Jurisprudenta revendicare imobiliară. Decizia 146/2009. Curtea de Apel Pitesti
| Comentarii |
|
Operator date 3918
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL PITEȘTI
SECȚIA CIVILĂ, PENTRU CAUZE PRIVIND CONFLICTE DE MUNCĂ ȘI ASIGURĂRI SOCIALE ȘI PENTRU CAUZE CU MINORI ȘI DE FAMILIE
DOSAR NR- DECIZIA CIVILĂ NR. 146/
Ședința publică din 02 2009
Curtea compusă din:
PREȘEDINTE: Georgiana Nanu
JUDECĂTOR 2: Paula Andrada Coțovanu
Grefier: - -
Pe rol fiind pronunțarea asupra apelului civil declarat de reclamantul, cu domiciliu ales la avocat, din Pitești,-, județul A, împotriva sentinței civile nr.21 din 12.02.2009, pronunțată de Tribunalul Argeș, în dosarul nr-, intimați fiind pârâții P, cu sediul în Pitești,-, județul A și OFICIUL DE cadastru ȘI PUBLICITATE IMOBILIARĂ, cu sediul în Pitești, strada - G, nr.8.A, județul
Procedura, legal îndeplinită.
Dezbaterile de fond asupra apelului au avut loc la data de 26 octombrie 2009, susținerile părților fiind consemnate în încheierea de ședință de la acea dată care face parte integrantă din prezenta decizie, iar în urma deliberării s-a pronunțat următoarea soluție:
CURTEA
Constată că prin cererea înregistrată la data de 14.02.2008, reclamantul a chemat în judecată pe pârâții Pitești și Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară A pentru a fi obligată prima pârâtă să-i lase în deplină proprietate și liniștită posesie terenul în suprafață de 1.119 mp. situat în Pitești, - nr.8A, să ridice de pe teren construcțiile pe care le-a cumpărat prin procesul verbal de licitație publică nr.9715/14.07.2004, iar în caz de refuz să fie autorizat reclamantul să demoleze construcțiile pe cheltuiala pârâtului, să se constate nulitatea absolută parțială a documentației cadastrale întocmite de Ro Muntenia pentru terenul menționat, înregistrată la cea de-a doua pârâtă sub nr.12590/31.08.2008 și obligarea acestui din urmă pârât să atribuie număr cadastral distinct imobilului proprietatea reclamantului, cu cheltuieli de judecată.
În motivarea acțiunii, reclamantul a arătat că este proprietarul terenului revendicat care i-a fost reconstituit în procedura legilor fondului funciar, anume s-a emis titlul de proprietate la 3 decembrie 2007, ca urmare a admiterii plângerii formulată conform Legii nr.247/2005.
A susținut că prin procesul verbal de adjudecare pârâta a cumpărat numai construcțiile C1-C4 situate pe un teren în suprafață de 1.035,5 mp. proprietatea statului, însă prin hotărâre judecătorească s-a constatat că pârâta este proprietara unui teren de 3.037 mp. care include și porțiunea revendicată de reclamantă. Pârâta și-a asumat riscul cumpărării numai a construcțiilor, fiind de rea-credință, astfel că în temeiul dispozițiilor art.494 Cod civil, se impune să ridice construcțiile.
De asemenea, documentația cadastrală întocmită pe numele pârâtei este lovită de nulitate absolută, întrucât aceasta nu este proprietara terenului pentru care s-a intabulat dreptul în cartea funciară.
Prin întâmpinare, pârâta a solicitat respingerea acțiunii față de ea, ca rămasă fără obiect, întrucât pentru avizarea documentației cadastrale întocmită pe numele reclamantului trebuie să se pronunțe mai întâi instanțele judecătorești cu privire la legalitatea actelor de proprietate.
