Jurisprudenta revendicare imobiliară. Decizia 168/2009. Curtea de Apel Galati
| Comentarii |
|
Dosar nr-
ROMANIA
Curtea de Apel Galați
Secția civilă
Decizia civilă nr.168/R
Ședința publică din 12 martie 2009
PREȘEDINTE: Valentina Gabriela Baciu
JUDECĂTOR 2: Elena Romila
JUDECĂTOR 3: Romeo
Grefier -
La ordine fiind judecarea recursurilor declarate de reclamanta C, domiciliată în B- și pârâtul G, domiciliat în B-, împotriva deciziei civile nr.188 din 23 octombrie 2008 pronunțată de Tribunalul Brăila.
La apelul nominal a răspuns pentru recurenta - reclamantă, lipsă, avocat, cu împuternicire avocațială la dosar, pentru recurentul - pârât, lipsă, a răspuns avocat, cu împuternicire avocațială la dosar, intimata, personal, lipsă fiind intimații și.
Procedura completă.
S-a făcut referatul cauzei, după care;
Apărătorul recurentei - reclamante, precizează că reclamanta și alte persoane au fost coproprietarii a 3 imobile, și anterior ieșirii din indiviziune, între numiții și, și numiții și, a intervenit o promisiune de vânzare cumpărare, prin care aceștia din urmă își asumau obligația de a transmite dreptul de proprietate celor de mai sus, asupra imobilului ce le va reveni în urma partajării imobilului situat în B str. - nr.6, și terenului respectiv așa cum va fi stipulat în hotărârea judecătorească definitivă. Tot la acea dată au stabilit prețul vânzării, respectiv suma de 200.000.000 lei, sumă din care și, au achitat promitenților vânzători suma de 5.000.000 lei la data de 13.10.2000, urmând ca diferența să fie achitată la data încheierii actelor autentice de vânzare cumpărare. Despre această promisiune de vânzare ceilalți coindivizari nu au cunoscut. și, au insistat a li se atribui unul din imobile, cu obligarea la plata sultei corespunzătoare. Anterior ieșirii din indiviziune, atât reclamanta cât și pârâții aveau titluri de proprietate pentru suprafața de teren în litigiu, titlul de proprietate al reclamantei fiind dat ca urmare a finalizării ieșirii din indiviziune, prin preluarea unei suprafețe de teren, în contul sultei datorate de coindivizarul căruia i-a fost atribuit imobilul, în timp ce titlul de proprietate al pârâților provine dintr-o promisiune de vânzare. Pentru a putea intra în posesia sultei ce i se cuvenea, reclamanta a fost nevoită să înceapă o executare silită a debitorilor și, care nu și-au executat de bună voie plata sultei, în momentul în care au intrat în imobil. Reclamanta a încercat să intre în posesia imobilului ocupat de susmenționații, însă aceștia nu i-au permis accesul în curte, și nici angajaților de la Serviciul de Cadastru, motiv pentru care ulterior reclamanta nici nu a putut să intabuleze imobilul. Fără a mai aștepta finalizarea acțiunii de ieșire din indiviziune, cu nesocotirea celorlalți coindivizari, numiții și, au acționat în judecată pe și, solicitând pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act de vânzare cumpărare. Aceștia din urmă, au formulat cerere de intervenție în nume propriu în acțiunea de ieșire din indiviziune, însă prin această cerere nu au invocat promisiunea de vânzare cumpărare încheiată cu și, ci au invocat faptul că ei ar proprietarii imobilului în litigiu. Reclamanta a aflat de promisiunea de vânzare cumpărare cu ocazia acțiunii formulate privind perfectarea actului de vânzare cumpărare, și în condițiile în nu a încasat nici sulta de la intimați, a solicitat executarea acesteia. Din actele dosarului rezultă că pârâții intimați sunt cei ce au lucrat în ascuns și au obținut imobilul susmenționat. Nici la acest moment reclamanta nu a primit sulta ce i se cuvenea, astfel că practic ieșirea din indiviziune nu s-a finalizat. Solicită admiterea recursului declarat de reclamantă, modificarea celor două hotărâri date de instanțele anterioare, și pe fond admiterea acțiunii formulate. Solicită obligarea la plata cheltuielilor de judecată.
