Jurisprudenta revendicare imobiliară. Decizia 1282/2009. Curtea de Apel Timisoara
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL TIMIȘOARA Operator 2928
SECȚIA CIVILĂ
DOSAR NR-
DECIZIA CIVILĂ nr.1282
Ședința publică din 15 decembrie 2009
PREȘEDINTE: Florin Șuiu
JUDECĂTOR 2: Gheorghe Oberșterescu G -
JUDECĂTOR 3: Rujița Rambu
GREFIER: - -
S-au luat în examinare recursurile declarate de reclamantul recurent G și de pârâta recurentă SC SA T împotriva deciziei civile nr.665/23.06.2009, pronunțată de Tribunalul Timiș în dosarul nr-, având ca obiect pretenții.
La apelul nominal, se constată lipsa părților.
Procedura legal îndeplinită.
dezbaterilor și termenul acordat a fost consemnat în încheierea de ședință din data de 09.12.2009, când pronunțarea a fost amânată pentru acest termen, încheiere ce face parte integrantă din prezenta hotărâre.
CURTEA
Deliberând asupra recursurilor, constată:
Prin sentința civilă nr.15523/04.12.2008, pronunțată în dosarul nr-, Judecătoria Timișoaraa respins ca neîntemeiată excepția autorității de lucru judecat.
A admis acțiunea formulată și precizată de reclamantul G împotriva pârâtei SC SA T și a obligat pârâta la plata sumei de 3.189,46 lei, reprezentând chirie încasată excedentar. A obligat pârâta la încheierea contractului de închiriere asupra locuinței situate în T,-,.1,.1 până la data de 08.04.2009. A obligat pârâta și la plata cheltuielilor de judecată în cuantum de 1.787,98 lei.
Pentru a hotărî astfel, prima instanță a reținut că prin acțiune reclamantul Gas olicitat obligarea pârâtei să încheie contract de închiriere pentru locuința de serviciu cu respectarea art.26-27 din OUG nr.40/1999 în ceea ce privește chiria și să-i restituie suma de 2.484 lei, reținută nejustificat din salariu cu titlu de chirie.
Prin precizări ulterioare ale acțiunii, a solicitat obligarea pârâtei la încheierea contractului de închiriere cu respectarea art.5 din OUG nr.40/1999, iar suma reprezentând chiria nejustificată să fie actualizată cu indicele de inflație și dobânda legală.
Din probatoriul administrat, prima instanță a reținut că la data de 29.03.1995 între pârâta RA și Canal T (SC SA), în calitate de proprietar, și reclamantul G, în calitate de locatar principal, s-a încheiat contractul de închiriere asupra spațiului cu destinația de locuință situat în-,. 1,. 1, în suprafață de 74 mp, înregistrat sub nr.2292/29.03.1995.
Contractul de închiriere a fost încheiat ca accesoriu la contractul de muncă, locuința având caracter de locuință de serviciu.
Durata închirierii a fost stabilită la 1 an, cu prelungirea de drept în cazul în care niciuna dintre părți nu denunță contractul în primele 30 de zile următoare expirării termenului.
La data de 08.07.1999 părțile au menținut închirierea apartamentului, cu recalcularea chiriei, noua chirie agreată de părți fiind în cuantum de 252.800 lei.
La data de 28.10.2004 reclamantul a solicitat obligarea pârâtei la încheierea unui nou contract de închiriere pentru o perioadă de 5 ani și vânzarea locuinței în temeiul Legii nr.85/1992; cererea reclamantului a făcut obiectul dosarului nr.14667/2004 al Judecătoriei Timișoara. Prin sentința civilă nr.7410/27.07.2005, s-a respins acțiunea, instanța reținând că Legea nr.85/1992 nu poate constitui temei legal pentru obligația de vânzare a apartamentului către chiriaș, în condițiile în care blocul de locuințe a fost finalizat ulterior intrării în vigoare a acestei legi; totodată, s-a reținut că cererea de obligare a pârâtei la încheierea unui nou contract de închiriere este lipsită de interes, cât timp contractul de închiriere își produce efectele în continuare.
