Jurisprudenta revendicare imobiliară. Decizia 1541/2009. Curtea de Apel Bucuresti
| Comentarii |
|
Dosar nr- (1642/2009)
Completul 5
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL BUCUREȘTI
SECȚIA A III A CIVILĂ ȘI PENTRU CAUZE CU MINORI ȘI DE FAMILIE
DECIZIA CIVILĂ NR. 1541
Ședința publică de la 12.11.2009
Curtea constituită din:
PREȘEDINTE: Ioana Singh
JUDECĂTOR 2: Stere Learciu
JUDECĂTOR 3: Claudiu Marius
GREFIER - I
Pe rol soluționarea recursului declarat de recurenta - reclamantă - SRL, împotriva deciziei civile nr. 377 din 20.03.2009, pronunțată de Tribunalul București - Secția a III-a Civilă, în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimata - pârâtă - SRL.
Obiectul cauzei - revendicare imobiliară.
La apelul nominal făcut în ședința publică se prezintă recurenta - reclamantă - SRL, reprezentată de avocat, în baza împuternicirii avocațiale nr. -/03.07.2009, emisă de Baroul București (fila13) și intimata - pârâtă - Sistems SRL, reprezentată de avocat -, în baza împuternicirii avocațiale nr. -/25.09.2007, emisă de Baroul București (fila 76 dos. nr- al Judecătoriei Buftea ).
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință după care:
Apărătorii părților având pe rând cuvântul, învederează că nu mai au alte cereri sau probe de administrat, apreciind cauza în stare de judecată.
Curtea, având în vedere că nu mai sunt cereri prealabile de formulat, constată cauza în stare de judecată și acordă cuvântul în dezbaterea motivelor de recurs.
Apărătorul recurentei - reclamante solicită admiterea recursului, schimbarea în tot a deciziei recurate în sensul admiterii cererii de chemare în judecată, așa cum a fost formulată, având în vedere că, tribunalul a reținut că, prin contractul de ipotecă - - Com - SRL și-a asumat obligația de a nu înstrăina bunul ipotecat către Banca Religiilor. În continuare arată că, această susținere nu poate fi avută în vedere, deoarece în contractul de ipotecă, care se află în dosarul cauzei, este menționat faptul că, garantul se obligă să nu înstrăineze bunul fără acordul băncii, așa încât apreciază că, tribunalul nu a avut în vedere de, cele menționate în contractul de ipotecă și nici de disp. art. 969 cod civil, decizia pronunțată a fost dată cu aplicarea greșită a legii.
Arată că, dacă tribunalul ar fi avut în vedere cele de mai sus, apreciază că soluția ar fi fost alta, deoarece convențiile legale au putere de lege între părțile contractante, iar condiționarea de a înstrăina nu înseamnă renunțarea la un drept, respectiv la dreptul de dispoziție.
Cu privire la cheltuielile de judecată, învederează că acestea vor fi solicitate pe cale separată.
Apărătorul intimatei - pârâte solicită respingerea recursului ca neîntemeiat, deoarece apreciază că titlu deținut este preferabil, aspect reținut de instanța de fond cât și de tribunal, a dobândit imobilul prin adjudecare, aspect menționat și recurenta în motivele de recurs.
Cu privire la cheltuielile de judecată, învederează că acestea vor fi solicitate pe cale separată.
CURTEA,
Deliberând asupra recursului civil de față, Curtea de Apel București reține următoarele:
Prin sentința civilă nr. 4885 din 08 octombrie 2008 Judecătoria Bufteaa respins excepția lipsei calității procesuale pasive invocată de pârâtă și pe fondul litigiului, a respins acțiunea formulată de reclamanta - SRL în contradictoriu cu pârâta - Sistems SRL ca neîntemeiată.
Pentru a pronunța această soluție, prima instanță a reținut următoarele:
Prin actul de adjudecare încheiat la 21 iunie 2004 s-a adjudecat dreptul de proprietate asupra terenului în suprafață de 5.000 mp. situat în comuna, tarlaua 605, județul I, în favoarea reclamantei, iar prin actul de adjudecare nr. 103/1 din 31 august 2008 pârâta a devenit proprietara mai multor imobile terenuri, printre care și suprafața de 5.000 mp. situată în, A 605, zona, județul I, având număr cadastral 478.
Potrivit constatărilor cuprinse în raportul de expertiză efectuat în cauză, ce fac deplina dovadă până la înscrierea în fals, atât reclamanta cât și pârâta dețin acte de proprietate pentru terenul în litigiu - 5.000 mp. situat în, tarlaua A 605, județul I, teren folosit la data efectuării raportului de expertiză de către societatea pârâtă.
