Jurisprudenta revendicare imobiliară. Decizia 166/2008. Curtea de Apel Oradea
| Comentarii |
|
ROMÂ NIA |
CURTEA DE APEL ORADEA |
- Secția civilă mixtă - |
completul I recurs |
dosar nr- |
DECIZIA CIVILĂ NR. 166/2008-
Ședința publică din data de 5 februarie 2008
PREȘEDINTE: Roman Florica | R - | - JUDECĂTOR 2: Stan Aurelia Lenuța |
- - - | - JUDECĂTOR 3: Pantea | |
- | - judecător | |
- grefier |
Pe rol fiind pronunțarea asupra recursului civil declarat de recurentele reclamante și ambele din O, B-. -, nr.41, - 4,.15, Cod poștal -, jud. B, în contradictoriu cu intimații pârâți: din O,-,.2, Cod poștal -, jud. B, STATUL ROMÂN prin CONSILIUL LOCAL O cu sediul în O, P-ța. -, nr.1, jud. B, SRL. O cu sediul în O,-, - jud. B și prin afișare la instanței, PRIMĂRIA O - DIRECȚIA IMOBILIARĂ cu sediul în O, P-ța. -, nr.1, jud. B, CONCESION COM. SRL. prin lichidator O cu sediul în O,--5, -.12, Cod poștal -, jud. B și prin afișare la instanței, EPISCOPIA ORTODOXĂ ROMÂNĂ A ȘI O cu sediul în O, str. -, nr.2, Cod poștal -, jud. B și prin afișare la instanței, împotriva deciziei civile nr.693/A din 03 iulie 2007 pronunțată de Tribunalul Bihor, în dosar nr.954/2006, prin care a fost schimbată în parte sentința civilă nr.6497 din 02.12.2003, pronunțată de Judecătoria Oradea, în dosar nr.4435/2001, având ca obiect revendicare.
Se constată că, dezbaterea cauzei a avut loc la data de 22 ianuarie 2008, când părțile prezente au pus concluzii ce au fost consemnate în încheierea de ședință din acea zi, încheiere ce face parte integrantă din prezenta și când pronunțarea hotărârii a fost amânată pentru data de 29 ianuarie 2008, apoi pentru data de 05 februarie 2008, când:
CURTEA DE APEL
DELIBERÂND:
Asupra recursului civil de față, constată următoarele:
Prin sentința civilă nr.6497 din 02.12.2003 pronunțată de Judecătoria Oradea în dosar nr.4435/2001, a fost admisă în parte cererea formulată de reclamantele și împotriva pârâtului; a fost obligat pârâtul să desființeze crematoriul și gardul ridicat pe porțiunea a-e-f indicată de expertul, imobile ce se găsesc pe terenul cu nr.top.611/1 înscris în CF. 21848 O, în caz de neîndeplinire a obligației au fost autorizate reclamantele la demolarea construcțiilor pe cheltuiala pârâtului; a fost obligat pârâtul să plătească reclamantelor suma 86.724.000 lei cu titlu de despăgubiri; a fost obligat pârâtul să plătească reclamantelor suma 7.745.000 lei cu titlu de cheltuieli de judecată; au fost respinse ca nefondate celelalte pretenții; a fost respinsă ca nefondată cererea formulată de aceleași reclamante împotriva pârâților Statul Român prin Consiliul Local O și SC SRL.
Pentru a pronunța această hotărâre, prima instanță a reținut următoarele:
Reclamantele sunt proprietare asupra imobilului înscris în CF. 19057 O nr.top.611/VI în natură reprezentând apartament compus din 3 camere și dependințe. Odată cu dobândirea dreptului de proprietate asupra acestui imobil, reclamantele au devenit proprietare și asupra cotei de 51. din terenul aferent clădirii din care face parte apartamentul.
Mențiunile existente în coala funciară individuală a imobilului raportate la cele din coala funciară colectivă 21848 O condus neîndoielnic la concluzia că asupra terenului subzistă starea de coproprietate a celor două reclamante împreună cu proprietarii celorlalte apartamente. definitorie a acestei modalități a dreptului de proprietate este că același bun, nefracționat în materialitatea sa, aparține concomitent mai multor titulari, fiecare dintre aceștia având o cotă-parte ideală și abstractă din dreptul de proprietate asupra bunului respectiv.