În apărare, pârâta a solicitat respingerea acțiunii ca neîntemeiată, susținând că sentința civilă prin care i s-a reconstituit reclamantului dreptul de proprietate nu-i este opozabilă, dreptul de proprietate dobândit prin cumpărare la licitație publică este opozabil terților chiar neintabulat, astfel că are un titlu mult mai caracterizat și preferabil titlului reclamanților, hotărârea judecătorească prin care s-a reconstituit dreptul reclamantului se referă la un teren situat pe un alt amplasament decât cel al pârâtei, iar terenul era ocupat de construcții, deci nu era liber pentru a putea fi reconstituit în procedura legilor fondului funciar.
Judecătoria Pitești prin sentința civilă nr.4697/2 septembrie 2008 și-a declinat competența de soluționare a cauzei în favoarea Tribunalului Argeș, potrivit prevederilor art.2 pct.1 lit.b, reținând că valoarea de circulație a terenului este de 937.629,021 lei, deci o valoare de peste 500.000 lei.
Tribunalul Argeș, prin sentința civilă nr.21/12 februarie 2009 respins ca nefondată acțiunea.
Pentru a hotărî astfel, tribunalul a reținut că reclamantul a revendicat de la pârâtă suprafața de 1.119 mp. cu motivarea că pentru acest teren i s-a reconstituit drept de proprietate pe vechiul amplasament în baza Legii nr.247/2005, conform sentinței civile nr.4047/21.07.2007 pronunțată de Judecătoria Pitești, irevocabilă prin decizia civilă nr.1442/4.10.2007, pronunțată de Tribunalul Argeș.
De asemenea, a reținut că pârâta a invocat propriul drept de proprietate asupra terenului pe care l-a dobândit prin cumpărare la licitație publică, cu procesele-verbale de adjudecare nr.869/12.07.2004 și nr.9715/14.07.2004.
Din proba cu expertiză tehnică a rezultat că terenurile din titlurile părților se suprapun, astfel că instanța a comparat titlurile de proprietate invocate de părți, apreciind că titlul pârâtei este mai bine caracterizat.
S-a reținut că reclamantul a formulat cererea de reconstituire a dreptului de proprietate, în temeiul Legii nr.247/2005, deci la o dată la care terenul revendicat se afla în proprietatea pârâtei care l-a dobândit prin cumpărare la licitație publică de la debitoarea Consum Coop Pitești.
S-a mai reținut că prin sentința civilă nr.3438/2007, definitivă și irevocabilă, prin decizia nr.45/R/13.02.2008 pronunțată de Curtea de APEL PITEȘTIs -a statuat că pârâta a cumpărat nu numai clădirea în suprafață de 1.035,5 mp. compusă din construcțiile C1-C4, ci și terenul pe care sunt situate aceste construcții în suprafață de 1.035,5 mp.
De asemenea, s-a reținut că prin decizia nr.23/7.12.1989 și procesul verbal de predare de la aceeași dată, rezultă că terenul cumpărat de pârâtă în suprafață de 1.035 mp. a intrat în patrimoniul Consum Coop Pitești încă din anul 1989.
În consecință, prima instanță a reținut că la apariția Legii nr.18/1991, terenul în litigiu nu se afla în patrimoniul statului, ci în patrimoniul Pitești, astfel că nu putea face obiectul reconstituirii în natură.
S-a mai reținut că prin aceeași hotărâre s-a dispus și rectificarea prin radiere a înscrierii în cartea funciară în ceea ce privește intabularea dreptului de proprietate asupra imobilului compus din teren în suprafață de 2.582 mp. și construcțiile C1-C4 cu nr.cadastral 6130, întrucât terenul este proprietatea reclamantului și nu proprietate de stat, așa cum s-a făcut înscrierea în partea Iac ărții funciare.
S-a reținut astfel că prin admiterea acțiunii de rectificare prin radiere a dreptului de proprietate a statului, potrivit art.30-31 din Legea nr.7/1996 se consideră că acel drept nu a existat, deci părțile sunt repuse în situația anterioară.