În ceea ce privește excepția lipsei calității procesual pasive a pârâtei, invocata de pârâtă, instanța a respins-o ca neîntemeiată, având în vedere, sub un aspect, constatările expertizei, în sensul că terenul pentru care reclamanta deține acte de proprietate, s-a identificat din punct de vedere al amplasamentului cu terenul pentru care pârâta are acte de proprietate, iar sub un al doilea aspect, constatările expertizei, necontestate de pârâtă, în sensul că se află în posesia terenului, deși prin actul adițional la Proiectul de autentificat sub nr. 1709 din 27 iunie 2007 dreptul de proprietate a fost transmis către - SRL.
Acțiunea în revendicare întemeiată pe dispozițiile art. 480 Cod civil, este acțiunea reală prin care proprietarul bunului imobil, cere restituirea acestuia de la cel care se găsește și obligarea acestuia la respectarea dreptului său de proprietate, acțiune ce poate fi opusă societății care deține în fapt terenul revendicat
În ceea ce privește fondul cererii deduse judecații, instanța a reținut următoarele:
Terenul a aparținut inițial societății - - Com - SRL, dobândit de aceasta prin contractul de vânzare - cumpărare autentificat sub nr. 2645 din 14 august 1998, transcris sub nr. 9753 din 14 august 1998 ( fila 17 dosar fond).
La data de 22 decembrie 1998 - - Com - SRL încheie contractul de ipotecă nr. 72 din 22 decembrie 1998, transcris sub nr. 1319 din 23 decembrie 1998 (fila 17 dosar fond), prin care garantează cu terenul în suprafață de 5.000 mp. un credit bancar acordat de Banca Internațională a Religiilor.
Cu contractul de vânzare - cumpărare autentificat sub nr. 655 din 12 iunie 2001 - - Com - SRL înstrăinează terenul de 5.000 mp. în litigiu numiților și, aceștia înstrăinează terenul numitului prin contractul de vânzare - cumpărare autentificat sub nr. 1671 din 31 octombrie 2001 (filele 39 - 42 dosar fond), drept de proprietate intabulat în Cartea funciara nr. 322 în baza încheierii nr. 9023 din 08 noiembrie 2001 Judecătoriei Buftea.
Numitul transmite dreptul de proprietate asupra terenului de 5.000 mp. către - SRL cu contractul de vânzare - cumpărare autentificat sub nr. 1878 din 30 noiembrie 2001, drept intabulat în Cartea funciară nr. 322 prin încheierea nr. 18551/2001 a Judecătoriei Buftea (fila 47 dosar fond).
Prin urmare, terenul în litigiu nu mai era în proprietatea - - Com - SRL din 12 iunie 2001, fiind îndeplinite formalitățile de publicitate imobiliară.
La data de 02 aprilie 2002 s-a formulat de către Banca Internațională a Religiilor cerere de încuviințare a executării silite împotriva - - Com - SRL în temeiul contractului de ipotecă nr. 72 din 22 decembrie 1998 (filele 52 - 53 dosar fond), încuviințată prin încheierea nr. 150 din 02 aprilie 2002, ulterior fiind emisă somația din 15 aprilie 2002 către debitorul garant - - Com - SRL, somație transcrisă la 04 iunie 2002, ulterior înstrăinării bunului de către debitorul garant.
Cu procesul - verbal de situație imobiliară din 08 aprilie 2002 s-a declarat în dosarul de executare nr. 53/2001 sechestrat terenul intravilan în suprafață de 5.000 mp. aparținând - - Com - SRL, s-a încheiat procesul - verbal de licitație la 03 iunie 2004, prin care terenul a fost adjudecat de, fără efectuarea unor minime verificări, din care ar fi rezultat că terenul nu mai era în proprietatea debitorului garant din anul 2001.
Prin actul de adjudecare din 21 iunie 2004 s-a declarat transmis de la Se - Com - SRL către adjudecatarul dreptul de proprietate asupra terenului, nu s-au îndeplinit de către adjudecatar formalitățile de publicitate imobiliară cu privire la imobil până la întocmirea procesului - verbal de îndreptare eroare materială nr. 567 din 03 mai 2007, prin care s-au rectificat erori materiale cuprinse în actul de adjudecare din 21 iunie 2004, în sensul că - SRL a avut calitatea de adjudecatar.
În susținerea acțiunii în revendicare reclamanta a invocat renunțarea de către - - Com - SRL la dreptul de a dispune asupra terenului, prin obligațiile asumate în temeiul contractului de ipotecă nr. 72 din 22 decembrie 1998.
