare, la analizarea condițiilor privitoare la trecerea imobilului în proprietatea statului "cu titlu", Curtea trebuie să aibă în vedere nu numai dispozițiile Decretului nr. 92/1950 (cu alte cuvinte condițiile concrete de aplicabilitate ale acestui act normativ), ci și ale Constituției în vigoare la momentul preluării, respectiv Constituția din anul 1948, legea fundamentală în România la acea dată și cu ale cărei dispoziții trebuiau să fie conforme și normele cuprinse în Decretul nr. 92/1950.
Necesitatea unui astfel de demers juridic a fost de altfel consacrată și în termeni expreși de legea nr. 213/1998 privind proprietatea publică și regimul juridic al acesteia, in cuprinsul art. 6 prevazandu-se in mod expres ca "nstanțele judecătorești sunt competente să stabilească valabilitatea titlului."
Decretul nr. 92/1950 nu a putut produce nici un efect juridic asupra
dreptului de proprietate cu privire la imobilele preluate de stat de la cetățeni, el fiind sub acest aspect, un act normativ neconstituțional, și, în consecință, fără efecte juridice.
Astfel, dispozițiile art. 18 din Constituția Românei din 1948, în vigoare la data emiterii Decretului nr. 92/1950 dispuneau: "proprietatea particulară și dreptul de moștenire sunt recunoscute și garantate prin lege" iar potrivit art. 10 din aceeași Constituție "pot fi făcute exproprieri pentru cauză de utilitate publică pe baza unei legi și cu o dreaptă despăgubire stabilită de justiție".
Prin Decretul nr. 92/1950 s-a dispus trecerea în mod gratuit în proprietatea
statului a imobilului ce face obiectul litigiului de față, ceea ce, în mod vădit contrazicea dispozițiile Constituției din 1948, act normativ cu forță juridică superioară Decretului nr. 92/1950.
În consecință, prin Decretul 92/1950 dreptul de proprietate asupra
imobilului respectiv nu s-a transmis în mod valabil în proprietatea statului, consecința fiind aceea că statul nu a avut un titlu valabil asupra acestuia niciodată.
Împrejurarea că Normele metodologice de aplicare a legii nr. 112/1995 au indicat Decretul nr. 92/1950 ca fiind un act normativ prin care s-au preluat cu titlu imobilele de la cetățeni nu prezintă nici o relevanță deoarece instanța de judecată nu este ținută de interpretările făcute de diverse organe ale administrației care, în exercitarea atribuțiilor de punere în aplicare a legilor, procedează și la lămurirea sau interpretarea unor noțiuni în sensul pe care îl consideră ele, interpretare care nu este una autentică, oficială (adică să provină chiar de la organul care a emis norma și printr-un act cu aceeași forță juridică), pentru a fi obligatorie pentru instanță.
O dovadă în acest sens este dată și de faptul că, ulterior emiterii normelor, legiuitorul (de această dată Parlamentul) a dat o cu totul altă interpretare sintagmei "preluare cu titlu", in cuprinsul dispozitiilor art. 6 din legea nr. 213/1998, unde s-a stabilit că: " parte din domeniul public sau privat al statului sau al unităților administrative teritoriale și bunurile dobândite de stat în perioada 6 martie 1945 - 22 decembrie 1989, dacă au intrat în proprietatea statului în temeiulunui titlu valabil, cu respectarea Constituției, a tratatelor internaționale la care România era parte și a legilor în vigoare la data preluării de către stat.
Având în vedere considerentele de mai sus, Curtea concluzionează că este pe deplin dovedit că imobilul a trecut fără titlu în proprietatea statului deoarece nu s-au respectat dispozițiile Constituției în vigoare la momentul preluării, act normativ cu forță juridică superioară Decretului nr. 92/1950.