Mai mult decât atât, s-a arătat că în conformitate cu dispozițiile art.26 din Legea nr.7/1996, dreptul de proprietate al pârâtei fiind dobândit prin vânzare silită este opozabil față de terți, chiar și neintabulat.
Împotriva acestei hotărâri a declarat apel în termen legal reclamantul, criticând-o pentru nelegalitate și netemeinicie astfel:
- în mod greșit a fost respinsă acțiunea în revendicare și celelalte capete de cerere, cu motivarea că este mai bine caracterizat titlul de proprietate al pârâtei, deși din conținutul procesului-verbal de adjudecare din 17.04.2004 nu rezultă că pârâta a cumpărat vreo suprafață de teren, ci numai niște construcții improvizate. Prin decizia nr.23/7.12.1989 și procesul-verbal de predare s-au transferat fără plată obiectivul secția de producție format din mai multe componente însumând o suprafață totală construită de 1.035,5 mp. Prin această decizie s-a predat terenul de 1.680 mp. conform deciziei nr.78/1185 a Consiliului Popular al Municipiului Pitești, care se suprapune peste terenul de 1.881 mp. cumpărat de debitoarea, societate căreia i s-au vândut bunurile la licitație publică, teren care este situat pe un alt amplasament decât terenul de 1.119 mp. ce face obiectul revendicării.
Se susține astfel că terenul de 1.881 mp. dobândit prin contractele de vânzare-cumpărare de către debitoarea, în care este inclusă și suprafața de 1.680 mp. ce fusese transmisă prin decizia din anul 1989 antecesoarei sale, a fost cumpărat de către pârâtă prin procesul-verbal din 12.07.2004 și nu se suprapune cu suprafața de 1.119 mp. teren revendicat ce este situat la nr.8
Sentința civilă nr.3438/13.06.2007 nu poate face dovada dreptului de proprietate al pârâtului asupra terenului de 1.119 mp. întrucât este o hotărâre declarativă de drepturi, ci nu constitutivă de drepturi.
Instanța a ignorat proba cu înscrisuri, procesul verbal de adjudecare din 14.07.2004, în care nu s-a menționat că pârâta ar fi cumpărat vreo suprafață de teren, ci doar niște construcții care conform expertizei sunt provizorii, degradate, abandonate;
- reclamantul a dobândit dreptul de proprietate prin succesiune legală, astfel că este opozabil față de terți fără înscriere în cartea funciară, conform dispozițiilor art.26 din Legea nr.7/1996, care instituit mai multe excepții de la regula opozabilității față de terți a dreptului real de proprietate. Întrucât a fost repus în termenul de acceptare al succesiunii prin cererea formulată comisiei de fond funciar, în baza art.12 din Legea nr.18/1991, reclamantul a dobândit dreptul real prin succesiune legală.
Înscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate a reclamantului este anterioară înscrierii sentinței civile nr.3438/13.06.2007, care este declarativă de drept pentru pârâtă.
Greșit s-a reținut că terenul de 1.035,5 mp. se află în proprietatea pârâtei încă din anul 2004, întrucât la licitația publică din 14.07.2004 nu s-a vândut terenul, ci doar construcțiile provizorii. Acest lucru este demonstrat de faptul că la interval de doi ani pârâta a intentat proces împotriva Municipiului Pitești, finalizat cu sentința civilă nr.3438/13.06.2007;
- instanța a încălcat dispozițiile art.480 Cod civil, art.1 alin.1 al Protocolului Adițional al CEDO, precum și prevederile art.44 din Constituția României referitoare la dreptul de proprietate, dreptul de a-i fi protejate bunurile și de a nu fi privat de proprietate decât pentru cauză de utilitate publică și în condițiile prevăzute de lege și garantarea și ocrotirea proprietății private.
