Jurisprudenta revendicare imobiliară. Decizia 1863/2008. Curtea de Apel Cluj
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL CLUJ
Secția civilă, de muncă și asigurări sociale
pentru minori și familie
Dosar nr-
DECIZIA CIVILĂ NR.1863/R/2008
Ședința publică din 06 octombrie 2008
Instanța constituită din:
PREȘEDINTE: Traian Dârjan
JUDECĂTORI: Traian Dârjan, Carmen Maria Conț Silvia
: -
GREFIER:
S-a luat în examinare recursul declarat de pârâții G, împotriva deciziei civile nr. 126/A din 4 martie 2008 Tribunalului Cluj, pronunțată în dosar nr-, privind și pe reclamantul și pe intervenientul, având ca obiect pretenții.
La apelul nominal făcut în cauză, la prima strigare a cauzei, se prezintă reprezentanta reclamantului intimat, avocat din Baroul Cluj, și pârâtul recurent asistat de avocat din Baroul Cluj, care-i reprezintă și pe pârâții recurenți G și, lipsă fiind intervenientul intimat Tarța.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
Recursul este legal timbrat cu taxă judiciară de timbru în cuantum de 1.812 lei (17) și timbre judiciare în valoare de 5 lei.
S-a făcut referatul cauzei, după care, reprezentanta pârâților recurenți depune la dosar dovada privind faptul că pârâtul recurent domiciliază din data de 1 sept.2005 până în prezent în C str. -.- nr.28,.47 și adeverință din care rezultă că pârâtul recurent achită lunar cheltuielile aferente asociației de proprietari, precum și copia chitanței care atestă plata onorariului avocațial de 500 lei.
Reprezentantele părților arată că nu au de formulat alte cereri prealabile sau excepții de invocat.
Nefiind de formulat alte cereri prealabile sau excepții de invocat, curtea declară închisă faza probatorie și acordă cuvântul asupra recursului.
Reprezentanta pârâților recurenți solicită admiterea recursului, modificarea hotărârii atacate în sensul: admiterii apelului promovat de pârâți și drept urmare, în principal, respingerea ca nefondată a acțiunii introductive, în sensul obligării pârâților la plata sumei de 8244,5 lei reprezentând 25% din pensiile cumulate ale pârâților recurenți G și pentru perioada 1 august 2005- 31 mai 2007, pentru motivele arătate pe larg prin memoriul de recurs, cu cheltuieli de judecată, atât în fond, în apel cât și în recurs, conform chitanțelor depuse la dosar. Arată că pârâtul recurent a locuit în imobilul în litigiu doar o lună, respectiv din 1 august 2005 în sept. 2005 și nu poate fi obligat la plata folosului de tras. Arată că instanța de fond și cea de apel au apreciat că familia trebuie obligată la plata folosului de tras conform valorii de circulație, în condițiile în care schimbul de locuință s-a efectuat cât de repede s-a putut, motiv pentru care în principal solicită respingerea acțiunii față de pârâtul, iar în subsidiar respingerea acțiunii față de toți pârâții, cu cheltuieli de judecată.
Reprezentanta reclamantului intimat solicită respingerea recursului pentru motivele arătate pe larg prin întâmpinarea depusă la dosar, și obligarea pârâților recurenți la plata cheltuielilor de judecată, reprezentând onorariu avocațial de 1000 lei, conform chitanțelor pe care le depune la dosar. Arată că ne găsim în prezența unei acțiuni în pretenții, deoarece chiriașii au ocupat abuziv locuința și nu au achitat vreo sumă de bani pentru acea locuință, astfel că este vorba de o evidentă diversiune în susținerea recurenților. Consideră că în cauză nu sunt îndeplinite condițiile prevăzute de OUG40/1999 pentru chiriașii sociali, deoarece familia vândut terenuri în localitatea și aceștia puteau să plătească o chirie legală care se practică pe piața Clujului. Arată că pentru prima dată în recurs s-a spus că pârâtul recurent nu locuiește în acel imobil și despre acest aspect știa doar pârâtul recurent care trebuia să spună la primul termen de judecată, nu să vină în recurs cu o asemenea apărare. Precizează că prevederile OUG40/1999 se aplică doar celor care se află într-o nevoie socială.
În replică, reprezentanta pârâților recurenți arată că nu este culpa pârâtului recurent, ci este culpa reclamantului intimat că nu și-a dovedit acțiunea. Precizează că s-a început o evacuare pe drept comun și trebuia să se continue așa.
