Jurisprudenta revendicare imobiliară. Decizia 1430/2009. Curtea de Apel Oradea
| Comentarii |
|
ROMANIA
CURTEA DE APEL ORADEA
SECȚIA CIVILĂ MIXTĂ
DOSAR NR-
COMPLETUL - I/
DECIZIA CIVILĂ NR. 1430/2009 -
Ședința publică din 3 noiembrie 2009
PREȘEDINTE: Pantea Viorel judecător
- R - - JUDECĂTOR 2: Roman Florica
- - - - JUDECĂTOR 3: Bocșe Elena
- - - - grefier
Pe rol fiind pronunțarea asupra recursului civil declarat de pârâtul STATUL ROMÂN, prin MINISTERUL FINANȚELOR PUBLICE cu sediul în B,-, sector 5, reprezentat de DIRECȚIA GENERALĂ A FINANȚELOR PUBLICE S M cu sediul în S M, Romană, nr. 3 - 5, în contradictoriu cu intimații reclamanți și domiciliați în S M, str. -, - 6,. 3, împotriva deciziei civile nr. 90 din 8 aprilie 2009 pronunțată de Tribunalul Satu Mare în dosar nr-, prin care a fost păstrată în totalitate sentința civilă nr. 7553 din 12 decembrie 2008 pronunțată de Judecătoria Satu Mare în dosar nr-, având ca obiect: pretenții.
Se constată că dezbaterea în fond a cauzei a avut loc la data de 27 octombrie 2009, când părțile prezente au pus concluziile consemnate în încheierea de ședință din acea zi, ce face parte integrantă din prezenta, dată la care s-a amânat pronunțarea hotărârii la 3 noiembrie 2009.
CURTEA DE APEL
deliberând,
Constată că, prin sentința civilă nr. 7553 din 12 decembrie 2008 pronunțată în dosar nr-, Judecătoria Satu Mareaa dmis acțiunea civilă formulată de reclamanții și în contradictoriu cu Statul Român reprezentat de Ministerul Finanțelor Publice, prin Direcția Generală a Finanțelor Publice S M, și în consecință a obligat pârâtul la plata către reclamanți, a sumei de 4.526 lei, reactualizată prin aplicarea indicelui mediu de creștere a prețurilor calculate de la data plăților efectuate și până în momentul achitării efective, reprezentând sume de bani achitate cu titlu de avans (în cuantum de 1.013,54 lei), rate (în cuantum de 1.221,88 lei) și dobânzi (în cuantum de 2.291,03 lei), în sumă totală de 4.526 lei - în temeiul contractului de vânzare-cumpărare nr. 118/29.01.1997 încheiat cu "" - S M; de asemenea, obligat pârâtul să plătească reclamanților suma de 2.303,93 lei, reprezentând contravaloarea investițiilor efectuate de reclamanți la imobilul situat în,-, constatându-se ca investiții: schimbarea acoperișului casei, introducerea curentului electric în garaj și colniță, precum și înlocuirea unor Ť. și a cupelor de la colniță - conform expertizei tehnice efectuată în cauză de expert inginer; a obligat pârâtul la plata către reclamanți a sumei de bani echivalentă diferenței dintre valoarea de circulație actualizată a imobilului situat în,-, valoare ce este de 378.727 lei și prețul de 4.526,46 lei reactualizat, precum și a sumei de 1.500 lei cu titlu de cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunța această sentință, instanța de fond a reținut că prin decizia civilă nr. 719 /2005/R pronunțată de Curtea de APEL ORADEA în dosar nr. 3378/2004, s-a admis recursul declarat de, constatându-se nulitatea absolută a contractului de vânzare cumpărare nr. 118 din 29.01.1997 încheiat între "" - S M în calitate de vânzător, și reclamanții în calitate de cumpărători, obiectul contractului fiind imobilul înscris în nr. 3248 cu nr. top. 854/1 și 855/1, căruia în natură îi corespunde casă și teren în suprafață de 853 mp.
Dat fiind că s-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare nr. 118/1997, reclamanții cumpărători au fost evinși de adevărații proprietari.