Pentru analizarea eventualelor efecte pe care le-ar produce buna credință a părților cu privire la valabilitatea contractelor de vânzare cumpărare încheiate în baza legii nr. 112/1995, Curtea consideră că trebuie efectuată o delimitare periodica, și anume:
perioada cuprinsă între momentul încheierii contractului și a intrării în vigoare a Legii 10/2001;
. perioada cuprinsă între momentul intrării în vigoare a Legii 10/2001 până în prezent:
În ceea ce privește prima perioadă, Curtea reține că atât la momentul încheierii contractului, cât și ulterior nu exista nici o dispoziție legală care să confere efecte bunei credințe a cumpărătorilor în ce privește transmiterea dreptului de proprietate asupra unui imobil, printr-un contract de vânzare-cumpărare.
Astfel, faptul că un vânzător neproprietar a vândut un imobil unui cumpărător care este de bună credință nu înseamnă că a transmis dreptul de proprietate din patrimoniul adevăratului proprietar în patrimoniul cumpărătorului de bună credință, o asemenea consecință neputând fi explicată logic juridic.
Nu exista nici un text legal care să prevadă valabilitatea contractului de vânzare cumpărare cu privire la un imobil atunci când părțile sau cel puțin cumpărătorul ar fi fost de bună credință.
B credință a cumpărătorului produce în acest caz efecte doar asupra întinderii răspunderii vânzătorului pentru evicțiune căci dacă cumpărătorul ar fi cunoscut că vanzatorul nu este proprietarul bunului vândut, el nu poate cere de la vânzător decât restituirea prețului, iar nu și eventualele daune interese.
De asemenea, buna credință a cumpărătorului poate produce efecte dacă sunt îndeplinite și celelalte condiții în cazul în care cumpărătorul ar invoca uzucapiunea scurtă împotriva adevăratului proprietar, precum si in situatia vânzării lucrului altuia, când obiectul vânzării constă într-un bun mobil. In acest caz însă, cumpărătorul de bună credință dobândește proprietatea asupra bunului mobil cumpărat, nu ca efect al bunei credințe sau vreunui alt principiu de drept, ci în temeiul legii, - art. 1909 - 1910 civ.
În nici un caz însă, atunci când obiectul vânzării constă intr-un bun imobil, simpla bună credință a cumpărătorului, nu poate produce efecte translative sau constitutive de drepturi cu privire la bunul vândut, care nu s-a aflat în patrimoniul vânzătorului.
Argumente în sensul că o parte a practicii judiciare a fost în acest sens, nu sunt convingătoare, jurisprudența nefiind izvor de drept.
De asemenea, argumente în sensul că prin recunoașterea de efecte în sensul de mai sus, bunei credințe s-ar asigura stabilitatea circuitului civil, nu sunt pertinente,întrucât s-ar încălca flagrant dreptul de proprietate și s-ar încuraja operațiunile speculative, buna credință prezumându-se întotdeauna iar reaua credință fiind foarte greu de dovedit, în condițiile în care aceste două concepte sunt de natură psihologică.
În același sens unită cu eroarea comună și invincibilă ar produce eventuale efecte,în condițiile in care s-ar recunoaște admisibilitatea teoriei proprietarului aparent -principiul error communis facit jus.
Analizand conditiile aplicarii in cauza a principiuluierror communis facit jusCurtea apreciaza ca acestea nu sunt indeplinite cumulativ, avand in vedere următoarele considerente:
Principiul de drept susmentionat este recunoscut în doctrina juridică și aplicat în cazuri de excepție în practica instanțelor judecătorești în acele situații excepționale în care, dacă nu s-ar recunoaște efecte specifice anumitor raporturi juridice de fapt, s-ar aduce o atingere gravă siguranței și stabilității circuitului civil.
În materia actelor juridice translative de proprietate încheiate între vii principiul este cunoscut și sub denumirea de "teoria validitatii actelor juridice incheiate de subdobanditorul de buna credinta cu proprietarul aparent".
Cu alte cuvinte, în anumite situații excepționale, un act juridic nul pentru lipsa calității de proprietar a înstrăinătorului unui bun este considerat valabil pentru a se asigura stabilitatea circuitului civil.
