Jurisprudenta revendicare imobiliară. Decizia 149/2008. Curtea de Apel Brasov
| Comentarii |
|
Dosar nr-
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL BRAȘOV
SECTIA CIVILĂ ȘI PENTRU CAUZE CU MINORI ȘI DE FAMILIE
DECIZIA CIVILĂ Nr. 149/R/2008
Ședința publică din 06 Mai 2008
Completul compus din:
PREȘEDINTE: Dorina Rizea JUDECĂTOR 2: Mihail Lohănel Roxana Trif
Judecători: - -
- -
Grefier: - -
Pentru astăzi a fost amânată pronunțarea asupra recursului declarat de pârâta COMUNA PRIN PRIMAR împotriva deciziei civile nr.391/Ap din 17 decembrie 2007 pronunțată de Tribunalul Brașov în dosarul civil nr-.
La apelul nominal făcut în ședința publică la pronunțare, se constată lipsa părților.
Procedura îndeplinită.
Dezbaterile în cauza de față au avut loc în cadrul ședinței de judecată din 22 aprilie 2008, când părțile prezente au pus concluzii în sensul celor consemnate în încheierea de ședință din acea zi, care face parte componentă din prezenta decizie, iar instanța, în vederea deliberării, a amânat pronunțarea la data de 29.04.2008, apoi la data de 06.05.2008.
CURTEA
Asupra recursului civil de față;
Prin decizia civilă nr. 391/Ap/2007, a Tribunalului Brașovs -a respins apelul declarat de către apelanta Comuna prin Primar împotriva Sentinței civile nr.4209/19.05.2006 a Judecătoriei Brașov, pe care a păstrat-
Pentru pronunța această decizie, tribunalul a reținut următoarele:
Potrivit înștiințării de plata emisa de către Primăria la data de 03.03.2005 intimata avea la data respectiva un debit de 7.432.018 lei cu titlu de chirie pentru perioada sept. 2003-oct.2004 si un debit de 23.533.358 lei cu titlu de majorări de întârziere.
După primirea acestei înștiințări ce i-a fost expediata prin scrisoarea recomandata nr.90/11.03.2005, respectiv la data de 31.03.2005, intimata a achitat integral chiria restanta ce i s-a solicitat.
Apelanta si-a menținut în această situație pretențiile pentru majorări de întârziere însă acestea sunt neîntemeiate întrucât apelanta nu a detaliat modul lor de calcul astfel încât nu se poate verifica de la ce data au fost calculate, la ce sume s-au aplicat si in ce procent.
Sub acest aspect se retine ca apelanta a susținut ca a preluat o parte din datoria intimaților de la intimata B însa aceasta afirmație este contrazisă de anexa nr. 1 procesului-verbal de predare-primire încheiat între părți la data de 10.06.2003, anexa ce cuprinde evidenta contractelor de închiriere cu situația plătii chiriilor la zi și în care se regăsesc ambii intimați fără nici o mențiune specială.
Din analiza acestui înscris coroborat cu anexa nr. 5 aceluiași proces-verbal ce cuprinde cauzele civile ce au avut ca obiect recuperarea debitelor reiese cu claritate ca intimații si nu au avut datorii cu titlu de chirie restanta fata de la data preluării de către recurenta a contractelor lor de închiriere.
În atare situație se constata ca apelanta a pornit calculul sumelor pe care i le datorează intimata menționata de la o premisa greșită, nedovedita fapt care atrage neegalitatea întregii sume pretinse în speță.
În ceea ce-l privește pe intimatul s-a reținut ca din documentul intitulat "Situația fiscala la data de 25.03.2005" rezultă că la data respectiva avea față de recurenta o datorie de 1.373.736 lei cu titlu de chirie restanta pentru perioada aprilie 2004 - iulie 2004 precum si o datorie de 3.434.000 lei cu titlu de majorări de întârziere.
După primirea înștiințării de plata ce i-a fost comunicata prin scrisoarea recomandata nr.91/11.03.2005, respectiv la data de 25.03.2005, intimatul a achitat suma de 4.579.128 lei care acoperă integral datoria ce consta in chirie restanta precum si o parte din majorări.