CURTEA
Prin sentința civilă nr.5843 din 29 iunie 2007 a Judecătoriei Cluj -N, s-a admis acțiunea civilă precizată, intentată de reclamantul, împotriva pârâților G, și, pe care i-a obligat în solidar la plata sumei de 118.778 RON de la data de 1 august 2005 până la 31 mai 2007, reprezentând folos de tras.
S-a respins cererea de chemare în judecată a altor persoane formulată de către pârâți, prin care au solicitat introducerea în cauză în calitate de intervenient în interes propriu a lui Tarța, ca inadmisibilă.
Au fost obligați pârâții în solidar la plata cheltuielilor de judecată în sumă de 4450 lei în favoarea reclamantului.
Pentru a pronunța această soluție, prima instanță a reținut că prin sentința civilă nr.3294/2005 a Judecătoriei Cluj -N, reclamantul a dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului înscris în CF nr.-, nr.top 41/1/XII și 42/1/1/XII situat în C-N,-,.1.
Acest apartament i-a aparținut lui, care prin contractul de împrumut nr.1786/2004, a garantat împrumutul primit de la reclamantul, cu apartamentul situat în C-N, -,.12.
Anterior acestei hotărâri, între intervenientul și pârâți a intervenit contractul de închiriere nr.24121/1999 cu privire la.nr.12 din-.
La data de 21.07.2005, reclamantul le-a adresat pârâților o notificare prin executorul judecătoresc, punându-le în vedere acestora să elibereze apartamentul asupra căruia a dobândit dreptul de proprietate în baza hotărârii judecătorești, iar prin răspunsul la notificare, pârâții au invocat prevederile art.21 din OUG nr.40/1999, arătând că până la soluționarea irevocabilă a litigiului pe care îl au cu fostul proprietar, evacuarea nu este posibilă.
În urma acestor demersuri, reclamantul a formulat acțiune în evacuare, iar prin sentința civilă nr.5701/2006 s-a admis acțiunea completată formulată de reclamantul și s-a dispus evacuarea pârâților G și alții, din imobilul situat în C-N,-,.12.
Pârâții au refuzat să elibereze apartamentul de pe- și să se mute în apartamentul oferit în schimb, situat în C-N, str.-, compus din trei camere.
Eliberarea apartamentului s-a făcut de către pârâți abia la data de 31 mai 2007.
Prin decizia civilă nr.126/A din 4 martie 2008 a Tribunalului Cluj, s-a respins ca nefondat apelul declarat de pârâții G, și împotriva sentinței civile nr.5843/2007 a Judecătoriei Cluj -
Au fost obligați apelanții să îi plătească intimatului cheltuieli de judecată în apel, în sumă de 800 lei.
Pentru a decide astfel, tribunalul a reținut că pârâții au renunțat benevol la protecția oferită de OUG nr.40/1999, chiar dacă prin decizia civilă nr.285/R/2007 a Tribunalului Cluj, s-a apreciat că situația pârâților se încadrează printre cele prevăzute de acest act normativ.
Atât timp cât reclamanții au renunțat la protecția OUG nr.40/1999, recunoscând că nu au nevoie de protecție socială ca urmare a recâștigării imobilului în care locuiau, de către fostul proprietar, nu pot în prezentul proces să invoce plata unei chirii sociale de 25% din veniturile nete.
Tribunalul a mai reținut că pârâților le-a fost pus la dispoziție un apartament cu 3 camere, pentru a se muta din apartamentul reclamantului.
Pârâții nu au eliberat proprietatea reclamantului, motivând că spațiul pus la dispoziție este ocupat de alte persoane. Această ocupare a apartamentului nu a fost dovedită de către pârâți, pentru a putea fi exonerați de răspundere. Înștiințarea reclamantului trimisă prin executorul judecătoresc, nu poate constitui o dovadă că apartamentul era ocupat, în lipsa coroborării ei cu alte probe.
Având în vedere că pârâții nu au eliberat locuința reclamantului, deși li s-a pus la dispoziție o altă locuință, ținând cont că pârâții au renunțat la protecția acordată de OUG nr.40/1999, recunoscând că nu au nevoie de măsuri de protecție socială, tribunalul a apreciat la fel ca și judecătoria, că sunt întrunite condițiile răspunderii civile delictuale.
Împotriva acestei decizii au declarat recurs pârâții G, și, solsicitând modificarea ei în sensul admiterii apelului împotriva sentinței și drept urmare în principal respingerea acțiunii introductive ca nefondată, iar în subsidiar admiterea în parte a acțiunii introductive în sensul obligării pârâților la plata sumei de 8.244,5 lei reprezentând 25% din pensiile cumulate ale pârâților G și pentru perioada 1 august 2005-31 mai 2007, cu cheltuieli de judecată.