Pentru a se retinein cauza de fațăteoria validitatii actelor juridice incheiate de subdobanditorul de buna credinta cu proprietarul aparent -error communis facit jus- Curtea constată că trebuie să fie indeplinite trei conditii necesare si suficiente: 1) eroarea comună in care s-au aflat cumparatorii si 2) eroarea invincibila in care s-au aflat aceștia; 3 ) buna credinta a cumpărătorilor,
Este important de făcut precizarea că în aplicarea "teoriei validitatii actelor juridice incheiate de subdobanditorul de buna credinta cu proprietarul aparent" nu se analizează doar condiția referitoare la buna credință a subdobânditorului.
Cat priveste eroarea comună, aceasta presupune un element obiectiv reprezentat de aparența creată de titlul de proprietate prezentat și un element subiectiv, psihologic, constand in credința cumpărătorilor în aparența creată de titlul de proprietate coroborată cu celelalte împrejurări de fapt ce întăresc această credință: publicitatea dreptului, conduita proprietarului aparent față de bun, durata de timp in care proprietarul aparent a stăpânit public anterior bunul, percepția colectivității față de bunul sau categoria din care face parte bunul deținute de proprietarul aparent.
In speță, Curtea apreciază că nu a existat o eroare comună a cumpărătorilor la momentul încheierii contractelor de vânzare cumpărare cu privire la calitatea de proprietar a vânzătorului.
Astfel, trebuie reținut că actul de vânzare cumpărare s-a încheiat la finalul anului 1996, iar până la acea dată chestiunea legalității titlului de proprietate al statului asupra imobilelor preluate prin diverse acte normative în perioada 1945-1989 fost supusă unei dezbateri publice ample, fiind reflectată și în jurisprudența instanțelor judecătorești.
Exista deja o multitudine de hotărâri judecătorești prin care se constatase ca fiind preluate fără titlu numeroase imobile.
Prin urmare, nu se poate reține că toți sau aproape toți chiriașii, cu interese în ceea ce privește dobândirea dreptului de proprietate asupra imobilelor în care locuiau cu chirie, aveau încrederea că toate preluările de bunuri realizate în perioada comunistă au fost legale.
Cat priveste caracterul invincibil al erorii, acesta nu rezultă doar din caracterul comun al acesteia, fiindcă altfel nu s-ar mai justifica existența acestei condiții in plus. In aprecierea invincibilității trebuie cercetată cauza erorii si de analizat dacă un om capabil, in condițiile socio-politice si a realităților sociale existente la momentul încheierii contractului putea sau nu să descopere viciul titlului proprietarului aparent.
Cu alte cuvinte, invincibilitatea erorii trebuie apreciată în persoana subdobânditorului de bună credință în mod abstract, prin raportare la o persoană diligentă, spre deosebire de buna credință care se apreciaza in mod concret, în raport de circumstanțele personale ale individului.
Acest aspect se impune întrucât consecințele admiterii teoriei validității aparenței in drept sunt deosebit de grave pentru adevăratul proprietar care, practic, se va vedea privat de bunul său,
În acest sens trebuie remarcat că admiterea instituției error communis facit jus are drept consecință o ingerință în dreptul de proprietate al unei persoane, astfel că admiterea efectului creator de drept al erorii comune si invincibile trebuie să țină seama și de criteriile stabilite în jurisprudența Curții Europene cu privire la justificarea ingerinței în dreptul fundamental de proprietate al unei persoane.
Pentru a se reține caracterul invincibil al erorii subdobanditorul de bună credință trebuie să întreprindă toate acțiunile și formalitățile posibile, apte de a confirma existența dreptului autorului.
In lipsa acestor diligențe, subdobânditorul nu poate datora situația sa erorii invincibile, ci neglijenței sale.
In speta, instanta apreciaza că eroarea în care s-au aflat pârâții cumpărători nu poate avea un caracter invincibil.