În ceea ce privește această din urma pretenție a apelantei se retine ca este neîntemeiata pentru motivele reținute anterior în ceea ce o privește pe intimata.
În ceea ce privește suma care a rezultat din rapoartele de expertiză întocmite în cauză, respectiv valoarea de 30.525,97 lei s-a constatat ca apelanta nu a dovedit că a fost stabilită în mod greșit.
Față de prevederile art.212 Cod procedură civilă prima instanță a respins în mod corect obiecțiunile formulate de aceasta cu privire la cele două rapoarte de expertiză întrucât acestea se rezumă la simple nemulțumiri ale recurentei fata de opinia expertului exprimata in conformitate cu prevederile art.201 Cod procedură civilă.
Chiar daca în justificarea sumelor indicate nu s-au depus documente fiscale și nu s-a făcut dovada cu acte că acele sume au fost avansate de către intimata starea de fapt respectiva se poate prezuma in conformitate cu prevederile art. 1199 si art. 1203 cod civil fata de ansamblul probelor administrate in cauza.
Toate lucrările reținute de către prima instanță pot fi considerate necesare si utile, sporind valoarea imobilului.
Potrivit prevederilor art.49 din Legea nr.10/2001 (art.48 din lege in forma actuala) dacă imobilul ce se restituie a fost preluat fără titlu valabil, astfel după cum este situația în speță, obligația de despăgubire revine statului sau unității destinatoare.
Potrivit prevederilor nr.HG 498/2003 pct. 49.3 respectiv nr.HG 250/2007 pct. 48.3 daca îmbunătățirile necesare și utile au fost făcute la cererea expresă sau cu acordul expres al locatorului, debitorul obligației de restituire a despăgubirilor este unitatea deținătoare iar daca nu au fost efectuate in aceste condiții obligația de despăgubire revine ori statului ori unității deținătoare. Opțiunea între cele doua categorii alternative de debitori ai obligației de despăgubire aparține creditorului obligației de despăgubire.
În aceste condiții, chiar daca lucrările efectuate de către intimata reclamantă au fost executate anterior datei preluării imobilului în administrare de către Consiliul Local iar acesta nu si-a dat acordul în vederea realizării lucrărilor si nici SC SRL B nu a autorizat executarea lor, obligația de despăgubire revine apelantei in calitate de unitate deținătoare a imobilului pentru simplul motiv ca legiuitorul i-a acordat intimatei-reclamanta dreptul de opțiune anterior menționat pe care aceasta si l-a exercitat prin alegerea ca debitor al obligației de despăgubire a apelantei.
Împotriva acestei decizii a declarat recurs pârâta Comuna prin primar, considerând-o nelegală.
În esență, în motivarea recursului, fondat pe dispozițiile art. 304 punctele 7 și 9 Cod procedură civilă, se arată că în mod greșit nu s-au acordat majorările de întârziere, calculul acestora respectând clauzele contractuale.
Motivul doi vizează greșita obligare la plata îmbunătățirile necesare și utile aduse imobilului, întrucât la întocmirea expertizelor nu au fost respectate prevederile legale în materie, greșit s-au respins obiecțiunile formulate, valorile au fost stabilite eronat.
Unele cheltuieli nu au fost făcute de chiriașă, ci de o societate comercială, astfel că nu se poate îmbogăți fără justă cauză.
Recursul este fondat în parte, potrivit considerentelor ce urmează:
Cu privire la primul motiv, curtea reține că s-au încălcat dispozițiile art. 969 alin. 1 Cod civil, conform cărora "convențiile legal făcute au putere de lege între părțile contractante". Atât în contractele de închiriere cu nr. 1388/09.04.2004, nr. 1389/09.04.2004 încheiate între Consiliul Local și pârâții și (punctul II 10) cât și în cele anterioare, nr. 37.805/19.01.2001 și nr. 35.579/21.11.2000 (art. II alin. ultim) s-a prevăzut că neplata în termen a chiriei atrage o penalitate de 1 % pe fiecare zi de întârziere calculată din prima zi când suma a devenit exigibilă.