Analizând actele și lucrările dosarului, se constată că apelul este nefondat pentru considerentele ce se vor arăta în continuare:
Reclamantului i s-a emis titlul de proprietate la 3 decembrie 2007 (fila 7), în baza hotărârii judecătorești (sentința civilă nr.4047/31.07.2007, rămasă irevocabilă prin decizia nr.1442/4 octombrie 2007 Tribunalului Argeș - filele 8-11) și a fost pus în posesie prin procesul verbal din 9.11.2007 (fila 17), pentru terenul în suprafață de 1.119 mp.
Pârâta opune titlului reclamantului, propriul său titlu de proprietate, respectiv procesul-verbal de adjudecare din 14 iulie 2004, care a fost confirmat prin sentința civilă nr.3438/13 iunie 2007, definitivă și irevocabilă prin decizia nr.327/1.11.2007 pronunțată de Tribunalul Argeș și decizia nr.45/R/13 februarie 2008 pronunțată de Curtea de APEL PITEȘTI, hotărâri prin care s-a constatat, în contradictoriu cu Municipiul Pitești că pârâta este proprietara suprafeței de 2.944 mp. teren care include și suprafața revendicată de reclamantă.
În compararea titlurilor de proprietate ale părților, tribunalul a reținut în mod corect că este preferabil titlul de proprietate al pârâtei.
Astfel, trebuie analizat cu prioritate titlul în baza căruia reclamantul formulează acțiunea în revendicare, urmând a se verifica și titlul pe care pârâta îl opune titlului reclamantului.
Reclamantul și-a fondat acțiunea în revendicare pe titlul de proprietate emis în temeiul hotărârii judecătorești ce a soluționat plângerea sa în materie funciară, invocând ca act primar - actul de partaj autentificat sub nr.1883/1919.
În condițiile Legilor fondului funciar, reconstituirea dreptului de proprietate se face pe vechile amplasamente, dacă aceste amplasamente sunt libere.
Conform dispozițiilor art.11 alin.21în Legea nr.18/1991, completată prin Legea nr.247/2005, terenurile preluate de către stat fără nici un titlu revin de drept proprietarilor care au solicitat reconstituirea dreptului de proprietate, pe vechile amplasamente, dacă acestea nu au fost atribuite legal altor persoane.
De asemenea, art.27 alin.2 din Legea nr.18/1991, așa cum a fost modificat prin aceeași lege, impune ca în situațiile în care reconstituirea dreptului se face pe vechile amplasamente, Comisia locală, să ia act, cu ocazia punerii în posesie de recunoașterea reciprocă a limitelor proprietății de către vecini, pe care să le consemneze în documente constatatoare și să întocmească planurile parcelare și documentația pentru eliberarea titlului de proprietate.
Potrivit dispozițiilor art.38 alin.3 din Legea nr.18/1991, nu pot fi atribuite suprafețele de teren pe care s-au efectuat investiții, altele decât îmbunătățiri funciare.
De asemenea, din interpretarea per a contrario a dispoziției art.4 alin.2 din Legea nr.1/2000, rezultă că în situația în care există investiții pe vechiul amplasament solicitat de foștii proprietari sau moștenitorii acestora, suprafața preluată nu se restituie.
Din coroborarea normelor legale cuprinse în textele de lege susmenționate, rezultă că se impune comisiilor de fond funciar sau, după caz, instanțelor judecătorești care soluționează plângerile în această materie, să verifice, la stabilirea reconstituirii dreptului de proprietate, dacă terenul ce se solicită a fi retrocedat este liber în sensul legii; ulterior, la operațiunea punerii în posesie să respecte dispozițiile necesare emiterii subsecvente a titlului de proprietate, respectiv indicarea limitelor proprietății, prin recunoașterea de către vecini și întocmirea planurilor parcelare și a documentației pentru eliberarea titlului.
În speță, pe suprafața de teren în litigiu la momentul reconstituirii dreptului de proprietate și al punerii în posesie a reclamantului, se cunoștea existența construcțiilor C1-C4 pe suprafața totală de 1.035 mp. Instanța care a pronunțat hotărârea de reconstituire a dreptului de proprietate a reținut de altfel, în considerentele sentinței, că suprafața de 1.005 mp. pentru care reclamantul solicită reconstituirea dreptului real, este ocupată de o societate comercială care are construcții amplasate pe teren.