Astfel, chiar dacă titlul asupra imobilului provenea de la stat nu putea reprezenta pentru pârâți o garanție suficientă că acesta este un adevărat proprietar, aceștia trebuind să efectueze toate diligențele posibile pentru a cerceta temeinicia aparenței titlului prezentat de vânzător.
Astfel, așa cum s-a arătat mai sus, anterior momentului încheierii contractului exista o hotarare de retrocedare a imobilului, formulata in contradictoriu cu Consiliul Local al Municipiului B, precum si o cerere a reclamantei prin care solicitase restituirea în natură a imobilului, în baza legii 112/1995. Chiar dacă era evident că imobilul nu putea fi restituit în natură respectivei persoane deoarece aceasta nu locuia în el, cererea depusă de persoana respectivă constituia un indiciu suficient de rezonabil pentru pârâți că titlul de proprietate al statului era contestabil.
Având în vedere că nu sunt îndeplinite 2 din cele 3 condiții pentru a se reține eventuala aplicabilitate a principiuluierror communis facit jus, Curtea consideră că nu se mai impune a cerceta eventuala bună credință a cumpărătorilor, aspecte legate de relevanța acesteia urmând a fi expuse și în continuare.
In consecință, Curtea apreciază că în cauză, nu sunt indeplinite conditiile principiuluierror communis facit juspentru ca părății să se prevaleze de efectele acestuia, în ceea ce privește valabilitatea contractului de vânzare cumpărare.
Având în vedere considerentele expuse, Curtea reține că pentru această perioadă (momentul încheierii contractelor - data intrării în vigoare a legii 10/2001) buna credință a cumpărătorilor, nu a avut nici un efect cu privire la valabilitatea și validitatea contractelor de vânzare-cumpărare sau cu privire la transmiterea proprietății.
Pentru cea de-a doua perioadă supusă analizei, cuprinsă între momentul intrării în vigoare a Legii 10/2001 până în prezent, Curtea incidenta dispozițiilor. art. 45 al.2 din Legea 10/2001, (fost art. 46 alin. 2) în vigoare și în prezent potrivit cărora "actele juridice de înstrăinare, inclusiv cele făcute în cadrul procesului de privatizare, având ca obiect imobile preluate fără titlu valabil, sunt lovite de nulitate absolută, în afară de cazul în care actul a fost încheiat cu bună credință".
Se observă, așadar, spre deosebire de prima perioadă supusă analizei, că de această dată există o prevedere legală expresă în baza căreia anumite categorii de acte juridice de înstrăinare, sunt considerate valabile chiar în condițiile în care vânzătorul nu era proprietarul lucrului vândut, preluase în mod abuziv respectivul bun de la adevăratul proprietar, dar cumpărătorul este de bună credință.
Așa cum s-a arătat mai sus, pentru analizarea eventualelor efecte produse de acest text legal, Curtea va avea în vedere situația juridică a imobilului, respectiv faptul că el se afla de drept în proprietatea reclamantei, beneficiind de protecția recunoscută dreptului sau de Convenția Europeană a Drepturilor Omului.
În continuare Curtea va analiza aplicabilitatea dispozițiilor art. 45 alin. 2 din legea 10/2001 și eventualele consecințe produse, în ipoteza teoretică în care pârâții ar fi fost de bună credință.
În acest sens Curtea apreciază următoarele:
a) la data încheierii contractului de vânzare cumpărare a cărui nulitate s-a solicitat nu erau în vigoare aceste dispoziții legale, astfel că acestea nu pot fi aplicabile în speță, în ceea ce privește efectul bunei credințe. Cât privește celelalte prevederi se constată că acestea nu au un caracter inovator, vânzarea imobilelor preluate fără titlu, către chiriași, fiind lovită de nulitate pentru încălcarea Legii 112/1995 independent de consacrarea expresă printr-o lege a acestei sancțiuni în acest caz.
b) în situația în care s-ar interpreta că art 45 alin 2 teza finală din Legea 10/2001 este o dispoziție normativă de care trebuie să se țină seama la analizarea nulității contractului de vânzare cumpărare, fiind suficientă buna credință a părților sau cel puțin a cumpărătorilor, instanța apreciază că această dispoziție legală nu poate fi aplicabilă în speță, deoarece prin coroborare cu alte texte legale în vigoare în prezent pe teritoriul României, rămâne lipsită de aplicabilitate.