Apărătorul recurentului - pârât, depune la dosar note de concluzii scrise pe care le dezvoltă oral în ședința publică, precizând că recursul formulat de acesta vizează exclusiv plata cheltuielilor de judecată. Solicită a se reține că instanța de apel a redus cheltuielile de judecată reprezentând onorariu de apărător de la 4000 lei la 1000 lei, în mod nejustificat. La fixarea onorariului de apărător, s-a avut în vedere complexitatea cauzei, astfel că din punctul său de vedere onorariul de apărător a fost fixat în mod corect. Solicită admiterea recursului formulat de acesta, modificarea deciziei pronunțate în sensul de a se admite cererea de restituirea a cheltuielilor de judecată în sumă de 4000 lei achitată în faza de apel, așa cum rezultă și din chitanța depusă la dosar. In ceea ce privește recursul declarat de reclamantă, precizează că convenția încheiată la data de 8 februarie 2007, a fost ulterior autentificată la notar, și pentru a nu se mai executa sulta, s-a executat imobilul. Pentru a da eficiență promisiunii bilaterale de vânzare și, au promovat acțiune de ieșire din indiviziune. C, are de executat o sultă pentru care a stat în așteptare 5 ani, pentru aop une în executare. și, au de executat promisiunea de vânzare cumpărare și au fost chemați la notar pentru perfectarea actelor de vânzare cumpărare, însă nu s-au prezentat la notar. Natura juridică a sultei este un drept de creanță, și deci nu este reală afirmația că reclamanta neprimind sulta, ieșirea din indiviziune nu este finalizată. Cu privire la prețul imobilului, acesta este prea mic însă părțile interesate nu și-au făcut nici un fel de apărare în acest sens. C, și-a transcris titlul de proprietate așa cum rezultă din extrasul de carte funciară existent la dosar. Solicită respingerea recursului declarat de reclamantă, ca nefondat, cu obligarea la plata cheltuielilor de judecată.
Apărătorul recurentei - reclamante, în ceea ce privește recursul declarat de pârât, solicită respingerea acestuia ca nefondat, considerând că instanța de apel a apreciat în mod corect plata cheltuielilor de judecată.
Recurenta, solicită respingerea recursului declarat de reclamantă ca fiind nefondat.
CURTEA
Asupra recursului civil de față;
Examinând actele și lucrările dosarului, constată următoarele;
Prin cererea înregistrată sub nr- pe rolul Judecătoriei Brăila, reclamanta Cac hemat în judecată pe pârâții, si pentru ca, prin hotărârea care se va pronunța, să fie obligați să îi lase în deplină proprietate și folosință imobilul compus din teren în suprafațăa de 191,65 mp si construcția C în suprafata de 3,5 mp.
In motivarea cererii, reclamanta a arătat că prin sentința civilă nr.5092/20.06.2002 a Judecătoriei Brăila, s-a dispus ieșirea din indiviziune asupra imobilelor situate in B, strada -, nr.6, 8 si 10, în sensul că imobilul situat în B, strada -, nr.6, a fost atribuit numiților și, imobilul de la nr.8, numitei - iar cel de la nr.10 reclamantei; pentru egalizarea loturilor numiții și au fost obligați să plătească reclamantei o sultă în valoare de 188.830.500 ROL; anterior introducerii acțiunii care a avut ca obiect ieșirea din indiviziune, numiții și au încheiat cu pârâții și, o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare cu privire la imobilul situat in B, strada -, nr.6; fără să mai aștepte finalizarea ieșirii din indiviziune pârâții și i-au acționat în instanță pe numiții și solicitând pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act de vânzare-cumparare;
Reclamanta a fost nevoită să demareze formele de executare silită pentru a intra în posesia sultei care i se cuvenea; în vederea finalizării procedurii executării silite a încheiat cu debitorii o convenție prin care aceștia au fost de acord să îi cedeze o parte din lotul lor, respectiv suprafața de 191,56 mp; în baza acestei convenții executorul judecătoresc a eliberat actul de adjudecare; reclamanta a încercat să intre în posesia imobilului dar s-a lovit de refuzul pârâților care ocupă imobilul. In drept, au fost invocate prevederile art.480 cod civil.