În motivarea recursului, pârâții au susținut că decizia atacată este dată cu încălcarea dispozițiilor legale, deoarece situația juridică a pârâților a fost privită în ansamblul ei, întrucât pârâtul a acceptat schimbul imobiliar, aspect consemnat de judecătorie în încheierea de ședință.
Este culpa reclamantului că i-a oferit lui apartamentul, neavând încă semnat contractul de închiriere cu numiții la acea dată, astfel încât recurentul deși a dorit, nu s-a putut muta din apartamentul din str.- -. Doar ulterior, la data de 16.05.2006, s-a încheiat contractul de închiriere între reclamant și.
Recurenții și-au îndeplinit obligația de a se muta, la primirea somației prin executorul judecătoresc, în apartamentul din str.-, dar atunci apartamentul era ocupat de o societate comercială. Abia un an mai târziu, executorul judecătoresc le-a adus la cunoștință că apartamentul a devenit liber și exact atunci s-au și mutat, eliberând apartamentul din str.- -.
La baza deciziei pronunțate în temeiul art.23 din OUG nr.40/1999, stă faptul că reclamanții au avut un contract de închiriere valabil încheiat cu Statul Român privind.nr.12 din- și că în baza Legii nr.10/2001 aveau dreptul la continuarea locațiunii în acel imobil.
Apreciind că le sunt aplicabile dispozițiile art.23 din OUG nr.40/1999, atât intimatul cât și instanța au apreciat dreptul locativ în condiții speciale, care prevăd cuantumul maxim al chiriei la 25% din veniturile nete ale familiei.
Este inadmisibil ca printr-o hotărâre judecătorească irevocabilă să se aprecieze că le sunt aplicabile dispozițiile OUG nr.40/1999, iar prin decizia recurată să se considere că nu le este aplicabil acest text legal.
Intimatul nu poate invoca într-un dosar dispozițiile OUG nr.40/1999, iar în prezentul dosar să solicite un folos de tras exagerat pentru o așa-zisă locuință de lux, dar fără gaz metan și curent electric, pe care recurenții au eliberat-o de îndată ce li s-a pus în vedere pe baza unei hotărâri irevocabile, fără a mai accepta calitatea lor de chiriași sociali.
Susținerea că recurenții ar fi renunțat benevol în motivele de apel la protecția oferită de OUG nr.40/1999, este o invenție instanței de apel, au mai arătat recurenții, or ei nu au afirmat nici în scris și nici oral acest lucru, susținerea contrară fiind esența apelului lor. În sprijinul faptului că ei au înțeles să se prevaleze de ordonanță este și oferta făcută proprietarului, dar care nu a dorit să încheie un act scris.
Ca o dovadă în plus a superficialității instanței de apel, recurenții au învederat că nu a existat niciodată un contract de închiriere cu nr.24121/1999, așa cum s-a reținut greșit în decizia recurată, dimpotrivă, au fost nevoiți să promoveze acțiune în obligarea la încheierea contractului de închiriere.
Recurenții au achitat chiria către Statul Român, pe toată durata beneficierii de imobil, dar și către.
În subsidiar, recurenții au solicitat obligarea lor pentru perioada 1.08.2005 - 31.05.2007 la plata unei sume egale cu 25% din pensiile lor cumulate, care sunt singurele lor venituri, iar intimatul a recunoscut calitatea lor de chiriași sociali.
Recurentul G este persoană cu grad de handicap, iar nu realizează venituri.
Intimatul prin întâmpinare depusă la dosar 12-13, a solicitat respingerea recursului și obligarea recurenților la plata cheltuielilor de judecată.
Examinând recursul, curtea reține următoarele:
Reclamantul a formulat o acțiune în pretenții împotriva pârâților, solicitând obligarea lor la plata de daune interese începând cu data de 1 august 2005 și până la predarea efectivă a apartamentului situat în C-N,-,.12.
Prima instanță a apreciat pe baza probelor administrate în cauză, că pentru perioada 1 august 2005 - 31 mai 2007, când pârâții au locuit în apartamentul proprietatea reclamantului, fără acordul acestuia, folosul de tras de care a fost lipsit, este de 5.399,68 lei lunar, în total 118.778 lei.
Expertiza efectuată la prima instanță de expertul, care a stat la baza pronunțării sentinței, nu mai poate fi reanalizată de către instanța de recurs, după abrogarea prevederilor art.304 pct.11 pr.civ. prin OUG nr.138/2000.