Consecința firească a acestei împrejurări e faptul că orice act juridic referitor la bun e supus, în principiu, regulii unanimității. Concluzia s-a reținut a fi valabilă și în privința exercitării acțiunii în revendicare întrucât ea reprezintă un act de dispoziție datorită efectelor pe care le poate produce. Mai mult, întrucât prin intermediul ei se urmărește protejarea în modul cel mai eficient al dreptului de proprietate, promovarea ei presupune materializarea bunului respectiv, cunoașterea exactă întinderii sale.
În cazul coproprietății determinarea exactă nu se poate face decât prin partaj. Ca atare, până în acel moment este necesar acordul și al celorlalți coproprietari pentru exercitarea acțiunii în revendicare. Deși instanța de fond a pus în discuție formularea unei cereri de chemare în judecată și al altor persoane, reclamantele nu și-au manifestat voința în acest fel. Pe cale de consecință, având în vedere că lipsește o condiție esențială pentru promovarea cererii de revendicare, judecătoria a respins această pretenție ca nefondată.
Pe de altă parte, atingerea adusă bunului asupra căruia subzistă starea de coproprietate nu împiedică pe oricare dintre titularii dreptului de a recurge, fără acordul celorlalți coproprietari, la mijloacele legale în vederea protejării dreptului. Singura regulă ce se deduce tot din regula unanimității, e aceea de a nu se leza drepturile similare și concurente ale celorlalți coproprietari.
Edificarea unei construcții de către terț pe terenul unei alte persoane fără acordul ei constituie neîndoielnic o atingere adusă atributelor de posesie și folosință pe care le conferă dreptul de proprietate. În măsura în care terenul se află în coproprietatea mai multor persoane, e necesar acordul tuturor tocmai pentru că asupra fiecărei părți din imobil există dreptul de proprietate al fiecăruia.
Din schița întocmită de expertul topograf, s-a reținut că rezultă faptul că pe terenul înscris în cartea funciară colectivă 21848 O cu nr. top. 611/1 se află un crematoriu dezafectat și un zid pe traseul a-e-f- Pârâtul a negat că ar fi efectuat gardul respectiv, recunoscând însă că a închis cu zidărie un șopron metalic.
Susținerile pârâtului s-au reținut a fi confirmate parțial de înscrisurile aflate la filele 263-265 din care rezultă că pe terenul respectiv s-au aflat șopronul metalic și un gard din prefabricate încă din anul 1973. Depozițiile martorilor și reliefează însă că pârâtul a construit și un crematoriu pentru animale și o porțiune din gard închizând astfel accesul spre acesta. Ținând judecătoria seama de faptul că ambii și-au desfășurat pentru o perioadă de timp activitatea în imobilul din care face parte și apartamentul deținut de reclamante, declarația lor a constituit o probă a cărei veridicitate nu a fost pusă la îndoială. Concluzia se impune și prin raportare la conținutul adresei nr. 89919/26.10.1999 emisă de Primăria municipiului O, prin care se pune în vedere SRL. să se prezinte cu actele de proprietate pentru supraedificatele respective, în caz contrar urmând a fi luate măsuri în conformitate cu Legea nr. 50/1991.
Chiar dacă adresa se referă la o societate care nu există - SC. fiind un punct de lucru al SC. Com SRL.- s-a reținut că ea privește neîndoielnic construcțiile în litigiu.
Înscrisurile depuse de pârât nu confirmă decât declanșarea procedurilor administrative în vederea obținerii autorizațiilor necesare nu și finalizarea acestora. Ca atare, instanța de fond a reținut că executarea crematoriului și a gardului s-a făcut fără acordul tuturor coproprietarilor și cu încălcarea prevederilor Legii nr. 50/1991. Pe cale de consecință, în raport de prevederile art. 1076 Cod civil, judecătoria a obligat pârâtul să demoleze respectivele construcții iar în caz de neîndeplinire a obligației a autorizat reclamantele să procedeze la desființarea lor pe cheltuiala acestuia.
În ceea ce privește cererea referitoare la mutarea conductei, raportul de expertiză întocmit a reliefat că ea face parte din rețeaua de canalizare ce deservește evacuarea apei menajere de la mai mulți consumatori, inclusiv reclamante. Chiar dacă distanța de amplasare este sub limita prescrisă de lege, încălcarea normei legale nu s-a făcut de către pârâți, ci cu prilejul racordării imobilului la rețeaua de termoficare și canalizare din municipiu. Întrucât reprezintă o instalație comună, întreținerea funcționării corespunzătoare a acesteia se impune în egală măsură tuturor coproprietarilor.