Astfel, coroborarea trebuie făcută prin cercetarea finalității dispoziției legale prev. de.10/2001 în raport cu conținutul și finalitatea altor texte legale.
Urmând acest demers, se constată că dacă s-ar aplica acest text legal, atunci nulitatea unui contract de vânzare-cumpărare încheiat cu privire la un imobil asupra căruia vânzătorul -statul nu avea dreptul de proprietate și care preluase în mod abuziv în patrimoniul său de fapt acest bun imobil, se acoperă dacă cumpărătorii au fost de bună credință.
Mai mult, se poate observa că nerespectarea dispozițiilor legale ale unei legi, în speță. 112/1995 prin încheierea unor contracte de vânzare-cumpărare cu privire la imobile ce nu făceau obiectul de reglementare a acestei legi, este acoperită dacă cumpărătorii au fost de bună credință.
Urmând în continuare analiza tezei finale a art.45 al.2 din.10/2001 prin coroborare cu celelalte dispoziții legale ale acestui act normativ, se constată că, în final,prin încheierea contractului de vânzare-cumpărare cu privire la un imobil asupra căruia statul vânzător nu a avut niciodată dreptul de proprietate, fiind preluat în,mod abuziv de către acesta, în patrimoniul său de fapt, dar în condițiile în care cumpărătorii au fost de bună credință, se transmite/naște în patrimoniul cumpărătorului dreptul de proprietate asupra imobilului respectiv
Această interpretare se impune întrucât consecința firească a unui titlu valabil ( negotium iure ), în sensul și spiritul legii, nu poate consta decât în recunoașterea efectelor sale.
Or, principalul efect al contractului de vânzare-cumpărare constă în faptul că cumpărătorul dobândește dreptul de proprietate asupra bunului imobil vândut.
Intrând așadar în patrimoniul cumpărătorului de bună credință, dreptul de proprietate asupra imobilului astfel vândut,rezultă, în mod logic, că acesta dispare din patrimoniul fostului proprietar, care nu este însă și vânzător și nu și-a manifestat voința în acest sens.
O astfel de situație echivalează în mod evident cu o ingerință în dreptul de proprietate al reclamantei.
În continuare Curtea va analiza dacă această ingerință este conformă legii.
Dispozițiile legale pertinente în raport de care se va face analiza sunt cele prevăzute de art. 1 alin. 1) din Primul Protocol la Convenția Europeană a Drepturilor Omului.
Art. 1 alin. 1) din Primul Protocol la Convenția Europeană a Drepturilor Omului prevede următoarele:"Orice persoană fizică sau juridică are dreptul la respectarea bunurilor sale.Nimeni nu poate fi lipsit de proprietatea sa decât pentru cauză de utilitate publică și în condițiile prevăzute de lege și de principiile generale ale dreptului internațional".
După cum s-a reținut mai sus, reclamantei i s-a recunoscut în mod retroactiv dreptul de proprietate asupra imobilului revendicat, constatându-se că imobilul a fost preluat de către stat fără titlu legal.
Prin urmare, aceasta este titulara unui bun în sensul art. 1 din Primul Protocol la CEDO.
În decembrie 1996 statul, care preluase fără titlu imobilul respectiv,l-a vândut chiriașilor, intimatii pârâți în prezenta cauză, fiind astfel privata reclamanta de posibilitatea de a intra în posesia acestuia.
O astfel de vânzare realizată de stat către chiriașul de bună credință (ipotetic), facuta ulterior confirmării în justiție în mod irevocabil a dreptului de proprietate al reclamantei, reprezintă o privare de bun, constituind o ingerință în dreptul de proprietate al acesteia.