Din interpretarea dispozițiilor art. 1746 Cod civil, 1790 și următoarele din Codul civil, referitoare la natura și efectele ipotecii, rezultă că debitorul poate să înstrăineze imobilul ipotecat, care se va strămuta la dobânditor grevat de sarcinile care-l apăsa, cu condiția să fi fost conservate prin inscripția cerută de lege, existența contractului de ipotecă neputând opera pierderea de către debitorul garant a dreptului de dispoziție asupra bunului, câtă vreme astfel de consecințe nu sunt reglementate expres.
Creditorul poate urmări bunul în mâinile oricărui s-ar găsi, inclusiv dobânditorii ulterior, pentru că aceștia să poată formula opozițiile și apărările prevăzute de lege în acest sens.
În cauză însă reclamanta a dobândit în anul 2004 bunul de la un neproprietar, în condițiile în care debitorul garant înstrăinase bunul în anul 2001, anterior executării silite a contractului de ipotecă nr. 72/1998, iar urmărirea silită a bunului nu s-a realizat în contradictoriu cu dobânditorii ulteriori ai terenului.
În ceea ce privește drepturile dobândite de pârâtă asupra terenului în litigiu s-a reținut că după intabularea dreptului de proprietate în favoarea lui prin încheierea nr. 18551/2001, dreptul de proprietate asupra terenului de transmite succesiv către numita, și apoi către - SA, în baza contractului de vânzare - cumpărare autentificat sub nr. 77 din 15 ianuarie 2002, intabulat prin încheierea nr. 375 din 24 ianuarie 2002.
Urmare a încheierii contractului de ipoteca autentificat sub nr. 1468 din 10 iunie 2000 de către - SA, pus în executare silită în dosarul de executare nr. 103/2006, înaintat în copie certificata de Biroul Executorului Judecătoresc " ", pârâta a devenit proprietara terenului, în temeiul actului de adjudecare nr. 103/2 din 31 august 2006, dreptul de proprietate al adjudecatarului fiind intabulat în Careta funciară nr. 322 prin încheierea nr. 83216 din 24 octombrie 2006.
Împotriva acestei hotărâri a declarat apel reclamanta, solicitând schimbarea în tot a sentinței civile apelate, în sensul admiterii acțiunii astfel cum a fost formulată.
S-a arătat de către apelantă că - - Com - SRL nu avea posibilitatea înstrăinării terenului, câtă vreme prin contractul de ipotecă nr. 72 din 22 decembrie 1998, aceasta s-a angajat să nu înstrăineze imobilul și să nu îl gajeze fără consimțământul băncii. În opinia apelantei, această clauză limitează în mod expres atributul dispoziției dreptului de proprietate. Deși garajul a rămas pe mai departe proprietarul terenului ipotecat și a păstrat în totalitate celelalte atribute ale dreptului său, a acceptat în mod liber să se lipsească de atributul dispoziției juridice.
În aceste condiții, având în vedere prevederile art. 969 Cod civil, precum și împrejurarea că contractul de ipotecă a fost notat în Registrul de transcripțiuni și inscripțiuni sub nr. 1319 din 23 decembrie 1998, fiind adus astfel la cunoștința terților, apelanta apreciază că titlul său este preferabil, nefiind spre deosebire de cel al pârâtei, viciat de încălcarea unei convenții.
S-a mai arătat de către apelantă că atâta timp cât terții cunoșteau prevederile contractului de ipotecă erau datori să îi respecte conținutul, astfel că în ceea ce îi privește pe soții (care au dobândit de la - - Com - SRL ), aceștia cunoșteau interdicția stipulată prin contractul de ipotecă, situație în care, fiind presupusă intenția speculativă a părților, în mod greșit instanța a confirmat valabilitatea acestei vânzări și a celor ulterioare.
În plus, apelanta apreciază că a dobândit imobilul în litigiu printr-un act de adjudecare, protejat de prevederile art. 520 alin. 1 Cod de procedură civilă, fiind de observat că textul de lege nu impune adjudecatarului să efectueze formalitățile de publicitate imobiliară în vederea apărării dreptului său. Condiția impusă este aceea ca dobânditorul anterior (în speță - - Com - SRL) să fie înscris dreptul său cu cel puțin trei ani înainte adjudecării.