În privința excepției autorității de lucru judecat, instanța de fond a constatat că există identitate de părți, obiect și cauză între cererile formulate de către reclamant, dar soluția reținută în dosarul nr.14667/2004 al Judecătoriei Timișoara nu poate fi opusă cu autoritate de lucru judecat, cât timp instanța a respins cererea ca lipsită de interes, fără a analiza fondul cererii.
Pe fondul cererii de față, prima instanță a constatat că legea recunoaște chiriașului drepturi locative pe o perioadă de 5 ani, cât timp potrivit propriilor susțineri ale pârâtei imobilul-bloc de locuințe este în administrarea Consiliului Local al Municipiului Or, în această situație devin incidente dispozițiile nr.OUG8/2004, reclamantul având dreptul la prelungirea contractului de închiriere până la data de 8 aprilie 2009, contractele vizate de nr.OUG8/2004 fiind cele încheiate în conformitate cu dispozițiile nr.OUG40/1999, prelungite de drept până la data de 8 aprilie 2004.
În ce privește cuantumul chiriei pretinse, a reținut plafonarea chiriei în condițiile art.26-31 din nr.OUG40/1999, care stabilesc o dublă limitare a cuantumului maximal al chiriei, respectiv prin stabilirea tarifului de bază și prin raportare la veniturile familiei chiriașului.
Potrivit concluziilor expertizei efectuate, pârâta a pretins o chirie cu depășirea plafonului stabilit prin lege și pe cale de consecință a încasat nejustificat suma de 2.649,86 lei.
Împotriva sentinței civile nr.15523/04.12.2008 a Judecătoriei Timișoaraa declarat apel pârâta SC SA
Prin decizia civilă nr.605/23.06.2009, pronunțată în dosarul nr-, Tribunalul Timișa admis apelul pârâtei și a schimbat în parte hotărârea atacată, în sensul că a admis excepția autorității de lucru judecat și a respins capătul de cerere pentru obligarea pârâtei la încheierea contractului de închiriere.
A menținut celelalte dispoziții ale sentinței apelate.
A respins ca neîntemeiate cererile părților pentru cheltuieli de judecată.
Pentru a hotărî astfel, instanța de apel a reținut că prin sentința civilă nr. 7410/27.07.2005, pronunțată de Judecătoria Timișoara în dosarul nr.14.667/2004, s-a respins acțiunea formulată de reclamantul G având ca obiect obligarea pârâtei SC SA la vânzarea locuinței închiriate, iar în subsidiar obligarea acesteia la încheierea unui nou contract de închiriere conform art.5 din OUG nr. 40/1999, în ceea ce privește cererea formulată în subsidiar reținând instanța că este lipsită de interes.
Prin decizia civilă nr. 374/27.12.2007, pronunțată de Tribunalul Mureș în dosarul nr-, s-a respins ca nefondat apelul formulat de reclamant, reținându-se că OUG nr.40/1999 se referă în art.1 și 2 la contractele de închiriere, prelungite sau reînnoite conform Legii nr. 17/1994 și aflate în curs de executare la data intrării în vigoare a ordonanței de urgență, ori Legea nr.17/1994 a intrat în vigoare la data de 08.04.1999, anterior încheierii contractului de închiriere între părțile litigante, astfel că OUG nr.40/1999 nu poate constitui temei pentru prelungirea contractului de închiriere, condițiile de prelungire termenului de închiriere fiind prevăzute de art. III alin.2 și 3 din contractul de închiriere încheiat de părți, unde se prevede expres că la expirarea perioadei de un an contractul este considerat prelungit cu câte un an, dacă după expirarea fiecărui an trecut nici una din părți nu notifică în scris celeilalte părți intenția de încetare a contractului.