Prin întâmpinarea depusă la data de 4.07.2007, pârâții, și au solicitat respingerea cererii pentru următoarele considerente: actul de adjudecare din data de 8.03.2007 are la bază un înscris intitulat "convenție" din data de 8.02.2007; la acea dată se afla înregistrat pe rolul Tribunalului B dosarul nr.1070/C+C/2006 având ca obiect recursul promovat de și împotriva sentinței civile nr.2475/27.04.2006 prin care a fost admisă cererea pârâților și s-a constatat perfectată vânzarea-cumpărarea cu privire la imobilul situat in B, strada -, nr.6 compus din teren în suprafață de 333,5 mp si construcție; reclamanta a avut cunostință de existența dosarului nr.1070/C+C/2006; titlul de proprietate al reclamantei este dobândit prin fraudă la lege; sentința civilă nr. 2475/27.04.2006 a Judecătoriei Brăila, prin care s-a constatat perfectată vânzarea-cumpărarea are caracter declarativ de drepturi iar nu constitutiv, motiv pentru care titlul de proprietate al reclamantei nu este preferabil titlului pârâților; în prezent aceștia ocupă imobilul în cauză în baza unor contracte de închiriere încheiate cu numitul Intrucat au transmis dreptul de proprietate asupra imobilului numitului G, pârâțtii au formulat și o cerere de chemare în judecată a titularul dreptului de proprietate. In drept, au fost invocate dispozițiile art.114-119, art.64-66 cod procedură civilă și art.480 si următoarele cod civil.
In ședința publică din data de 4.07.2008 s-a dispus introducerea in cauză a pârâtului
Prin întâmpinarea depusă la data de 26.09.2007 pârâtul Gas olicitat respingerea acțiunii întrucat titlul de proprietate al pârâților (autorii săi) este preferabil titlului de proprietate al reclamantei.
Prin sentința civilă nr.2104/2.04.2008 a Judecătoriei Brăila, s-a respins acțiunea dedusă judecății ca nefondată.
S-a reținut că prin sentința civilă nr.2475/27.04.2006 a Judecătoriei Brăila definitivă prin decizia civilă nr.129/17.04.2007 a Tribunalului Brăila, a fost admisă cererea formulată de pârâții și in contradictoriu cu numiții si și s-a constatat perfectată vânzarea-cumpărarea imobilului situat în B, strada -, nr.6 format din teren în suprafață de 333,5. și construcție corp.
La data de 8.02.2007, între reclamanta C și numiții și, s-a încheiat un înscris (6 dosar) prin care părțile au convenit ca pentru stingerea obligației de plată a sultei în sumă de 18.883 lei și a cheltuielilor de executare în sumă de 2262,57 lei, și,în calitate de proprietari ai imobilului situat in B, strada -, nr.6, să dea reclamantei o parte din lotul lor, respectiv suprafața de teren de 191,65 mp.
In aceste condiții a fost emis în dosarul nr.59/2007 al Biroului Executorului Judecatoresc,actul de adjudecare,eliberat la data de 08.03.2007 cu privire la imobilul situat in B, strada -, nr.6 format din teren în suprafață de 191,65 mp și construcția C în suprafata de 3,5 mp, cumpărat direct de către reclamanta C și vândut cu prețul de 21145,62 lei, prin compensare cu debitele datorate din patrimoniul numiților și (5 dosar).
La data de 28.05.2007 pârâtul Gad obândit dreptul de proprietate asupra imobilului situat in B, strada -, nr.6 format din teren de construcții în suprafață de 327. și construcțiile notate cu C1, C2 si C3 (contract de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 5477/28.05.2007 de Biroul Notarial Societatea Civilă și Asociații").
Așa cum se observă, titlurile de proprietate ale reclamantei C și ale pârâților și provin de la aceeași autori și.
In cazul în care titlurile de proprietate provin de la același autor, într-o acțiune în revendicare are caștig de cauză cel care a transcris mai întâi iar dacă nici reclamantul si nici pârâtul nu au făcut transcrierea, câștigă cel cu titlul care are data mai veche.
Conform copiei de pe cartea funciara (21-25 dosar) pârâții, si ulterior G și-au intabulat dreptul de proprietate asupra imobilului situat B, strada -, nr.6. Reclamanta C nu și-a intabulat dreptul de proprietate asupra imobilului.
De altfel, instanța aobservat că titlul de proprietate al pârâților și (sentința civilă nr.2475/27.04.2006 pronunțată de Judecătoria Brăila, definitiva la data de 27.04.2006) are o dată anterioară titlului de proprietate al reclamantei (actul de adjudecare eliberat la data de 8.03.2007 ca urmare a procesului-verbal nr. 59/20.02.2007).
-a reținut că ele sustinute de către părți cu ocazia dezbaterilor, cu privire la buna credință și la valabilitatea titlurilor nu au relevanță în cauză întrucât instanța nu a fost investită cu o acțiune în anularea unui titlu de proprietate.
Împotriva acestei hotărâri a declarat apel apelanta C, arătând că sentința este nelegală, deoarece titlul de proprietate al acesteia este dat de finalizarea operațiunii juridice de ieșire din indiviziune, prin preluarea unei suprafețe de teren, în contul sultei datorate de coindivizarul căruia i-a fost atribuit imobilul, în timp ce titlul de proprietate al intimaților provine dintr-o promisiune de vânzare cumpărare, sub condiție rezolutorie, validată ulterior prin intermediul instanței de judecată.