Acțiunea reclamantului a fost întemeiată pe dispozițiile Codului civil și a fost admisă în baza art.998 din acest cod, iar nu în temeiul OUG nr.40/1999, care plafonează chiria lunară de 25% din veniturile nete ale chiriașilor.
În procesul civil, reclamantul este acela care stabilește cadrul și limitele procesului, iar nu pârâtul, în lipsa formulării unei cereri reconvenționale.
altor instanțe, în procese anterioare derulate între aceleași părți, dar având alt obiect, în legătură cu incidența dispozițiilor OUG nr.40/1999, fără însă a se putea invoca autoritatea de lucru judecat, nu obligă instanțele din actualul ciclu procesual, să țină seama de ele, practica judiciară nefiind izvor de drept.
Faptul că reclamantul le-a pus sau nu la dispoziția pârâților un alt apartament, reprezintă un aspect de netemeinicie, or în actuala configurație, recursul constituie o cale extraordinară de atac, ce poate fi exercitată legal numai pentru motivele prevăzute expres de art.304 pct.1-9 pr.civ.
Același este răspunsul și în legătură cu situația juridică a pârâților, care s-ar fi schimbat pe parcursul procesului, dar pe care instanța de apel ar fi tratat-o în ansamblul ei. Recurentul este fiul recurenților G și. Suma la care au fost obligați pârâții să o plătească reclamantului, reprezintă folosul de tras de care a fost lipsit acesta în perioada în care nu a putut utiliza apartamentul în scopul dorit, indiferent dacă în apartament au locuit două sau trei persoane. Actele depuse la dosar 22-23, trebuia să le depună la instanțele de fond, pentru a fi coroborate cu celelalte probe.
Aspectele legate de starea de fapt, cum este data la care s-au mutat pârâții din apartamentul în litigiu, în apartamentul pus la dispoziție de reclamant, presupune reanalizarea probelor administrate în cauză, ceea ce este inadmisibil în recurs.
Un contract de închiriere încheiat de pârâți cu Statul Român, în condițiile în care reclamantul le-a pus la dispoziție o altă locuință corespunzătoare, nu îi poate fi opus reclamantului.
Întrucât pârâții au invocat calitatea lor de "chiriași sociali", la dosarul judecătoriei 103-104, s-a depus un contract de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.1586/19.07.2001 de notarul public -, din care rezultă că pârâta împreună cu, au vândut la data de 19.07.2001, un imobil cu prețul de 200.000.000 lei.
Recurenții susțin că nu a existat niciodată un contract de închiriere încheiat între ei și, dar la filele 37-38 se află copia contractului de închiriere nr.14121/12.05.1999, încheiat între Consiliul local al municipiului C-N și pârâtul
Achitarea chiriei către Statul Român, nu îi exonerează pe pârâți de la plata sumei reprezentând folosul de tras de care a fost lipsit reclamantul în calitate de proprietar, în perioada 1.08.2005 - 31.05.2007.
În speță nu s-a stabilit o chirie în condițiile OUG nr.40/1999, până la 25% din veniturile nete ale pârâților, ci folosul de tras de care a fost lipsit reclamantul, în baza art.998 civ. ceea ce presupune o evaluare reală a prejudiciului suferit de reclamant.
Prin urmare, nu a fost luată în considerare calitatea pretinsă de pârâți, de chiriași sociali, câtă vreme unii membri ai familiei au înstrăinat bunuri imobile de valoare și nu erau incidente dispozițiile OUG nr.40/1999.
Pentru aceste considerente, în temeiul art.304 pct.7 și 9 și art.312 alin.1 pr.civ. se va respinge recursul, ca nefondat.
Întrucât recurenții se află în culpă procesuală, în baza art.274 alin.1 pr.civ. vor fi obligați să îi plătească intimatului cheltuieli de judecată în recurs, în sumă de 1.000 lei.
PENTRU ACESTE MOTIVE
IN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge ca nefondat recursul declarat de pârâții G, și împotriva deciziei civile nr.126/A din 4 martie 2008 a Tribunalului Cluj pronunțată în dosar nr-, pe care o menține.
Obligă pe numiții recurenți, în solidar, să plătească intimatului suma de 1.000 lei cheltuieli de judecată în recurs.
Decizia este irevocabilă.
Dată și pronunțată în ședința publică din 6 octombrie 2008.
PREȘEDINTE, JUDECĂTORI, GREFIER,
- - - - - -
Red.DT:13.10.2008
Dact.CA: 20.10.2008 - 2 ex.
Jud.fond.
Jud.apel:;
Președinte:Traian DârjanJudecători:Traian Dârjan, Carmen Maria Conț Silvia