Față de cele expuse, tribunalul a constatat că este întemeiată excepția autorității lucrului judecat în ceea ce privește cererea reclamantului G de obligare a pârâtei SC SA la încheierea contractului de închiriere cu respectarea prevederilor art.5 din OUG 40/1999, având în vedere că prin decizia civilă nr. 374/27.12.2007, pronunțată de Tribunalul Mureș, s-a stabilit definitiv că OUG nr.40/1999 nu poate fi temei pentru prelungirea contractului de închiriere, acest petit fiind soluționat pe fond și nu pe excepție, astfel încât sunt îndeplinite condițiile prevăzute de art.1201 civ.
Celelalte critici invocate de pârâta apelantă au fost considerate a fi neîntemeiate.
Dispozițiile art. 26-31 din nr.OUG40/1999 stabilesc o dublă limitare a cuantumului maximal al chiriei, prin stabilirea tarifului de bază și prin raportare la veniturile familiei chiriașului, în cauza de față fiind incidente exclusiv dispozițiile art. 26 rap. art. 27-30 nr.OUG40/1999, critica apelantei în sensul că trebuia să se țină cont de dispozițiile Legii nr. 571/2003 privind Codul fiscal fiind neîntemeiată, deoarece nu această normă constituie baza pentru recalcularea chiriilor.
A mai reținut tribunalul că, potrivit pct. VII alin.1 din contractul de închiriere încheiat de părți și care reprezintă legea părților, " proprietarul suportă impozitul asupra imobilului închiriat".
Față de dispozițiile OUG nr. 40/1999, referitoare la modul de calcul al chiriei, acesta trebuie să țină cont de prevederile art.26-28 și 31, dispoziții care trebuie interpretate în sensul că stabilesc modul de calcul al chiriei pornind de la un tarif de bază lunar care se actualizează în funcție de rata anuală a inflației, prin hotărâre a guvernului, până la data de 31 ianuarie a fiecărui an. De altfel, prin Legea nr. 241/2005 s-a abrogat art. 36 din OUG nr. 40/1999, conform căruia părțile puteau stabili o clauză de revizuire a chiriei în raport cu variațiile indicelui de inflație anual.
Deși legea stabilește prin art.31 o limită maximă a nivelului chiriei datorate ce nu poate depăși 15% din venitul net lunar pe familie în cazul în care venitul mediu net lunar pe membru de familie nu depășește salariul mediu net lunar pe economie, aceasta nu înseamnă că locatorul poate stabili orice cuantum al chiriei atâta timp cât nu depășește limita maximă prevăzută anterior deoarece calculul chiriei se face având în vedere tariful de bază lunar.
Împotriva deciziei civile nr.605/23.06.2009 a Tribunalului Timiș au declarat recurs în termenul legal atât reclamantul, cât și pârâta.
În motivarea recursului său, reclamantul Gaa rătat că instanța de apel în mod greșit a admis excepția autorității de lucru judecat, întrucât prin sentința civilă pronunțată de Judecătoria Timișoara în dosarul nr.14667/2004, menținută în apel, nu s-a soluționat fondul cauzei, cererea pentru încheierea unui nou contract de închiriere fiind respinsă ca lipsită de interes, situație în care nu se aplică art.166 pr.civ. și art.1201 civ.
A mai arătat că în primul dosarul a solicitat încheierea unui nou contract de închiriere, iar în dosarul de față, prelungirea contractului de închiriere, iar nu tot încheierea, cum greșit a reținut tribunalul, cele două cauze având deci obiecte diferite.
În concluzie, invocând art.304 pct.7 și 9.pr.civ. reclamantul a susținut că hotărârea recurată a fost dată cu încălcarea și aplicarea greșită a legii și cuprinde motive străine de natura pricinii, întrucât se întemeiază pe o împrejurare de fapt eronată.