Clauza penalizatoare reprezintă legea părților și trebuia să fie luată în considerare de instanțele de fond. Dacă au existat nelămurire cu privire la modul de calcul al penalităților trebuie să fie clarificate, nicidecum să fie înlăturat dreptul locatorului în a le solicita. Existența dreptului nu depinde de eventuale calcule matematice, ci de consacrarea lui în lege ori în convenție, cerință îndeplinită în cauză.
Cuantumul penalităților rezultă din actele depuse de recurentă la dosar și nu poate fi cenzurat, fiind o stare de fapt, însă va fi acordat ținând cont de nelegalitatea generată de nerespectarea dispozițiilor art. 969 alin. 1 Cod civil, ce atrage incidența motivului de modificare prevăzut de art. 304 punctul 9 Cod procedură civilă.
Motivul doi de recurs nu poate fi primit.
Conform art. 304 Cod procedură civilă, casarea sau modificarea unei hotărâri se poate cere numai pentru motive de nelegalitate. Acest motiv vizează exclusiv starea de fapt rezultată din expertiza întocmită pentru stabilirea îmbunătățirilor. Deci, în drept recursul este întemeiat pe dispozițiile art. 304 punctele 7 și 9 Cod procedură civilă, în considerentele cererii nu se arată în ce constă motivarea necorespunzătoare a deciziei atacate ori textul de drept substanțial încălcat prin hotărâre, astfel că o cenzură a instanței de control judiciar nu este posibilă. Cum solicitarea stării de fapt este atributul suveran al instanțelor de fond, critica sub acest aspect, în raport de prevederile art. 304 Cod procedură civilă, nu poate fi primită.
Față de considerentele expuse, se reține că recursul este fondat în parte, sens în care potrivit art. 312 alin. 1 Cod procedură civilă, se va modifica în parte decizia din apel și schimba în parte sentința primei instanțe, în sensul obligării pârâților chiriași la plata penalităților de întârziere, respingându-se din cereri pretențiile privitoare la îmbunătățiri, cu consecința menținerii dispozițiilor corelative din ambele hotărâri.
În baza art. 274 Cod procedură civilă, pârâții vor fi obligați la plata cheltuielilor de judecată din apel și recurs, calculate corespunzător pretențiilor admise.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Admite în parte recursul declarat de pârâta Comuna prin Primar împotriva deciziei civile nr. 391/Ap din 17 decembrie 2007 Tribunalului Brașov, pe care o modifică în parte în sensul că admite în parte apelul declarat de aceeași pârâtă împotriva sentinței civile nr. 4209 din 19 mai 2006 Judecătoriei Brașov și în consecință:
Schimbă în parte sentința civilă nr. 4209/2006 în sensul că admite în parte cererea reconvențională formulată de pârâta Comuna prin primar, împotriva pârâților și, în dosarul conex nr. 2257/2005 și în consecință:
Obligă pe pârâta să plătească pârâtei Comuna suma de 2731 RON penalități de întârziere.
Obligă pe pârâtul să plătească pârâtei Comuna suma de 301 RON penalități de întârziere.
Respinge restul pretențiilor din cererea reconvențională.
Înlătură din dispozitivul sentinței dispoziția de obligare a pârâtei Comuna la plata cheltuielilor de judecată către pârâta în cuantum de 1780 RON.
restul dispozițiilor din sentința apelată.
Menține restul dispozițiilor din decizia recurată.
Respinge restul pretențiilor din recurs.
Obligă pe pârâta să plătească pârâtei Comuna suma de 224,44 RON cheltuieli de judecată în apel și recurs.
Obligă pe pârâtul să plătească pârâtei Comuna suma de 28,2 RON cheltuieli de judecată în apel și recurs.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică azi 06.05.2008.
PREȘEDINTE, JUDECĂTOR, JUDECĂTOR,
- - - - - -
GREFIER,
- -
Red. -/21.05.2008
Dact. /21.05.2008
Jud. apel: -;
Jud. fond:
Președinte:Dorina RizeaJudecători:Dorina Rizea, Mihail Lohănel Roxana Trif