Orice modificare în privința amplasării ei necesită acord prealabil al tuturor coproprietarilor. Ca atare, s-a reținut că o asemenea obligație nu poate fi impusă pârâtului, totodată nu s-a putut reține răspunderea acestuia pentru igrasia de pe pereții apartamentului reclamantelor întrucât lipsește elementul obiectiv - fapta ilicită.
În ceea ce privește cererea referitoare la plata contravalorii magaziei pretinse a fi demolată de pârâți, judecătoria a reținut că din mențiunile contractului de vânzare-cumpărare și din cuprinsul cărții funciare nr. 19057 O rezultă că reclamantele au dobândit în proprietate și o magazie din cărămidă. Ele au fost coroborate cu declarațiile celor trei martori audiați în instanță care s-au referit la existența respectivului imobil.
Adeverința nr. 16/17.02.2003 emisă de Uniunea Artiștilor Plastici s-a reținut că nu poate duce la înlăturarea mențiunilor din cuprinsul cărții funciare, cu atât mai mult cu cât, după cum s-a arătat, martorii au confirmat cumpărarea respectivei magazii.
Prin înscrisurile depuse de pârât, acesta nu a negat că ar fi demolat o magazie ci numai că ea nu era din cărămidă. Declarațiile celor trei martori conduc la concluzia că pârâtul a fost cel care a demolat magazia respectivă.
Chiar dacă există anumite neconcordanțe în privința anului în care a avut loc o asemenea activitate ilicită, coroborând dispozițiile acestora cu adresa de la fila 24, judecătoria a reținut că ea s-a desfășurat în cursului anului 1996. Prejudiciul produs reclamantelor prin fapta respectivă constă neîndoielnic în contravaloarea imobilului la care se adaugă și cheltuielile legale de obținere a autorizațiilor necesare ridicării ei.
În rejudecare, prin decizia civilă nr.693/A/3 iulie 2007 pronunțată de Tribunalul Bihor, în dosar nr.954/2006, cu opinia majoritară a completului de judecată, a fost respins apelul declarat de apelantele și, ambele.în O,-, -.4,.15, jud.
A fost admis ca fondat apelul civil introdus de apelantul,.în O,str. - nr.44,.2, în contradictoriu cu intimații Statul Român prin Consiliul Local O, cu sediul în O, P-ța - nr.1, SC. SRL, cu sediul în O, str. - nr.1, - și în O,-, SC. Com SRL. prin lichidator SC., cu sediul în O, -, nr. 1-5, -. 12, și Episcopia Ortodoxă Română a și -O, cu sediul în O, str. - nr.3, jud. B, împotriva sentinței civile nr.6497 din 02.12.2003, pronunțată de Judecătoria Oradea, pe care a schimbat-o în parte, în sensul că s-a respins cererea de obligare a pârâtului la plata sumei de 86.724.000 lei cu titlu de despăgubiri. Au fost menținute restul dispozițiilor sentinței apelate.
Apelantele și au fost obligate la plata sumei de 735,50 lei, cheltuieli de judecată în favoarea apelantului.
Pentru a pronunța în acest mod, tribunalul a reținut următoarele:
Procedând la rejudecarea apelului, tribunalul a mai efectuat o cercetare la fața locului și în prezența apelantului - 9.06.2007 -s-au audiat martorii apelantului - și.
Așa cum reiese din declarațiile martorilor audiați în rejudecarea cauzei în apel, locatari vechi ai imobilului în cauză, apartamentul apelantelor avea ca "anexă o magazie construită din scânduri și acoperită cu carton asfaltat, fără fundație, pe acel amplasament nu a existat niciodată o magazie de cărămidă. Acea magazie se afla situată sub scară" - martorul.
"Magazia din lemn a fost desființată în anul 1983" - martorul.
"Toate magaziile care existau în curtea imobilului erau improvizate. Nu era nici una construită din cărămidă și s-au desființat după termoficarea imobilului" - martorul.
De asemenea, martora Coteleș, ce locuiește de circa 30 de ani în imobil, a arătat că "și familia, ar avea o magazie în curte din lemn, pe care după decesul acestora, a demolat- fiul acestora, ".
Aceste depoziții testimoniale se coroborează și cu situația locului apartamentului, din care reiese că exista o de lemne din zidărie, dar situată sub casa scării, practic incorporată în imobil, amenajată ulterior, în suprafață de 7,56. (filele 203-206 dosar 4435/2001).