În motivarea recursului pârâtei SC SA T s-a arătat, invocându-se art.304 pct.7 pr.civ. că motivele hotărârii pronunțate de instanța de apel sunt contradictorii atunci când sunt fundamentate atât pe art.26-28 din OUG 40/1999, care prevăd calcularea chiriei "pornindu-se de la un tarif de bază lunar", cât și art.31 din actul normativ menționat, care prevede că "nivelul maxim al chiriei pentru locuințele prevăzute la art.26 și terenul aferent al acestora nu poate depăși 15% din venitul net lunar pe familie", care au caracter completator, dar se stabilește existența unui excedent al chiriei, deși nivelul maxim nu a fost depășit.
Pornind de la aceleași critici, în baza art.304 pct.9 pr.civ. se invocă și nelegalitatea hotărârii cu privire la textele legale aplicabile și interpretarea lor, în raport cu obiectul acțiunii.
Actul normativ invocat de reclamant stabilește prin conținutul art.26-31 limitele minime și maxime în raport de care se efectuează modul de calcul al chiriei datorate pentru locuința în litigiu.
Pentru a se stabili dacă este vorba despre o chirie excedentară, instanța trebuia să ordone expertului să procedeze la calcularea chiriei conform art.31, adică să verifice dacă modul de calcul al chiriei stabilite de societate se încadrează în nivelul maxim de 15% din venitul net lunar pe familie al reclamantului prevăzut de actul normativ. Pe de altă parte, trebuia să determine raportul dintre chiria pretins încasată excedentar de societate și chiria actualizată datorată de reclamant societății pe perioada de referință, procedându-se la scăderea acesteia din urmă din pretențiile emise de reclamant prin acțiunea precizată.
Numai prin clarificarea acestor aspecte, se putea trage concluzia asupra temeiniciei sau netemeiniciei pretențiilor formulate cu titlu de chirie excedentară, a arătat pârâta.
Interpretarea eronată dată art.26-27, cu ignorarea textului art.31, de instanța de fond și însușită de către instanța de apel, care au verificat cuantumul chiriei, limitându-se la tariful de bază lunar, fără a avea în vedere limitele minime și maxime redate de textul art.31, a făcut posibilă concluzia stabilirii unei chirii excedentare, deși nivelul acesteia nu depășește 15% din venitul net lunar pe familia reclamantului.
Întâmpinărilor depuse la dosar de reclamant și pârâtă curtea le-a conferit natura unor concluzii scrise, întrucât au fost depuse cu încălcarea termenului legal prevăzut de art.308 al.2 pr.civ.
Examinând hotărârea atacată în raport cu motivele invocate, precum și din oficiu conform art.306 al.2 pr.civ. față de actele și lucrările dosarului, Curtea constată că ambele recursuri sunt nefondate, urmând a fi respinse pentru considerentele care vor fi prezentate în continuare.
În ceea ce privește recursul reclamantului G, nu se poate reține că instanța de apel a făcut o aplicare greșită a dispozițiilor art.1201 civ. și art.166 pr.civ. și nici că hotărârea cuprinde motive străine de natura pricinii, reținând o împrejurare de fapt eronată.
În mod corect instanța de apel a reținut excepția autorității de lucru judecat și a respins capătul de cerere al reclamantului privind încheierea contractului de închiriere pe această excepție.
Ambele acțiuni, atât cea care a făcut obiectul dosarului nr.14667/2004 al Judecătoriei Timișoara, cât și cea din dosarul de față au avut ca obiect cererea reclamantului pentru încheierea unui contract de închiriere în condițiile art.5 din OUG nr.40/1999.
Obiectul acțiunii actuale nu îl reprezintă prelungirea contractului de închiriere, așa cum susține reclamantul prin motivele de recurs (pag.4, al.2), ci tot încheierea contractului de închiriere "cu respectarea prevederilor adr.5 din OUG nr.40/1999 modificată", așa cum rezultă din completarea de acțiune de la fila 8 dosarului de fond.
De altfel, reclamantul este cel care face afirmații contradictorii, întrucât în pagina 2 motivelor de recurs, în al.3 afirmă că a solicitat obligarea pârâtei la încheierea contractului de închiriere cu respectarea acelorași prevederi ale art.5 din OUG nr.40/1999.