Urmare a acestei vânzări, reclamanta nu a mai avut posibilitatea de a intra în posesia bunului, de a-l vinde sau de a-l lăsa moștenire, de a consimți o donație sau de a dispune de acesta într-un alt fel. În aceste condiții, Curtea constată că această situație a avut ca efect privarea reclamantei de proprietatea sa în sensul celei de a doua fraze a primului alineat al articolului 1 din Protocolul nr. 1.
O astfel de interpretare a fost dată și de Curtea Europeană a Drepturilor Omului în numeroase cauze pronunțate împotriva României (, etc).
Compatibilitatea acestei vânzări a imobilului cu dispozițiile art. 1 din Protocolul nr. 1 la Convenția Europeană a Drepturilor Omului, trebuie analizată prin prisma justificării ingerinței în dreptul de proprietate al reclamanților.
O privare de proprietate rezultând din această normă nu poate să se justifice decât dacă se demonstrează că a intervenit în condițiile prevăzute de lege, pentru cauză de utilitate publică și cu respectarea principiului proporționalității.
Criteriile stabilite prin jurisprudența constantă a Curții Europene a Drepturilor Omului pentru analizarea justificării ingerinței sunt astfel următoarele: ingerința să fie prevăzută de lege; ingerința să vizeze un scop legitim; să fie respectată proporționalitatea ingerinței.
În ceea ce privește condiția ca ingerința să fie prevăzută de lege
Curtea constată următoarele:
Principiul legalității implică în egală măsură existența unor norme de drept intern suficient de accesibile, precise și previzibile care să prevadă o astfel de ingerință.
Curtea constată că legea nr. 112/1995 nu era aplicabilă decât în cazul bunurilor cu privire la care statul avea un titlu de proprietate și că nici o altă dispoziție internă nu acorda statului dreptul de a vinde un bun care se găsea de facto în patrimoniul său și pentru care nu avea nici un titlu.
Împrejurarea că legea 112/1995 folosește noțiunea de "imobile trecute în proprietatea statului cu titlu", fără a defini în mod clar ce înseamnă sintagma " cu titlu", aspect ce a condus la interpretări eronate ale acestei sintagme din partea autorităților statului, nu este de natură să confere caracter previzibil legii, ci, dimpotrivă, constituie un motiv de a se reține că legea nu conținea o normă suficient de accesibilă și previzibilă care să reglementeze o ingerință în dreptul de proprietate al titularilor imobilelorpreluate,în realitate, fără titlu.
În cauză, Curtea reține că la momentul vânzării statul nu avea titlu asupra imobilului revendicat și că ingerința litigioasă era lipsită de bază legală din moment ce legea nr. 112/1995 nu permitea decât vânzarea bunurilor dobândite cu titlu.
Având în vedere cele de mai sus, Curtea concluzionează că ingerința în dreptul de proprietate al reclamantei este lipsită de bază legală, încălcându-se astfel articolul 1 din Protocolul nr. 1 la CEDO.
Cat priveste scopul ingerintei, acesta era unul legitim și anume, protejarea drepturilor chiriașilor cumpărători care au fost de bună credință la încheierea contractului de vânzare cumpărare, în vederea asigurării principiului securității raporturilor juridice.
Referitor la cerinta proportionalitatii, se retine ca o măsură care reprezintă o ingerință în dreptul de proprietate trebuie să asigure un just echilibru între cerințele de interes general ale comunității și imperativele protejării drepturilor fundamentale ale individului. de a asigura un atare echilibru se reflectă în structura art. 1 din Protocolul nr. 1 și în a doua teză care trebuie citită în conformitate cu principiul consacrat de prima.
În special, trebuie să existe un raport rezonabil de proporționalitate între mijloacele folosite și scopul vizat de orice măsură care privează o persoană de bunul său.
Pentru a determina dacă măsura litigioasă respectă justul echilibru necesar și, în special, dacă nu obligă reclamanții să suporte o sarcină disproporționată, trebuie să se ia în considerare modalitățile de compensare prevăzute de legislația națională.