Situația plăților efectuate la contractul de vânzare - cumpărare nr. 118/1997 relevă faptul că reclamanții au achitat suma de 45.264.630 lei, reprezentând avans în sumă de 10.135.461 lei, achitat la Administrația Financiară cu chitanța nr. - din 21 01 1997; suma de 35.129.169 lei reprezentând rate și dobânzi, achitate prin casieria "" - S M, eșalonate conform tabelului.
Din depoziția martorilor și rezidă investițiile efectuate la imobilul în speță, investiții constând din schimbarea acoperișului distrus de vânt, introducerea curentului electric în garaj, înlocuirea unor Ť. și cupe de la colniță.
În cauză s-a dispus și efectuat expertiză tehnică de specialitate de către inginer, cuantumul investițiilor, respectiv valoarea totală actualizată a lucrărilor efectuate de reclamanți fiind de 2.303,939 lei, diferența dintre valoarea de circulație actualizată și prețul reactualizat a imobilului situat în,-, fiind de 378.727,269 lei.
Pentru considerentele mai sus menționate, instanța de fond, în baza art. 48 din Legea nr. 10/2001, art. 1337, 1341 cod civil și art. 261 Cod procedură civilă, a admis acțiunea conform dispozitivului sentinței atacate.
Împotriva acestei hotărâri pârâtul Statul Român, prin Ministerul Economiei și Finanțelor Publice, reprezentat de Direcția Generală a Finanțelor Publice S M, a declarat apel, solicitând admiterea căii de atac promovate, modificarea în tot a sentinței apelate în sensul obligării Statului Român, reprezentat prin Ministerul Economiei și Finanțelor, exclusiv la restituirea prețului actualizat.
Tribunalul Satu Mare, prin decizia civilă nr. 90 din 8 aprilie 2009 pronunțată în dosar nr-, a respins ca nefondat apelul și a obligat apelantul să plătească intimaților suma de 10.000 lei, cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunța în acest mod, instanța de apel a reținut următoarele:
În urma pronunțării deciziei civile nr. 719/1.07.2004 a Curții de APEL ORADEA, din dosar nr. 3378/R/2004, prin admiterea recursului declarat de și, împotriva deciziei civile nr. 502/2003 a Tribunalului Satu Mare, prin care s-a admis apelul declarat împotriva sentinței civile nr. 9129/20.12.2002 a Judecătoriei Satu Mare și s-a admis acțiunea civilă a reclamanților, intimații-reclamanți și au pierdut dreptul de proprietate asupra imobilului, situat în,-, județul S M, înscris în nr. 3248, nr. top. 854/1 și 855/1, în urma constatării nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare nr. 118/29.01.1997 încheiat între "" - S M și intimații-reclamanți. În considerentele deciziei s-a reținut că trecerea imobilului din litigiu în proprietate Statului Român în baza Decretului nr. 223/1974 a avut un caracter abuziv, astfel că titlul statului nu poate fi considerat ca fiind un titlu valabil. S-a reținut și reaua credință a intimaților reclamanți chiriași, care în calitate de cumpărători ai imobilului trebuiau să efectueze un minim de diligențe pentru a afla de situația juridică a imobilului.
Așadar, ca urmare a constatării nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare intimații-reclamanți, întemeiat pe obligația de garanție ce incumbă vânzătorului și pe faptul că au fost evinși, au solicitat obligarea Statului Român la plata unei despăgubiri reprezentând contravaloarea prețului de circulație pentru apartamentul cumpărat și nu doar prețul actualizat plătit de chiriași, evocând în susținerea pretenției dispozițiile art. 1344 și următoarele Cod civil, privind evicțiunea.
Așa cum rezultă din conținutul art. 1294 Cod civil, vânzarea este un contract sinalagmatic (bilateral), deoarece prin încheierea sa dă naștere la obligații reciproce între părțile contractante, rezumate în esență la obligația vânzătorului de a preda lucrul vândut și să garanteze pe cumpărător de evicțiune, iar cumpărătorul să plătească prețul.