Sub acest aspect, verificându-se legalitatea reconstituirii dreptului de proprietate și respectiv a titlului de proprietate al reclamantului, se constată că acesta a fost emis cu încălcarea dispozițiilor legale menționate mai sus.
Câtă vreme terenul nu se afla în patrimoniul statului, ci al unei societăți comerciale, chiar dacă aceasta se afla în lichidare, iar, pe teren sunt amplasate construcții, terenul nu era supus retrocedării în procedura legilor fondului funciar.
Cu referire la titlul pe care pârâta îl opune reclamantului: din probatoriul administrat (raportul de expertiză ) s-a constatat, situație recunoscută de altfel și de către reclamantă prin motivele de apel, că terenul în suprafață de 1.881 mp. cumpărat de la prin procesul verbal de adjudecare din 12.07.2004, include terenurile pe care această societate le-a cumpărat cu contractele de vânzare-cumpărare nr.24018/1993, nr.22092/1995, nr.1928/1996, nr.24695/1995 de la proprietarii cărora li s-a reconstituit dreptul de proprietate în procedura Legii nr.18/1991.
În speță însă, interesează terenul în suprafață de 1.005 mp. hașurat pe schița de la fila 273-expertiză, deoarece aceasta este suprafața pe care titlurile de proprietate ale părților se suprapun.
Titlul de proprietate pe care pârâta îl opune reclamantului pentru acest teren este procesul-verbal de adjudecare din 14 iulie 2004.
Reclamantul susține că la licitație publică pârâta a cumpărat numai construcțiile amplasate pe o suprafață de 1.035 mp. nu și terenul de sub aceste construcții.
Analizând titlul pârâtei, se constată însă că aceasta opune reclamantei un titlu valabil pentru următoarele considerente:
În procesul verbal de adjudecare din 14 iulie 2004 (filele 27-28) se menționează că bunurile imobile cumpărate prin vânzare la licitație publică " construcții amenajări Complex -" se compune din 1.035,5 mp. conform intabulării în cartea funciară nr.16284, 7 secții producție, birouri, magazie și grup sanitar pentru care s-a plătit prețul de 1.868.000.000 lei și TVA în sumă de 354.920 lei.
Din expertiza rezultă că aceste construcții sunt foarte degradate și li s-a stabilit o valoare de demolare la nivelul anului 2008 de 26.886,03 lei.
La nivelul anului 2004, când bunurile au fost vândut prin licitație publică, numai construcțiile ce au fost descrise prin expertiza nu puteau avea valoarea de 186.800 lei la care se adaugă TVA de 35.492 lei, astfel încât se desprinde prezumția că vânzarea a avut ca obiect și terenul în suprafață de 1.035 mp. aflat sub aceste construcții degradate.
Valabilitatea procesului verbal de adjudecare pentru terenul de 1.035 mp. a fost confirmată prin hotărârea judecătorească pronunțată în acțiunea în constatarea existenței dreptului de proprietate al pârâtei pentru terenul în suprafață de 2.944 mp. care include și terenul în litigiu, în contradictoriu cu Municipiul Pitești.
Așadar, în contradictoriu cu autoritatea care a reconstituit dreptul de proprietate reclamantului, instanța judecătorească a verificat existența dreptului de proprietate asupra terenului în litigiu, în patrimoniul pârâtei și a pronunțat o soluție care a confirmat existența acestui drept.
Deși hotărârea judecătorească pronunțată în acțiunea în constatare nu este opozabilă reclamantului, ea trebuie avută în vedere în aprecierea valabilității titlului de proprietate al pârâtei, respectiv forța probantă a acestei hotărâri.