În acest sens este de observat că la momentul ingerinței - decembrie 1996 nu existau dispoziții legale care să reglementeze dreptul de despăgubire al proprietarilor cărora le-au fost vândute pe nedrept de către stat locuințele către chiriași.
În ceea ce privește legea 10/2001 aceasta a fost adoptată cu mult după intervenția ingerinței.
Chiar dacă s-ar putea considera că legea 10/2001 ar constitui o bază legală pentru despăgubirea reclamantei, Curtea constată că aceasta nu avea obligația de a solicita despăgubiri deoarece exista acțiune pe rol introdusă anterior intrării în vigoare a legii 10, astfel cum prevede art. 46 (fost 47).
De asemenea, chiar dacă s-ar putea considera că legea 10/2001 ar constitui o bază legală pentru despăgubirea reclamantei, se observă că aceasta nu a putut constitui un remediu efectiv pentru despăgubirea sa.
Astfel, examinând dispozițiile acestei legi în forma în care a fost adoptată inițial se constată că nu există reglementat un termen imediat pentru acordarea de despăgubiri bănești reclamantei în cazul în care aceasta ar fi uzat de procedura prevăzută de această lege.
Dispozițiile relevante sunt cele prevăzute la art. 36-40, legea facand
trimitere la necesitatea emiterii unei alte legi ce urma a fi adoptată ulterior pentru ca mecanismul de aplicare efectivă a legii 10/2001 să funcționeze.
Observând modificările ulterioare ale legii 10/2001 se constată că abia în anul 2005, prin legea nr. 247/2005, s-a reglementat procedura de stabilire și plată a despăgubirilor aferente imobilelor preluate abuziv, instituindu-se organismul de plasament colectiv în valori mobiliare denumit Fondul "Proprietatea".
Având în vedere aceste considerente, Curtea apreciază că legea 10/2001 nu poate fi considerată ca fiind un remediu eficient pentru reclamanta pentru a se realiza principiul proporționalității ingerinței în condițiile în care reclamanta ar fi uzat de această lege, data de când a început să funcționeze mecanismul legii de acordare a despăgubirilor bănești fiind mult ulterioară apariției acesteia.
Pe de altă parte, Curtea apreciază că nu există în cauză nici o circumstanță excepțională pentru a se justifica lipsa totală a despăgubirilor pentru reclamanta.
Având în vedere aceste considerente, Curtea constată că nu s-a respectat principiul proporționalității ingerinței în dreptul de proprietate al reclamanților.
Consecința ce rezultă din analiza făcută mai sus este aceea că, nefiind justificată ingerința în dreptul de proprietate al reclamantei, nu se pot recunoaște efecte eventualei bunei credințe a cumpărătorilor în ceea ce privește dobândirea dreptului de proprietate asupra apartamentului cumpărat în baza legii 112/1995.
Potrivit art.20 alin.2 din Constituția României, "dacă există neconcordanțe între faptele și tratatele privitoare la drepturile fundamentale ale omului,la care România este parte, și legile interne, au prioritate, reglementările internaționale".
Dreptul de proprietate este unul dintre drepturile fundamentale ale omului, astfel că se înscrie în ipoteza prevăzută de art.20 al.2 din Constituție.
Prin urmare, dispozițiile legii interne rămân fără aplicabilitate în raport de dispozițiile CEDO, acestea din urmă aplicându-se în mod direct și cu prioritate, astfel cum dispune, art.20 al.2 din Constituția României.
În consecință, chiar dacă intimatii - pârâți ar fi fost de bună credință, în favoarea lor nu puteau opera dispozițiile art. 45 alin. 2) din legea 10/2001 deoarece, așa cum s-a arătat mai sus, aplicarea acestui text de lege ar fi avut drept consecință încălcarea unui drept fundamental al reclamantei, și anume dreptul de proprietate.
diligență de care ar fi trebuit să dea dovadă intimații cumpărători, ar fi trebuit să se traducă prin verificarea situației juridice a imobilului, situație în care ar fi aflat despre existența hotararii de retrocedare a imobilului, a cererii de restituire formulata de reclamanta, actului în baza căruia bunul a fost preluat de stat, circumstanțe personale care vin să dovedească faptul că aceștia, dincolo de a putea fi considerați de bună-credință, au acționat în așa fel încât să-și asigure cumpărarea locuinței, fără a fi interesați în nici un fel de situația foștilor proprietari.