Principala obligație a vânzătorului este stabilită prin art. 1313 Cod civil, care prevede obligația de a răspunde de bunul vândut, lucru care trebuie să fie în comerț (în circuitul civil - art. 1310 Cod civil), să existe în momentul încheierii contractului și să fie proprietatea vânzătorului. Obligația generică de a răspunde de bunul vândut implică în condițiile art. 1336 Cod civil garanția pentru liniștita folosință a lucrului, cunoscută sub forma obligației de garanție pentru evicțiune. Astfel, în art. 1337 Cod civil, vânzătorul este de drept obligat, după natura contractului de vânzare, a răspunde către cumpărător de evicțiunea totală sau parțială a lucrului vândut.
Obligația de garanție pentru evicțiune există atât atunci când evicțiunea provine de la un terț, cât și în cazul evicțiunii provenite dintr-un fapt personal al vânzătorului, iar pentru a antrena răspunderea vânzătorului evicțiunea trebuie să aibă o cauză anterioară vânzării.
Aceste dispoziții legale cuprinse în normele generale din Codul civil, își găsesc aplicare în cauză, nefiind excluse prin art. 50 alin. 2 și 3 din Legea nr. 10/2001 republicată. Prevederea cuprinsă în legea specială reglementează doar modul de restituire a prețului actualizat plătit de cumpărătorii locuințelor în baza Legii nr. 112/1995 și pentru care prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile contractele de vânzare-cumpărare au fost invalidate.
Prejudiciul efectiv suferit de intimații-reclamanți ca urmare a desființării contractului de vânzare-cumpărare și a pierderii dreptului de proprietate asupra apartamentului, excede prețului actualizat plătit cu ocazia cumpărării și reprezintă valoarea actuală de circulație, respectiv valoarea de înlocuire a bunului care a ieșit din patrimoniul intimaților-reclamanți și pentru care obligația de a suporta pierderea bunului revine Statului ca urmare a încheierii contractului de vânzare-cumpărare prin administratorii desemnați în condițiile legii de Stat prin exercitarea funcției legislative, dar și prin faptul că, cu rea credință a vândut un bun care nu era în circuitul civil, fiind astfel dator să restituie cumpărătorului toate cheltuielile și despăgubirile cuvenite acestuia și rezultate din obligația de garanție contra evicțiunii.
Lipsa de diligență asupra condiției esențiale ca lucrul vândut să fie în circuitul civil, nu poate fi imputată cumpărătorilor, cu atât mai mult cu cât cererea de cumpărare a imobilului s-a făcut în contextul legislativ de la data respectivă (Legea nr. 112/1995 - art. 9 și nr.HG 20/1996, art. 1 alin. 2, care consideră că sunt imobile preluate cu titlu și cele care au trecut în proprietate statului în condițiile Decretului nr. 223/1974). Verificarea îndeplinirii acestei condiții obligă vânzătorul să cerceteze dacă imobilul pentru care chiriașul și-a exprimat opțiunea de cumpărare în condițiile art. 9 din Legea nr. 112/1995 este în circuitul civil și poate fi dobândit dreptul de proprietate în temeiul Legii nr. 112/1995, inclusiv dacă s-a soluționat și cererea de restituire formulată de foștii proprietari.
De vreme ce s-a încheiat contractul de vânzare-cumpărare, rezultă că vânzătorul a acceptat oferta făcută de cumpărător (chiriașul), iar lucrul vândut a fost considerat ca fiind în circuitul civil și proprietatea vânzătorului, deși ulterior s-a stabilit nerespectarea dispozițiilor Legii nr. 112/1995 la încheierea contractului.
În consecință, intimații-reclamanți au fost privați de dreptul de proprietate, întrucât Statul și-a încălcat obligația pozitivă de a reacționa în timp util și cu coerență față de chestiunea de interes general pe care o reprezenta restituirea sau vânzarea unor imobile intrate în posesia sa în temeiul decretelor de naționalizare. Acceptarea ofertei de cumpărare a creat o speranță legitimă pentru intimații-reclamanți în exercitarea dreptului de proprietate asupra bunului dobândit, iar privarea ca urmare a invalidării contractului de vânzare-cumpărare poate fi compensată prin obținerea valorii de înlocuire a bunului la prețul de circulație din momentul evicțiunii.