Apelanta a încercat să intre în posesia imobilului, însă nu i-au permis accesul.
S-a mai susținut de către instanța de fond că are prioritate titlul de proprietate al intimaților deoarece are o dată anterioară titlului său de proprietate. Însă titlul de proprietate al apelantei poartă data de 8.03.2007, în timp ce titlul de proprietate al intimaților îl reprezintă hotărârea judecătorească de confirmare a vânzării cumpărării, devenită irevocabilă la 17.04.2007.
Un alt aspect care conduce la concluzia că titlul său este preferabil, îl constituie împrejurarea că actul de adjudecare este un act de desocotire între coindivizari și numai după finalizarea acestei operațiuni are eficiență transmiterea unui drept de proprietate sub condiție rezolutorie.
În întâmpinarea formulată, intimatul G arată că apelanta a avut cunoștință de litigiul existent cu privire la imobilul adjudecat. Aceasta a formulat o cerere de intervenție în interes propriu, în dosarul nr.1070/C/2007 al Tribunalului Brăila, care a fost respinsă.
Astfel, titlul de proprietate al apelantei a fost dobândit prin fraudă la lege, deoarece aceasta avea cunoștință de litigiu și de soluția instanței de fond de confirmare a vânzării cumpărării imobilului.
La data încheierii contractului de vânzare cumpărare între și și intimatul G, dreptul de proprietate asupra imobilului era intabulat în cartea funciară. Împotriva încheierii de carte funciară, apelanta a declarat apel care a fost respins de Judecătoria Brăila. A fost înscrisă în cartea funciară acțiunea dedusă judecății.
Prin decizia civilă nr.188 din 23 octombrie 2008, Tribunalul Brăila, a respins ca nefondat apelul declarat de reclamanta
In baza art.274 cod pr. civilă, a fost obligată apelanta să plătească intimatului G, suma de 1000 lei cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunța această hotărâre, instanța de apel a reținut pe baza probelor administrate (acte, contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr.5477/2007, cartea funciară nr.37639/ a localității B, sentința civilă nr.2475 din 27 aprilie 2006 Judecătoriei Brăila ) că prima instanță a interpretat corect situația de fapt și a încadrat-o în drept.
In speță a reținut că sunt aplicabile dispozițiile art.712 cod civil, astfel că dreptul de proprietate al intimatului este preferabil în condițiile în care titlul său precede o hotărâre judecătorească declarativă, care recunoaște un drept anterior. Mai mult decât atât se reține că apelanta a fost de rea credință cunoscând de existența litigiului privind imobilul situat în B str. - nr.6, în care a și intervenit de altfel.
Impotriva deciziei civile nr.188 din 23 octombrie 2008 Tribunalului Brăila, au declarat recurs, reclamanta C și pârâtul G, invocând nelegalitatea acesteia (art.304 pct.9 cod pr. civilă).
In dezvoltarea motivelor de recurs, reclamanta Caa rătat că cei care au fost de rea credință la obținerea titlului de proprietate au fost pârâții - intimați și nicidecum aceasta, cum greșit a reținut instanța de apel.
Incercările sale de a intra în posesia imobilului au rămas fără rezultat datorită atitudinii pârâților care nu i-au permis accesul. Acesta a fost și motivul pentru care reclamanta nu a putut ulterior să-și intabuleze dreptul său de proprietate.
Se susține că instanța de apel nu a analizat sub nici un aspect conduita pârâților de la momentul încheierii primului act în anul 2000 și până la finalizarea ulterioară.
Astfel, prețul stabilit pentru vânzarea imobilului îl consideră neserios - 200.000 lei în condițiile în care acesta valora peste 1,5 miliarde în anul 2000.
De asemenea, în dosarul nr.6360/2001, având ca obiect ieșire din indiviziune, pârâții în cererea de intervenție formulată nu au invocat promisiunea de vânzare - cumpărare ci faptul că sunt proprietarii imobilului în litigiu.
Că pârâtul Gao bținut cu rea credință titlu de proprietate rezultă și din faptul că numai la două zile după ce pârâții au primit copie de pe prezenta acțiune și citații, au încheiat la 28 mai 2007 un nou contract de vânzare cumpărare cu acesta.