În favoarea intimaților cumpărători nu poate fi reținută buna-credință, aceștia asumându-și indirect, prin neverificarea situației riscul încheierii contractelor de vânzare-cumpărare cu un neproprietar.
În condițiile în care reaua-credință a statului este în afară de orice îndoială, cunoscând sau fiind obligat să cunoască faptul că deține imobilul fără un titlu valabil, imobil pentru care exista o hotarare de retrocedare si se formulase cerere de restituire in natura nesoluționată, contrar dispozițiilor art. 9 din Legea 112/1995, iar cumpărătorii au fost, la rândul lor, de rea credință, dispozițiile art. 45 alin. 2 din Legea nr.10/2001 nu pot fi avute în vedere pentru menținerea contractelor a căror nulitate s-a cerut a se constata.
Prin urmare, avand in vedere reaua credinta a vanzatorului, cat si aac umparatorilor la momentul incheierii actului Curtea va retine ca in cauza s-a facut dovada cauzei ilicite a contractului, consecinta fiind constatarea nulitatii absolute contractului de vânzare cumpărare, avand in vedere dispozițiile art. 948 pct. 4 și art. 966 Cod civil.
În ceea ce privește cererea în revendicare, Curtea retine că aceasta este întemeiată in privinta paratilor cumparatori, drept consecinta a celor mai sus retinute privind preluarea imobilului fara un titlu valabil, precum si a constatarii nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare, paratii dobandind un bun ce facea obiectul unui litigiu in care era contestat dreptul de proprietate al vanzatorului, astfel incat acestia si-au asumat riscul de a contracta asupra unui imobil cu situatie juridica incerta.
de cele mai sus retinute, ce au condus la constatarea nulitatii absolute a contractului de vanzare -cumparare nr. 197/ 1996, Curtea apreciaza ca in cauza nu se mai impune analiza celorlalte motive de recurs ce vizeaza cauze distince de nulitate a contractului susmentionat.
Pentru aceste considerente, Curtea, in temeiul disp. art. 312.pr.civila, rap. La art. 304 pct 9.pr.civila va admite recursul, va modifica in tot decizia atacata, iar in temeiul art. 296.pr.civila va admite apelul si va constata nulitatea absoluta a contractului de vanzare-cumparare nr. 197/1996 incheiat intre SC Istoric SA si, obligand totodata paratii sa lase reclamantei in deplina proprietate si linistita posesie imobilul.
PENTRU ACESTE MOTIVE
IN NUMELE LEGII
DECIDE:
Admite recursul declarat de recurenta - impotriva DC. 104/26.02.2001, pronuntata de Curtea de Apel B sectia a IV a civila in contradictoriu cu intimatii parati Consiliul General al Municipiului B, si a, SC SA, si.
Modifica in tot decizia atacata.
Admite apelul declarat impotriva SC nr. 816/ 29.06.2000 pronuntata de Tribunalul
Schimba in tot sentinta apelata in sensul ca:
Admite actiunea.
Constata nulitatea absoluta a contractului de vanzare-cumparare nr. 197/17.XII.1996 incheiat intre SC SA si.
Obliga paratii sa lase reclamantei in deplina proprietate si linistita posesie imobilul situat in B,- 4,. 20, sector 3.
Irevocabila.
Pronuntata in sedinta publica, astazi, 3.03.2009.
PRESEDINTE JUDECATOR JUDECATOR
- -
GREFIER
-
RED. SP
2 ex./23.03.2009
Tribunalul București, Secția a III-a Civilă Judecător -
Președinte:Silvia PanăJudecători:Silvia Pană, Antonela Cătălina Brătuianu, Mihaela