Instanța de fond - apreciază tribunalul - în mod corect a reactualizat prețul plătit de chiriași incluzând și dobânda ce reprezintă prețul creditului acordat.
Cu privire la situația comisionului de 1 % încasat de unitatea care a efectuat vânzarea, urmează să fie reglementat în raport cu aceasta, intimații-reclamanți la data cumpărării imobilului din litigiu au achitat și acest comision.
Întemeiat pe aceste considerente și a dispozițiilor legale precitate, tribunalul, în baza art. 296 Cod procedură civilă, a respins apelul ca nefondat.
Împotriva acestei decizii, în termen a declarat recurs pârâtul recurent Statul Român, reprezentat de Ministerul Finanțelor Publice, prin Direcția Generală a Finanțelor Publice S M, solicitând modificarea în tot a deciziei atacate, în sensul obligării recurentului exclusiv la restituirea prețului actualizat.
În motivarea recursului se arată că în mod greșit instanțele de fond și apel au reținut culpa principală a vânzătorului, în condițiile în care la baza anulării contractelor de vânzare - cumpărare încheiate cu eludarea dispozițiilor Legii nr. 112/1995 a stat însăși reaua credință a cumpărătorilor, în speță a reclamanților.
Mai mult, practica judiciară a statuat că împrejurarea că vânzătorul nu era proprietarul imobilului, nu este suficientă pentru anularea contractului fondat pe dispozițiile Legii nr. 112/1995, numai reaua credință a cumpărătorului putând duce la nulitatea contractului.
Pe de altă parte, ar fi inechitabil pentru recurent, care are doar calitatea de administrator al fondului extrabugetar constituit în baza art. 13 alin. 6 din Legea nr. 112/1995, să fie nevoit să restituie despăgubiri la valoarea actuală de piață, pentru un imobil care, fiind vândut în temeiul Legii nr. 112/1995, a fost achiziționat la un preț inferior celor care exprimau valoarea de piață la data încheierii contractului de vânzare - cumpărare.
Prin urmare, recurentul arată că nu se opune în principiu restituirii prețului plătit și reactualizat, fără dobânzi, deoarece aceste dobânzi reprezintă prețul creditului de care au beneficiat reclamanții și nu parte din prețul de vânzare al imobilului.
În drept, invocă dispozițiile art.304 pct. 9 Cod procedură civilă.
Prin întâmpinarea depusă la dosar, intimații reclamanți și au solicitat respingerea recursului ca nefondat, apreciind că sunt îndreptățiți la restituirea prețului de circulație al imobilului în litigiu.
Examinând recursul prin prisma motivelor invocate, precum și din oficiu, conform art. 306 Cod procedură civilă, Curtea reține următoarele:
Prin decizia civilă nr. 719/1.07.2004 a Curții de APEL ORADEA, a fost admis recursul declarat de petenții și împotriva deciziei civile nr. 502/2003 a Tribunalului Satu Mare, modificată decizia atacată, admis apelul și schimbată în parte sentința instanței de fond, în sensul constatării nulității absolute a contractului de vânzare - cumpărare nr. 118/29.01.1997 încheiat între "" - S M și reclamanții și.
Prin decizia mai sus evocată s-a reținut caracterul abuziv al trecerii imobilului în proprietatea statului, în baza Decretului nr. 223/1974, și totodată reaua credință a cumpărătorilor la încheierea contractului.
Referitor la problema despăgubirilor solicitate de cumpărătorii evinși, Legea nr. 1/2009 pentru modificarea și completarea Legii nr. 10/2001, prevede în art. 50 indice 1 alin. 1, că proprietarii ale căror contracte de vânzare - cumpărare, încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile, au dreptul la restituirea prețului de piață al imobilelor, stabilit conform standardelor internaționale de evaluare.
2 mai prevede că valoarea despăgubirilor prevăzute la alin. 1 se stabilește prin expertiză tehnică.
În cauză, prin expertiză tehnică (fila 59 dosar de fond) s-a stabilit valoarea de circulație actualizată a imobilului în litigiu la suma de 378.727 lei.