Or, din actele dosarului rezultă că dreptul de proprietate asupra terenului fusese înscris în cartea funciară cu mai mult de trei ani înaintea executării silite. Astfel, - - Com - SRL a dobândit terenul de la prin contractul de vânzare - cumpărare autentificat sub nr. 2645/ din 14 august 1998, înscris în registrul de transcripțiuni al Judecătoriei Buftea sub nr. 9753 din 14 august 1998.
Prin urmare, s-a apreciat de către apelantă că dreptul său de proprietate a fost consolidat, ca efect al textului legal susmenționat, chiar în lipsa efectuării formalităților de publicitate imobiliară la momentul încheierii actului de adjudecare.
Mai mult, a solicitat apelanta a se avea în vedere și dispozițiile art. 26 alin. 1 din Legea nr. 7/1996, potrivit cu care dreptul de proprietate și celelalte drepturi reale sunt opozabile față de terți, fără înscrierea în cartea funciară, când provin din succesiune, accesiune, vânzare silită și uzucapiune.
Intimata a formulat întâmpinare, însă cu nerespectarea dispozițiilor legale, astfel încât aceasta a fost reținută la dosar cu mențiunea considerării cuprinsului său ca reprezentând note scrise.
Prin decizia civilă nr. 377 din 20 martie 2009 Tribunalul Bucureștia respins ca nefondat apelul formulat de reclamantă, în argumentarea soluției reținând următoarele:
În ceea ce privește susținerile apelantei vizând efectul clauzei cuprinse în contractul de ipotecă nr. 72 din 22 decembrie 1998 prin care - - Com - SRL și-a asumat obligația de a nu înstrăina imobilul ipotecat în favoarea Băncii Internaționale a Religiilor, și anume acela al lipsirii de unul dintre atributele dreptului de proprietate, respectiv acela al dispoziției, acestea au fost apreciate de tribunal ca neîntemeiate.
Astfel, având în vedere caracterele juridice ale dreptului de proprietate (care este un drept absolut, exclusiv și perpetuu), caractere în care se reflectă modul de exercitare a atributelor acestuia, luarea în considerare a dispozițiilor art. 969 Cod civil, care consacră obligativitatea convențiilor pentru părțile contractante, nu este posibilă drept argument în susținerea tezei apelantei.
Aceasta, întrucât dreptul de a dispune de bunul său (sau jus abutendl) reprezintă un atribut al proprietății, constând în prerogativa proprietarului de a înstrăina bunul sau de a constitui asupra lui drepturi reale în favoarea altor persoane (dispoziție juridică) sau de a dispune de substanța bunului.
Dintre atributele dreptului de proprietate, dispoziția are caracter esențial, iar lipsi rea proprietății de dreptul de dispoziție echivalează cu încetarea acesteia de a mai constitui un drept real.
Așadar, proprietarul poate înstrăina celelalte atribute ale dreptului de proprietate, temporar ori perpetuu, fără însă a putea să piardă puterile cuprinse în jus abutendi, deoarece în acest ultim caz s-ar pierde însuși dreptul de proprietate.
Drept urmare, tribunalul a considerat că în nici un caz nu s-ar putea aprecia ca având efectul lipsirii de atributul vizând dispoziția bunului clauza din contractul de ipotecă la care s-a făcut referire, în condițiile în care o astfel de interpretare ar echivala cu pierderea de către debitor a dreptului de proprietate, efect inadmisibil și în mod evident neurmărit de către acesta prin încheierea contractului de ipotecă.
Și susținerea vizând intenția speculativă urmărită de dobânditorii imobilului ipotecat (soții ) dedusă din cunoașterea interdicției de vânzare a imobilului stipulate în contractul de ipotecă este apreciată de tribunal ca fiind fără temei.
Astfel, din actele aflate la dosarul cauzei rezultă că într-adevăr contractul de ipotecă a fost transcris în registrele de publicitate imobiliară sub nr. 1319 din 23 decembrie 1998, însă cuprinsul contractului de vânzare - cumpărare nr. 655 din 12 iunie 2001 autentificat la Biroul Notarului Public " " există mențiunea că bunul (terenul) înstrăinat nu este grevat de sarcini sau servituți astfel cum rezultă din certificatele de sarcini emise Judecătoria Buftea, neputând fi astfel apreciată ca dovedită intenția speculativă la care face referire apelanta.
În aceste condiții, ceea ce s-a reținut de către prima instanță cu privire la valabilitatea înstrăinării bunului ipotecat, analizată prin prisma efectelor pe care existența unei astfel de garanții o are asupra posibilității debitorului (conform art. 1746 cod civil și următoarele) de a înstrăina bunul, este corect, cu atât mai mult cu cât nu s-a putut vorbi despre intenția dovedită a dobânditorului de a frauda interese ale altor persoane (respectiv ale creditorului ipotecar).