Prin urmare, este evident că cele două acțiuni au același obiect și aceeași cauză și, având și aceleași părți în aceeași calitate, în mod corect instanța de apel a reținut cu privire la acest capăt de cerere excepția autorității de lucru judecat, fiind îndeplinite cerințele art.1201 civ.
Trebuie de asemenea făcută precizarea, tot cu referire la aceeași excepție, că în primul dosar instanța s-a pronunțat asupra fondului acțiunii.
Judecătoria Timișoara, prin sentința civilă nr.7410/27.07.2005, pronunțată în dosarul nr.14667/2004, a reținut că cererea subsidiară având ca obiect obligarea pârâtei de a încheia contract de închiriere pentru 5 ani în condițiile OUG nr.40/1999 este lipsită de interes, întrucât exista un contract de închiriere încă în vigoare, care își producea efectele.
În soluționarea apelului declarat împotriva acestei sentințe, prin decizia civilă nr.374/27.12.2007, pronunțată în dosarul nr-, Tribunalul Mureșs -a pronunțat însă asupra fondului cererii, reținând că OUG nr.40/1999 nu poate constitui în speță temei pentru prelungirea contractului de închiriere pentru încă 5 ani, întrucât nu intră în categoria celor prevăzute de art.1 și art.2 din ordonanță, iar, pe de altă parte, modalitatea prelungirii contractului de închiriere dintre pârâtă și reclamant este prevăzută chiar printr-o clauză a contractului, art.III al.2 și 3.
Nici în privința recursului pârâtei nu se poate reține aplicarea art.304 pct.7 și 9.pr.civ. întrucât instanța de apel, menținând soluția primei instanțe, a făcut o corectă aplicare a dispozițiilor art.26-28 și 31 din OUG nr.40/1999, fără a invoca motive contradictorii în susținerea hotărârii pronunțate.
Dispozițiile art.26 al.1 și 2 din OUG nr.40/1999 impun aplicarea unei chirii calculate pe baza unui tarif de bază lunar, care se diferențiază pe categorii de localități și pe zone, iar plafonarea prevăzută în art.31 al.1 din aceeași ordonanță se aplică doar în ipotezele expres prevăzute în textul legal menționat.
Nu se poate reține, cum susține pârâta, că instanțele anterioare nu au făcut aplicarea art.31 din OUG nr.40/1999.
Dacă art.31 din OUG nr.40/1999 stabilește o limită maximă a nivelului chiriei, ce nu poate depăși 15% din venitul net lunar pe familie în cazul în care venitul mediu net pe membru de familie nu depășește salariul lunar mediu net pe economie, aceasta nu înseamnă că locatorul poate stabili orice cuantum al chiriei cât timp nu depășește limita maximă menționată, deoarece calculul chiriei se face având în vedere și tariful de bază lunar, avându-se în vedere și celelalte criterii prevăzute de art.26-28 din OUG nr.40/1999.
Față de aceste considerente, în baza art.312 al.1 pr.civ. Curtea va respinge recursurile declarate de reclamantul G și de pârâta SC SA T împotriva deciziei civile nr.665/23.06.2009, pronunțată de Tribunalul Timiș în dosarul nr-.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge recursurile declarate de reclamantul G și de pârâta SC SA T împotriva deciziei civile nr.665/23.06.2009, pronunțată de Tribunalul Timiș în dosarul nr-.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică azi, 15 decembrie 2009.
Președinte, Judecător, Judecător,
- - G - - -
Grefier,
- -
Red.RR/18.12.2009
Tehnored.MM/2 ex/14.01.2009
Instanță fond: Judecătoria Timișoara - jud.
Inst.apel: Tribunalul Timiș - jud.,
Președinte:Florin ȘuiuJudecători:Florin Șuiu, Gheorghe Oberșterescu, Rujița Rambu