La stabilirea despăgubirilor însă, instanța trebuie să aibă în vedere culpa concurentă a ambelor părți, care a condus la constatarea nulității contractului de vânzare - cumpărare.
Sub acest aspect, culpa principală (75 %) aparține recurentului Statul Român, care prin administratorii desemnați potrivit legii, în calitate de vânzător, a vândut un bun care nu se afla în circuitul civil, și în legătură cu care știa că s-a formulat o cerere de restituire în natură care nu fusese încă soluționată.
În ceea ce-i privește pe intimații cumpărători, culpa acestora (apreciată procentual de C la 25 %) constă în faptul că nu au depus un minim de diligențe pentru a afla situația juridică a imobilului, nu au solicitat relații de la comisie, care le-ar fi permis să afle de cererea formulată de foștii proprietari.
Față de considerentele mai sus reținute, Curtea apreciază ca fondat recursul declarat și pe cale de consecință îl va admite în baza art. 312 alin. 1, coroborat cu art. 316 și 296 Cod procedură civilă, va modifica decizia atacată în sensul admiterii apelului și schimbării în parte a sentinței instanței de fond, în sensul admiterii în parte a acțiunii și obligării pârâtului la plata către reclamanți a sumei de 284.045,25 lei, reprezentând 75 % din valoarea de circulație actualizată a imobilului în litigiu, respectiv 1.125 lei cheltuieli de judecată.
Urmează totodată a fi respinse restul pretențiilor formulate de reclamanți, întrucât în valoarea de circulație actualizată a imobilului sunt cuprinse atât avansul achitat, cât și investițiile efectuate de aceștia.
Se va constata că nu s-au solicitat cheltuieli de judecată în recurs de către recurent.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
În baza art. 312 alin. 1, combinat cu art. 296 și 316 Cod procedură civilă,
ADMITE ca fondat recursul civil declarat de pârâtul STATUL ROMÂN, prin MINISTERUL FINANȚELOR PUBLICE cu sediul în B,-, sector 5, reprezentat de DIRECȚIA GENERALĂ A FINANȚELOR PUBLICE S M cu sediul în S M, Romană, nr. 3 - 5, în contradictoriu cu intimații reclamanți și domiciliați în S M, str. -, - 6,. 3, împotriva deciziei civile nr. 90 din 8 aprilie 2009 pronunțată de Tribunalul Satu Mare, pe care o modifică în sensul admiterii apelului și schimbă în parte sentința civilă nr. 7553 din 12 decembrie 2008 pronunțată de Judecătoria Satu Mare, în sensul că:
Admite în parte acțiunea formulată de reclamanții și împotriva pârâtului Statul Român, prin Ministerul Finanțelor Publice, reprezentat de Direcția Generală a Finanțelor Publice S M, și în consecință:
Obligă pârâtul Statul Român, prin Ministerul Finanțelor Publice, reprezentat de Direcția Generală a Finanțelor Publice S M, la plata către reclamanți a sumei de 284.045,25 lei, reprezentând 75 % din valoarea de circulație actualizată a imobilului situat în,-, respectiv la 1.125 lei cheltuieli de judecată.
Respinge restul pretențiilor reclamanților, precum și obligarea pârâtului Statul Român la plata cheltuielilor de judecată în apel.
Fără cheltuieli de judecată în recurs.
IREVOCABILĂ.
Pronunțată în ședința publică de azi, 3 noiembrie 2009.
PREȘEDINTE, JUDECĂTOR, JUDECĂTOR, GREFIER,
- - R - - - - -
red.
în concept la 16.11.2009
jud.fond.;jud.apel. -
dact.;6 ex./20.11.2009
- 4 com./
- STATUL ROMÂN, prin MINISTERUL FINANȚELOR PUBLICE - B,-,
- DIRECȚIA GENERALĂ A FINANȚELOR PUBLICE S M - S M, Romană, nr.3 - 5,
-,
- - S M, str. -, - 6,. 3.
Președinte:Pantea ViorelJudecători:Pantea Viorel, Roman Florica, Bocșe Elena