Cât privește cea din urmă critică, tribunalul a constatat, contrar celor susținute de apelantă, că prima instanță nu a considerat că un motiv pentru care titlul de proprietate al intimatei - pârâte este preferabil celui deținut de apelanta - reclamantă l-ar constitui omisiunea acesteia din urmă de a efectua formalitățile de publicitate imobiliară, în realitate, apreciindu-se de către instanță că apelanta a dobândit dreptul de la un neproprietar (în condițiile în care executarea silită s-a desfășurat împotriva unui debitor care nu mai avea la acea dată în patrimoniu dreptul de proprietate asupra terenului). Mențiunea pe care o face prima instanță cu privire la neîndeplinirea formalităților de publicitate imobiliară nu are decât semnificația evidențierii acestui în cadrul operațiunilor juridice succesive al căror istoric îl redă în cuprinsul considerentelor sentinței.
În aceste condiții, invocarea de către apelantă a dispozițiilor art. 520 alin. 1 Cod de procedură civilă, precum și ale art. 26 alin. 1 din Legea nr. 7/1996 sunt fără relevantă, nefiind de natură a conduce la o altă concluzie decât cea la care s-a oprit prima instanță sub aspectul preferabilității titlului de proprietate al intimatei - pârâte.
Împotriva acestei decizii a declarat recurs reclamanta - SRL, solicitând admiterea căii de atac formulată, a modificării în tot a deciziei recurate în sensul admiterii apelului, schimbarea sentinței apelate în sensul admiterii cererii de chemare în judecată, astfel cum a fost formulată.
Decizia recurată a fost criticată pe motive de nelegalitate, în esență reținându-se următoarele:
Prin cererea care face obiectul dosarului mai sus-menționat, recurenta a chemat în judecată pe pârâta - Sistems SRL, solicitând obligarea acesteia să lase în deplină proprietate și liniștită posesie terenul în suprafață de 5.000 mp. de teren situat în comuna, județul I, tarlaua A 605, număr cadastra 1478.
Prin sentința 4885 din 08 octombrie 2008, Judecătoria Bufteaa respins cererea acesteia, dând prioritate titlului paratei.
Prin decizia recurată, Tribunalul Bucureștia respins apelul pe care l-a declarat împotriva sentinței Judecătoriei Buftea.
Pentru a ajunge la această soluție, Tribunalul a reținut, în primul rând, că - - Com - SRL (societatea de la care s-au produs două înstrăinări succesive - fapt care a condus la prezentul litigiu), deși și-a asumat interdicția de a înstrăina terenul, această clauză nu produce efecte.
Pe de altă parte, instanța de apel a mai avut în vedere faptul că, deși contractul de ipoteca a fost înscris în registrul de transcripțiuni și inscripțiuni, acest fapt nu a reieșit și din extrasul de carte funciară care a stat la baza înstrăinării terenului de către - - Com - SRL către soții (autorii paratei).
În cele din urmă, tribunalul a reținut că subscrisa apelantă a dobândit terenul de la un neproprietar (prin executarea silită a - - Com - SRL, după ce aceasta a înstrăinat deja terenul în litigiu).
Recurenta a mai aratat că decizia Tribunalului Bucureștia fost pronunțata cu nerespectarea legii, încălcând astfel prevederile art. 304 pct. 9 Cod de procedură civilă, pentru următoarele motive:
În mod greșit tribunalul a reținut că - - Com - SRL nu ar fi putut renunța la prerogativa dispoziției.
Sub acest aspect,recurenta a învederat următoarele: în primul rând, interdicția de înstrăinare nu a fost stabilita fără limită în timp, ci numai pentru perioada în care urma să își producă efectele contractului de ipotecă. Cu alte cuvinte, - - Com - SRL și-a asumat obligația de a nu înstrăina bunul o perioadă limitată în timp.
Instanța de apel a ignorat faptul ca nicio dispoziție legală în materia proprietarii nu interzice o asemenea clauză, având în vedere, așa cum a arătat mai sus, faptul că interdicția de înstrăinare a fost dispusă pe o perioadă limitată.
Este de menționat faptul că legislația noastră cunoaște cazuri de indisponibilizare temporara a bunurilor (spre exemplu, cazul sechestrului judiciar, reglementat de art. 598 - 601 Cod de procedură civilă). Mai mult, prin art. 1727 - 1631 Codul civil reglementează sechestrul convențional, care, conform art. 1630, se poate întinde și asupra bunurilor imobile.