Există deci în favoarea pârâtei o prezumție de lucru judecat ce rezultă din sentința civilă nr.3438/13.06.2007, rămasă definitivă și irevocabilă prin hotărârea Curții de Apel nr.45/13 februarie 2008, cu privire la existența dreptului de proprietate asupra terenului în litigiu, prezumție ce operează și în cauza de față, chiar dacă nu există identitate de părți, întrucât există o identitate de chestiune.
Această prezumție nu a fost înlăturată printr-o probă contrară de către reclamantă și se coroborează cu înscrisul procesul-verbal de adjudecare din 14 iulie 2004 și cu prezumția arătată mai sus, cu privire la prețul plătit.
Reclamanta susține, pe de o parte, că pârâta nu a cumpărat și terenul aferent construcțiilor C1-C4, respectiv suprafața de 1.035 mp. iar pe de altă parte, că a cumpărat de la un non dominus, câtă vreme transmițătoarea către ea - nu ar fi primit prin decizia nr.23/1989 decât suprafața de 1.680 mp. teren ce este inclus în suprafața de 1.881 mp. care este totalul suprafețelor ce rezultă din contractele de vânzare-cumpărare pe care le-a cumpărat de la proprietarii persoane fizice, beneficiai ai reconstituirii conform Legilor fondului funciar, total teren pe care ulterior le-a cumpărat pârâta prin licitație publică de la prin procesul verbal de adjudecare din 12 iulie 2004.
Prima susținere, conform argumentelor mai sus arătate rezultă că nu este întemeiată, după cum nici cea de-a doua nu este întemeiată; prin decizia nr.23 s-a transmis către Pitești, antecesoarea terenul de 1.680 mp. conform deciziei nr.78/1995 a fostului Consiliu Popular al Municipiului Pitești două hale de producție în suprafață totală de 578 mp. dar și un grup de hale de producție însumând o suprafață totală de 1.035,5 mp. (fila 213), adică exact suprafața de teren în litigiu.
Pârâta a cumpărat la licitație publică terenul de 1.035 mp. de la Pitești.
La apariția Legilor fondului funciar, terenul în litigiu nu se afla, deci, în patrimoniul statului, ci în patrimoniul Pitești, iar la momentul reconstituirii dreptului reclamantului, terenul se afla în patrimoniul pârâtei care îl dobândi-se prin cumpărare, astfel că nu putea face obiectul reconstituirii dreptului de proprietate.
Pentru toate argumentele arătate mai sus, se constată că titlul de proprietate al pârâtei este mai bine caracterizat față de titlul de proprietate al reclamantei, astfel încât respingând acțiunea în revendicare ca nefondată, prima instanță a pronunțat o sentință legală și temeinică neconstatându-se încălcarea dispozițiilor art.480 Cod civil, pe cele ale art.1 alin.1 al Protocolului Adițional al CEDO și prevederile art.4 din Constituția României, dreptul de proprietate fiind deopotrivă ocrotit în patrimoniul oricărei persoane s-ar afla.
În consecință, se constată că toate motivele de apel sunt neîntemeiate, astfel încât față de dispozițiile art.296 Cod procedură civilă, apelul se privește ca nefondat și urmează să fie respins.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge, ca nefondat, apelul declarat de reclamantul, cu domiciliu ales la avocat, din Pitești,-, județul A, împotriva sentinței civile nr.21/12.02.2009, pronunțată de Tribunalul Argeș, în dosarul nr-, intimați fiind pârâții P, cu sediul în Pitești,-, județul A și OFICIUL DE CADASTRU ȘI PUBLICITATE IMOBILIARĂ, cu sediul în Pitești,-.A, județul
Definitivă.
Cu recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică astăzi, 2 2009, la Curtea de APEL PITEȘTI, Secția civilă, conflicte de muncă și asigurări sociale și pentru cauze cu minori și de familie.
Președinte, Judecător,
- - --- -
Grefier,
- -
Red./2.12.2009
GM/5 ex.
Jud.fond:
Președinte:Georgiana NanuJudecători:Georgiana Nanu, Paula Andrada Coțovanu