Din declarația notarială, chiar extrajudiciară, a fostului proprietar a imobilului, rezultă că acesta a "avut o magazie pentru lemne din scânduri acoperită cu carton asfaltat în suprafață de aproximativ 8. lipită de zidul exterior a apartamentului nr.1, situată în dreptul antreului. După introducerea încălzirii centrale în 1978, aceasta nu a mai fost folosită, fiind demolată în 1993, cu acordul proprietarilor".
Totodată, o magazie din cărămidă la suprafața reclamată presupunea existența unei fundații, ori urmele acelei fundații nu se mai regăseau, localizarea presupusei magazii de cărămidă s-a făcut de către expert în baza susținerilor părților.
Inclusiv Consiliul Local al municipiului O precizează că "pe amplasamentul indicat în expertiză nu a existat din zidărie de cărămidă . Acest lucru o dovedește și autorizația de construire nr.519/07.1993 pentru construcția șopronului de SC. Com SRL magazin, aceasta nu se eliberează în cazul unui amplasament cu sarcini pentru demolarea acestora s-a făcut autorizați de desființare în conformitate cu prevederile Legii nr.50/1991 republicată ".
Mențiunea de carte funciară cum că apartamentul în cauză ar avea o magazie de cărămidă nu este în măsură suficientă să dovedească că acea magazie de cărămidă este cea reclamată de apelantele, din probele administrate reieșind că este cea evidențiată în schița imobilului, situată sub casa scării.
Nu au fost luate în considerare depozițiile testimoniale ale martorilor și, întrucât acestea nu se coroborează cu restul materialului probator administrat.
În aceste condiții, în care existența magaziei de cărămidă reclamate nu se dovedește, ci doar o magazie din lemn demolată în anul 1993, acțiunea fiind prescrisă cu privire la aceasta, pretențiile apelantelor cu privire la ea sunt nefondate.
În ceea ce privește cererea referitoare la mutarea construcției, în acord cu prima instanță, s-a apreciat că față de concluziile raportului de expertiză întocmit de expertul, în care se precizează că ea face parte din rețeaua de canalizare ce deservește evacuarea apei menajere de la mai mulți consumatori, inclusiv apelantele, iar dacă distanța de amplasare este sub limita prescrisă de lege, ea nu a fost făcută de intimații pârâți, ci cu prilejul racordării imobilului la rețeaua de termoficare și canalizare din municipiu. Întrucât reprezintă o instalație comună, întreținerea funcționării corespunzătoare a acestora se impune în egală măsură tuturor proprietarilor, ca atare, o asemenea obligație nu poate fi impusă intimatului și SC. SRL. și nici nu li se poate reține răspunderea pentru igrasia de pe pereții apartamentului reclamantelor, astfel încât nici nu pot fi obligați la suportarea cheltuielilor necesare pentru remedierea degradărilor din apartament.
De asemenea, în acord cu prima instanță, tribunalul a apreciat că executarea crematoriului și a gardului s-a făcut fără acordul tuturor coproprietarilor și cu încălcarea prevederilor Legii 50/1991, motiv pentru care a fost menținută dispoziția din sentința apelată cu privire la acestea.
Față de cele reținute, tribunalul, în baza art.296 Cod procedură civilă a respins apelul declarat de apelantele și; a admis ca fondat apelul civil introdus de apelantul în contradictoriu cu intimații Statul Român prin Consiliul Local O, SC. SRL, SC. Com SRL. și Episcopia Ortodoxă Română a și -O, împotriva sentinței civile nr.6497 din 02.12.2003 pronunțată de Judecătoria Oradea, pe care a schimbat-o în parte, în sensul că a respins cererea de obligare a pârâtului la plata sumei de 86.724.000 lei cu titlu de despăgubiri. Au fost menținute restul dispozițiilor sentinței apelate. În baza art.274 Cod procedură civilă a obligat apelantele și la plata sumei de 735,50 lei cheltuieli de judecată în favoarea apelantului.
Împotriva acestei decizii, în termen au formulat recurs reclamantele care au solicitat admiterea recursului, schimbarea hotărârilor și admiterea acțiunii reclamantelor cum fost formulată.
Astfel au solicitat recurentele modificarea hotărârilor sub două aspecte:
- obligarea pârâtului la plata de despăgubiri civile pentru magazia demolată de pârât;
- obligarea pârâtului să mute conducta de apă amplasată pe peretele recurentelor cu daune cominatorii pentru fiecare zi de întârziere;
În motivarea recursului s-a susținut în esență că din probele administrate rezultă fără dubiu temeinicia pretențiilor reclamantelor și cu toate acestea instanțele făcând o greșită aplicare a legii au respins pretențiile reclamantelor ca nefondate.