Prin urmare, a solicitat să se constate că proprietarul însuși poate asuma o limitare a dreptului de dispoziție, fără ca această situație să aibă semnificația pierderii dreptului de proprietate.
Recurenta a mai a solicitat să se constate că instanțele nu au fost învestite, nici de către subscrisa, nici de către pârâtă (printr-o eventuală cerere reconvențională) cu privire la stabilirea legalității prevederii contractuale mai sus amintite.
Prin urmare, recurenta solicită să se constate că, procedând în modalitatea amintita, atât instanța de fond, cât și cea de apel au depășit limitele investirii, încălcând astfel prevederile art. 304 pct. 6 Cod de procedură civilă.
Chiar și în lipsa acestui fapt, așa cum a arătat mai sus, clauza de neînstrăinare era pe deplin legală, iar instanțele ar fi trebuit să țină cont de aceasta.
Recurenta a invederat instantei si faptul casoții au dobândit bunul deși fuseseră efectuate demersurile de publicitate imobiliară.
Recurenta reiterează faptul că ipoteca instituită în favoarea Băncii Religiilor, ca și interdicția de înstrăinare, au fost înscrise în registrul de transcripțiuni și inscripțiuni.
Pe de alta parte, soții, atunci când au cumpărat terenul de la - - Com - SRL aveau posibilitatea să solicite și un extras din registrul de transcripțiuni și inscripțiuni. În mod evident, compărătorii aveau această posibilitate, cunoscând identitatea vânzătorului.
După cum s-a putut constata din actele dosarului, cei doi cumpărători au preferat să se limiteze la a obține un extras de carte funciară, care nu avea cum să conțină datele și informațiile înscrise în registrul de transcripțiuni și inscripțiuni.
de cele de mai sus, în afara evidentei intenției frauduloase a vânzătorului, recurenta solicită să se constate că și cumpărătorii au dat dovadă de rea - credință, neefectuând toate demersurile impuse de actul pe care doreau să îl încheie.
Prin urmare, solicită să se constate nelegalitatea și a celui de-al doilea motiv avut în vedere de Tribunalul București pentru respingerea apelului.
În mod greșit a reținut instanța de apel ca a fost dobândit de la un neproprietar.
Sub acest aspect, recurenta solicită să se aibă în vedere faptul că societatea recurentă a dobândit terenul înaintea intimatei - pârâte.
Pe de alta parte, așa cum a arătat mai sus, înstrăinările efectuate pe linia intimatei sunt lipsite de eficienta (atât timp cât - - Com - SRL. nu mai avea posibilitatea înstrăinării terenului după semnarea contractului de ipotecă în care a fost inserată interdicția de înstrăinare).
Contrar opiniei instanțelor,recurenta apreciază că dreptul acestora este protejat de prevederile art. 520 alin. 1 Cod de procedură civilă, conform cărora "Orice cerere de evicțiune, totală sau parțială, privind imobilul adjudecat este stinsă, dacă imobilul adjudecat era înscris în cartea funciară și dacă, de la data înregistrării cererii de înscriere formulate de dobânditorul anterior al dreptului înscris în folosul terțului adjudecatar, au trecut cel puțin 3 ani.
Or, așa cum rezultă din actele dosarului, de la adjudecarea imobilului de către societate recurentă, trecuseră mai mult de 3 ani (până la momentul promovării cererii), iar imobilul adjudecat era înscris în cartea funciară.
Intimata - SRL a formulat intampinare prin care a solicitat respingerea recursului ca nefundat, aratand in esenta urmatoarele:
Atributul dispozitiei este de esenta dreptului de proprietate si nu poate fi paralizat printr-o clauza contractuala ci fi cel mult transmis catre o alta persoana, insa nu aceatsa a fost intentia partilor.
Sotii, autorii intimatei, au au facut verificarile legale pentru incheierea contractului de vanxare cumpare si a rezultat ca nu era inscrisa nicio interdictie in Cartea Funciara la data cumpararii de la - --Com--, astfel ca nu poate fi vorba de rea-credinta.
La data 21 06 2004, cand a fost intocmit procesul verbal de adjudecare de catre executorul bancar - --Com-- nu mai avea in patrimoniu dreptul de proprietate de mai mult de 3 ani. Intimata a mai invederat faptul ca a dobandit dreptul de proprietate de la un adevarat propritar si l-a supus formalitatilor de publiciate imobiliara.