Tot cu rea credință, susține reclamanta, pârâții au înserat în contractul de vânzare cumpărare încheiat la 28 mai 2007, faptul că imobilul supus vânzării nu face obiectul vreunui litigiu cu privire la dreptul de proprietate, în condițiile în care acesta exista.
In consecință, a solicitat admiterea recursului, modificarea celor două hotărâri, în sensul admiterii acțiunii astfel cum a fost formulată.
Pârâtul G, a declarat recurs, nemulțumit fiind de faptul că instanța de apel a redus în mod nejustificat cuantumul cheltuielilor de judecată suportate cu ocazia acestui proces, de la 4000 lei la 1000 lei, reprezentând onorariu apărător.
A solicitat admiterea recursului, modificarea în parte a deciziei civile criticate în sensul obligării apelantei la plata sumei de 4000 lei cu titlu de cheltuieli de judecată către intimat în calea de atac a apelului.
Recursul este nefondat, pentru considerentele ce se vor arăta în continuare;
Analizând și verificând hotărârile prin prisma aspectelor de modificare prevăzute de art.304 pct.9 cod pr.civilă, invocate de părți, se reține că ambele instanțe au interpretat corect probele administrate în cauză la care au făcut o justă aplicare a dispozițiilor legale în materie.
Astfel, din probele administrate în cauză, rezultă cp titlurile de proprietate ale reclamantei C și ale pârâților și, provin de la aceeași autori.
In situația în care titlurile de proprietate provin de la același autor, într-o acțiune în revendicare va triumfa cel care a transmis cel dintâi iar dacă nici reclamantul și nici pârâtul nu au făcut transmiterea, va triumfa cel cu titlu care are data mai veche.
Dreptul intimatului G, este preferabil deoarece titlul său precede o hotărâre judecătorească declarativă care recunoaște un drept anterior, fiind înscris în cartea funciară spre deosebire de titlul de proprietate al apelantei, așa cum corect au reținut ambele instanțe.
Susținerile recurentei - reclamante cu privire la reaua credință a pârâților, nu pot fi reținute, neavând relevanță în speță raportat la obiectul cauzei (revendicare) și în condițiile în care instanța nu a fost investită cu o acțiune în anulare a unui titlu de proprietate.
De asemenea, nici motivul că instanța de apel nu a analizat conduita pârâților din momentul încheierii primului act, în anul 2000 și până la finalizarea ulterioară, nu poate fi primit atât timp cât într-o acțiune în revendicare se analizează titlurile de proprietate din punctele de vedere mai sus menționate.
In aceste condiții, criticile formulate de reclamantă nu sunt întemeiate, neîncadrându-se în dispozițiile art.304 pct.9 cod pr. civilă, astfel cum au fost invocate.
Referitor la motivul invocat de recurentul G, se reține că prin reducerea onorariului de avocat, instanța de apel nu a intervenit în convenția încheiată între acesta și avocat, pentru ca în acest fel să fie încălcate dispozițiile art.969 cod civil. De asemenea nu au fost încălcate nici dispozițiile art.57 din Legea nr. 51/1995, instanța nu a făcut decât să stabilească în cadrul raportului procesual civil, cheltuielile de judecată pe care le datorează partea văzută în pretenții.
Prin aplicarea dispozițiilor art.274 alin.3 cod pr. civilă, instanța nu a cenzurat contractul de asistență juridică, ci doar a stabilit în mod corespunzător cuantumul cheltuielilor de judecată, care trebuie suportat de partea care a pierdut, față de mărimea pretențiilor și de complexitatea cauzei.
In consecință, critica formulată de intimatul - pârât sub acest aspect nu este întemeiată, neîncadrându-se în dispozițiile art.304 pct.9 cod pr. civilă, astfel invocată.
Pentru considerentele expuse, Curtea, constată că instanța de fond a pronunțat o hotărâre legală și temeinică, menținută de instanța de apel, urmând ca în baza art.312 alin.1 cod pr. civilă, să respingă ca nefondate recursurile declarate de reclamanta C și pârâtul
PENTRU ACESTE MOTIVE
IN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge ca nefondate recursurile declarate de reclamanta C, domiciliată în B- și pârâtul G, domiciliat în B-, împotriva deciziei civile nr.188 din 23 octombrie 2008 pronunțată de Tribunalul Brăila.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică din 12 martie 2009.
Președinte Judecător Judecător
- - - - - -
Grefier
Red. /10.04.2009
Tehn. /2 ex./ 14.04.2009
fond -
apel - -
Președinte:Valentina Gabriela BaciuJudecători:Valentina Gabriela Baciu, Elena Romila, Romeo