Intimații s-au opus admiterii recursului.
Intimatul a invocat excepția prescrierii dreptului la acțiune al reclamantelor, supraedificatul a fost demolat de el în anul 1993 iar acțiunea a fost promovată în 2001.
Analizând decizia recurată prin prisma motivelor invocate și din oficiu, Curtea constată următoarele:
Soluția pronunțată de Tribunalul Bihor în apel este legală și temeinică dar pentru alte considerente decât cele reținute.
Cu privire la capătul de recurs ce vizează obligarea pârâtului la despăgubiri pentru magazia demolată, Curtea constată că, din probele administrate rezultă fără dubiu, că atare construcție a existat dar a fost demolată de pârât în anul 1995.
Existența construcției rezultă atât din înscrierea de carte funciară cât și din depozițiile martorilor, și.
Dar din depoziția acelorași martori rezultă că magazia a fost demolată în anul 1995. Astfel, martora (fila 135 dosar fond) arată că pârâtul la un an sau doi după ce a intrat în posesia spațiului din vecinătate a demolat magazia de cărămidă. Ori pârâtul a închiriat spațiul vecin în anul 1993.
Martorul (fila 219 dosar fond) arată de asemenea textual "magazia de cărămidă a fost demolată în anul 1995".
La filele 244 - 247 dosar fond există de asemenea declarațiile autentice a proprietarilor mai multor apartamente din imobil, inclusiv declarația fostului proprietar ce a înstrăinat apoi reclamantelor, toate confirmând că demolarea magaziei s-a făcut în anul 1993.
Prin urmare, acțiunea reclamantelor pornită în anul 2001 este în afara termenului de 3 ani, instituit de art.3 din Decretul 167/1995, fiind astfel prescrisă.
De altfel excepția prescripției dreptului la acțiune al reclamanților a fost invocată încă de la fond dar a fost greșit soluționată de instanțe.
Excepția fiind fondată va fi admisă sens în care se vor substitui și considerentele instanței de apel.
În ce privește al doilea motiv de recurs, curtea constată că și acest capăt de cerere formulat de reclamante a fost corect respins de toate instanțele.
S-a reținut din expertiza efectuată de expertul că instalația a cărei mutare se cere deservește canalizarea întregului imobil, compus din mai multe apartamente, proprietarii acestora răspund de starea imobilului iar pârâtul nu este proprietar asupra vreunei cote din imobil.
Pentru aceste considerente, în baza art. 312, cu referire la 316 și 296 Cod procedură civilă se va respinge ca nefondat recursul reclamantelor menținându-se în tot decizia Tribunalului Bihor.
Cheltuielile de judecată solicitate de pârâtul intimat sunt nedovedite și nu vor fi acordate.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
RESPINGE ca nefondat recursul civil declarat de reclamantele și ambele din O, B-. -, nr.41, - 4,.15, Cod poștal -, jud. B, în contradictoriu cu intimații pârâți: din O,-,.2, Cod poștal -, jud. B, STATUL ROMÂN prin CONSILIUL LOCAL O cu sediul în O, P-ța. -, nr.1, jud. B, SRL. O cu sediul în O,-, - jud. B și prin afișare la instanței, PRIMĂRIA O - DIRECȚIA IMOBILIARĂ cu sediul în O, P-ța. -, nr.1, jud. B, CONCESION COM. SRL. prin lichidator O cu sediul în O,--5, -.12, Cod poștal -, jud. B și prin afișare la instanței, EPISCOPIA ORTODOXĂ ROMÂNĂ A ȘI O cu sediul în O, str. -, nr.2, Cod poștal -, jud. B și prin afișare la instanței, împotriva deciziei civile nr.693 din 03 iulie 2007 pronunțată de Tribunalul Bihor, pe care o menține în întregime.
IREVOCABILĂ.
Pronunțată în ședința publică din 05 februarie 2008.
PREȘEDINTE, JUDECĂTOR, JUDECĂTOR, GREFIER,
R - - - - -
Red.dec.R /08.02.2008
Jud.fond.
Jud.apel. - -
Dact./12.02.2008
Ex.2
Președinte:Roman FloricaJudecători:Roman Florica, Stan Aurelia Lenuța, Pantea