Analizând actele și lucrările dosarului, Curtea reține următoarele:
Pornind de la situația de fapt astfel cum a fost stabilită de instanțele de fond, rezultă că recurenta - reclamantă a dobândit imobilul în litigiu prin actul de adjudecare intervenit la data de 21 iunie 2004, rectificat prin procesul - verbal din data de 03 mai 2007 sub aspectul denumirii adjudecatarului pe care l-a înscris în Cartea funciară după această dată. Intimata - pârâtă a dobândit imobilul tot printr-un act de adjudecare din data de 31 august 2006 (deci ulterior reclamanta - recurentă) și l-a înscris în Cartea funciară la data de 24 octombrie 2006 (anterior recurentei - reclamante). Atât instanta de fond cât și cea de apel au considerat neîntemeiată acțiunea în revendicare formulată de primul adjudecatar (neposesor) împotriva celui de-al doilea adjudecatar (posesor), apreciind că față de natura și caracterele juridice ale dreptului de proprietate și de ipotecă,interdicția de vânzare nu era de natură să-l împiedice pe garantul ipotecar (- - Com - SRL) să înstrăineze imobilul către soții, iar preferabilitatea titlului celui de-al doilea adjudecatar este conferita de anterioritate îndeplinirii formalităților de publicitate imobiliară.
Prin recursul formulat, reclmanata critică decizia pronunțată de instanța de apel sub aspectul dispozițiilor art. 304 cpt. 9 Cod de procedură civilă, susținând că soluționarea acțiunii în revendicare promovată împotriva societății pârâte s-a făcut cu aplicarea greșită a principiilor care guvernează mecanismul compararii titlurilor infatisate de parti din mai multe puncte de vedere.
Ca o primă critică adusă legalității deciziei recurate reclamanta a susținut greșita interpretare a clauzei din contratul de ipotecă care conținea interdicția de vânzare a imobilului grevat până la încetarea efectelor acestui contract.
Instanța de control judiciar apreciază,ca și instanțele de fond, că o astfel de clauză este inoperantă, față de faptul că prorogativa dispoziției este esențial să aparțină titularului dreptului de proprietate care poate înstrăina temporar sau perpetuu celelalte atribute ale dreptului de proprietate (posesia și folosința) dar nu și atributul dispoziției în absența căruia nu se poate concepe însăși existența dreptului de proprietate. Sustinerile recurentei în sensul că o astfel de clauză ar constitui o indisponibilizare temporară a bunului nu poate fi reținută în condițiile în care, raportându-ne la dispozițiile art. 1721 Cod civil coroborate cu prevederile art. 1790 - 1793 Cod civil rezultă caracterul ipotecii de drept real accesoriu ce nu presupune o indisponibilizare a imobilului grevat. Deși ipoteca constituie o garanței eficace pentru creditor sub aspectul îndestulării creanței sale, în ipoteza în care debitorul nu înțelege să-și îndeplinească obligațiile asumate benevol, are acest avantaj al flexibilității în sensul că, prin natura ei, nu implică cu necesitate o indisponibilizare a bunului în mainile debitorului sau garantului, dispozițiile Codului civil recunoscand expres creditorului dreptul de urmarire asupra bunului indiferent de titular, sub rezerva îndeplinirii formalităților pentru a-și purga proprietatea.
Recurenta a mai invocat in susținerea acestei critici și faptul că instanțele de fond ar fi procedat la analiza legalității prederii contractuale ce cuprindea interdicția de înstrăinare, deși nu au fost învestita sub acest aspect, nici de către reclamantă și nici de către pârâtă (printr-o eventuală cerere reconvențională).
Instanța apreciază că este nepertinenta si nefondata critică formulată, instanțele de fond soluționând litigiul în limitele învestirii, în condițiile în care, față de obiectul acțiunii deduse judecății (acțiunea în revendicare) au procedat la compararea titlurilo infatisate de parti, examinând fiecare înstrăinare imobiliară efectuată sub aspectul transmiterii dreptului de proprietate în patrimoniul dobânditorului, în raport de toate principiile de drept care guvernează aceasta operațiuni de comparare.
Recurenta a încadrat această critică în raport de dispozițiile art. 304 cpt. 6 Cod de procedură civilă. Curtea apreciaza că instanțele de fond nu au acordat mai mult decât s-a cerut sau ceea ce nu s-a solicitat de către părți, pronunțându-se strict asupra a ceea ce reprezintă obiectul cauzei, cu respectarea principiului disponibilității și a prevederilor art. 129 alin. 6 Cod de procedură civilă. Așa cum am arătat anterior examinările făcute de instanța de fond se inscriu în mod necesar in limitele impuse de obiectul acțiunii și de exigențele impuse de o rezolvare temeinică a cauzei.
Prin cea de-a doua critică recurenta a invocat practic reau-credinta, tradusă prin intenția frauduloasă a soților la cumpărarea imobilului ipotecat de la garantul inițial (- Com - SRL), rea - credință care rezultă din faptul că s-au limitat la obținerea unui extras de carte funciară nesolicitând și un extras de pe registrul de transcripțiuni și inscripțiuni (care în mod evident avea un conținut diferit de acela al cărții funciare).
Analizând această critică din perspectiva dispozițiilor art. 304 Cod de procedură civilă care consacra în mod expres caracterul nedevolutiv al recursului, permitand promovarea acestei căi extraordinare de atac numai pentru motive de nelegalitate.
Curtea constată că, practic recurenta supune cenzurii instanței de recurs o situație de fapt (transata definitivă de Tribunalul București în soluționarea apelului cel care au fost neinvestit), care nu se încadrează în numai unul dintre motivele de casare sau modificare reglementate de legiuitor. Trecand peste acest impediment, instanța constată că, în mod corect, instanțele de fond nu au reținut intenția speculativă a cumpărătorilor, în condițiile în care garantul - înstrăinător a declarat în contractul de vânzare - cumpărare lipsa sarcinilor sau a servituților, situație care este susținută și de certificatul de sarcini emis de Judecătoria Buftea.
Prin cea de-a treia critică formulată, recurenta supune analizei Curții, criteriile și principiile utilizate de instanțele de fond în mecanismul comparării titlurilor înfățișate de părți, susținând că acestea au făcut o greșită interpretare și aplicarea a legii (art. 304 pct. 9 Cod de procedură civilă) dând câștig de cauză intimatei - pârâte ignorând anterioritate titlului reclamantei și dispozițiile art. 520 alin. 1 Cod de procedură civilă.
Instanța de control judiciar apreciază ca nefondat motivul de recurs formulat de reclamanta, considerând că, societatea recurentă a dobândit prin adjudecare mobilul de la un neproprietar deoarece, la momentul declanșări procedurii de executare silite imobiliară, bunul nu se mai afla în patrimoniul garantului ipotecar (- - Com - SRL) astfel că, făcând în mod judicios aplicarea principiului "nimeni nu poate transmite mai multe drepturi decât are", instanțele de fond au constat că reclamanta nu a putut deveni titularul dreptului de proprietate asupra imobilului în litigiu.
De fapt, actul de adjudecare nu și-a putut produce efectul translativ de proprietate (reglementat de prevederile art. 518 Cod de procedură civilă) în favoarea reclamantei, astfel că, acesta are doar formal unui titlu de proprietate, în realitate aflându-se în situația în care partea reclamantă - neproprietar și neposesor revendică imobilul de la proprietarul posesor. În mod corect a apreciat instanța de apel faptul că este fără relevanță în speță îndeplinirea formalităților de publicitate imobiliară de către parti, în condițiile în care una dintre acestea este neproprietar.
Din această perspectivă, invocarea dispozițiilor art. 520 alin. 1 Cod de procedură civilă este lipsită de efecte, deoarece, reclamanta - recurentă (primula adjudecatar) nu a dobândit dreptul de proprietate al imobilul, astfel că instanțele de fond au făcut o corectă aplicare a principiilor juridice care guvernează materia revendicării. De asemenea, argumentul anterioritatii actului sau de dobândire, invocat de recurentă este nerelevant față de raționamentul expus anterior.
Pentru toate aceste considerente, vânzând și dispozițiile art. 312 Cod de procedură civilă, Curtea, apreciază recursul ca nefondat și îl va respinge ca atare.
Față de dispozițiile art. 274 Cod de procedură civilă raportat la art. 316 Cod de procedură civilă coroborat cu art. 298 Cod de procedură civilă, constatând că intimatul nu a făcut dovada cheltuielilor de judecată solicitate, instanța va respinge cererea ca nefondată.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge recursul formulat de recurenta - reclamantă - SRL, împotriva deciziei civile nr. 377 din 20 martie 2009, pronunțată de Tribunalul București - Secția a III a Civilă, în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimata - pârâtă - Sistems SRL, ca nefondat.
Respinge cererea de cheltuieli de judecată, ca nedovedită.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică, azi, 12 noiembrie 2009.
Președinte, Judecător, Judecător,
Grefier,
I
Red.
.
2ex./04 01 2010
-3.-;
Jud.B-
Președinte:Ioana SinghJudecători:Ioana Singh, Stere Learciu, Claudiu Marius
